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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le marché de la piscine ne connaît plus la crise
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15/11/2010
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C'est ce qu'a révélé la Fédération des professionnels de la piscine (FPP) à l'occasion de la remise des Trophées de la piscine, le 9 novembre dernier. Le marché de la piscine a retrouvé le chemin de la croissance après deux années difficiles du fait de la crise, en hausse de 13,5% sur un an. L'envie d'investir dans une piscine, source de valeur ajoutée pour leur maison, semble revenue.
"La famille reste une valeur fondamentale pour les Français, et la piscine fait office de placement bonheur" affirme Jacques Braun, administrateur de la FPP. La tendance pour fin 2010 devrait se confirmer, et la hausse devrait atteindre 17,5%.
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Remaniement gouvernemental : stabilité pour le logement, réduction de voilure pour le ministère de l'écologie
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15/11/2010
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Benoist Apparu reste secrétaire d'Etat au logement mais perd l'urbanisme au profit de sa ministre de tutelle, Nathalie Kosciusko-Morizet qui, par rapport aux attributions de son prédécesseur, Jean-Louis Borloo, perd quant à elle l'énergie au profit de Bercy : telles sont les principaux changements intervenus intéressant l'immobilier et le logement. Sans oublier Michel Mercier qui prend la suite de Michèle Alliot-Marie en tant que garde des sceaux, ministre de la justice, et à ce titre gardien à la fois de la loi sur la copropriété et de la loi "Hoguet" réglementant les professions immobilières. Il portera en conséquence le projet de loi de "réforme de l'exercice des activités d'entremise et de gestion immobilières" qui devrait, sauf report du au changement de ministre, être présenté d'ici la fin d'année au Conseil des ministres...
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Vers une relance des Plans épargne logement ?
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12/11/2010
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Autrefois placements de prédilection des français pour leur projet immobilier et grands pourvoyeurs de ressources bon marché pour les banques pour le financement, entre autres justement, des crédits immobiliers, les Plans épargne logement (PEL) et Comptes épargne logement (CEL) ont été il y a trois ans rendus moins attractifs et n'ont plus la cote. Le PEL est aujourd'hui en perte de vitesse. De 16 millions en 2003, le nombre de titulaires est passé à 11 millions et, dans le même temps, les encours ont diminué de 227 milliards d'euros à 176 milliards, a déclaré la ministre de l'économie, Christine Lagarde, dans un entretien accordé au quotidien Les Echos le 12 novembre, à la veille du remaniement gouvernemental. Le regrettant, elle a annoncé une réforme de ce placement immobilier afin de le rendre à nouveau attractif et plus "populaire", de sorte que les ménages disposent d'un "outil efficace pour constituer leur apport personnel en vue d'un projet immobilier", précisant même qu'elle devrait être présentée au prochain Conseil des ministres...
Or la rémunération des PEL et CEL est fixée sur des critères arbitraires depuis 1969. Pour ne rien arranger, le gouvernement a durci sa fiscalité début 2006. La réforme envisagée prévoit notamment une révision annuelle de sa rémunération en fonction des taux du marché et la fixation d'un "plancher" pour sécuriser le dispositif : elle ne pourra pas descendre sous 2,5%, son niveau actuel, inchangé depuis 2003.
"Nous révisons le calcul du taux de rémunération, qui sera déterminé chaque année en fonction des coûts de refinancement long des banques, nous fixons un plancher à la rémunération des épargnants et nous lissons les charges sociales sur la vie du produit, pour le rendre plus lisible pour les épargnants", détaille Christine Lagarde. En période de taux élevés, le nouveau PEL offrira une rémunération attractive, avec la possibilité de souscrire un crédit classique moins cher auprès des banques. Les règles d'octroi de prêts resteront par contre inchangées.
Mais la réforme incluerait aussi un durcissement de la fiscalité du nouveau PEL, avec un prélèvement annuel des contributions sociales qui n'intervenait jusqu'ici qu'à partir de la dixième année. Un changement qui offrira un petit coup de pouce aux finances publiques dès 2011. Par ailleurs, la durée de vie de ce PEL ne pourra dépasser 15 ans, alors qu'elle est aujourd'hui illimitée. La réforme concernera uniquement les PEL ouverts à partir du 1er mars 2011 et non les plans souscrits d'ici là, ce qui allègera nettement le coût de la réforme pour les banques à long terme.
Reste le taux d'emprunt offert par le PEL, que la réforme laisserait inchangé. Toujours à 4,20%, il souffre aujourd'hui de la comparaison avec les taux proposés par les banques, qui se situent de nouveau autour 3,50% en moyenne, voire moins. Il faudrait un retour de l'inflation et une hausse des taux pour que le prêt lui-même redevienne attractif.
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Accession à la propriété : la désolvabilisation des acquéreurs en marche, sauf pour les plus aisés
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10/11/2010
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Selon une idée bien reçue, le taux de propriétaires-occupants progresse en France, même s'il reste en retrait par rapport à d'autres pays européens, grâce notamment à des politiques publiques qui facilitent l'accession à la propriété. Faux, affirme l'IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière) dans une étude de novembre 2010 intitulée "Logement : la dérive des solvabilités" ; une série statistique, pourtant elle-même largement diffusée corrige cette idée reçue : de juin 1989 à juin 2007, c'est-à-dire au cours des vingt dernières années, le taux de propriétaires a progressé seulement parmi les ménages à hauts revenus.
Pour les classes moyennes, il a connu une nette augmentation dans la décennie antérieure (de 45 à 54%) et n'a plus progressé jusqu'en 1995 ; il a chuté ensuite puis, malgré un rebond de 2001 à 2004, s'établit à 46% en 2007, c'est-à-dire au même niveau que vingt-sept ans auparavant !
Quant au taux de propriétaires parmi les bas revenus, qui était de 46% en 1980, après une hausse à 51% en 1989, il chute régulièrement et, malgré un léger rebond de 2001 à 2004, il n'est plus que de 33% en 2007.
Ce phénomène est lié au creusement général des écarts de revenus entre les classes aisées et les autres, largement constaté ces dernières années, mais aussi au creusement des écarts de progression des revenus entre les secteurs géographiques. Il s'ensuit, indique l'étude, une première dérive en matière de concentration spatiale des richesses puisque les secteurs où les revenus les plus hauts se regroupent sont aussi ceux qui connaissent la plus grande valorisation du patrimoine immobilier. Les ménages concernés, une fois devenus propriétaires dans les secteurs les plus prisés, voient de surcroît leur patrimoine se valoriser plus vite que dans les autres secteurs.
Mais si les ménages, qui achètent après avoir revendu un bien de qualité, bénéficient de la revalorisation forte du parc ancien, ce n'est évidemment pas le cas des ménages primo-accédants, en particulier les jeunes. Il en résulte une seconde dérive de la solvabilité tout au long de la décennie, d'abord en location malgré l'inertie du marché locatif, bien plus considérable pour la primo-accession malgré des conditions de financement qui n'ont cessé de s'améliorer.
Sur les territoires les plus sensibles, on assiste alors à un véritable phénomène d'exclusion : une part de plus en plus faible des ménages y dispose du revenu nécessaire pour acheter au prix moyen proposé. Dans certains départements (à Paris du fait principalement de la hausse des prix, en Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise ou Bouches-du-Rhône parce que les revenus ne suivent pas), "l'accession à la propriété d'un logement appartient aujourd'hui, pour la majeure partie de la population qui y vit, au monde des chimères", conclut l'IEIF...
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Pour les professionnels, les charges de copropriété sont stabilisées
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9/11/2010
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L'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier, créée par fusion de trois syndicats, la CNAB, du CSAB et de l'UNIT) a présenté le 9 novembre les chiffres pour 2009 de son enquête annuelle sur les charges de copropriété. Il en ressort une photographie - globale et par région - du parc de copropriétés, de leur nature ainsi que de leur niveau d'équipement et de prestations, et une analyse des charges par grande catégorie d'immeubles. Le niveau de l'ensemble des charges (hors travaux exceptionnels) s'est établi en moyenne à 22,3 euros/m2 en 2009, contre 22,1 en 2008, en progression de 0,9%. Ce résultat marque un nouveau ralentissement par rapport aux années précédentes puisque la hausse moyenne a été de 3,7% depuis 2002. Mais les facteurs qui ont expliqué cette modération surprennent une fois de plus, alors que les postes principaux ont continué à augmenter plus que l'inflation...
Enrichi année après année, l'échantillon d'immeubles suivis par l'UNIS dans son "Observatoire national des charges de copropriété" donne une image de plus en plus précise d'un parc immobilier curieusement méconnu des statistiques officielles, déclinée par catégorie d’immeubles (équipement, confort, nombre de lots principaux, leur surface moyenne, etc.), par génération de construction (avant 1948, de 1948 à 1969, de 1970 à 1976, année charnière pour les règlementations thermiques s'appliquant à la construction neuve, et après 1975) et par région (lorsque les échantillons pouvant être traités sont de taille suffisante la déclinaison des résultats de l’analyse est même effectuée ville par ville).
L'analyse présentée pour 2009 a été réalisée sur un sous-échantillon de 4.884 immeubles, représentant 180.500 logements. Les comptes de charges correspondants ont été recueillis auprès de 95 cabinets d’administration de biens répartis dans 32 villes et 18 régions. Un peu moins de la moitié des immeubles (44%) ont été construits avant 1948 ; 56% sont donc de construction relativement récente, dont un petit quart (23,9%) entre 1948 et 1970 et un peu moins d'un tiers (31%) depuis 1970 ; l'échantillon compte aussi 0,5% d'IGH (immeubles de grande hauteur).
La répartition des logements correspondants et des surfaces habitables est à peu près similaire, d’une catégorie d’immeubles à l’autre. La surface moyenne s'établit à 74 m2.
Sur le plan de leur équipement, seuls 42,3% des immeubles en copropriété sont dotés d’un chauffage collectif, mais 51,8% le sont d’ascenseur(s) et 35% disposent de personnel permanent. Enfin, moins de la moitié des immeubles (41,3%) ont recours aux sociétés extérieures, le plus souvent pour le nettoyage (36,9%) ou pour assurer voire compléter le gardiennage de l’immeuble (16,9%), alors que seuls 14,7% y recourent pour l’entretien des espaces verts alors qu'ils sont 26,2% à en posséder. A noter que seuls 0,3% possèdent un tennis et 0,4% aussi une piscine...
Quatre postes de charges "chauffage-ECS fluides" (essentiellement l'énergie dépensée pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire), "frais de personnel", "eau froide" et "travaux d’entretien" constituent 58,3% du total des charges, et les quatre postes suivants en importance, "honoraires du syndic", "assurances générales", "sociétés extérieures" et "autres charges", représentent que 29,4%, ce qui porte à 87,7% le poids de ces huit postes.
Les charges sont évidemment les plus faibles dans les immeubles anciens sans chauffage (12,6 euros/m2), du fait de l’absence de dépenses de chauffage, mais aussi d’une présence nettement plus faible qu’ailleurs d’ascenseur(s) et de personnel permanent ; elles sont 2,7 fois plus élevées dans les IGH (33,6 euros), du fait des dépenses d'entretien et de sécurité.
Les immeubles d'après 1976 ont moins de charges collectives en raison de leur moindre équipement et en raison de leur meilleure isolation (17,1 euros).
En 2009, la crise a freiné certaines dépenses, selon le professeur Michel Mouillart, opérateur scientifique de l'observatoire. Le recours à des sociétés extérieures pour l'entretien et le gardiennage a pâti de cette modération, de même que les travaux d'entretien qui n'étaient pas indispensables. En outre, les efforts réalisés pour réduire la consommation d'énergie commencent à porter leurs fruits.
Le chauffage a augmenté de 6,1%, tirant à la hausse le niveau global des charges. Les assurances ne sont pas en reste, avec une croissance de 10%, même si leur part dans les charges est faible (5%)...
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Besançon prête des matériels aux habitants pour évaluer leurs déperditions énergétiques
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9/11/2010
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La ville de Besançon a mis en place un service de prêt de matériel permettant aux habitants de déceler les éventuelles déperditions d'énergie et de mesurer leurs consommations au sein de leur maison. A partir du mois de décembre, ils pourront emprunter un des 200 wattmètres - appareils permettant de mesurer la puissance et les consommations d'électricité - et une des 3 caméras thermiques acquis par la ville ; les premiers permettent de connaître la consommation des différents appareils électroménagers et les secondes de visualiser les défauts ou manques d'isolation de leur maison ou leur bâtiment. Ils pourront ainsi entreprendre des travaux nécessaires et les plus opportuns pour consommer moins d'énergie. Les habitants seront invités ensuite à se rapprocher à nouveau de la direction de la maîtrise de l'énergie de la ville qui les aidera à comprendre les résultats et, dans un second temps, les orientera vers des professionnels pouvant réaliser des travaux d'économies d'énergie.
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Promotion immobilière : le maintien des ventes et la baisse de la construction rétrécissent l'offre
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9/11/2010
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La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI, nouveau nom de la Fédération des promoteurs constructeurs, ex FPC) a présenté le 8 novembre les statistiques de ses observatoires pour les 3 premiers trimestres de 2010 : par rapport à la même période de 2009, elles révèlent une progression de 17% des ventes de logements neufs.
Le 3ème trimestre 2010 a été particulièrement marqué par une chute du nombre de mises en ventes (plus de 25 % inférieur à celui des ventes), d'où la baisse de l'offre commerciale de logements neufs, qui ne représente plus que 5,4 mois de vente. Les prix connaissent une légère progression du 1er trimestre au 3ème trimestre 2010 (4.082 euros le m2 contre 3.946 au 1er trimestre). Malgré la forte demande, les promoteurs rencontrent des difficultés pour mobiliser du foncier et reconstituer une offre suffisante afin de répondre aux besoins.
Les ventes sont toujours portées par le dispositif "Scellier" en faveur des investissements locatifs neufs (66% des ventes sur les 9 premiers mois de 2010) ; l'accession à la propriété, quant à elle, demeure faible, malgré un puissant dispositif d'aide (doublement du prêt à taux zéro et Pass-foncier) qui arrivent à terme fin 2010. Est également relevée une augmentation de la part des ventes au détail en TVA à 5,5%, à imputer essentiellement aux ventes en périmètre de rénovation urbaine (Zones d'opérations ANRU).
Les studios, 2 et 3 pièces concentrent 80% des ventes des 9 premiers mois de 2010 mettant en évidence la forte présence des investisseurs.
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Prix du gaz stables, prix de l'électricité en hausse
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8/11/2010
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Après l'augmentation de 4,7% au 1er juillet 2010, GDF Suez avait annoncé qu'il n'y aura aucune revalorisation des tarifs en octobre 2010. Les tarifs réglementés de vente du gaz naturel de GDF Suez sont déterminés en fonction des coûts d'achat du gaz importé, selon une formule réglementée. Parallèlement, GDF Suez était chargé d'élaborer une nouvelle formule de calcul, qui intègre davantage les prix "spot" du gaz - ses cours instantanés sur le marché - beaucoup plus avantageux en ce moment que les contrats d'approvisionnement à long terme.
Même si cette nouvelle formule n'a pas encore été transmise par le gouvernement à la Commission de régulation de l'énergie (CRE) pour avis consultatif, des simulations ont été faites par GDF Suez : elles concluent qu'au 1er janvier 2011, le mouvement des prix sera compris dans une fourchette allant de 0 à 1%. Il n'y a donc pas d'augmentation à prévoir à court terme.
Tel n'est par contre pas le cas pour l'électricité : le ministre du Budget François Baroin a confirmé qu'une nouvelle augmentation des prix de 3% est prévue pour le début de l'année 2011, afin de financer le rachat par EDF de l'électricité solaire à un tarif supérieur à celui du marché. Elle s'ajoute à celle de 3,4% en moyenne le 15 août dernier.
L'augmentation sera un effet direct de l'amendement que le gouvernement a accepté fin octobre, dans le cadre de l'examen par le parlement du projet de loi portant nouvelle organisation du marché de l'électricité (NOME), permettant de relever la taxe dite de "contribution au service public de l'électricité" (CSPE), dont la vocation est de soutenir le développement des énergies durables en application du Grenelle de l'environnement. En vertu de cet amendement, la taxe peut passer de 4,5 euros à 7,5 euros par MWh à partir de janvier prochain. Ce sont donc trois euros qui s'ajouteront à un prix global du MWh fixé à 93,1 euros par la réglementation, soit une augmentation d'un peu plus de 3% des tarifs.
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Premières esquisses du futur programme socialiste pour la ville et le logement
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6/11/2010
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Elles ont été formulées lors du forum que le parti socialiste (PS) a organisé à Lille, dans le cadre de la préparation de son projet pour 2012, intitulé "une nouvelle société urbaine", avec la participation de Martine Aubry, maire de Limme et première secrétaire du parti. Au-delà des enjeux du logement ou de respect de l'environnement, le PS veut recréer de la mixité dans les villes pour recréer du "vivre ensemble". Pour Marianne Louis, secrétaire nationale à la ville, la position du PS ne doit pas se limiter à une vision "compassionnelle des banlieues".
A l'issue des travaux, le PS a présenté 41 propositions, élaborées en concertation avec des élus locaux, des architectes et des urbanistes. parmi les principales :
- le durcissement de la "loi SRU", en clair le taux de logements sociaux que les communes au dessus d'une certaine taille sont tenues d'avoir : passage de 20 à 25% de ce taux et multiplication par 5 des sanctions, de l'avis général pas assez dissuasives...
- maîtrise des loyers : "une famille avec enfants ne doit pas consacrer plus de 25% de son budget à ses dépenses de logement" ;
- création d'un dispositif généralisé de garantie des impayés de loyer pour sécuriser la mise sur le marché locatif des logements privés ;
- mise en place de nouvelles règles pour le foncier : tout terrain déclaré constructible devra être bâti dans les cinq ans, et les établissements publics fonciers seront généralisés à l'échelle nationale ;
- application du principe de la "France à 20 minutes" : le PS se fixe comme objectif de réintroduire de la proximité dans les villes ; une "loi SRU commerces et services" devra "encourager la diversité des activités culturelles ou économiques dans chaque zone urbaine" ; les commerces réglementés seront "territorialisés" ;
- mise en oeuvre d'une péréquation entre collectivités : le PS veut assurer une meilleure redistribution des ressources entre les territoires ; cette péréquation pourrait s'effectuer "en fonction de la participation à l'effort national en matière de logements".
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Le marché immobilier vu par les notaires et par les économistes : optimisme tempéré...
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2/11/2010
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Après les notaires d'Ile de France, les notaires de France ont publié les indices de prix et tendances du marché immobilier France entière, établis en partenariat avec l'INSEE à partir des ventes signées en acte authentique eu 2ème trimestre 2010, donc des ventes conclues au cours d'une période floue allant grosso modo de décembre 2009 à avril 2010. Ils confirment les tendances révélées par les chiffres des agents immobiliers publiés au printemps sur la même période. Rappelons que les notaires doivent en fin de cette année, toujours avec l'INSEE, commencer à publier des indices à partir des promesses de vente, comme les agents immobiliers, et donc plus près de la formation des prix...
Pour l'ensemble de la France métropolitaine, l'indice des prix INSEE était en hausse sur un an de 6,3% pour les appartements et de 5,7% pour les maisons. Cette hausse "tirée" par l'Ile-de-France (l'indice de la région avait progressé de 8,6% et celui de Paris de 9,8% !), car sans elle l'indice est en hausse de 4,3% pour les appartements et de 5,5% pour les maisons.
Pour les appartements, le marché était toujours à la baisse dans l'Ain (–10,1%), dans le Pas de Calais (–6,2%), dans le Doubs et le Morbihan (–5,3%). Mulhouse était la ville à la plus forte baisse (–12,4%). Inversement, certains départements avaient sur-performé comme les
Alpes de Haute-Provence (+22%).
Pour les maisons, le marché était toujours à la baisse dans la Lozère, les Landes, les deux Sèvres, la Meuse, l'Allier et le Cher avec des évolutions négatives de prix sur 1 an de – 4 à – 13%. Inversement les départements de la Gironde, la Drôme, la Loire Atlantique, la Marne et la Seine Maritime connaissaient des augmentations de prix à deux chiffres. Les départements ruraux ont plus de difficultés à retrouver le marché d'avant la crise...
Sur le marché du neuf, également couvert par les notaires, les investisseurs locatifs continuaient de représenter une écrasante majorité des acheteurs, essentiellement pour des surfaces petites ou moyennes, notamment des deux pièces. Le volume des ventes du neuf en collectif
au deuxième trimestre 2010 avait continué d'augmenter par rapport au deuxième trimestre 2009 de 5,7%. Quant au prix du mètre carré, il avait augmenté sur un an à juin dernier de 5,4% soit un prix moyen de 3.556 € (source de la Fédération des Promoteurs Constructeurs).
Le volume des ventes de maisons individuelles neuves avait augmenté très significativement au deuxième trimestre 2010 par rapport au deuxième trimestre 2009, de 23,3%. Le prix du m2 avait baissé sur un an de 4,2%, cette maîtrise des prix par rapport au collectif s'expliquant selon les notaires en partie par le fait que les normes d'accessibilité des handicapés y sont moins contraignantes et que le marché y est plus concurrentiel. Autre cause probable : les travaux de finition sont laissés de plus en plus à la charge de l'acquéreur...
Les notaires ont également livré leurs perspectives pour le reste de 2010 et pour 2011. Le volume des ventes devrait dépasser les 700.000 ventes, entre 720.000 et 750.000 ventes. (Rappel : dans les années 2000-2007 la
fourchette se situait chaque année entre 800 et 840.000 ventes). Le chiffre de 750.000 pourrait même être dépassé si un nombre important de vendeurs accéléraient leur prise de décision de vente pour éviter une fiscalité plus lourde en matière de plus value immobilière, le taux d'imposition actuel de 28,10% étant appelé à être être majoré.
Selon les notaires, il n'y a pas de raison en l'état actuel des paramètres de considérer que sur début 2011 cette tendance s'inverse : en effet les taux d'intérêts devrait rester bas continuent à solvabiliser les acquéreurs. Les prix des métropoles de province les plus dynamiques continueront à progresser en particulier pour les maisons sans toutefois atteindre les niveaux de 2007.
Pour le neuf, dans les quelques métropoles économiquement et démographiquement dynamiques, l'année 2010 va se terminer en fanfare pour la promotion immobilière du collectif devant atteindre au minimum le volume de l'an passé soit 110.000 logements neufs vendus. La perspective de la réduction de certains avantages fiscaux à compter du 1er janvier
2011 est, sans aucun doute, la cause de la montée en flèche du nombre de ventes en l'état futur d'achèvement d'ici à la fin de l'année. La baisse de l'avantage fiscal "Scellier" pour les immeubles non BBC (bâtiment basse consommation) sera considérable, passant de 25% à 13,5% tandis que pour les immeubles BBC, le taux de réduction passera probablement de 25% à 22,5% en 2011.
Mais ce phénomène d'ébullition ne concerne pas, loin s'en faut, tout le pays. Les petites agglomérations ne l'observeront selon les notaires que de loin, les investisseurs boudant les marchés locaux qui n'offrent pas de
perspectives prometteuses dans la durée.
2011 devrait être un moins bon cru, ce qui semble avoir été anticipé par les
promoteurs. En effet sur les huit premiers mois de l'année 2010 on accuse un déficit de logement, en collectif commencés de 6% par rapport aux huit premiers mois de l'année 2009.
L'optimisme relatif des notaires semble est tempéré par les anticipations des économistes qui ont coup sur coup publié leurs analyses du marché et leurs perspectives pour 2011. Ainsi, le Crédit Agricole, qui considère comme "un peu surprenant" le redressement constaté depuis le début de l'année, alors que la correction suite à la crise est restée modeste et de courte durée (un an environ), nous voit aller vers un marché plus équilibré en 2011. Mathilde Lemoine, pour la banque HSBC, membre par ailleurs de la "Commission Attali", voit le marché se consolider mais la demande de logements cesser d'accélérer. Enfin, l'IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière), constate que le nombre des transactions ne préjuge guère des prix, qu'en Ile-de-France le parc de Paris et de la petite couronne est sur-valorisé par la rareté, et que l'immobilier devient un puissant moteur de ségrégation sociale, ce qui pourrait commencer à poser un problème grave au pays...
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