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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Expulsions locatives : la Fondation Abbé Pierre dénonce les promesses non tenues
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29/10/2009
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En mars 2009, l'alors ministre du logement, Christine Boutin déclarait qu'il n'y aurait "plus d'expulsion sans relogement". Pour la Fondation Abbé Pierre, il y a eu loin de la parole aux actes, "alors que toutes les données ne peuvent qu'inquiéter sur le traitement qui est infligé aux familles fragilisées". En effet, en 2008, 135.000 assignations au tribunal ont abouti à 102.000 jugements d'expulsions ; il y a eu 58.904 commandements de quitter les lieux, 41.054 décisions de préfets accordant le recours à la force publique, et 11.294 interventions effectives de la force
publique. La Fondation fait le pari que les chiffres 2009 (qui seront connus en 2010) alourdiront encore la sinistre addition.
De manière générale, la Fondation Abbé Pierre, grâce à sa plateforme téléphonique de prévention des expulsions (plus de 1 200 appels depuis la création du service) ou dans ces lieux d'accueil, constate une dégradation de la situation des ménages avec un seul adulte avec ou sans enfant, leur méconnaissance des possibilités d'aide ou de recours et la paupérisation des personnes ne disposant que d'un travail temporaire, de missions d'interim, de temps partiel ou de chômage.
Dans ce contexte, elle reproche au gouvernement d'avoir rejeté le moratoire proposé par le Collectif des Associations Unies, alors que :
- la crise économique et financière, en privant 600 000 personnes de leur travail, a singulièrement compliqué la situation de nombreux ménages,
- la prévention des expulsions est une priorité revendiquée du gouvernement,
- la loi "DALO" retient justement comme prioritaires les ménages menacés d'expulsion....
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Prix de l’eau : la France en dessous de la moyenne européenne
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28/10/2009
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Une étude publiée par la Fédération professionnelle des Entreprises de l'eau (FP2E) révèle que le prix de l'eau en France, en moyenne à 3,09 euros par m3, serait inférieur de 10% à la moyenne européenne.
D'après les résultats de l'édition 2009 du baromètre Nus Consulting*, la moyenne européenne est de 3,44 euros/m3. La France se classe sixième, c'est-à-dire plutôt dans le bas du tableau en Europe, juste derrière la Finlande où le mètre cube est à seulement 3,04 et devant la Belgique, où il atteint 3,51. Avec respectivement 6,42 € et 5,29 € au compteur, le Danemark et l'Allemagne occupent, quant à eux, le haut du classement.
Il a quand même augmenté de 2,7% en 2009 par rapport à 2008. Un taux élevé, mais qui reste aussi dans la moyenne des hausses observées en Europe. La FP2E y voit la preuve de la bonne gestion financière de la part des différents acteurs concernés et de "l'équilibre français entre les efforts réalisés depuis de nombreuses années sur les infrastructures et la poursuite nécessaire des investissements sur le patrimoine".
La progression est, en revanche, plus forte dans les pays où les prix de l'eau sont les plus faibles. En Espagne, par exemple, les consommateurs ont ainsi vu le prix de l'eau augmenter de 10,4 %, un record ! Avec une hausse aux alentours de 5%, l'Italie, le Royaume-Uni et la Finlande se retrouvent dans le même type de situation. pour la FP2E, ces augmentations traduisent un rattrapage des retards d'investissements, la progression du recouvrement de la totalité des coûts par le prix de l'eau, ou encore des évolutions dans les redevances pratiquées, ces différents facteurs se répercutant sur le prix de l'eau...
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Le Plan Bâtiment Grenelle devient réalité
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28/10/2009
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Le ministre de l'écologie, Jean-Louis Borloo, a dressé un rapport d'étape optimiste du volet bâtiment du Grenelle de l'environnement. Si au 12 octobre 2009 on comptait moins de 200 logements labellisés basse consommation "BBC-Effinergie", les demandes de certifications ont pris leur envol et pourraient atteindre le chiffre des 20.000 sur l'ensemble de l'année 2009, les régions Rhône-Alpes, Aquitaine et Ile de France regroupant à elles seules prés de 60% des demandes. Le coût médian de construction observé se situe à 1.450 euros HT/m2, soit 15% de plus par rapport au coût moyen de la construction. Mais, selon le ministère, dans près d'un cas sur deux, ce surcoût est inférieur à 15% et la barre des moins de 1000 euros au m2 aurait été franchie. Dans les bureaux, le surcoût est désormais estimé à près de 12%.
Les particuliers qui partiront en éclaireurs en achetant un logement en BBC pourront voir le montant maximum de leur prêt à taux zéro (PTZ) majoré de 20.000 euros. Cumulée avec le doublement du prêt à 0% mis en place par le plan de relance, le PTZ peut donc être dans ce cas se trouver triplé pour les acheteurs de logements BBC jusqu'en juin 2010. Des décrets et arrêtés devraient paraître "dans les tout prochains jours".
Côté bâtiments existants, les particuliers ne sont pas en reste : le nouveau décompte sur l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), lancé le 16 avril pour financer un bouquet de travaux, affiche 50.000 prêts accordés pour un montant moyen en hausse, à 19.000 euros, qui correspondrait à un montant total de travaux d'un milliard d'euros. Dans plus de 27% des cas, les particuliers effectuent trois actions (ce qui représente un prêt de 23.200 euros, dont 18.200 pour la performance énergétique). Cette performance ne concerne pour le moment pratiquement que des propriétaires occupants de maisons individuelles. Pays de la Loire, Bretagne et Rhône-Alpes représentent à elles seules plus de 30% des éco-prêts.
Côté logement social, la rénovation de près de 28.732 logements est d'ores et déjà programmée grâce au prêt à 1,9% de la Caisse des dépôts (45% du financement), les autres prêts de la Caisse des dépôts (21%), les fonds propres des bailleurs (13%), l'Etat et l'ANRU (5%). L'Ile-de-France représente près de 30% des opérations programmées.
Le décret pour le partage de l'économie résultant de l'investissement en vue d'économies d'énergie entre le propriétaire et le locataire est également annoncé pour "dans les tout prochains jours". Seuls les travaux éligibles à l'éco-PTZ ou à l'éco-prêt logement social seront concernés.
Jean-Louis Borloo a aussi repris une idée évoquée il y a quelques mois, d'un "bonus" sur les "transactions immobilières vertes" afin d'améliorer la performance énergétique des bâtiments existants lors d'un changement de propriétaire, et annoncé un programme national visant à équiper de compteurs individuels les logements chauffés collectivement : l'objectif serait d'équiper 220.000 immeubles représentant 4,5 millions de logements, ce qui selon les projections optimistes du ministère permettrait de réduire de 450 millions par an la facture énergétique des résidants concernés soit environ 100 euros par logement et par foyer, avec pour effet de créer 3.000 emplois dans les services d’efficacité énergétique...
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Aide juridictionnelle : les avocats dénoncent la baisse des budgets
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27/10/2009
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Selon des informations parues dans le quotidien Les Echos, le Conseil national des barreaux (CNB), ainsi que la Conférence des bâtonniers, organismes représentant les avocats, ont dénoncé, au vu du budget consacré par le ministère de la Justice à l'aide juridictionnelle (AJ), un véritable "désengagement de l'Etat".
Octroyée aux justiciables souhaitant se défendre devant les tribunaux sous conditions de ressources très restrictives (moins de 911 euros mensuels), l'AJ est dotée pour 2010 d'une enveloppe de 299 millions d'euros, en baisse de 4,5 % par rapport à 2009. Pire : dans cette somme, l'Etat compte apporter 24 millions par le biais de la procédure du "dispositif de recouvrement sur l'adversaire" : lorsqu'une partie perd son procès face à un bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, elle est tenue de rembourser au Trésor public l'équivalent de l'AJ. Or dans les faits, rien ne garantit que l'Etat parviendra à récupérer ces 24 millions : il peut se heurter à l'insolvabilité des parties, à la lourdeur de l'administration... En 2005, seuls 11,5 millions d'euros avaient été récoltés par le Trésor, et 9 millions en 2009...
Le problème pour l'Etat est qu'entre 2000 et 2008, les dotations de l'Etat ont bondi de 59 %, suivant ainsi l'accroissement du nombre de bénéficiaires, lesquels sont passés sur la même période de 699.000 à 886.000. Elargissement des critères d'attribution, des missions des avocats (présence renforcée en garde à vue), mais aussi paupérisation de certaines couches de la population sont responsables de cette inflation. Cela ne risque pas de s'améliorer dans les temps qui viennent...
Les avocats dénoncent aussi le montant des indemnités, qu'ils jugent "scandaleusement basses" : la demie-journée de travail est valorisée à 22,50 euros ! Un niveau qui a très peu évolué au cours de ces dernières décennies...
Remis en septembre, le rapport Darrois propose d'élargir le financement de l'AJ, en taxant l'ensemble des professions du droit (avocats, notaires, huissiers, greffiers des tribunaux de commerce, assureurs...), sans pour autant que l'Etat ne diminue ses engagements. Le texte du projet de loi devrait être finalisé au premier semestre 2010.
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Vers un texte réglementaire sur les honoraires des syndics de copropriété
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26/10/2009
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Les associations de consommateurs qui ont oeuvré en ce sens avec constance et acharnement depuis plus de 2 ans vont peut-être pouvoir crier victoire : le secrétaire d'Etat chargé entre autres des services et de la consommation, Hervé Novelli, a déclaré dans un entretien au Journal du dimanche en avant première par rapport aux "Assises de la consommation" qui s'ouvrent ce 26 octobre: "Je souhaite fixer par arrêté la liste des prestations de syndics couvertes par le forfait payé chaque année par les copropriétaires".
Il s'agit effectivement d'une revendication de longue date des associations, depuis l'obtention, à l'issue d'une négociation avec les professionnels, d'un avis du Conseil national de la consommation (CNC) du 27 septembre 2007, fixant la liste des prestations devant être incluses dans leur forfait de gestion courante et ne pas être facturées au titre des "prestations particulières".
Sollicité, Luc Chatel, à l'époque au poste d'Hervé Novelli, avait donné aux syndics un délai pour se conformer à l'avis du CNC, annonçant qu'il ne le rendrait réglementaire par un arrêté ministériel que s'il s'avérait qu'ils ne jouaient pas le jeu, la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) étant chargée de vérifier sur le terrain la mise en conformité des contrats proposés par les syndics au fur et à mesure du renouvellement de leurs mandats au cours de l'année 2008.
La DGCCRF a bien réalisé deux enquêtes, l'une au 1er trimestre 2008 dont les résultats n'ont jamais été présentés, et dont on sait seulement qu'elle concluait à un taux de conformité de 89%, et une deuxième fin 2008, qui conclut à un taux de conformité de 92%, dont les résultats ont été présentés récemment aux partenaires des négociations ayant conduit à l'avis du CNC. Mais très remontées, les associations de copropriétaires et les médias n'ont jamais accepté de croire à ces résultats ; la polémique a été alimentée très tôt par de plusieurs contre-enquêtes "privées", les unes réalisées par des associations de consommateurs (l'ARC, la CLCV, l'INC-60 millions de consommateurs ou l'UFC-Que Choisir) - et des revues comme Le Particulier, les autres par des organisations professionnelles telles la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier), avec bien entendu des résultats en sens inverse !
Il semble que contrairement à son prédecesseur, le nouveau secrétaire d'Etat ait décidé de ne plus se retrancher derrière les enquêtes de la DGCCRF, qui fait pourtant partie de ses services et de trancher en faveur des associations...
Le paradoxe est que l'annonce doit être faite par Hervé Novelli lors des "Assises de la consommation" que le ministère de l'Economie organise sur le thème du renforcement des pouvoirs des consommateurs, et qui seront boycottées par les deux principales associations, UFC-Que Choisir et la CLCV ; celles-ci protestent notamment contre l'inertie opposée par les gouvernements successifs, sous la pression évidente du MEDEF, dans la mise en place dans le droit français des actions de groupe à l'instar des "class actions" américaines !
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L'ANAH poursuit sa transformation
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26/10/2009
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Le conseil d'administration de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) a entériné le 13 octobre le changement impliqué dans ses missions par son financement désormais sur les fonds du 1% logement ; il a notamment approuvé la convention signée avec l'UESL (Union d'économie sociale pour le logement, l'organisme fédérateur des CIL, les collecteurs du 1%, qui détaille les modalités de gestion des réservations par ces derniers pour les opérations de plus de 5 logements : c'est en effet une des contreparties accordées au mouvement du 1% (dénommé désormais "Action logement").
Le conseil a également approuvé le plafond des engagements pour 2010, fixé à 556 milliosn d'euros, soit un niveau en légère baisse par rapport à celui de 2009 (-3%), hors plan de relance.
L'agence a été dotée par décret d'un nouveau règlement général qui apporte des assouplissements au régime d'aides. Les principales nouveautés de ce texte concernent :
- la définition du contenu des programmes d'action des nouvelles commissions locales de l'habitat (CLAH) qui vont devenir un véritable règlement local d'application des aides de l'ANAH ;
- le régime d'avances sur subvention, à hauteur de 40% pour les syndicats de copropriétés et les centres d'hébergement, et de 70% pour les propriétaires occupants, au moins jusqu'au 1er juillet 2010 ;
- une amélioration des aides aux copropriétés : outre les avances, le nouveau règlement permet de cumuler une aide à l'ensemble des copropriétaires (aide au syndicat) avec des aides individuelles accordées sous condition de ressources ou de loyer. Il permet également de traiter des immeubles en état d'insalubrité sur la base d'une grille d'évaluation, sans nécessité d'un arrêté préfectoral.
Le décret permet aussi aux propriétaires occupants ayant acheté un logement ancien avec un prêt à taux zéro (PTZ), de demander une subvention de l'ANAH au bout de 5 ans seulement contre 10 précédemment.
Par ailleurs, le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu, a fixé à l'ANAH un objectif de 23.000 logements insalubres à traiter courant 2010. Il était de 15.000 pour 2009. L'ANAH, qui finance une partie de la réhabilitation du parc privé de logements, devrait y consacrer 257 millions d'euros, soit près de la moitié de son budget d'intervention. Pour justifier le nombre peu élevé de logements à traiter, Benoist Apparu a déclaré qu' il y a en France entre 400.000 et 600.000 logements potentiellement indignes. C'est une partie limitée du parc privé, mais la plus difficile à traiter. Il s'est plaint de la faiblesse des réalisations effectives dans ce domaine en 2009 - 9.800 logements rénovés au 20 octobre - chiffre qui était tout de même en augmentation de 42% par rapport à 2008.
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Le 1% logement en danger au-delà de 2012 ?
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26/10/2009
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Jérôme Bédier, le président d' "Action Logement", nouveau nom de l'UESL, l'organisme qui fédère les organismes collecteurs du 1% logement a tiré la sonnette d'alarme : le mouvement du 1% - qui, contraint et forcé par la loi "Boutin" du 23 mars 2009, finance pendant trois ans l'ANRU en totalité et l'ANAH - serait en équilibre en 2011 et dans le rouge à partir de 2012.
Jérôme Bédier a expliqué que les nouveaux emplois du 1% étaient constitués de "subventions ou quasi-subventions" et n'assuraient plus de retours pour reconstituer ses ressources. A l'appui de sa démonstration, il a cité le Pass travaux, quasi disparu (il est tombé de 1 milliard/an à 200 millions), un produit qui générait des retours et qui de surcroît avait une grande utilité sociale.
Le 1% logement verse chaque année environ 4 milliards de subventions, se ventilant comme suit :
- 1,750 milliard répartis entre l'ANRU (770 millions), l'ANAH (480 millions) et au plan de requalification des quartiers de centre ville (500 millions),
- 1,1 milliard se ventilant entre la Foncière Logement (500 millions), le plan de relance des HLM (300 millions), la garantie des risques locatifs ou GRL (100 millions), le Locapass (100 millions) et le Mobilipass (100 millions),
- 1,6 milliard prélevé par ailleurs pour le FNAL (Fonds national d'aide au logement) sur la taxe de 0,95% payée sur les salaires des entreprises cotisantes.
Le président d'Action Logement a également dénoncé la précarité du financement de l'ANRU : "il y a 4 ou 5 milliards sur 12 milliards qui sont assurés", a-t-il notamment indiqué.
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Premiers chiffres de distribution de l'écosubvention
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23/10/2009
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Lancé au printemps par l'ANAH pour aider les ménages modestes à rénover leur logement, ce dispositif d'aide aux travaux d'économie d'énergie a déjà bénéficié à 25.000 propriétaires, selon le secrétaire d'Etat au logement Benoist Apparu. Ce n'est pour le moment que la moitié de l'objectif initial, financer des améliorations dans 50.000 logements par an, mais pas si mal vu la date de lancement (mai 2009).
Cette aide permet de financer une partie des travaux d'économie d'énergie immédiatement rentables, tels que l'isolation des combles et le remplacement des anciennes chaudières, afin de réduire leurs factures d'énergie et d'optimiser leur pouvoir d'achat.
Son montant, qui serait en moyenne de 2.000 euros, peut permettre de rentabiliser ces travaux en réduisant le temps de retour sur investissement à 4 à 7 ans dans les "passoires thermiques", notamment les maisons mal isolées construites avant 1975. L'ANAH verse une aide de 20% à 35% du montant des travaux dans la limite de 13.000 euros de travaux. Avantage important, 70% de cette subvention sont versés dès le démarrage du chantier.
La diffusion de cette aide est restreinte par un plafonds de ressources. Pour bénéficier du minimum de prise en charge (20% de subvention sur le montant des travaux), le revenu annuel imposable du propriétaire ne doit pas dépasser 23.768 euros par an à Paris, et 16.398 euros en province...
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Le réseau Century 21 voit le marché de la revente se débloquer un peu...
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23/10/2009
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Remontant de leur réseau de presque 900 agences près de 10.000 ventes par trimestre, les dirigeants de Century 21 France estiment disposer d'une base d'information représentative du marché (les notaires prévoient 530.000 ventes dans l'ancien cette année...). Or les agents du réseau ont réalisé au 3ème trimestre 2009 14% de plus de transactions qu'au même trimestre un an avant, ce qui ne met pas le marché au point où il en était avant la crise, mais redonne espoir... Surtout, le redressement du volume de transactions est d'autant plus net dans les régions où la purge des prix a été suffisante, ce qu'ils remarquaient déjà en début d'année.
Parmi les marchés immobiliers en convalescence, le marché immobilier parisien où la baisse des prix de 8% enregistrée au premier semestre semble avoir suffi à redresser les ventes : le nombre de transactions a augmenté de 29% au troisième trimestre ! Même constat en Ile-de-France et Rhône-Alpes : avec des ventes en hausse de 30% et de 12% sur un an, ces deux marchés profitent à nouveau d'une forte demande locale.
Des régions restent toujours malades : avec des ventes en baisse de 18% sur un an, le Centre est la région la plus mal en point, juste devant le Limousin (-16%). Le marché immobilier marseillais reste, lui aussi, gelé : en un an les ventes affichent une baisse de 11%, ce qui devrait logiquement obliger les vendeurs à revoir leurs prétentions à la baisse. Dans une moindre mesure, la Bretagne pourrait connaître de nouvelles turbulences : au cours des douze derniers mois, les prix ont, certes, déjà baissé de 11% dans la région … mais cette purge n'a toujours pas suffi à relancer les transactions (-3% sur un an).
Les dirigeants de Century 21 observent aussi un raccourcissement des délais de vente (94 jours contre 101 jours au premier semestre) et une diminution du rabais consenti à l'acheteur sur le prix de vente : la marge de négociation n'est plus que de 6,48 % contre 7,69 % au premier semestre. Le prix national moyen au mètre carré (2.327 euros) recule toujours de 3,1 % sur un an mais ne baisse plus.
Plus important : il semble que se soit produit au troisième trimestre un retour des acheteurs dits "secondo-accédants", ceux qui ont un précédent bien à vendre. Ils avaient presque disparu, ce qui constituait la principale cause de gel du marché. Ce sont notamment des acheteurs "CSP+", en fait les cadres moyens et supérieurs, et professions libérales ; le volume de transactions qu'ils ont généré a augmenté de 21% sur le trimestre écoulé par rapport au premier semestre (+35 % à Paris) ; le président de Century 21 France, Laurent Vimont, explique ce déblocage, dans des propos rapportés par les Echos, par le fait que ceux voulant acheter plus grand ont le sentiment que la baisse des prix est terminée...
Egalement, les ventes de maisons individuelles, qui avaient le plus baissé, reprennent le plus vite : +17% au troisième trimestre par rapport au même trimestre 2008, contre +12% pour les appartements ; mais le prix au mètre carré continue de baisser pour les maisons.
Comme les notaires, les dirigeants de Century 21 pensent que la reprise est fragile, sensible notamment aux taux d'intérêt...
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Etat d'avancement de la rénovation urbaine
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23/10/2009
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La secrétaire d'Etat chargée de la politique de la ville, Fadela Amara, a présenté, lors du conseil des ministres du 21 octobre, une communication sur l'état d'avancement de la rénovation urbaine, héritée d'un des plans "Borloo". Doté de moyens étalés sur plusieurs années, portés à 12 milliards d'euros, le programme national de rénovation urbaine (PNRU) intervient, par le biais de conventions passées pour cinq ans entre l'ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine), les collectivités territoriales et les bailleurs sociaux, dans près de 400 projets représentant selon l'administration, grâce à l'effet de levier, plus de 40 milliards d'euros de travaux sur l'ensemble du territoire national.
Plus de trois millions de résidents de quartiers populaires ont bénéficié du programme, dans le cadre duquel ont été effectuées 60.000 démolitions de logements dégradés (il en était prévu 40.000 par an dans le plan Borloo mais tout le monde savait que c'était irréaliste...), 70.000 constructions de logements sociaux, 200.000 réhabilitations et 140.000 "résidentialisations" de logements.
Une enveloppe supplémentaire de 350 millions d'euros qui lui a été allouée dans le cadre du plan de relance de l'économie.
Vingt six projets de rénovation arriveront à terme à la fin de l'année et trente six au début 2010.
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