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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Marché immobilier francilien : activité réduite et résistance des prix
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30/6/2012
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C'est une confirmation plus qu'une information : le marché immobilier de l'Ile-de-France s'est fortement contracté, notamment à Paris intra muros, mais les prix se maintiennent et même recommencent à augmenter un peu. C'est ce qui ressort des derniers chiffres des notaires franciliens (les moins mal organisés pour cela au contraire des chambres de province, toujours incapables de publier des chiffres précis et frais alors que leurs adhérents contrôlent par définition l'intégralité des transactions...) : ils portent sur la période de février à avril 2012, mais en signature d'actes authentiques ; en fait il s'agit des ventes conclues au cours d'une période imprécise allant de novembre 2011 à janvier 2012, autrement dit la fin d'année 2011 et le début de l'actuelle.
La baisse des ventes au cours de cette période est de 20% par rapport à la même période l'année précédente, et de 28% par rapport à la moyenne de la même période de 1999 à 2007. Les notaires indiquent que d'après les premiers éléments en leur possession, cette tendance se serait largement prolongée au cours des moins suivants. Sans plus de précisions...
Le mouvement de baisse concerne tous les départements franciliens et l'ensemble du marché des logements anciens (-21% pour les appartements sur l'ensemble de l'Ile-de-France, -18% pour les maisons). Le marché parisien est encore plus sévèrement touché, les ventes d'appartements anciens cédant 25% par rapport à la même période l'année précédente et 42% par rapport à la période de référence 1999-2007. Le marché était donc déjà pratiquement effondré dès la fin de 2011 !
Pour les maisons, forcément hors Paris, l'activité a été plus disparate : le Val-de-Marne affiche une baisse des ventes de 32% tandis que dans les Hauts-de-Seine les ventes de maisons n'ont baissé que de 3%.
Dans ce contexte les prix se maintiennent et reprennent même une légère hausse. En fait ce schéma est classique à ce stade des cycles immobiliers : les indices de prix sont établis à partir des ventes réalisées, et non à partir des prix demandés. Or les propriétaires, quand le marché est en récession, résistent à la baisse de leur prix de vente et préfèrent ne pas vendre, à moins qu'il n'y soient obligés.
Pour les appartements anciens, le prix au m² s'établit en Ile-de-France à 5.550 euros. Il s'est stabilisé en Petite Couronne. Il a en revanche progressé en Seine-et-Marne (+1,1%) et à Paris (+1%). Dans la capitale, le prix de vente au m² est passé de 8.260 euros en mars à 8.380 euros en avril, soit une hausse mensuelle de 1,5%. Après 4 mois de léger repli, les prix ont donc retrouvé leur niveau de novembre 2011. Il s'agit évidemment une fois de plus des ventes signées en acte authentique, donc des transactions conclues de décembre à février...
Les dernières projections des prix calculées par les Notaires de Paris–Ile-de-France sur les avant-contrats présagent un prix de vente à Paris à fin août 2012 (signatures définitives) aux alentours de 8.400 euros.
Pour les maisons anciennes, les prix ont progressé pour la même période de 0,5% en Petite et Grande Couronne. Seul le Val-d'Oise se démarque avec une hausse un peu plus sensible qu'ailleurs de 1,4% en 3 mois. Le prix unitaire d'une maison en Ile-de-France s'établit en avril à 309.700 euros.
Les prix des logements anciens en Ile-de-France signés en avril 2012 sont supérieurs de 4,8% à ceux d'avril 2011 (3,3% pour les maisons, 5,5% pour les appartements). Les hausses annuelles de prix des appartements anciens ont été ramenées entre +1,3% en Seine-et Marne et +6,8% à Paris...
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La loi DALO n'a encore que peu de résultats tangibles
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29/6/2012
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C'est ce qui ressort d'un rapport du Sénat, cosigné par Claude Dilain (PS, Seine-Saint-Denis) et Gérard Roche (UCR, Haute-Loire), faisant le bilan de la loi cinq ans après son adoption la dernière année de la présidence Chirac. Rappelons que la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable ("DALO") a reconnu le droit à un logement décent et indépendant à toute personne n'étant pas en mesure d'y accéder par ses propres moyens ou de s'y maintenir. Ce droit est garanti par l'État, qui est désormais soumis à une obligation de résultat et non plus seulement de moyens. Le DALO s'exerce par un recours amiable auprès des commissions départementales de médiation, puis, si nécessaire, par un recours contentieux auprès de la juridiction administrative.
Alors que l'ensemble des textes réglementaires nécessaires à sa mise en oeuvre a été publié, et que la réforme est administrativement applicable avec toutes les voies de recours - depuis le 1er janvier 2012 tout demandeur n'ayant pas obtenu de réponse adaptée à sa demande à l'issue d'un délai fixé par le préfet en fonction des circonstances locales (demandeurs pour délai anormalement long) peut saisir le tribunal administratif -, les rapporteurs constatent que les régions dans lesquelles l'application de la loi connaît le plus de difficultés sont ceux où la situation au regard du logement est la plus critique et considèrent que les conditions de réussite du DALO ne sont pas réunies. De surcroît, l'appréciation qu'il est possible de porter sur le respect des obligations de logement incombant à l'État est rendue très malaisée par la difficulté persistante à obtenir des chiffres fiables de la part des services de l'État, constatent-ils dans leur rapport.
Tout n'est pas perdu pour autant : l'existence de la procédure fait bouger les acteurs locaux : à preuve, un nombre important de ménages déposant un recours sont relogés avant que la commission de médiation ne se réunisse pour statuer sur leur dossier. Ainsi, par exemple, au cours des trois premières années d'existence de la procédure, environ 39.000 ménages ont été relogés ou hébergés, dont 11.465 (soit près de 33 %) avant la réunion de la commission, s'agissant des recours logement et 1.047 (soit près de 27,5 %) avant la réunion de la commission, s'agissant des recours hébergement. L'enclenchement de la procédure suffit parfois à mobiliser les bailleurs sociaux pour le relogement de publics prioritaires, y compris dans des territoires pourtant très urbanisés et connaissant une situation tendue, indiquent les rapporteurs.
Ils en appellent néanmoins à une politique plus volontariste afin de développer une offre locative mieux adaptée aux ménages les plus modestes d'une part, et d'améliorer la gouvernance et le respect des objectifs de mixité sociale, d'autre part. Dans le cas particulier de l'Ile-de-France, qui concentre à elle seule plus de soixante pour cent des recours, ils estiment que seule la mise en place d'une autorité organisatrice régionale pour le logement dotée de pouvoirs d'arbitrage permettra de remédier aux difficultés.
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La construction de logements neufs en panne
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29/6/2012
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Nouvelle baisse des mises en chantier de logements en mai : -1,6% sur les 3 derniers mois (mars-avril-mai) par rapport aux 3 mois précédents, portant le total sur les 12 derniers mois à 349.514 unités en construction neuve, auxquels il faut ajouter 42.775 réhabilitations ou aménagements de logements sur bâtiments existants. Ces chiffres n'ont jamais été aussi loin depuis 10 ans de l'objectif de 500.000 par an qui a fait consensus entre les candidats à la présidentielle de 2012 ! Sur ce total, la maison individuelle pure représente 133.252 logements, l'individuel groupé (lotissements) 51.494, le collectif classique 184.349, incluant le logement social, et les logements en résidence 23.194 unités.
Les autorisations de construire baissent aussi mais se maintiennent à un niveau élevé (461.793 unités) ; c'est toutefois un chiffre en trompe l'oeil : de nombreux permis de construire de maisons individuelles sont abandonnés par les demandeurs particuliers qui n'arrivent pas à boucler leur opération, ou dans le collectif par les promoteurs avant même la mise en vente, ou lorsque la commercialisation n'atteint pas un seuil minimum.
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Vers une autorité du logement en Ile-de-France
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29/6/2012
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http://www.batiactu.com/edito/vers-une-autorite-du-logement-en-ile-de-france--32491.php
La Région IDF met en œuvre son pacte avec les maires bâtisseurs
28.06.2012
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Le Conseil régional d’Ile-de-France a adopté aujourd’hui une réforme de sa politique contractuelle en direction des communes et des Etablissements Publics de Coopération Intercommunale. Ce dispositif permet à la Région d’accompagner les collectivités franciliennes dans leurs projets d’aménagement et d’équipement, en plus des politiques sectorielles déjà existantes.
Proposée par Marie-Pierre de la Gontrie, 1ère Vice-présidente chargée des finances et de la contractualisation, cette réforme met en œuvre le « pacte avec les maires bâtisseurs ». Elle instaure un système de bonification de la subvention pour les collectivités qui réalisent les objectifs fixés par la loi SRU en matière de logement sociaux et qui s’inscrivent dans le Schéma Directeur de la Région Ile-de-France (SDRIF). Le nouveau système permettra également de renforcer l’aide de la Région aux communes les plus pauvres, et de valoriser les projets qui respectent les critères environnementaux. Au total, les projets portés par les communes et les intercommunalités pourront désormais être financés jusqu’à 50 % par la Région.
Un effort particulier est prévu en direction des collectivités qui font preuve de volontarisme en matière de logements sociaux. « Avec cette réforme, nous mettons en place le pacte régional avec les Maires bâtisseurs » indique Marie-Pierre de la Gontrie.
"Cette politique s’inscrit pleinement dans la démarche du président Hollande et de son gouvernement, qui ont pris des engagements forts en matière d’encadrement des loyers et de renforcement de la loi SRU", indique un communiqué.
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Doublement du livret A : pourquoi la réforme tarde...
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28/6/2012
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C'était une des promesses phares de la campagne du candidat François Hollande en matière de logement : le doublement du plafond du livret A, actuellement à 15.300 euros, est censé constituer un moyen important d'augmenter les fonds disponibles pour le financement du logement social. Mais la concertation engagée par le nouveau gouvernement en vue de la mise en oeuvre de cette mesure patine. Il est vrai que l'ardeur a pu être refroidie par les réactions des bailleurs sociaux, qui n'attendent pas forcément des miracles de ce doublement : fin mai, Michel Ceyrac, président de la fédération des Entreprises sociales pour l'habitat (ESH) déclarait au Moniteur le 29 mai dernier, avant l'assemblée générale de sa fédération, qu'il n'en attendait pas grand-chose car seulement 9% des livrets A sont actuellement au plafond de collecte et les bailleurs sociaux ne consomment pas tous les crédits mis à leur disposition par la Caisse des dépôts...
La mesure promise n'est pas spécialement compliquée une ligne de décret suffirait. Le retard est dû à l'opposition du secteur bancaire et de l'assurance qui craint, comme le patron de BPCE, François Pérol, des effets pervers : loin de générer une épargne supplémentaire, la mesure va seulement entraîner le "transfert d'une épargne aujourd'hui fiscalisée sur un produit qui ne l'est pas".
La négociation porte à la fois sur le calendrier, avec une possible progressivité du relèvement, et sur les commissions que touchent les banques pour collecter cette épargne et qui pourraient être abaissées.
Les banques se sentent prises à contre-pied par rapport à leur priorité stratégique du moment qui est de collecter plus de dépôts pour financer les prêts qu'elles accordent aux particuliers et aux entreprises. Or, le doublement du plafond du livret A va provoquer un mouvement dans l'autre sens. Pour 100 euros déposés sur un livret A, 35 euros seulement restent au bilan des banques, tandis que 65 euros remontent vers la Caisse des dépôts, aux fins de financement du logement social. Si seuls les clients des banques les plus aisés détiennent un livret au plafond et sont donc susceptibles d'y transférer de nouveaux fonds, ces livrets représentent la moitié des encours totaux. Déplafonné, le livret A pourrait attirer 20 à 40 milliards d'épargne supplémentaire.
Pour les assureurs, c'est également une mauvaise affaire, leur produit phare, l'assurance-vie, se remettant tout juste d'une vague de décollecte historique par perte de confiance. La décollecte risque de reprendre cette fois en faveur du livret A !
Banquiers et assureurs mettent en avant un autre argument : le doublement du plafond du livret A serait susceptible de générer des transferts d'épargne longue vers de l'épargne courte et donc de limiter la capacité de financement des investissements productifs, ce qui serait contraire aux objectifs des pouvoirs publics. Une relance du plan d'épargne populaire, pour le financement des entreprises, se verrait notamment contrecarrée par cette mesure.
La Banque de France, très présente dans la négociation, recommande une période de transition. Selon elle, les évolutions doivent être conduites de telle sorte qu'elles laissent le temps aux établissements de s'adapter...
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Construction de maison individuelle : la garantie de livraison doit respecter le descriptif initial
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26/6/2012
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Ce rappel à l'ordre vient d'être formulé par la Cour de cassation qui intervenait dans une affaire de construction de maison individuelle assortie comme il se doit d'une garantie de livraison : la société de caution délivrant cette garantie ayant été sollicitée par suite de la défaillance du constructeur a bien fait reprendre le chantier mais les clients mécontents du résultat avaient formulé des réserves à la réception. Assignés par la société de caution en paiement en paiement du solde du prix et de la franchise après compensation avec les pénalités de retard, les clients ont demandé et obtenu en appel le paiement d'une somme correspondant à l'évaluation du coût des travaux nécessaires pour mettre la maison en conformité avec les prestations contractuelles initiales souscrites avec l'entreprise défaillante. La Cour de cassation a certes cassé le jugement (1), mais seulement parce qu'elle a reproché à la cour d'appel de ne pas avoir recherché, comme il le lui était demandé, si les réserves à la réception correspondaient à des prestations prévues au contrat de construction. Elle a par contre consacré le principe que le garant devait, à partir du moment où il prenait en charge l'achèvement de la construction, le faire en respectant strictement le descriptif d'origine...
(1) Cass., 3ème ch. civ., 9 mai 2012, n°11-14943
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Class actions : cette fois pour de bon ?
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26/6/2012
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Véritable serpent de mer, les "class actions" vont-elles faire leur entrée en droit Français ? La ministre de la Justice, Christiane Taubira s'est prononcée en faveur de sa création, dans un entretien au Parisien/Aujourd'hui en France le 22 juin. Elle a déclaré avoir "l'intention de permettre les actions de groupe : cette procédure autorise les actions en justice à plusieurs pour que la réparation de petits litiges soit effective".
La création d'une action de groupe avait été promise par l'ancien président de la République Jacques Chirac début 2005. Depuis, malgré des amendements, des propositions de loi et des promesses en ce sens, ce projet n'a pas abouti, aucun gouvernement n'ayant osé contrer le MEDEF, farouchement opposé à toute avancée en ce sens, et mettant en avant les excès auxquels ces procédures aboutissent aux Etats-Unis...
A voir si le nouveau pouvoir, qui a moins de cadeaux à faire au patronat, ira cette fois jusqu'au bout. Les professionnels de l'immobilier, et notamment les administrateurs de biens, ne sont pas les derniers à redouter les actions de groupe : elles constituent le seul moyen pour les consommateurs d'obtenir réparation de petits préjudices subis par un grand nombre d'entre eux, mais qui ne justifient pas une action individuelle...
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Qualibat gagne un procès en diffamation contre Envoyé spécial
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25/6/2012
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Le 10 septembre 2009, France 2 avait diffusé, dans le cadre de son émission Envoyé Spécial, un reportage intitulé "L'enfer des travaux", dans lequel le sérieux et l'honnêteté des qualifications délivrées par l'organisme certificateur Qualibat était mis en doute. S'estimant gravement lésé par la présentation qui avait été faite de son activité et les insinuations portées contre de son processus de délivrance des qualifications aux entreprises, ce dernier avait déposé une plainte contre X avec constitution de partie civile. Il avait obtenu gain de cause le 6 octobre 2011 en première instance devant la 17ème Chambre du Tribunal Correctionnel de Paris, Patrick de Carolis en sa qualité de directeur de publication de France Télévisions et Alexandra Deniau, journaliste, étant jugés coupables de diffamation publique.
Cette décision vient d'être confirmée par la Cour d'Appel de Paris, les juges estimant notamment que la journaliste n'avait pas procédé à une vérification sérieuse des allégations du témoin anonyme présenté dans l'émission et rejetant en conséquence l'excuse de bonne foi.
Cette mise en cause avait été très mal ressentie par les équipes et les commissions de travail de l'organisme, qui craignaient les effets sur les entreprises qui se soumettent à la certification, en investissant du temps et de l'argent pour bénéficier de l'image et de l'avantage concurrentiel qu'elle apporte...
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Immobilier : la flambée des prix à Paris fait partir les familles
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25/6/2012
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Une capitale sans enfants dans vingt ans ? C'est la perspective que dessine une étude de l'ADIL 75 (agence départementale d'information sur le logemen) tprésentée récemment : désormais, en raison de la flambée des prix de l'immobilier parisien, les accédants à la propriété dans la capitale sont pour plus des deux tiers (69 %) des célibataires et des couples sans enfants. Les couples sans enfants sont passés de 13% des acquéreurs de logement recensés par l'ADIL en 2001 à 19% l'an dernier, tandis que les célibataires restent sur la même tendance : depuis dix ans, ils représentent la moitié des acheteurs ! Les couples avec 2 enfants ou plus ne sont plus de leur côté que 10%, contre 16 % en 2001.
Bien entendu, l'évolution du profil des accédants à la propriété accompagne celle du prix des appartements, qui a été multiplié par 2,8 (soit + 175 %) en dix ans, contre une hausse de 139% sur l'ensemble de la France. Le prix moyen est ainsi passé de 3.000 euros le mètre carré en 2001 à 8.388 euros au 4 e trimestre 2011. A titre de comparaison, fin 2011 le prix moyen était de 3.739 euros le mètre carré à Nice et 3.150 euros à Lyon. Et encore ce n'est qu'une moyenne sur la totalité de la capitale, qui est loin d'être homogène : le 6ème arrondissement affiche une moyenne de prix au m2 de 13.100 euros (plus de 20.000 pour les "beaux" produits). Les quartiers moins chers, dans le nord-est de Paris, sont eux-mêmes devenus inaccessibles aux familles des classes moyennes. Dans les arrondissements anciennement considérés comme populaires de l'Est parisien (10ème, 18ème nord, 19ème et 20ème), le prix moyen a plus que triplé. Aujourd'hui, l'arrondissement le moins cher de la capitale, le 19ème, a un prix moyen de 6.580 euros le mètre carré.
Le renchérissement des prix des quartiers les plus populaires est dû au reflux vers eux des classes moyennes supérieures, sous l'effet du renchérissement des "beaux" quartiers, mais également d'une prise de distance de ces catégories sociales avec les goûts bourgeois traditionnels (la tendance "bobo"), entraînant ce que les sociologues et urbanistes appellent une "gentrification" de ces quartiers. Mais il est dû aussi au fait que c'est là qu'on a le plus construit. Sur les 7.800 logements neufs mis en vente sur le marché libre à Paris en dix ans, 60% se situaient dans le Nord-Est (11ème, 18ème, 19ème et 20ème). Les dix arrondissements centraux n'ont vu mettre en vente que 660 logements neufs.
Enfin, sans surprise, l'écart de revenu entre un Parisien et un Français moyen n'a jamais été plus fort : il est passé de 6% en 2001 à 29% l'an dernier...
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Crédits immobiliers : nouvelle baisse des taux d'intérêt en juin, mais pas partout...
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25/6/2012
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Le courtier en crédits immobiliers, Meilleurtaux.com, a publié son palmarès des taux d'intérêt en juin dans les 10 plus grandes villes françaises : la baisse se poursuit mais un peu moins vite qu'en mai : 6 villes sur 10 connaissent des baisses en juin contre 9 le mois précédent. Mais même si elles sont moins généralisées, ces baisses restent conséquentes, se situant entre 0,10 point et 0,35 point. Lille, grâce à un taux de 3,30% sur 20 ans est celle où les emprunteurs trouveront les taux les moins chers. Nantes, avec 3,38% vient après, suivie par Toulouse avec un très bon taux à 3,45% sur 20 ans. Lyon affiche la plus forte baisse ce mois-ci avec un taux qui passe de 3,90% à 3,65% sur 20 ans. Bordeaux clôture ce classement en offrant le même taux qu'en mai, à savoir 3,75% sur 20 ans. Paris et Nice offrent des taux stables à 3,65 et 3,60%. L'écart maximum est quand même de 0,45 point de taux, ce qui n'est pas négligeable.
Cette baisse des taux est encore permise par le niveau historiquement bas de l'OAT 10 ans (taux des obligations assimilées du Trésor) - jusqu'à 2,26% le 4 juin - qui permet aux banques d'afficher des taux très compétitifs.
Ecarts de prix et écarts de taux rendent le pouvoir d'achat immobilier pour le moins hétérogène. Meilleurtaux.com, qui suit les prix dans ces mêmes villes calcule à présent chaque mois le nombre de mètres carrés que peut s'offrir un acquéreur pour 1.000 euros de mensualités sur 20 ans met en évidence quelques évolutions marquantes : Lille, avec un prix en hausse des prix de près de 7% connaît la plus forte baisse de pouvoir d'achat immobilier avec 62,2 m², soit presque 4 m² de moins que le mois dernier. Les villes de Lyon et Bordeaux sont aussi touchées, dans une moindre mesure, par cette baisse avec 48 m² et 57,9 m² contre respectivement 49,3 m² et 59 m² en mai. Nantes, Toulouse, Marseille et Montpellier sont concernées quant à elles par des hausses de pouvoir d'achat en raison de prix stables ou à la baisse. Strasbourg, malgré une légère hausse des prix, reste leader avec 74,6 m² tandis que Paris termine ce classement avec une surface correspondant à un studio de 19,7 m². Meilleurtaux signale que les prix sont ceux des actes de vente finalisés, tandis qu'une pression générale à la baisse est signalée sur les compromis...
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