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ACTUS

Marché immobilier locatif : timide reprise de la mobilité et de la hausse des loyers


Le 4/9/2010
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UI - Actus - 4/9/2010 - Marché immobilier locatif : timide reprise de la mobilité et de la hausse des loyers
L'Observatoire CLAMEUR est devenu aujourd'hui le principal outil de connaissance du marché locatif du parc privé : il révèle après le gel de 2009 une petite reprise de la mobilité des locataires, augmentant légèrement le nombre de biens disponibles, mais aussi une forte augmentation, dans les zones non tendues, de la durée de la vacance des logements entre deux locataires. Les secteurs où les loyers baissent sont en diminution, et ailleurs les loyers recommencent à augmenter modérément. Fait marquant : lors des changements de locataires, la forte sensibilité des loyers de relocation à l'effort d'amélioration des logements ! Sans travaux, les loyers ont encore tendance à diminuer...
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Le professeur Michel Mouillart et les animateurs de l'observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) ont présenté le 1er septembre leur analyse des données des marchés locatifs (1). Deux fois par an, en mars et en septembre, cet observatoire délivre une photographie fine des marchés d'un millier de villes (et arrondissements parisiens, lyonnais et marseillais), et constitue aujourd'hui le principal outil de connaissance du marché locatif du parc immobilier privé de la France métropolitaine.

Timide redressement de la mobilité résidentielle des locataires



La mobilité résidentielle (taux de locataires changeant de logement dans l'année) remonte à mi-2010 à 26,5% après être tombé au plus bas de la décennie en 2009 à 25,6% (près de 30% dans les meilleurs années). Dans un contexte de crise économique aigüe, les candidats à une nouvelle location ont marqué leur inquiétude en choisissant de différer leurs projets de mobilité résidentielle, dès lors qu’il s’agit d’une mobilité choisie (amélioration des conditions de logement, choix d’une meilleure localisation, réduction des temps de transport).

Mais la reprise est timide, et les mois d'été, qui sont traditionnellement très actifs, n'ont pas vu un véritable décollage de la mobilité.


Forte augmentation de la vacance locative



Sur un marché hésitant, la dépression de la demande provoque une augmentation rapide de la vacance locative (hors délais de réalisation des travaux) : +6.1% depuis le début de l’année 2010 (+13.7% depuis 2008). La situation est la plus mauvaise depuis 1998 ! Pour l’ensemble du marché, la vacance - 2,1 mois en moyenne - représente désormais une perte de recettes représentant une semaine de loyers.

Bien entendu, la vacance est variable suivant la localisation, mais l'observatoire identifie 17 départements qui méritent attention : ils cumulent un temps de vacance plus élevé qu’ailleurs (une vacance représentant de 3 à 8 mois en moyenne) et un temps de vacance en augmentation sensible au cours des deux dernières années (+50% en moyenne).


Reprise d'une hausse modérée des loyers



L’indice des loyers France entière, après avoir stagné en 2009, reprend une légère pente ascendante à +1,4% (après avoir connu des sommets de hausse jusqu'à +6,6% en 2000 ou entre +4,5 et +5% de 2004 à 2006), inférieure à l'inflation.

Ces chiffres et leur évolution cachent d'énormes disparités, notamment entre l'Ile-de-France et quelques zones tendues, qui ne connaissent pratiquement pas de vacance, et où l'on trouve des loyers de plus 10-12 euros le m2 (20 à 30 à Paris intra muros) et le reste de la France où les loyers tombent à 5-6 euros, voire moins dans quelques petites villes au marché excédentaire. La construction de neuf défiscalisé ces dernières années n'est pas étrangère à ces disparités...

En fait, derrière un loyer moyen de 12,2 euros par m2, les loyers de marché se répartissent sur une échelle de 1 à 10. Mais le sommet de la courbe de Gauss se situe à 8,5 euros ; une ville sur 5 (soit 9.9 % de la population) connaît un loyer moyen inférieur à 8 euros, et
elles sont près de 40% (soit 25.9 % de la population) a afficher un loyer moyen inférieur à 9 euros.

Globalement on compte moins de villes où les loyers baissent qu'en 2009 où elles étaient majoritaires, du moins dans l'échantillon de CLAMEUR : la proportion tombe à 1/3 contre 2/3 de villes (ou arrondissements de Paris) où les loyers continuent d'augmenter ou ré-augmentent, alors qu'elle était de 50-50 en 2009. Parmi les haussières, paris et plusieurs de ses voisines d'Ile-de-France, Lyon, Marseille, Bordeaux, Rennes ; Montpellier, Dijon, Nantes, Strasbourg, Lille, Nantes, Avignon restent stables ; enfin parmi les baissières, on trouve Grenoble, Chambéry, Toulouse, le Mans...

Autre information intéressante bien que pas nouvelle : les loyers du neuf, en général de 10 à 15% supérieurs à localisation et taille de logement comparables, stagnent une fois de plus, et ce pratiquement depuis 2006. La défiscalisation n'a dont été ni inflationniste, ni franchement déflationniste...

A noter enfin que ce sont principalement les loyers des grandes surfaces qui augmentent, à partir des 3 pièces (+2 à +3%, les loyers des 2 pièces augmentent plus timidement (+1,1%), et ceux des studios et une pièce stagnent carrément (+0,4%). D'aucuns y voient l'effet de la progression du phénomène de colocation, mais peu de chiffres ont été produits à ce jour pour quantifier son ampleur réelle, au delà de son succès médiatique. L'ANIL (association nationale pour l'information sur le logement) a tenté une estimation, à 160.000 pour le nombre de ces logements et à 370.000 pour les colocataires qui les partagent, en général étudiants ou jeunes actifs, en abaissant ainsi leur quittance mensuelle de 30 à 50% par rapport au coût d'un studio pour chacun.


Une grande sensibilité à l'entretien et à l'amélioration des logements



A noter une forte augmentation de l'effort d'amélioration des logements, influant de manière décisive sur l'augmentation du loyer entre deux occupants ; la réalisation de travaux permet aux bailleurs de répondre aux exigences de qualité de la demande et contribue à la réduction du risque de vacance prolongée des biens remis sur le marché, et ce sans forcément que le retour sur investissement soit assuré en raison des baisses des loyers constatées dans de nombreuses villes !

Des travaux d’amélioration et d’entretien lourd sont effectués désormais dans 37,4% des relocations (augmentation de 7,9% par rapport à 2009 ; dans 33,5% d'autres relocations sont effectués des travaux courants, cette part étant en régression ; enfin, seuls 29,1% des relocation sont effectuées sans travaux du tout. Or sans surprise, il est constaté une forte corrélation entre la rapidité de relocation (hors durée des travaux), l'augmentation du loyer du nouveau locataire par rapport à l'ancien, et le niveau de travaux réalisés dans le logement avant relocation :

- si des travaux d’amélioration et d’entretien du bien sont réalisés, permettant dans la plupart des cas une remise aux normes du logement, le différentiel de loyer sera en moyenne de 7,9% ;

- s'il ne s’agit que de travaux courants et pour des coûts d’intervention moins importants, le différentiel de loyer sera plus faible, en moyenne de 4,7% ;

- si enfin le logement est présenté à la location en l’état du nouveau locataire sera en moyenne de 0,2% inférieur à celui du précédent locataire...


Sur une longue période, il est constaté logiquement une forte proportion des relocations avec travaux préalables dans les périodes où la vacance locative est forte et inversement.


Les plafonds Scellier : supérieurs aux prix de marché dans la moitié des villes...



L'analyse des chiffres de CLAMEUR jette une lumière crue sur l'irréalisme du gouvernement dans sa gestion des plafonds de loyer fixés pour bénéficier de la réduction d'impôts " Scellier", conduisant à des effets d'aubaine à grande échelle au détriment des finances publiques ; y compris dans la mise à jour qui vient d'avoir lieu et qui fige les barèmes - en principe - jusqu'en 2011 : ils restent à 21,70 euros le mètre carré sur Paris et une trentaine de communes formant la zone A bis, considérée comme la plus chère de France. La zone A, correspondant à la côte d'Azur, au Genevois français et au coeur des grandes agglomérations, descend à 16,10 euros le mètre carré. La zone B1 (les villes moyennes et la périphérie des grandes villes, schématiquement) passe à 13 euros le mètre carré. La zone B2, enfin (celle des petites villes), descend à 10,60 euros le mètre carré.

Or, selon Michel Mouillard, en zone B1, les plafonds Scellier correspondent en fait à la moyenne des prix du marché - ce qui veut dire au passage que dans la moitié des cas ils sont supérieurs -, et en zone B2 ils les dépassent nettement. Par exemple, les loyers réels à Brest, Belfort ou Gap sont proches de 8,30 euros le mètre carré, soit 20 % en dessous du plafond révisé du Scellier !

En fait c'est le traitement uniforme des zones qui est en cause : chacune regroupe un grand nombre de communes qui sont autant de micro-marchés très différents les uns des autres. La société d'expertises immobilières Immogroup Consulting, dont une étude publiée en mai dernier a été déterminante dans le déclenchement de la mise à jour des plafonds (2)citée par le site Nouvelobs.com, estime que l’abaissement forfaitaire des loyers plafonds constitue une hérésie, qui pénalisera certains territoires porteurs de bonne performance locative et continuera de bénéficier à d’autres secteurs qui n'en ont pas besoin. par ailleurs, les dérogations accordées en zone C sont selon elles à envisager avec la plus grande précaution : "cet élargissement offrirait une véritable manne foncière bon marché aux promoteurs-constructeurs dans des secteurs par définition secondaires", souligne la société. "Mais pour l’investisseur ? Sans encadrement des prix vente de l’immobilier neuf, les épargnants continueront de payer plus cher les programmes immobiliers vendus en Scellier, ce qui rogne l’avantage fiscal concédé par l’Etat. En outre, il apparaît évident que nombre de candidats–investisseurs considèreront cette nouvelle intervention publique comme une garantie apportée par l’Etat au produit Scellier, sentiment renforcé par d’habiles matraquages publicitaires, les incitant à s’abstraire de toute démarche critique avant d’acheter".

La société d’expertise préconise pour sa part la mise en place de commissions d’agrément départementales (à l’image de celles existant en immobilier commercial) qui s’assureraient de la vitalité du marché locatif local et de l’adéquation des loyers projetés au marché. Elles permettraient également de supprimer le zonage des communes et de préserver les « objectifs du dispositif Scellier : soutien du secteur du bâtiment et accroissement de l’offre de logements en incitant les épargnants à se tourner vers l’investissement locatif ». Elle regrette enfin que l’investissement locatif dans l’ancien ne soit privilégié, car notamment moins coûteux pour les acquéreurs, plus accessibles pour les locataires et non consommateur de foncier.

Jean Perrin, président de l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) principale fédération de chambres de propriétaires, dont les membres sont en général bailleurs, et à nouveau président de CLAMEUR, juge pour sa part que les systèmes d'incitation fiscale à l'investissement locatif ont "détraqué" les marchés locatifs de nombreuses villes et qu'il vaudrait mieux laisser le marché faire son oeuvre. "Ce n'est pas raisonné, il n'y a pas d'analyse des besoins, les élus locaux font le siège du ministre pour qu'on construise chez eux", a-t-il notamment déclaré lors de la présentation des résultats...


(1) Observatoire CLAMEUR - 1er septembre 2010 : dossier de presse
- Dossier de la conférence du 1er septembre
- Le "Top 622 de 2010"

L'observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) rassemble des références de location du marché privé fournies par des réseaux et organisations professionnelles d'agents immobiliers et administrateurs de biens (sauf la FNAIM), une organisation de propriétaires (l'UNPI ou Union nationale de la propriété immobilière), des grands groupes d'administration de biens (Foncia, Urbania, Gérer, Nexity, etc.) des sites d'annonces (Se Loger), des propriétaires institutionnels (SNI, etc.), avec le concours de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), et sous la direction scientifique du professeur Michel Mouillart, de l'université Paris X Nanterre - site de CLAMEUR

(2) Universimmo.com Immobilier locatif : tour de vis au régime Scellier...

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