|
|
SUIVRE
Décryptages - l'actualité de la semaine |
|
Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
|
Bonne conjoncture pour l'artisanat du bâtiment
|
25/10/2004
|
Selon les dernières statistiques de la Capeb (Confédération de l'artisan et des petites entreprises du bâtiment), la croissance dans l'artisanat du bâtiment s'est accélérée au troisième trimestre pour s'établir à 1,5%, soit le plus fort taux depuis le deuxième trimestre 2001, pourtant année record. Cette bonne santé se retrouve dans l'entretien-rénovation comme dans le neuf, et concerne l'ensemble des régions.
Cependant, le secteur connaît néanmoins une détérioration des marges des entreprises, confrontées aujourd'hui à l'envolée du prix du pétrole: au deuxième trimestre, les coûts (+ 5,2% en glissement annuel) ont progressé à un rythme très supérieur à celui des prix ! Les entreprises sont prises, selon Jean Lardin, le président de la Capeb, en ciseaux entre ces deux tendances et ce, d'autant plus que la rareté de la main d'œuvre leur impose des efforts sur les salaires.
Si on ne note pas de défaillances particulières d'entreprises, on en voit toutefois se diversifier vers d'autres activités complémentaires.
La Capeb ne réclame pas comme d'autre des aides sectorielles mais travaille par contre à une étude économique sur l'impact de la hausse des carburants sur la profession, qu'elle doit fournir au secrétaire d'Etat au Budget.
Plutôt satisfaite du projet de budget du logement, la Capeb promet d'être vigilante sur la concrétisation financière des promesses du plan de cohésion sociale ; par ailleurs, sachant comme l'explique Jean Lardin que "chaque fois qu'il y a transaction, l'expérience prouve qu'il y a des travaux", elle ne demande pas que le nouveau prêt à taux zéro ouvert à l'ancien soit assorti d'une quantité de travaux obligatoire...
Sur le plan européen, élu pour deux ans à la tête de l’EBC (European Builders Confederation) le président de la Capeb n'a pas l'intention de relâcher la pression tous azimut et prend contact avec les nouveaux députés européens pour défendre le moment venu la pérennisation de la TVA à 5,5% (reconduite jusqu'au 31 décembre 2005).
Enfin, Jean Lardin s'est montré très mécontent des scénarios de la commission Fouquet sur la taxe professionnelle, prévoyant à l'avenir un "grand mouvement d'humeur des professionnels, dont la Capeb". "Autant je suis très réservé pour manifester avec les transporteurs ou les agriculteurs à propos du prix du carburant, autant sur la taxe professionnelle, si on fait les bêtises que je vois venir, nous serons les premiers", aurait-il ajouté...
|
|
Des nouvelles des "chantiers" en cours...
|
25/10/2004
|
Le secrétaire d'Etat au logement, Marc-Philippe Daubresse, qui intervenait jeudi 21 octobre devant le congrès de la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), a été immanquablement interrogé sur le sort des réformes en cours ou annoncées depuis deux ans : il a donné quelques précisions (1) tout en réitérant une défense et illustration de l'orientation politique du ministère de la cohésion sociale, visiblement peu compatible avec les demandes exprimées par le président de la CNAB, Paul Rolland, qui le recevait :
- le plan de cohésion sociale : il ne concerne pas seulement le logement social mais aussi le parc privé ! Le plan vise en effet à doubler le nombre de logements privés remis sur le marché (de 20 à 40 000 par an) - l’aide de l’ANAH sera majorée pour ces logements et ils seront exonérés de la CRL pendant trois ans - ainsi que le nombre de logements privés à loyers conventionnés, et ainsi accessibles aux familles modestes ; le ministre précise même qu'avec 70 millions d'euros d’autorisations de programme pour le parc privé (contre 80 pour la parc public) en 2005 et 140 millions (contre 120 pour le parc public) en 2006, il y aura plus de moyens pour le parc privé que pour le parc public...
- sécurisation des risques des bailleurs : le Conseil National de l’Habitat, doit faire des propositions sur "ce qui peut être fait dans ce domaine", qui seront examinées avec les partenaires...
- squats et expulsions dans le parc privé : la loi sur la sécurité a pénalisé les organisateurs de squats, et "dans la pratique, les décisions de justice prononcent l’expulsion et seuls les risques de troubles à l’ordre public peuvent légitimer le refus du concours à la force publique, une décision de justice l’a rappelé il y a quelque temps"... Par ailleurs, il n'est pas question de mettre fin aux expulsions dans le parc privé : les mesures de prévention des expulsions qui ont été annoncées ne concernent que le parc public.
- accession à la propriété : le "PTZ plus" est réaffirmé, y compris dans son extension à l'ancien (malgré les rumeurs selon lesquelles cette extension serait plus virtuelle que réelle en raison de la réintroduction d'un quota de travaux pour pouvoir en bénéficier...) ; le nombre de primo accédants visés est en tous cas toujours de 200.000 au lieu de 100.000 actuellement, mais "l’aide apportée sera supérieure pour les ménages ayant les revenus les plus modestes et pour les familles avec au moins deux enfants, car le montant de l’aide progressera fortement avec la taille de la famille"...
- la loi "Habitat pour tous" est toujours en préparation : "c’est là que les sujets de la gestion du parc privé pourront être traités " indique Marc-Philippe Daubresse, ajoutant qu'elle comportera les dispositions qui étaient prévues dans le projet de loi "propriété pour tous" annoncée par Gilles de Robien et plusieurs fois reportée, et celles qu'il prévoit sur l’urbanisme et le foncier afin de favoriser l’ouverture de terrains à la construction de logements ; pourraient y figurer des dispositions sur la loi de 1948, promesse oubliée dans les discours récents et rappelée par les congressistes de la CNAB ! "Je suis prêt à examiner notamment avec vous dans ce cadre, comment on peut mettre fin aux dispositions de la loi de 1948, statut qui est devenu obsolète et ne permet pas aux propriétaires de rénover leurs logements, et le faire sans pénaliser les ménages modestes ou âgés, par l’intermédiaire de mesures transitoires comme vous le proposez", a-t-il notamment déclaré, l'objectif étant de mettre au point le projet de loi d’ici la fin de l’année, afin qu’il soit examiné par le Parlement au cours du premier semestre 2005...
- récupérabilité des charges locatives : on attend le rapport de la Commission Nationale de Concertation pour la fin de ce mois (octobre ?) ; "nous pourrons alors valablement débattre des dispositions à prendre" a précisé le ministre, laissant pour la première fois entrevoir la possibilité de remédier à une situation potentiellement explosive (notre article)...
- incitations à l'investissement locatif : le dispositif fiscal "Robien" a beaucoup fait dans ce sens, et il sera complété dans le cadre de la loi "cohésion sociale" par un nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif très social, qui combine les dispositions du "Robien" avec une déduction forfaitaire de 40% ; bref : un nouveau régime "Lienemann"...
- modification du décret d'application de la loi "Hoguet", elle-même modifiée par ordonnance le 2 juillet dernier : "il en est au stade de la mise au point et sera publiée prochainement"...
- nouvelles règles comptables des copropriétés, dont le décret avait été annoncé par le même ministre pour fin septembre : sa parution est toujours imminente, et vu le retard, la date d’application des nouvelles dispositions comptables va être repoussée au 1er janvier 2006 (un amendement au projet de loi sur la cohésion sociale sera proposé au Parlement à cette fin) ; par ailleurs, nous apprenons que le contenu du décret vient d’être précisé sur les points qui restaient à régler et qu'il "suivra pour une bonne part les propositions du groupe d’experts" (allusion au dernier "round" de concertation organisé par le ministère du logement au printemps 2004...) ; "en particulier, le décret n’imposera pas la tenue de quatre sous-comptes pour chaque copropriétaire" a-t-il ajouté...
- réglementation de l’affectation des locaux : la réforme des contraintes limitant la transformation des locaux d'habitation en commercial et réciproquement est prévue dans le cadre des ordonnances à prendre suite à la deuxième loi d'habilitation, en cours d'adoption par le parlement ;
- réforme des baux commerciaux : les consultations sont en cours mais on n'en saura pas plus, le sujet étant qualifié de "complexe"...
(1) voir le discours de Marc-Philippe Daubresse
|
|
|
Indice du coût de la construction : le dérapage !
|
15/10/2004
|
+5,4% ! C'est la hausse sur un an en valeur brute de l'indice Insee qui sert de référence au calcul des loyers (voir notre section des indices et chiffres-clés) pour le 2ème trimestre 2004 (contre 1225 pour le 1er trimestre 2004 ) ; c'est une forte accélération de la hausse par rapport aux précédents trimestres où la hausse s'établissait déjà à un niveau élevé à +3,55 et +3,58%...
La moyenne associée sur 4 trimestres accélère aussi son rattrapage avec +3,85% après +3,33% au 1er trimestre 2004, +2,96% au 4ème trimestre 2003, +2,76 au 3ème trimestre, +2,60% au 2ème trimestre, et +2,29% au 1er trimestre...
C'est cette moyenne qui est prise en compte pour la révision annuelle des loyers des baux d'habitation, alors que l'indice brut est pris pour référence pour tous les autres baux, dont les baux commerciaux.
Rappelons que le calcul est effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant l'évolution des prix de quelque 6000 logements neufs. Les hausses des coûts de construction et, plus récemment, la flambée de l'acier et de certaines matières premières faisaient redouter un dérapage de cet indice que certains craignaient même de voir grimper jusqu'à 5%...
Nous y sommes, et cela devrait continuer à accélérer la hausse de la moyenne associée dans les trimestres à venir, au moins par l'effet de l'inertie crée par le mécanisme de la moyenne, et à tirer encore un peu plus vers le haut les loyers des baux d'habitation en cours...
Il est peut-être temps de rappeler qu'une réflexion a été lancée il y a plus de deux ans pour le remplacement de cet indice, manifestement inflationniste (notre brève de juillet 2002...) !
|
|
|
L'Etat va vendre des terrains
|
14/10/2004
|
9 millions de mètres carrés de terrains inutilisés devraient être mis en vente par l'Etat dans les 10 ans à venir : telle est l'annonce faite par Gilles de Robien, le ministre de l'équipement et des transports, qui estime que ces cessions permettront de construire 40.000 logements.
Cela va cependant commencer doucement : "dans les quatre années à venir, j'ai fixé comme objectif à mes services que 130 hectares soient mobilisés pour réaliser au moins 5.000 logements", a précisé le ministre.
"Au-delà des surfaces que nous libérerons en vendant nos terrains, nous allons bien souvent offrir aux maires un formidable effet de levier pour rendre possible des projets qui étaient bloqués".
En 2002, Gilles de Robien avait demandé de dresser l'inventaire des terrains dont le ministère est propriétaire et dont il n'a plus besoin pour permettre la construction de logements en Ile-de-France.
En mai, le ministre de l'Economie Nicolas Sarkozy avait indiqué que 3 millions de mètres carrés de réserves foncières inutilisées étaient disponibles et qu'elles seraient déclassées d'ici 2010 pour servir notamment au logement social.
Qui dit mieux ?
|
|
|
Nouvelles règles comptables dans les copropriétés : six organisations demandent le report de la date d'application
|
12/10/2004
|
Le 1er janvier 2005 doivent entrer en vigueur dans toutes les copropriétés des règles comptables devant être fixées par un décret qui n’est toujours pas paru ! Pire : le tout récent décret du 27 mai 2004 modifiant le décret du 17 mars 1967 (1) confirme non seulement cette date mais impose de présenter les comptes pour leur approbation par les assemblées de 2005 "conformément aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des coprorpiétaires et ses annexes", donc y compris pour des exercices dont la comptabilité n’aura pas été tenue suivant les nouvelles règles (2) !
Compte tenu du temps qui reste pour que les syndics, s’organisent, et que notamment les cabinets professionnels intègrent les modifications de logiciels nécessaires et forment leur personnel, six organisations, dont celles qui avaient participé au dernier "round de concertation" et avaient proposé à l’administration à l’unanimité à un projet commun, se sont manifestées le 30 septembre 2004 par un communiqué pour demander formellement un report de la date d’application des nouvelles règles, même si le décret paraissait avant le 1er janvier ! Elles demandent aussi la prise en compte de leur projet, qui serait soutenu par la Chancellerie mais qui rencontrerait des résistances dans les services du ministère du logement ; selon certaines informations, l’arbitrage de Matignon aurait été sollicité...
Les organisations concernées sont l’ANCC (Association nationale de la copropriété et des copropriétaires), l’ARC (Association des responsables de copropriété), la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), le CSAB (Conseil supérieur de l’administration de biens), la FNAIM (Fédération nationale des agents immobiliers), et l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière).
(1) décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
(2) article 11 du décret du 17 mars 1967 modifié
|
|
|
Pas de délai supplémentaire pour l'adaptation des règlements de copropriété
|
11/10/2004
|
Réponse quelque peu surprenante (1) du secrétaire d’Etat au logement à une question de parlementaire qui attirait l’attention sur le peu de temps laissé aux syndicats des copropriétaires par la parution tardive du décret modificatif du décret du 17 mars 1967 pour faire usage de la faculté offerte par l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 : tout en reconnaissant que l'adaptation des règlements de copropriété, encouragée par cette disposition de la loi "SRU" "appelle un soin particulier", et qu’il était conformément à la recommandation n° 23 de la commission relative à la copropriété conseillé aux syndics de "procéder à une concertation avec le conseil syndical pour recenser les adaptations nécessaires avant de soumettre à une première assemblée générale le vote de l'opportunité de procéder aux adaptations puis, à une seconde, le vote sur le projet même d'adaptation", le secrétaire d’Etat considère inutile toute prolongation du délai ! Il estime que le délai de cinq ans à compter de la publication de la loi SRU ne signifie pas que l'adaptation est impossible après le 13 décembre 2005 : il faut simplement appliquer alors les dispositions de droit commun...
L’article 49 n’aurait-il alors été qu’un gadget sans importance ?
(1) Rép. min., JOAN 5 octobre 2004, n°45510
|
|
|
L'envolée du fioul domestique
|
11/10/2004
|
+40% en moyenne en un an : c'est la hausse enregistrée en ce début octobre par ce combustible qui alimente encore une bonne partie des chaudières individuelles des pavillons et des chaufferies d'immeubles collectifs (selon les statistiques, près d'un foyer sur trois en France se chauffe au fioul), avec à la clé, sauf clémence exceptionnelle de l'hiver qui vient, la perspective d'une envolée des charges locatives et de copropriété en 2004 et 2005. Le coût du combustible représente en effet jusqu'à 30% des charges courantes des immeubles à chauffage collectif...
Et ce n'est pas fini : avec un brut résolument campé au dessus des 50 dollars le baril, le prix à la sortie des raffineries n'a pas encore répercuté la totalité de la hausse, le délai pour le faire étant en général estimé de 6 semaines à deux mois. Les gestionnaires ont donc intérêt à remplir les cuves d'urgence, d'autant que rien ne permet aujourd'hui de prévoir une décrue à court terme, au contraire !
Ceux qui se chauffent au gaz naturel ne perdent rien pour attendre : les prix de ce combustible sont indexés sur ceux du brut et font finir par répercuter également la hausse, même si l'absorption est plus progressive et "lissée" en raison du jeu des clauses d'indexation ; par contre pour les chaufferies collectives, depuis l'ouverture du marché du gaz au 1er juillet (notre brève), le prix n'est plus fixé comme auparavant par le gouvernement, en fonction de considérations faisant intervenir assez largement l'opportunité politique, mais par le jeu de la concurrence, et sa fixation pourrait se faire de façon plus réactive...
|
|
|
La CNAB choisit le placement immobilier comme thème de son congrès
|
11/10/2004
|
"Pourquoi faut-il investir dans l’immobilier ?" Tel sera le thème du congrès de la CNAB (Confédération Nationale des Administrateurs de Biens) à Nice les 21 et 22 octobre prochains, inauguré par Marc-Philippe Daubresse, Secrétaire d’Etat au Logement. Les questions posées aux intervenants seront notamment :
- comment se situe le placement immobilier aujourd’hui dans la répartition des placements financiers des ménages ?
- comment le privé peut-il soutenir l’effort national ?
- comment l’Etat souhaite-il s’engager dans une politique de construction du logement par l’intermédiaire des collectivités locales alors que dans le même temps, il souhaite se désengager d’une partie de son patrimoine immobilier ?
Etc.
La CNAB se plaint de ce que, jusqu’à présent, le gouvernement s’est concentré sur le volet public du logement social, promettant de construire 100.000 logements nouveaux, et que c’est ainsi oublier que, selon l’ANAH (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat), le parc locatif privé héberge 4,4 millions de ménages à revenus modestes contre 3,3 millions dans le parc des HLM et des SEM, et que les bailleurs privés ont un rôle à jouer pourvu que les conditions de leurs investissements soient stabilisées...
Pour cela, la CNAB reste persuadée que l’établissement d’un statut du bailleur privé serait plus pertinent pour pérenniser l’intérêt des français pour le placement immobilier et accélérer les investissements qui viendraient ainsi soutenir la politique de la nation envers les plus défavorisés. Elle demande aussi que le placement immobilier soit traité sur un pied d’égalité avec les autres placements et qu’il soit recherché une harmonisation avec les fiscalités européennes...
|
|
|
Amortissement Robien : 60% des logements vendus sont des 3 pièces et plus
|
7/10/2004
|
La FNPC (Fédération nationale des promoteurs constructeurs) a fait ses comptes des ventes de ses adhérents au premier semestre : les logements vendus grâce à l'amortissement Robien sont à 60% des "trois pièces et plus", alors qu'avec l'ancien dispositif Périssol, ces grands logements ne représentaient que 30% des ventes...
Elle confirme que les investisseurs représentent 55% des ventes, dont 58% en province et 45% en Ile-de-France. Le montant moyen des opérations s'élève à 152 000 euros en province et 168 000 euros en Ile-de-France pour des surfaces moyennes de 65 m2 et 55 m2 respectivement.
La FNPC annonce 60 000 ventes "en Robien" cette année, soit 30 000 de plus qu'avec l'ancien dispositif d'amortissement Besson, perçu comme restreint à un type de location plus social.
Par ailleurs, elle affirme que la disposition permet de créer près de 45.000 emplois directs ou indirects et de générer quelque 720 millions d'euros de TVA. Elle nie aussi que l'amortissement génère une hausse des prix "car les régions où les prix ont le plus progressé sont celles où la part des investisseurs est la plus faible".
Comme suite à la polémique engagée avec le mouvement HLM sur la question de savoir qui, des HLM ou des promoteurs, sont les plus aidés, la FNPC plaide pour que la filière construction ait un objectif commun: "engager les élus à développer une offre foncière indispensable à la construction de nouveaux logements"...
|
|
|
Une recommandation de la Commission des clauses abusives sur les contrats de prêts immobiliers
|
2/10/2004
|
Saisie par une association de consommateurs sur les clauses de variation de taux insérées dans les contrats de prêts immobiliers, la Commission des clauses abusives (1) s'est intéressée aux contrats de prêt immobilier dans leur entier et a émis une recommandation (2) qui ne laissera pas les banques et organismes prêteurs indifférents !
Pas moins de 10 types de clauses sont stigmatisées et doivent selon la commission être éliminées des contrats de prêt immobilier ; il s'agit des clauses ayant pour objet ou pour effet :
1- D'obliger l'emprunteur à rembourser certains frais exposés de façon discrétionnaire par le prêteur sans en justifier la nécessité ou le montant ;
2- De permettre au prêteur de visiter à tout moment les biens financés sans préciser les modalités de ce droit de visite ;
3- De mettre à la charge exclusive de l'emprunteur les frais de recouvrement ou de procédure ;
4- De prévoir, en cas de variation du taux d'intérêt du prêt, soit à la hausse soit à la baisse, la possibilité pour l'emprunteur de modifier les modalités de ses remboursements en choisissant l'une des options proposées par le prêteur, à condition de respecter un certain délai pour exprimer ce choix, sans indiquer, la date à laquelle le prêteur devra communiquer à l'emprunteur toutes les informations utiles pour exercer son choix ;
5-De laisser au seul prêteur professionnel, fut-il une société coopérative, le choix de la variation du taux d'intérêt ainsi que de son amplitude ou de conférer à son organe de direction un pouvoir de décision en cas de différend ;
6- D'autoriser le prêteur à compenser une créance qu'il invoque relativement au prêt avec toutes sommes qu'il pourrait devoir à l'emprunteur, quand bien même les conditions de la compensation légale ne seraient pas réunies ;
7- D'obliger l'emprunteur, pendant toute la durée du prêt, à verser l'ensemble de ses revenus sur un même compte dans l'établissement prêteur, sous peine de déchéance du terme, alors même que l'emprunteur aura ponctuellement satisfait à ses remboursements et de ne prévoir aucune contrepartie individualisée à cette obligation au profit de l'emprunteur ;
8- De laisser croire que le prêteur peut réclamer le remboursement de frais taxables sans produire de justificatifs ;
9- De laisser croire que le prêteur peut prononcer la déchéance du terme en cas d'inobservation d'une quelconque obligation ou en cas de déclaration fausse ou inexacte relative à une demande de renseignements non essentiels à la conclusion du contrat, et sans que le consommateur puisse recourir au juge pour contester le bien fondé de cette déchéance ;
10- De déroger aux règles légales de compétence territoriale...
(1) Commission instituée par l’article L. 132-2 du Code de la consommation, et placée auprès du ministre chargé de la consommation, elle est composée de magistrats, de personnalités qualifiées en droit ou technique des contrats, de représentants des consommateurs, de représentants des professionnels.
(2) Recommandation n°04-03 relative aux prêts immobiliers (BOCCRF du 30/9/2004)
|
|
|
universimmo.com
|
|
|
|
|
|
