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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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L’engouement pour l’immobilier s’expliquerait par des conditions moins favorables des retraites à venir
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11/12/2019
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Paradoxe : alors que le premier ministre Edouard Philippe, déroulant les bienfaits du projet de réforme des retraites du gouvernement, tentant de rassurer les futurs retraités sur la préservation de la valeur de leurs pensions, les notaires de France publiaient un communiqué dans lequel ils se félicitaient de la bonne santé du marché immobilier, et expliquaient que l’engouement renouvelé des Français pour la pierre se ferait, selon eux, "en prévision de conditions moins favorables lors de la retraite" ! Engouement évidemment illustré par le volume de transactions sur 12 mois, qui atteignait fin septembre le chiffre record de 1.059.000 ventes, soit 10,4% de plus qu'en 2018.
Ce dynamisme s’il est porté par des taux de crédit historiquement bas et la facilité d’achat d’un bien immobilier, pourrait cependant ne pas durer. Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) doit se réunir le 12 décembre prochain et abordera la question des crédits immobiliers. Selon le magazine Capital, le gouvernement devrait faire des annonces pour durcir les conditions actuelles des emprunts afin d’éviter une surchauffe. En effet, la dette privée des Français s’élève à 1.288 milliards en octobre, selon les dernières données de la Banque de France et il serait nécessaire de restreindre cette envolée de masse monétaire en circulation, qui comporterait des risques inflationnistes.
En tous cas, elle en a sur les prix de l'immobilier : selon les notaires de France, la hausse des prix sur les trois premiers trimestres est de 4% pour les appartements anciens et de 2,5% pour les maisons. Ils prévoient une progression de 5,6% pour la province au quatrième trimestre 2019, et de 5,4% pour la région parisienne. Un durcissement des conditions actuelles des emprunts, doublé peut-être d'une remontée des taux, même modeste, en 2020 serait de nature à faire baisser l'euphorie des notaires et des professionnels.
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Honoraires des syndics de copropriété en cas de vente : l’ARC vent debout contre le tarif plafond annoncé, sans concertation
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4/12/2019
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Intervenant au congrès de la FNAIM le 26 novembre, Julien Denormandie, ministre chargé de la ville et du logement, a annoncé que l’arbitrage, relatif au plafonnement des honoraires des syndics de copropriété pour l’établissement de l’état daté qu’ils doivent délivrer pour la préparation des actes de vente de lots, avait été rendu, et que la publication du décret correspondant, prévu depuis plus de cinq ans par la loi "ALUR" du 24 mars 2014, était imminente. Par communiqué de presse l’ARC (Association des responsables de copropriété) dénonce le contournement des institutions censées être consultées, notamment du CNTGI (conseil national de la transaction et de la gestion immobilières) ; tel que revisité par la loi "ELAN" du 23 novembre 2018, ce dernier doit être consulté pour avis sur l'ensemble des projets de textes législatifs ou réglementaires relatifs entre autre à la copropriété.
Selon l’ARC aucune concertation n’a eu lieu sur le projet de texte réglementaire avant l'annonce de l'arbitrage, celui-ci devant être débattu au sein du CNTGI à la mi-décembre ! Emile Hagège, directeur général de l'ARC, siégeant en tant que personnalité qualifiée au CNTGI, a « saisi le Premier Ministre, afin de vérifier si les annonces du Ministre chargé de la Ville et du Logement sont celles défendues par Matignon ou bien, s’il s’agit d’un emballement médiatique pour satisfaire les professionnels de la FNAIM à l’occasion de leur congrès ». Pour l’association qu'il dirige, le coût réglementairement plafonné de l’état daté, annoncé par Julien Denormandie de 380 euros TTC, est exorbitant et ne trouve aucune justification cohérente. Pour l’ARC, le prix acceptable, qui doit également intégrer l’opposition sur mutation et la délivrance s'il y a lieu du certificat prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, ne doit pas excéder les 150€.
À ce jour le décret n’est toujours pas paru...
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Le PTZ définitivement prolongé jusqu'à fin 2021 sur l'ensemble du territoire
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4/12/2019
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Les sénateurs ont notamment adopté conforme l'article 50bis du projet de loi de finances pour 2020, voté par les députés contre l’avis du gouvernement qui maintient le prêt à taux zéro dans le neuf dans l'ensemble des communes jusqu'à fin 2021. Ce vote a été obtenu alors que le président de la commission des finances du Sénat avait déposé un amendement revenant sur le vote des députés, avant de le retirer en séance. Cette disposition ne sera donc pas modifiée d'ici l'adoption définitive du texte.
Parmi les autres amendements adoptés en première lecture par le sénat et restant à confirmer par les députés, figurent :
- l'extension aux organismes de foncier solidaire de l'exonération de plus-value dont bénéficient les particuliers lorsqu'ils leur cèdent un terrain à un organisme d’Hlm ;
- le rétablissement du taux de TVA à 5,5% pour l’ensemble des opérations de construction et de rénovation de logements locatifs sociaux et son extension aux opérations d’acquisition-amélioration, aux travaux d’amélioration exécutés sur des immeubles ou logements cédés à bail emphytéotique par l’État, par des collectivités territoriales ou par leurs groupements, lorsque les travaux sont financés par un prêt réglementé ;
- la compensation intégrale des exonérations de TFPB pour les communes construisant des logements sociaux ;
- la suppression du prélèvement de 500 millions d’euros prévu sur la trésorerie d’Action logement services au bénéfice du FNAL.
- à l’initiative du Gouvernement, la possibilité pour les collectivités locales compétentes en matière d’habitat la possibilité de souscrire aux titres participatifs que les organismes Hlm peuvent émettre ;
- le rétablissement de l’APL Accession ;
- le rétablissement de l'exonération d'impôt sur les sociétés dont bénéficient les organismes d'Hlm et les SEM sur leurs opérations d'aménagement.
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Traque des bâtiments et piscines non déclarées : l’intelligence artificielle à la rescousse
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3/12/2019
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Pour débusquer les bâtiments ou les piscines non déclarés, le fisc dispose d’un nouvel outil. Un logiciel mis au point par la société de conseil en informatique Accenture peut désormais croiser les déclarations des contribuables, les vues aériennes et les plans cadastraux, et en phase d’expérimentation aurait débusqué en 2017 300 piscines non déclarées à Marmande, dans le Lot-et-Garonne, en se servant uniquement de Google Maps. Le logiciel, développé dans le cadre d’un contrat de près de 20 millions d’euros, a été testé dans trois départements : les Alpes-Maritimes, la Charente-Maritime et la Drôme.
D’après des informations rapportées par Le Parisien, en quelques semaines, environ 3.000 piscines non déclarées auraient été détectées pour le seul département des Alpes-Maritimes… Moins spectaculaire, le logiciel aurait repéré 150 locaux non déclarés dans la Drôme mais il s’agissait, en réalité, de bâtiments appartenant à des collectivités territoriales, des bâtiments agricoles ou de vieux hangars, exonérés d’impôt. Par contre, une centaine de logements ont également été repérés, les agents du fisc ayant pu constater qu’ils ont été refaits à neuf alors qu’ils sont encore identifiés comme anciens…
Le ministère de l’Économie et des finances envisage de généraliser, à l’ensemble du territoire, l’expérimentation de ce dispositif dès 2020.
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Durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier ?
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3/12/2019
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Le courtier en crédit Vousfinancer, s’est intéressé à l’apport personnel nécessaire pour acheter 75m2 dans 15 villes de France. Publiée le 2 décembre, une étude révèle qu'il varie du simple au décuple ! Selon Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, "la majorité des banques exigent que les emprunteurs aient au moins 10% d’apport personnel. Et si certaines banques accordent encore des financements à 110%, elles ne sont pas nombreuses : une ou deux par région, et parfois uniquement pour les jeunes primo-accédants de moins de 40 ans".
La plupart des banques demandent que l’emprunteur finance au moins les frais via son épargne personnelle : frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier et/ou de courtage, soit environ 10 % d’apport. Sur cette base, il faut ainsi au minimum 15.000 euros d’apport pour acheter 75 m2, mais les montants varient fortement d’une ville à l’autre, allant du simple au décuple entre Paris et Saint-Etienne par exemple (75.675 euros contre 7.125). Rapporté aux revenus moyens par foyer fiscal de ces villes, les écarts restent considérables. Il faut pouvoir avancer un apport équivalent à près de 2 ans de revenus à Paris (21 mois), plus d’un an à Bordeaux, Lyon ou Nice, près d’un an à Nantes, Rennes, Montpellier, Lille, Marseille ou Strasbourg et 9 mois à Rouen, considérées pour certaines pourtant comme des villes plus abordables.
Si les banques sont beaucoup plus frileuses à financer certains profils d’emprunteurs, considérés comme plus risqués ou moins rentables - essentiellement les financements à 110 % -, l’étude en conclut que "cela est lié essentiellement au fait qu’elles ont atteint leurs objectifs de production de crédits, et que beaucoup de prêts ont été accordés sans apport en début d’année…"
Conclusion optimiste alors que dans sa dernière publication mensuelle de novembre, l’observatoire crédit logement/CSA indiquait que le niveau de l’apport personnel était en baisse de 5.3% pour les onze premiers mois de 2019, en glissement annuel, et que l’indicateur de solvabilité de la demande ne parvenait pas à se redresser, en dépit de conditions de crédit facilitant la réalisation des projets immobiliers des ménages. Pour l’observatoire la dégradation des soutiens publics et les conséquences de la hausse des coûts des opérations réalisées pèseraient sur l’indicateur de solvabilité. Ce qui pourrait perdurer en 2020.
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Le nombre de transactions grimpe, les prix aussi
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29/11/2019
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Au 30 septembre 2019, le nombre de transactions signées en acte authentique chez les notaires au cours des douze derniers mois atteint le chiffre de 1.059.000. C'est un niveau encore jamais vu, alors que le volume cumulé sur un an observé à fin juin atteignait déjà un record à 1.015.000 ventes.
Quant aux prix, les notaires du grand Paris indiquent dans leur communiqué du 28 novembre qu’à Paris intra muros, le prix moyen au mètre carré a atteint 10.080 euros au 3e trimestre 2019, en hausse annuelle de 6,1% (toujours sur les actes authentiques signés, donc correspondant en fait aux transactions du 2ème trimestre...). En Petite Couronne, les augmentations des prix sur un an des appartements oscillent entre 4,3 et 5,2%, alors que ceux des maisons n'augmentent "que" de 1,8%. Quant à la Grande Couronne, l'évolution des valeurs des appartements et des maisons n'y dépasse pas le niveau de l’inflation 0,9% sur un an.
Enfin, en province, l’Insee constate que les prix des logements anciens restent modérés, mais augmentent néanmoins à un rythme plus soutenu que lors des deux trimestres précédents : +1,0 %, après +0,7 % et +0,6 %. La hausse sur un an est, au troisième trimestre, plus importante pour les appartements (+3,5%) que pour les maisons (+2,8%)...
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Un rapport explosif sur le financement du logement social
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21/11/2019
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Par lettre de mission datée du 7 février 2019, les ministres chargés de l’économie, des comptes publics, de la cohésion des territoires et du logement avaient demandé à l’inspection générale des finances (IGF) et au conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) une analyse portant sur l’opportunité et les conditions d’une diversification des modes de financement du secteur du logement social. Le rapport remis au gouvernement en juillet 2019 n'a été rendu public que le 21 novembre, ce qui laisse perplexe. Car entre-temps, le sénateur LR Philippe Dallier a tenté dans un rapport parlementaire d'ouvrir un contre-feu contre une irruption de capitaux privés dans un secteur dont les capacités de financement ont été amputées fortement par le gouvernement dans le budget 2018 et avec la loi ELAN.
Le rapport de l'IGF, le corps le plus prestigieux de l'Etat, mais le plus sujet aux allers-retours avec le privé et le plus perméable aux volontés des milieux financiers, dresse un panorama du financement des organismes de logement social, tant en ce qui concerne le recours à l’emprunt que les fonds propres, les bailleurs sociaux fonctionnant en circuit capitalistique fermé. Il constate que l’équilibre financier des nouvelles opérations s’avère plus difficile à trouver, à cause de la hausse du coût de revient de ces opérations, de la part moins importante des subventions publiques dans les plans de financement, et de la ponction de l'Etat : la "réduction de loyer de solidarité" (la fameuse RLS) imposée aux bailleurs pour permettre la réduction des aides personnelles au logement (APL) - 1,3 milliards en 2020. Ainsi pour maintenir dans les années à venir les objectifs de construction ambitieux, notamment en zone «tendue », la question de l’irruption de capitaux privés se pose selon les auteurs.
Le rapport présente les avantages et les inconvénients de diverses options possibles pour l’entrée d’investisseurs institutionnels dans le secteur du logement social. Cependant, la mission souligne préalablement que l’intérêt des investisseurs privé, lié à la baisse de la rentabilité des autres classes d’actifs dans l’immobilier, dans un contexte d’abondantes liquidités à investir, pourrait n’être qu’un intérêt par défaut et ne pourrait porter que sur des opérations immobilières récentes, à forte visibilité, réalisées notamment dans le logement intermédiaire. La rentabilité recherchée par la majeure partie des investisseurs rencontrés serait un rendement constant, d’environ 3%. D’une manière générale, il ne faut pas attendre des investisseurs privés qu’ils se portent vers le logement très social ou les zones « détendues », indique le rapport. Néanmoins l’une des pistes envisagées est de ne plus considérer le logement social comme l'apanage d'un secteur spécialisé, mais de l'ouvrir à tout acteur - public ou privé, entreprise ou particulier - qui respecte des règles préétablies, dont notamment des plafonds de loyers. Demande formulée depuis longtemps par le lobby des propriétaires privés et défendue par les milieux libéraux.
L’Union sociale pour l’habitat (USH) a toujours été vent debout contre cette revendication qui vise à tuer le modèle français, dont l'Europe redécouvre les vertus au vu des échecs cuisants de la libéralisation et de la financiarisation du logement social dans certains autres pays européens : Royaume Uni, Pays Bas, Allemagne... Concernant cette dernière, les auteurs du rapport reconnaissent eux-même que "l’exemple de l’Allemagne depuis 25 ans montre en effet que l’application des modèles de rentabilité des investisseurs privés sans protection du parc social a conduit à la vente de logements en quantité très supérieure à celle des constructions. L’Allemagne est passée d’un modèle "généraliste" à un modèle "résiduel" de logement social, et a également connu de fortes hausses de loyers dans les zones attractives ».
Réagissant vivement par voie de presse à la publication du rapport, l'USH avertit du danger, et dénonce la mécanique mise en place depuis 2017 :
« - Baisse des APL pour les locataires du parc social et mise en place de la RLS, supportée par les organismes Hlm : pour rappel, le total des économies réalisées par l’Etat sur le financement du logement social s’élève à plus de 7 milliards d’euros entre 2017 et 2020 ;
« - Nécessité pour les organismes Hlm, pour satisfaire les besoins d’investissement, d’accroître leur endettement ;
« ...Et aujourd’hui, un rapport administratif « constate » la nécessité d’ouvrir le financement du logement social à des acteurs financiers privés. »
Autrement dit, Bercy, initiateur de la politique du gouvernement depuis deux ans s'érigerait en pompier après avoir consciencieusement mis le feu !
Pour Jean-Louis Dumont, président de l’Union sociale pour l’habitat, « il est devenu dans les habitudes de Bercy de maltraiter le logement social. Avec ce rapport, les masques tombent. Et je pose une question : quels intérêts sert ce rapport ? Celui des intérêts financiers qui conçoivent l’immobilier social comme une opportunité par temps de taux bas, ou ceux des habitantes et des habitants qui vivent dans un logement social ou attendent un logement social ? Le choix de la privatisation du logement social, d’autres pays l’ont fait et cela a eu des effets désastreux. Je ne souhaite pas à la France, pour sa cohésion, ses territoires, son économie, de vivre la même expérience. Le logement social est au service des personnes et des familles qui ont des revenus modestes, ça n’est pas qu’une affaire de tableur Excel. »
Embarrassé, le gouvernement s'est distancé le jour même de ce rapport. Le ministre en charge du logement, Julien Denormandie a assuré sur Twitter s'y être « toujours opposé.» « Il s'agit là d'un rapport et pas d'une position du gouvernement », a-t-il twitté.
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Les HLM demandent aux plateformes de location touristique d’améliorer leur information
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4/11/2019
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Les HLM, rappellent à leurs locataires, qu’il est interdit de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d'une amende de 9.000 euros (article L442-3-5 du Code de la construction et de l'habitation. Confrontés depuis plusieurs mois à la médiatisation de plusieurs affaires révélant des pratiques illicites de la part de locataires qui mettent en location les logements occupés sur des plateformes de location de logements touristiques, l’Union sociale pour l’habitat (USH) et l'Union sociale pour l'habitat d’Ile-de-France (AORIF) intensifient leurs démarches d’information et de prévention à destination de leurs locataires.
Un courrier a également été envoyé, dans ce sens, aux principales plateformes de location, Airbnb, Le Bon Coin et de Particulier à Particulier (PAP). Afin de lever toutes ambiguïtés l’USH et l’AORIF mettent en demeure ces plateformes d’améliorer leur information aux locataires du parc social. Elles leur demandent :
L’introduction d’une case à cocher par laquelle l’utilisateur de la plateforme confirme que son logement n’est pas un logement Hlm ;
La visibilité accrue de l’alerte sur la réglementation Hlm dans la documentation ;
L’ajout d’une précision, indiquant que l’interdiction de sous-louer s’applique également en sous-location partielle à l’exception du cas des locataires qui s’engagent dans une démarche d’accueillant familial non lucrative, avec un contrat spécifique, en faveur des publics âgés ou handicapés.
Jean-Louis Dumont, président de l’Union sociale pour l’habitat, rappelle qu’« en cas de fautes, c’est le locataire qui est sanctionné, et pas la plateforme. Il est donc du devoir de ces plateformes de prévenir les risques encourus par des locataires très souvent mal informés. »
A noter que les locataires qui pratiquent la sous-location en toute inconscience encourent aussi le risque de voir le bailleur leur réclamer le remboursement de toutes les sommes perçues par ce moyen : c'est ce qu'a jugé la Cour de cassation dans sa décision du 12 septembre 2019, considérant que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; dès lors, ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l'appartement pendant plusieurs années sans l'accord du bailleur, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l'inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées...
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La réforme de la copropriété adoptée sans la prévention de la dégradation des immeubles
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31/10/2019
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L’ordonnance sur la réforme du droit de la copropriété, prévue par la loi "ELAN" du 23 novembre 2018 a été adoptée en Conseil des ministres mercredi 30 octobre. L’entrée en vigueur pour l'essentiel des dispositions est prévue au 1er juin 2020. Parmi les six titres et 42 articles que contient l’ordonnance, qui vise à améliorer la gestion des immeubles en copropriété et de prévenir les contentieux, figurent de nombreuses mesures de toilettage de la loi pour la rendre plus claire ou confirmer les interprétations qu'en a donné la jurisprudence. Certaines avaient déjà été prises de manière quelque peu improvisée lors du passage du projet de la loi ELAN au Sénat : en effet, les sénateurs avaient voulu griller la politesse au gouvernement qui, en se faisant habiliter à légiférer par ordonnance, leur retirait leur prérogative de faire la loi ; l'ordonnance finit le travail de toilettage, et ajuste même certaines initiatives de sénateurs mal formulées, comme la possibilité introduite dans la loi pour les copropriétaires de voter par correspondance : elle était inapplicable en l'état...
Par contre, de l'ambition initiale d'améliorer la gouvernance des copropriétés afin qu'elles se prennent mieux en charge concernant a minima l'entretien et la prévention de la dégradation des immeubles, mais aussi autant que possible leur rénovation énergétique, il ne reste pas grand chose. Une disposition a notamment disparu, figurant dans le projet transmis au Conseil d'Etat, qui rendait obligatoire la réalisation et la mise à jour tous les 10 ans d'un plan pluriannuel de travaux pour tous les immeubles de plus de 15 ans, et proportionnant dans ces immeubles la contribution annuelle au fonds de travaux au besoin de financement révélé par le plan...
Restent plusieurs mesures renforçant le conseil syndical face au syndic, et dont une inspirée par l'ARC (Association des responsables de copropriété), connue pour sa vigilance contre les abus des syndics professionnels : la possibilité pour l'assemblée de mandater le président du conseil syndical pour assigner le syndic en justice en cas de "carence ou d'inaction du syndic" créant un préjudice à la copropriété. Figure également une mesure controversée, et qui fera probablement un "flop" : la possibilité pour le conseil syndical de recevoir de l'assemblée générale délégation de pouvoir pour prendre à sa place des décisions notamment de travaux d'entretien, délégation pouvant avoir une durée jusqu'à deux ans, et juste encadrée par un budget global à ne pas dépasser.
Enfin, les petites copropriétés font désormais l'objet d'un chapitre spécial avec des règles spécifiques applicables aux syndicats à deux copropriétaires et aux petites copropriétés qui comportent au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15.000 euros.
En ce qui concerne le syndic, l'ordonnance clarifie les modalités de sa désignation et de la résiliation de son contrat. Les modalités de succession entre syndics sont sécurisées.
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Construction : le choc de l’offre n'aura pas lieu en 2019
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30/10/2019
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En septembre 2017 Emmanuel Macron dévoilait sa stratégie pour rééquilibrer le marché locatif en construisant plus et moins cher. La réduction des aides personnalisées au logement (APL), le recentrage du Prêt à Taux Zéro (PTZ) ainsi que la réduction des normes et la lutte contre les recours abusifs devaient créer un choc de l’offre. Deux ans plus tard le marché de la construction continue de baisser.
Depuis plus d’une décennie l'objectif crucial de la construction est, de gouvernement en gouvernement, estimé à 500.000 logements par an dont 120.000 logements sociaux. Cet objectif qui n’évolue pas alors que la population en France augmente (plus de 3 millions en 12 ans) n’a jamais été atteint en 40 ans. Aux plus hauts, en 2006, 493.900 logements ont commencé à être construits. Et ce n’est pas en 2019 que cet objectif sera atteint. En effet, selon les chiffres du 3ème trimestre 2019 publiés le 28 octobre par le ministère de la Cohésion des territoires, le nombre en données brutes de logements autorisés à la construction est de 438.100 en baisse de 5,9% (27.600 unités) sur un an d'octobre 2018 à septembre 2019. Les mises en chantier s'élèvent à 410.700 logements sur la même période, soit 15.100 de moins (-3,5 %) qu'au cours des douze mois précédents alors que les taux d'intérêt sont à leur plus bas niveau historique !
Quant aux logements sociaux, la paupérisation des locataires demandeurs d'un logement social s'aggrave et la listes des candidats a dépassé les 2 millions en 2018. En 2018, la croissance nette du parc Hlm s'établit à 45.000 logements et foyers, la plus faible depuis 10 ans. L'engagement des organismes d'HLM en avril dernier, à construire 110.000 nouveaux logements par an d’ici 2022, puis autour de 100.000 chaque année d’ici à 2057, si la pression financière sur le secteur n’augmentait pas et si les conditions restaient favorables, ne sera pas facile à tenir alors même que les besoins s'accroissent.
A suivre ...
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