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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
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Affaire Apollonia : trois notaires mis en cause
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25/1/2010
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Trois notaires des Bouches-du-Rhône ont été selon Associated Press mis en examen et écroués à Marseille pour "faux en écritures publiques et complicité d'escroquerie en bande organisée" dans le cadre de l'affaire Apollonia. Cette société d'Aix-en-Provence, dont les deux dirigeants et trois commerciaux sont en détention depuis le 13 février 2009, se voit reprocher d'avoir surfacturé de 30% à 50% à des investisseurs des appartements situés dans toute la France dans des résidences hôtelières, de tourisme ou d'étudiants, en bénéficiant du statut défiscalisé de loueur en meublé professionnel (LMP), en leur promettant que les recettes attendues couvriraient les échéances de crédit.
Les trois notaires sont soupçonnés d'avoir apporté leur concours à ce qui est qualifié de véritable escroquerie, et qui a fait près de 2.000 victimes, dont une majorité de médecins, chirurgiens, kinésithérapeutes, dentistes et enseignants. La plupart des victimes de cette escroquerie présumée se retrouvent aujourd'hui surendettés et incapables de faire face aux échéances que leur réclament les banques.
Les juges d'instruction estiment que les notaires ont joué le rôle d'"hommes de confiance" dans le montage des dossiers, dont certains ont été bâtis sur de faux documents. Des procurations souvent en blanc données par les investisseurs ont même été signées dans des bars et des cabinets médicaux et non dans les études notariales, ce qui, pour la justice, constituerait le délit de "faux". Les victimes étaient le plus souvent recrutées par un système de cooptation dans les milieux aisés. La moyenne de l'endettement des parties civiles, désormais regroupées en association, avoisine les deux millions d'euros. La société Apollonia a réalisé en 2006 un chiffre d'affaires de plus de 30 millions d'euros et ses dirigeants menaient grand train.
Les investigations pourraient désormais s'orienter aussi vers le rôle des banques, rapporte Associated Press...
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Electricité : vers une modulation des tarifs lors des pics de consommation ?
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22/1/2010
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Révélé par l'AFP, un avant-projet de loi, nommé "réforme du marché de l'électricité", a été présenté aux principaux acteurs du secteur : il comporterait des dispositions qui permettraient de faire varier les tarifs réglementés de l'électricité en fonction de la consommation, dans l'objectif d'inciter les foyers à réduire leur demande notamment lors des pics.
Il indiquerait, dans son article 2, que "la structure et le niveau des tarifs réglementés de vente d'électricité hors taxes sont fixés afin d'inciter les clients à limiter leur consommation aux périodes où la consommation de l'ensemble des consommateurs est la plus élevée".
Ce projet n'est pas étranger au fait que lors des récentes chutes de température, les fournisseurs d'électricité ont été obligés d'acheter de plus en plus d'électricité à l'étranger et à recourir à des moyens de production chers et polluants, telles que les centrales à charbon ou au fioul, commente l'AFP.
Le ministère de l'Ecologie a tenu cependant à rassurer sur le fait que cette possibilité de modulation ne devrait pas aboutir à une augmentation des tarifs d'électricité, mais à une généralisation de ce que les français connaissent déjà, à savoir les tarifs heures creuses / heures pleines.
A noter aussi que lors de la présentation du texte par la Direction générale de l'Energie et du Climat (DGEC), il a également été dit que "les tarifs réglementés seront désormais fixées sur propositions motivées de la Commission de régulation de l'énergie (CRE). Ces propositions seront réputées acquises au bout de trois mois sauf en cas d'opposition du ministre de l'Energie ou du ministre de l'Ecologie".
Parmi les annonces, le texte confirme aussi la disparition des tarifs réglementés pour les grandes et moyennes entreprises "à partir du 31 décembre 2015".
L'AFP indique enfin que ce projet de réforme devrait n'être appliqué vers la mi-2011.
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Concentrations chez les sociétés d'HLM : Benoist Apparu tente de rassurer
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22/1/2010
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Répondant aux inquiétudes exprimées le 20 janvier par Thierry Repentin, le président de l'USH (Union sociale pour l'habitat - ex Union des HLM), le secrétaire d'Etat au logement et à l'urbanisme, Benoist Apparu a tenté de calmer le jeu dans entretien accordé au site aulh.info après ses propos sur la réforme du "tissu" des organismes HLM : "il n'y aura aucun seuil, pas de loi, pas de texte réglementaire qui obligera les organismes HLM à fusionner", aurait-il notamment déclaré.
"Il faut produire là où il y a des besoins. Ce constat n'est pas discutable. Après, sur les voies et moyens d'organiser la mutualisation des fonds propres pour répondre à la demande, je suis ouvert à la discussion. Aujourd'hui je propose de la coopération, des adossements ou des regroupements. Si le mouvement HLM propose une autre organisation - fusions, prêts entre organismes, etc. - pourquoi pas ? Je n'ai pas de religion sur le sujet", assure le ministre dans cet entretien.
Il réaffirme également que "les OPH sont l'expression des territoires", et que "ce sont des outils des politiques sociales mises en œuvre par une ou plusieurs collectivités en matière de logement. Les choix de regroupements appartiennent donc aux élus de ces territoires". Concernant les ESH (anciennes SA d'HLM), il indique que celles qui ont au sein de leur conseil d'administration des collecteurs du "1% logement" sont aussi "proches des territoires, totalement intégrées à leur réseau relationnel local et reconnues ainsi". Il ne s'agit pas de remettre en question cette proximité mais les rapprochements seront effectivement plus faciles, du fait même de la refonte en cours du réseau des collecteurs. Rappelons que celle-ci est drastique puisque le nombre de collecteurs doit passer au niveau national de 107 en 2009 à une vingtaine en 2010 !
Enfin, sur l'avenir financier du 1% Logement comparé par son président, Jérôme Bédier à une "poule aux œufs d'or" dont l'Etat aurait pris les oeufs et qu'il aurait ensuite passée à la casserole, il reconnait qu' "on a pris une partie des œufs mais on n'a pas l'intention de tuer la poule. "On aime cette poule et on veut qu'elle continue à pondre", aurait-il notamment déclaré, rappelant qu'au-delà de la boutade, tout cela s'inscrit dans une programmation triennale jusqu'en 2011. "2010 sera une année de négociation pour préparer la prochaine programmation", aurait-il ajouté.
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La SNI vendrait au prix fort des logements acquis auprès des promoteurs
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22/1/2010
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Selon le quotidien les Echos, la SNI (Société Nationale Immobilière), filiale de la Caisse des dépôts qui, dans le cadre du plan de soutien au bâtiment de fin 2008, s'est portée acquéreur - à bas prix - de 10.000 logements en état futur d'achèvement invendus par les promoteurs, serait en passe d'en revendre une partie au prix fort du fait du redémarrage du marché...
Les promoteurs apprécieront ! Ces logements entraient dans le cadre d'un programme exceptionnel d'acquisitions en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) de 30.000 logements de promoteurs privés faisant partie d'opérations qui n'auraient pas été lancées faute de réservations suffisantes, et que ce programme a permis de maintenir. Il faut aussi rappeler que ces logements acquis auprès des promoteurs étaient censés alimenter le parc locatif à loyer intermédiaire...
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Orpi Résultats 2009 et perspectives 2010
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22/1/2010
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Selon les dirigeants du réseau d'agences immobilières ORPI qui ont présenté les résultats du réseau pour 2009 et leurs perspectives pour 2010, la reprise du marché au deuxième semestre est principalement due au retour des primo-accédants et des investisseurs et au phénomène de rattrapage des projets immobiliers qui ne peuvent être repoussés éternellement (mutation professionnelle, divorce, agrandissement de la famille,…). Mais la crise a selon eux exacerbé les traits caractéristiques du marché et notamment les problèmes de pouvoir d'achat et du manque de logements.
Le réseau a malgré tout bien résisté du fait de sa structure coopérative. Orpi affiche ainsi à fin 2009 une baisse du volume de transactions limitée à 7% par rapport à 2008, un chiffre d'affaire en baisse de seulement 10%, un nombre d'agences stable par rapport à 2008 avec 1.200 agences, dont
400 agences ont augmenté leur chiffre de commissions entre +10% et +25% ! Par ailleurs, 40.000 contrats d'assistance et garantie-revente ont été signés.
Cette résistance est attribuée au modèle coopératif du réseau, à son fichier commun, et aux investissements de la tête de réseau (site Internet, formation, nouvelle signalétique, etc.)
Pour ORPI, l'année 2010 s'inscrit dans une perspective de "reprise douce" à condition que le marché ne reparte pas dans une spirale spéculative autour des prix. 3 conseils sont donnés aux acquéreurs : prendre en considération le coût d'achat (facture énergétique, transports, entretien,…), différent du prix du bien, penser "lieu et projet de vie" et pas uniquement "bien immobilier", et cogérer le projet avec son conseiller immobilier pour réaliser le tri des critères, identifier les vrais besoins et réaliser le meilleur équilibre. Aux vendeurs, les dirigeants d'ORPI demandent de considérer que le prix n'est qu'un élément du projet de vente, que le "prix rêvé" en début de vente est une très mauvaise stratégie, et que les espérances soient adaptées à la catégorie de prix du bien...
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Taxe carbone, le retour
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21/1/2010
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Retoquée par le Conseil constitutionnel dans le cadre de la loi de finances pour 2010, la contribution carbone n'a pas été invalidée dans son principe mais dans ses modalités, et notamment le fait que le système des quotas d'émission de CO2, alloués gratuitement aux entreprises industrielles jusqu'au 1er janvier 2013, ne permet pas de justifier l'exonération totale de contribution carbone des installations concernées. Comme annoncée, elle va donc être remise sur le métier afin qu'un nouveau dispositif de contribution carbone soit soumis au Parlement, pour une entrée en vigueur le 1er juillet 2010.
Le gouvernement a annoncé à l'occasion du Conseil des ministres du 20 janvier qu'il reprendra les principaux aspects du dispositif voté par le Parlement :
-le tarif de la contribution carbone sera maintenu à 17 euros par tonne de CO2 ;
-pour les ménages, le dispositif restera inchangé, reposant sur le principe du "bonus-malus" ;
-pour les entreprises des secteurs non soumis au système des quotas d'émission, la mise en oeuvre de la contribution carbone, conjuguée à la réforme de la taxe professionnelle, doit aboutir à "déplacer la fiscalité des investissements vers la pollution". Pour certains secteurs sensibles et intensifs en énergie, les mesures spécifiques transitoires seront maintenues. Il en sera ainsi pour l'agriculture et la pêche (taxés à 25% du tarif) ou le transport routier, maritime et fluvial de marchandises (taxés à 65% du tarif).
Rappelons que l'impact de la "taxe carbone" sur le prix des combustibles, notamment de chauffage, sera sur la base du taux prévu pour 2010 d'environ 7%. Ce renchérissement devrait donc intervenir à compter du 1er juillet.
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Les HLM s'inquiètent du désengagement de l'Etat du logement social
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21/1/2010
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Dans des propos rapportés par l'AFP, le président de l'Union sociale pour l'habitat (USH - ex Union des HLM) Thierry Repentin, qui a rencontré mardi le secrétaire d'Etat au Logement Benoist Apparu, indique lui avoir fait part de ses inquiétudes quant au désengagement financier de l'Etat et de l'idée de vendre des logements existants "dans des secteurs dit moins tendus" pour financer la construction de nouveaux immeubles.
Il a également exprimé sa réticence quant à l'idée, lancée par le secrétaire d'Etat il y a quelques semaines, d'une réorganisation géographique des sociétés HLM - après celle des CIL collecteurs du 1% logement - avec "un regroupement des sociétés anonymes dans un pôle national".
M. Repentin a également regretté qu'il ne soit pas prévu que les logements sociaux profitent du grand emprunt que va mettre en place le gouvernement...
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Les propriétaires privés et le remboursement des dépôts de garantie : la CLCV lance un pavé dans la mare
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21/1/2010
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Selon une enquête de la CLCV (Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie) rendue publique le 20 janvier, dans plus d'une location sur trois (37,5%), le dépôt de garantie (2 mois de loyer hors charges jusqu'en début 2008 et un mois depuis) ne serait pas restitué par le propriétaire aux locataires sortants, situation "de plus en plus récurrente" qui pousserait 30% des locataires concernés à effectuer ou à envisager un recours amiable ou judiciaire...
L'enquête révèle que 52,50% des locataires récupèrent au moins une partie de leur dépôt, mais que seuls 10% d'entre eux reçoivent la totalité du montant déposé. La CGL (Confédération générale du Logement - une des grandes associations de défense de locataires), abonde en ce sens : "en 2009, le nombre de propriétaires qui ne restitue pas le dépôt de garantie est supérieur à un tiers d'après les courriers adressés à notre observatoire", aurait déclaré à l'AFP son président Michel Fréchet. Selon lui, sur un millier de mails reçus par l'association, le non remboursement du dépôt de garantie était "de loin la principale préoccupation des locataires".
Cet état de fait, qui ne surprend pas véritablement, trouve sa cause en grande partie dans la mauvaise connaissance chez les propriétaires privés des réelles obligations des locataires lorsqu'ils quittent un logement, obligations codifiées non pas dans les législations récentes que d'aucuns jugent chez les bailleurs trop favorables aux locataires, mais dans le Code civil de 1804, selon lequel les effets sur le logement d'une occupation normale sans dégradation et notamment ceux de la "vétusté" incombent au propriétaire et non au locataire.
L'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière, qui revendique plus de 200.000 adhérents propriétaires, en général bailleurs) s'insurge violemment contre la présentation des résultats de cette enquête, dont elle conteste notammment la représentativité de l'échantillon. Elle fait aussi remarquer que la CLCV reconnaît elle-même qu'elle n'a pas regardé si le bailleur était fondé à retenir certaines sommes d’argent mais uniquement si toute la procédure décrite à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 a été respectée.
Elle rappelle aussi que le faible taux de remboursement intégral du dépôt de garantie dans le délai légal peut s'expliquer par le fait que la régularisation des charges n'est pas toujours possible au départ du locataire, notamment dans les copropriétés (il faut attendre la fin de l'exercice et l'arrêté des charges - c'est également le cas il faut le préciser dans les grands immeubles collectifs), et que dans ce cas le bailleur doit retenir une provision pour apurement, droit reconnu par la jurisprudence...
Enfin l'UNPI fait également remarquer qu'un nombre non négligeable de locataires se dispensent du paiement du dernier mois de loyer, en violation des règles légales, ce qui est exact mais trouve sa cause dans le déficit de confiance des locataires envers les propriétaires, et notamment ceux qui gèrent eux-même leurs biens...
Il n'en reste pas moins quelques révélations inquiétantes dans l'enquête de la CLCV, qui relève par exemple qu'un propriétaire sur quatre (28,7%) ne fournit aucune pièce justificative pour expliquer les retenues effectuées sur le dépôt de garantie ; rappelons que les retenues pour réparations de dégradations doivent être justifiées par des factures ou au moins des devis. Autre grief, le dépôt de garantie, le délai de remboursement, supérieur au délai légal de deux mois après le départ des lieux, dans quasiment un cas sur trois (31,87%), sans que le locataire soit indemnisé, selon la CLCV.
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Les contrats d'occupation temporaires anti-squat désormais possibles en France
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20/1/2010
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La loi "Boutin" du 25 mars 2009 a institué, à titre expérimental, un dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par occupation par des résidents temporaires. Il a prévu que "les opérations conduites à ce titre sont soumises à l'agrément de l'Etat et font l'objet d'une convention entre le propriétaire et un organisme public ou privé qui s'engage à protéger et préserver les locaux qui sont mis à sa disposition contre tout risque de dégradation naturelle, vol, vandalisme ou squat, et à les rendre au propriétaire libres de toute occupation à l'échéance ou lors de la survenue d'un événement définis par la convention". Un décret du 30 décembre 2009 a fixé les modalités détaillées de ce dispositif : demande d'agrément par l'organisme pouvant loger des résidents temporaires dans de tels locaux, forme et stipulations du "contrat de résidence temporaire" fixant les engagements réciproques de l'organisme et de chaque résident, conclu pour une durée au moins égale à trois mois, et renouvelable par tacite reconduction sans pouvoir excéder une durée totale de dix-huit mois ; à noter que la redevance mensuelle due par le résident temporaire à l'organisme ne peut excéder le montant de 200 euros...
Des sociétés privées vont proposer leurs services, qui peuvent concerner tous types de biens, privés ou publics, qu'il s'agisse d'immeubles d'habitation en attente de restructuration ou de bureaux, de casernes, d'écoles, et même de châteaux...
Ce concept original de solution anti-squat a déjà fait ses preuves en Europe du nord, et notamment aux Pays-Bas.
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Ventes en état futur d'achèvement (VEFA) : vers une amélioration de la garantie intrinsèque ?
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19/1/2010
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La faillite du promoteur Brun Habitat à Strasbourg fin 2008 a révélé crument les faiblesses de la protection des acquéreurs de logements neufs "sur plans". Comme de nombreux promoteurs, Brun habitat proposait une garantie d'achèvement des travaux dite "intrinsèque", résultant aux termes de l'article R261-18 du Code de la construction et de l'habitation "de l'existence de conditions propres à l'opération", et non d'une garantie apportée par la souscription d'un contrat auprès d'une banque, d'une compagnie d'assurance ou encore d'une société de caution - on parle alors de garantie "extrinsèque"...
Dans le cas de la garantie intrinsèque, la garantie d'achèvement des travaux est acquise :
- si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ;
- ou si les fondations sont achevées et si le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75% du prix de vente prévu par les fonds propres au vendeur, par le montant du prix des ventes déjà conclues, ou par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier.
Le taux de 75% est réduit à 60% lorsque le financement est assuré à concurrence de 30% du prix de vente par les fonds propres du vendeur. Par ailleurs, pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes "conclues sous la condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations".
Il a été relevé à l'époque que la garantie intrinsèque ne confère qu'une protection fort limitée à l'acquéreur car le prix de vente prévu est fixé librement lors de la conception du projet par le promoteur, qui peut être tenté de le baisser fictivement afin d'atteindre le seuil requis pour lancer l'opération, quitte à l'augmenter ultérieurement pour les derniers lots. Dès lors, si le promoteur est placé en redressement ou en liquidation judiciaire, le seul recours financier possible pour les acquéreurs consiste à faire jouer les seuls concours externes, lorsqu'ils existent ; mais leur montant peut être dérisoire par rapport aux travaux restant à effectuer.
Ensuite, les seuils de versements que le promoteur peut demander aux acquéreurs en cours de chantier (35% du prix à l'achèvement des fondations, 70% à la mise hors d'eau et 95% à l'achèvement de l'immeuble, le solde n'étant dû qu'à la levée des réserves) soulèvent la question du contrôle externe de l'état d'achèvement de l'immeuble. En effet, ils ne correspondent pas à des définitions légales et sont fondés uniquement sur les attestations du maître d'œuvre.
Dans une réponse ministérielle (1), le gouvernement reconnaît désormais - au contraire de ce qu'il avait fait sous Christine Boutin - la nécessité d'agir dans le sens d'un renforcement du régime de la garantie intrinsèque. La ministre de l'économie a annoncé que des travaux sont en cours et "se dirigent vers une définition plus précise et plus rigoureuse de la notion de fonds propres au vendeur, un meilleur encadrement des appels de fonds intermédiaires et la mise en place d’une vérification obligatoire de l’état d’avancement des travaux lors de ces appels de fonds".
A suivre...
(1) Rép. min. n°40029, JOAN 12 janvier 2010
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