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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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La CNIL sanctionne un grand groupe d’administration de biens
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7/6/2019
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Le groupe Sergic a été lourdement sanctionné par la CNIL (Commission nationale informatique et libertés) pour ne s’être pas mis en conformité avec le règlement général de protection des données (RGPD).
En août 2018, la CNIL a reçu une plainte d’un utilisateur du site de l’entreprise indiquant avoir pu accéder, depuis son espace personnel sur le site, à des documents enregistrés par d’autres utilisateurs en modifiant légèrement l’URL affichée dans le navigateur. Un contrôle en ligne réalisé en septembre a permis de constater que des documents transmis par les candidats à la location étaient librement accessibles, sans authentification préalable. Parmi ces documents figuraient des copies de cartes d’identité, de cartes Vitale, d’avis d’imposition, d’attestations délivrées par la caisse d’allocations familiales, de jugements de divorce, de relevés de compte ou encore d’identité bancaire.
Circonstance aggravante, il est apparu que la société avait connaissance de la vulnérabilité depuis le mois de mars 2018 et que, si elle avait entamé des développements informatiques pour les corriger, ce n’est que le 17 septembre 2018 que la correction totale est devenue effective. Pour la CNIL, le manquement était manifeste : la société n’avait pas mis en place de procédure d’authentification des utilisateurs du site permettant de s’assurer que les personnes accédant aux documents étaient bien celles à l’origine de leur téléchargement.
Par ailleurs, à l'occasion de ses investigations, la CNIL a relevé que la société conservait sans limitation de durée en base active l’ensemble des documents transmis par les candidats n’ayant pas accédé à location au-delà de la durée nécessaire à l’attribution de logements. Alors que, par principe, la durée de conservation des données personnelles doit être déterminée en fonction de la finalité du traitement.
Initialement prévue à 900.000€ l’amende, pouvant s’élever jusqu’à 20 millions d’euros ou 4% du chiffre d’affaires annuel mondial, a été fixée finalement à 400.000 euro. Cette décision peut faire l’objet d’un recours devant le Conseil d’État.
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Retour de l'encadrement des loyers à Paris le 1er juillet
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30/5/2019
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Le préfet d'Ile-de-France, Michel Cadot, a signé le 28 mai l'arrêté permettant le retour de l'encadrement des loyers à Paris à compter du 1er juillet 2019 pour les logements nus ou meublés.
Ce dispositif, qui avait été mis en place une première fois en 2015 avant d'être annulé par la justice fin 2017, sera de nouveau, expérimenté pour une durée de cinq ans, jusqu'en 2023, comme le permet la loi "ELAN" du 23 novembre 2018. Le but est de lutter contre «les loyers excessifs et de contenir les hausses de loyers abusives», souligne le préfet Michel Cadot.
L’arrêté préfectoral fixe un loyer de référence en euros par mètre carré, calculé par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) pour 80 quartiers de Paris regroupés en quatorze zones et selon le type de logement et l’année de construction de l’immeuble. Le périmètre du territoire de la ville de Paris sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers a été fixé par u décret paru le 12 avril.
Le loyer du logement mis en location ne peut excéder le loyer de référence, majoré de 20%. Cependant, en cas d’élément exceptionnel de l’appartement, ou d'une situation et d'un confort particuliers, le propriétaire est autorisé à majorer le loyer d’un complément qu’il doit justifier par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément, il ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
Le loyer de référence peut être également minoré de 30%.
Pour les baux signés ou renouvelés à partir du 1er juillet, y compris les meublés, le loyer de référence doit être mentionné dans le contrat de location. En cas d'absence dans le contrat de location de cette mention, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. À défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.
La loi Élan prévoit en cas de non-respect du loyer de référence majoré que le bailleur puisse être obligé, à la demande du Préfet de département, de mettre le contrat en conformité et de rembourser au locataire les trop-perçus éventuels.
Après une mise en demeure infructueuse, une amende administrative dont le montant ne peut excéder 5.000 euros pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale, pourra également être prononcée par le Préfet de département. Un décret d’application du 14 mai 2019 a fixé fixe les modalités d’application de ces sanctions.
(1) carte interactive des niveaux de loyers de référence
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245 immeubles parisiens sous surveillance à Paris
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27/5/2019
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Comme chaque année, depuis 10 ans, la liste des immeubles parisiens présentant le plus fort risque de dégradation de leur bâti a été établie en 2018 par l’Apur. Réalisé en liaison avec la direction du logement et de l’habitat (DLH) de la Ville de Paris, cet exercice s’inscrit dans une perspective opérationnelle de suivi des immeubles d’habitation et de prévention de la dégradation du bâti.
L’objectif est d’orienter une petite partie des contrôles de terrain opérés par les services municipaux, ce qui rend l’intervention administrative aussi précoce que possible, en évitant à de nouveaux immeubles de tomber dans la spirale de l’insalubrité. La méthode, mise au point en 2008, repose sur la sélection, la pondération et le croisement d’un ensemble d’indicateurs et conduit à définir une liste d’immeubles « à surveiller ».
L’analyse croisée des indicateurs fait apparaître que 245 immeubles parisiens du parc privé, cumulent au moins trois types de difficultés et présentent un risque de dégradation de leur bâti. En fait, 96 immeubles avaient déjà été repérés en 2017, 149 l’ont été en 2018. Les 245 immeubles d’habitat privés signalés comme à surveiller se situent principalement dans les arrondissements du nord-est parisien. Près de 70% des immeubles sont concentrés dans 4 arrondissements : 68 dans le 18ème arrondissement, 41 dans le 19ème, 29 dans le 20ème et 29 dans le 17ème.
Les immeubles repérés regroupent 9.860 logements au total et sont plus grands que la moyenne des immeubles privés parisiens. Ils comptent en moyenne 40 logements (contre 22 dans les immeubles du parc privé parisien). Ces immeubles sont majoritairement des copropriétés (78%) mais 54 sont en monopropriété (22%). À titre de comparaison un peu moins de 15% des immeubles privés parisiens appartiennent à un propriétaire unique. Les propriétaires d’immeubles entiers sont plus souvent des particuliers (32 cas) que des personnes morales (22 cas).
Si l’on compare les listes d’immeubles à surveiller établies chaque année on observe que le nombre d’immeubles à surveiller a augmenté régulièrement de 2008 à 2014 et qu’il diminue régulièrement depuis, alors même que deux indicateurs supplémentaires ont été ajoutés à la démarche en 2016 (interventions des sapeurs-pompiers) et 2018 (administration provisoire). Cette diminution serait le signe d’une amélioration lente mais régulière du parc bâti parisien.
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Nouvelle offensive de PAP sur les plates-bandes des agents immobiliers
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22/5/2019
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Le fer de lance militant de la transaction "de particulier à particulier", le journal puis le site d'annonces PAP, bête noire des agents immobiliers avant l'irruption du Bon Coin, lance un nouveau coup de boutoir avec une offre de service en direction des vendeurs de biens immobiliers, précisément la clientèle des professionnels, intitulée comme à leur habitude par les promoteurs du site de manière provocatrice : "Mieux qu'une Agence" ! Un nom "assumé et percutant", selon les propres termes de la présentation à la presse, "pour une offre qui permet de vendre dans de meilleures conditions, sans commissions d'agences en faisant réaliser des milliers d'euros d'économies aux acquéreurs", PAP ne manquant pas de faire valoir avec malice que si 55 à 60% des 950.000 transactions réalisées en France ont été réalisées par une agence avec un taux moyen de commission de 5,4% sur un prix de vente moyen de 220.000 euros, ce sont 6,2 milliards d'euros d'honoraires qui auraient pu être économisés l'an dernier...
Il est vrai que pour un site d'annonces, le saut qualitatif de l'offre proposée aux vendeurs pour un prix forfaitaire (tarif de lancement 690 euros TTC) est réel : il combine une estimation du prix de vente, basée sur les transactions réalisées dans le secteur au cours des derniers mois, grâce à l'Open data mis à disposition par la direction des finances publiques, une visite virtuelle en 3D et des photos professionnelles réalisés en partenariat avec la société Wallmarket et des caméras 3D de la technologie Matterport, qui retranscrit les moindres détails d'un bien, un filtrage des contacts par les services de PAP pour éviter les visites inutiles, et enfin un accompagnement juridique tout le long du processus de vente par les juristes spécialisés en droit immobilier de PAP jusqu'à la signature du compromis, avec ensuite un service de conseils par téléphone pour les vendeurs à tout moment jusqu'à la signature de l'acte authentique...
Une offre de start-up qui vient s'ajouter à celle des agences en ligne proposant des honoraires forfaitaires comme Proprioo, WeHome, IMOP, Marton ou Ma Petite Agence...
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Cohabitation générationnelle : les jeunes intéressés, les seniors beaucoup moins...
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20/5/2019
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L'article 117 de la loi ELAN a créé un cadre légal pour ce qui a été appelé la "cohabitation intergénérationnelle solidaire" : un nouveau type de contrat permettant à des personnes de soixante ans et plus de louer ou de sous-louer à des personnes de moins de trente ans une partie du logement dont elles sont propriétaires ou locataires afin, dit le texte, de "renforcer le lien social et de faciliter l'accès à un logement pour les personnes de moins de trente ans". Il s'agit d'une location non soumise à la loi du 6 juillet 1989 mais au seul code civil, de durée très souple, qui peut être dénoncée de part et d'autre avec un préavis d'un mois. Si la personne de plus de 60 ans est locataire, il s'agit d'une sous-location à laquelle le bailleur ne peut s'opposer. Le contrat doit prévoir "une contrepartie financière modeste" et peut prévoir, en complément de la contrepartie financière, "la réalisation, sans but lucratif pour aucune des parties, de menus services par la personne de moins de trente ans". Il est également précisé que le contrat "organise une collaboration exclusive de tout lien de subordination entre les cocontractants", et qu'il "ne relève pas du code du travail".
Le réseau d'agences immobilières Nestenn a voulu savoir, quelques mois après la publication de la loi, comment ce type de location ou sous-location était perçu par les seniors et par les "jeunes" de moins de 30 ans. Il a donc fait réaliser un sondage par l'IFOP (1), qui révèle un haut niveau d'intérêt du public pour la formule : plus de 8 personnes interrogées sur 10 estiment qu’il s’agit d’une bonne chose (84%). Cette tendance se vérifie d’ailleurs chez les premiers intéressés : 81% des moins de 30 ans et 85% des plus de 60 ans ont un avis positif sur le sujet. Les objectifs du gouvernement sont atteints en théorie, puisque ce dispositif séduit tout particulièrement pour sa capacité à créer du lien social (81%) et à répondre aux besoins de cohésion de la société (70%). Une majorité de Français pointe également son caractère utile (74%) ou encore innovant (73%).
Les choses changent lorsqu'il s’agit de l’envisager personnellement : 46% des moins de 30 ans se déclarent intéressés par le contrat de cohabitation intergénérationnelle contre seulement 23% des 60 ans et plus. Ce décalage peut s’expliquer par une perception différente des avantages et des freins identifiés autour de ce dispositif. Si les plus de 60 ans citent comme principaux bénéfices le fait de ne pas vivre seul et la possibilité de vivre ou de rester dans un logement spacieux, pour les plus jeunes la motivation est plutôt financière. Même chose pour les freins : les seniors pointent en priorité la crainte de ne pas s’entendre avec leur colocataire tandis que les plus jeunes émettent plutôt des doutes sur l’adaptation aux différents modes de vie.
(1) sondage réalisé sur un échantillon de 1.002 personnes, représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus - les interviews ont eu lieu par questionnaire auto-administré en ligne du 24 au 25 janvier 2019. L’échantillon comprend 156 personnes âgées de moins de 30 ans et 278 personnes âgées de plus de 60 ans.
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Plus d'une location Airbnb sur deux dans l'illégalité à Paris ?
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18/5/2019
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L'enquête a été menée par le Journal du Net (JDN), qui a utilisé les données provenant du site Inside Airbnb, indépendant de la firme américaine, et réalisé un travail de géolocalisation des annonces en ligne à la date du 7 décembre 2018, soit 59.613 annonces géolocalisées. Le nombre de déclarations meublés touristiques par quartier administratif a quant à lui été fourni par la mairie de Paris. Il s'agit des déclarations actives au 20 février 2019, soit 29.147 déclarations reconnues. Les données concernant le parc de logements proviennent quant à elles, faute de mieux, de la base infra communale "Logement" 2015 de l'Insee. Le JDN rappelle que parmi l'arsenal de mesures prises par la Ville de Paris pour lutter contre les abus de cette pratique figure l'obligation, depuis le 1er décembre 2017, pour toute location de courte durée à Paris d'être enregistrée. Concrètement, les utilisateurs proposant un logement à la location saisonnière sur des plateformes comme Airbnb, Homelidays ou Abritel doivent déposer une déclaration en ligne afin d'obtenir un numéro d'enregistrement devant lui-même figurer sur l'annonce. A défaut, les sanctions encourues sont importantes.
Force est de constater que la peur du gendarme n'a pas encore joué à plein, au regard de l'appât du gain que procure la location meublée touristique par ces plateformes. Sur les seules annonces Airbnb, le JDN relève qu'en moyenne, 48,9% des annonces Airbnb font l'objet d'une déclaration, soit un taux d'illégalité de 51,1% à l'échelle de la capitale. Ce chiffre frôle même les 70% dans certains quartiers parisiens : c'est le cas dans les quartiers Pont-de-Flandre (19ème arrondissement), Champs-Elysées (8ème) et Bel-Air (12ème), qui affichent des taux d'illégalité respectifs de 68,9%, 64,2% et 61,6%. A l'opposé de l'échelle, Bonne-Nouvelle (2ème arrondissement), Place-Vendôme (1er) et Arsenal (4ème) font figure de bons élèves, avec moins de 30% de logements non déclarés à la mairie de Paris.
Cet écart n'est pas étonnant : la peur du gendarme s'exerce surtout dans les quartiers à forte concentration n'annonces, alors que dans les autres les loueurs peuvent jouer au "pas vu pas pris"... L'hypothèse est plausible, si l'on considère que les taux d'illégalité les plus faibles sont recensés dans des quartiers où le ratio annonces Airbnb / nombre total de logements est élevé : la proportion d'annonces Airbnb dans le parc de logements varie de 5,4% à 11,9% dans les 10 quartiers où le taux d'illégalité est le plus faible. A contrario, les taux de locations non déclarées les plus élevés sont enregistrés dans des zones de Paris où les annonces Airbnb ne représentent qu'une faible part de parc de logements : entre 2,3% et 4,1%, si l'on exclue les quartiers Champs-Elysées et Saint-Germain-L'Auxerrois (1er arrondissement) qui cumulent taux d'illégalité élevé (respectivement 64,2% et 59,3%) et taux d'annonces Airbnb élevé.
Sollicité par le JDN, Airbnb a contesté les données d'Inside Airbnb, qualifié de logiciel de data scrapping, dont les données seraient biaisées, mais la plateforme n'a toutefois pas communiqué pour autant ses propres données...
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Discriminations à la location : les promesses des professionnels
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16/5/2019
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Devant les résultats calamiteux du "testing" des discriminations à la location réalisé par SOS Racisme en Ile-de-France sur les particuliers et les agences immobilières, et révélés au début du mois (1), le ministre Julien Denormandie a jugé nécessaire de mobiliser les professionnels afin de lutter contre ce qu'il faut bien appeler un fléau.
Il a notamment réuni le 14 mai les représentants des professions de l'immobilier et l'association SOS Racisme, mais également Annick Girardin, ministre des Outre-mer et de la secrétaire d'État chargée de l'Égalité entre les femmes et les hommes et de la lutte contre les discriminations Marlène Schiappa. Motif de cette réunion : la révélation qu'une moitié de professionnels se pliait aux demandes de "sélection" des propriétaires, en fonction de l'origine des candidats.
Plusieurs axes de travail ont émergé, notamment sur la formation, avec en particulier une sensibilisation aux discriminations dès la formation au métier d'agent immobilier, et l'application de sanctions en cas de non-respect des lois. Avec une prise de position volontariste exprimée par Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) pour qui "l'agent immobilier ne doit plus se réfugier derrière le choix du propriétaire, et assumer le choix du locataire". Mais les professionnels rejettent néanmoins l'idée d'anonymiser les dossiers de candidats à une location, préconisée par SOS Racisme : "Il s'agit d'un bien, qui constitue souvent une épargne pour son propriétaire qui ne peut le confier à un anonyme. Il a le droit de dire non, dès lors que son choix se justifie, nuance le président de la FNAIM". Il aurait été évoqué également au cours de la réunion la possibilité de sanctions disciplinaires par le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI). Egalement pour les personnes originaires d'outre-mer souhaitant louer un bien en métropole, la possibilité de signer un bail dans une agence locale.
(1) Universimmo.com - 9 mai 2019 : "Discrimination au logement : un rapport édifiant"
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Le dynamisme immobilier des métropoles gagnerait les régions plus rurales
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14/5/2019
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Pour le réseau des notaires Immonot, la vigueur immobilière des grandes métropoles se propage jusque dans les secteurs plus éloignés. Les ventes font une belle poussée tandis que les prix ne se laissent plus grignoter…
Pour les notaires de ce réseau, l’avenir semble prometteur ; la campagne profiterait de l’effet dominos et bénéficierait de la tendance haussière des métropoles en s’élargissant. Alors qu’en tout début d’année pessimistes et optimistes étaient à égalité parmi leurs négociateurs, à fin mars, 37% d’entre eux ont observé une amélioration de leur activité alors que 23% en ressentaient le déclin et 40 % la stabilité.
Cependant, malgré cette prévision optimiste les notaires sont toujours 82% à conseiller de profiter des conditions actuelles pour vendre d’abord un logement avant d’en racheter un autre. Ils considèrent qu’à terme, avec la perspective d’une hausse des taux d’intérêt, la tendance actuelle ne peut demeurer que passagère. Plus étonnant est le résultat de cette enquête au niveau des terrains, puisque la proportion des notaires conseillant d’être vendeur en premier passe de 60% à 82% et que ceux conseillant l’achat s’effondrent de 40% à 4% en contradiction avec les prévisions à court terme...
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Discrimination au logement : un rapport édifiant
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9/5/2019
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Après un premier testing mené en 2017 par la fédération pluridisciplinaire de recherche "Travail, emploi et politiques publiques" (TEPP) du CNRS, SOS Racisme a mené en partenariat avec la région Ile-de-France, 4 opérations de testing :
- un premier réalisé en 2017-2018 sur l’ampleur des discriminations raciales dans l’accès au logement des jeunes actifs et des étudiants,
- un deuxième depuis octobre 2018 sur l’ampleur des discriminations raciales sur les plateformes de mise en relation entre particuliers (PAP et Le Bon Coin),
- un troisième en 2019 sur l’acceptation des consignes discriminatoires par les agences immobilières,
- un quatrième sur les pratiques des communes et des bailleurs HLM concernant l’enregistrement d’une demande de logement social.
Concernant les étudiants, le profil d’origine française ancienne a obtenu le plus grand nombre de retours positifs, 17.5% (proposition de visite ou demande de pièces complémentaires afin de prévoir une visite). Pour les autres : le profil d’origine asiatique a reçu 16% de retours positifs, celui d’origine maghrébine 14%, et celui d’origine ultra-marine et subsaharienne 11%.
Pour le deuxième testing sur des plateformes de mise en relation de particulier à particulier, le profil d’origine française ancienne a obtenu le plus grand nombre de retours positifs, 48% (proposition de visite ou demande de pièces complémentaires afin de prévoir une visite). Pour les autres : le profil d’origine asiatique a reçu 46% de retours positifs, celui d’origine ultra-marine 31%, celui d’origine maghrébine 15%, et celui d’origine d’Afrique subsaharienne 12%...
Pour le troisième testing sur les agences immobilières, des militants de SOS Racisme ont appelé 90 agences en se faisant passer pour un propriétaire fictif, dont le nom laisse apparaitre des origines françaises anciennes, souhaitant mettre en location un bien et ayant des exigences discriminatoires par rapport à la sélection des locataires. Ils demandaient systématiquement aux agences immobilières s’il était possible pour l’agence de sélectionner les dossiers en fonction de l’origine des candidats et de leur présenter que les dossiers de locataires européens et non les profils dits arabes ou noirs afin d’éviter les problèmes de voisinage. Résultat : 49% des agences immobilières refusent, mais 51% acceptent des pratiques discriminatoires en indiquant au propriétaire qu’ils pourront procéder eux-mêmes à la sélection ou en laissant le propriétaire sélectionner lui-même le candidat sur la base de ces critères discriminatoires raciaux. Parmi celles qui acceptent, la moitié font mention de l’interdiction imposée par la loi ce qui prouve qu’ils la connaissent…
Alors que le code de déontologie, publié au journal officiel le 30 août 2015, définit les "obligations de probité, de moralité et de loyauté applicables aux professionnels de l'immobilier", et prescrit "le strict respect des lois et règlements", précisant que cela inclut l'abstention de toute discrimination parmi celles mentionnées à l’article 225-1 du Code pénal, force est de constater que beaucoup de professionnels n’ont pas encore adhéré totalement à l’éthique imposée par la loi ALUR, au demeurant sur demande de leurs principales fédérations FNAIM et UNIS.
En ce qui concerne le quatrième testing relatif au logement social, SOS Racisme indique q’aucune discrimination n’a pu être constatée par mail et par téléphone. Cependant, lors des testings physiques et de la présentation du demandeur directement sur place en mairie, des discriminations ont pu être constatées en raison de l’origine et du lieu de résidence. Des personnes n’ont ainsi pas pu obtenir une information exacte concernant la demande de logement social et n’ont pas pu retirer le dossier nécessaire. De plus, l’analyse des informations disponibles sur le site internet, par mail, par téléphone et sur place révèle des pratiques disparates en fonction des mairies et des bailleurs.
Devant les résultats désastreux de cette enquête, le ministre Julien Denormandie a jugé nécessaire de réagir en déplorant auprès de l'AFP "des discriminations malheureusement beaucoup trop nombreuses et récurrentes". Il devrait convoquer dans les prochains jours "les acteurs, les agences immobilières, les associations de propriétaires mais aussi le défenseur des droits pour continuer de trouver des actions complémentaires qui permettent de lutter contre ces discriminations"… (à suivre)
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Les prix des dernières transactions près de chez vous disponibles en ligne
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7/5/2019
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Pas moins de 15 millions de données officielles (sur l’ensemble de la France hors Alsace-Moselle et Mayotte) concernant les transactions immobilières de ces 5 dernières années sont désormais en ligne et accessibles par cartographie interactive
Cette application de visualisation cartographique des données immobilières repose sur la base « demandes de valeurs foncières » (DVF) du ministère des finances, qui recense :
- les ventes de biens (achat d'une parcelle, d'un appartement ou d'une maison) ;
- les ventes en l'état futur d'achèvement (aussi appelées « vente sur plan ») ;
- les ventes de terrains à bâtir ;
- les échanges de parcelles ;
- les adjudications (ventes aux enchères) ;
- les expropriations.
Il suffit de cliquer sur un département, puis sur une commune, puis sur une section cadastrale. La carte se met à jour automatiquement. Les parcelles cadastrales concernées par au moins une mutation s'affichent en bleu. En cliquant sur une parcelle de ce type, apparaît la liste des mutations des 5 dernières années avec des précisions notamment sur le type de bien vendu, la surface, le prix brut et la date de la transaction.
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universimmo.com
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