Les critères d'étude des dossiers à l'épreuve de la fragilisation des candidats locataires
Dans le parc locatif privé, l’étude des dossiers de candidat locataire repose sur la solvabilité et la pérennité des revenus pris en compte.
Sur le premier critère, la pratique communément admise par les bailleurs voudrait que le loyer mensuel et les charges ne représentent pas ensemble plus de 33 % des revenus mensuels du ou des locataires. A noter toutefois que de nombreux bailleurs - dont des institutionnels - exigent un ratio inférieur, jusqu'à 25% ! Il doit être également précisé que la composition des revenus pris ou non en compte par les bailleurs impacte fortement le ratio de solvabilité : ainsi, chez les professionnels de la location, l’exclusion des revenus issus des transferts sociaux – notamment allocations familiales, chômage - est généralement de mise. Or, entre 1988 et 2008, le taux d’effort brut des locataires dans le secteur libre est passé de 20 à 30% - mais en tenant compte des prestations sociales lesquelles représentent jusqu’à 50% du revenu disponible chez les ménages modestes et jusqu’à 25% dans les classes moyennes !
De ce fait, et compte tenu de l’exclusion des ressources à caractère "social" par les bailleurs, la ligne jaune du taux d’effort à 33% est de plus en plus souvent franchie par les candidats à la location pour s’établir actuellement dans une fourchette moyenne comprise entre 33 et 40%.
Plusieurs causes expliquent ce phénomène. La moindre n'est pas l'augmentation des loyers : depuis 1998 la progression des loyers de marché s’est faite en France au rythme annuel moyen de 3,3%, avec des pointes à 5,1% en 2004, 4,8% en 2005 et 4,5% en 2006. Avec un loyer moyen 2009 à 650 euros, la disparité entre les régions reste nettement affirmée, la différence étant de l’ordre de 1 à 2,5 comme le montre les quelques exemples suivants : Ile de France : 17,3 euros/m2, PACA : 12,5 euros/m2, Pays de Loire : 10 euros/m2, Franche-Comté : 7,9 euros/m2...
C'est peu dire que les revenus n'ont pas suivi ce rythme : le salaire mensuel moyen est de 1.950 euros net, mais 50% des salariés à temps complet gagnent moins de 1.500 euros net par mois, et 10% gagnent moins de 1.000 euros. Or les ménages à bas revenus sont majoritairement locataires, à 32% dans le parc social et 24% dans le parc privé. Ils représentent 14 % des ménages logés dans le parc locatif privé. Le premier logement de ces ménages est le plus souvent dans le secteur privé...
Autre phénomène aggravant : 60% des locataires sont des ménages isolés et des familles monoparentales (1 seul revenu d’activité). Signe des temps effrayant 75% des locataires du parc privé sont éligibles, de part leur niveau de revenu, à un logement dans le parc HLM !
Du coup, des propriétaires de patrimoines locatifs de qualité moyenne commencent à rencontrer de réelles difficultés à trouver preneurs pour leurs logements et, dans un contexte général pourtant marqué par la pénurie, subissent des taux de vacance inconnus jusqu'ici...
Le second critère, l'exigence de pérennité des revenus complique encore les choses : exclure comme le font très majoritairement les propriétaires candidats-locataires titulaires d'emplois non stables - indépendamment du ratio de solvabilité qui peut se trouver en deçà des 33% - les prive d'une part croissante de la population au fur et à mesure que progresse la précarisation des emplois en France ! Or le nombre de ménages où l'un au moins des membres est concerné par ce type de statut et potentiellement susceptibles d’être un jour candidat au logement locatif est impressionnant, d’autant que cette population, compte tenu de sa situation, se tourne majoritairement vers le locatif privé : on compte actuellement 1,7 millions de salariés en CDD, et 600.000 en intérim, sans compter les personnes en période d’essai d'un CDI.
Aujourd’hui, l’application stricte des règles énoncées ci-dessus provoquerait un rejet massif des candidats à la location dans le parc privé. Du coup, les propriétaires qui autrement regarderaient leurs immeubles se vider progressivement ont recours de plus en plus systématiquement au cautionnement "personne physique" qui permet aux candidats qui le peuvent de prétendre à la location dans la mesure où les cautions respectent les règles auxquelles les locataires ne peuvent satisfaire, en tout ou partie. La demande de caution est présente en moyenne nationale dans 2 dossiers de location sur 3, mais ce taux frise les 100% sur certains marchés locatifs tendus et à forte densité urbaine comme l’Ile-de-France ou PACA !
Le recours au cautionnement de plus en plus illusoire...
Ce système répond-il pour autant aux attentes des bailleurs et des locataires ? Certes, les cautions pour être acceptées doivent justifier de revenus suffisants pour faire face à la défaillance des locataires qu'ils garantissent, mais combien d'entre elles en sont réellement capables ? Poser la question revient pratiquement à y répondre : compte tenu des revenus moyens observés en France, les garants sont généralement dans l’incapacité économique de pouvoir assumer à la fois leur propre charge de logement, cumulée à celle pour laquelle ils se sont portés garants, le ratio additionné dépassant souvent les 50 %.
Il est surprenant que les bailleurs, notamment les professionnels de la location, n’aient pas intégré cette notion dans leurs règles d’acceptation des garants, d’autant que les justificatifs susceptibles d’être demandés à un garant sont plus étendus que ceux qu’il est possible de demander à un candidat à la location (l’article 22-2 de la loi de 1989 fournit une longue liste de documents qu’il est interdit de demander à un candidat locataire mais ne mentionne pas le garant...).
Autre fragilité de ce mode de sécurisation : le risque juridique croissant lors de la mise en jeu du cautionnement ! La dégradation de l’environnement économique et l’extension du recours au cautionnement ont abouti à un renforcement par la loi du formalisme à respecter par le bailleur lors de la rédaction d’un engagement de caution. Le but étant que la caution ait une connaissance, la plus complète possible, de la portée de son engagement.
Un engagement de caution qui n’est pas strictement conforme à la loi est nul, sans qu’il soit nécessaire que la caution qui entend se délier de son engagement démontre que l’irrégularité lui a causé un grief (Civ. 3e, 08/03/2006, n° 05-11.042). Il s’agit là d’une véritable épée de Damoclès pour les bailleurs, notamment les administrateurs de biens, dont la responsabilité civile professionnelle peut être mise en cause par leurs clients en cas de nullité d'un cautionnement pour non respect du formalisme.
Or le formalisme à respecter dans la rédaction d’un acte de caution est parsemé de chausses-trappes que seul un professionnel particulièrement averti peut contourner, ce qui est loin d’être le cas dans beaucoup de services location d’agences immobilières. D’autre part, la concentration de l’activité "location" sur 6 mois de l’année – entre avril et septembre – ne facilite pas l’étude sereine des dossiers de candidature et génère un risque d’erreurs dans leur montage.
Enfin, le recours systématique au cautionnement devient socialement insupportable et attire des critiques croissantes. Si le recours au garant pouvait s’admettre quand il ne représentait pas plus d’un tiers des dossiers de location étudiés chaque année, que penser de son extension à plus de 70 % des dossiers en province jusqu’à la totalité des dossiers dans des zones très peuplées comme Paris ou PACA ?
La crise économique n’explique pas tout : le recours au garant est devenu, dans des régions tendues où la demande est supérieure à l’offre et où les loyers sont élevés, une pratique de marché déconnectée de l’étude économique du dossier de candidature locataire. Le garant est sollicité, non parce que le locataire ne répond pas aux règles de sélection communément admises – respect du ratio de 33 % + pérennité des revenus – mais parce que la pratique de marché est de demander systématiquement un garant à tout candidat locataire qui se présente.
La situation devient intenable pour des candidats locataires répondant aux critères économiques des règles de la sélection mais ne disposant pas d’un réseau familial/social suffisamment étoffé pour bénéficier d’un garant.
Il s’agit là d’une dérive constatée depuis plusieurs années et à laquelle les professionnels n’apportent aucune réponse. Pire, leurs organisations ont tendance à s'arc-bouter sur la défense de la liberté de demander une caution, inconscientes de l'effet dévastateur pour leur image dans le public, forçant les politiques à prendre parti, et pas nécessairement dans leur sens...
Vers une nouvelle approche de la sécurisation du revenu
Face à ce qui prend de plus en plus l'allure d'une impasse, les solutions ne sont pas nombreuses, et elles sont contenues dans le projet que porte depuis bientôt 10 ans le mouvement du 1% logement, et qu'il tente de mettre en oeuvre par étapes : celle de la garantie "Loca-pass" dans un premier temps en 2000, puis le projet de "CLU" (couverture logement universelle) en 2002, retoqué au changement de majorité mais réapparu sous une forme plus restreinte dans la "GRL", mise en route en 2006 avec l'appui de Jean-Louis Borloo.
Il s'agit de mutualiser le plus largement possible le risque locatif, et de permettre aux propriétaires de louer sans risques à des populations n'entrant pas dans les critères habituels de solvabilité, soit en raison d'un taux d'effort à soutenir trop important - supérieur à 30%, et jusqu'à 50%, limite du raisonnable -, soit en raison de la précarité de leur situation professionnelle : situation de recherche d'emploi, CDD, activité en intérim, intermittence de l'occupation, etc. Le projet d'une "GURL" (garantie universelle - et obligatoire ? - du risque locatif) faisait même partie du programme électoral des deux principaux candidats à la dernière élection présidentielle, et a été réitéré par l'actuel président de la République dans son discours de Vandoeuvre-les-Nancy le 11 décembre 2007...
Il s'est pour le moment heurté au groupe de pression des assureurs qui occupaient le créneau de l'assurance privée contre les impayés locatifs (la GLI ou garantie loyers impayés), et des grands administrateurs de biens qui en font un "plus" de leurs prestations. Le gouvernement a fait néanmoins un pas dans cette direction en interdisant désormais - c'est une disposition de la loi "MLLE" ou loi "Boutin du 25 mars 2009 - de cumuler une assurance GLI ou GRL et une demande de cautionnement, ce qui était quasi-systématique dans le cas des contrats de GLI !
Ce coup de pied dans la fourmilière a pour effet d'accélérer une remise à plat qui était déjà préconisée dans un rapport demandé par les ministres du logement et de l’économie à Sabine Baietto-Beysson, directrice générale de l'ANAH et à Bernard Béguin, directeur d'Equité Generali ! On s'oriente en fait vers une "GRL version 2" qui remplacerait la GLI et la GRL actuelle, et dont la gestion resterait dans le giron des assureurs privés, alors que la gestion des sinistres de la GRL est actuellement assurée par un organe ad hoc, GRL Gestion, filiale de l'UESL, l'organisme fédérateur des collecteurs du 1% logement qui disparaîtrait par la même occasion. Cette GRL version 2 serait financée pour les risques "normaux" (locataires à moins de 30% de taux d'effort) sur les primes perçues par les assureurs, et abondée sur les fonds du 1% pour les risques plus élevés (locataires entre 30 et 50% de taux d'effort) ou par l'Etat (demandeurs d'emploi, etc.)...
Reste une inconnue : s'oriente-t-on pas à pas vers une garantie obligatoire, ce qui permettrait une mutualisation généralisée du risque locatif de nature à en réduire fortement le coût pour les propriétaires (une de leurs organisations, l'UNPI - Union nationale de la propriété immobilière réclame une telle mutualisation totale et demande que les locataires prennent aussi une part symbolique du coût), ou bien vers un système assuranciel facultatif, dont le coût serait sensiblement le même que celui des GLI et GRL actuelles ?
Dans la première hypothèse, pour les propriétaires, le changement serait de taille : la sélection du locataire serait totalement simplifiée, le risque locatif étant, comme aujourd'hui les risques incendie ou dégât des eaux, couvert à 100% quels que soient le profil et la situation du locataire. Dans la seconde, chaque propriétaire serait placé devant ses responsabilités : soit il assume le risque lui-même et dans ce cas il continue à se couvrir par des garanties traditionnelles, au risque cependant d'avoir de plus en plus de mal à trouver preneur conforme à ses exigences, soit il opte pour l'assurance en acceptant une (modeste) amputation de son revenu. Le taux de pénétration actuel de la GLI, qui reste modeste (moins d'un logement locatif privé sur 5 est couvert par ce type de garanties) montre qu'il y a chez les propriétaires une propension encore forte - probablement culturelle - à vouloir maîtriser soi-même ses risques, mais une part de la résistance peut être attribuée aux imperfections actuelles de la GLI (et notamment ses limitations fréquentes en termes de durée et plafond d'indemnisation) ; le remplacement de la GLI par une GRL version 2 (qui en principe comme la GRL devrait être illimitée en durée et en montant) peut faire évoluer les comportements, même si elle reste facultative...
A lire également : Immobilier : les propriétaires ne peuvent plus demander de caution aux locataires s'ils s'assurent contre les impayés
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Commentaire posté par
duwime lise
, le
2/2/2010 à 11h44
Bonjour,
je viens de lire le commentaire de Mr Vasquez et je m'associe complétement à son analyse.
je suis également propriétaire bailleur et actuellement en plein marasme.
Non seulement les locataires partent à la "cloche de bois" mais laissent des loyers impayés et comble de tout vandalisent les lieux...
une petite différence j'habite en province, comme quoi malheureusement le lieu de la location ne prévaut pas de l'éthique des locataires.
et j'en passe quant à leur "activités" plus ou moins lucratives et des allocations perçues...
no comment!!!
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Commentaire posté par
vasquez d'acugno
, le
21/12/2009 à 15h26
Bonsoir ,
En ma qualité de propriétaire bailleur , ex administrateur de biens (40 ans ) et membre de
l'U NPI , je suis choqué que toutes vos rubriques soient "tous pour les pauvres locataires , contre les méchants propriétaires!simplement au sujet des garants , ,pourquoi ne pas demander à l'Etat de se porter garant pour les locataires du seul fait du droit au logement , pourquoi faire risquer le propriétaire sur ses propres deniers ?
Les impots ne nous font pas de facilités ni de cadeaux !combien de locataires encaissent l'allocation logement indûment ?j'ai vu dernierement dur la 6 une famille d'étrangers avec 6 enfants encaisser en espéces 5000€ pour l'allocation logement parce qu'il vivent a l'hotel , et avec de faux reçus !et ils des milliers , voilà ou va l'argent des impots que nous payons !ils veulent tous habiter Paris et personne en Lozere ni au Cantal pourquoi ?? vous le comprenez c'est plus facile de gagner de l'argent a Paris en trafiquant que de tourner la terre dans la Lozere.
Nous luttons de notre coté tant a l'UNPI qu'au sein de l'U M P , pour que justice soit rendue et l'argent des Français qui paient les impots mieux utilisé.
Merci de votre attention et meilleurs sentiments
Vincent VASQUEZ d'ACUGNO
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