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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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15 millions de foyers pénalisés par le compteur électrique Linky ?
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26/9/2013
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C'est ce qui ressort d'une étude exclusive de l'UFC-Que Choisir, qui demande aux pouvoirs publics et la Commission de Régulation de l'Energie (CRE) de prendre des dispositions afin de limiter ce qu'elle appelle "le désastreux impact" de ce compteur sur les factures d'électricité des consommateurs. Rappelons que début juillet le Premier Ministre a acté le déploiement du compteur communicant "Linky", qui équipera à partir de 2016 l'ensemble des consommateurs français.
La raison de ce risque de pénalisation est la suivante : l'étude, basée sur des relevés effectués auprès d'un panel représentatif de consommateurs (1) révèle que 55% des ménages ne disposent pas d'une puissance d'abonnement cohérente avec leur consommation : 18% des clients, soit 5 millions de foyers, payent un abonnement trop élevé par rapport à leurs besoins réels, mais à l'inverse, 37% des clients, (plus de 10 millions de ménages) payent une puissance d'abonnement inférieure à la puissance réellement appelée. Cette situation est rendue possible grâce à une grande tolérance des anciens compteurs dans les dépassements de puissance. Or le compteur "Linky" n'aura pas cette tolérance !
En raison de sa forte sensibilité aux dépassements, l'arrivée de Linky va donct obliger les foyers "sous-abonnés", même si leur surconsommation est faible ou ponctuelle, à passer à une puissance d'abonnement supérieure. Au final, le seul changement d'abonnement entraînera pour ces consommateurs un surcoût annuel de 308 millions d'euros (2). A ce coût s'ajoute un coût unique de 366 millions que devront débourser ces ménages pour modifier leur abonnement, une opération facturée 36,21 euros TTC par ERDF ; de leur côté, les sur-abonnés, s'ils veulent bénéficier de la baisse de leur abonnement, et économiser 35 millions d'euros par an, devront s'acquitter de la somme de 179 millions d'euros au titre du changement de puissance, coût qu'ils mettront 5 ans à amortir.
Du coup, l'UFC-Que Choisir demande aux pouvoirs publics et à la CRE d'élaborer une nouvelle grille tarifaire, avec des niveaux de puissance d'abonnement plus précis, afin que les consommateurs puissent bénéficier d'un abonnement en parfaite adéquation avec leur consommation réelle, et d'imposer la gratuité de la prestation de changement de puissance deux ans après l'installation du compteur Linky, afin d'assurer un "réétalonnage" sans surcoût des abonnements...
(1) Etude basée sur les données techniques collectées sur les compteurs de 201 foyers, complétée par un questionnaire sur les habitudes de consommation électrique de ces ménages.
(2) Surcoût total (par an) que devront payer les consommateurs après l'installation de l'ensemble des compteurs Linky et la normalisation des abonnements. Ce calcul est basé sur les écarts tarifaires (2012/2013)
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Le message de Cécile Duflot aux organismes HLM
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26/9/2013
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Le gouvernement fait sa part, au mouvement HLM de faire la sienne pour atteindre l'objectif de construction de 150.000 logements sociaux par an : tel est en résumé le message que la ministre du logement, Cécile Duflot, a délivré dans son discours d'ouverture aux 760 organismes HLM réunis pour le 74ème congrès de l'Union sociale pour l'habitat, (USH), à Lille, le 24 septembre, sur le thème "Un congrès pour agir".
"Les annonces faites ne sont pas restées lettre mortes", a notamment rappelé la ministre qui en est à sa 3ème loi en un an : les aides à la pierre ont été augmentées, le plafond du Livret A a été relevé, et la dernière mobilisation "exceptionnelle" des partenaires sociaux d'Action Logement en faveur du logement social a été également actée. En outre, une enveloppe exceptionnelle de 120 millions sera servie par les fonds d'épargne en vue d'accorder des subventions unitaires complémentaires à tout logement PLUS (prêt locatif à usage social) ou PLAI (prêt locatif aidé d'intégration) agrée en 2013, qu'il soit construit en métropole ou en outre-mer. "C'est ainsi 1.600 euros supplémentaires en zone A, 1.300 euros en zone B1 et 1.100 euros en zone B2 et C, qui viendront s'ajouter aux subventions de l'Etat pour que le logement soit financé", a-t-elle précisé.
Elle a annoncé la mise en place, sous sa présidence, d'un "comité de pilotage national" chargé de suivre "la production et les rénovations de logements sociaux". Le Moniteur croit savoir qu'il est aussi envisagé des comités de suivi régionaux. verront aussi le jour, nous a précisé l'équipe du ministère.
Enfin, la ministre a rappelé que le Plan de rénovation énergétique de l'habitat, présenté les 19 et 20 septembre, devrait permettre d'engager le "chantier indispensable de la transition écologique", avec comme objectif 120.000 réhabilitations thermiques par an, grâce notamment à "un éco-PLS à 1 % ajusté à 0,5% jusqu'au 1er février 2014" et une TVA sur les travaux de rénovation à 5%...
A noter que dans la foulée du discours de Jean-Louis Dumont, président de l'USH, et de Cécile Duflot, un contrat de prêt d'un milliard d'euros pour 2013 a été signé entre Action logement et la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC), des fonds qui financeront le logement social. Ce prêt représente 6 à 7% des 16 milliards dépensés par les organismes HLM pour construire quelque 100.000 logements sociaux par an, nous a rappelé Jean-Louis Dumont. Il fait partie, en effet, d'une enveloppe de 3 milliards d'euros de prêts puisés sur les fonds d'épargne, dont le principe avait été acté en novembre 2012. Par ailleurs, un autre accord doit être signé, ce mercredi 25 septembre, au congrès, entre l'USH et Action Logement, visant à renforcer leur collaboration.
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Impôts locaux de l'immobilier résidentiel : le gouvernement amorce la révision des valeurs locatives
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24/9/2013
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Alors que la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est à présent sur les rails, le gouvernement, par la voix de Bernard Cazeneuve, ministre du budget, et Anne-Marie Escoffier, ministre déléguée à la décentralisation, lors d'une rencontre avec les associations d'élus et les responsables des commissions des finances du Parlement, amorce celle des biens résidentiels, qui détermine la taxe foncière et la taxe d'habitation payée par les ménages. C'est un vieux serpent de mer auquel un gouvernement devra tôt ou tard s'atteler.
Rappelons que les valeurs locatives cadastrales servant de base au calcul des impôts locaux sont déterminées en fonction de valeurs fixées en 1970 pour la taxe d'habitation et le foncier bâti ; si des actualisations sont intervenues en 1980 pour l'ensemble des propriétés, elles demeurent très insuffisantes et depuis, aucune nouvelle réactualisation n'a pu voir le jour !
Une loi du 30 juillet 1990 a bien posé le principe d'une révision générale des évaluations cadastrales, mais elle a renvoyé courageusement à une loi ultérieure le soin de déterminer la date d'incorporation des résultats dans les rôles de cette révision ainsi que, le cas échéant, les modalités selon lesquelles ses effets pour les contribuables seraient étalés dans le temps...
Même chose pour le gouvernement Fillon : une lettre de mission adressée le 30 juillet 2007 par le président de la République et le Premier ministre à Michèle Alliot-Marie, alors ministre de l'intérieur de l'outre-mer et des collectivités territoriales, plaidait pour une "actualisation des bases de la taxe d'habitation et des taxes foncières à chaque changement d'occupant ou de propriétaire"...
Déjà, des médias crient au loup, annonçant des hausses de 300 à 500% ! C'est de bonne guerre mais fondé sur aucun élément tangible : en principe la réforme doit être effectuée à pression fiscale constante, une partie des contribuables voyant leur imposition augmenter quand d'autres la verront diminuer, par correction d'inégalités qui n'ont aujourd'hui pas lieu d'être ; il est à prévoir qu'on entendra les uns et pas les autres...
L'enjeu est d'actualiser les bases d'imposition de 36 millions de logements et locaux d'habitation, devenues obsolètes, les bâtiments récents se retrouvant plus taxés que les immeubles anciens de plus grand standing, simplement parce qu'en 1970 les logements n'avaient pas été rénovés et ne possédaient pas les mêmes éléments de confort ! Des logements sociaux en banlieue parisienne se retrouvent ainsi avec des valeurs locatives supérieures à celle d'appartements de même surface dans le Marais à Paris...
"C'est une réforme extraordinairement difficile à conduire (...) mais absolument nécessaire. Plus le temps passe, plus il devient indispensable d'avoir le courage de s'y atteler", reconnaît Gilles Carrez, président de la commission des finances de l'Assemblée nationale, dans des propos rapportés par l'Expansion. "J'espère qu'on arrivera à la faire avec un minimum de consensus politique", ajoute-t-il.
La réforme - qui nécessite une large collecte de données -, ne se concrétisera pas avant 2018. L'Association des petites villes de France (APVF) a souhaité qu'elle ait lieu "dans des délais raisonnables" et soit "abordée dans le cadre de l'intercommunalité". La concertation avec les élus doit se poursuivre en octobre, avec l'objectif d'inscrire le lancement de la réforme dans le projet de loi de finances rectificative votée en décembre.
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Loi Duflot adoptée par les députés : il n'y a pas que ce qui a été médiatisé
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24/9/2013
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Les médias n'ont à ce stade rapporté du projet de loi "Duflot" pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), adopté le 17 septembre en 1ère lecture par l'Assemblée nationale, que ce qui concerne l'encadrement des loyers, la garantie universelle des loyers (GUL), l'encadrement des professions immobilières et de leurs honoraires, ou les nouvelles obligations pour les copropriétés (notamment l'obligation d'alimenter un fonds de prévoyance). Il y a pourtant bien d'autres mesures, à la fois utiles et très attendues, y compris par les professionnels. Notamment concernant le secteur social :
- la réforme la procédure de demande d'un logement social d'ici le 31 décembre 2016 en organisant un système national d'enregistrement dont le pilotage est assuré conjointement par l'Etat et l'Union sociale pour l'habitat (USH), et dont la gestion serait confiée à l'ANIL avec un financement apporté par l'Etat et la caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) ; la ministre s'est engagée à ce que cette gestion technique soit isolée des autres missions traditionnelles de l'ANIL ; également en prévoyant une information précise à l'attention des demandeurs (attestation automatique de dépôt, fourniture de la liste des bailleurs sur les communes demandées, caractéristiques de ce parc social et niveau de satisfaction des demandes, mise à disposition des demandeurs du bilan des attributions réalisées l'année précédente), et en obligeant les EPCI (établissements publics de coopération intercommunale) dotés d'un Plan local de l'habitat à élaborer un plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d'information des demandeurs ;
- expérimentation d'une mise en commun de l'information sur l'offre de logements disponibles tant dans le parc social que dans le parc privé de logements et de la mise en place d'un système de cotation de la demande liée à un mécanisme de qualification de l'offre de logements ;
- possibilité pour les bailleurs sociaux de réaliser des opérations de ventes d'immeubles à rénover, de revendre des logements dans le cadre de la garantie de rachat, ou de céder en VEFA (vente en état futur d'achèvement ;
- rattachement des offices publics d'HLM aux EPCI compétents en matière d'habitat dans les 4 ans qui suivent l'adhésion d'une commune à laquelle est rattaché un OPH à un tel EPCI ; prolongation pour 3 ans (2014-2016) du dispositif d'encadrement des loyers pratiqués dans les logements HLM ;
- exonération d'impôt sur les sociétés des nouvelles interventions des organismes d'hLM dans le domaine des copropriétés dégradées ;
- fixation à 10% au lieu de 35% de l'exigence de décote sur l'estimation des Domaines pour que les acquéreurs de logements en vente HLM puissent bénéficier du "PTZ+"
Pour mémoire, le projet de loi prévoit aussi de réformer la gouvernance d'Action Logement et un retour à la contractualisation entre l'Etat et Action Logement en matière de gestion de l'emploi des fonds issus de la PEEC (participation des employeurs à l'effort de construction). L'UESL, rebaptisée "union des entreprises et des salariés pour le logement", voit ses prérogatives de tête de réseau renforcées (vérification du respect des engagements de la convention quinquennale, garantie de l'équilibre entre les ressources et les emplois et liquidité du réseau, pénalités financières, participation directe dans certains organismes dans le respect d'un principe de subsidiarité, opérations de trésoreries entre CIL, AFL et APAGL).
Enfin, par un amendement présenté en séance, la ministre a introduit un article créant, à compter du 1er janvier 2015, une Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS) issue de la fusion de l'ANPEEC et de la MIILOS. Son financement sera basé pour partie sur une nouvelle cotisation des organismes d'HLM collectée par la CGLLS.
Concernant l'urbanisme, le projet de loi comporte plusieurs mesures visant à accroitre l'effort de construction de logements tout en freinant l'artificialisation des sols et en luttant contre l'étalement urbain. Parmi les principales dispositions adoptées,
- la réforme du plan local de l'urbanisme (PLU), le principal document à disposition des élus pour définir leur politique du logement, qui devra désormais être obligatoirement élaboré au niveau intercommunal et non plus au niveau communal ; cette mesure est nécessaire pour lutter contre le "malthusianisme foncier" de certains maires qui préfèrent ne pas autoriser des programmes de logements, de peur de se faire sanctionner aux prochaines élections par leurs administrés, car selon l'adage "un maire bâtisseur est un maire battu"...
- la création d'organismes fonciers solidaires dont l'objet est de mettre à disposition du foncier, bâti ou non, pour la production de logements abordables, en location ou en accession à la propriété, tout en préservant leur accessibilité économique sur le très long terme, au fil des locations ou des reventes.
A noter aussi une mesure introduite subrepticement par amendement et qui va faire couler beaucoup d'encre : l'obligation de passer par un acte authentique pour toute cession de parts de SCI ! Jusqu'à présent ces cessions peuvent être effectuées sous seing privé...
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Rénovation énergétique des logements : annonces anciennes et nouvelles
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20/9/2013
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La plus spectaculaire est celle de l'application d'une TVA à 5% à tous les travaux de rénovation énergétique à compter du 1er janvier 2014, et non pas seulement sur les travaux d'isolation comme on a pu - et notamment les professionnels du bâtiment qui ont commencé par exprimer leur déception avant de se déclarer pleinement satisfaits - le penser au vu des propos du président de la République au matin du 20 septembre en ouverture de la Conférence environnementale. Cette confirmation a été faite par Philippe Martin, ministre de l’écologie en début de soirée. C'est une réduction de 5 points par rapport au taux de 10% qui s'appliquera aux autres travaux d'entretien du bâtiment à compter de 2014.
La baisse de la TVA pour la rénovation, dont le coût est estimé à 750 millions d'euros, était réclamée par les professionnels du bâtiment, qui voient la récompense à leur lobbying. En mars, François Hollande avait annoncé que les travaux de rénovation dans le social auraient ce taux réduit, et c'est à partir de là que les professionnels ont réclamé son extension au logement privé...
Le président de la République a également rappelé la création de "2.000 emplois d'avenir", les "ambassadeurs de la rénovation énergétique, pour conseiller les ménages dans leurs démarches de rénovation thermique de leur logement. Il a aussi promis la création, "dès l'année prochaine", d'un "fonds national de garantie de la rénovation thermique", géré par la Caisse des Dépôts, la banque de l'Etat. Celui ci doit notamment permettre d'avancer des frais engagés par les ménages français choisissant de rénover leur logement.
La veille, en déplacement dans le Pas-de-Calais, le Premier ministre, accompagné de Cécile Duflot, ministre de l'égalité des territoires et du logement, et de Philippe Martin, ministre de l'écologie, a lancé la campagne "J'éco-rénove, J'économise" de l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie), qui marque le lancement opérationnel du plan de rénovation énergétique de l'habitat répondant à l'objectif présidentiel de rénover 500.000 logements par an d'ici à 2017 (contre 150000 en 2012 et probablement moins en 2013...) et ainsi de diminuer de 38% la consommation d'énergie dans le secteur du bâtiment à horizon 2020. Il a rappelé qu'en France, 45% de l'énergie est consommée par le secteur du bâtiment, qui émet environ 25% des gaz à effet de serre. La facture annuelle de chauffage représente environ 900 euros en moyenne par ménage (soit 9% de son budget). Entre une maison mal isolée et une maison très performante, la facture peut passer de plus de 2.500 à 250 euros par an, ce qui représente une économie de près de 200 euros par mois, indique le communiqué émis à l'occasion de ce déplacement...
La campagne a pour ambition d'inciter les Français à engager des travaux de rénovation énergétique dans leur habitat et de les aider dans leurs démarches. Pour cela, le gouvernement table sur deux principaux leviers :
- un véritable "service public de la rénovation énergétique" pour faciliter l'accès à l'information et offrir un accompagnement, via un numéro de téléphone unique national, un site Internet et plus de 450 "points rénovation info service" (PRIS) répartis sur l'ensemble du territoire : les espaces Info énergie (EIE) de l'ADEME, les agences locales de l'énergie (ALE) crées par les collectivités territoriales, les bureaux locaux de l'ANAH, les ADIL, etc. ;
- des aides aux particuliers pour financer la rénovation énergétique de leur logement : les aides existantes (éco-prêt à taux zéro ou Eco-PTZ, crédit d'impôt développement durable ou CIDD) vont être optimisées ; dès 2014 l'éco-prêt à taux zéro sera simplifié, la subvention spécifique pour les ménages modestes (46% des Français) est renforcée (le CIDD passe de 35 à 40% du montant des travaux) et deux primes de 1.350 et 3.000 euros ont été créées (deux tiers des Français y sont éligibles).
La première, dite "Prime rénovation énergétique", accordée aux propriétaires de logements occupés à titre de résidence principale, sous conditions de ressources, vient de faire l'objet d'un décret et peut d'ores et déjà être octroyée pour des travaux facturés après le 31 mai 2013 ; par dérogation, les propriétaires éligibles peuvent faire une demande de prime après réalisation des travaux jusqu'au 30 juin 2014. Pour sa distribution, le 19 août dernier, une convention entre l'Etat et l’Agence de services de paiement créait "un Fonds de soutien à la rénovation énergétique de l'habitat (FSREH), doté de 135 millions d'euros. Les demandes pour le versement de cette prime seront effectuées à l’aide de formulaires CERFA en partie renseignés par les professionnels réalisant les travaux et pourront être présentées jusqu’au 31 décembre 2015.
La seconde est la prime "FART" (fonds d’aide à la rénovation thermique) de 1.600 euros portée à 3.000 euros pour les ménages les plus modestes financée sur le programme "investissements d’avenir" (le "grand emprunt" Sarkozy). Ces aides abondées par les collectivités locales devraient permettre aux ménages aux revenus modestes de ne rien débourser.
La campagne web, TV et radio "J'éco-rénove, J'économise" fera la promotion d'un numéro Azur et du site Internet renovation-info-service.gouv.fr.
Cela suffira-t-il pour faire réellement décoller la rénovation énergétique en France ? Si 80% des ménages voudraient réduire la facture énergétique de leur logement qui ne cesse d'augmenter, seuls 12% d'entre eux ont fait des travaux en ce sens, selon une enquête de l'ADEME publiée le 19 septembre. Ce taux ne cesse même de reculer : il était de 13% en 2011, 14% en 2010 et 15% en 2009 ! Pourtant, leur facture s'est encore alourdie de 160 euros en 2012 à 1.403 euros par ménage. Les dépenses de gaz sont celles qui ont le plus augmenté (879 euros en 2012 contre 640 euros en 2007), relève l'Agence.
En grande majorité, note l'ADEME, les ménages reconnaissent que les travaux réalisés ont amélioré au final le confort de leur habitat (97%) et ont aidé à réduire les dépenses énergétiques (88%). L'obstacle est financier pour 77% des ménages interrogés. Pour ceux qui se sont lancés dans des travaux en 2012, le budget moyen a été de 4.359 euros par ménage. Ce budget est en baisse (4.517 en 2011). Autre obstacle : l'ignorance des aides : parmi celles disponibles, le crédit d'impôt est le plus souvent cité, mais sa notoriété est en baisse (73% des ménages le connaissent contre 86% en 2009). L'éco-prêt à taux zéro est aussi moins cité qu'auparavant : 37% des ménages disent le connaître contre 54% en 2010. Les banques, censées le distribuer, se sont en effet faites discrètes...
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Le projet de loi Duflot adopté par les députés en 1ère lecture avec peu de modifications
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18/9/2013
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Les députés ont adopté en vote solennel le 17 septembre, en 1ère lecture le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (projet de loi "ALUR"). Malgré des débats sérieux sur le fonds des mesures proposées, le texte adopté (1) est peu différent de celui issu des travaux des commissions, qui avaient quant à elles fortement enrichi le projet initial. En tous cas, les aspects qui avaient soulevé les critiques les plus virulentes de la part des milieux de défense des propriétaires et des professionnels, à savoir l'encadrement et la garantie universelle des loyers (GUL) ont été votés pratiquement tels quels. D'autres aspects qui déplaisent ont même été renforcés, comme l'encadrement des locations meublées, celles à titre de résidence principale qui entrent avec quelques aménagement dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 (alors qu'elles y échappaient jusqu'ici), mais aussi les locations meublées de courte durée à une clientèle de passage, qui ne peuvent plus être considérées comme de l'habitation : elles requièrent une autorisation de changement d'affectation, avec nécessité de "compensation" dans les communes de plus de 200.000 habitants et dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Par ailleurs, elles devront respecter la règlementation des meublés de tourisme, et dans les copropriétés être autorisées par l'assemblée des copropriétaires...
En réalité, le projet de loi balaie très large et réforme plusieurs pans de la législation régissant l'immobilier :
- la loi du 6 juillet 1989 qui régit la location de logements à titre d'habitation principale en codifiant le contenu des baux et des états des lieux, en exonérant les locataires d'honoraires de location - seuls restent à leurs charge la moitié au plus des honoraires d'état des lieux et de rédaction d'actes qui seront plafonnés par décret -, en réduisant dans les zones tendues à 1 mois la durée du préavis en cas de congé du locataire, en "pénalisant" la fraude au congé de la part des bailleurs, en accordant aux communes ou aux intercommunalités un droit de préemption en cas de "vente à la découpe", en aménageant la "colocation" dans un sens favorable aux colocataires, et en organisant une meilleure prévention des expulsions ;
- la loi "Hoguet", en organisant un encadrement strict des professionnels - avec la création d'un conseil national qui devra notamment définir une déontologie, et des commissions régionales de discipline dotées de pouvoirs de sanction des contrevenants pouvant aller jusqu'à l'interdiction d'exercer -, et en exigeant des dirigeants et des collaborateurs au contact de la clientèle des compétences initiales et une formation continue ;
- la législation relative à la copropriété, en mettant en place un registre d'immatriculation obligatoire des syndicats de copropriétaires, à alimenter chaque année de données financières de nature à permettre la détection de situations de fragilité voire de difficultés de fonctionnement et de déclencher des actions préventives, en organisant enfin une vraie information complète des candidats acquéreurs sur la copropriété, ses charges et ses problèmes internes éventuels, en réorganisant les niveaux de majorité pour le vote des travaux afin de faciliter la prise de décision, et en imposant la constitution de fonds de prévoyance alimentés chaque année au minimum à hauteur de 5% du budget prévisionnel.
A noter aussi un renforcement des procédures d'alerte et de redressement précoce des copropriétés en difficulté, ainsi que d'importantes mesures de nature à faciliter la requalification des copropriétés très dégradées.
Par ailleurs, le projet de loi renforce très nettement les moyens de lutte contre l'habitat indigne, et les "marchands de sommeil" ; contre ces derniers, les sanctions pénales sont renforcées et il est créé des dispositifs susceptibles de les empêcher d'acheter de nouveaux logements.
Enfin le projet de loi réforme la gouvernance du logement social, et notamment du secteur 1% logement, harmonise et centralise le traitement des demandes de logement, réforme le code de l'urbanisme pour permettre d'augmenter la densité des villes et lutter contre l'étalement urbain, crée un régime d'habitat participatif, etc.
(1) pour le détail du projet de loi et toutes ses implications pour l'immobilier : notre analyse
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Immobilier : la Caisse des Dépôts étudie un fonds d'investissement pour acheter des biens en viager
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17/9/2013
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L'information a été divulguée par la radio RTL et confirmée par l'AFP auprès d'une "source proche du dossier" : la Caisse des Dépôts (CDC) réfléchirait à la création d'un fonds pour acheter des logements en viager. L'objectif est d' "intermédier" ce type d'achats qui rencontre, lorsqu'il doit être effectué "en direct", des réticences chez les investisseurs. Ce fonds serait souscrit par des investisseurs institutionnels et serait pourvu d'un budget de 100 millions d'euros. Les héritiers conserveraient un droit de préemption pour racheter les biens. Selon la CDC, il pourrait être effectif en 2014.
Ce projet vise à redonner le pouvoir d'achat aux retraités modestes propriétaires d'un bien immobilier, rapporte RTL. Selon l'Insee, 72% des plus de 70 ans sont propriétaires de leur résidence principale. Les achats en viager ne représentent que 3.500 à 7.000 transactions chaque année en France, avec un plus grand nombre d'offreurs que d'acquéreurs. Les acquéreurs répugnent à s'engager dans une opération qui peut leur faire souhaiter le décès de leur vendeur, et qui peut s'avérer désastreuse s'il vit longtemps...
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Un outil pour le calcul des plus-values immobilières
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17/9/2013
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La nouvelle réforme de l'imposition des plus-values immobilières, applicable par anticipation depuis le 1er septembre a encore ajouté à la complexité pour les contribuables qui envisagent de vendre une résidence secondaire ou un bien locatif arrivant en fin de bail ou libéré de son locataire. Pour aider les propriétaires à calculer l'impact du nouveau dispositif, les notaires de Paris-Ile-de-France vont mettre en ligne courant octobre un calculateur dédié sur leur site Internet.
Après une période de stabilité, le régime d'imposition a été réformé - et fortement alourdi - sous l'ancienne majorité au 1er février 2012, puis par la nouvelle au 1er janvier 2013, avec la création d'une surtaxe sur les plus-values importantes. Cette surtaxe reste mais depuis le 1er septembre, les plus-values ne seront imposables, au taux de 19%, de manière dégressive, que sur 22 ans au lieu de 30 ; par contre, pour les prélèvements sociaux au taux de 15,5%, l'exonération restera acquise seulement au bout de 30 ans... Mais pour les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, les vendeurs bénéficieront d'un abattement exceptionnel de 25% sur la plus-value nette imposable, donc après abattements pour durée de détention !
Sûr qu'une calculette sur Internet ne sera pas inutile...
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La GUL (garantie universelle des loyers) votée en première lecture
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16/9/2013
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Après débat approfondi, l'article 8 du le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (projet de loi "ALUR"), a été adopté pratiquement sans changement par rapport à la version issue du travail en commission : le nouveau dispositif créé s'appliquera aux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2016 aux logements à usage exclusif d'habitation constituant la résidence principale du preneur, meublés ou non, à l'exclusion de ceux appartenant à des bailleurs sociaux ou aux sociétés d'économie mixte, ou aux sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts et consignations, aux collectivités publiques ; par contre les autres "institutionnels" sont concernés - entreprises d'assurance, aux établissements de crédit, filiales de ces organismes et personnes morales autres.
Le texte ne fait que fixer un cadre, laissant une très grande latitude ensuite au gouvernement pour fixer les modalités du dispositif. Les spéculations des médias, et des adversaires du principe de la garantie universelle - UNPI (Union nationale de la propriété immobilière - qui il y a encore deux ans réclamait un dispositif de ce genre et qui depuis a fait volte face...), lobby des assureurs, professionnels hostiles par idéologie, ne sont donc fondées que sur des confidences recueillies ici et là auprès des entourages de la ministre du logement, qui sont probablement autant de ballons d'essai...
Il est prévu qu'un décret précisera le montant minimal d'impayés ouvrant droit à la garantie, le montant maximal de la garantie accordée pour un même logement en fonction de la localisation du logement et de sa catégorie, et la durée des versements ; il définira également les modalités de recouvrement des impayés ainsi que les mesures d'accompagnement social en faveur des locataires dont les impayés de loyer sont couverts par la garantie. Pas question évidemment, comme le prétendent les adversaires du projet, que l'Etat paye à fonds perdus à la place de locataires s'estimant dispenser de régler loyers et charges...
Pour la gestion du dispositif, il est prévu la création sous la forme d'un établissement public administratif de l'Etat, au plus tard le 1er octobre 2014, d'une agence de la garantie universelle des loyers, chargée de préfigurer et mettre en place la garantie, puis de l'administrer directement, ou bien par l'intermédiaire d' "opérateurs", et dans ce cas d'en contrôler la mise en oeuvre. Rien pour le moment ne préfigure donc une taxe et une administration d'Etat, comme le décrit la caricature. L'option assurantielle reste donc ouverte, sous réserve que les assureurs, qui à quelques exceptions près, ont torpillé la GRL (garantie des risques locatifs lancée du temps de Jean-Louis Borloo lorsqu'il était en charge du logement, s'appuyant sur le mouvement du "1% Logement"), jouent le jeu. Si Galian (ex CGAIM), qui était déjà dans la GRL se porte visiblement volontaire, la FFSA (Fédération française des sociétés d'assurance) reste silencieuse et semble compter sur un échec de la ministre. Le pari peut s'avérer risqué...
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Les loyers stables, voire en recul en 2013...
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16/9/2013
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C'est ce qui ressort des chiffres à août 2013 de l'observatoire CLAMEUR (Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux), opéré par le professeur Michel Mouillart de l'université Paris X, et qui voit le nombre de ses contributeurs augmenter au point de prendre en compte à présent près d'un bail sur six signés en France. Les animateurs de l'observatoire, présidé actuellement par le président de Foncia, assisté des présidents de deux des trois grandes fédérations d'agents immobilier et administrateurs de biens, l'UNIS et le SNPI - la FNAIM a toujours refusé d'en faire partie - ambitionnent ouvertement d'en faire la référence en matière d'observation des loyers sur les marchés urbains de la métropole, selon un maillage de près de 3.000 marchés locaux, et de l'ouvrir courant 2014 au grand public, en concurrence frontale avec les observatoires que met en place le gouvernement pour la connaissance des marchés et l'encadrement des loyers !
Les loyers à fin août n'étaient en moyenne en augmentation que de 0,1% en rythme annuel, sur un marché dont la mobilité est presque à un plus bas historique : 26,3% alors qu'elle est de 30% dans les périodes de forte activité. Depuis 2011, l’offre locative privée nouvelle (présentée chaque année sur le marché) s’est contractée de 90.000 unités, alors que la construction locative privée (75.000 en 2011 et moins de 45.000 en 2013) a fortement diminué depuis deux ans. Le marché est visiblement bloqué, les délais de relocation s'allongent et la vacance augmente, mettant en évidence une réticence à bouger chez les locataires - une étude récente Ipsos/ORPI montre que 78% des locataires n'ont pas les moyens d'acheter leur logement et 45% disposent de moins de 1.000 euros d'apport personnel -, mais aussi une inadéquation croissante entre l'offre et la demande.
L'effort d'amélioration-entretien lors des relocations se maintient à niveau, au dessus de la moyenne décennale, ce qui contribue à soutenir les loyers qui autrement baisseraient. Sans travaux, le différentiel de loyers entre locataires entrant et sortant est en effet de -3,2% en moyenne (et même jusqu'à -9,5% à Bordeaux !), alors qu'il est de +8,6% avec de gros travaux (jusqu'à +23,2% à Paris !)...
Ce sont les petits logements qui tirent vers le bas (-0,5% pour les 2 pièces et moins), alors que les 4 et 5 pièces continuent à augmenter plus que de l'inflation (+1,3 et +1,7%). Les loyers baissent globalement dans 38,5% des villes de plus de 100.000 hab. (dont Bordeaux, Montpellier, Nice, Paris) et dans 30,8% ils augmentent moins vite que l'inflation (dont Angers, Grenoble, Marseille, Nantes, Saint Etienne, Strasbourg, Toulon, Toulouse)...
Reste à savoir l'effet qu'aura l'encadrement des loyers voté en 1ère lecture par les députés dans le projet de loi "Duflot" pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ("ALUR"). Les propriétaires et les professionnels dénoncent le risque - réel - que les logements de qualité, à loyer au m2 cher, sortent du marché locatif et soient mis en vente, ce qui au passage peut faire baisser un peu leur prix et les rendre plus accessibles aux accédants à la propriété... De bonne guerre, ils agitent aussi l'idée que l'encadrement, tel que prévu, puisse se traduire par une augmentation des loyers les plus bas, au détriment des locataires les plus modestes. Ce risque est en fait plus hypothétique, car il y a longtemps que les propriétaires ont la possibilité de réévaluer les loyers manifestement sous-évalués et que l'essentiel a été fait. Il est peu probable que la plus grande facilité qui leur sera offerte soit davantage mise à profit, alors que les biens meilleur marché se heurtent à la solvabilité réduite des locataires modestes, touchés de plein fouet par la hausse du chômage, l'augmentation de la précarité - près de 85% des embauches actuelles sont en CDD, un record jamais atteint ! - et la baisse du pouvoir d'achat...
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universimmo.com
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