Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre lettre hebdo

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion
L'ancien Forum (fermé)
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Sites utiles de l'immobilier
Indices et chiffres clés
Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
Retour à la page d'accueil principale I Retour à la page d'accueil Bailleurs
Accédez directement aux forums
Rechercher sur UniversImmo.com
ACTUS

Il faut sauver la GRL !


Le 11/12/2010
Imprimer cet Article Envoyer cet Article a un(e) ami(e) Voir nos autres Articles
Imprimer cet Article Envoyer cet Article a un(e) ami(e) Voir nos autres Articles

UI - Actus - 11/12/2010 - Il faut sauver la GRL !
Il paraît que la GRL (Garantie des risques locatifs), dispositif d'assurance loyers impayés promu par l'Etat et Action logement (le 1%) ne "marche pas" : on entend parler d'échec, de "ratage". Le gouvernement qui a flanché sur le chemin d'une "GURL", garantie "universelle" c'est à dire obligatoire pour tous les bailleurs privés, pourtant inscrite au programme du candidat Nicolas Sarkozy, s'en émeut et cherche une solution car la sécurisation du bailleur privé devrait être au coeur de sa politique de développement de l'offre locative et de l'accès au logement pour les jeunes et les bas revenus. Un amendement sénatorial à la loi de finances pour 2011 le pousse à sortir du bois...
En savoir plus ?
Decouvrez toutes les ressources liées au thème "Gérer mes biens locatifs"
A lire également...
GRL : le gouvernement travaille sur une garantie élargie et obligatoire pour les bailleurs
1/2/2013
L'encadrement des loyers arrive-t-il à contretemps ? - 2
8/9/2012
L'encadrement des loyers arrive-t-il à contretemps ?
8/9/2012
L'encadrement des loyers arrive-t-il à contretemps ? - 3
8/9/2012
Marché immobilier locatif : timide reprise de la mobilité et de la hausse des loyers
4/9/2010
Les Questions/Réponses
Est-il possible d'établir un bail (location meublée) avec une durée inférieure à 9 mois ?
18/5/2015
Droit du locataire concernant les embellissements intérieurs
18/3/2013
Mon locataire est accusé d'avoir cassé des vitres : dois-je payer ?
15/11/2012
Quelle est la portée exacte de la quittance ?
9/3/2012
Location - Frais de remise en route de la chaudière
14/12/2011
Nos dossiers
Louer à des couples ou des colocataires
2/4/2009
Le régime fiscal de la location non meublée (revenus fonciers)
2/4/2009
Impayés locatifs - du pré-contentieux à l'expulsion
1/9/2003
Nos Fiches Pratiques
Autorisation préalable et déclaration de mise en location
24/1/2019
L’indexation des loyers
15/11/2017
Le dossier de diagnostic technique location complété de deux états au 1er juillet 2017
17/1/2017
Que faire en cas de suspicion d'abandon du logement loué ?
13/10/2016
Charges récupérables ou déductibles ? – Contrat P1- P2- P3 - Chauffage et production d’eau chaude
19/2/2014

GRL 1 et GRL 2 : l'inconvénient des demi-mesures



La diffusion de la nouvelle GRL (garantie des risques locatifs ou GRL 2) est en panne : il était espéré 400.000 contrats la première année, il n'y en a eu qu'à peine 62.500 à septembre 2010. Le dispositif, qui devait être obligatoire et supplanter la garantie impayés classique (la "GLI"), sous Christine Boutin, ministre du logement au moment de la négociation du passage de la GRL1 à la GRL 2, est resté facultatif (1). Les assureurs, que la ministre n'a pas osé affronter, et qui devaient choisir entre la GLI et la GRL, ont très majoritairement choisi de rester à la GLI, alors même que pour leur forcer la main, le gouvernement insérait dans la loi "Boutin" du 25 mars 2009 une disposition interdisant désormais le cumul d'une garantie de loyers et d'une caution personnelle.

Le résultat de cette demi-mesure était prévisible : les souscriptions n'ont pas été le raz de marée escompté, la mutualisation des risques est insuffisante - les souscriptions ont tendance à concerner prioritairement les mauvais risques - et l'équilibre économique du système est fragilisé.

Les raisons de fond sont multiples : le produit suscite une méfiance chez les propriétaires qui ont du mal, notamment dans les zones tendues où ils trouvent facilement des candidats locataires, à renoncer à la caution personnelle ; même chose pour les administrateurs de biens professionnels qui ont de surcroît leurs habitudes avec leurs courtiers et la GLI, et qui expriment une hostilité quasi-idéologique à l'égard d'un produit censé encourager la location avec des taux d'effort élevés, susceptible selon eux de déresponsabiliser les locataires. L'expérience prouve pourtant que la GRL couvre à ce stade des locataires dont le taux d'effort ne dépasse pas 35%, au lieu de 30% pour les locataires soumis à la GLI, donc loin des 50% du maximum fixé !

Tous sont aussi sensibles à l'idée reçue qui circule, encouragée par l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) et de larges milieux professionnels (malgré la position courageuse prise en faveur de la GRL par la FNAIM), selon laquelle le traitement des sinistres ne fonctionnerait pas et que leur multiplicité condamnerait le système à la faillite. Il est vrai que les débuts quelque peu chaotiques de l'APAGL, filiale de l'UESL (Union des entreprises et des salariés pour le logement, organisme fédérateur des collecteurs du 1% logement et porteur du projet de la GRL) chargée du recouvrement et du traitement social ou judiciaire des impayés, a pu indisposer les bailleurs qui avaient souscrit, ce qui lui a fait mauvaise réputation. On a aussi fait courir le bruit que l'APAGL allait maintenir les débiteurs dans les lieux indéfiniment, que le traitement "social" était complaisant, et que les propriétaires auraient beaucoup de mal à récupérer leur logement en cas d'impayé longue durée, alors que l'APAGL a d'emblée déclaré un taux de traitement judiciaire des impayés de 50%, et qu'elle s'engage à procéder au relogement, grâce au réseau des ESH (les organismes HLM du 1%) de tous les locataires incapables de rétablir leur situation...

Une autre cause est également la résistance des assureurs : seuls trois ont à ce stade basculé dans la GRL - DAS, filiale des Mutuelles du Mans, CGAIM, l'assureur et caisse de garantie de la FNAIM et la Mutuelle d'Alsace-Lorraine -, les autres continuant à miser sur une GLI, pourtant "plombée" par l'interdiction de se contre-garantir par une caution personnelle, une telle attitude ne se comprenant que par la conviction de l'explosion prochaine de la GRL et d'un retour arrière du gouvernement.

Face à cette situation, les sénateurs ont voulu traiter le problème à leur façon en votant, la veille du congrès de la FNAIM où les grands acteurs de la GRL devaient se croiser, un amendement au projet de loi de finances pour 2011 instituant une taxe de 25% sur les primes d'assurance de la GLI, en vue d'alimenter un fonds de mutualisation des risques avec la GRL. Cet amendement a eu - c'était peut-être l'intention de ses auteurs - l'effet d'un coup de pied dans la fourmilière. Le gouvernement, par la bouche de Benoist Apparu, et Action Logement, porteuse de la GRL et "réassureur" des contrats, par celle du président de l'UESL, Jérôme Bédier, présents au congrès, ont annoncé qu'ils se donnaient une semaine (il faut trancher le problème avant l'examen du budget par la commission mixte paritaire) pour mettre autour de la table les parties prenantes, et notamment les assureurs pour trouver les solutions permettant de remettre sur pied la GRL.


Le gouvernement va-t-il sauver la GRL ?



Celle-ci reste un élément central de l'accès au logement par les couches de population, de plus en plus larges, qui ne peuvent en raison de la pénurie avoir accès au parc HLM, alors que 60% par exemple des locataires en Ile-de-France ont un niveau de ressources qui les rend éligibles, et qui sont aussi écartés du logement privé, soit parce qu'ils ne peuvent avoir de caution, soit parce que leurs ressources sont insuffisantes, ou encore, et ils sont de plus en plus nombreux, parce qu'ils sont temporairement au chômage ou en emploi précaire (intérim, CDD, etc.). Ces derniers sont 40% des candidats au logement, deux fois plus qu'il y a dix ans !

"C'est une réponse idéale pour diminuer la vacance", plaidait encore mardi le président de la FNAIM, René Pallincourt au congrès de sa fédération. Et le complément nécessaire au statut du bailleur privé qu'il appelle de ses voeux : un statut fiscal qui proportionne l'allègement de l'impôt sur le revenu au sacrifice fait sur les loyers et à l'acceptation de locataires aux ressources plus modestes ou plus précaires que ce qu'il accepterait normalement, avec une sécurisation efficace à la clé !

Comme il fallait s'y attendre, l'amendement des sénateurs qui vise à mutualiser les risques entre la GRL et la GLI, et rééquilibrer les deux dispositifs a attiré toutes les critiques, y compris de Benoist Apparu, qui ne l'avait pourtant pas exclu il y a quelques semaines... "Cela revient à demander que ceux qui ont souscrit un bon contrat d'assurance payent pour un mauvais système", a déclaré sans attendre Jean Perrin, président de l'UNPI, au magazine l'Expansion. Depuis le lancement de la GRL, il dénonce ses effets pervers, tant pour les propriétaires que pour les locataires. "Aujourd'hui, si un candidat à la location se présente avec une demande de GRL, le propriétaire se dit qu'il n'a pas le meilleur dossier. Alors quand en zones tendues, un bailleur a quarante dossiers à sa disposition, ce n'est pas lui qu'il va retenir", explique t-il. Même écho à la CNL (Confédération nationale du logement) : "Tant que les propriétaires ne sont pas obligés d'accepter la GRL, ça ne résoudra rien sur le terrain. Trop de locataires sont encore obligés d'avancer des cautions importantes ou ne trouvent pas de logements", déclare Didier Pavageau, son secrétaire confédéral, dans des propos rapportés par le même hebdomadaire.

Le fait de rendre la GRL obligatoire n'est pas exclu, y compris par le secrétaire d'Etat Benoist Apparu, qui s'est laissé aller à quelques confidences en ce sens fin octobre. L'UNPI réclame une GURL obligatoire, mais tient contre vents et marées à y faire participer les locataires, pour des raisons plus idéologiques que pratiques, car il est facile pour les bailleurs de répercuter le coût d'une assurance payées par eux à leurs locataires...

Un bras de fer va en tout état de cause avoir lieu dans les jours qui viennent ; reste à savoir qui sera le vainqueur de ce billard à 5 bandes dont dépend l'avenir de l'accès au logement tant promis !


(1) Universimmo.com - 25 janvier 2010 : "Bailleurs - locataires : la GRL se met en place mais se heurte à des réticences idéologiques"
UniversImmo.com
Pour apporter un commentaire à cet Article, cliquez ici !
Commentaire posté par Quentin , le 9/11/2011 à 12h40
Il existe tout de même des "alternatives" à la GRL, comme par exemple le dispositif solibail qui apporte également des garanties aux bailleurs.
Commentaire posté par CADORET , le 18/8/2011 à 19h21
Après lecture des divers commentaires concernant la GRL 1 ou 2, il est évident que je n' y souscrirait jamais!
Aucun étonnement de ma part car le problème est le même concernant les baux d' habitation .
En déchiffrant la loi de juillet 1989, et modification,on constate que à force de " vouloir faciliter les relations entre propriétaires et locataires", le législateur n' a fait que compliquer cette relation par une quantité d' articles "pièges", par exemple pour le cautionnement et le formalisme qui s' y attache .Petite erreur ... grosse claque !
On a l'impression, comme avec la GRL, que le législateur atend la petite faute du bailleur pour lui asséner le marteau pilon .
Il serait tellement plus simple d' ASSOCIER la notion d' Assurance de Loyer Impayé ( GRL ou GLI peu importe )qui rassure le propriétaire avec la notion de CAUTION SOLIDAIRE qui responsabilise le Locataire via SA caution ( qui l' inciterait parfois à respecter ses engagements )
Cela existait avant les âneries à répétition dont les ministres nous gavent en permanence .
Bailleur ... respectez le Locataire.
Locataire ... respectez vos engagements .
Législateur ... réfléchissez avant de faire du n' importe quoi .
Signé : un futur loueur d' appartement et ex ancien loueur qui avait tout vendu en raison de la complication des lois .
Commentaire posté par SauveQuiPeutLaGRL.com , le 30/12/2010 à 08h43
Une observation sur le resserrement des conditions d'accès aux logements pour lesquels le bailleur a souscrit une GLI (Garantie des loyers Impayés) :
Afin de favoriser la mise en place de la GRL 1 (avec le succès que l'on a vu) , le législateur a cru bon d'exclure toute possibilité d'obtenir une caution solidaire à l'exception des locations aux étudiants ... un peu plus tard devant le désastre annoncé).
Résultat : les administrateurs de biens sont conduits à refuser des candidatures juste "limites" car ils ne peuvent accueillir positivement la proposition des candidats locataires à fournir une caution. Ces demandeurs sont donc éconduits ... alors que le bailleur n'était pas opposé à leur louer son logement.
De plus les ratios sinistres/primes (R/P) des sociétés d'assurance en absence de contre-garanties et de dépôts de garantie réduits à un mois se dégradent progressivement .... les primes augmentent ...
Alors bon courage aux souscripteurs de la GRL 2.
C'est pourquoi une fausse bonne idée mal négociée avec les professionnels (à l'exception de la FNAIM qui comptait se refaire une virginité) ne pourra s'imposer que par la contrainte ! Rendre la GRL 2 universelle .. de gré ou de force jusqu'au jour où, face au déficit abyssal du dispositif, nous en réduirons ses effets ou l'abandonnerons définitivement mais discrètement.
Bravo et merci Madame Boutin !
Commentaire posté par Filiot , le 26/12/2010 à 10h27
je me suis interessé à la grl comme bailleur et pense qu'il s'agit d'une arnaque: dans le contrat proposé que je n'ai pas souscrit, l'assureur peut par exemple resilier unilatéralement après le premier sinistre (sans s'exonerer de ses charges liés audit sinistre).
prenons un exemple:un locataire ne paie plus, je déclare le sinistre après 2 mois d'impayé comme le veut le contrat. puis le locataire devenu insolvable mais de bonne foi se renfloue une premiere fois aidé par sa famille. le sinistre est clos, l'assureur n'a rien eu à payer mais s'apercevant de la situation du locataire il resilie et je me retrouve sans garantie. je n'ai plus qu'à dire merci grl !
d'aucuns m'affirmeront que je reve, qu'un locataire ne devient pas insolvable progressivement, ou qu'en pareil cas un assureur ne se défile jamais ..!
lisez bien vos contrats, vous y verrez d'autres clauses abusives (durée, procedure de déclaration de sinistre,..) toujours en petits caracteres.
Commentaire posté par Proxibal , le 23/12/2010 à 12h25
Bonjour,

Pour les AB, le problème est simple à résoudre :

-Dans le cadre du contrat GRL 2, le taux de prime est actuellement identique aux deux cas de figures (2,3 %) :

Candidats locataires dont le taux d'effort < 35 % et candidats > 35 % et < à 50 %
- Il suffirait de distinguer 2 taux de primes pour les deux profiles (1,7 % pour le premier et 2,3 pour les deuxièmes.

C'est le principal écueil au développement de la GRL 2 chez les AB.

C'est très facile à régler, équitable et responsabilisant.

Qu'attendons nous et pourquoi la FNAIM est-elle restée sourde aux observations des AB qui seraient les plus importants souscripteurs à la GRL 2 ?
Commentaire posté par daviaud , le 14/12/2010 à 19h39
j'ai pour ma part fait confiance au grl .j'ai assuré 4 appartements et pris le risque de louer à des personnes fragiles. au bout de trois ans l'un de mes locataire a omis volontairement de payer le complément de loyer .la caf versant 480 euros il ne restait que 120euros à leur charge.considérant ce problème comme un accident de parcours,je n'ai pas déclenché la procédure tout de suite .au bout de trois mois j'ai déclenché le grl .ils ont mis 5 mois pour traiter mon dossier...puis m'ont annoncé que je n'était pas couvert car j'avais déclenché la procédure trop tard ce qui rendait mon contrat GRL caduque. comme d'habitude vous pensez être assuré jusqu'au jour ou vous avez un sinistre ... comment ne pas être septique face à ces assurances toujours motivées pour vous faire payer et si peu concernées quand il s'agit d'assumer leurs engagements..!!!la GRL pour moi c'est terminé. JE N'AI PLUS CONFIANCE.
Commentaire posté par roland , le 14/12/2010 à 18h46
il semblerait que l'on oublie rapidement les "méchants" bailleurs (parce que propriétaires!!!) qui doivent payer leurs échéances de prêts. la GRL n'est pas du tout adaptée et il est totalement incohérent d'admettre que des locataires peuvent s'en sortir avec un loyer qui représente 50% de leurs ressources!
Il faut impérativement développer la construction de logements "sociaux" avec tva à 5.5%, exonérer d'impôts les revenus fonciers des bailleurs privés qui se porteraient acquéreurs, les exonérer également de taxe foncière, et en contrepartie plafonner les loyers (exemple: logements acquis dans le cadre du PLS) et surtout...avoir plus de reconnaissance pour eux car s'ils n'achètent plus, las de se faire taper sur la tête (et dans leur portefeuille), que va t'il se passer?
Commentaire posté par Roche , le 12/12/2010 à 13h26
Bonjour,
il y a quelques années, un de mes locataires m'a proposé une de ces garanties via le 1% logement au lieu d'un garant habituel. C'était gratuit pour le bailleur.
Je me suis juré de ne jamais y revenir car lorsqu'on lit entre les lignes, la garantie n'est acquise que pour les premières années du bail , avec en plus un plafond. De plus, ils exigeaient d'être alerté au moindre petit retard du locataire. Bref, au final, j'avais toutes les chances de ne pas être couvert !
Cordialement
Commentaire posté par martin , le 11/12/2010 à 19h50
Bonjour,

Le fonds du problème est triple :

1-Il y a conflit d'intérêts pour les assureurs

2-Toujours les mêmes qui paient... à savoir les bailleurs...

3-Manque de "responsabilisation" des locataires et cela les bailleurs privés ont du mal à accepter...
Les 5 avantages à acheter un bien immobilier dans le neuf
Vous avez le projet d'acheter un appartement ou une maison ? Vous hésitez entre un achat dans l'ancien ou dans le neuf ?Retrouvez un large choix de programmes immobiliers neufs sur Superimmoneuf.com et découvrez ici les 5 avantages d'un achat dans le neuf.
Lire...


Encadrement des loyers à Paris : le loyer qu'on vous propose est-il conforme?
Comment calculer le plafond applicable, que faire si le loyer proposé dépasse le plafond, le complément de loyer éventuellement demandé est-il justifié? Nous vous aidons à répondre à ces questions dans un dossier détaillé, et plus s'il le faut...
Lire...


Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Actualité et veille juridique : découvrez la
lettre du professionnel immobilier
!



Droit de réponse !!!
Vos remarques et suggestions
1 article, 1 livre ou 1 info à nous signaler ?
1 expérience à faire connaître ?

Faire connaître ce site à un(e) ami(e)?


Notre Ethique
Nos Garanties


achat immobilier acquéreur immobilier acte authentique administrateur de bien AFU et AFUL agence immobilière agent immobilier aides au logement annexion de parties communes annonces immobilières appartement article 17c article 20 article 24 article 25 article 26 article 42 ascenseur ASL assainissement assemblée générale association syndicale assurance audit énergétique bail bail commercial bailleur bâtiment bénéfice industriel et commercial (BIC) Besson boîte aux lettres Borloo budget prévisionnel cadastre cahier des charges carnet d'entretien immeuble Carrez caution certificat d'économie d'énergie (CEE) Censi-Bouvard charges locatives charges récupérables colocation combles commission d'agence commission compromis de vente compte bancaire séparé comptes concierge condition suspensive congé conseil syndical contrat de syndic copropriétaire copropriété crédit immobilier détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) défiscalisation dégât des eaux Demessine dépôt de garantie détecteur de fumée diagnostic dossier de diagnostic technique dommages-ouvrage diagnostic de performance énergétique (DPE) droit de préemption Duflot économie d'énergie éco-prêt à taux zéro éco-PTZ employé d'immeuble encadrement des loyers entretien d'immeuble étanchéité état des lieux expertise expert judiciaire fenêtre feuille de présence fiscalité immobilière foncier fonds de prévoyance fonds de roulement fonds travaux Forum fuites garantie financière garantie loyers impayés gardien gestion locative gestionnaire d'immeuble Girardin Grenelle garantie des risques locatifs (GRL) honoraires Hypothèque immeuble neuf immobilier immobilier ancien immobilier neuf impayés locatifs incitation fiscale indemnité d'assurance indemnité d'occupation indices de révision des loyers IRL les charges - le budget Lienemann location location meublée logement loi 89 lotissement loueur en meublé non professionnel (LMNP) loueur en meublé professionnel (LMP) loyer majorité mandat mandat de gestion marché immobilier meublé mitoyen niches fiscales offre d'achat parties communes peinture au plomb permis de construire permis de construire plan comptable plus-value préavis réduit président prêt à taux zéro (PTZ) prêt immobilier privilège procès verbal promesse de vente PTZ+ questionnaire notaire quorum ravalement RCP règlement de copropriété rénovation rénovation thermique rentabilité résolution revenus fonciers Robien RT 2005 RT 2012 saturnisme valeur locative Scellier SCI secrétaire de séance servitude SHOB SHON sinistre société civile subvention surface de plancher surface habitable syndic syndicat des copropriétaires taxe d'habitation taxe foncière termite toiture - terrasse transaction travaux unanimité vendeur immobilier vente immobilière VMC


 
Accueil I Copropriétaires I Bailleurs I Locataires I Actualité I Revue de Presse I Dossiers I Lexique I Guide Technique I Fiches Pratiques I Forums
Argus du logement®
I UniversImmo-Pro.com

Copyright © 2000-2019 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés - n°Commission paritaire 1122 W 90656.
Informations légales I Conditions générales de vente I Votre publicité sur Universimmo.com I Contactez nous