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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Fin des inscriptions pour l'expérimentation de l'encadrement des loyers
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24/11/2020
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Les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI - intercommunalités et métropoles) disposaient d’un délai de 2 ans à compter de la publication de la loi ELAN du 23 novembre 2018 pour manifester leur volonté de rejoindre l’expérimentation d’encadrement des loyers par plafonnement : après les villes de Paris et Lille (incluant Hellemmes et Lomme), 8 EPCI supplémentaires ont, dans le délai, notifié leur volonté de mettre en place l’expérimentation, sur tout ou partie de leur territoire. Parmi ceux-ci, quatre grandes métropoles : Bordeaux Métropole pour la ville de Bordeaux,
Grenoble-Alpes Métropole pour la ville de Grenoble et 27 autres communes de son périmètre (1), Lyon Métropole pour les villes de Lyon et Villeurbanne, et Montpellier Métropole, pour la ville de Montpellier. A celles-ci s'ajoutent en région parisienne l'établissement Public Territorial Plaine Commune pour ses 9 communes (2), l'établissement Public Territorial Est Ensemble, également pour ses 9 communes (3), englobant ensemble la couronne Nord-Nord-est de la capitale, ainsi que l'établissement Public Territorial Grand Orly Seine Bièvre pour 11 de ses 24 communes (4). Enfin, la demande a été faite également par la Communauté d’agglomération Grand Paris Sud Seine Essonne Sénart, mais pour la seule commune de Grigny.
À noter que Marseille, qui comptait en faire la demande officiellement lors de son conseil municipal lundi 23 novembre, a été bloquée par l’opposition de la Métropole Aix-Marseille, qui devait porter la candidature.
Leurs dossiers vont être instruits par le ministère du logement, afin d’étudier les conditions de mise en œuvre de l’expérimentation sur leur territoire. Rappelons que la ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, s’est dite favorable à cette mesure qui permet de contenir la hausse des loyers. Après que les observatoires locaux des loyers auront établi les données nécessaires, les préfets fixeront par arrêté les loyers de référence majorés et minorés par secteur, qui serviront aux bailleurs pour fixer le loyer des nouvelles locations. Cet encadrement par plafonnement s'ajoute à l'encadrement en évolution qui s'applique depuis plusieurs années dans les zones tendues.
(1) la Bresson, Brié-et-Angonnes, Champagnier, Claix, Domène, Echirolles, Eybens, Fontaine, Le Fontanil-Cornillon, Gières, Herbeys, Meylan, Murianette, Poisat, Le Pont-de-Claix, Quaix-en-Chartreuse, Saint-Egrève, Saint-Martin-d'Hères, Saint-Pierre-de-Mésage, Sassenage, Seyssinet-Pariset, Seyssins, La Tronche, Varces-Allières-et-Risset, Vaulnaveys-le-Bas, Venon et Vif
(2) Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse
(3) Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-sec, Pantin et Romainville
(4) Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine
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Encadrement des loyers : Pourquoi tous les bailleurs parisiens ne le respectent pas
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23/11/2020
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Dans un article publié récemment, Jean Bosvieux, directeur des études de 1997 à 2014 à l’Agence nationale pour l’information sur l’habitat (ANIL), puis de 2015 à 2019 directeur des études économiques à la FNAIM, identifie les causes probables de la non application de l’encadrement des loyers par une partie des bailleurs parisiens. Reprenant les travaux de l’OLAP (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) qui révélaient que le taux de dépassement des plafonds dans les nouveaux baux signés n’avait que légèrement diminué (de 26% à 21%) entre 2015, date de l’entrée en vigueur de l'encadrement par plafonnement à Paris (le 1er août très exactement) et fin novembre 2017, date à laquelle les textes règlementaires ont été annulés par le tribunal administratif de Paris, l’auteur analyse les causes possibles de ce constat :
la méconnaissance de la loi par les bailleurs. Cela ne peut guère être le fait que des bailleurs personnes physiques qui mettent en location et gèrent leurs logements eux-mêmes. Dans le cas, majoritaire à Paris, des locations dans lesquelles intervient une agence immobilière, le professionnel concerné connaît forcément la législation et il est tenu d’attirer l’attention de ses mandants sur le dispositif. Au demeurant, les polémiques suscitées par les mesures d’encadrement et les péripéties judiciaires consécutives à leur mise en place ont été très largement diffusées par les médias, de sorte qu’il est peu vraisemblable que les bailleurs, même s’ils ne recourent pas aux services d’un professionnel, n’en soient pas informés ;
le bailleur est convaincu, ou fait semblant de l’être, que le logement loué possède réellement des qualités exceptionnelles qui justifient le dépassement du plafond en revendiquant un "complément de loyer" pour caractéristiques exceptionnelles. S’il loue par l’intermédiaire d’un professionnel, il lui faut alors convaincre ce dernier de la réalité de ces qualités, ce qui peut ne pas être très difficile en l’absence de jurisprudence en la matière ;
la connaissance du dispositif et la faiblesse des risques encourus. Pour qu’il y ait sanction, il faut que le locataire saisisse la commission de conciliation, puis le tribunal si un accord amiable n’est pas trouvé. Même dans ce dernier cas, le bailleur n’était tenu, aux termes de la loi ALUR, qu’à rembourser le trop perçu au locataire. La loi Elan a institué la possibilité d’une amende pouvant aller jusqu’à 5.000 euros, mais les études de l’OLAP portent sur la période antérieure à la promulgation de cette loi ;
la méconnaissance de la loi par le locataire, plus vraisemblable que pour le bailleur ;
la réticence du locataire à engager une procédure, alors qu’il a apposé sa signature sur le bail, ce qui peut lui apparaître comme la remise en cause d’un contrat dont il a accepté les termes. Il est sans doute d’autant moins motivé pour ce faire qu’il prévoit d’occuper un logement pendant une durée relativement brève, ce qui est souvent le cas pour les logements de petite taille : on comprend que dans ce cas il puisse hésiter à s’engager dans une procédure pour un gain hypothétique et d’un montant peu élevé.
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Le reconfinement et les activités immobilières
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31/10/2020
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Le reconfinement annoncé par le président de la République au soir du mercredi 28 octobre a fait l’objet d’un décret publié au JO du 30 octobre et applicable immédiatement, à savoir à compter du vendredi 31 octobre. Concernant les professions immobilières, des précisions ont été apportées par la ministre en charge du logement lors d’une émission spéciale organisée par nos collègues de Radio.Immo, Emmanuelle Wargon.
Aucune restriction n’est faite a priori au fonctionnement interne des entreprises. Les salariés peuvent continuer à se rendre à leur lieu de travail, mais elles ne peuvent recevoir du public, notamment les agences immobilières qui ne sont pas dans la liste des commerces jugés essentiels. Leurs personnels restent joignables, sur place ou en télétravail qui fait l’objet d’une quasi-injonction de la part du gouvernement dès lors qu’il est possible.
Par ailleurs, les déplacements des clients sont restreints, et notamment ceux pour visiter un bien à vendre ou à louer ne font pas partie des déplacements autorisés. Les relocations de logements suite au départ d'un locataire ou les nouvelles mises en vente vont donc être stoppées, les candidats locataires ou acquéreurs devant se contenter des photos et vidéos. Par contre, les agents immobiliers pourront se déplacer chez leurs clients pour la visite des biens et les prises de mandats.
Également, les déménagements pourront avoir lieu, ainsi que les états des lieux et remises de clés lorsqu’ils sont liés à un déménagement. Des conventions d’occupation temporaires pourront être conclues si un locataire a donné congé sans avoir un point de chute sécurisé.
Les administrations (d’Etat et territoriales) et services publics vont continuer à fonctionner normalement (sauf qu’une partie importante des personnels seront en télétravail), notamment pour la délivrance des permis de construire – le gouvernement en appelle aux élus locaux afin qu’ils l’accélèrent afin de relancer la construction –, ainsi que pour l’administration de la justice.
Les offices notariaux continueront aussi à fonctionner ; la dématérialisation des actes va être réactivée mais les dérogations de déplacements incluent ceux pour se rendre chez les professionnels du droit pour les actes qui ne pourraient pas être faits à distance. Le gouvernement répondra à la question posée de savoir si le même principe s’appliquera aux agents immobiliers et administrateurs de biens rédacteurs d’actes, pour la signature d’un compromis de vente ou un bail si cette signature ne peut avoir lieu de manière dématérialisée.
La construction et les travaux de rénovation vont continuer, avec notamment les commerces de gros de matériaux et matériels de chantiers qui vont rester ouverts. Le dernier protocole sanitaire du BTP reste en vigueur.
Les activités financières et d’assurance continueront à fonctionner normalement, et les clients pourront s'y rendre, notamment pour demander un prêt immobilier ou souscrire un contrat d'assurance ; cela s’applique en principe également aux courtiers et agents.
Concernant les gestionnaires d’immeubles et syndics de copropriété, l’ensemble des opérations d’entretien, ainsi que l’activité des personnels d’immeubles ne subiront aucune restriction sous réserve de respect des protocoles sanitaires en vigueur. Même chose pour les prestations des entreprises de nettoyage, des ascensoristes, des chauffagistes, etc.
Par contre, les assemblées générales ne pourront pas avoir lieu en présentiel : elles devront être convoquées en visioconférence et vote par correspondance, ou intégralement en vote par correspondance, en application de l’article 13 de l’ordonnance du 20 mai 2020, qui autorise jusqu'au 31 janvier 2021 l'organisation d'assemblées sans présence physique des copropriétaires. Celles qui ont été convoquées en présentiel pour une tenue à compter du 31 octobre peuvent être transformées en non-présentiel, mais seulement si le syndic est en mesure d’en informer les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée "par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information". Autrement, l’assemblée devra être annulée par le même moyen.
Le décret est applicable au territoire métropolitain et à la Martinique. Les autres départements et territoires d’outre-mer restent sous le régime du couvre-feu instauré par un décret du 16 octobre 2020. Ce régime est applicable jusqu'au 1er décembre, au moins...
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Révision des loyers des baux d'habitation : l'IRL reflue encore, à +0,46%
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16/10/2020
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L'IRL (indice de référence des loyers) continue son lent reflux au 3ème trimestre 2020, avec une valeur d'indice de 130,59, soit une évolution de +0,46% sur un an, après +0,66% au 2ème trimestre, +0,92% au 1er, +0,95% au 4ème trimestre 2019, +1,20% au 3ème trimestre, +1,53% au 2ème, +1,70% au 1er, et +1,74% au 4ème trimestre 2018... (v. notre section des indices et chiffres-clés)...
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc, même si c'est avec retard, les évolutions de l'inflation, ce qui laisse présager une séquence haussière d'au moins un ou deux trimestres...
Rappelons que l'IRL sert à la fixation du loyer des logements reloués après le départ d'un locataire dans les zones tendues (précisément celles où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants). Le bail du nouveau locataire doit mentionner le loyer du précédent et, en dehors de toute autre disposition d'encadrement, le nouveau loyer ne peut être supérieur à celui qui résulte de l'évolution de l'IRL. Aux termes du décret d'encadrement du 30 juillet 2014, les dispositions concernant les nouvelles locations s'appliquent aux logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location, à l'exception logique de ceux faisant l'objet d'une première location, mais aussi de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Par contre, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut désormais être librement réévalué.
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Un projet de réforme spécifique à la Corse pour des droits de succession et donation
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17/8/2020
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Alain Spadoni, président du conseil régional des notaires de Corse, avait été missionné en novembre 2019 par Gilles Simeoni, président du conseil exécutif de Corse, pour travailler sur la problématique de la transmission du patrimoine immobilier en Corse. L'objectif fixé était rien moins que de "faciliter la construction du nouveau modèle économique et social dont la Corse a besoin, notamment dans la perspective de l'après Covid", explique le communiqué de la Collectivité Territoriale de Corse, ajoutant que "dans ce cadre général, la lutte contre la spéculation et la dépossession foncière reste bien évidemment une priorité absolue".
Le rapport de cette mission, intitulé "pour une fiscalité incitative de transmission du patrimoine : lutte contre la dépossession et la spéculation ; relance de l'intérieur ; soutien à l'activité économique", a été présenté le 6 août. Ses préconisations ont un objectif être à la fois économique, social et fiscal. Elles visent notamment à "éviter que les droits de succession aient un effet confiscatoire sur les biens immobiliers des familles insulaires", "contribuer à impulser une véritable dynamique de développement dans l'intérieur et la montagne, historiquement frappés par la désertification", "enrayer le cercle vicieux du délabrement du patrimoine immobilier" et "lutter contre la spéculation immobilière et la dépossession foncière" (des insulaires).
Il est notamment proposé d'instaurer un abattement en ligne directe entre parents et enfants de 200.000 euros par parent et par enfant tous les 10 ans. Au lieu de 100.000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans dans le dispositif de droit commun, et sachant que jusqu'au 31 décembre 2027, les immeubles et droits immobiliers situés en Corse sont exonérés de droits de succession à hauteur de 50% de leur valeur. Ensuite, le taux d'imposition en ligne directe serait de 20% jusqu'à 550.000 euros au dessus de l'abattement de 200.000 euros par parent et par enfant et de 30% au-delà. Au lieu en droit commun de 20% jusqu'à 550 000 euros, de 30% de 550.000 à 902.000 euros et de 40% au-delà de 902.000 euros.
Le rapport préconise également que l'impôt ne soit plus perçu par l'État mais par la Collectivité Territoriale de Corse, et que celle-ci soit habilitée (dans les limites fixées par la loi) à fixer les modalités d'imposition (abattement / taux / durée) et de perception de cet impôt. L'impôt perçu pourrait être divisé en deux parties : 50% de l'impôt serait perçu par la Collectivité Territoriale de Corse et 50% seraient affectés à des travaux de rénovation des biens immobiliers immeubles situés en Corse dépendant de la succession ou de la donation.
Bénéficieraient de ce dispositif les propriétaires des biens immobiliers depuis au moins 10 ans ou provenant d'une succession dont l'origine a au moins 10 ans. L'idée est "d'éviter la spéculation immobilière ou de l'abus de droit qui pourraient conduire certaines personnes à faire investir en Corse une personne dont la durée de vie est limitée pour échapper aux droits de succession, indique le communiqué. Le bénéfice serait aussi limité à la résidence principale et certains biens immobiliers à usage agricole. En cas de revente dans le délai de 5 ans à compter de la date à partir de laquelle les personnes ont bénéficié du dispositif fiscal, la Collectivité de Corse serait en droit de récupérer l'avantage fiscal.
Le projet devrait être présenté en septembre à l'Assemblée de Corse et, s'il est adopté, pourrait ensuite être présenté à Paris. L'accueil de ces propositions n'est évidemment pas acquis d'avance : "le gouvernement ne laissera sans doute pas si facilement échapper une manne financière aussi considérable, sachant que le produit de l’impôt sur les successions et donations n’est pas précisément chiffré, mais depuis trois ans, on constate qu'il augmente d’un tiers par année", a déclaré Alain Spadoni à Corse Net Infos...
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Copropriétés : le casse-tête des assemblées générales
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17/8/2020
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Les syndics de copropriété se souviendront longtemps de leur saison d'assemblées générales de 2020 ! Ils auront en effet pris de plein fouet le report et les contraintes liées à la crise sanitaire du coronavirus, puis la nécessité depuis le 2 juillet de permettre aux copropriétaires de voter par correspondance, ce qui va s'avérer tout sauf anodin !
La pandémie Covid-19 leur a fait reporter une saison entière d'assemblées ! Alors qu'ils ont souvent du mal à boucler chaque année le planning des assemblées qui doivent se tenir au 1er semestre - ce sont celles des copropriétés, majoritaires, dont les comptes sont arrêtés au 31 décembre -, ils vont devoir les tenir en quatre ou cinq mois à partir de septembre en même temps que celles qui se tiennent habituellement à l'automne : celle des copropriétés à exercices décalés au 30 juin ou au 30 septembre.
Certes, le gouvernement a fait le nécessaire pour que juridiquement les syndics ne soient pas rattrapés par l'échéance de leur mandat : après plusieurs tâtonnements, la dernière ordonnance en vigueur permet un renouvellement automatique des contrats de syndic expirant ou ayant expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus, et la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires, qui devra intervenir au plus tard le 31 janvier 2021. Le même principe est au passage appliqué aux mandats des membres des conseils syndicaux.
Cependant, la situation créée par l'épidémie complique encore plus les choses : il trouver des salles plus grandes pour permettre la distanciation et équipées sur le plan sanitaire, et si de trop nombreux copropriétaires sont réticents à se déplacer, leur proposer des solutions de participation à distance, alors que des solutions techniques fiables ne sont pas encore disponibles. Certes, la législation avait autorisé la participation des copropriétaires aux assemblées par visioconférence "ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification", mais il fallait que cette possibilité soit décidée par une assemblée tenue classiquement, et les syndics professionnels n'avaient pas encore eu le temps de s'y préparer, alors que les textes réglementaires n'étaient sortis qu'en juin 2019. Là aussi le gouvernement a essayé de leur faciliter la tâche, en leur permettant, jusqu'au 31 janvier 2021, de décider de recourir à la visioconférence sans décision préalable de l'assemblée, et même de faire des assemblées sans aucune participation physique des copropriétaires. Egalement, pendant cette période, un copropriétaire pourra recevoir des délégations de vote jusqu'à détenir 15% des voix du syndicat, au lieu de 10% depuis novembre 2018, et 5% auparavant...
Enfin, cerise sur le gâteau pour les syndics, il leur faut à présent intégrer la possibilité de voter désormais par correspondance, la possibilité devant être donnée aux copropriétaires pour toutes les assemblées convoquées à compter du 3 juillet ! On dira que c'est un bon remède contre la réticence à se déplacer et les risques de diffusion du coronavirus. Les syndics ont même, jusqu'au 31 janvier 2021, la possibilité, "lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible", d'organiser une assemblée intégralement en vote par correspondance.
Mais contrairement aux apparences, le vote par correspondance va modifier en profondeur la préparation et la tenue des assemblées, et poser de redoutables questions aux syndics et aux copropriétaires. Alors qu'une assemblée est en principe un lieu de débat, où sous réserve de rester dans l'esprit et le cadre des projets de résolution, les décisions proposées peuvent être modulées suivant la volonté majoritaire des copropriétaires, avec le vote par correspondance, les résolutions annexées à l'ordre du jour, et relativement auxquelles les votants pourront cocher sur le formulaire "pour", "contre" ou "abstention", devront être fixées au dernier détail près. En cas d' "amendement" d'une résolution par les copropriétaires présents en assemblée, les votants par correspondance ayant voté favorablement sur le texte initial pourront en effet contester la décision prise, ce qui est somme toute logique. Pour l'éviter, les assemblées risquent en conséquence de se transformer en chambres d'enregistrement de décisions pré-formulées, si ce n'est en chambres de rejet systématique...
Même le nom du président et des scrutateurs proposés devra figurer sur le formulaire de vote, ainsi que celui des candidats à l'élection en tant que membre du conseil syndical. Les propositions de travaux devront être proposés en autant de variantes que l'on proposera au choix des copropriétaires, etc.
Bref, en attendant que syndics et copropriétaires s'habituent aux nouvelles règles, les assemblées de 2020 et 2021 risquent de ne pas être simples...
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Le marché immobilier s'installe dans l'incertitude
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12/8/2020
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Celui de la vente dans le neuf n'était déjà pas en forme avant le confinement, il est désormais en chute libre et son redémarrage va probablement être lent. Alors que le premier trimestre n'a été qu'effleuré par l'état d'urgence sanitaire, les réservations étaient en baisse de 24,2% par rapport au même trimestre 2019, et les mises en vente de 29,7% ! Les institutionnels (caisse des Dépôts) et bailleurs sociaux viennent d'ores et déjà à la rescousse des promoteurs, rééditant l'opération de sauvetage de 2008-2010. Le marché de la vente dans l'ancien résiste apparemment, mais pour combien de temps ? Tous deux sont freinés par les conditions d'octroi des crédits immobiliers par le secteur bancaire : déjà resserrées avant le confinement, elles le sont encore plus aujourd'hui comme en témoignent les courtiers en crédit.
Pourtant, les prix résistent ! Cela se comprend dans le neuf, car les promoteurs ont une marge à sortir. Dans l'ancien c'est plus surprenant alors que l'activité s'est effondrée entre mars et juin : à fin juin 2020, l'activité était en baisse en rythme trimestriel glissant de 51,5% selon le baromètre LPI/SeLoger, devenu la référence en termes d'observation instantanée du marché. Or les prix continuent à monter dans les grandes villes ! C'est probablement que la chute de l’activité s'est davantage traduite par une raréfaction de l’offre renforçant les déséquilibres des marchés créant une situation de pénurie qui alimente les tensions sur les prix. "En outre, la contraction de l’offre de crédits bancaires voulue par la Banque de France a provoqué une déformation de la structure du marché : les ménages réalisant les achats les moins onéreux (prix au m² ou prix du lot) qui ne peuvent plus accéder aux crédits immobiliers ont quitté le marché proportionnellement plus que les autres, alimentant ainsi la persistance de la hausse des prix", explique Michel Mouillart, animateur de l'observatoire LPI/SeLoger.
Ainsi en juin, les prix signés (mesurés en niveau annuel glissant) ont ainsi augmenté de 5% sur un an, contre +3.8% il y a un an à la même époque. Dans près d’un quart des villes de plus de 50.000 habitants, l’augmentation atteint même un rythme annuel supérieur à 10%, et dans un tiers de ces villes la hausse dépasse 8% ! Dans les villes du Grand-Est impactées dès le début de la crise sanitaire de la Covid-19, la hausse des prix accélère, à Metz et surtout à Mulhouse qui enregistre maintenant l’augmentation la plus rapide (+12,8%). Cela se constate aussi dans les villes de la Seine-Saint Denis où la crise a été sévère, comme à Bondy, à Epinay-sur-Seine ou à Montreuil, avec des hausses de plus de 10%. En revanche, le ralentissement de la hausse des prix se poursuit sur Paris. Même si les prix dépassent maintenant les 10 000 euros/m² dans 14 arrondissements parisiens, la hausse n’est plus "que" de 4,6% sur un an, contre +6.7% en juin 2019.
Côté marché de la location, le site d'annonces entre particuliers PAP.fr a enregistré dès le déconfinement un redémarrage très fort des recherches, notamment celles des étudiants qui semblent avoir démarré plus tôt que d'habitude, et un afflux d'offres de location meublée, lui aussi plus précoce en raison d'une libération dès mars-avril de nombreux logements d'étudiants confinés, mais aussi de la conversion de logements de la location touristique vers la location meublée classique...
Pour le reste de l'année 2020 et l'année 2021, l'incertitude est totale : redémarrage ou non de l'épidémie, ampleur de la crise économique, des fermetures d'entreprises et du chômage, de la hausse des impayés locatifs, mais aussi ampleur des effets du plan de relance... Tout dépendra de la rapidité de diffusion dans le reste de l'économie des difficultés des secteurs lourdement et durablement touchés comme l'aéronautique et le tourisme. A surveiller également l'ampleur des modifications des comportements de consommation des ménages et de leurs choix de vie et de logement, induites par ces quelques mois de confinement strict et de déconfinement chaotique qui risque de se prolonger !
Un seul paramètre semble pour le moment devoir rester stable : le niveau des taux d'intérêt, qui ne semble pas décoller de son plancher actuel...
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Copropriété : réorganisation des relations dématérialisées avec le syndic
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11/8/2020
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Depuis un décret du 27 juin 2019, les copropriétaires peuvent, sur strict volontariat, opter pour l’envoi des appels de fonds par courrier électronique, ou encore la notification des documents annexés à la convocation à l’assemblée générale par mise à disposition dans l’espace en ligne sécurisé du syndic pour téléchargement. Dans ce cas, le copropriétaire reçoit par courrier la convocation sans les pièces jointes, et celle-ci "précise expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de la mise à disposition". les copropriétaires peuvent communiquer leur accord, comme le retrait de leur accord sur ces deux modes de relations dématérialisées, soit en assemblée générale - dans ce cas il en est pris note sur le procès-verbal, soit "par tout moyen conférant date certaine".
Par ailleurs, depuis le 3 juillet 2020, le régime des "notifications" par voie électronique (convocations, procès-verbaux, mises en demeures et toutes autres communications mentionnées dans la loi et le décret sous les vocables "notification" ou "notifié(e)") est simplifié. La notification par voie électronique doit toujours être réalisée au moyen d'un "procédé électronique mis en œuvre par l'intermédiaire d'un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l'intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications", mais désormais, le prestataire pourra envoyer un avis comportant directement un lien de téléchargement des documents envoyés. Les délais que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission de cet avis. Un retour du destinataire n’est plus requis pour obtenir la transmission du contenu : celui-ci sera disponible pendant au moins vingt et un jours à compter de la transmission de l'avis électronique.
Le copropriétaire qui n'aura pas fait usage du lien de téléchargement dans les 48 heures recevra une relance automatique du prestataire.
A noter aussi que désormais, l'accord exprès du copropriétaire pour recevoir des notifications par voie électronique doit préciser s'il porte sur les notifications, les mises en demeure ou les deux, sachant qu’il peut ne porter que sur la mise à disposition sur l'extranet du syndic des documents annexés à l'ordre du jour de l'assemblée générale...
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Multiplication et réaménagement des offres Coup de pouce
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10/8/2020
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Deux arrêtés du 25 mars 2020 ont complété le dispositif de bonification des certificats d'économie d'énergie (CEE) au profit des opérations d'isolation et d'amélioration de la performance énergétique des installations de chauffage. Le premier a mis en place un nouveau "Coup de pouce Chaufferie fioul dans le cadre d'une rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif" en faveur des copropriétés. A l'instar du "Coup de pouce Chauffage" qui s'adresse directement aux ménages (notamment ceux en situation de précarité énergétique), ce nouveau dispositif s’adresse aux propriétaires de bâtiments collectifs d'habitation, et plus particulièrement aux copropriétés, désirant s'engager dans des travaux de remplacement d'une chaufferie non performante alimentée par des énergies fossiles. Il bonifie les travaux qui sont conformes à la fiche d'opération standardisée éligible aux CEE, BAR-TH-145 « Rénovation globale d'un bâtiment résidentiel (France métropolitaine) ». Les travaux concernés sont ceux qui sont engagés depuis le 2 avril 2020 jusqu'au 31 décembre 2021 et achevés au plus tard le 31 décembre 2024. Ils doivent porter sur les bâtiments résidentiels collectifs, à savoir les immeubles dont au moins 75 % de la surface totale chauffée est utilisée ou destinée en tant qu'habitation, et situés en France métropolitaine.
S'inscrivant dans le cadre d'une offre de rénovation globale du bâtiment, au moyen de travaux sur des parties communes ou des travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, la bonification de CEE vise les opérations incluant :
- le changement de tous les équipements de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire (ECS) au charbon ou au fioul non performants (toute technologie autre qu'à condensation) au profit, lorsqu'il est possible, d'un raccordement à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou de récupération (dans son état actuel ou dans le cadre d'un projet décidé) ;
- ou, à défaut et sous réserve d'avoir obtenu de la part du gestionnaire du réseau de chaleur la justification de l'impossibilité technique ou économique du raccordement, la mise en place d'équipements de chauffage ou de production d'ECS ne consommant ni charbon ni fioul.
Pour bénéficier du nouvel avantage financier, le demandeur du coup de pouce doit être signataire de la charte d'engagement « Coup de pouce Chaufferie fioul dans le cadre d'une rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif ».
Par contre, le second arrêté modifie le "Coup de pouce Isolation" à compter du 1er septembre 2020, renforce les contrôles administratifs des autres travaux d'isolation, et réduit l'avantage financier alloué pour les travaux d'isolation des planchers bas pour l'aligner sur celui des combles et toitures. Le nouveau "Coup de pouce Isolation" s'inspire très largement du précédent dispositif puisqu'il reprend comme support de travaux bonifiés les fiches d'opérations standardisées BAR-EN-101 « Isolation de combles ou de toitures » et BAR-EN-103 « Isolation d'un plancher » et prévoit toujours une bonification majorée pour les ménages en situation de précarité énergétique. Mais l'avantage financier réservé à l'isolation thermique des planchers bas sera abaissé à 20 euros/m2 d'isolant posé, pour les ménages en situation de précarité énergétique, et 10 euros/m2 pour les autres ménages (et non plus, respectivement, 30 et 20).
Par ailleurs, face au développement des comportements frauduleux de certains obligés qui se voient attribuer des CEE en toute illégalité, le gouvernement a décidé d'encadrer strictement les contrôles des opérations standardisées d'isolation.
Enfin, un arrêté du 10 juin 2020 met en place une bonification pour une opération standardisée d'économies d'énergie dans le cadre d’une charte « Coup de pouce Thermostat avec régulation performante » signée par les vendeurs d’énergie. Concrètement, il permet le versement d’une prime de 150 euros en cas d'installation d'un thermostat programmable dans un logement équipé d'un système de chauffage individuel. L’arrêté module le volume de certificats délivrés pour l'opération standardisée d'économies d'énergie de la fiche BAR-TH-118 « Système de régulation par programmation d'intermittence » en fonction de l'incitation financière versée par le demandeur après signature de la charte.
La prime peut être demandée jusqu'au 31 décembre 2021.
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Revitalisation des centres-villes : le programme du gouvernement battu en brèche par les élus !
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10/8/2020
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Pendant un mois, onze étudiants-journalistes confinés du Centre universitaire d’enseignement du journalisme (CUEJ) de l'Université de Strasbourg ont enquêté sur l’efficacité du programme Action cœur de ville, mis en place par l’Etat en 2018 pour revitaliser les centres des villes moyennes. ils ont démontré que les surfaces commerciales en périphérie ont continué à s’étendre dans 81% des communes bénéficiaires du dispositif parmi les plus touchées par la dévitalisation de leur centre-ville. Une contradiction dont les responsabilités incombent tour à tour aux élus locaux, à l’administration d’État et aux préfets.
D’Aurillac à Calais en passant par Thionville et Cholet, les centres des villes moyennes françaises se sont inexorablement vidés de leurs habitants, passants et commerçants en l’espace de deux décennies. En décembre 2017, pour juguler l’hémorragie, le gouvernement annonce son nouveau programme, Action cœur de ville. Cinq milliards d’euros alloués sur cinq ans à 222 communes pour mettre sous perfusion leur cœur commerçant proche de l’infarctus. Avec ses cinq axes d’action — l’habitat, la mobilité, le patrimoine, l’offre de services publics et le développement économique — les municipalités ont de quoi être attirées. Depuis, 1,2 milliard d’euros ont été injectés pour mener à bien une première salve de projets.
Problème : l'équipe du CUEJ s'est intéressée aux 80 communes du programme Action cœur de ville où plus de 10% des locaux commerciaux du centre-ville étaient vides en 2016, d’après le rapport sur la revitalisation des centres-villes de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD). Or depuis la mise en place d’Action cœur de ville, des surfaces commerciales en périphérie ont continué à s’étendre dans 81% de ces communes !
Les élus sont pointés en tant que premiers responsables. Plusieurs municipalités utilisent les fonds publics et les outils mis à leur disposition par le dispositif gouvernemental pour mener des projets dans leur centre-ville, tout en portant en parallèle des projets d’extension commerciale en périphérie. Entre les promesses de création d’emplois et la peur de voir les habitants de son territoire aller consommer chez le voisin, un autre argument revient sans cesse dans la bouche des élus : la “complémentarité de l’offre”. Comme à Calais, où la maire, Natacha Bouchard (Les Républicains), assure que l’arrivée d’un hypermarché Leclerc, qu’elle défend farouchement depuis plusieurs années, “amènera un dynamisme entre les enseignes”. Et lorsque la municipalité veut préserver son cœur commerçant, c’est l’intercommunalité qui s’y met. Comme à Saint-Brieuc, où une bataille juridique s’est engagée entre la Ville, soucieuse de protéger ses boutiques de prêt-à-porter, et l’agglomération, favorable à l’implantation d’un Intersport dans une commune limitrophe...
Autres responsables : les Commissions départementales d'aménagement commercial, qui face à l’appétit des élus, les CDAC, sous l’autorité des préfectures, utilisent peu leur pouvoir contraignant pour protéger les centres-villes dévitalisés.
Enfin, alors que l’État leur demande de participer à la préservation des centres-villes, les préfets n’exploitent pas les outils en leur possession pour s’opposer à des projets allant à l’encontre d’Action cœur de ville, comme le révèle l'enquête. En effet, les représentants de l’État ont la possibilité de déposer un recours devant la CNAC s’ils considèrent qu’un projet commercial menace les actions menées en centre-ville. Mais sur les 33 projets retoqués par la CNAC depuis 2018 au motif de la contradiction avec le programme, seuls trois recours avaient été déposés par un préfet.
Source : CUEJ de l'Université de Strasbourg - 29 mai 2020 - Enquête : Centre-ville : le coeur n'y est plus
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