GRL 1 et GRL 2 : l'inconvénient des demi-mesures
La diffusion de la nouvelle GRL (garantie des risques locatifs ou GRL 2) est en panne : il était espéré 400.000 contrats la première année, il n'y en a eu qu'à peine 62.500 à septembre 2010. Le dispositif, qui devait être obligatoire et supplanter la garantie impayés classique (la "GLI"), sous Christine Boutin, ministre du logement au moment de la négociation du passage de la GRL1 à la GRL 2, est resté facultatif (1). Les assureurs, que la ministre n'a pas osé affronter, et qui devaient choisir entre la GLI et la GRL, ont très majoritairement choisi de rester à la GLI, alors même que pour leur forcer la main, le gouvernement insérait dans la loi "Boutin" du 25 mars 2009 une disposition interdisant désormais le cumul d'une garantie de loyers et d'une caution personnelle.
Le résultat de cette demi-mesure était prévisible : les souscriptions n'ont pas été le raz de marée escompté, la mutualisation des risques est insuffisante - les souscriptions ont tendance à concerner prioritairement les mauvais risques - et l'équilibre économique du système est fragilisé.
Les raisons de fond sont multiples : le produit suscite une méfiance chez les propriétaires qui ont du mal, notamment dans les zones tendues où ils trouvent facilement des candidats locataires, à renoncer à la caution personnelle ; même chose pour les administrateurs de biens professionnels qui ont de surcroît leurs habitudes avec leurs courtiers et la GLI, et qui expriment une hostilité quasi-idéologique à l'égard d'un produit censé encourager la location avec des taux d'effort élevés, susceptible selon eux de déresponsabiliser les locataires. L'expérience prouve pourtant que la GRL couvre à ce stade des locataires dont le taux d'effort ne dépasse pas 35%, au lieu de 30% pour les locataires soumis à la GLI, donc loin des 50% du maximum fixé !
Tous sont aussi sensibles à l'idée reçue qui circule, encouragée par l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) et de larges milieux professionnels (malgré la position courageuse prise en faveur de la GRL par la FNAIM), selon laquelle le traitement des sinistres ne fonctionnerait pas et que leur multiplicité condamnerait le système à la faillite. Il est vrai que les débuts quelque peu chaotiques de l'APAGL, filiale de l'UESL (Union des entreprises et des salariés pour le logement, organisme fédérateur des collecteurs du 1% logement et porteur du projet de la GRL) chargée du recouvrement et du traitement social ou judiciaire des impayés, a pu indisposer les bailleurs qui avaient souscrit, ce qui lui a fait mauvaise réputation. On a aussi fait courir le bruit que l'APAGL allait maintenir les débiteurs dans les lieux indéfiniment, que le traitement "social" était complaisant, et que les propriétaires auraient beaucoup de mal à récupérer leur logement en cas d'impayé longue durée, alors que l'APAGL a d'emblée déclaré un taux de traitement judiciaire des impayés de 50%, et qu'elle s'engage à procéder au relogement, grâce au réseau des ESH (les organismes HLM du 1%) de tous les locataires incapables de rétablir leur situation...
Une autre cause est également la résistance des assureurs : seuls trois ont à ce stade basculé dans la GRL - DAS, filiale des Mutuelles du Mans, CGAIM, l'assureur et caisse de garantie de la FNAIM et la Mutuelle d'Alsace-Lorraine -, les autres continuant à miser sur une GLI, pourtant "plombée" par l'interdiction de se contre-garantir par une caution personnelle, une telle attitude ne se comprenant que par la conviction de l'explosion prochaine de la GRL et d'un retour arrière du gouvernement.
Face à cette situation, les sénateurs ont voulu traiter le problème à leur façon en votant, la veille du congrès de la FNAIM où les grands acteurs de la GRL devaient se croiser, un amendement au projet de loi de finances pour 2011 instituant une taxe de 25% sur les primes d'assurance de la GLI, en vue d'alimenter un fonds de mutualisation des risques avec la GRL. Cet amendement a eu - c'était peut-être l'intention de ses auteurs - l'effet d'un coup de pied dans la fourmilière. Le gouvernement, par la bouche de Benoist Apparu, et Action Logement, porteuse de la GRL et "réassureur" des contrats, par celle du président de l'UESL, Jérôme Bédier, présents au congrès, ont annoncé qu'ils se donnaient une semaine (il faut trancher le problème avant l'examen du budget par la commission mixte paritaire) pour mettre autour de la table les parties prenantes, et notamment les assureurs pour trouver les solutions permettant de remettre sur pied la GRL.
Le gouvernement va-t-il sauver la GRL ?
Celle-ci reste un élément central de l'accès au logement par les couches de population, de plus en plus larges, qui ne peuvent en raison de la pénurie avoir accès au parc HLM, alors que 60% par exemple des locataires en Ile-de-France ont un niveau de ressources qui les rend éligibles, et qui sont aussi écartés du logement privé, soit parce qu'ils ne peuvent avoir de caution, soit parce que leurs ressources sont insuffisantes, ou encore, et ils sont de plus en plus nombreux, parce qu'ils sont temporairement au chômage ou en emploi précaire (intérim, CDD, etc.). Ces derniers sont 40% des candidats au logement, deux fois plus qu'il y a dix ans !
"C'est une réponse idéale pour diminuer la vacance", plaidait encore mardi le président de la FNAIM, René Pallincourt au congrès de sa fédération. Et le complément nécessaire au statut du bailleur privé qu'il appelle de ses voeux : un statut fiscal qui proportionne l'allègement de l'impôt sur le revenu au sacrifice fait sur les loyers et à l'acceptation de locataires aux ressources plus modestes ou plus précaires que ce qu'il accepterait normalement, avec une sécurisation efficace à la clé !
Comme il fallait s'y attendre, l'amendement des sénateurs qui vise à mutualiser les risques entre la GRL et la GLI, et rééquilibrer les deux dispositifs a attiré toutes les critiques, y compris de Benoist Apparu, qui ne l'avait pourtant pas exclu il y a quelques semaines... "Cela revient à demander que ceux qui ont souscrit un bon contrat d'assurance payent pour un mauvais système", a déclaré sans attendre Jean Perrin, président de l'UNPI, au magazine l'Expansion. Depuis le lancement de la GRL, il dénonce ses effets pervers, tant pour les propriétaires que pour les locataires. "Aujourd'hui, si un candidat à la location se présente avec une demande de GRL, le propriétaire se dit qu'il n'a pas le meilleur dossier. Alors quand en zones tendues, un bailleur a quarante dossiers à sa disposition, ce n'est pas lui qu'il va retenir", explique t-il. Même écho à la CNL (Confédération nationale du logement) : "Tant que les propriétaires ne sont pas obligés d'accepter la GRL, ça ne résoudra rien sur le terrain. Trop de locataires sont encore obligés d'avancer des cautions importantes ou ne trouvent pas de logements", déclare Didier Pavageau, son secrétaire confédéral, dans des propos rapportés par le même hebdomadaire.
Le fait de rendre la GRL obligatoire n'est pas exclu, y compris par le secrétaire d'Etat Benoist Apparu, qui s'est laissé aller à quelques confidences en ce sens fin octobre. L'UNPI réclame une GURL obligatoire, mais tient contre vents et marées à y faire participer les locataires, pour des raisons plus idéologiques que pratiques, car il est facile pour les bailleurs de répercuter le coût d'une assurance payées par eux à leurs locataires...
Un bras de fer va en tout état de cause avoir lieu dans les jours qui viennent ; reste à savoir qui sera le vainqueur de ce billard à 5 bandes dont dépend l'avenir de l'accès au logement tant promis !
(1) Universimmo.com - 25 janvier 2010 : "Bailleurs - locataires : la GRL se met en place mais se heurte à des réticences idéologiques"
UniversImmo.com
Commentaire posté par
Quentin
, le
9/11/2011 à 12h40
Il existe tout de même des "alternatives" à la GRL, comme par exemple le dispositif solibail qui apporte également des garanties aux bailleurs.
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Commentaire posté par
CADORET
, le
18/8/2011 à 19h21
Après lecture des divers commentaires concernant la GRL 1 ou 2, il est évident que je n' y souscrirait jamais!
Aucun étonnement de ma part car le problème est le même concernant les baux d' habitation .
En déchiffrant la loi de juillet 1989, et modification,on constate que à force de " vouloir faciliter les relations entre propriétaires et locataires", le législateur n' a fait que compliquer cette relation par une quantité d' articles "pièges", par exemple pour le cautionnement et le formalisme qui s' y attache .Petite erreur ... grosse claque !
On a l'impression, comme avec la GRL, que le législateur atend la petite faute du bailleur pour lui asséner le marteau pilon .
Il serait tellement plus simple d' ASSOCIER la notion d' Assurance de Loyer Impayé ( GRL ou GLI peu importe )qui rassure le propriétaire avec la notion de CAUTION SOLIDAIRE qui responsabilise le Locataire via SA caution ( qui l' inciterait parfois à respecter ses engagements )
Cela existait avant les âneries à répétition dont les ministres nous gavent en permanence .
Bailleur ... respectez le Locataire.
Locataire ... respectez vos engagements .
Législateur ... réfléchissez avant de faire du n' importe quoi .
Signé : un futur loueur d' appartement et ex ancien loueur qui avait tout vendu en raison de la complication des lois .
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Commentaire posté par
SauveQuiPeutLaGRL.com
, le
30/12/2010 à 08h43
Une observation sur le resserrement des conditions d'accès aux logements pour lesquels le bailleur a souscrit une GLI (Garantie des loyers Impayés) :
Afin de favoriser la mise en place de la GRL 1 (avec le succès que l'on a vu) , le législateur a cru bon d'exclure toute possibilité d'obtenir une caution solidaire à l'exception des locations aux étudiants ... un peu plus tard devant le désastre annoncé).
Résultat : les administrateurs de biens sont conduits à refuser des candidatures juste "limites" car ils ne peuvent accueillir positivement la proposition des candidats locataires à fournir une caution. Ces demandeurs sont donc éconduits ... alors que le bailleur n'était pas opposé à leur louer son logement.
De plus les ratios sinistres/primes (R/P) des sociétés d'assurance en absence de contre-garanties et de dépôts de garantie réduits à un mois se dégradent progressivement .... les primes augmentent ...
Alors bon courage aux souscripteurs de la GRL 2.
C'est pourquoi une fausse bonne idée mal négociée avec les professionnels (à l'exception de la FNAIM qui comptait se refaire une virginité) ne pourra s'imposer que par la contrainte ! Rendre la GRL 2 universelle .. de gré ou de force jusqu'au jour où, face au déficit abyssal du dispositif, nous en réduirons ses effets ou l'abandonnerons définitivement mais discrètement.
Bravo et merci Madame Boutin !
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Commentaire posté par
Filiot
, le
26/12/2010 à 10h27
je me suis interessé à la grl comme bailleur et pense qu'il s'agit d'une arnaque: dans le contrat proposé que je n'ai pas souscrit, l'assureur peut par exemple resilier unilatéralement après le premier sinistre (sans s'exonerer de ses charges liés audit sinistre).
prenons un exemple:un locataire ne paie plus, je déclare le sinistre après 2 mois d'impayé comme le veut le contrat. puis le locataire devenu insolvable mais de bonne foi se renfloue une premiere fois aidé par sa famille. le sinistre est clos, l'assureur n'a rien eu à payer mais s'apercevant de la situation du locataire il resilie et je me retrouve sans garantie. je n'ai plus qu'à dire merci grl !
d'aucuns m'affirmeront que je reve, qu'un locataire ne devient pas insolvable progressivement, ou qu'en pareil cas un assureur ne se défile jamais ..!
lisez bien vos contrats, vous y verrez d'autres clauses abusives (durée, procedure de déclaration de sinistre,..) toujours en petits caracteres.
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Commentaire posté par
Proxibal
, le
23/12/2010 à 12h25
Bonjour,
Pour les AB, le problème est simple à résoudre :
-Dans le cadre du contrat GRL 2, le taux de prime est actuellement identique aux deux cas de figures (2,3 %) :
Candidats locataires dont le taux d'effort < 35 % et candidats > 35 % et < à 50 %
- Il suffirait de distinguer 2 taux de primes pour les deux profiles (1,7 % pour le premier et 2,3 pour les deuxièmes.
C'est le principal écueil au développement de la GRL 2 chez les AB.
C'est très facile à régler, équitable et responsabilisant.
Qu'attendons nous et pourquoi la FNAIM est-elle restée sourde aux observations des AB qui seraient les plus importants souscripteurs à la GRL 2 ?
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daviaud
, le
14/12/2010 à 19h39
j'ai pour ma part fait confiance au grl .j'ai assuré 4 appartements et pris le risque de louer à des personnes fragiles. au bout de trois ans l'un de mes locataire a omis volontairement de payer le complément de loyer .la caf versant 480 euros il ne restait que 120euros à leur charge.considérant ce problème comme un accident de parcours,je n'ai pas déclenché la procédure tout de suite .au bout de trois mois j'ai déclenché le grl .ils ont mis 5 mois pour traiter mon dossier...puis m'ont annoncé que je n'était pas couvert car j'avais déclenché la procédure trop tard ce qui rendait mon contrat GRL caduque. comme d'habitude vous pensez être assuré jusqu'au jour ou vous avez un sinistre ... comment ne pas être septique face à ces assurances toujours motivées pour vous faire payer et si peu concernées quand il s'agit d'assumer leurs engagements..!!!la GRL pour moi c'est terminé. JE N'AI PLUS CONFIANCE.
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Commentaire posté par
roland
, le
14/12/2010 à 18h46
il semblerait que l'on oublie rapidement les "méchants" bailleurs (parce que propriétaires!!!) qui doivent payer leurs échéances de prêts. la GRL n'est pas du tout adaptée et il est totalement incohérent d'admettre que des locataires peuvent s'en sortir avec un loyer qui représente 50% de leurs ressources!
Il faut impérativement développer la construction de logements "sociaux" avec tva à 5.5%, exonérer d'impôts les revenus fonciers des bailleurs privés qui se porteraient acquéreurs, les exonérer également de taxe foncière, et en contrepartie plafonner les loyers (exemple: logements acquis dans le cadre du PLS) et surtout...avoir plus de reconnaissance pour eux car s'ils n'achètent plus, las de se faire taper sur la tête (et dans leur portefeuille), que va t'il se passer?
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Commentaire posté par
Roche
, le
12/12/2010 à 13h26
Bonjour,
il y a quelques années, un de mes locataires m'a proposé une de ces garanties via le 1% logement au lieu d'un garant habituel. C'était gratuit pour le bailleur.
Je me suis juré de ne jamais y revenir car lorsqu'on lit entre les lignes, la garantie n'est acquise que pour les premières années du bail , avec en plus un plafond. De plus, ils exigeaient d'être alerté au moindre petit retard du locataire. Bref, au final, j'avais toutes les chances de ne pas être couvert !
Cordialement
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Commentaire posté par
martin
, le
11/12/2010 à 19h50
Bonjour,
Le fonds du problème est triple :
1-Il y a conflit d'intérêts pour les assureurs
2-Toujours les mêmes qui paient... à savoir les bailleurs...
3-Manque de "responsabilisation" des locataires et cela les bailleurs privés ont du mal à accepter...
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