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ACTUS

Immobilier - Marché locatif : baisse des loyers et effets pervers de réformes au calendrier mal maîtrisé...


Le 3/7/2009
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UI - Actus - 3/7/2009 - Immobilier - Marché locatif : baisse des loyers et effets pervers de réformes au calendrier mal maîtrisé...
Disposant de plus de 300 agences exerçant régulièrement l'activité de gestion locative dans toute la France, le réseau Century 21 note pour la première fois sur les 12 derniers mois - sauf à Paris - une baisse générale des loyers de marché ! S'expliquant pour partie par la mise sur le marché locatif d'un grand nombre de logements neufs depuis 2006 (achats sur plans des années 2004 à 2008), ce phénomène est probablement accentué par l'inquiétude générale liée à la situation économique et la crainte du chômage, qui amène les candidats locataires à serrer leur budget. Est-ce pour autant une réelle embellie pour les locataires ? Pas forcément : à court terme, au moment de l'année où s'effectue la plus grande partie des déménagements et notamment la recherche de logement des étudiants et des jeunes ménages, la réforme engagée par la loi "Boutin" produit des effets inattendus ; à l'horizon 2011, avec l'arrêt de la construction, se profile un retour possible de la pénurie...
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Un marché temporairement en faveur des locataires



Si les quelque 43.000 locations réalisées sur les douze derniers mois par les 457 agences du réseau Century 21 répertoriées comme exerçant régulièrement l'activité de gestion locative ne sont pas le marché locatif dans toute sa diversité, elles n'en constituent pas moins un échantillon représentatif. Son analyse, présentée par les dirigeants de Century 21 France le 1er juillet, révèle pour la première fois une baisse du niveau moyen des loyers sur la France entière de 4,65% pour les appartements et de 2,31% pour les maisons (locations de juillet 2008 à juin 2009 rapportées à celles de juillet 2007 à juin 2008).

Toutes les catégories de logements sont concernées mais les studios résistent mieux : -0,95% seulement, alors que les 2 pièces baissent de 3,14%, les 3 pièces de 6,3% et les plus grandes surfaces entre 7,5 et 8,5% ! Les studios et deux pièces représentent les 2/3 des locations. Effet de la crise, la demande se décale donc vers les petites surfaces, qui ne sont plus réservées aux jeunes et aux étudiants : on y voit une part croissante de cadres moyens avec des revenus plus conséquents... Les dirigeants du réseau Century 21 y voient aussi les effets d'un afflux d'acheteurs potentiels de petites surfaces en position d'attentisme pour l'accession, et qui font le choix temporaire de la location ! Il en résulte une augmentation sensible du revenu moyen des locataires entrants dans une location...

A noter que cette baisse intervient dans un contexte par ailleurs de stabilité des provisions pour charges locatives demandées, qui progressent comme l'inflation, sauf pour les studios (+3,75%).

Marché de très petites surfaces - studios et deux pièces représentent 88% des locations -, Paris résiste à la baisse et continue même de voir les loyers augmenter : pas ceux des studios, déjà chers, mais ceux des 2 et 3 pièces qui ont augmenté dans l'échantillon Century 21 respectivement de 4,75 et 3,9% ! Globalement, la hausse a été de 2,47%. De surcroît, les charges locatives demandées ont flambé : +6,12% ! Marché à contre-courant, Paris est de plus en plus réservé à des locataires à haut revenu : le revenu moyen du locataire parisien entrant dans un 2 pièces est de 3.147 euros par mois, contre 1.959 en moyenne sur le marché national !


Un retour de la pénurie en 2001 ?



L'approvisionnement du parc locatif privé en logements neufs acquis par des investisseurs, grâce notamment au régime de défiscalisation " Robien " - 50 à 60.000 ventes par an depuis 2003 jusqu'en 2007 -, s'il a fortement contribué, parfois même avec excès, à détendre le marché locatif partout en France, va avec l'arrêt de la construction cesser de produire ses effets quand les livraisons des derniers programmes vendus jusqu'en début 2008 seront terminées. Le neuf est en effet vendu en France presque en totalité en "VEFA" (vente en état futur d'achèvement), et les livraisons interviennent en général 18 mois à 2 ans après les mises en vente. Si les ventes en "Scellier" ne prennent pas le relais - elles ne le feront pas en tout état de cause avant 2010 avec des livraisons potentielles à partir de 2012-2013 -, une nouvelle situation de pénurie est à craindre compte tenu de l'augmentation constante des besoins. Celle-ci reste en effet forte, autant pour des raisons démographiques (croissance de la population) que sociologiques (diminution constante du nombre de personnes par ménage), et elle porte prioritairement sur le segment du parc locatif le moins fourni : celui du logement à bas coût ou intermédiaire !


Une réforme de la GRL trop tardive !



Franchissant une nouvelle étape dans la mise en oeuvre de l'engagement de campagne du président de la République, visant la suppression du dépôt de garantie et des cautions personnelles demandées aux candidats à une location et leur remplacement par un dispositif de sécurisation généralisée des propriétaires, la loi "Boutin" du 25 mars 2009, dite de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion interdit désormais aux bailleurs privés de demander un cautionnement au candidat locataire s’il ont souscrit une "assurance garantissant les obligations locatives du locataire" : en clair une garantie loyers impayés (GLI) ou une GRL (Garantie des risques locatifs), la nouvelle garantie mise en place avec le mouvement des collecteurs du "1% logement", couvrant les locataires précaires ou présentant un taux d'effort loyers plus charges rapportés aux ressources supérieur aux 33% fatidiques les excluant normalement du parc locatif privé.

Le problème est que le dispositif de sécurisation des bailleurs n'est pas encore en place - les négociations entre les pouvoirs publics, l'union des collecteurs du 1% (l'UESL, codirigée par le patronat et les syndicats) et les assureurs, pour la mise en place d'une nouvelle version de la GRL, se substituant à la fois à l'actuelle et à la GLI, n'avancent que laborieusement (1) -, et que les assureurs d'une part ne distribuent plus la GRL, et d'autre part renâclent à garantir des locataires, même normalement solvables mais sans caution personnelle. Il faut préciser que la pratique consistant à demander une caution personnelle s'était généralisée au point qu'elle était devenue une exigence de base de toute location, même pour des candidats à situation confortable et stable !

Du coup, les locataires sans caution, s'ils peuvent encore être pris par des propriétaires ayant souscrit une GRL avant sa remise à plat, se voient désormais - jusqu'à la mise en place de la GRL version 2 - exclus par les propriétaires beaucoup plus nombreux ayant souscrit une GLI, comme par ceux qui n'ont souscrit aucune assurance. Pire, de nombreux propriétaires, craignant des difficultés avec leurs assureurs s'ils acceptent des locataires sans caution, renoncent plutôt à leur assurance afin de pouvoir continuer à demander une caution...

Le nouveau dispositif est annoncé pour septembre, mais compte tenu des délais nécessaires aux assureurs pour sa mise en place commerciale et opérationnelle, il est à prévoir qu'il ne soit pas disponible avant la fin de l'année.

Autant de mois à attendre pour de nombreux étudiants ou jeunes ménages dont c'est justement en ce moment, à la fin de l'année scolaire et universitaire, l'époque de la recherche d'un logement !


(1) notre "brève" du 2/6/2009 : "Les assureurs mettent la main sur la GRL" v. aussi "Immobilier : les propriétaires ne peuvent plus demander de caution s'ils s'assurent contre les impayés"

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