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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Marché immobilier : les notaires d'Ile-de-France perçoivent un retour au calme
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31/10/2011
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Les notaires d'Ile-de-France voient leurs marchés immobiliers se calmer
De juin à août 2011, le nombre de ventes signées en acte authentique dans les offices a été en érosion de 2% par rapport à la même période en 2010, et le volume de transactions de cette période est inférieur de 7% à celui de la phase de croissance des marchés immobiliers (1999-2007), où l'on enregistrait en moyenne 47.500 ventes de logements anciens de juin à août. C'est ce qui ressort de la dernière note de conjoncture des notaires franciliens (1). Il s'agit en fait des ventes conclues en promesse au cours d'une période floue de mars à mai 2011. Ce tassement de l'activité s'est observé à Paris (-5%) et les Hauts-de-Seine (-8%) qui connaissent un ajustement plus sensible. A contrario, le nombre de vente s'est étoffé en Seine-Saint-Denis (+9%) et dans le Val-d'Oise (+7%).
Le prix des appartements à Paris a atteint 8.350 euros dans les ventes signées en août. Mais les notaires confirment une nette atténuation de la hausse des prix des appartements anciens intra muros. Les dernières projections des prix calculés sur les avant-contrats confirment que la hausse des prix va prochainement s'interrompre.
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Le marché immobilier sous la menace d'un credit crunch
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28/10/2011
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Tous les clignotants passent progressivement à l'orange : ventes de logements neufs des promoteurs, en chute libre malgré le regain d'activité des investisseurs qui achètent pour louer et qui veulent bénéficier d’une réduction d’impôt encore favorable, mises en chantier en recul pour le deuxième trimestre consécutif, transactions enregistrées par les agents immobiliers et les notaires en net recul pour ce qui peut déjà en être mesuré, délais de vente qui s'accroissent, etc. Le marché immobilier semble entrer dans un hiver qui risque d'être plus long qu'une saison climatique car, outre l'attentisme que provoquent les perspectives d'un arrêt de la croissance et les tours de vis fiscaux qui se profilent, un facteur commence à gripper le marché : les restrictions dans l'offre des crédits par les banques, qui semblent avoir déjà commencé. Elles sont le premier résultat des doutes qui ont été émis quant à leur solidité, mais aussi depuis plusieurs mois de la perspective de l'entrée en vigueur des contraintes de fonds propres des accords "Bâle III". Les accords européens des 23 et 26 octobre dans la zone euro enjoignant aux banques de se recapitaliser d'urgence va aboutir pour nombre d'entre elles à les pousser, plutôt qu'à diluer leur actionnariat par augmentation de leur capital, à réduire l'actif de leur bilan, et donc leurs prêts aux particuliers et aux entreprises. Les financements aux promoteurs et les crédits immobiliers aux particuliers en font partie...
Un signe qui ne trompe pas : le pessimisme subit du professeur Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université Paris-Ouest et expert du secteur, opérateur notamment de l'observatoire CSA-Crédit Logement du financement des marchés résidentiels. Il était jusqu'au printemps dernier le plus optimiste des analystes, mettant en avant les fondamentaux démographiques et sociologiques qui tirent le marché par la demande, et bloquent toute velléité de baisse des prix, en tous cas dans les zones les plus tendues. Le propos s'est inversé depuis l'été : "la France a mangé son pain blanc. Les résultats de l’été annoncent très probablement une fin d’année 2011 qui ne sera pas à la hauteur des espérances, même si les investisseurs qui achètent pour louer se réveillent afin de bénéficier d’une réduction d’impôt encore favorable", vient-il encore de confier à l'AFP.
Autre signe : bien que, sous l'effet de la baisse des taux à long terme des marchés financiers auprès desquelles elles se refinancent, les banques auraient pu baisser un peu les taux de leurs crédits immobiliers, elles s'abstiennent de le faire, donnant l'impression qu'elles ne cherchent plus de nouveaux clients. Le n° 1 des courtiers en crédits, Cafpi, observe clairement ce phénomène. "Dans la conjoncture actuelle, il est très difficile pour celles-ci de consentir à réduire leurs marges. Les établissements bancaires doivent avant tout assurer leur existence et se préparer aux éventuelles difficultés à venir ; elles ne peuvent donc pas, par la force des choses, consentir à de gros efforts sur leurs grilles tarifaires qui sont donc restées stables ces derniers mois. Même si aujourd’hui les banques ont la capacité de réduire leurs taux, le manque de visibilité les empêche encore de franchir le pas officiellement", précise Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.
Faut-il craindre pour autant un krach des prix ? Pas forcément : dans le neuf (environ 1/8ème du marché), les prix sont tributaires du prix du foncier - que les pouvoirs publics sont incapables de faire baisser bien qu'il soit en très grande partie sous le contrôle des collectivités territoriales - et du coût de la construction que l'on ne cesse d'alourdir par de nouvelles contraintes (thermiques, d'accessibilité, etc.) ; quant à l'ancien, un ralentissement des ventes entraîne ipso facto une raréfaction des biens en vente, plus des deux tiers des acquéreurs mettant simultanément lorsqu'ils recherchent un bien à acheter un autre bien en vente. Le marché dispose ainsi de verrous puissants qui empêchent un ralentissement des volumes de ventes de se traduire par une forte baisse des prix ! Ce mécanisme a pu être observé à l'oeuvre au cours de la première crise de 2008-2009...
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Le PTZ+ reste pour le moment non soumis à condition de ressources
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25/10/2011
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La disposition insérée par la commission des finances de l'Assemblée nationale le 18 octobre dans le projet de loi de finances pour 2012, à l'initiative du député UMP de Savoie Michel Bouvard, n'a pas été retenue par les députés en séance. Elle visait à exclure du bénéfice du nouveau prêt à taux zéro (le "PTZ+") les contribuables dans la tranche des 10% de revenus fiscaux de référence les plus élevés.
La ministre du Budget, Valérie Pécresse, a expliqué qu'elle craignait que cet amendement ne "complexifie le PTZ+", décourageant les banques de le proposer, et que cela ne "décroisse l'offre de ce dispositif qui semble soutenir énormément l'accession à la propriété", déclarant vouloir "un PTZ simple et universel"...
Le "PTZ+" peut représenter entre 5% et 40% du montant de l'opération, dans la limite d'un plafond. Le montant du prêt diffère en fonction de la localisation, de la performance énergétique du logement, de son statut (neuf ou ancien), de la composition de la famille, des revenus des futurs propriétaires ; par contre, ces revenus ne peuvent pas être cause d'inéligibilité à cette aide.
Rappelons que le PTZ+ ne subit pas seulement les critiques de ceux qui estiment - les chiffres le montrent clairement - qu'il profite plus aux acquéreurs aisés qu'aux autres ; les promoteurs immobiliers font également pression pour qu'il soit réservé à l'immobilier. Ainsi, Marc Pigeon, le président de la fédération des promoteurs immobiliers (FPI), préconise une nouvelle fois dans un entretien à l'Expansion de redéployer les 1,3 milliard d'euros dépensés dans le financement du PTZ dans l'ancien au profit de la construction de logements neufs accessibles. "900 millions d'euros pourraient être dépensés à financer la construction de logements neufs mis sur le marché avec des plafonds de prix et des plafonds de revenu pour les acquéreurs. Les 400 millions restants pourraient être utilisés à financer l'accession sociale dans l'ancien en échange de travaux de rénovation thermique", a-t-il notamment déclaré.
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Agences immobilières : non le mandat exclusif n'est pas mort !
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24/10/2011
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De nombreux médias ont présenté un amendement inséré par les députés dans le projet de loi "Lefebvre" de protection et d'information des consommateurs, adopté en première lecture le 11 octobre, comme supprimant la possibilité pour les agents immobiliers de proposer des mandats exclusifs de vente ou de location ; cette présentation a été il est vrai favorisée par les protestations qui ont fusé de la part fédérations et réseaux d'agents immobiliers.
En fait, il n'en est rien : les clauses d'exclusivité dans les mandats de vente ou de location ne sont pas interdites ; seules dans ces clauses sont interdites les clauses pénales et toutes stipulations "interdisant au mandant de réaliser, sans l'intermédiaire de son mandataire, l'une des opérations mentionnées". Autrement dit, même avec une clause d'exclusivité, le vendeur ou le bailleur pourront désormais trouver par eux-mêmes un acheteur ou un locataire et conclure l'affaire sans devoir une commission à l'agent immobilier mandaté, sous réserve évidemment que cet acheteur ou ce candidat locataire ne lui ait pas été présenté par le professionnel.
A noter que de nombreux agents immobiliers par eux-mêmes et plusieurs réseaux d'agences proposent des mandats avec des clauses d'exclusivité prévoyant cette souplesse. Il ne s'agit donc que de généraliser cette pratique !
Rappelons que le projet de loi "Lefebvre", qui arrive à présent au Sénat, comportait dans sa version d'origine une autre disposition concernant les mandats de vente et de gestion immobilière : l'interdiction désormais de toute reconduction tacite du mandat parvenu à son terme. Le professionnel devra en conséquence proposer le renouvellement à son client qui devra l'accepter explicitement. Une contrainte qui pèsera lourd pour les professionnels !
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Les notaires anticipent un fort ralentissement du marché
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21/10/2011
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Si on dénombrait sur un an à fin juin 2011 selon les statistiques du Conseil supérieur du notariat 812.000 ventes, celui-ci s'attend à ce que ce chiffre tombe pour l'année 2011 en dessous des 783.000 ventes de 2010, malgré une probable accélération avant l'entrée en vigueur des nouvelles conditions d'imposition des plus-values, et soit encore "significativement" en dessous en 2012 : c'est ce qui ressort de la dernière note de conjoncture des notaires de France diffusée le 20 octobre. La tendance sur les prix dans l'ancien est selon eux à la stabilisation en Ile-de-France mais "les évolutions devraient rester positives sur les marchés actuellement dynamiques (...), en raison d'une pénurie d'offres", indique la note.
Quant à la promotion immobilière, les ventes de logements aux particuliers sont en retrait de 22,6% entre les deuxièmes trimestres 2010 et 2011, dont 21,8% en collectif. Les mises en vente reculent de 8,6%. Douze régions connaissent une baisse simultanée des ventes et des mises en vente. Il en résulte une hausse modérée (1,5%) du nombre de logements proposés à la vente (68.100) et le délai d'écoulement moyen passe de 7 mois à plus de 8 mois et demi. Cette hausse de l'encours concerne notamment l'Ile-de-France et la région Rhône-Alpes. Le prix moyen au m² des appartements vendus au deuxième trimestre 2011 est supérieur de 7,7% à ce qu'il était un an auparavant, avec des hausses prononcées en Auvergne, Bretagne et Ile-de-France, tandis que le prix moyen des maisons individuelles ne s'est accru que de 1,8%...
La fin de l'année devrait être, comme il est d'usage, plus dynamique, en raison d'une accélération conjoncturelle avant le 31 décembre des ventes dans le neuf liée à la fin du dispositif Scellier BBC à taux plein, et avant d'éventuels aménagements fiscaux à venir. Mais les volumes de ventes de l'année 2010, soit 115.000, ne seront certainement pas atteints et ne devraient certainement pas dépasser les 100.000 transactions...
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Assouplissement voté en première lecture de l’imposition des plus-values immobilières
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21/10/2011
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Le régime d'imposition des plus-values immobilières qui doit s'appliquer à compter du 1er février 2012 instauré par la toute récente loi de finances rectificative pour 2011, a été retouché par amendement par les députés dans le cadre de l'examen en première lecture du budget de 2012 : il exonère d'imposition sur la plus-value, pour la première cession d'un logement autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession, la fraction du prix de cession que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte à son habitation principale.
En cas de manquement à l'une de ces conditions, l'exonération est remise en cause au titre de l'année du manquement.
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Budget 2012 : le PTZ + soumis à un niveau de ressources ?
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19/10/2011
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C'est le sens d'un amendement adopté pat la commission des finances de l'Assemblée nationale le 18 octobre. Cette disposition détricoterait encore un peu les mesures de la loi "TEPA" du début du quinquennat : le nouveau prêt à taux zéro ("PTZ+") n'a pas été en effet à sa création début 2011 soumis à conditions de ressources parce qu'il remplaçait non seulement l'ancien prêt à taux zéro, mais aussi le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt, qui lui non plus n'était pas soumis à conditions de ressources...
Suivant l'amendement concerné, les prêts émis du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014 ne seraient plus consentis aux contribuables dans la tranche des 10% de revenus fiscaux de référence les plus élevés. En 2011, le coût budgétaire du PTZ+ pour l'Etat atteindra 2,6 milliards d'euros.
L'auteur de l'amendement est le député UMP de Savoie Michel Bouvard, co-auteur du régime de défiscalisation "Censi-Bouvard"...
Le "PTZ+" peut représenter entre 5% et 40% du montant de l'opération, dans la limite d'un plafond. Le montant du prêt diffère en fonction de la localisation, de la performance énergétique du logement, de son statut (neuf ou ancien), de la composition de la famille, des revenus des futurs propriétaires ; mais dans sa version actuelle, ces revenus ne peuvent pas être cause d'inéligibilité à cette aide.
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Un boom à venir pour les résidences-services pour seniors ?
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18/10/2011
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C'est ce que laisse penser un communiqué du Syndicat national des résidences avec services pour les aînés (SNRA) du 17 octobre : selon le syndicat, les résidences-services pour les seniors en France devront quasiment doubler leur parc à fin 2020 si elles veulent répondre à la demande, du moins au regard du niveau des autres pays européens. Il a chiffré "la demande potentielle à 100.000 logements à fin 2020", contre 55.000 fin 2010, et "prévoit la réalisation de 5.000 logements neufs par an pendant 10 ans".
Il s'agit de logements, de plus en plus souvent en location, offrant un confort et une sécurité adaptés aux personnes âgées, avec des services à la personne proposés à la carte, comme la restauration, la blanchisserie, le ménage.
Ces résidences, qui au contraire des maisons de retraite médicalisées, n'ont pas besoin d'autorisation pour ouvrir, constituent "une solution particulièrement adaptée au vieillissement massif de la population", estime le SNRA.
Récemment, le promoteur immobilier français Kaufman & Broad a annoncé son arrivée sur ce marché avec une offre de résidences avec un minimum de services (conciergerie mais pas de restauration) pour conserver des tarifs compatibles avec le niveau des retraites des Français (1.400 euros en moyenne).
Ces résidences-services sont la plupart du temps proposées en copropriété avec avantage TVA et réduction d'impôt "Censi-Bouvard", via les réseaux de vente de produits de gestion de patrimoine ; attractives au départ pour les investisseurs, elles constituent un investissement risqué à la revente, et même en cours de route en cas de défaillance de l'exploitant imposé par le promoteur.
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Le parquet de Nantes se dote (enfin !) des moyens nécessaires à la répression des infractions au droit de l’urbanisme
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18/10/2011
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Incroyable aveu d'impuissance révélé par un avocat au barreau de Nantes : le législateur a beau avoir confié au juge répressif la lourde tâche de réprimer ces infractions au Code de l'urbanisme (notamment les constructions sans permis ou non conformes à celui-ci), celui-ci est cependant peu rompu à la lecture des textes et il faut admettre que ces infractions n’ont jamais été sa priorité.
Il est rassurant qu'un parquet ait trouvé qu'une telle situation n’est pas acceptable : cela se fera par la mise en place d’un parquetier formé à ces problématiques complexes qui relèvent à la fois du droit administratif et du droit pénal. L’objectif est de remédier contre l’impunité dont bénéficient ceux qui enfreignent les règles ou construisent sans autorisation, et qui rend les collectivités trop souvent démunies quand il faut expliquer à un pétitionnaire un refus de permis de construire alors que sur la parcelle voisine un constructeur qui s’est passé d’autorisation jouit paisiblement de sa propriété...
La première réponse pénale consistera à inviter les contrevenants à régulariser la situation dans un délai donné (remise en état des lieux, démolition, ou dépôt d’une demande d’autorisation) ; dans un second temps et à défaut de régularisation, l’action publique sera systématiquement engagée. Et pour assurer l’effectivité de cette démarche, le parquet sollicitera l’exécution provisoire des condamnations, ce qui implique, s’il est suivi, qu’un éventuel appel n’aura aucun effet suspensif...
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L'information des copropriétaires sur la copropriété : beaucoup de travail reste à faire...
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17/10/2011
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C'est ce qui ressort d'une enquête spéciale réalisée auprès d'un panel de membres et présidents de conseils syndicaux de copropriétés par les organisateurs du salon de la copropriété 2011, qui s'est tenu les 12 et 13 octobre (1). Seuls 47% des répondants s'estiment bien informés de manière générale et deux tiers ressentent un besoin d'être mieux informés, les matières du droit étant prépondérantes (66%), mais aussi les modalités de gestion des copropriétés (57%) et les questions techniques liées au bâtiment (46%). Pour cela, ils font plus confiance au conseil syndical qu'au syndic : 82% estiment que le premier devrait jouer un rôle plus actif dans l'information des copropriétaires...
Concernant les sources d'informations privilégiées, les membres et présidents de conseils syndicaux plébiscitent Internet (82%), mais aussi les revues spécialisées (60%) et... le Salon de la copropriété (59%).
La grande lacune d'information, notamment sur le fonctionnement d'une copropriété se situe avant l'achat : 59% des interrogés n'avaient eu d'information de personne, 15% d'un voisin copropriétaire, 14% du notaire, 10% du syndic, et 5% de l'agent immobilier, ce dernier chiffre étant probablement le plus dramatique, à rapprocher de la très grande méconnaissance de la copropriété chez les professionnels de la transaction.
Si les membres et présidents de conseils syndicaux interrogés estiment avoir été en fin de compte plutôt bien informés sur le règlement de copropriété, les diagnostics, et les frais et charges (courants) de la copropriété, ils sont une très forte majorité (entre deux tiers et trois quarts) à se dire avoir été mal informés sur le financement des travaux, la gouvernance (qui décide quoi?) et les rôles respectifs des différents acteurs : syndic, conseil syndical (74% !), etc.
Autre illustration de la distance entre copropriétaires engagés et leur syndic : 77% d'entre eux disent que la valorisation des parties communes est une priorité des conseils syndicaux et ils ne sont à l'inverse que 23% à penser qu'elle constitue aussi une priorité pour les syndics...
(1) enquête auto-administrée par Internet les 20 et 27 avril et 3 mai 2011 ; les résultats portent sur 801 réponses.
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universimmo.com
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