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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Taux d'intérêt des crédits immobiliers : la descente vers le taux zéro ?
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10/5/2016
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1,80% en moyenne en avril pour l'accession dans l'ancien selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA (1,89 dans le neuf) ! Selon les courtiers en crédits on peut même descendre sans trop forcer à 1,5% avec un bon dossier, même sans apport personnel : mieux encore avec un "bon" dossier : 1,41% sur 20 ans sont négociés chez le courtier Cafpi ou encore jusqu'à 1,45% chez Vousfinancer.com. Des taux et des conditions d'octroi jamais vus ! Les banques, en forte concurrence les unes avec les autres pour attirer les meilleurs dossiers, n'excluraient même plus de financer les "frais de notaire"...
Bien entendu, la politique d'injection de liquidités et de taux négatifs de la BCE n'est pas étrangère à cette situation. Mais aussi celle des autres banques centrales, qui maintiennent les taux longs à faible niveau et permettent aux banques l'accès à des ressources à taux presque nul. Il faut bien en faire quelque chose, et pour cela appâter le client, sachant en outre qu'un nouveau client pour un crédit immobilier restera longtemps et consommera beaucoup d'autres services. D'où cette surenchère, accentuée souvent localement par la politique agressive des réseaux mutualistes régionaux !
Cette conjoncture financière exceptionnellement favorable aux acquéreurs pousse la demande à son maximum sans pour autant provoquer de flambée : c'est qu'en fait elle est bridée les incertitudes sur l'avenir économique, un pouvoir d'achat plombé par des dépenses contraintes de plus en plus lourdes, et la précarité croissante des emplois qui met une part croissante de la population hors de la cible des établissements prêteurs : ceux qui n'ont pas d'emploi stable doivent regarder passer le train des taux d'intérêt mirifiques sans pouvoir monter dedans... Ce qui fait dire au site d'intermédiation immobilière MeilleursAgents.com que sans la baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -5% depuis le début de l’année, la demande restant trop faible (par exemple 1,3 acheteur pour 1 vendeur à Paris) pour stimuler les prix durablement à la hausse. Le baromètre LPI/SeLoger des prix de l'immobilier constate lui aussi une pause dans la tendance constatée ces derniers mois à un retour de la hausse des prix !
L'activité reste bonne, en hausse de 15 à 20% sur un an, ce qui redonne largement le sourire aux agents immobiliers. Les primo-accédants sont même de retour et représentent désormais 40% des acquéreurs qui passent par le courtier Cafpi, Cette proportion pourrait grimper à 50 voire 60% d'ici la fin 2016, contre 35% l'année dernière d'après les estimations du courtier. Mais pour autant, ce n'est pas la ruée ! et le niveau des ventes ne fait, malgré des conditions de crédit jamais vues, que retrouver ceux de l'avant-crise. Ceux qui voudraient voir dans le frémissement des prix constaté depuis l'été dernier l'amorce d'un nouveau cycle haussier doivent patienter : le marché immobilier n'est pour le moment que sous le coup d'une puissante perfusion. Par contre, tel que l'avenir se profile, elle a des chances de rester en place au moins pendant un ou deux ans...
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La hausse des prix de l’immobilier entraîne une gentrification progressive de toute l'Ile-de-France
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6/5/2016
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En Ile-de-France, 44% des acquéreurs d'appartements sont cadres et dirigeants d'entreprise en 2015, soit une hausse de 10 points par rapport à 2005. A contrario, la part des professions intermédiaires a chuté de 33% à 28% et celle des employés et ouvriers de 24% à 17%. La légère progression des retraités parmi les acquéreurs (6% en 2005 à 8% en 2015) s'explique par leur augmentation dans la population francilienne. Tels sont les grandes lignes des chiffres présentés le 3 mai par la Chambre des notaires de Paris-Ile-de-France. Par contre, l'effet est moins marqué pour le marché des maisons, où la part des cadres n'a augmenté que de 4 points en 10 ans et diminué d'autant pour les professions intermédiaires, employés et ouvriers.
Le phénomène est évidemment le plus marqué à Paris, où près de 2 acquéreurs sur 3 (63%) en 2015 sont cadres ou dirigeants d'entreprise ! De façon symétrique, c'est aussi à Paris que la part des professions intermédiaires a le plus diminué (-8 points en 10 ans, les faisant passer de 29 à 21% du total), tandis que les employés et ouvriers baissent quasiment de moitié (passant de 13 à 7%). Effet inévitable de la hausse des prix : le m2 d'appartement est passé dans la Capitale de 5.200 euros en moyenne fin 2005, à près de 8. 000 fin 2015 !
Mais ce qui est plus nouveau, c'est l'extension de cette tendance à la Petite Couronne : comme dans Paris, la part des employés et des ouvriers y est en fort recul (-8 points), particulièrement dans les Hauts-de-Seine où elle est la plus faible (11% en 2015). Parallèlement, la progression des cadres et dirigeants d'entreprise est également très notable même si chaque département conserve sa spécificité. Ainsi, sans surprise, la part des dirigeants d'entreprise et cadres dans les Haut-de-Seine est de 53% en 2015 (+13 points) tandis qu'elle n'est que de 30% en Seine-Saint-Denis (+ 9 points).
En Grande Couronne, l'origine socio-professionnelle des acquéreurs est plus diversifiée, tant pour les appartements que pour les maisons. Sans doute parce que les prix restent plus raisonnables, la part des cadres et dirigeants d'entreprise n'a augmenté que de 3 points, les employés et ouvriers, bien qu'en léger recul (-4 points) y restant encore très présents (29%). La typologie des acquéreurs de maisons a peu évolué, le marché des maisons en Grande Couronne ayant été depuis longtemps très prisé des dirigeants
d'entreprise et cadres, qui représentent 32% des acquéreurs (+3 points) ; la part des retraités y est plus limitée, de l'ordre de 5%.
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Sus aux dérives de la location via Airbnb
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5/5/2016
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L'exemple de Berlin qui a décidé depuis le 1er mai d'interdire les locations touristiques saisonnières sur les plateformes comme Airbnb (sauf pour une chambre dans un appartement) aurait-il donné plus de courage à nos politiques de ce côté du Rhin ? Le 29 avril, le Sénat a en effet adopté un amendement au projet de loi numérique qui permet aux conseils municipaux des communes touchées par l'envolée de ce type de locations, au détriment du logement locatif classique, de rendre obligatoire, par délibération, un enregistrement préalable pour toute location de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage. Ces délibérations fixeront le nombre minimal de nuitées par an à partir duquel l'enregistrement est obligatoire, le but étant d'avoir une "traçabilité et une meilleure transparence", afin d'empêcher entre autres les sous-locations illégales. Les communes concernées doivent être de plus de 200 000 habitants ou situées dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Sollicitée de réagir, Emmanuelle Cosse, la ministre du logement, est catégorique : "aujourd'hui, toutes les villes se saisissent du problème, pas simplement Paris. Toutes les villes du territoire et du pourtour méditerranéen n'en peuvent plus. Il y a des propriétaires voire des locataires qui enlèvent totalement leur bien du marché locatif pour le louer à la semaine. Cela devient une machine à cash, ce sont souvent des revenus qui ne sont pas déclarés, la taxe de séjour n'est pas payée comme c'est le cas pour un hôtel ou un gîte", souligne la ministre. Et de dénoncer également la sous-location sauvage qui a été relevée dans le parc social : "il faut avoir la preuve que les personnes [qui louent ainsi leur logement] ont le droit de louer. En tant que ministre du logement, je dois répondre à une demande sociale très forte, je ne peux accepter que des locataires du logement social mettent leur bien sur Airbnb".
En réalité, le problème de la sous-location est le plus facile à régler : le locataire qui sous-loue illégalement son logement encourt la résiliation de son bail. Il appartient donc aux bailleurs sociaux de faire la police, et de fait plusieurs affaires ont abouti récemment à des condamnations de locataires, au moins à des dommages et intérêts élevés si ce n'est à des résiliations, les juges ayant ainsi dernièrement laissé à une locataire une seconde chance en la condamnant à 5.000 euros de d'indemnité à son bailleur...
Le second problème posé par le développement des locations sur Airbnb est celui de la fiscalité des revenus ainsi générés et du manque à gagner des communes dans la collecte de la taxe de séjour, ces locations détournant une partie de la clientèle de l'hôtellerie et des loueurs professionnels. Airbnb a déjà accepté de collecter la taxe de séjour pour Paris mais la généralisation semble délicate. Le Parlement a par contre adopté un amendement obligeant les plateformes de location à déclarer directement à l'administration fiscale les encaissements générés par leur intermédiaire.
Le troisième problème est le détournement massif, constaté notamment à Paris, des règles fixées par l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation, précisées clairement par la loi ALUR du 14 mars 2014, empêchant le changement d'affectation d'un logement de l'habitation vers une activité à caractère commercial, ce qu'est en fait la location meublée de courte durée. Les contrevenants risquent une amende conséquente (10.000 euros par logement en moyenne, avec un plafond de 25.000 euros) mais insuffisante par rapport au gain procuré par cette activité ! Avec une amende à 100.000 euros, Berlin a frappé beaucoup plus fort, et Paris demande à ce que le tarif des sanctions soit porté au moins à ce niveau...
Enfin, dernier problème : les infractions des propriétaires à de nombreux règlements de copropriété qui, s'ils ne peuvent interdire la location, peuvent parfaitement exclure la location de courtes durées à une clientèle de passage. Mais là l'action incombe aux autres copropriétaires. Gageons qu'excédés par le mouvement créé par les allées et venues incessantes de touristes dans les immeubles, ceux-ci soient de plus en plus nombreux à poser le problème en assemblée, s'ils n'usent pas de la faculté de dénonciation aux autorités municipales. A Paris, une équipe d'une dizaine de personnes est désormais chargée de la traque des locations illégales...
Régissant à ces coups de boutoir, Airbnb crie à l'injustice et reproche aux mesures envisagées de "défavoriser les particuliers au bénéfice de loueurs professionnels". "Imposer un enregistrement dans les villes de plus de 200.000 habitants revient sur la promesse des pouvoirs publics de faire de la France une terre d'économie collaborative comme s'y était engagé le gouvernement en février dernier", ajoutaient le 3 mai les dirigeants français d'Airbnb dans une déclaration transmise à l'AFP. "Cela n'aura d'autre effet que de défavoriser les particuliers qui souhaitent louer leur logement de manière occasionnelle, au bénéfice de loueurs professionnels, rompus aux procédures administratives".
L'argument est évidemment spécieux : ceux qui louent une chambre de leur résidence principale ou leur appartement ou leur maison pendant leurs congés ne sont pas dans le collimateur des autorités. Ce sont ceux qui achètent spécialement, ou qui retirent des logements de la location classique pour les meubler et les louer de cette manière !
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Professions immobilières : la Commission de contrôle va être revue et corrigée avant sa mise en place
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15/4/2016
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Une nouvelle mesure phare de la loi "ALUR" va-t-elle être détricotée ? Il s'agit de la Commission de contrôle des activités de gestion et de transaction immobilières, complément indispensable du Code de déontologie des professionnels de l'immobilier, institué par un décret du 28 août 2015, et sans laquelle ce dernier resterait un pur exercice de style. Elle tarde à voir le jour, et l'explication de ce retard a fini par venir : il n'a pas été prévu de budget de fonctionnement ! Or sans budget, pas de locaux, pas de secrétariat, pas d'ordinateurs, sans parler de la papeterie et des photocopieuses... On aurait pu en prévoir un dans la loi de finances pour 2016 mais visiblement les ministères de tutelle - justice et logement - ont été pris de court, faute d'avoir décidé qui paiera : l'Etat, via une taxe spéciale, les professionnels via une cotisation obligatoire, ou tout cela à la fois ? Apparemment ce n'était pas le budget de la justice, dans l'état où le décrit le nouveau garde des sceaux, qui pouvait y pourvoir...
Pourtant presque tout le monde la réclame : les associations de consommateurs et de copropriétaires, ce qui se comprend, mais aussi les fédérations de professionnels - FNAIM et UNIS notamment -, qui veulent qu'un ménage soit fait dans leurs professions, ménage qu'elles avouent avoir du mal à faire dans leurs rangs mais surtout dans ceux des non-syndiqués... Ces dispositions de la loi ALUR viennent même directement d'un Livre blanc que ces fédérations avaient réalisé en 2011 à l'issue d'"Etats généraux" tenus sans complaisance face aux menaces planant sur les métiers de l'immobilier du fait de l'arrivée de nombreux "outsiders" : réseaux de mandataires, professionnels "low cost", etc.
Finalement en ce mois d'avril, les choses bougent enfin : une disposition du projet de loi "égalité et citoyenneté", adopté le 13 avril en Conseil des ministres et déposé le même jour au parlement, autorise le gouvernement à légiférer par ordonnance sur une longue liste de sujets, dont la Commission de contrôle des activités de gestion et de transaction immobilières ! Il s’agit de lui conférer la personnalité morale (il fallait y penser !), afin de lui allouer les ressources nécessaires à son fonctionnement, et ce "au moyen de cotisations professionnelles". Les intéressés paieront donc pour le respect de leur déontologie.
Mais le gouvernement ne se contente pas de cet aspect purement budgétaire. On sait qu'une question agite la communauté professionnelle, celle de savoir quels "représentants des cocontractants" seront appelés à siéger à la commission, et en particulier si l'ARC (Association des responsables de copropriété), l'association honnie des syndics, en fera partie. Cette dernière exerce évidemment un intense lobbying pour en être. Du coup, est réapparue la revendication que la composition de la commission la rapproche de celle d'un ordre professionnel, garantissant un entre-soi mieux préservé. Le gouvernement se laissera-t-il emmener dans cette direction ? Peut-être pas. Mais il s'est ouvert une porte en insérant dans l'habilitation à légiférer par ordonnance l'objectif de redéfinir la composition et les règles de nomination des membres de la commission, ce qui a fait réagir immédiatement l'ARC, qui annonce "une nouvelle campagne nationale afin d’inviter tous les copropriétaires de France à saisir leurs députés ou sénateurs". Notons que les autres associations de consommateurs - CLCV, déjà membre du Conseil national de la transaction et la gestion immobilières ou CNTGI, l'UFC-Que Choisir -, ou de propriétaires - l'UNPI, la Chambre des propriétaires, l'ANCC - ne lui ont pas emboîté le pas...
Accessoirement, il est également demandé à l'ordonnance visée de modifier les règles procédurales afin d’améliorer l’efficacité des sanctions disciplinaires et faire évoluer le contenu et les accès au répertoire des personnes sanctionnées par la commission.
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Présentation du projet de loi égalité et citoyenneté
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13/4/2016
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Emmanuelle Cosse, ministre du logement et de l'habitat durable, Patrick Kanner, ministre de la ville, et Ericka Bareigts, secrétaire d'Etat chargée de l'égalité réelle, ont présenté ensemble le 13 avril le projet de loi "égalité et citoyenneté" en Conseil des ministres. Le principe en avait été décidé au lendemain des attentats de janvier 2015, le Premier ministre, Manuel Valls, dénonçant alors l'apartheid social favorisant dans les banlieues le développement de la délinquance et de la radicalisation islamiste, et appelant à faire progressivement tomber les barrières auxquelles est confrontée une partie de la population dans ses conditions de vie. Son contenu a pu être largement préparé lors des Comités interministériels égalité et citoyenneté des 6 mars et 26 octobre 2015.
Le projet de loi joue sur plusieurs tableaux. Côté citoyenneté, il ambitionne pas moins que de "créer les conditions de la généralisation d'une culture de l'engagement citoyen tout au long de la vie", et se veut dans la droite ligne de la "priorité jeunesse", censée être portée par le gouvernement depuis 2012 : création d'un congé d'engagement associatif pour les actifs bénévoles, mise en place de la "réserve citoyenne", reconnaissance systématique de l'engagement dans les diplômes de l'enseignement supérieur, ouverture du service civique à de nouveaux "viviers", etc.
Sans surprise le logement occupe un deuxième volet indispensable, destiné à favoriser le vivre-ensemble et lutter contre les phénomènes de ségrégation territoriale et de "ghettoïsation" de certains quartiers, que ce soit en ghettos de pauvres comme en ghettos de riches. Le préfet pourra délivrer directement les autorisations d'urbanisme dans les communes déclarées "carencées" en logements sociaux. Il pourra aussi obliger une commune à appliquer un plan de construction de logements sociaux, dans le cadre de la loi SRU (Solidarité et rénovation urbaine). Enfin, 25% des attributions annuelles de logements situés en dehors des quartiers défavorisés devront être réservées au quart des demandeurs les plus modestes.
Les bailleurs sociaux pourront disposer de plus de souplesse dans l'ajustement de leurs loyers et la mixité des locataires dans les immeubles suivant leurs niveaux de revenus. Ils pourront au départ d'un locataire, baisser ou augmenter un loyer afin de "mixer les locataires dans les immeubles". Objectif : éviter la concentration de populations pauvres dans des territoires déshérités. Par ailleurs, pour accroître la rotation des locataires dans les HLM, le surloyer demandé aux locataires dont les revenus augmentent "sensiblement et durablement", sera relevé : ceux dont les ressources dépassent de 150% le plafond retenu pour l'attribution du logement HLM, contre 200% aujourd'hui, devront partir dans les 18 mois et non plus 3 ans.
Les critères d'attribution des logements sociaux seront établis à l'échelle intercommunale et devront être publiés. Il est également prévu d'encourager la "location choisie", ainsi que la mise en cohérence des critères de priorité et l'élargissement aux personnes reprenant une activité après une période de chômage de longue durée. Enfin, une fois de plus, il est demandé un meilleur ciblage des règles de construction de logement social, et leur mise en cohérence avec les besoins et réalités des territoires.
Enfin un troisième volet vise l'"égalité réelle", définie comme le fait de "permettre à chacun d'être en capacité de s'insérer pleinement dans la République". Il organise l'extension du rôle des conseils citoyens, au travers de la reconnaissance d'un droit d'interpellation qui permettra de modifier le contrat de ville afin de mieux répondre aux besoins des habitants, le renforcement de la formation à la maîtrise du français tout au long de la vie, et notamment dans le cadre de la formation professionnelle, l'élargissement de l'accès au troisième concours dans les 3 fonctions publiques afin de valoriser tous les types d'expérience professionnelle, et le durcissement de la répression des délits de provocation, de diffamation, d'injures et d'actes racistes face aux actes de racisme et de discriminations pour agir plus efficacement sur les discriminations et élargissement de la circonstance aggravante.
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Loyers quasi stables pour les locataires en place (+0,06% sur un an)...
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13/4/2016
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Suivant avec quelques trimestres de décalage l'indice de l'inflation, l'IRL (indice de référence des loyers) revient en évolution très légèrement positive au 1er trimestre 2016 avec une valeur d'indice de 125,26, soit une hausse de 0,06% sur un an, après -0,01% au 4ème trimestre 2015, +0,02% au 3ème, +0,08% au 2ème, et +0,15% au 1er (v. notre section des indices et chiffres-clés)...
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc les évolutions de l’inflation mais avec retard : après la reprise de l'inflation fin 2010 et son accélération fin 2011, il enregistre depuis son ralentissement continu.
Rappelons également que l'IRL sert à la fixation du loyer des logements reloués après le départ d'un locataire dans les zones tendues (précisément celles où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants). Le bail du nouveau locataire doit mentionner le loyer du précédent et, en dehors de toute autre disposition d'encadrement (pour le moment, l’encadrement des loyers prévu par la loi "ALUR" n'est applicable qu'à Paris depuis le 1er août 2015), le nouveau loyer ne peut être supérieur à celui qui résulte de l'évolution de l'IRL. Aux termes du décret d'encadrement du 30 juillet 2014, les dispositions concernant les nouvelles locations s’appliquent aux logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location, à l’exception logique de ceux faisant l'objet d'une première location, mais aussi de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Par contre, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut désormais être librement réévalué.
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La VEFA sera mieux garantie à partir de juillet 2016
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12/4/2016
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Pour les permis de construire déposés à partir du 1er juillet 2016, les promoteurs immobiliers devront, pour leurs ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA ou "ventes sur plans") proposer une garantie d'achèvement souscrite auprès d'un organisme financier, en général un assureur. Ce type de garantie est appelée "extrinsèque". Pour le moment, ils ont la possibilité de proposer une garantie "intrinsèque", c'est à dire assurée par eux seuls, sur leur patrimoine, ce qui, de la part des petits promoteurs, peut présenter des risques. On ne compte pas en effet les promoteurs disparus en cours de chantier, laissant les acquéreurs en plan, obligés de trouver un autre constructeur pour finir l'immeuble pendant qu'ils commencent à rembourser leur crédit...
Cette mesure améliore donc de manière décisive la sécurité des acquéreurs en VEFA, en fait la quasi totalité des acheteurs de logements neufs ! Mais le moins qu'on puisse dire, c'est que le gouvernement s'est hâté lentement. La mesure vient d'être rendue exécutoire par un décret du 25 mars, et encore avec une date d'entrée en vigueur différée. Elle ne s'appliquera réellement qu'aux programmes qui seront mis en vente fin 2016 début 2017. Or le décret a été pris en application d'une ordonnance du 3 octobre... 2013 ! Et c'est pas sa technicité qui a pu retarder sa rédaction : il ne fait que quelques lignes...
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Douche écossaise pour les professionnels de l'immobilier
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8/4/2016
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Lors d'un déplacement à Romainville (Seine-Saint-Denis) en présence de la ministre du logement Emmanuelle Cosse, le président de la République, François Hollande, a annoncé le 8 avril la prolongation pour un an de la réduction d'impôt Pinel, qui a permis de relancer, depuis l'an dernier, la vente de logements neufs aux investisseurs. le dispositif d'incitation fiscale à l'investissement locatif avait été voté jusqu'au 31 décembre 2016. Interrogé sur le maintien ou non, en 2017, de la clause permettant de bénéficier du régime fiscal pour une location à un ascendant ou un descendant , le président de la République a répondu que "l'important est d'inscrire cette mesure dans la durée, sans la changer".
Toujours pour aider la construction, soutenue aussi par le prêt à taux zéro ("PTZ") façon 2016, nettement plus favorable, le président a annoncé un nouveau soutien à l'accession à la propriété par l'extension de 300 à 500 mètres du périmètre d'application de la TVA à taux réduit (5,5%) sur l'achat de logements neufs autour des quartiers prioritaires de la politique de la ville.
Des mesures qui ont été immédiatement saluées par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), se félicitant que le gouvernement réponde par cette annonce "aux attentes et aux demandes des promoteurs" et "donne des perspectives pour les plans de charge des entreprises, soutenant ainsi la reprise qui s'engage dans le secteur de la construction". Annonce saluée également par la Fédération Française du Bâtiment. Jacques Chanut, président de la FFB, qui estime que "ces mesures vont nous permettre d'éviter un trou d'air dans notre production et pour [ses] entreprises, après huit années de crise quasi continue"...
Mais cette bonne nouvelle pour les milieux de la promotion et de la construction a été accompagnée par une autre, nettement moins appréciée par les professionnels : celle d'une relance de l'encadrement des loyers, cette fois sur toute l'Ile-de-France. Déjà Emmanuelle Cosse, fêtant les deux ans de la loi ALUR qui a créé le cadre de l'encadrement des loyers applicable à l'ensemble des zones tendues, soit dans 1.151 communes de 28 agglomérations, avait annoncé le 23 mars que "des travaux sont aussi en cours avec d'autres territoires comme l'Ile-de-France où les données doivent être complétées (au niveau de l'OLAP [NDLR]) pour élargir le bénéfice de l'encadrement en petite couronne". Rappelons qu'après le coup d'arrêt décidé par Manuel Valls en août 2014, Lille et Grenoble avaient annoncé leur volonté de le mettre également en place, et pour Lille ce pourrait être une réalité en fin d'année. Le 7 avril, un communiqué du ministère du logement, qui a reçu la demande d'agrément de l'OLAP, première étape pour l'extension du dispositif, confirmait que les loyers pourraient être encadrés à l'échelle de l'agglomération parisienne "dans environ deux ans". Cet agrément, qui devrait être obtenu d'ici six semaines, après consultation de divers organismes, permettra à l'OLAP de procéder à une collecte de données sur ce périmètre, auprès des bailleurs et des professionnels selon le ministère.
Sans surprise, les réactions, violemment négatives ne se sont pas fait attendre, de la part des Chambres de propriétaires, mais aussi comme chaque fois de la part des fédérations de professionnels, qui n'ont eu de cesse de critiquer, après avoir essayé en vain de s'y opposer, l'encadrement appliqué à Paris intra muros depuis le 1er août 2015. Par contre, les associations de locataires appuient fortement cette relance. La CLCV (Confédération Logement et cadre de vie) avait appelé les locataires à s'adresser en masse à leur municipalité pour réclamer l'application de l'encadrement dans leur commune. Une enquête menée par cette association a montré que pour des petites surfaces vides, les loyers sont, depuis l'application de l'encadrement à Paris, parfois supérieurs en banlieue que dans la capitale. La CLCV réclame aussi l'application en province, où selon la même enquête les écarts par rapport aux limites qui seraient fixées par un encadrement du même type sont parfois de l'ordre de 30%.
Les propriétaires ont-ils cependant des raisons de s'inquiéter : si la mise en vigueur de l'encadrement à Lille et à Grenoble a quelques chances d'intervenir avant la présidentielle, le délai annoncé par l'OLAP pour être opérationnel sur la région parisienne nous met largement après ! Or en cas d'alternance, même les encadrements mis en place ont des chances d'être abrogés, tant le clivage droite-gauche sur cette question est à vif ! Du coup, l'annonce de la ministre pourrait n'être qu'un signal adressé à peu de frais à l'électorat de gauche, en somme un "coup politique" sans lendemain assuré...
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Airbnb et la mairie de Paris s'entendent pour faire respecter la réglementation
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1/4/2016
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Ce n'est pas un poisson d'avril : tous les loueurs Airbnb de Paris susceptibles de dépasser les quatre mois de location par an vont recevoir un e-mail leur rappelant la règlementation parisienne, qui fixe des conditions à la location saisonnière. C'est le résultat d'un accord annoncé le 31 mars par la plate-forme et la Ville de Paris. Le but, selon un communiqué commun, est que "les locations de courte durée se développent sans avoir d'impact négatif sur les Parisiens". La réglementation prévoit qu'un particulier qui loue sa résidence principale ne peut la proposer plus de quatre mois par an. S'il veut la louer plus longtemps, le logement, qui n'est plus résidence principale, est alors considéré comme une activité économique. Le propriétaire devra alors "compenser" en offrant à la location traditionnelle une surface équivalente, dans le même arrondissement. L'amende peut atteindre 25.000 euros, avec en supplément une astreinte de 1 000 euros par jour si le contrevenant ne cesse pas son activité !
Le site Airbnb mettra également en avant ces informations et un bilan de l'opération sera effectué après une première période test de quatre mois. Dans des propos rapportés par l'AFP, Jean-François Martins, adjoint au Tourisme de la Maire de Paris Anne Hidalgo, reconnaît que ces mesures "ne règlent pas tous les problèmes mais permettent que tous les usagers soient informés des risques qu'ils prennent. C'est un pas de plus", s'est-il félicité .
Ce n'est pas le premier pas que la plateforme, bête noire de l'hôtellerie et des professionnels immobiliers, fait un pas vers la ville de Paris : Airbnb collecte en effet depuis octobre 2015 la taxe de séjour et la reverse à la Ville. La mairie de Paris s'alarme depuis plusieurs mois de la montée de la location de résidences principales et secondaires, fortement encouragée par la simplicité et la sécurité apportée par Airbnb, dont le succès est planétaire. Les Parisiens sont même, en proportion de la population, les plus nombreux à proposer, à l'occasion de leurs départs en vacances, la location de leur logement aux voyageurs du monde entier sur Airbnb. Cette activité peut être vue comme une chance pour l'attractivité de Paris et pour le pouvoir d'achat des Parisiens, mais elle peut aussi se faire au détriment de l'accès au logement des habitants. D'où un combat engagé pour un strict respect de la réglementation. La Ville a renforcé les contrôles dans ce domaine et mène quotidiennement des opérations sur le terrain, avec des inspecteurs dédiés, pour identifier et sanctionner les abus, comme ces propriétaires qui louent de cette manière plusieurs logements tout au long de l'année.
Il est vrai que c'est tentant : le Journal du Net et le site MeilleursAgents.com ont comparé les revenus générés par la location via la plate-forme Airbnb à Paris (35.000 annonces) aux recettes issues de la location classique. Selon leurs résultats, la location Airbnb rapporte en moyenne 2,6 fois plus que la location longue durée classique pour les biens de petite surface ! Et si selon le Sénat que cite l'étude, en France, un hôte Airbnb encaisse en moyenne 3.600 euros par an, le gain serait encore bien supérieur.
A supposer qu'ils soient loués 85% du temps (taux d'occupation maximal selon une étude réalisée par Everbooked et LearnAirbnb.com), les studios et deux pièces de moins de 50 m2 parisiens rapporteraient, en moyenne, 763 euros/m2/an, soit près de 23.000 euros pour un appartement de 30 m2. En location classique, ils ne génèrent "que" 294 euros/m2/an (8 820 euros/an pour 30 m2). Ainsi, à Paris, il suffit de louer son logement douze jours via Airbnb pour générer l'équivalent d'un mois de loyer.
L'écart en faveur d'Airbnb est encore plus marqué dans les zones parisiennes particulièrement touristiques , où à Notre Dame par exemple, la location Airbnb rapporte 3,5 fois plus et génère un mois de loyer en neuf nuitées. Un studio ou deux pièces de moins de 50 m2 génère, en moyenne, 1.216 euros/m2/an sur Airbnb, contre 352 euros en location classique. Dans le quartier de Saint Germain l'Auxerrois, il rapporte 3,3 fois plus que la location traditionnelle, 3,2 fois au Palais Royal, rue Vivienne et dans le quartier d'Elysées-Madeleine...
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Deux ans de loi ALUR, et après : les pistes d’Emmanuelle Cosse
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23/3/2016
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Pour le deuxième anniversaire de la loi "ALUR", la ministre du logement, Emmanuelle Cosse, a fait le 23 mars, en présence d'Audrey Linkenheld et Daniel Goldberg, rapporteurs de la loi, un point sur ce qui a été réalisé, et ce qui reste à faire. Outre les nombreuses mesures d'application immédiate ou ne nécessitant pas de décret, en vigueur depuis sa promulgation, la loi s'appuie sur environ 75 décrets d'application. A ce jour, 48 ont été publiés, et la ministre a affirmé sa volonté de parachever la mise en œuvre de la loi : une vingtaine de décrets supplémentaires seront publiés d'ici la fin de l'été, pour atteindre un taux d'application de la loi de 90%.
Concernant les deux mesures phares de la loi, l'une concernant la GUL (garantie universelle des loyers) est définitivement enterrée, remplacée très partiellement par le dispositif Visale ; mais la ministre a annoncé qu'une réflexion sera néanmoins lancée avec Action Logement pour élargir son périmètre, notamment aux chômeurs et en particulier aux jeunes. L'autre, l'encadrement des loyers, pourrait connaître une relance. Lille et Grenoble avaient annoncé leur volonté de le mettre également en place, et pour Lille ce pourrait être une réalité en fin d'année. Mais la ministre a aussi annoncé que "des travaux sont aussi en cours avec d'autres territoires comme l'Ile-de-France où les données doivent être complétées (au niveau de l'OLAP [NDLR]) pour élargir le bénéfice de l'encadrement en petite couronne".
Evoquant l'objectif de solidarité, la ministre a aussi annoncé la sortie imminente d'un décret pour la charte de prévention des expulsions locatives, qui sera rapidement complété par un décret permettant aux caisses d'allocations familiales de maintenir le versement des APL aux allocataires de bonne foi même en cas d'impayés de loyers.
Enfin, concernant la rénovation énergétique des bâtiments existants, Emmanuelle Cosse a affiché des objectifs plus ambitieux encore que Ségolène Royal, ministre de l'environnement, affirmant souhaiter passer à 100.000 le nombre de logements rénovés en 2017 dans le cadre du programme "Habiter mieux" de l'ANAH (pour le moment l'objectif est de 70.000), et à 150.000 le nombre de logements privés (+50% par rapport à 2015) concernés par la rénovation des copropriétés dégradées.
Hors loi "ALUR", la ministre a été interrogée sur l'avenir du dispositif Pinel d'incitation fiscale à l'investissement locatif : "nous avons eu une discussion aujourd'hui même pour savoir s'il sera prolongé au-delà de 2016", a-t-elle reconnu ; et d'avancer prudemment qu' "il existe une volonté de prolonger les outils utiles pour soutenir la construction et la rénovation... mais rien n'a été tranché pour l'heure. Quand une décision sera prise, elle sera annoncée". Le dispositif Pinel, considéré comme coûteux, pourrait apparaître moins nécessaire aujourd'hui pour l'encouragement de la construction, compte tenu du succès – et du coût probable – du prêt à taux zéro (PTZ) renforcé en 2016. Il impacte positivement les promoteurs mais aussi les constructeurs de maisons individuelles, peu impactés en revanche par le Pinel.
Reste autre avantage fiscal sur la sellette : celui accordé aux loueurs en meublé non professionnels. Une cellule de réflexion interministérielle réfléchit depuis le début de l'année à un alignement du "micro BIC" sur celui, moins avantageux, du "micro-foncier". Mais l'opportunité politique est à double tranchant et rien ne laisse présager pour le moment celui qui sera choisi…
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universimmo.com
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