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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
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L'ANAH analyse les résultats décevants du programme Habiter mieux
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15/10/2012
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Déployé progressivement en 2011, et doté de fonds importants, le programme "Habiter mieux", piloté par l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), a concerné à peine 13.000 ménages, loin du rythme de croisière annoncé, soit plus de 50.000 ménages aux revenus modestes par an : ce retard a déjà été pointé le 27 juin, lors d'un colloque du Club de l'amélioration de l'habitat, où l'on a tenté d'identifier les freins. L'objectif du programme est de réduire de 25% la consommation conventionnelle "théorique" (électro-domestique mis à part) de 300.000 logements en 6 ans, soit les logements du dixième des ménages français qui consacrent plus de 10% de leurs revenus à assurer leurs dépenses énergétiques.
Ce programme s'inscrit dans une action pérenne de lutte contre la précarité énergétique, en agissant directement sur les dépenses d'énergie liées au logement. Il permet aussi de mieux connaître les réels enjeux de la réhabilitation thermique du bâti ancien et de mieux cerner les attentes des ménages confrontés à la précarité énergétique.
L'ANAH ne se décourage pas de ce retard. Elle tire deux principaux enseignements de cette première période : le premier est que le ciblage sur les "passoires thermiques" permet d'engager une résorption forte de l'habitat privé le plus énergivore ; avant travaux 2/3 des logements financés comptent parmi les plus énergivores (étiquette G ou F). Cette proportion atteint jusqu'à 86% en Auvergne et en Franche Comté. Après travaux, 90% des logements aidés "gagnent" au moins une étiquette. Ce ciblage sur le parc de mauvaise qualité explique notamment le gain énergétique moyen de 39% obtenu sur le programme, un gain très supérieur au gain de 25% exigé pour obtenir les aides. Les doutes exprimées un moment à ce sujet n'étaient donc pas justifiés.
Le second est que le comportement des ménages change et conduit au choix des travaux de rénovation thermique les plus performants ; l'accompagnement systématique des bénéficiaires les incite à se concentrer sur les travaux les plus efficaces comme l'isolation des combles ou encore le système de chauffage, au détriment des changements de portes et de fenêtres, peu performants sur un plan énergétique. Grâce aux co-financements, inédits, réunis sur ce programme (Etat dans le cadre des investissements d'avenir, Collectivités territoriales, fournisseurs d'énergie par les certificats d'économie d'énergie ou CEE...), de nombreux foyers ont pu ainsi engager des travaux qu'ils n'auraient pu envisager ou financer...
Mais la montée en charge du programme demande à être accélérée dans les prochains mois, avec un objectif : rénover 300.000 logements, cette fois d'ici 2017. Un des difficultés est d'identifier les personnes susceptibles d'en bénéficier. Une autre est ensuite de les faire passer à l'acte !
L'ANAH appelle donc à une mobilisation plus forte des acteurs locaux impliqués (Elus de proximité, services de l'Etat, acteurs sociaux, artisans, fournisseurs d'énergie…) pour améliorer le repérage et l'information des foyers éligibles aux aides. Le "porte à porte" est parfois nécessaire et les emplois d'avenir pourraient utilement apporter un appui aux collectivités et aux associations.
L'autre défi est qu'il ne suffit pas de s'attaquer aux propriétaires occupants : l'ANAH doit élargir son intervention aux locataires modestes du parc privé, et aux copropriétaires vivant dans des copropriétés en difficulté. Problème : pour les locataires, il faut mettre le bailleur dans le circuit et ce n'est pas simple...
L'ANAH rappelle que la précarité énergétique concerne près de 3,8 millions de ménages (13% des foyers) consacrant ainsi plus de 10% de leurs ressources au paiement de leurs factures d'énergie (source enquête logement Insee). 87% de ces ménages sont logés dans le parc privé. 62% d'entre eux sont propriétaires du logement qu'ils occupent : il s'agit d'une population plutôt âgée (55% d'entre eux ont plus de 60 ans) qui se loge essentiellement dans des maisons anciennes construites avant 1975 souvent située en zone rurale.
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Vers des bâtiments smart grid ready ?
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10/10/2012
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Le réseau collaboratif Construction21 (centré sur la construction durable) et le Gimelec (groupement des industries de l'équipement électrique, du contrôle-commande et des services associés) ont organisé le 5 octobre une matinée d'information sur la conception et la gestion des bâtiments "smart grid compatibles". On appelle "smart grids" les réseaux de distribution d'énergie ("grid") intelligents ("smart"), capables de faire en sorte que la consommation et la production d'énergie électrique des bâtiments raccordés s'équilibrent en permanence et de manière optimisée malgré le caractère intermittent des énergies renouvelables : en théorie, le concept de "smart grid" est simple. Mais la réalité, malheureusement, est techniquement plus complexe, pour les réseaux électriques et encore plus pour les réseaux de chaleur, qui ont aussi le droit d'être intelligents comme l'ont rappelé des intervenants à la manifestation. Ce qui n'est pas sans poser la question de l' "effacement énergétique", indissociable du smart grid, et de sa rémunération...
Mais la question la plus prégnante touche sans doute aux modalités pratiques du raccordement des bâtiments au futur réseau intelligent concocté par EDF et les agrégateurs d'effacement énergétique (Voltalis, Energy Pool et autres Flexiwatt). "S'il est clair que l'évolution vers le smart grid ne se fera pas sans le bâtiment, la notion de smart-grid ready reste encore à inventer", a souligné Cédric Borel, directeur de l'Ifpeb (Institut français de la performance énergétique du bâtiment).
"Si l'on ajoute le résidentiel et le tertiaire, le bâtiment représente pas moins de 60 % de la consommation électrique nationale, a précisé quant à lui Marc Petit, enseignant-chercheur à Supélec. "Pour qu'il s'intègre au smart grid, et rentre dans le système de l'effacement, c'est-à-dire de baisse de la puissance consommée suite à une sollicitation extérieure, il faut le rendre vraiment pilotable", a-t-il rappelé. Et de citer les cibles visées par cet effacement, notamment les postes CVC (chauffage-ventilation-climatisation) et l'éclairage. Mais à certains moments, l'équilibrage passe aussi par des consommations à la hausse, ce qui peut être obtenu par la recharge de véhicules électriques. "Dans tous les cas, il va falloir installer de nouveaux équipements de contrôle-commande, des compteurs, et surtout envisager la flexibilité énergétique des bâtiments dès le début des projets", a-t-il aussi souligné.
Pour Olivier Cottet, directeur marketing du Programme Homes, piloté par Schneider Electric, le bâtiment smart-grid ready est un bâtiment "optimisé d'un point de vie énergétique, communicant et bien sûr obéissant, c'est-à-dire à même d'exécuter une demande de délestage en l'ayant le cas échéant anticipée par le biais du stockage". Un délestage qui peut dans certains cas se faire au détriment du confort, mais de façon imperceptible s'il est bien réalisé. "Avec un minimum de progressivité, un éclairage peut être réduit de 10 % et même davantage sans aucune sensation d'inconfort. Ce qui est très important, c'est de pouvoir piloter ce bâtiment le plus finement possible, local par local", a-t-il notamment ajouté...
Autres moyens de délestage évoqués : les variateurs de vitesse (sur les ascenseurs notamment), les moyens de production double-énergie (avec possibilité de passer de l'électricité au gaz par exemple), ou encore les matériaux à changement de phase capables de doper l'inertie thermique de certains bâtiments. Sachant que, comme il été remarqué, le problème n'est pas tant dans ces technologies que de savoir comment faire entendre et faire parler ces bâtiments, de définir un point d'entrée, un langage commun...
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Ce qui empêche la rénovation énergétique des copropriétés de décoller
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10/10/2012
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La rénovation énergétique des logements est capitale pour améliorer l'efficacité énergétique de la France. Aujourd'hui, les 32 millions de logements et les 890 millions de m² chauffés dans le résidentiel et tertiaire consomment plus d'énergie que l'industrie ou les transports. Si la construction neuve a d'ores et déjà pris le tournant de l'optimisation énergétique, son impact sur le bilan énergétique global du parc immobilier n'est que marginal. C'est donc aujourd'hui sur le parc existant que doivent se porter les efforts, pour le rendre économe en énergie et réduire drastiquement ses émissions de gaz à effet de serre.
L'habitat social et l'habitat individuel privé font l'objet de programmes de réhabilitation privilégiés, et leur mise en œuvre sur chaque immeuble ne requiert l'approbation que d'un seul décisionnaire. A contrario, le secteur de la copropriété (près de 8 millions d'appartements, soit 28% du parc des résidences principales) est confronté à un processus de décision plus complexe, alors même qu'elles ont les performances énergétiques les moins bonnes de l'ensemble du parc résidentiel. Elles représentent en effet environ 30% des logements français et consomment en moyenne 260 kWh/m²/an, un chiffre largement supérieur à la moyenne nationale !
C'est en partant de cette observation que le BIPE, société d'études économiques et de conseil en stratégie auprès des entreprises privées et des pouvoirs publics, a créé en 2012 l'Observatoire de la rénovation énergétique des logements en copropriété (OREC), dans le but de de comprendre les freins et les facteurs favorables à son développement, et d'anticiper les évolutions de l'offre et de la demande.
Les premiers résultats ont été présentés en juillet 2012. Ils procèdent notamment d'une enquête exclusive auprès de 1.900 copropriétaires et 350 syndics. A l'issue de cette session le BIPE a identifié les freins et facteurs du marché de la rénovation énergétique dans les copropriétés, et proposé une projection du montant de ce marché segmenté à horizon 2020. Le constat est sans appel : parmi les marchés dont le développement contribuera à l'atteinte des objectifs du Plan Bâtiment, celui de la rénovation énergétique des logements en copropriété reste embryonnaire. Et il risque de le rester : selon le modèle de projection développé par le BIPE, si les mesures publiques et l'offre des professionnels restent en l'état, le gain d'énergie dans les copropriétés sera de 15% entre 2010 et 2020, loin des 38% fixés comme objectif du Plan Bâtiment pour l'ensemble du parc immobilier. Même chose pour les gaz à effet de serre : le gain risque de n'être que de 1,3 million de tonnes d'équivalent pétrole d'ici à 2020, contre 3,3 Mtoe nécessaires à l'atteinte de l'objectif fixé par le Plan Bâtiment.
En cause, en premier lieu : le processus de décision collectif qui est beaucoup plus complexe dans le parc collectif privé que dans l'habitat individuel ou le parc social. Cette complexité est reflétée notamment par l'écart entre les interventions en lien avec les économies d'énergie dans les parties communes et les parties privatives : au cours des cinq dernières années, il y a eu près de 32% d'interventions en plus dans les parties privatives. La difficulté à établir un consensus résulte entre autres du manque de motivation individuelle d'une proportion importante de copropriétaires : 45% d'entre eux citent "la volonté des autres copropriétaires" comme motif principal de leur vote pour des travaux dans les parties communes en lien avec les économies d'énergie.
La présence de propriétaires bailleurs ne favorise pas non plus selon le BIPE les interventions de rénovation énergétique, surtout les plus lourdes. Les bailleurs sont souvent réticents à améliorer la performance d'un logement dont ils ne supportent ni les charges locatives ni le manque éventuel de confort. Ainsi, les propriétaires occupants font plus de travaux d'isolation de toiture (19% contre 15%) et de changements de système de chauffage (10% contre 6%). S'agissant des travaux prévus, 36% des propriétaires occupants envisagent des travaux de rénovation énergétique dans les cinq prochaines années, contre seulement 26% pour les propriétaires bailleurs.
Autre moteur déficient : les syndics qui ne pallient pas le manque d'information des copropriétaires. L'enquête auprès des syndics montre une réalité décevante : alors que 78% des syndics estiment informer souvent (47%) ou parfois (31%) les copropriétaires sur les questions de rénovation énergétique, ils constatent eux-mêmes que leurs propositions ne sont un facteur déclenchant des travaux de rénovation énergétique dans les parties communes que dans 36% des cas.
Sans surprise, le coût des travaux à entreprendre reste aussi un obstacle majeur : jouant pour 72% des propriétaires bailleurs et 54% des propriétaires occupants, il décourage d'autant plus que d'autres travaux sont par ailleurs indispensables (mise en sécurité des ascenseurs, ravalement, remise en état des parties privatives lors des changements de locataires).
Ces freins fonctionnent en cercle vicieux : le manque de connaissance de la demande des copropriétaires freine selon le BIPE l'émergence de "bouquets d'offres" qui répondraient aux attentes des différents types de copropriétés ; et le manque d'offres adaptées ne facilite pas l'information et les prises de décision des copropriétaires.
Dès lors, la société d'études se demande quelles offres des acteurs privés et quelles incitations des pouvoirs publics pourraient débloquer le marché ? Les copropriétaires ayant connaissance de l'éco-PTZ ont 52% plus de chances d'effectuer des travaux d'isolation en parties communes que les autres, et ceux connaissant la TVA à taux réduit ont 77% plus de chances de remplacer les ouvertures en parties privatives. Deux autres chiffres éclairent ce point : 81% des travaux de rénovation énergétique sur parties communes ont été autofinancés, et plus de la moitié des propriétaires n'ont pas bénéficié d'aide pour leurs travaux de rénovation énergétique sur les parties privatives, en dehors de la TVA à 5,5%...
Et de conclure qu'un fort travail pédagogique est à engager, passant notamment par les bureaux d'études thermiques et les entreprises de travaux (électriciens, chauffagistes, couvreurs, …), consultés dans respectivement 71% et 60% des cas par les syndics à la recherche de conseils pour la rénovation énergétique, et dans 32% et 39% des cas par les copropriétaires.
Autre piste pour surmonter la problématique du coût : le recours à des contrats de performance énergétique (CPE), avec ou sans la participation de tiers investisseurs, permettant la mise en oeuvre d'interventions globales, efficaces mais à long temps de retour, et qui doit certainement être encouragée par les pouvoirs publics. Notons que ces derniers semblent sensibilisés à l'intérêt de cette piste, du moins si l'on s'en tient aux déclarations récentes de la ministre du logement, Cécile Duflot, lors de la présentation des mesures budgétaires pour 2013. Mais sa référence à l'expérience de la SEM Posit'If, créée dans cet objectif par la région Ile-de-France n'est pas pour le moment très convaincante, les modes d'intervention de cette SEM et leur cadre juridique n'étant pour le moment qu'à l'état d'ébauche. Par ailleurs, les expérimentations de CPE menées par des groupes industriels dans des copropriétés ne le sont pas plus : analysés par l'ARC (Association des responsables de copropriété), très en pointe en faveur du développement de la rénovation énergétique des copropriétés, ils révèlent de grandes faiblesses...
Enfin, si les copropriétaires semblent sensibilisés à la recherche d'économies d'énergie (citée par 57% des copropriétaires ayant des projets de travaux de rénovation énergétique pour les cinq années à venir) et à l'augmentation des prix de l'énergie (44%) comme facteurs de déclenchement de la rénovation énergétique, la recherche de l'amélioration du confort est aussi très souvent citée (50%). Cette importance de la recherche du confort est plus que confirmée par l'enquête auprès des syndics (respectivement 58, 44 et 61%). Ce qui fait dire au BIPE qu'intégrer la rénovation énergétique au sein d'autres interventions fait alors sens, et permettrait de lier l'amélioration des performances énergétiques à des bouquets orientés "confort".
L'ADEME, Saint-Gobain, EDF, GDF-Suez, Domofinance et le Plan Bâtiment collaborent notamment avec l'Observatoire.
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L'immobilier mis à contribution pour compenser la baisse des charges sociales ?
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9/10/2012
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Le ministre du redressement productif, Arnaud Montebourg, a proposé lors d'une émission Europe 1/iTélé/Le Parisien Aujourd'hui en France le 7 octobre, pour relancer la compétitivité de l'industrie française en baissant les charges des entreprises plutôt que d'augmenter la TVA ou la CSG, la de recourir à la "fiscalité écologique", ce qui n'est pas nouveau, mais aussi de mettre les banques et le secteur immobilier à contribution. pour lui, le gouvernement "doit aller chercher les secteurs abrités de l'économie, les secteurs qui font beaucoup d'argent sans finalement trop se fatiguer. Par exemple le secteur bancaire, qui gagne beaucoup d'argent, et qui devrait contribuer davantage après avoir d'ailleurs causé beaucoup de tort à l'économie mondiale, mais aussi l'immobilier".
Il n'en a pas fallu plus pour que les réactions des milieux de l'immobilier fusent, telle celle de la FNAIM, par la voix de Jean-François Buet, son prochain président, qui "met en garde contre toute nouvelle augmentation de la fiscalité sur le logement qui serait une attaque supplémentaire sur le budget des ménages et qui mettrait en péril les 30.000 entreprises (agences immobilières et administrateurs de biens) qui représentent plus de 200.000 emplois, sans compter les emplois induits"...
A suivre...
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L'UNPI dénonce à nouveau la flambée de la taxe foncière
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9/10/2012
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C'est devenu un "marronier", repris complaisamment par tous les médias : dans une conférence annuelle, Jean Perrin, le président de l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), fédération des chambres départementales ou régionales de propriétaires revendiquant 240.000 adhérents, majoritairement propriétaires bailleurs - plutôt gros car possédant en moyenne plus de deux logements locatifs -, dénonce la dérive insupportable de la taxe foncière sur les propriétés bâties (qui va aux départements et aux communes), la seule qui est supportée par les propriétaires : rendez-vous compte : elle a augmenté de 21% en moyenne nationale entre 2006 et fin 2011, soit trois fois plus que l'inflation, que l'indice de référence des loyers ou encore que la revalorisation des retraites du régime général. Résultat : "l'impôt foncier pèse de plus en plus sur le budget des ménages propriétaires, allant jusqu'à représenter parfois l'équivalent de trois mois de loyer, de salaire ou de retraite", commente l'UNPI. Il s'agit bien entendu de petits loyers (Jean Perrin est propriétaire à Dijon...), de petits salaires ou de petites retraites...
Petit problème : l'UNPI depuis deux ans nous ressert sa litanie de chiffres en prenant bien soin de les présenter sur 5 ans, parce que l'augmentation annuelle est devenue nettement plus modérée ! Certains y verront la proximité des élections municipales qui auront lieu en 2014, et c'est de bonne guerre. C'est le cas de grandes villes comme Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes, Nice, Paris, Toulouse ou Rennes ou encore de villes moyennes comme Orléans ou Perpignan. Pour 2012, dans la majorité des départements, les conseils généraux ont également gelé les taux et, quand il y a augmentation, elle ne dépasse pas 1 % ou 2 %.
Dans les 125 villes de plus de 50.000 habitants recensées par la Direction générale des collectivités locales du ministère de l'intérieur, on enregistre, cette année, seulement 20 hausses des taux communaux de taxe d'habitation et/ou de taxe foncière. Et encore, elles sont plutôt modérées : + 0,51% à Colmar, +0,99 % au Mans, +0,50% à Albi, mais tout de même +4,95% à Aubervilliers et +4,99%, la plus forte hausse, à Sartrouville.
Deux communes baissent même leurs taux : Calais et d'Issy-les-Moulineaux. Dans cette dernière, riche de la contribution économique territoriale des très nombreuses entreprises qui s'y sont installées, le taux de taxe d'habitation diminue de 20%, passant de 9,99 à 7,99%.
L'Association des villes moyennes, dans une étude réalisée avec la Caisse d'Epargne sur les villes de 20.000 à 100.000 habitants arrive au même constat. La hausse moyenne des taux est de 0,2% seulement. 77% des 126 villes figurant dans cette enquête n'ont pas modifié leurs taux. Deux seulement ont décidé d'une augmentation supérieure à 4%. C'est le cas de Saint-Malo (+4,5%) et de La Possession (+ 10,3%).
Les avis d'imposition devraient néanmoins afficher une légère hausse, même là où les taux n'ont pas bougé : la valeur locative cadastrale servant de base au calcul des taxes est, en effet, augmentée chaque année par le Parlement. Pour 2012, la hausse est de 1,8%.
Autre problème dans la présentation des chiffres de l' "Observatoire des Taxes Foncières UNPI" : ils sont présentés bruts, sans référence à la plus-value dont ont bénéficié les biens immobiliers dans chaque secteur. Or cette plus-value, composante essentielle du rendement locatif global d'un investissement immobilier, est très souvent liée à l'amélioration du cadre urbain et des infrastructures de transports, d'éducation, ou de culture financée en grande partie par les impôts locaux. Ce n'est certes pas le seul facteur de valorisation des biens, mais elle y contribue fortement. Cet aspect est évidemment éludé par l'UNPI qui présente les impôts locaux comme un prélèvement indû, destiné à financer des dépenses totalement improductives auxquelles il faudrait mettre un terme d'urgence. sans même se demander si les propriétaires bailleurs y gagneraient...
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Les Français et le logement entre lucidité et résignation ?
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8/10/2012
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C'est en tous cas l'image que donne le baromètre Ipsos pour le promoteur Nexity réalisé en septembre 2012 : la proportion des Français déclarant qu'il est aujourd'hui difficile de se loger est en hausse de 5 points sur un an à 83%, 41% (33% en 2011) d'entre eux jugeant même qu'il est "très difficile" de trouver un logement. Et aucune catégorie de population ne semble aujourd'hui épargnée : la très grande majorité des Français estime ainsi que les étudiants (89%, +9 points vs 2011) et les jeunes actifs (82%, +10 points) ont du mal à trouver un logement adapté à leurs besoins et moyens. Même les familles (77%, +8 points) ou les séniors (62%, + 8 points) sont désormais confrontés aux mêmes difficultés.
Ce diagnostic pessimiste concerne tous les types de logement et encore plus ceux réservés aux populations économiquement et socialement fragiles : 86% des Français trouvent qu'il est problématique de bénéficier d'un logement d'urgence et 80% d'un logement social. Dans le même temps, beaucoup soulignent les difficultés à trouver un logement en location (71%) ou en accession à la propriété (63%).
Et les Français croient peu à une amélioration de la situation du logement : 36% d'entre eux craignent que les choses ne se détériorent encore dans les années à venir, 40% estiment qu'il n'y aura pas de changement tandis que seuls 21% prévoient une amélioration. Le pessimisme est encore plus prégnant chez les plus jeunes : 47% des moins de 35 ans redoutent en effet une détérioration de la situation contre 33% des 35 ans et plus !
Sans surprise, l'écrasante majorité des Français (84%) impute la situation à l'augmentation des prix de l'immobilier, qui s'inscrit dans une hausse générale des coûts des biens de première nécessité : ainsi 98% des Français perçoivent une hausse des prix de l'alimentation, 96% de l'essence, 96% de l'énergie, 79% de l'accès aux soins et 70% de l'habillement...
L'augmentation du prix du foncier reste, pour les Français, la principale raison de la flambée des prix de l'immobilier : ils pointent ainsi avant tout une raréfaction et une hausse des prix des terrains (52%). Viennent ensuite l'augmentation des coûts de construction liés aux normes, réglementations et labels (45%), puis, la marge des promoteurs (43%) et la pénurie de logement (34%).
Quant à l'avenir, il est vu avec pessimisme : ils pensent majoritairement que les prix de l'immobilier vont continuer à augmenter, à l'achat (69% pour le neuf et 48% pour l'ancien) et plus encore à la location (77% pour le neuf et 64% pour l'ancien).
Du coup, ils pensent qu'il faut quelque chose de radical en matière de logement : 76% souhaitent que le président de la République et le gouvernement changent les choses en profondeur contre 10% seulement à la marge, et ce dans toutes les orientations politiques : si on retrouve cette opinion chez 80% des sympathisants de gauche, elle est également largement partagée par les sympathisants de l'UMP (67%) et du Modem (63%) !
Pourtant, ils sont sans illusion, convaincus de la faible marge de manoeuvre dont dispose le gouvernement en ces temps de crise, et le réalisme – voire le pessimisme - l'emporte visiblement sur l'idéalisme : seuls 16% pensent que le Président et le gouvernement pourront changer les choses en profondeur et 30% qu'ils pourront le faire mais seulement à la marge. A l'inverse, ils sont 51% à penser qu'ils ne pourront pas changer grand-chose...
Ce scepticisme est illustré par l'opinion sur la faisabilité de l'objectif gouvernemental de construction de 500.000 nouveaux logements par an : 47% pensent que c'est possible, quand 50% pensent le contraire. Ils pensent néanmoins qu'il est utile de maintenir le soutien à la construction, mais pour préserver l'emploi dans le secteur du bâtiment (86%) autant que pour résoudre la crise du logement (82%). Une large majorité y voit aussi un levier pour favoriser la croissance française : 73%.
A la question, "que faire prioritairement pour favoriser cette construction ?", les Français choisissent l'aide à l'accession à la propriété (35%), avant la libération des terrains appartenant à l'Etat (23%), mesure qui leur semble également efficace pour améliorer la situation en matière de logement. Les incitations fiscales à l'investissement immobilier et l'accélération des procédures administratives pour l'obtention des permis de conduire leur apparaissent plus secondaires, respectivement citées par 15% et 14% de la population interrogée. Le financement total de la construction de logement par de l'argent public arrive en dernier avec seulement 8% des personnes interrogées le jugeant prioritaire.
(1) étude réalisée par téléphone du 14 au 17 septembre 2012 auprès de 959 personnes constituant un échantillon représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus. L'échantillon est construit selon la
méthode des quotas (sexe, âge, profession du chef de famille, catégorie d'agglomération et région).
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DALO : l'Etat condamné en appel
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8/10/2012
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Pour la première fois, la cour administrative d'appel de Paris a confirmé la responsabilité de l'Etat en l'absence de relogement de personnes déclarées prioritaires dans le cadre de la procédure du droit au logement opposable (DALO). Par un arrêt du 20 septembre 2012, elle a en effet confirmé le jugement de première instance considérant que la responsabilité de l'administration était engagée sur le fondement d'une double carence constitutive d'une faute. En premier lieu, la carence de l'Etat à proposer une offre de relogement dans le parc social : en particulier le préfet n'avait pas cherché la possibilité d'attribution d'un logement correspondant aux besoins du requérant sur ses droits de réservation. En second lieu, la responsabilité de l'Etat est reconnue pour défaut d'exécution du jugement du tribunal administratif enjoignant le préfet à reloger le requérant.
L'indemnité allouée par le jugement de première instance a été par contre quadruplée, la cour d'appel constatant que la situation du demandeur persistait depuis le début le début de l'année 2009.
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Bientôt une braderie des prix dans l'immobilier de prestige ?
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8/10/2012
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C'est l'AFP qui le dit, citant des professionnels de l'immobilier : pour échapper au durcissement de la fiscalité, les riches Français seraient de plus en plus nombreux à vendre leur logement pour partir à l'étranger. Avec une proportion importante de jeunes entrepreneurs...
Le marché français de l'immobilier de luxe verrait en effet affluer nombre de nouveaux biens dont les riches propriétaires veulent se défaire avant de partir à l'étranger. "C'est un peu l'affolement général. De 400 à 500 habitations de plus d'un million d'euros sont venus s'ajouter (récemment) au marché parisien", ont expliqué les dirigeants de Daniel Féau, un cabinet immobilier spécialisé dans l'immobilier de luxe.
"Pour le moment, il n'y a pas d'exil massif comme en 1981 après l'élection du premier président socialiste François Mitterrand, estiment néanmoins les experts du secteur, nous indique l'AFP. "C'est surtout l'alignement, sur le barème de l'impôt sur le revenu, de la taxation de la plus-value enregistrée lors d'une cession d'entreprise qui incitent de jeunes dirigeants de start-up à déménager leur siège social. Ils partent accompagnés de leur famille, commente Didier Bugeon, directeur général de Equance, société de conseils en gestion de patrimoine".
Passée l'admiration pour la réactivité de ces entrepreneurs et leur faculté de mobilité extrême, on se réjouit de la possibilité d'accéder enfin à cet immobilier de prestige à des prix abordables, car c'est sûr : dans l'urgence ils vont brader. Qui va en effet leur acheter leurs biens haut de gamme ? Ce n'est pas quand les riches s'en vont que d'autres riches vont venir ! Il ne va plus rester que des moins riches... CQFD
Cela aurait même commencé : "depuis 2 à 3 mois, le prix des grands appartements parisiens a baissé de 5%. "Mais aucun effondrement n'est prévu car le marché de l'offre reste parcimonieux", commente-t-on chez Daniel Féau", nous dit l'AFP. De surcroît, cette fuite peut créer un appel d'air chez les étrangers : "les biens de plus de 4 millions d'euros ont surtout les faveurs d'acquéreurs étrangers, indique-t-on chez Barnes France", toujours selon l'AFP. "Un bien sur les quais de Seine est en train d'être cédé à un Chinois pour 35 millions d'euros. Une famille du Moyen-Orient vient (elle) d'acquérir, pour 15 millions, un haras près de Deauville" (Calvados), destination huppée à deux heures de Paris. On a eu chaud, mais curieux tout de même cet engouement pour un pays si répulsif...
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Le logement social confronté au coût du foncier et de la construction
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28/9/2012
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A l'occasion de son congrès annuel du 25 au 27 septembre à Rennes, le mouvement HLM s'est à nouveau penché sur les coûts de construction, qui sont déconnectés de la capacité des ménages. Pas seulement au demeurant pour le logement social. L'USH (Union sociale pour l'habitat) a mis en place un groupe de projet interne, élargi dans un second temps aux maîtres d'ouvrage HLM et aux partenaires de la filière pour réfléchir aux causes de cette hausse des coûts et à la manière de les optimiser.
Première cause évidemment : la hausse du coût du foncier, en moyenne de 5,5% par an depuis 1990 selon le Centre d'analyse stratégique (CAS). Or l'USH estime que la charge foncière représente 11 à 36% du coût des opérations. Mais les facteurs de hausse sont nombreux et se superposent : les différentes prestations intellectuelles, de plus en plus nombreuses (SPS, diagnostics, attestations, assurance construction, contrôle technique…) atteignent en moyenne 10% du coût de production. A quoi il faut ajouter les coûts, surtout indirects, de la certification, qui devient incontournable, sur les coûts de construction ainsi que sur les coûts internes de la maîtrise d'ouvrage. Selon l'USH, sous réserve d'un travail de comparaison plus approfondi, la France détient le record du prix des logements neufs : 3.500 à 4.000 euros/m² en moyenne, devant le Royaume-Uni (3.000 euros) et l'Italie (2.500 à 3.000 euros).
En fait, entre 2000 et 2011, les prix de revient de la production neuve HLM ont doublé. Difficile ainsi de produire des logements à loyer abordable. Il faut bien entendu agir sur les prix de revient, mais aussi sur l'ajustement de la typologie et la taille des logements aux besoins des ménages pour les rendre économiquement plus accessibles ; Autre champ de de réduction de l'effort demandé aux locataires : les charges récupérables. Mais ces efforts nécessaires sont insuffisants pour atteindre l'objectif de loyer abordable, estime l'USH, qui cherche aussi à optimiser le financement...
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Un colloque franco-québécois pour envisager la copropriété dans 25 ans...
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28/9/2012
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Que ce soit en France ou au Québec, où la copropriété s'est également beaucoup développée ces dernières décennies, le temps est arrivé pour un retour d'expérience : qu'est-ce qui fait consensus, que faut-il réformer, comment affronter - copropriétaires et professionnels - les défis de demain ? Le Québec a beaucoup innové, au moins dans sa législation, en matière de programmation pluriannuelle des gros travaux et d'alimentation obligatoire de "fonds travaux" pour les financer. D'où l'idée de co-organiser avec la province francophone du Canada une journée de réflexion et de débats sur l'avenir de la copropriété de part et d'autre de l'Atlantique. Intitulé "La copropriété dans 25 ans", ce colloque est organisé par l’ARC (Association des responsables de copropriété) le 17 octobre prochain (1), sous le parrainage de la Ville de Paris, à l’intention des représentants du monde de la copropriété dans sa plus grande diversité.
Il doit être l’occasion de se projeter dans l’avenir pour réfléchir aux conditions d’un meilleur fonctionnement des copropriétés face aux évolutions prévisibles, et de faire connaître et valoriser les idées et les expérimentations innovantes en cours.
Les questions et thèmes prospectifs seront regroupés en quatre thèmes principaux : les évolutions des organes de gestion et les évolutions juridiques, la révolution numérique au service des copropriétés, la gestion des fluides et de l’énergie, et la gestion de l’immeuble à l’ilôt.
Les tables-rondes mobiliseront pratiquement toutes les voix autorisées sur ces thèmes en France et au Québec ; les chambres professionnelles de syndics françaises et québécoises seront représentées ainsi que des personnalités du monde du droit, des membres de la Commission Nationale Relative à la Copropriété, des chercheurs du CSTB et de l’Université, des représentants des différents ordres professionnels (notariat, géomètres-experts, avocats), des élus nationaux ou locaux, des représentants de ces collectivités et de leurs services d’intervention (SEM Energie Posit’if d’Ile de France), des responsables locaux en charge du développement des éco-quartiers, les ministères concernés, mais aussi des Agences françaises (ANAH, ADEME) et québécoises (RBQ) ou associations ou opérateurs innovants : Qualitel, Urbanis, PACT, Planète Copropriété, Effinergie, Qualibat, ainsi que des grandes sociétés ou groupements : Bouygues Immobilier, Schneider Electric, IBM-France, ainsi que divers industriels ou sociétés mettant en place des produits ou dispositifs innovants, etc.
Universimmo.com est partenaire média de ce colloque et anime 10 forums en préparation des thèmes qui seront débattus.
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universimmo.com
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