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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Un premier référentiel technique pour la rénovation thermique des bâtiments collectifs anciens
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14/3/2011
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Il est rare que la présentation d'un ouvrage technique soit accueillie comme un évènement de cette ampleur : celle le 3 mars du Guide ABC d'Amélioration thermique des bâtiments collectifs construits de 1850 à 1974 (1), ouvrage collectif rédigé par un groupe pluridisciplinaire composé d'architectes et de thermiciens, sous l'égide du cabinet Pouget Consultants, a mobilisé les principaux acteurs du Plan Bâtiment Grenelle : son président tout d'abord, la FFB, l'ADEME, le CSTB, la DHUP (ministère en charge du logement), l'ARC, la FNAIM, les PACT, Qualibat, des grands bailleurs sociaux, des industriels, etc.
Il est vrai que l'oeuvre est de taille : le guide est l'outil qui manquait encore pour aborder le dur de la rénovation énergétique des bâtiments anciens, celle qui concerne le bâti et son isolation, de loin la plus complexe car exigeant de approches diversifiées en fonction du type de construction, et nécessitant la prise en compte de l'expérience concrète si l'on veut éviter autant que possible par des solutions inadaptées de créer des problèmes collatéraux, en perturbant par exemple l'équilibre de la circulation de l'air et de l'humidité, en créant des ponts thermiques, etc.
Or une amélioration de la performance énergétique d'un bâtiment doit nécessairement commencer par son isolation, car l'énergie la plus respectueuse de l'environnement étant celle qu'on ne consomme pas, il faut commencer par réduire les besoins avant de s'attacher à améliorer l'équipement de production de chaleur. Et c'est malheureusement dans ce domaine que la qualification et la maîtrise des solutions techniques fait le plus défaut et peut conduire à des catastrophes !
Richement documenté, souvent précurseur dans les solutions explorées, l'ouvrage s'adresse aux acteurs de la rénovation énergétique, qu'ils soient maîtres d'ouvrage publics et privés, architectes, bureaux d'étude et entreprises.
Les logements collectifs construits entre 1850 et 1974, sur l'ensemble du territoire métropolitain, constituent la cible du guide. Les périodes antérieures à 1850 et postérieures à 1974 sont écartées car jugées trop disparates et moins significatives en terme de gisement d'économie d'énergie.
Pour la première fois, une classification explicite et méthodique des typologies de bâtiments selon les grandes époques de construction est mise à disposition des praticiens. La connaissance des bâtis existants permet de mieux appréhender les choix effectués par les constructeurs des différentes époques, et de comprendre les objets à traiter pour bien prescrire les solutions techniques adaptées respectueuses du patrimoine.
Outil complet et à ce jour unique, le guide prend en compte dans les considérations de réhabilitation énergétique le confort d'été, l'humidité dans les parois, l'aération, l'acoustique, la sécurité incendie, l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, etc.
Introduisant la présentation, Philippe Pelletier, président du comité stratégique du Plan Bâtiment Grenelle a eu beau jeu de rappeler que l'oeuvre du Grenelle de l'environnement était provisoirement achevée concernant la construction neuve, avec notamment la RT 2012, elle ne faisait que commencer concernant le bâtiment existant, de loin le gisement d'économies d'énergie le plus massif !
(1) Guide ABC d'Amélioration thermique des bâtiments collectifs construits de 1850 à 1974
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Taxation des loyers abusifs des loueurs de chambres de bonne : poudre aux yeux ?
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11/3/2011
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Le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu, persiste et signe ! Probablement sincèrement outré par ce qu'il a découvert lors d'une visite effectuée en compagnie de Tonino Sérafini, le journaliste spécialisé du journal dans les questions de logement, se passant pour un locataire à la recherche d'une petite surface, histoire de se rendre compte sur le terrain de ce phénomène de logements minuscules - le plus souvent d'anciennes "chambres de bonne" - loués à prix d'or, il avait donné six mois aux professionnels de l'immobilier et aux syndicats de bailleurs pour faire des propositions concrètes, afin de mettre fin aux "loyers démesurés".
N'ayant évidemment rien vu venir depuis, il fallait mettre les menaces à exécution, et ouvrir par la même occasion un contre-feu par rapport à la montée des demandes d'un encadrement des loyers, notamment ceux des nouvelles locations. D'où cette annonce qui ne va pas faire trembler la France des marchands de sommeil ni de tous ceux qui profitent de la pénurie de petits logements, notamment de ceux pour étudiants ou jeunes actifs aux ressources modestes, saisonniers, immigrés, etc. "Certains propriétaires demandent plus de 90 euros par mètre carré", soit 900 euros pour une chambre de bonne de 10 mètres carrés équipée seulement d'un point d'eau, "c'est totalement abusif", a-t-il déclaré.
Restait à fixer le niveau de loyer à partir duquel il y a abus : ce sera 40 euros par mois et par m2, soit le double du loyer parisien moyen, pour des surfaces inférieures ou égales à 13 mètres carrés, a-t-il ajouté. Quant au moyen de dissuasion, ce sera la taxation au niveau des revenus fonciers. "40 euros, cela reste encore élevé, mais il faut trouver un équilibre, pour empêcher que les propriétaires réunissent des chambres de bonne pour en faire un appartement", a fait valoir le secrétaire d'Etat, à qui on a sans doute expliqué un jour que les propriétaires de chambres se sont mis à réunir plusieurs chambres et les transformer en appartement, à cause de l'interdiction en 2002 de la location de logement d'une surface inférieure à 9 m2...
La disposition devrait être inscrite dans la prochaine loi de finances, soit celle de 2012. Il y a cependant un hic qui risque de faire de cette mesure un coup d'épée dans l'eau : beaucoup de ces locations se font de la main à la main, et de deux choses l'une : soit le taux sera vraiment confiscatoire, et cela renforcera cette économie souterraine, soit il sera symbolique et la taxation ne sera pas dissuasive !
Et en tout état de cause, comme dit Jean Perrin, président de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), "cela ne règle pas le problème de fonds, soit la pénurie de logements"...
Faute d'y remédier, Benoist Apparu, avance deux autres idées : dans une interview accordée au quotidien Libération, M. Apparu a aussi indiqué que le gouvernement allait réfléchir à des sanctions pour des logements loués ne respectant par la "loi Carrez". Notons au passage cette erreur : les bailleurs doivent effectivement depuis peu indiquer dans le bail la surface du logement loué, mais il s'agit de la surface habitable, de définition différente de celle donnée par la loi "Carrez", qui ne s'applique qu'aux appartements à le vente dans des copropriétés... Comprendre donc que le bailleur qui tricherait sur la surface indiquée pourrait être obligé de réduire le loyer en proportion de la différence avec la surface réelle. "La loi a oublié de prévoir des sanctions en cas de manquement dans le locatif, nous allons y remédier", a indiqué le secrétaire d'Etat.
Par ailleurs, pour améliorer la transparence des prix sur le marché locatif, il a annoncé la prochaine mise en ligne d'un site Internet sur les loyers "quartier par quartier" en Ile-de-France, afin de donner "des éléments de négociation" aux personnes en recherche de logement face à un propriétaire trop gourmand. En fait la base de données de références locatives existe : il s'agit de celle de l'OLAP (Observatoire de loyers de l'agglomération parisienne - www.observatoire-des-loyers.fr), mais pour le moment son accès pour le particulier est payant...
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Le nouveau dispositif de traitement des demandes de logement social bientôt opérationnel
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11/3/2011
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Initiée par la loi "Boutin" du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement, la réforme de la demande de logement locatif social s'achèvera fin mars 2011, avec la mise en œuvre opérationnelle du dispositif unique d'enregistrement des demandes dans chaque département et, en Ile-de-France, au niveau de la région. Le ministère en charge du logement dans une circulaire du 3 janvier fait le point sur cette réforme.
L'objectif du législateur était de simplifier les démarches des demandeurs et leur garantir une égalité de traitement sur l'ensemble du territoire. Cela a commencé par la mise en place d'un formulaire unique obligatoire depuis le 1er octobre 2010, ainsi que l'établissement d'une liste nationale des pièces justificatives à fournir. La circulaire rappelle que l'enregistrement de la demande de logement est de droit sur seule présentation d'une pièce attestant de l'identité et, le cas échéant, de la régularité du séjour du demandeur. Cet enregistrement entraîne la délivrance du numéro unique de demande, qui sera régional en Ile-de-France et départemental sur le reste du territoire. Ainsi, le demandeur n'a plus à déposer une demande dans chaque commune souhaitée. Toutefois, précise la circulaire, le demandeur devra déposer les pièces justificatives pour l'instruction des demandes auprès de chaque bailleur des logements sollicités.
La mise en place au niveau national du système informatique d'enregistrement doit être effective fin mars 2011. Toutefois, le préfet peut désigner un "système particulier" local, créé par accord entre l'ensemble des partenaires (bailleurs, réservataires, etc.), qui se substitue à ce système national. Ces "fichiers partagés de la gestion de la demande", dont le cahier des charges a été fixé par un arrêté du 25 novembre 2010, doivent assurer les fonctions du dispositif national et couvrir l'ensemble du secteur concerné. En fait ces fichiers vont souvent au-delà de ces missions : ils mutualisent des éléments de gestion de la demande (suivi des propositions, dossier ou guichet unique d'enregistrement...), pour une meilleure transparence et efficacité dans le traitement des demandes.
Les préfets doivent veiller à ce que les guichets auprès desquels la demande de logement est déposée (mis en place auprès des organismes HLM, collecteurs du 1% logement, collectivités territoriales...) sont en nombre suffisant pour couvrir l'ensemble du territoire "afin de garantir aux demandeurs un véritable droit au dépôt de leur demande".
Curieusement, la circulaire pointe aussi les limites de la réforme. Le ministère s'inquiète notamment de ce que le demandeur n'a pas de garantie que sa demande sera prise en compte. En effet, si les bailleurs et réservataires ont accès à l'ensemble des demandes, ils ne sont pas obligés de s'en saisir. Les préfets sont donc invités à s'assurer que les demandes prioritaires ne soient pas laissées de côté.
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La RT 2012 entraînera-t-elle des surcoûts importants ?
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10/3/2011
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La règlementation thermique 2012, issue des lois "Grenelle", s'applique depuis le 28 octobre 2010 à la construction de bâtiments à usage d'habitation (maisons individuelles et immeubles collectifs) situés en zone ANRU, aux bureaux, aux écoles et aux établissements de la petite enfance, et aux autres logements dont les permis de construire seront déposés à partir du 1er janvier 2013. De nombreux décrets, labels et attestations devraient faire leur apparition.
Une étude du ministère de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, présentée le 8 mars, montre que, selon différentes configurations de chauffage, le surcoût engendré par une construction conforme à la RT 2012 est de l'ordre de 7% dans le cas des maisons individuelles (environ 10% pour une solution de chauffage au bois), et entre 5 et 7% dans le cas du logement collectif. C'est moins que les 10 à 15% annoncés lors de la parution des textes règlementaires correspondants.
Toutes les solutions de chauffage ont à cet égard leurs avantages et leurs inconvénients, la RT 2012 ne privilégiant aucune solution en particulier : à la filière industrielle de s'adapter afin de proposer des produits performants et à moindre coût...
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Logement social : nouveaux aménagements dans la procédure d'attribution
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10/3/2011
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Un décret du 15 février 2011 apporte trois grands aménagements principaux à la procédure d'attribution des logements sociaux, notamment afin d'améliorer le relogement des personnes reconnues prioritaires au titre du droit au logement opposable (DALO). Il reconnaît la pratique des "attributions conditionnelles" de logements, qui permet de classer par ordre de priorité les 3 candidatures retenues pour un même logement ainsi que la prise en compte du taux d'effort des ménages.
En second lieu, il clarifie les modalités de réservation, notamment au bénéficie de l'État, et impose désormais à l'ensemble des réservataires la signature d'une convention de réservation définissant les modalités pratiques de sa mise en oeuvre. Une période transitoire est prévue jusqu'au 1er octobre 2011 pour permettre aux préfets de signer ces conventions ou de mettre en conformité celles qui le sont déjà.
Enfin, il précise la notion de "logement adapté aux besoins et aux capacités" des bénéficiaires du DALO et renforce leur information quant aux conséquences d'un refus de relogement.
La commission de médiation est chargée de déterminer les caractéristiques du logement devant être attribué en urgence à toute personne reconnue prioritaire au titre du DALO, "en tenant compte de ses besoins et de ses capacités". Tirant les conséquences du caractère trop imprécis de ce principe et de la disparité des pratiques, le décret définit la notion de "logement adapté". Il précise notamment que les besoins et capacités du demandeur doivent être appréciés en fonction de la taille et la composition du foyer, de l'état de santé, des aptitudes physiques ou des handicaps des personnes qui y vivront, de la localisation des lieux de travail ou d'activité et de la disponibilité des moyens de transport (source de beaucoup de refus montés en épingle), et enfin de la proximité des équipements et services nécessaires à ces personnes.
Le préfet, qui doit également prendre en compte ces éléments lorsqu'il définit le périmètre au sein duquel le logement doit être situé, ainsi que le bailleur lorsqu'il propose une offre de logement adaptée, apprécient les besoins et capacités du demandeur à la date à laquelle ils lui proposent un logement. Sont ainsi pris en considération les changements dans la taille ou la composition du foyer portés à leur connaissance ou survenus postérieurement à la décision de la commission.
Enfin, le décret renforce l'information des demandeurs concernant les conséquences du refus d'une offre adaptée. Le bailleur ou le préfet, selon les cas, doit attirer l'attention du demandeur sur le fait qu'en cas de refus d'une offre de logement tenant compte de ses besoins et capacités, il risque de perdre le bénéfice de la décision de la commission de médiation le reconnaissant prioritaire au titre du DALO et selon laquelle un logement doit lui être attribué en urgence.
A noter qu'un autre décret, du 4 mars, fixe les modalités selon lesquelles, en application de la loi "Boutin" du 25 mars 2009 les organismes HLM peuvent, à titre expérimental, dans le cadre de la convention d'utilité sociale qu'ils doivent signer avec le préfet de région et qui énonce la stratégie patrimoniale et sociale de l'organisme, instaurer une modulation des loyers en fonction des revenus des locataires. Le conseil d'administration de l'organisme qui le souhaite (ou son directoire) doit sélectionner les immeubles ou ensembles immobiliers concernés où tous les locataires seront touchés. L'organe dirigeant doit ensuite fixer le taux, compris entre 10% et 25%, permettant de calculer la part de ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer. Cette part constitue le loyer maximal qui peut être exigé...
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La prévention des expulsions et l’application du droit au logement opposable
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10/3/2011
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Le secrétaire d'Etat chargé du logement a présenté au Conseil des ministres du 9 mars une communication relative à la prévention des expulsions et à l'application du droit au logement opposable. Le numéro Vert, SOS Loyers Impayés, mis en place afin d'informer les propriétaires comme les locataires sur leurs droits et devoirs et sur les alternatives possibles à une procédure d'expulsion, a répondu à plus de 16.350 appels.
Il a indiqué souhaiter intensifier cette politique de prévention, en repérant plus rapidement les personnes en difficulté afin d'éviter les expulsions. Depuis un an, des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives sont installées dans chaque département. 95 sont déjà créées, 5 autres le seront dans les prochaines semaines. Leur rôle est de coordonner les différents intervenants (Etat, collectivités locales, bailleurs, organismes payeurs des aides au logement....), de traiter les situations le plus en amont possible et de généraliser les solutions de médiation avant jugement.
Par ailleurs, le gouvernement essaie de développer "l'intermédiation locative" qui permet de proposer au ménage expulsé un logement temporaire et un accompagnement social. 2.364 logements étaient mobilisés en intermédiation locative fin 2010. L'objectif affiché est d'atteindre 5000 logements pour la fin de l'année 2011.
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La France, 3ème pays au monde où les prix de l'immobilier sont les plus surévalués ?
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8/3/2011
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Le magazine The Economist positionne ainsi la France dans son classement trimestriel des Etats où les prix de l'immobilier sont les plus surévalués par rapport à la valeur locative des biens. Le taux de surévaluation est estimé à 48%, ce qui fait arriver le marché immobilier français juste derrière l'Australie, avec 56%, et Hong Kong avec 54%. Les auteurs de l'étude concluent un peu vite que ce pourrait être l'une des raisons pour lesquelles 40% des résidents préfèrent louer plutôt qu'acheter, oubliant qu'il est des pays comme l'Allemagne ou la Suisse qui ne sont pas spécialement sous-développés et où ce taux est très largement supérieur, sans que les prix soient surévalués...
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L'encadrement des loyers, prochain thème de campagne ?
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8/3/2011
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Le débat commence à agiter le monde politique : alors que le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu, a fini par admettre comme inévitable un plafonnement des loyers des micro-surfaces, après avoir constaté de visu en compagnie de Tonino Sérafini, journaliste spécialisé de Libération, les excès de certains bailleurs de chambres de bonne à Paris, un plafonnement ou un encadrement des loyers de relocation dans les zones tendues et en particulier en région parisienne est réclamé dans des milieux de plus en plus larges : les associations de locataires et de consommateurs, avec récemment une campagne de la CLCV, la Fondation Abbé Pierre, le maire de paris et le parti socialiste qui a inscrit la mesure à son programme pour la prochaine présidentielle, etc. Le PCF et le Parti de gauche (PG) ont annoncé qu'ils déposeraient un texte au parlement proposant l'encadrement des loyers le 15 mars prochain.
Le gouvernement résiste, appuyé par l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) et les professionnels pour qui une telle mesure est tout sauf une bonne idée, les expériences précédentes l'ayant prouvé : restreindre la liberté des loyers est le plus sûr moyen de décourager l'investissement locatif. Pourtant, l'Allemagne souvent prise pour modèle le pratique sans que cela ait nui à l'offre, en général abondante...
En France la loi de 1948 a eu un effet désastreux, mais par ses excès de protection. Les tentatives ultérieures, de 1982 et 1989 ont été rapidement abandonnées, lors de l'alternance de 1986 et par la gauche elle-même en 1992 : elles n'ont pas duré suffisamment pour qu'on puisse leur attribuer quelque effet négatif sur la croissance du parc locatif, insuffisante mais constante au cours de ces périodes.
Une telle mesure ne peut en tout état de cause être que temporaire, d'autant que le différentiel de hausse des prix de vente par rapport à celle des loyers a dégradé fortement les rendements locatifs. A un moment où les espoirs de plus-value, vu les niveaux atteints par les prix, deviennent plus incertains, un encadrement des loyers pourrait conduire rapidement à des désinvestissements. Elle doit, si elle était appliquée, être relayée par un effort massif de construction, comme le réclament notamment les milieux proches du patronat francilien, pour qui la pénurie de logement et son coût sont devenus un frein au développement économique de la région.
Un groupe de travail constitué par l'association Paris-IdF Capitale Economique, qui rassemble une centaine de grandes entreprises, et présidé par Pierre Mutz, ancien préfet de la région Ile-de-France aujourd'hui conseiller auprès du président d'Eiffage, a aussi appelé les pouvoirs publics à prendre des "initiatives fortes" pour densifier le logement en Ile-de-France ; il souligne qu'"il faut arrêter le mouvement bien connu qui pousse les Franciliens à se loger de plus en plus loin des pôles économiques majeurs".
Les causes sont bien identifiées selon lui: refus de nombreuses communes de débloquer du foncier et de construire davantage, et absence de coordination des politiques de l'habitat notamment.
Pour réduire la pénurie de terrains constructibles, le groupe de travail propose notamment d'"autoriser l'Etat ou une autorité publique régionale à modifier les documents d'urbanisme communaux lorsqu'ils ne permettent pas d'atteindre les objectifs en matière de logement". "Même si le maire n'est pas d'accord", a précisé M. Mutz.
Le groupe de travail préconise aussi de "faire fixer par les communes des objectifs minimaux d'occupation des sols en augmentant significativement les capacités de construction", et pour développer le logement à proximité des bureaux, il suggère d'avoir recours "aussi systématiquement que possible à l'agrément bureau qui permet d'imposer la construction de 2 m2 de logements pour 1 m2 de bureaux"...
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Avec la prime à la casse des vielles chaudières, Eric Besson a mis le feu à la filière du chauffage domestique
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8/3/2011
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L'accusant de faire la part trop belle à GDF Suez, la filière des distributeurs de fioul, déjà ulcérée d'avoir été évincée de l'Observatoire national de la précarité énergétique, a réagi très vivement à l'annonce du ministre de l'énergie, Eric Besson, de mettre en place avec le fournisseur de gaz une "prime à la casse des chaudières anciennes", pour aider les ménages à installer des équipements plus économes en gaz.
On dit également qu'EDF, qui ne s'est pas encore manifestée, serait dans les mêmes dispositions. Le ministre est accusé de faire le "commercial" pour le compte du groupe gazier, sur fond de grandes manoeuvres consécutives à la mise en place de la deuxième période du régime des certificats d'économie d'énergie (CEE).
GDF Suez financera bien évidemment la prime sur les CEE récoltés à l'occasion des changements de chaudière, mais il n'est pas le seul à se mettre sur les rangs : les ténors de la grande distribution (Leclerc, Auchan) ont déjà engagé des campagnes publicitaires en ce sens, et ne se limitent pas à parrainer des changements pour des chaudières au gaz : les primes d'Auchan, Eco Energie, s'appliquent à toutes les chaudières, qu'elles soient alimentées en gaz, fioul ou biomasse, et leurs montants sont largement supérieurs à la fourchette de 100 à 250 euros censée être offerte par GDF Suez pour le remplacement d'une chaudière au gaz ; ainsi pour une maison de 130 mètres carrés habitable située en zone climatique H1 du dispositif des certificats d'économie d'énergie, Auchan offre 504 euros pour l'achat d'une chaudière à condensation. Pour l'acquisition d'une chaudière biomasse, la prime monte jusqu'à 690 euros. Quant aux distributeurs rassemblés au sein de la FF3C (Fédération française des combustibles, carburants et chauffage), le dispositif à venir portera sur une prime pouvant aller jusqu'à plus de 500 euros, l'objectif étant de procéder en 2011, au remplacement de 40.000 chaudières...
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Consommation des ménages et environnement - évolution 1999-2007 : déjà une inflexion !
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7/3/2011
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Le dernier numéro de la collection Repères du Commissariat général au développement durable (ministère de l'écologie) présente une sélection d’indicateurs sur les pressions et impacts sur l’environnement associés à la consommation et aux comportements des ménages, et les évolutions sur la période 1999-2007. Le nombre de ménages a cru fortement passant de 23 à plus de 26 millions d'unités, mais le nombre de personnes par ménage a continué de décroître, passant de 2,4 à 2,3 personnes (3,1 en 1968 !).
Parmi les très nombreux chiffres fournis, quelques uns montrent que la prise de conscience en faveur de l'environnement était déjà engagée avant le "Grenelle" : ainsi la consommation d'eau qui avait augmenté de 158 à 165 litres par jour et par habitant de 1998 à 2004 a décru à 151 litres en 2007 (s'échelonnant tout de même de 109 dans le Nord à 228 en région PACA !). La consommation d'énergie du secteur résidentiel avait également commencé à décroître globalement malgré l'augmentation de la population, passant de 46 millions de tonnes d'équivalent pétrole à moins de 45 millions en 2008, grâce notamment à une forte baisse de la consommation liée au chauffage, alors que les autres usages (électricité spécifique, cuisson et eau chaude) augmentaient.
Autre signe : le choix de l'énergie dans les maisons individuelles neuves, là où le consommateur est en général en situation de choisir : les énergies renouvelables, seules ou avec un autre mode, sont passées de 27,7% en 2006 à 40,5% en 2009, sur des décisions prises au moins un an ou deux auparavant. Au détriment de la part de l'électricité, descendue de 49,6 à 47,7%, et surtout du gaz (12,1 à 4,9%) et du fuel (1,7 à 0,5%)...
L'indice des émissions de CO2 pendant cette période a augmenté de 100 en 1990 à 107 en 2004 pour tomber à 95 en 2007. Cette performance a été obtenue grâce à un taux de CO2 de -15% dans l'énergie utilisée (nucléaire notamment), une consommation moyenne d'énergie par m2 de -22%, et malgré une augmentation de la surface moyenne occupée de +19% et une augmentation de la population de plus de 8%...
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