Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre newsletter

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion
L'ancien Forum (fermé)
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Sites utiles de l'immobilier
Indices et chiffres clés
Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
Retour à la page d'accueil principale I Retour à la page d'accueil Bailleurs
Accédez directement aux forums
Rechercher sur UniversImmo.com
ACTUS

Propriétaires - locataires : pourquoi tant de litiges ?


Le 4/2/2003
Imprimer cet Article Envoyer cet Article a un(e) ami(e) Voir nos autres Articles
Imprimer cet Article Envoyer cet Article a un(e) ami(e) Voir nos autres Articles

UI - Actus - 4/2/2003 - Propriétaires - locataires : pourquoi tant de litiges ?
Ils assurent le quotidien des tribunaux d'instance et sont une source intarissable de témoignages et de questions sur notre site : les litiges locatifs tiennent incontestablement, avec ceux de la famille, la vedette des litiges civils, loin devant ceux de la copropriété, pourtant abondants, ou de la consommation ! Extraordinairement répétitifs, ils constituent surtout une immense déperdition d'énergie qui pourrait être assez largement évitée par une meilleure diffusion de la connaissance des règles du jeu et des droits respectifs des uns et des autres, y compris chez les professionnels, dont l'action n'arrange pas toujours les choses...
En savoir plus ?
Decouvrez toutes les ressources liées au thème "Gérer mes biens locatifs"
A lire également...
GRL : le gouvernement travaille sur une garantie élargie et obligatoire pour les bailleurs
1/2/2013
L'encadrement des loyers arrive-t-il à contretemps ? - 2
8/9/2012
L'encadrement des loyers arrive-t-il à contretemps ?
8/9/2012
L'encadrement des loyers arrive-t-il à contretemps ? - 3
8/9/2012
Il faut sauver la GRL !
11/12/2010
Les Questions/Réponses
Est-il possible d'établir un bail (location meublée) avec une durée inférieure à 9 mois ?
18/5/2015
Droit du locataire concernant les embellissements intérieurs
18/3/2013
Mon locataire est accusé d'avoir cassé des vitres : dois-je payer ?
15/11/2012
Quelle est la portée exacte de la quittance ?
9/3/2012
Location - Frais de remise en route de la chaudière
14/12/2011
Nos dossiers
Louer à des couples ou des colocataires
2/4/2009
Le régime fiscal de la location non meublée (revenus fonciers)
2/4/2009
Impayés locatifs - du pré-contentieux à l'expulsion
1/9/2003
Nos Fiches Pratiques
Autorisation préalable et déclaration de mise en location
24/1/2019
L’indexation des loyers
15/11/2017
Le dossier de diagnostic technique location complété de deux états au 1er juillet 2017
17/1/2017
Que faire en cas de suspicion d'abandon du logement loué ?
13/10/2016
Charges récupérables ou déductibles ? – Contrat P1- P2- P3 - Chauffage et production d’eau chaude
19/2/2014
Il faut le reconnaître, la simplicité apparente d'un acte de location - une mise à disposition d'un bien contre loyer - n'est que pure illusion, à laquelle nombre de propriétaires et de locataires se laissent prendre : derrière cette simplicité se cache un écheveau de règles du jeu effroyablement complexes relevant de législations et textes multiples dont les signataires d'un bail, à moins qu'ils ne soient professionnels du droit, soupçonnent rarement les pièges et chausse-trappes...

Etat du logement et des équipements, réparations, charges de l'immeuble, sinistres, paiement du loyer, congé, départ, chacun de ces aspects est matière à friction, même quand les acteurs sont de bonne foi ! A fortiori évidemment quand ils ne le sont pas...


La faute aux bailleurs ?

N'en déplaise à ceux qui se lamentent d'une législation de plus en plus contraignante pour les propriétaires, c'est à l'évidence très fréquemment le cas, avec pour cause première des litiges qui leur sont imputables leur ignorance feinte ou réelle de leurs obligations, ou la tentation de profiter de celle de leurs locataires, ou du moins de leur peur de perdre leur logement ! Abus les plus fréquents :

- concernant l'état du logement loué : location de locaux vétustes ou en mauvais état, résistance à effectuer les réparations manifestement non locatives, tentative de récupérer sur le dépôt de garantie du locataire sortant de quoi redonner un coup de neuf au logement avant de le relouer alors qu'il n'y a pas de dégradations à lui reprocher...

- concernant les charges locatives : pas de régularisations si les provisions son confortables, tentative de récupérer des charges non locatives, pas de justification des dépenses imputées, location pour appâter le client avec des provisions manifestement sous-évaluées, doublées à la première régularisation, etc.


La faute aux locataires ?

Ils ne sont pas toujours en reste : sans être à armes égales avec le propriétaire, ayant parfois le droit pour eux, ils ne résistent pas toujours à la tentation d'en abuser. Encore faut-il remarquer que la loi du 23 décembre 1986 leur a retiré l'arme la plus redoutable : le retour à la loi de 1948 !

Il leur reste un domaine de prédilection où la législation leur ouvre un boulevard : la résistance au réajustement de loyers sous-évalués, parfois d'autant plus injustifiée qu'ils auraient largement les moyens - des fois plus que leur propriétaire - de payer le juste prix...


Quand les professionnels s'en mêlent...

On serait tentés de penser que leur intervention, par leur connaissance supposée du droit, leur expérience et leurs conseils modérateurs des tendances excessives de leurs clients, éviterait plutôt l'émergence de litiges ! Ce n'est malheureusement pas toujours le cas, et ils arrivent même, par ignorance, excès de zèle ou volonté de se faire bien voir, à compliquer des dossiers qui ne présentent au départ aucune difficulté particulière...

Avec notamment un domaine où ils excellent créer des bourbiers où ils se noient eux-mêmes : les sinistres ! Rien de tel qu'un bon dégât des eaux en copropriété (voir notre article) pour voir gérants, syndics et courtiers d'assurance transformer les plus pacifiques des locataires et propriétaires en combattants farouches et irrédentistes dans une guerre de tranchées sans issue...


Comment connaître ses droits et ses devoirs ?

Si le législateur a incontestablement au fil des années, quoi qu'on en dise dans certains milieux, équilibré les relations entre propriétaires et locataires, ses efforts n'ont pas été relayés, loin s'en faut, sur le plan de l'information du grand public, qui reste, comme on peut le constater quotidiennement très fragmentaire !

Passons sur l'école : l'absence totale d'apprentissage du droit, matière qui pourtant dans l'échelle de l'utilité dans la vie adulte se placerait probablement tout juste après la lecture et l'écriture, ne semble émouvoir personne !

Dommage, car après, à part le recours aux avocats, il faut savoir chercher l'information : si l'on excepte quelques prospectus simplets dans les mairies et l'effort méritoire des ADIL (associations départementales pour l'information sur le logement - voir l'ANIL, l'agence nationale), encouragées par l'Etat et reconnues encore la semaine dernière par le ministre du logement, qui intervenait à leur congrès, comme le principal relais d'explication des innovations législatives et réglementaires, l'effort gouvernemental s'arrête là !

Et ces associations ne peuvent pas tout : comme par ailleurs les organisation à caractère syndical - associations de locataires ou chambres de propriétaires (voir les adresses utiles) - elles sont souvent débordées et les conseils prodigués approximatifs : il n'y a pas de secret, le conseil avisé coûte cher, nous en savons nous-mêmes quelque chose !

Quant aux sites Internet, les sites gouvernementaux font pâle figure (voir dans notre guide du Web) et sont heureusement relayés par quelques sites privés, dont le nôtre bien entendu...


Penser aux instances de conciliation !

Connaître son droit est une chose, mais obtenir satisfaction en est une autre ! Entre la voie amiable, qui s'arrête forcément à la bonne volonté de l'adversaire, et la justice qui fait peur, et souvent à juste titre, et même si sa "saisine" a été considérablement simplifiée (voir notre article), il est un espace encore largement méconnu : celui des instances de conciliation ! Elles peuvent être saisies sans frais, elles n'engagent pas les parties, sauf accord transactionnel conclu sous leur égide, et elles ont surtout l'immense avantage de permettre de s'assurer de son bon droit avant de s'engager sur une voie plus judiciaire, et donc potentiellement plus coûteuse... Elle sont en fait de trois types :

- les commissions départementales de conciliation : créées en 1986 pour traiter des litiges nés de la nouvelle faculté donnée aux bailleurs de réajuster les loyers "manifestement sous-évalués", leur compétence a été étendue par la loi "SRU" aux litiges relatifs "à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations" (voir notre article) ;

- les conciliateurs de justice : présents auprès des tribunaux de grande instance, nommés par les présidents de cours d'appel, ce sont des bénévoles qui aident à éviter des procès ;

- les consultants des maisons de la justice et du droit (voir notre article), au rôle identique, mais encore plus proches (quand une telle "maison" existe à proximité)...

Deux inconvénients majeurs cependant dès lors que l'on s'adresse à la justice : il ne faut pas être pressé - il faut souvent plusieurs mois avant que les parties soient convoquées - et pouvoir dégager du temps pour attendre une demi-journée voire plus que son affaire soit appelée ! Dépassés par la croissance exponentielle des litiges, tribunaux comme instances de conciliation sont engorgés à la limite du supportable, et par ailleurs font passer les affaires où les parties sont représentées par des avocats avant les autres...


Les ravages de l'amateurisme...

Mal connaître le droit est probablement pire que de ne pas le connaître du tout, et les erreurs, fondées sur des idées reçues ou des raisonnements hâtifs, sont souvent autant de cadeaux inespérés faits à l'adversaire ! L'observation, qui vaut pour les particuliers, saturés de conseils en tous genres par des médias qui ne vérifient pas toujours leurs sources, vaut aussi pour les professionnels, dont la responsabilité civile serait plus souvent mise à mal si elle n'était pas si difficile à mettre en jeu...

Peut-être aussi la défiance que suscitent ces derniers n'est-elle pas étrangère au développement du contentieux, qui n'a cependant pas besoin d'eux pour prospérer...


UniversImmo.com
Pour apporter un commentaire à cet Article, cliquez ici !
Les 5 avantages à acheter un bien immobilier dans le neuf
Vous avez le projet d'acheter un appartement ou une maison ? Vous hésitez entre un achat dans l'ancien ou dans le neuf ?Retrouvez un large choix de programmes immobiliers neufs sur Superimmoneuf.com et découvrez ici les 5 avantages d'un achat dans le neuf.
Lire...


Encadrement des loyers à Paris : le loyer qu'on vous propose est-il conforme?
Comment calculer le plafond applicable, que faire si le loyer proposé dépasse le plafond, le complément de loyer éventuellement demandé est-il justifié? Nous vous aidons à répondre à ces questions dans un dossier détaillé, et plus s'il le faut...
Lire...


Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Actualité et veille juridique : découvrez la
lettre du professionnel immobilier
!



Droit de réponse !!!
Vos remarques et suggestions
1 article, 1 livre ou 1 info à nous signaler ?
1 expérience à faire connaître ?

Faire connaître ce site à un(e) ami(e)?


Notre Ethique
Nos Garanties


achat immobilier acquéreur immobilier acte authentique administrateur de bien AFU et AFUL agence immobilière agent immobilier aides au logement annexion de parties communes annonces immobilières appartement article 17c article 20 article 24 article 25 article 26 article 42 ascenseur ASL assainissement assemblée générale association syndicale assurance audit énergétique bail bail commercial bailleur bâtiment bénéfice industriel et commercial (BIC) Besson boîte aux lettres Borloo budget prévisionnel cadastre cahier des charges carnet d'entretien immeuble Carrez caution certificat d'économie d'énergie (CEE) Censi-Bouvard charges locatives charges récupérables colocation combles commission d'agence commission compromis de vente compte bancaire séparé comptes concierge condition suspensive congé conseil syndical contrat de syndic copropriétaire copropriété crédit immobilier détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) défiscalisation dégât des eaux Demessine dépôt de garantie détecteur de fumée diagnostic dossier de diagnostic technique dommages-ouvrage diagnostic de performance énergétique (DPE) droit de préemption Duflot économie d'énergie éco-prêt à taux zéro éco-PTZ employé d'immeuble encadrement des loyers entretien d'immeuble étanchéité état des lieux expertise expert judiciaire fenêtre feuille de présence fiscalité immobilière foncier fonds de prévoyance fonds de roulement fonds travaux Forum fuites garantie financière garantie loyers impayés gardien gestion locative gestionnaire d'immeuble Girardin Grenelle garantie des risques locatifs (GRL) honoraires Hypothèque immeuble neuf immobilier immobilier ancien immobilier neuf impayés locatifs incitation fiscale indemnité d'assurance indemnité d'occupation indices de révision des loyers IRL les charges - le budget Lienemann location location meublée logement loi 89 lotissement loueur en meublé non professionnel (LMNP) loueur en meublé professionnel (LMP) loyer majorité mandat mandat de gestion marché immobilier meublé mitoyen niches fiscales offre d'achat parties communes peinture au plomb permis de construire permis de construire plan comptable plus-value préavis réduit président prêt à taux zéro (PTZ) prêt immobilier privilège procès verbal promesse de vente PTZ+ questionnaire notaire quorum ravalement RCP règlement de copropriété rénovation rénovation thermique rentabilité résolution revenus fonciers Robien RT 2005 RT 2012 saturnisme valeur locative Scellier SCI secrétaire de séance servitude SHOB SHON sinistre société civile subvention surface de plancher surface habitable syndic syndicat des copropriétaires taxe d'habitation taxe foncière termite toiture - terrasse transaction travaux unanimité vendeur immobilier vente immobilière VMC


 
Accueil I Copropriétaires I Bailleurs I Locataires I Actualité I Revue de Presse I Dossiers I Lexique I Guide Technique I Fiches Pratiques I Forums
Site pour les professionnels UniversImmo-Pro.com
I Partenaire formation d'Afpols

Copyright © 2000-2020 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés - n°Commission paritaire 1122 W 90656.
Informations légales I Conditions générales de vente I Votre publicité sur Universimmo.com I Contactez nous