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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Paris, 10ème ville la plus chère du monde
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22/5/2007
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ECA International, société qui conseille quelque 800 entreprises sur la gestion de leur personnel expatrié dans 71 pays, a publié le 22 mai son baromètre mondial de l'immobilier, qui compare, dans 92 villes, le loyer mensuel, en euros, d'un trois pièces non meublé au standing moyen, localisé dans les quartiers préférés des expatriés. Cette banque de données, précieuse pour les directeurs des ressources humaines, est aussi un observatoire de l'immobilier d'habitation dans le monde : Séoul et Hongkong sont respectivement en 3ème et 4ème position. Avec un dollar faible par rapport au yen et à l'euro, New York occupe la 7e place (+12,5% depuis 1996 à 1.728 euros).
Paris est 10ème (+34 % sur dix ans à 1.492 euros) et gagne huit places.
En Europe, Dublin et Oslo font une remarquable percée. Il faut désormais débourser 1.511 euros pour un trois pièces (122% de plus qu'en 1996) dans la capitale irlandaise et 1.207 euros dans la norvégienne (+78 % en dix ans). Dubaï (Emirats arabes unis) passe du 35ème au 5ème rang mondial, avec un loyer de 1.772 euros, en progression de 130 %.
Du côté des villes les moins chères, Berlin clôt le classement européen, à 740 euros, derrière Bruxelles, Prague, Düsseldorf et Varsovie. Santiago (Chili) est la ville la plus abordable du monde (moins de 350 euros par mois). Le baromètre montre aussi que plusieurs villes européennes ont vu leurs loyers baisser fortement en dix ans. C'est le cas de Moscou (-27%), de Francfort ou de Genève. Même observation en Asie. A Shanghaï, ils ont chuté de 30%, à Ho Chi Minh-Ville, au Vietnam, de 19%.
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Le groupe Lamy-Gestrim serait bien apporté à Nexity...
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18/5/2007
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La création du "premier pôle immobilier de France" entre le groupe Caisse d'Epargne (GCE) et le promoteur immobilier Nexity avance, et le groupe constitué par la fusion en cours entre Lamy et Gestrim, engagée en 2005, est dans le périmètre de la transaction, a indiqué mardi le président de Nexity, Alain Dinin, lors de l'assemblée générale des actionnaires.
Le groupe Lamy-Gestrim, restructuré sous l'appellation "Lamy", 2ème groupe d'administration en France derrière Foncia, est au cœur d'un imbroglio entre les Caisses d'Epargne et la Caisse des dépôts, car il devait, en application d'accords de 2006, être apporté à Icade-GFF !
Le groupe Caisse d'Epargne et Nexity ont semble-t-il décidé de passer outre pour créer un ensemble avec Nexity-Saggel, juste "un peu plus petit que Foncia", selon Nexity, Foncia acheté récemment par le groupe Banques Populaires...
Au final, le groupe Caisse d'Epargne aura 38% du nouvel ensemble Nexity, la Caisse des dépôts 6%, le management et les salariés 11%, et le public 45%.
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Le DPE obligatoire pour les locations à compter du 1er juillet
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18/5/2007
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L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par l’ordonnance du 8 juin 2005, a instauré pour les bailleurs l’obligation annexer au contrat de location "lors de sa signature ou de son renouvellement" un dossier de diagnostic technique, qui jusqu’à présent ne comprenait, le cas échéant, que l'état des risques naturels et technologiques, et qui devra comprendre à compter du 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique (DPE) prévu à l'article L134-1 du Code de la construction et de l'habitation ; rappelons qu’à compter de cette même date, le propriétaire bailleur devra tenir aussi le DPE à la disposition de tout candidat locataire. Un arrêté du 3 mai, publié au JO du 17 mai, vient de fixer le contenu et les modalités de l’établissement de ce diagnostic, les diagnostiqueurs ayant désormais tous les éléments nécessaires pour le délivrer.
Notons que l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne le "renouvellement" du contrat de location et non sa reconduction tacite : le dossier de diagnostic technique n’est donc dans la pratique requis vis-à-vis d’un locataire en place que lorsqu’il y a un renouvellement avec proposition de réajustement de loyer en application de l’article 17c de la loi.
Rappelons aussi qu'à compter du 12 août 2008 s’y ajoutera le constat de risque d'exposition au plomb prévu à l'article L1334-5 et L1334-7 du Code de la santé publique.
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Reconstitution d'un ministère du logement et de la ville...
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18/5/2007
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Fondu sous le gouvernement Villepin dans un grand ministère de la cohésion sociale, le logement et la ville font à nouveau dans le premier gouvernement Fillon l'objet d'un ministère à part entière, avec comme titulaire du portefeuille Christine Boutin. Ce ministère restera distinct de celui de l'équipement, qui va à Alain Juppé, dans la cadre de son ministère d'Etat de l'écologie, du développement et de l'aménagement durable. La DGUHC (Direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction, officiellement rattachée précédemment au ministère de Jean-Louis Borloo, et qui constitue l'organe principal de la politique du logement, continuera ainsi à dépendre en fait de deux ministres, celui de son rattachement et celui dont dépendent les services de l'équipement, concernés notamment par l'urbanisme et la délivrance des permis de construire...
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Dangerosité du radon dans les habitations : pire que ce qu'on croyait...
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15/5/2007
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C'est ce que révèle un ensemble de données épidémiologiques nouvelles rapportées dans un numéro thématique spécial du Bulletin épidémiologique hebdomadaire (BEH) de l'Institut de veille sanitaire paru le 15 mai. Le radon est un gaz radioactif d’origine naturelle qui se concentre dans l’habitat mal ventilé, et constitue un agent cancérigène pulmonaire certain chez l’homme. Une étude a proposé l’évaluation prédictive de l’impact sanitaire de l’exposition domestique au radon en France métropolitaine. Utilisant l’ensemble des données disponibles sur la relation entre l’exposition et le risque de cancer du poumon et sur l’estimation des expositions de la population française, elle conclut que le nombre annuel de décès par cancer du poumon qui serait attribuable à l’exposition domestique au radon en France métropolitaine varie de 1.234 à 2.913 en fonction des hypothèses retenues quant aux effets de l'exposition. Ces chiffres font de l’exposition domestique au radon constitue un enjeu majeur de santé publique en France !
En fait le radon, produit de la désintégration en cascade de l'uranium 238 contenu dans le sol et la roche, est connu depuis des décennies pour être le facteur de risque majeur en santé environnementale : il tue en effet des mineurs depuis des siècles ; mais aujourd'hui il est établi qu'il représente un risque même aux concentrations présentes habituellement dans les habitations.
L'étude indique aussi que le risque absolu pour les fumeurs et anciens fumeurs récents est considérablement plus élevé que pour des personnes n'ayant jamais fumé. "L'exposition au radon domestique est responsable pour environ 9% des décès par cancer du poumon et environ 2% de tous les décès par cancer en Europe", explique l'article du BEH...
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On pardonne tout à son quartier sauf... l'insécurité, les dégradations, le bruit
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12/5/2007
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C'est le titre d'une enquête parue dans INSEE Première (1) : elle révèle que dans leur immense majorité (91%), les Français trouvent leur quartier agréable à vivre. Les personnes âgées sont les plus attachées à leur quartier. Elles ont souvent choisi de s’y installer et la plupart du temps, elles y vivent depuis de nombreuses années. C’est ce que déclarent 93 % des femmes et 95 % des hommes de plus de 70 ans. Chez les jeunes, cet attachement est un peu moindre mais reste très majoritaire : 85% des 14-24 ans ont répondu positivement.
Sans surprise, l’opinion favorable sur le quartier où l’on vit va croissante avec le revenu du ménage mais également avec le revenu moyen des habitants du quartier, et ces deux effets se conjuguent...
Pour autant, cela ne les empêche pas d’émettre des critiques : dangers de la circulation, difficultés pour garer sa voiture, manque d’animation, de commerces, pollution, bruit... La délinquance n’est pas la préoccupation la plus fréquemment citée mais passe en première position quand les habitants sont insatisfaits de leur quartier. Le sentiment d’insécurité est plus courant dans les quartiers où les revenus sont faibles. Les habitants des zones urbaines sensibles, particulièrement confrontés à ces problèmes, déplorent cependant souvent la mauvaise réputation de leur quartier.
Les habitants des zones périurbaines, des pôles ruraux et du rural isolé sont unanimes quant à l’appréciation de leur cadre de vie : 94% en sont satisfaits. Délinquance, sentiment d’insécurité, drogue, alcool, bruit, pollution et... manque d’espaces verts ne sont pas leur préoccupation principale. En revanche, ils se plaignent d’être "loin de tout" et du manque d’équipements que l’on pourrait qualifier d’urbains : commerces, activités pour les jeunes et surtout transports en commun.
(1) INSEE Première n° 1133 - mai 2007
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Les français épargnent moins et s'endettent plus, notamment pour l'immobilier
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12/5/2007
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C'est ce qui ressort d'une étude comparative de l'Observatoire de l'épargne européenne publiée le 10 mai : reflet d’une consommation dynamique, le taux d’épargne des ménages français (en % du revenu disponible brut) a baissé de près de deux points entre 2002 et 2005 (mais la France se situe avec un taux de 15% au 3ème rang européen derrière l'Allemagne et l'Italie, au dessus de la moyenne qui se situe à 12, 8%, les derniers du tableau étant le Royaume Uni avec 5,5% et surtout le Danemark avec 2,7%, qui a perdu 7 points depuis 2002 !).
Par ailleurs, Les français ont, comme les autres européens, sensiblement accru leur recours au crédit, mais beaucoup moins que les italiens, les néerlandais, les espagnols et las britanniques ; l’encours d’endettement par habitant des français reste dans la partie basse du classement avec 12.378 euros, au lieu de 44.682 pour les danois, 36.082 pour les néerlandais et 28.689 pour les britanniques...
Le crédit immobilier est le responsable de l'augmentation : l'encours a augmenté de près de 40%, en fait un rythme identique à la moyenne européenne. Le ratio charge de remboursement/revenu est passé entre 2002 et 2006 de 30,3% à 32,9%, ce qui révèle un taux d'effort proche du maximum, mais aussi le fait que la très forte hausse des prix de l’immobilier entre 2002 et 2004 est en partie compensée par l’allongement de la durée des prêts accordés et la baisse des taux...
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Le crédit d'impôt pour récupération des eaux de pluie entre en vigueur
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11/5/2007
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C’est une des dispositions de la loi du 30 décembre 2006 sur l’eau et les milieux aquatiques : un nouveau crédit d’impôt au titre de la résidence principale est institué pour les dépenses d’installation de dispositifs de récupération et de traitement des eaux pluviales payés entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2009. Le taux du crédit d'impôt est de 25% ; un arrêté fixe la liste des équipements, matériaux et appareils qui y donnent droit : sont concernés les équipements de récupération des eaux de pluie collectées à l'aval de toitures inaccessibles pour des utilisations à l'extérieur des habitations, ou pour des utilisations, définies par un arrêté conjoint des ministères en charge de la santé et de l'écologie, à l'intérieur des habitations, à titre d’eau non potable.
V. aussi l'ensemble des Crédits d'impôt afférents à l’habitation principale en vigueur en 2007
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Des nouvelles de l'immobilier ancien...
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10/5/2007
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Baissera, baissera pas ? Telle désormais la préoccupation principale des économistes de l'immobilier et des commentateurs ! Dernières livraisons en date : celle de la direction des études économiques du Crédit Agricole et celle de la banque HSBC.
Le Crédit Agricole, se basant sur l'encours des crédits accordés aux particuliers pour financer leur logement, qui s'est nettement infléchi au cours du second semestre 2006, voit les ventes plafonner, et même se réduire un peu en Ile-de-France ; les, stocks remontent, les prix freinent nettement, la production de crédit habitat ralentit assez sensiblement, indique l'étude publiée.
A la question de savoir si ce mouvement va déboucher sur une forme de stabilisation du marché ou si un scénario plus violent est possible, le Crédit Agricole se veut plutôt rassurant. Il ne croit pas à la contagion de la crise en cours du marché immobilier américain qui nourrit pourtant quelques inquiétudes, parce qu'elle ne touche qu'un segment du marché, celui des clients très à risque, qui n’a pas d’équivalent en France. Et même si un krach généralisé et marqué de l’immobilier américain se produisait, sa transmission sur le marché français devrait
rester selon l'étude assez limitée.
Le Crédit Agricole redoute par contre la perspective, pour contourner la contrainte de solvabilité des acquéreurs, d’un recours massif à des crédits de très longue durée, 40-50 ans, qui plus est à taux variable ! Certes, cela redynamiserait le marché mais risque à terme de rendre les prix franchement surévalués et d’entraîner une forte montée des défaillances ! Il pense cependant que le marché saura rester raisonnable, et les banques y veillent, quitte à exercer un "contrôle renforcé du risque"...
Peu de risques également du côté des taux, ce qui tend à renforcer le scénario de l'atterrissage en douceur : du coup, avec une offre un peu plus marquée, notamment dans le neuf, les ventes reculent doucement, les stocks remontent et les prix ralentissent. Dans l’ancien, les prix devraient finir par se stabiliser, voire baisser très légèrement au cours des prochains trimestres, conclut l'étude.
Ce scénario est confirmé par le réseau d'agences immobilières Laforêt, qui constate qu'au cours du second semestre 2006, le nombre d'acheteurs a reculé de 15% par rapport au premier semestre 2006, et que depuis, le processus de négociation s'intensifie, ce qui pour effet de limiter la hausse des prix et allonger les délais de vente ! L'effet est particulièrement marqué pour les maisons : actuellement il faut pratiquement trois mois pour finaliser une transaction, soit dix jours de plus que l'an dernier, indiquent les dirigeants du réseau.
Ralentissement mais pas de retournement brutal : c'est aussi la tonalité chez HSBC ; la responsable des études économiques met l'accent sur la chute des mises en chantier dans le neuf : -6,7% depuis un an alors que les stocks disponibles ont connu leur plus forte augmentation depuis 1985. Elle y voit le signe d'une sur-construction, mais aussi l'effet d'une dégradation de la solvabilité des ménages.
Comme le Crédit Agricole, HSBC voit au moins une stabilité des prix au second semestre de 2007.
En attendant, le marché ne semble pas avoir dit son dernier mot : résistance ou derniers feux, toujours est-il que l'indice mensuel de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier, qui regroupe près de la moitié des agents immobiliers) continue à grimper : +1,4% pour les appartements et +0,1% pour les maisons, soit +0,7% pour l'ensemble ; mais le taux de hausse sur un an continue à se tasser : +6% en avril par rapport à avril 2006, contre +6,5 encore en mars...
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Election présidentielle : attentes et craintes des propriétaires
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10/5/2007
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Les propriétaires sont satisfaits du résultat de l'élection : c'est en tous cas ce qu'exprime en leur nom l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), qui revendique 250.000 adhérents propriétaires de biens locatifs. Ils applaudissent à certaines propositions en matière de logement et de fiscalité du nouveau président tout au long de sa campagne, telles la déductibilité des intérêts d’emprunt pour développer l’accession à la propriété, et veulent espérer que les déclarations du candidat laissent présager une évolution favorable vers la suppression de l’ISF, impôt qui selon l'UNPI frappe majoritairement l’immobilier et ne rapporte rien...
Ils restent cependant vigilants sur l’annonce d’un avantage fiscal lié au niveau de loyer pratiqué, qui risque selon eux d'accentuer la "ghettoïsation" et refusent catégoriquement la suppression du dépôt de garantie, "mesure inacceptable et contre productive pour les bailleurs". "Comment peut-on imaginer que seuls les propriétaires de logements ne pourraient plus demander une garantie à leurs locataires alors que pour la moindre location (outillage, voiture…) un dépôt financier est exigé", demande le président de L'UNPI, Jean Perrin, dans un communiqué à la presse.
Il se réfère en cela à une des propositions phares du président de l'UMP, qui annonçait dans son projet présidentiel la suppression, pour faciliter la location, de l’obligation de caution et de dépôt de garantie, et en contrepartie, une protection des propriétaires contre les risques d’impayés de loyers.
Bref, l’UNPI attend de pied ferme la nomination du ministre en charge du logement pour lui présenter ses propres propositions pour "rendre confiance aux propriétaires et sécuriser la relation locative"...
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universimmo.com
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