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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Comment Fukushima va influencer les tarifs de l'électricité en France
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20/5/2011
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La loi "NOME" (nouvelle organisation du marché de l'électricité) du 7 décembre 2010 a rendu obligatoire la cession par EDF d'un quart de sa production nucléaire aux fournisseurs alternatifs à un tarif reflétant le coût historique du nucléaire, qui restait à définir. Elle prévoit également dans son article 13 une convergence des prix facturés par EDF et des tarifs réglementés payés par le consommateur, au plus tard au 31 décembre 2015.
Le bras de fer qui s'est engagé pour la fixation de ce tarif a tourné définitivement à l'avantage d'EDF, puisque c'est exactement le tarif demandé par elle, à savoir 42 euros le MWh à compter du 1er juillet 2012 (40 euros du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012). D'après la Commission de régulation de l'énergie (CRE), le prix de l'électricité devrait sur cette base bondir en France d'au moins 25 à 30%", d'ici à 2015 !
Cette même CRE n'a pas avalisé ces tarifs, se rangeant plus près des autres opérateurs qui ont défendu une base de 35 euros, sur laquelle sont calculés les tarifs réglementés actuels. Dans une délibération du 5 mai - citée par Le Figaro -, elle rappelle d'abord que pour rendre un avis motivé sur le projet d'arrêté, elle a dû "établir la méthode d'identification et de comptabilisation des coûts (…) pour refléter les conditions économiques de production de l'électricité nucléaire historique". Or cette méthode de calcul, toujours selon la délibération de la CRE, conduit à une fourchette de prix allant de 36 à 39 euros le MWh. Surtout, à l'argument du gouvernement qui veut anticiper les investissements indispensables à la mise en sécurité des centrales nucléaires, elle répond que ces coûts ne sont pas connus par à ce jour, et qu'elle n'est donc pas en mesure de les apprécier...
Le Conseil supérieur de l'énergie, qui réunit tous les acteurs concernés par ce dossier, a aussi jugé le tarif retenu par le gouvernement "inapproprié".
Plutôt que de fixer le prix d'emblée à 42 euros, la CRE préconise "que les effets éventuels sur les coûts de production des audits diligentés sur l'ensemble du parc nucléaire français ne soient évalués qu'à mesure qu'ils se matérialiseront dans les comptes d'EDF et qu'ils soient alors intégralement intégrés au prix de l'accès régulé à l'électricité nucléaire historique".
En fait, le régulateur prend acte d'éventuelles dépenses supplémentaires sur le parc nucléaire, dans le sillage de la catastrophe de Fukushima, mais quitte à les répercuter, il préfère connaître les montants exacts qui seront alloués.
Reste maintenant à la Commission européenne, gardienne de la réalité de l'ouverture à la concurrence, à se pencher sur le dossier. Le gouvernement comme les opérateurs seront entendus, et le démarrage du nouveau système sera minutieusement examiné.
Cette opération restera en tout état de cause comme un exploit unique, au terme duquel une ouverture à la concurrence aura abouti à une hausse des prix pour les consommateurs...
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Les promoteurs victimes de chantages veulent briser l'omerta
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20/5/2011
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Le phénomène a pris une telle ampleur que le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Marc Pigeon, a décidé de sortir du silence. Dans un entretien avec Le parisien, il révèle une multiplication des chantages au recours des riverains dont seraient victimes un nombre croissant de promoteurs, invités à verser 50, 100 voire 300.000 euros contre une renonciation à recours, ou le retrait d'un recours "placé".
Selon Le Parisien, ces recours abusifs toucheraient 6 à 10% des quelque 100.000 logements construits chaque année. En butte à des "plaignants" guidés par l'appât du gain, des promoteurs préfèrent souvent un "arrangement financier" plutôt que de s'engager dans une procédure longue et coûteuse. Le Parisien indique s'être procuré un enregistrement téléphonique où un avocat tente de monnayer l'abandon d'un recours.
D'autres attaques contre des permis de construire seraient menées par de mystérieux particuliers sur la Côte d'Azur, en Normandie, en région parisienne ou dans l'Est. Les documents en possession du quotidien montreraient une organisation bien rodée. Avec des courriers identiques envoyés sous des noms différents mais pour des motifs reproduits au mot près par des expéditeurs habitant souvent à des centaines de kilomètres de l'immeuble contesté.
Des plaintes, notamment à Marseille, ont déjà été déposées pour recours abusifs ou tentative d'extorsion de fonds (autrement dit "racket"). Aujourd'hui, la FPI réclame des mesures et a l'oreille du ministère en charge du logement et de l'urbanisme, puisqu'il a annoncé des dispositions dans la réforme en préparation (dite de "l'urbanisme de projet").
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Succès de l'appel à projet EcoQuartiers 2011
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20/5/2011
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Dans la lignée du Grenelle Environnement et pour faire suite au succès de l'édition 2008-2009, le ministère de l'écologie et du développement durable avait lancé le 19 janvier dernier un nouvel appel à projets d' "EcoQuartiers". 4 thèmes étaient proposés: "Démarche et processus", "Cadre de vie et usages", "Développement territorial" et "Préservation des ressources et adaptation au changement climatique", se déclinant en 20 ambitions EcoQuartiers qui devaient être explicitées par les porteurs de projet.
Ce nouvel appel à projet a rencontré un grand succès puisque 394 dossiers ont été déposés par des collectivités, soit plus du double de l'édition 2009. Les projets sont répartis sur l'ensemble du territoire métropolitain et outre-mer, et portés par des collectivités de toute taille, donc pas seulement des grandes agglomérations. Ainsi, près de 90 dossiers sont présentés par des communes de moins de 2.000 habitants, et environ 180 dossiers concernent des communes de 2.000 à 20.000 habitants.
Il s'agit en majorité de projets concrets qui ont dépassé la phase des études et des projections : plus de 100 projets sont en phase opérationnelle, et 140 en phase pré-opérationnelle.
La moitié des projets n'ont pas nécessité d'extension urbaine et portent sur des friches urbaines ou du renouvellement urbain.
La phase d'expertise des dossiers est en cours et se déroulera jusqu'à la fin du mois de juin. Sur la base des différentes expertises, une commission d'analyse et d'appui se réunira cet été pour établir la liste des projets les plus emblématiques, exemplaires et innovants.
Le palmarès devra manifester l' "excellence française" via un Grand Prix national et des prix spéciaux "Ville moyenne", "Milieu rural" et "Renouvellement urbain". Tous ces projets devront avoir adopté une démarche transversale sur les enjeux du développement durable.
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Programme Habiter Mieux : mobilisation des départements
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20/5/2011
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Le programme national "Habiter Mieux" d'aide à la rénovation thermique des logements, est un des programmes phares du gouvernement dans le cadre du "Grenelle de l'environnement", mis en oeuvre par le canal de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat). Il répond à un enjeu social et sanitaire déterminant : dans une étude récente, l'INSEE évalue à 3,8 millions le nombre de ménages de France métropolitaine qui ont un taux d'effort énergétique (dépenses rapportées au revenu) supérieur à 10%, tandis que 3,5 millions déclarent souffrir du froid dans leur logement. Les ménages modestes sont surtout exposés au froid car ils cumulent des contraintes financières et un habitat peu performant. 621.000 ménages souffrent des deux formes de précarité.
Du coup, l'Etat et l'ANAH font appel à des partenaires pour porter ce projet, doté d'un budget de 1,35 milliard d'euros jusqu'en 2017, dont 500 millions d'euros provenant des "investissements d'avenir de l'Etat ("grand emprunt"), 600 millions d'euros de l'ANAH et 250 millions d'euros des fournisseurs d'énergie.
Parmi ceux-ci, les départements, à travers la signature des contrats locaux d'engagement (CLE) ; déjà 50 départements se sont engagés : 25 CLE sont signés, 25 autres CLE sont validés par les Conseils généraux et en cours de signature.
La Mutualité Sociale Agricole (MSA) a également signé une convention nationale avec l'ANAH, qui permettra un meilleur repérage et une aide plus forte des ménages en situation de précarité énergétique en milieu rural.
Le programme "Habiter Mieux" a pour ambition d'aider, sur la période 2010-2017, 300.000 propriétaires occupants aux revenus modestes en situation de précarité énergétique à financer des travaux de rénovation thermique. Les bénéficiaires sont les propriétaires occupants aux ressources modestes qui bénéficient des aides aux travaux de l'ANAH. L'aide consiste en une prime forfaitaire qui permet de majorer la subvention de l'ANAH. Une des conditions est de réaliser des travaux améliorant d'au moins 25% la performance énergétique du logement pour faire baisser d'un quart la facture énergétique.
Pour bénéficier d'une aide « Habiter Mieux », il faut impérativement être assisté d'un opérateur professionnel pour le montage du dossier. Si le logement entre dans le périmètre géographique d'une opération programmée, la prestation d'accompagnement est gratuite. Sa prise en charge est assurée par la collectivité menant l'opération. Si le logement est situé hors opération programmée, le propriétaire occupant peut bénéficier de la prestation d'accompagnement sous la forme d'une aide. Cette aide lui est versée directement s'il a préalablement signé un contrat d'assistance à maîtrise d'ouvrage avec un opérateur agréé. Le montant de l'aide est de 430€.
L'aide "Habiter Mieux", complétée par la collectivité locale, peut être portée au total à 1.600€. La subvention de l'ANAH est elle-même rendue plus incitative, l'ensemble pouvant atteindre et même dépasser 4.000€. Au total, les aides publiques permettent de financer 40% à 80% de l'opération.
Le partenariat avec les départements doit facilitée le repérage des bénéficiaires (il s'agit d'aller au-devant des ménages concernés) et l'accompagnement personnalisé tout au long de leur démarche de travaux. D'autres partenaires potentiels sont visés : la Caisse Nationale d'Assurance Vieillesse, les Caisses d'Allocations Familiales, Caisses d'Assurance retraite et santé au travail, etc.
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Immobilier : l'INSEE analyse sur les 10 dernières années l'évolution comparée des prix, des loyers et des revenus
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17/5/2011
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Entre 2000 et 2010, les prix des logements anciens ont plus que doublé alors que les loyers ont augmenté de 29%, à un rythme proche de celui du revenu disponible des ménages. Les prix à la consommation, quant à eux, ont connu des progressions moindres. La hausse des loyers (loyers des locataires en place et loyers de relocation) a globalement ralenti à partir de 2006, date d'introduction du nouvel indice de référence des loyers (IRL). Ces évolutions, mesurées à qualité constante, s'accompagnent plus largement d'un poids croissant, dans leur revenu, des débours que les ménages consacrent à leur logement (loyers ou mensualités de remboursement des emprunts, charges collectives et dépenses individuelles d'énergie et d'eau). Ce poids a particulièrement augmenté pour les locataires du secteur libre et les ménages à faibles ressources. Les écarts entre province et Ile-de-France, très importants, ont tendance à se réduire.
C'est ce qui ressort de la dernière livraison de l'INSEE (1) qui confirme ce qu'on savait déjà, à savoir que de 1998 à 2010, les revenus par ménage ont augmenté plus vite (+34%) que les loyers (+33%) mais beaucoup moins que les prix des logements anciens (+141% !).
Egalement, la part du revenu que les ménages consacrent à leur logement (loyers ou mensualités de remboursement des emprunts, charges collectives et dépenses individuelles d'énergie et d'eau) a légèrement augmenté entre 1996 et 2006 (pas de données disponibles après...). Cette évolution moyenne masque des disparités selon le statut d'occupation ; c'est pour les locataires du secteur libre que l'augmentation est la plus forte : en 2006, ils consacrent 28,5 % de leurs ressources à ces dépenses de logement (25,8 % en 1996). A l'opposé, en 2006, le poids des dépenses de logement s'établit à 6,8% pour les propriétaires non accédants, c'est à dire sans crédit (7,2% en 1996). Les hausses ont été particulièrement fortes pour les ménages à faibles ressources (respectivement + 6 points et + 3 points pour les locataires du secteur libre et les accédants appartenant aux trois premiers déciles de niveau de vie avant imposition), notamment parce qu'ils ont supporté, outre la hausse générale des prix et des loyers, un coût supplémentaire lié à une amélioration, plus rapide que pour le reste de la population, de la taille et de la qualité de leurs logements.
Tous ménages confondus (propriétaires et locataires), si l'on tient compte de la qualité des logements et de l'ensemble des dépenses afférentes, les taux d'effort des ménages provinciaux et franciliens se sont fortement rapprochés en dix ans, quel que soit le statut d'occupation, indique l'INSEE. Excepté pour les propriétaires non accédants, la part des ressources consacrées aux dépenses de logement est restée quasiment stable en Île-de-France alors qu'elle a augmenté de deux points en province, où les logements sont plus récents et plus grands. Les dépenses d'énergie, par exemple, ont un poids dans le budget des ménages plus lourd en province qu'en Île-de-France du fait de surfaces habitables plus importantes.
L'étude analyse aussi le ratio correspondant au niveau de loyer rapporté au prix estimé d'un même logement s'il était mis en vente. Le loyer annuel des appartements du secteur libre représentait 7,4% de leur prix en 1996 (rapport médian). Il est descendu à 4,1% en 2006, conséquence de la hausse très élevée des prix comparativement à celle des loyers.
Toutes choses égales par ailleurs, ce ratio est maximal pour les petits logements dont les loyers sont plus élevés, et décroît lorsque la surface augmente. Il est plus faible pour les appartements récents (construits après 1981). Il est plus faible également à Paris et dans les agglomérations de plus de 200.000 habitants, ainsi que dans la petite couronne de la région parisienne, où les prix sont les plus élevés.
(1) INSEE Première n°1350 - mai 2011
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Copropriétés : plus de 100 questions parlementaires pour l'interdiction de dispense d'ouverture d'un compte bancaire séparé
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12/5/2011
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Alors que le gouvernement tarde à finaliser son projet de loi de réforme des professions immobilières, dont notamment celle de syndic de copropriété, la pression des copropriétaires monte sur la question du compte séparé : la loi régissant les copropriétés prévoit actuellement l'obligation pour tout syndic de copropriété d'ouvrir un compte bancaire propre à chaque copropriété et au nom du syndicat des copropriétaires, mais permet aussi au syndic de demander aux assemblées des copropriétaires de l'en dispenser, et donc de l'autoriser à déposer les fonds recueillis pour la gestion des immeuble sur un ou plusieurs comptes ouverts en son nom à lui. Ce qui lui permet notamment de les placer - tout à fait légalement - à son profit. Le problème est que 60 à 70% des copropriétés acceptent cette dispense sous peine d'une surcharge tarifaire qui peut aller jusqu'à 20% des honoraires de base.
Comme suite aux campagnes menées par les associations de consommateurs (CLCV et ARC notamment), 104 questions écrites ont été posées au gouvernement par des parlementaires (82 députés et 22 sénateurs) dénonçant cette situation et rappelant que l'avant-projet de loi présenté par la chancellerie en juin 2010, destiné à modifier substantiellement la loi du 10 juillet 1965, comportait une mesure créant l'obligation, sans dérogation possible, d'ouverture d'un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires. Or sous la pression des représentants nationaux des syndics de copropriétés, ce dispositif a disparu du projet final, au profit de l'obligation d'ouvrir un compte pa copropriété, mais ce compte pouvant être au nom du syndic et donc pas forcément au nom du syndicat.
La question était chaque fois de savoir si le gouvernement compte soumettre au Parlement cette réforme et dans quel délai, et également s'il entend rétablir la mesure concernant l'obligation de l'ouverture d'un compte bancaire séparé, sans possibilité de dispense.
La réponse uniforme est que le gouvernement a "engagé une réflexion approfondie sur la réforme des conditions d'exercice des activités d'entremise et de gestion immobilières", et qu'il a pour ce faire "procédé à une vaste consultation des acteurs publics et privés intervenant dans le champ de cette réforme".
A ce jour, la nouvelle version de l'avant-projet de loi établie par la chancellerie à l'issue de cette concertation fait l'objet de dernières discussions au niveau interministériel, le ministre de la justice, auteur de la réponse, se disant "particulièrement attaché, compte tenu de l'impact de la réforme envisagée sur le secteur de l'immobilier et du logement, à ce que le texte présente un niveau optimal de sécurité juridique pour l'ensemble des consommateurs et professionnels concernés"...
Dont acte...
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L'allègement de l'ISF va nettement au delà de l'impact de la suppression du bouclier fiscal
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12/5/2011
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Le ministre du budget a présenté le 11 mai un projet de loi de finances rectificative pour 2011 comportant notamment les mesures retenues en contrepartie de la suppression presque complète du "bouclier fiscal". l'argumentaire du gouvernement avance le principe d'un "rééquilibrage global des modalités d’imposition des hauts patrimoines", reconnaissant que "la taxation de la détention du patrimoine est allégée au profit d’une taxation plus lourde de sa transmission".
Concernant l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) le gouvernement après avoir envisagé de le supprimer, se contente de "gommer" trois de ce qu'il considère comme ses principaux inconvénients : un "seuil d’entrée décalé par rapport à l’évolution du prix de l’immobilier", des taux d’imposition jugés "déconnectés du rendement actuel des actifs", et des "modalités déclaratives trop pesantes pour les contribuables".
Il rappelle que pour tenter de résoudre certaines de ces difficultés, un plafonnement de l’ISF a été instauré en 1989 (plafonnement lui-même plafonné en 1995...), puis un "bouclier fiscal" en 2005 en même temps que la suppression du plafonnement du plafonnement, et que c'est ce "bouclier" qui a été renforcé en 2007.
Il reconnaît aujourd'hui que c'était une "mauvaise pioche", le conduisant à en proposer désormais l’abrogation, pour en revenir à une correction des inconvénients supposés de l'ISF.
En conséquence, les mesures qui seront soumises au Parlement consistent :
1° à supprimer le bouclier fiscal et le plafonnement de l’ISF ; par ailleurs, la situation des bénéficiaires actuels du bouclier fiscal de condition modeste serait prise en compte par la mise en place d’un dispositif de plafonnement de la taxe foncière en fonction des revenus ;
2° à réformer l’ISF en le simplifiant et en l’adaptant aux réalités économiques : lire en réduisant fortement les taux pour les patrimoines importants.
A compter de 2012, le barème de l’ISF ne comportera en effet plus que deux taux moyens d’imposition :
- un taux de 0,25% pour les redevables ayant un patrimoine net taxable compris entre 1,3 et 3 millions d'euros seront imposés au taux de 0,25%, mais sur la totalité de leur patrimoine net taxable, donc au premier euro ;
- un taux de 0,50% pour les redevables ayant un patrimoine supérieur, mais là aussi sur la totalité de leur patrimoine net taxable.
Pour lisser les effets de seuils, un dispositif de décote est prévu pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 millions d'euros, ainsi que pour ceux compris entre 3 et 3,2 millions d'euros. Par ailleurs, les modalités déclaratives seront simplifiées pour la majorité des redevables à compter de 2012.
Enfin, pour préserver le développement des petites et moyennes entreprises, le régime d’exonération des biens professionnels sera redéfini pour les entrepreneurs qui dirigent plus d’une entreprise ou qui diluent leur participation à l’occasion d’une augmentation de capital. Le développement d’un capitalisme familial sera également encouragé par des assouplissements des "pactes Dutreil".
La réforme sera financée par une taxation plus importante des donations et successions des hauts patrimoines, et une contribution des non-résidents sur la possession d'une résidence secondaire en France.
Concernant les donations, il est prévu, d'une part une augmentation de cinq points des tarifs applicables aux deux dernières tranches du barème d’imposition applicable aux successions et aux donations consenties en ligne directe ainsi qu’aux donations entre époux ou entre partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS), et d'autre part la suppression des réductions de droits de donation accordés en fonction de l’âge du donateur, ainsi qu'une augmentation de six à dix ans du délai de rappel des donations.
Le gouvernement mentionne aussi de façon plus hasardeuse des ressources qui seraient tirées de "l’instauration de dispositifs de lutte contre l’évasion fiscale internationale" : sont citées la taxation des trustsn, la création d’une "exit tax" sur les plus-values de cession des participations significatives pour les contribuables qui transfèrent leur domicile fiscal hors de France, et la taxation du "produit d’opérations exceptionnelles portant sur des fonds placés dans des comptes bancaires offshores".
La réforme de la fiscalité du patrimoine, en régime de croisière, dégagera un surcroît de recettes de près de 200 M€ par an, indique le communiqué du Conseil des ministres.
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BPCE a choisi les racheteurs de Foncia
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12/5/2011
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Citant une source proche du dossier, l'AFP annonce que le conseil de surveillance du groupe bancaire BPCE (issu en août 2009 de la fusion des groupes Banque Populaire et Caisse d'Epargne) a entériné le 12 mai l'ouverture de négociations exclusives avec un consortium composé des fonds d'investissement Eurazeo et Bridgepoint en vue de la cession de Foncia.
Le "ticket" Eurazeo-Bridgepoint a été préféré à deux autres fonds d'investissement candidats : Charterhouse, et Advent. Aucun groupe d'administration de biens n'était plus sur les rangs, que ce soit Lamy (Nexity), peut-être prochainement en vente aussi, Urbania, récemment racheté par le fonds IPE, Immo de France ou Citya, candidat lors de la première mise en vente. Le groupe BPCE avait en effet procédé à un premier appel d'offres en 2010 avant d'y renoncer lorsqu'a éclaté l' "affaire Urbania" et l'annonce d'un tour de vis législatif à l'encontre des syndics de copropriété, un des principaux métiers de Foncia.
Il est vrai aussi que le niveau atteint par les enchères a de quoi décourager des candidats au rachat issus des professions immobilières (Citya, ainsi que les promoteurs Altaréa et Promogim, qui auraient été aussi sur les rangs), dont les offres se seraient situées selon le quotidien Le Monde autour de 500 à 600 millions : la proposition de rachat faite par Bridgepoint et Eurazeo valoriserait le groupe à plus d'un milliard d'euros. Le prix de vente comprendrait une dette d'environ 350 millions d'euros et BPCE garderait un peu moins de 20% du capital de sa filiale.
Foncia avait été acheté au prix fort par Banque Populaire en janvier 2007, pour une valeur d'acquisition estimée de 1,3 à 1,4 milliard d'euros, dette comprise, à son fondateur Jacky Lorenzetti.
De l'avis des salariés du groupe, qui auraient dit-on préféré le fonds Advent, il faudra qu'à ce prix la rentabilité soit au rendez-vous. Les repreneurs chercheraient déjà à changer les dirigeants et des chasseurs de tête seraient déjà contactés. Les équipes, dans l'expectative depuis plus d'un an ont de quoi s'inquiéter de mesures dictées par des objectifs exclusivement financiers. Les clients peuvent l'être également, subissant déjà depuis des années des pratiques de facturation contestées - notamment dans la gestion locative -, et d'un "turn over" particulièrement élevé de leurs gestionnaires, s'expliquant en grande partie par la pression pour une rentabilité maximale. Il n'est pour le moment annoncé que des économies au niveau de l'équipe dirigeante : la holding, avec ses 150 postes, représenterait 13,7% du chiffre d'affaires de Foncia !
A noter qu'après Urbania, c'est le deuxième des grands groupes de services à l'immobilier qui se troupe racheté par un ou plusieurs fonds d'investissement. Si le pôle administration de biens de Nexity suivait le même chemin, nous assisterions à une nouvelle étape dans la financiarisation du secteur, les banques, qui espéraient surtout, comme quinze ans auparavant les "marchands d'eau" (Générale et Lyonnaise des eaux), des synergies avec leurs activités de base, semblant plutôt enclines à jeter l'éponge...
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Publicité sur les immeubles et les bâches de ravalement : propriétaires immobiliers et professionnels s'insurgent contre la nouvelle règlementation
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12/5/2011
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Inscrite dans la loi "Grenelle II", une modification de la réglementation de l’affichage publicitaire est en cours de finalisation, visant à réduire la pollution visuelle dans les villes améliorer le cadre de vie. Après un processus de concertation avec les professionnels de l’affichage et les associations de défense du cadre de vie et de lutte contre l’invasion publicitaire, un projet de décret a été mis en consultation publique et provoque une levée de boucliers conjointe de l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), et des trois grandes fédérations d'administrateurs de biens et syndics de copropriété : le SNPI (Syndicat national des professions immobilières), l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier) et la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier). Dans un communiqué commun, ils estiment, concernant notamment la publicité sur les bâches de façade poses sur les échafaudages de travaux de ravalement, que le projet de décret aura un impact financier sérieux pour les copropriétaires et pour les projets de travaux de rénovation du patrimoine immobilier des particuliers. Lorsque l'immeuble est visible d'une voie à grande circulation ou à grand trafic piétonnier, la publicité peut représenter une part non négligeable du coût des travaux. De même, les revenus générés par la location permanente d'emplacements publicitaires sur murs aveugles ou de terrasses pour publicités lumineuses permettent d'alléger les charges des propriétaires bailleurs et des copropriétaires. Le communiqué cherche même à mobiliser les locataires en prétendant que cela allège aussi leurs charges, mais l'argument sur ce point est plus spécieux car ces revenus bénéficiant aux bailleurs ne viennent pas en déduction des charges locatives...
Le projet de décret encadre les tailles, hauteurs, et surfaces maximales admises des différents dispositifs, et introduit une notion de densité maximale admise pour les publicités. Les signataires du communiqué pensent que les dispositions réglementaires relatives à la surface publicitaire maximale, différentes selon le type d'affichage, ainsi que l'exigence d'une autorisation administrative préalable seront sources de complexité. Elles risquent de décourager des annonceurs. Ils considèrent même que la publicité temporaire de très grande taille peut "contribuer à la beauté ou l'embellissement du paysage urbain". "Cette forme de communication a pour avantage de camoufler les échafaudages et les matériels de chantier. De plus les bâches résistantes, qui ne sont concevables qu'ornées de messages publicitaires compte-tenu de leur coût de fabrication, représentent une garantie supplémentaire de protection contre les nuisances et les accidents", précise le communiqué.
Pour toutes ces raisons l'UNPI, le SNPI, l'UNIS et la FNAIM se prononcent, "de manière très ferme", "contre toute limitation qualitative de la surface dédiée à la communication commerciale sur les bâches de chantier ou publicitaires", et "contre le système lourd et inutile de l'autorisation administrative préalable à l'affichage".
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Logements neufs de promoteurs : la chute des ventes plus forte que prévu
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12/5/2011
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Les promoteurs savaient dès début 2011 qu'ils ne renouvelleraient pas le score de ventes de 2010 (106.000 logements en collectif ou individuel groupé), lui même loin du record de 2007 (127.000). Des raisons précises tenant à la disparition d'un certain nombre d'avantages fiscaux fin 2010 avaient artificiellement gonflé les chiffres en fin d'année. Mais ceux présentés pour le premier trimestre par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) marquent une chute spectaculaire par rapport au même trimestre 2010 : -24% ! Son président, Marc Pigeon, avait déjà prédit une baisse de 6% pour 2011, ce qui ferait repasser le total de l'année sous la barre symbolique des 100.000 unités ; cela risque d'être pire...
Ce fléchissement des ventes est lié selon la FPI à un quasi effondrement des ventes aux investisseurs (dispositif "Scellier" "raboté" en 2011 : -35% de ventes en Scellier par rapport au 1er trimestre 2010 et -46% par rapport au 4ème trimestre 2010 !), au manque d'offre lui même conséquence au "trou d'air" des permis de construire et des mises en chantier au plus fort de la crise, au lent démarrage du nouveau prêt à taux zéro "PTZ+" qui ne peut compenser la suppression du "Pass-foncier" (26 000 Pass-foncier distribués en 2009 et 2010) et qui a entraîné aussi vers le bas les ventes en accession (-16% au 1er trimestre 2011 par rapport à la même période de 2010, aux surcoûts techniques des performances énergétiques BBC apportés aux nouvelles offres immobilières, et enfin à la hausse des taux d'intérêt depuis l'automne.
Les mises en vente ont reculé de 11% par rapport au 1er trimestre 2010, mais enregistrent une hausse de 6% par rapport au 4ème trimestre 2010, marquant le redémarrage des nouveaux projets. Cette hausse ne permet pas de reconstituer une offre suffisante pour répondre aux besoins.
L'offre commerciale se stabilise autour de 37.000 unités. Elle représente 7,3 mois de ventes, ce qui est plutôt faible.
Les prix progressent régulièrement depuis le début de l'année 2010 et enregistrent une hausse de 7% sur 12 mois, mais se stabilisent par rapport au 4ème trimestre 2010.
Dans les régions, la FPI met en évidence quelques particularités. L'activité est mieux orientée en Ile-de-France où les ventes n'ont baissé que de 16% mais où l'offre est particulièrement faible, et dans la région Côte d'Azur où les ventes ont augmenté de 12% et où l'offre s'est un peu reconstituée. Les petites surfaces et les zones urbaines souffrent moins. Les baisses les plus fortes sont enregistrées dans l'agglomération de Lyon (-48%), l'Auvergne (-44%), la Provence et le Centre (-43%), la communauté urbaine de Strasbourg (-35%), la Bretagne (-34%), Toulouse (-30%), la Normandie (-29%) et l'agglomération de Lille (-25%).
L'optimisme de la FPI est battu en brèche par les informations selon lesquelles, outre la nouvelle diminution prévue des taux de la réduction d'impôt "Scellier", le gouvernement envisagerait d'imposer un plafond de prix au mètre carré, en plus du plafond de prix d'achat total de 300.000 euros. Bercy ferait ainsi taire ceux qui accusent ces dispositifs d'incitation de favoriser la hausse des prix de l'immobilier. Il en ferait de même pour le "PTZ+", également concerné par cette suspicion.
Des prix moyens au mètre carré de l'ordre de 4.500 à 4.800 euros/m 2 en zone A (Paca et Ile-de-France hors Paris intra-muros), 3.800 euros en zone B1 et 2.800 en zone B2 de moindre tension sont cités.
Anticipant ces mesures, la FPI appelle à ne pas casser la dynamique entretenue tant bien que mal depuis le début de la crise, au risque de confirmer à quel point la promotion privée est "Scellier-dépendante". La FPI fonde aussi beaucoup d'espoirs sur la réforme de l'urbanisme que le gouvernement doit annoncer les 26 et 27 mai, notamment sur les recours abusifs (bloquant 13 à 15.000 logements, soit près de 10% de la production, selon M. Pigeon), sur les lotissements et sur la libération du foncier.
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