|
|
SUIVRE
Décryptages - l'actualité de la semaine |
|
Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
|
Honoraires des syndics : l'ARC conteste à nouveau frontalement les conclusions de la DGCCRF
|
10/10/2009
|
Chargée de contrôler l'application par les syndics de copropriété professionnels de l'avis du Conseil national de la consommation (CNC) du 27 septembre 2007, fixant la liste des prestations devant être incluses dans leur forfait de gestion courante et ne pas être facturées au titre des "prestations particulières", la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) a réalisé deux enquêtes, l'une au 1er trimestre 2008 dont les résultats n'ont jamais été présentés, et dont on sait seulement qu'elle concluait à un taux de conformité de 89%, et une deuxième fin 2008, qui conclut à un taux de conformité de 92%, dont les résultats ont été présentés récemment aux partenaires des négociations ayant conduit à l'avis du CNC.
Très remontées, les associations de copropriétaires et les médias n'ont jamais accepté de croire à ces résultats ; la polémique a été alimentée très tôt par de plusieurs contre-enquêtes "privées", les unes réalisées par des associations de consommateurs (l'ARC, la CLCV, l'INC-60 millions de consommateurs ou l'UFC-Que Choisir) - et des revues comme Le Particulier, les autres par des organisations professionnelles telles la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier), avec bien entendu des résultats en sens inverse !
L'enjeu est derrière cela la mise en oeuvre ou non de la menace initiale formulée par l'alors secrétaire d'Etat à la consommation, Luc Chatel, en cas de non application spontanée de l'avis par les syndics, de le rendre obligatoire par arrêté.
Ayant pris connaissance des détails de la 2ème enquête de la DGCCRF, l'ARC l'attaque frontalement, lui déniant toute légitimité : l'association dénonce notamment la non-représentativité de l'échantillon choisi, privilégiant les grands groupes (les petits syndics ne représenteraient que 30% de l'échantillon alors qu'ils gèrent 60% des lots de copropriété et une proportion encore plus écrasante des immeubles, les petites copropriétés étant en général dédaignées par les grands), et une sous-représentation de l'Ile-de-France (27% de l'échantillon alors que 40% des lots de copropriété y sont situés)...
Pour prouver l'invraisemblance du résultat de 92% de conformité de la deuxième enquête, l'ARC a réalisé une nouvelle enquête sur 2.060 contrats, tous en vigueur en 2009, collectés auprès de ses adhérents, par Internet et par voie de presse, et annoncé que l'échantillon était à la disposition de la DGCCRF, des fédérations de syndics ou des médias qui souhaiteraient le contrôler. L'association affirme que la proposition de contrats était libre et que des syndics en ont proposé spontanément. Et que de toutes façons, 2.000 contrats différents représentaient peut-être le quart de tous les contrats "possibles" en France...
L'échantillon n'est pas exempt de sous-représentations, mais elles sont inverses de celles de celui de la DGCCRF : 32% seulement des contrats émanent des grands groupes, 68% émanent de syndics affilés à une organisation professionnelle (toutes ont adhéré à l'avis du CNC), et 79% des contrats émanent de l'Ile-de-France...
Les contrats retenus comme conformes dans l'analyse étaient ceux n'ayant pas plus de 4 non-conformités ; les autres ont été classés en deux catégories : les contrats en "trompe l'oeil" (5 à 10 tâches devant normalement être dans la gestion courante et tarifées hors horfait), et les autres considérés comme "hors jeu".
Résultat : 50% seulement de contrats conformes au total, et 18% de contrats en "trompe l'oeil" ; mais ces proportions montent à respectivement 67 et 13% chez les grands syndics, et tombent à 43 et 19% chez les petits et moyens. Le score est encore plus catastrophique selon cette analyse chez les syndics non affiliés à une organisation professionnelle, où l'ARC compte plus de 54% de contrats "hors jeu".
Les taux sont bons en Ile-de-France et en province (29 et 21% respectivement de contrats "hors jeu" et 52 et 70% de contrats conformes), et par contre mauvais à Paris intra-muros avec 37% seulement de contrats conformes, ce qui dénote la persistance d'une sociologie spécifique Paris, où les petits cabinets traditionnels sont encore nombreux.
Par ailleurs, l'ARC, rend hommage au travail fait par la FNAIM et l'UNIS qui ont prescrit à leurs adhérents un contrat-type mis au point en commun, mais regrette que seuls 65% de leurs adhérents l'utilisent, et que tous n'appliquent pas exactement l'esprit...
Interpellé, le gouvernement devra tôt ou tard réagir, et commencer peut-être par une initiative permettant de mettre dans un premier temps d'accord les différentes parties prenantes sur les critères permettant de conclure à la conformité ou non d'un contrat, prenant notamment en compte une certaine pondération des non-conformités en fonction d'une échelle d'importance.
A suivre...
|
|
Ce qui va changer dans la fiscalité de l'immobilier en 2010
|
9/10/2009
|
Le projet de loi de finances pour 2010 a été déposé au parlement. Parmi les mesures fiscales, celles concernant l'immobilier sont :
- la prolongation du prêt à taux zéro (PTZ) jusque fin 2012 (il devait s'arrêter fin 2009), et du dispositif temporaire de doublement de ce prêt à 65.100 euros dans le neuf pour les offres de prêts émises jusqu'au 30 juin 2010 ; ensuite et jusqu'au 31 décembre 2010, le montant du PTZ ne serait plus doublé, mais majoré de 50%, soit un prêt de 48.750 euros au maximum, au lieu de 32.500 euros. Par ailleurs, dès le 1er janvier 2010, cette prorogation sera accompagnée, par voie réglementaire, d'une diminution de 10% des plafonds d'opérations de la zone C afin de lutter contre l'étalement urbain et d'accompagner la baisse des prix.
- la diminution du crédit d'impôt pour intérêts d'emprunt pour les logements neufs ne respectant pas la norme environnementale BBC, obligatoire pour toutes les construction neuves à compter de 2013 ; par contre, il n'y aurait pas de changement pour les logements anciens ; actuellement le crédit d'impôt est égal à 40% des intérêts de prêts versés la première année et à 20% de ceux versés les quatre années suivantes, dans une certaine limite. Une première modification avait déjà eu lieu dans la précédente loi de finances : depuis le 1er janvier, cette réduction était limitée aux logements neufs qui respectaient au moins la norme actuellement en vigueur (RT 2005) et elle avait été porté à 40% sur 7 ans au lieu de 5 ans, pour les logements super verts respectant la norme BBC.
Le budget pour 2010 va plus loin : les taux du crédit d'impôt seront graduellement réduits pour ceux qui ne respectent pas la norme BBC. Les taux de 40% la première année et de 20% les quatre années suivantes vont passer à : 30% puis 15% pour les logements acquis ou construits en 2010 ; 25% puis 10% pour les logements acquis ou construits en 2011 ; et 15% puis 5% pour les logements acquis ou construits en 2012. Pour les logements construits en 2009, la réduction actuelle ne sera pas remise en cause.
A partir de 2013, quand la norme obligatoire sera la BBC, la réduction de 40% sur 7 ans sera acquise, mais pour les logements encore plus verts, respectant une norme encore plus contraignante, dites des bâtiments à énergie positive "BPOS".
- la baisse des taux de la réduction d'impôt "Scellier" : actuellement, le taux de la réduction d'impôt est fixé à 25% pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et à 20% pour ceux réalisés en 2011 et 2012, dès lors que le logement respecte les caractéristiques thermiques exigées par la législation en vigueur (la norme RT 2005) ; cet avantage fiscal va désormais être réservé aux logements qui respectent la norme BBC, beaucoup plus contraignante. Pour les autres, la réduction d'impôt va être ramenée de 25% à 20% pour les logements acquis ou construits en 2010 et de 20% à 15% pour les logements acquis ou construits à compter de 2011. Pour les logements acquis ou construits en 2009, le taux de la réduction d'impôt de 25% n'est pas remis en cause.
- la suppression de la TVA à taux réduit sur la part des travaux d'amélioration des logements correspondant à l'acquisition d'équipements de climatisation. la mesure serait applicable à compter du 1er janvier 2010.
|
|
|
Projet de Grand Paris : un droit de préemption élargi pour l'Etat au coeur d'un clash gouvernemental
|
6/10/2009
|
Tournant principalement autour d'un projet de grand métro automatique périphérique à une quinzaine de kilomètres des portes de Paris, le projet de loi relatif au Grand Paris a été présenté le 7 octobre en conseil des ministres après un "clash" violent entre le Premier ministre François Fillon et le secrétaire d'Etat chargé par l'Elysée du dossier, Christian Blanc ; désavoué par la présidence, le premier a dû réviser sa copie et présenter une version du projet de loi réintroduisant la possibilité pour l'Etat de préempter de larges zones autour des futures gares. En jeu, le financement grâce à ces préemptions, qui permettraient de capter au profit de l'Etat les plus-values réalisées par les propriétaires du fait de la création de l'infrastructure, d'une partie au moins de l'investissement...
Possibilité qui fait évidemment hurler les collectivités locales : le Premier ministre qui veut les ménager avant les élections régionales avait contre le secrétaire d'Etat retiré cette disposition dans le projet de loi soumis au Conseil d'Etat.
Rétabli sur ce point dans sa version initiale, ce texte donne de si grands pouvoirs à l'Etat en matière de transport et d'urbanisme que de nombreux élus de gauche et de droite le vivent comme un dessaisissement et une recentralisation.
|
|
|
Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont encore baissé en septembre
|
6/10/2009
|
Selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA pour le mois de septembre 2009, les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis en moyenne à 3.83 % (3.79 % pour l’accession dans le neuf ou dans l’ancien). Ainsi depuis le mois d'août, ils sont installés sous la barre des 4%. Pour les emprunteurs, cette baisse des taux est contrebalancée par une baisse également presque continue maintenant depuis 2 ans de la durée des prêts : en septembre 2009, la durée des prêts s’est établie à 214 mois contre 217 en août.
Dans ce contexte, la production réalisée à taux variable a progressé : dans l’ensemble, sa part s’est établie à 7% en septembre 2009 (contre 3,2% en juin). Les établissements s’appuient plus largement sur les taux courts, très favorables actuellement, pour proposer aux emprunteurs des formules attractives à taux révisables "capés". Le taux de prêts à taux révisables était tombée à 1,7% à la mi-2008, après avoir atteint 20,9% à la mi-2004, conduisant à quelques accidents révélés en 2008 lorsque les taux étaient remontés...
|
|
|
Grenelle de l'environnement : un groupe de travail contre la précarité énergétique
|
5/10/2009
|
2 millions de ménages habitent en France des logements peu ou mal chauffés et près de 10% de la population française est concernée par une situation de précarité énergétique ; partant de ce constat, la secrétaire d'État au développement durable Valérie Létard a demandé à Philippe Pelletier, président du comité stratégique du Plan Bâtiment du Grenelle de l'Environnement, de lui faire des propositions concrètes pour permettre aux ménages les plus fragiles de réduire leur facture énergétique.
Un groupe de travail spécifique a été installé et sa première réunion vient d'avoir lieu. Il rassemble des représentants de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), de l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie), et les organisations et associations concernées telles que la Fondation Abbé Pierre, Secours catholique, Fédération des PACT-Arim, Habitat et Humanisme, Habitat et développement.
Les premières recommandations sont attendues pour le 15 novembre prochain et le groupe prévoit de rendre ses conclusions complètes pour le 15 décembre.
|
|
|
Moins de PTZ émis en 2008
|
5/10/2009
|
Selon la société de gestion du Fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété (SGFGAS), 211.478 nouveaux prêts à taux zéro (PTZ) ont été déclarés émis en France métropolitaine en 2008 pour un montant prêté global de 3,2 milliards d'euros, soit une baisse de 13,4% en effectif par rapport à l'année précédente.
Cette baisse concerne à la fois les marchés de l'ancien et du neuf avec respectivement -11,9% et -16,5%. Le montant moyen d'opération en 2008 par rapport à l'année précédente est en très légère baisse (-0,3%), notamment au deuxième semestre 2008 par rapport à la même période de l'année dernière), après plusieurs années d'augmentation continue.
Les taux nominaux des prêts principaux, quel que soit le type du prêt, sont à la hausse par rapport à l'année 2007. En effet, en 2008, le taux moyen du prêt principal est compris dans une fourchette de 4,84% pour les prêts libres à 5,01% pour les PAS (prêts d'accession sociale), contre une fourchette de 4,21% à 4,33% en 2007.
Par ailleurs, alors que le montant moyen prêté est identique entre 2007 et 2008 autour de 15.400 euros, le coût moyen d'opération diminue très légèrement à 146.500 euros, ce qui conduit à une quotité moyenne de financement de 10,5%, soit la même qu'en 2007 (10,9% en 2006 et 11,8% en 2005).
Le neuf continue sa baisse pour atteindre désormais 30,7% de l'ensemble (31,8% en 2007, 34,2% en 2006 et 37,2% en 2005). La quotité moyenne de financement est toujours supérieure dans le neuf à ce qu'elle est dans l'ancien (11,8% contre 9,9%). S'agissant du type de logement, l'individuel représente toujours la majorité des opérations avec 67,4% des opérations (contre 66.9% en 2007).
Le nombre d'opérations dans les zones à réglementation particulière continue à augmenter de façon significative : alors qu'en 2004 seulement 101 PTZ concouraient au financement des acquisitions dans les ZFU et ZUS (zones franches urbaines et zones urbaines sensibles), leur nombre s'est accru progressivement pour atteindre 2.791 en 2008 (dont 1.952 en ZFU). En ce qui concerne les prêts majorés grâce à l'intervention d'une collectivité locale, on observe une sur-représentation des ZUS/ZFU avec 39,3% de l'effectif des prêts majorés alors que la moyenne nationale des ZUS/ZFU dans le neuf n'est que de 2,1%.
En 2008, on a totalisé 1.942 prêts majorés en métropole dont 764 prêts au profit des zones ZUS/ZFU, soit 39,3% des PTZ majorés.
|
|
|
L'électricité de plus en plus préférée au chauffage au gaz dans la construction neuve
|
5/10/2009
|
C'est ce qui ressort d'une étude "Gaz naturel en France en 2008", publiée à la mi-septembre par le Service de l'observation et des statistiques du ministère de l'écologie : dans le résidentiel comme dans le tertiaire neufs, le gaz naturel recule face à l'électricité qui bénéficie de son faible coût d'installation. Moins de 30% des maisons neuves, et 48% des surfaces neuves dans le tertiaire, étaient chauffées au gaz en 2008. Une exception cependant, les appartements neufs dotés d'un chauffage central collectif qui continuent à privilégier le gaz (70% en 2007 comme en 2004).
Du coup en 2008, la consommation finale énergétique de gaz naturel en France (corrigée du climat) est restée stable à 460 TWh ; "un niveau qui n'a pas bougé depuis trois ans", pointe l'étude. Dans le secteur résidentiel-tertiaire, la consommation de gaz naturel (corrigée du climat) qui, de 1990 à 2006, progressait au rythme annuel moyen de +3,4%, "est restée quasi stable entre 2006 et 2008." En termes de parc installé, le gaz naturel est l'énergie de chauffage central de 41% des résidences principales (61% des appartements avec chauffage central collectif, 47% des appartements ayant un chauffage central individuel, 35% des maisons individuelles).
|
|
|
Budget 2010 : les promoteurs ne comprennent plus...
|
2/10/2009
|
La Fédération des promoteurs constructeurs de France (FPC) réagit vivement au projet de budget présenté par le gouvernement le 29 septembre dernier. Pour Marc Pigeon, président de la FPC, "les mesures du plan de relance ayant produit les effets positifs espérés, le gouvernement devrait tirer les leçons de ce succès et ne pas lâcher prise tant que le secteur n'est pas sorti de la crise".
Concernant le dispositif Scellier classique, le taux de réduction d'impôt serait réduit à 20 % dès 2010, le taux de 25 % n'étant conservé que pour les logements neufs situés dans des bâtiments basse consommation (BBC). La FPC souligne que cette mesure ne permettra pas d'en produire davantage l'année prochaine car 12 mois sont nécessaires entre l'acquisition du terrain et l'obtention du permis de construire purgé du recours des tiers, sans compter la durée de la construction. Or, à ce jour, seuls 3 % des permis de construire sont délivrés en basse consommation (BBC).
Ainsi, pour Marc Pigeon, "c'est une économie budgétaire sous prétexte d'écologie, étonnante lorsque, dans le même temps, le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt est conservé pour l'acquisition d' épaves thermiques ! La cohérence de la politique gouvernementale en matière de relance économique et d'environnement gagnerait à être renforcée"...
|
|
|
Projet de budget 2010 : les mesures intéressant l'immobilier er le logement
|
1/10/2009
|
Le ministre du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l'Etat a présenté, avec la ministre de l'économie, de l'industrie et de l'emploi, le projet de loi de finances pour 2010.
Les dispositifs fiscaux de soutien à l'accession à la propriété (crédit d'impôt "TEPA" au titre des intérêts d'emprunt) ou à l'investissement locatif (réduction d'impôt "Scellier") seront recentrés sur les logements économes en énergie. De même, l'installation d'équipements de climatisation ne bénéficieront plus de la TVA à taux réduit.
Seront prorogés le crédit d'impôt sur le revenu pour dépenses d'équipement de l'habitation principale en faveur des personnes les plus fragiles, pour un an, et le prêt à taux zéro (PTZ), pour trois ans. Le doublement du PTZ, décidé dans le cadre du plan de relance, sera maintenu jusqu'au 30 juin 2010.
Rappelons aussi la taxe carbone qui sera calculée, pour 2010, sur la base d'un coût de la tonne de carbone fixé à 17 euros. Le produit de la taxe carbone prélevé sur les ménages fera l'objet d'une redistribution intégrale et forfaitaire. Le premier versement interviendra dès février 2010...
|
|
|
Les taux d'intérêt des crédits immobiliers continuent à baisser
|
30/9/2009
|
Le courtier en ligne de prêts immobiliers Empruntis confirme à son tour le 29 septembre que le taux d'intérêt des crédits à 15 ans, avec une moyenne de 3,95%, est passé sous la barre des 4%. Le record de 3,5% atteint en octobre 2005 n'est plus très loin mais il n'est pas sûr qu'il soit atteint.
Empruntis indique, tout en constatant que la durée moyenne des prêts a continué de baisser, s'établissant à 20 ans au deuxième trimestre 2009 contre 21,6 années au deuxième trimestre 2008, que certains établissements bancaires commencent à proposer à nouveau des prêts sur 25 et 30 ans, ce qui devrait logiquement entraîner une inversion de tendance.
|
|
|
universimmo.com
|
|
|
|
|
|
