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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Les notaires franciliens voient une véritable "fracture" se créer dans les prix de l'immobilier entre Paris et sa banlieue
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28/9/2004
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Avec un trimestre de retard comme d'habitude, les notaires confirment avec les chiffres complets des ventes enregistrées les tendances mises en avant "à chaud" par les grands réseaux - FNAIM, Century 21, etc. - pour le 2ème trimestre 2004 : les prix ont progressé de 13,1% sur un an à Paris intra muros pour atteindre 4.316 euros le mètre carré en moyenne, ce qui cache bien entendu de grandes disparités : le 6ème arrondissement reste le plus cher de la capitale avec un prix moyen de 6.745 euros le mètre carré, et le 19ème le meilleur marché avec "seulement" 3.045 euros le mètre carré...
Les 10ème et 11ème arrondissements, très prisés des "bobos", affichent sans surprise les plus fortes progressions sur cette période, avec respectivement +18,2% et 15,5% de hausse.
Dans les départements de la petite couronne (Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine), les communes "moins favorisées" et "plus accessibles" sont à leur tour investies de préférence aux villes "résidentielles et chères" ; des villes comme Aulnay-sous-Bois (Seine-Saint-Denis) frôlent la barre record des 50% d'augmentation (49,7%), talonnée par Montreuil qui gravite depuis le début de l'année autour de 30% de hausse !
Globalement, la Seine-Saint-Denis affiche la plus forte augmentation avec une progression de 16,9% par rapport au deuxième trimestre 2003, suivie des Hauts-de-Seine (+13,9%) et du Val-de-Marne (+13,8%).
Selon les notaires qui présentaient ces chiffres, l'évolution des prix de l'immobilier en Ile-de-France laisse apparaître une "véritable ligne de fracture" entre Paris, qui n'accueille plus ceux qui achètent pour la première fois, et la banlieue : les "primo-accédants" sont pratiquement "exclus" de la capitale ! Le déséquilibre entre l'offre et la demande a été de surcroît renforcé par "la pénurie de logements locatifs privés à des prix compatibles avec les revenus", qui est "venue grossir les bataillons de candidats à l'accession à la propriété".
Les notaires franciliens notent aussi la recrudescence des dons et autres donations, des cautionnements accordés par les parents ou encore des "acquisitions conjointes" entre parents et enfants, autrement dit "de nouvelles solidarités familiales", nécessaires pour pouvoir "encaisser" ces hausses de prix...
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Les "listes noires de locataires" sous surveillance
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27/9/2004
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Saisie d'une déclaration de traitement des impayés de locataires, accessible à tout propriétaire bailleur par internet, la CNIL (Commission nationale Informatique et libertés) s'inquiète d'un "risque important d'exclusion sociale et de marginalisation" des locataires "fichés" ; elle a par conséquent fixé les garanties minimales devant être respectées par les traitements relatifs au fichage des impayés locatifs, et en particulier les suivantes :
- les locataires doivent recevoir une information préalable et spécifique sur le fichage, dès la conclusion du bail par l'insertion d'une clause du bail ayant expressément prévu cette possibilité, désignant le responsable de la "liste noire", et la finalité du traitement, sans préjuger de la nécessité d'informer le locataire au moment du fichage et prévoir un délai de régularisation ;
- seuls les professionnels de l'immobilier doivent pouvoir alimenter et interroger la liste noire, la Commission estimant que la diffusion d’informations relatives à des impayés locatifs à des propriétaires immobiliers qui n’ont pas la qualité de professionnels n’est pas de nature à assurer le respect de la sectorisation qu’elle demande et empêcher le détournement de finalité, et risque de créer de véritables "mises au pilori électronique"...
- il est interdit de centraliser des informations relatives aux condamnations : la CNIL rappelle que l'article 30 de la loi du 6 janvier 1978 réserve sous peine de sanctions pénales, sauf dispositions législatives contraires, aux juridictions et autorités publiques agissant dans le cadre de leurs attributions légales ainsi que, sur avis conforme de la Commission, aux personnes morales gérant un service public la mise en œuvre du traitement automatisé des informations nominatives concernant les infractions, condamnations ou mesures de sûreté...
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Surendettement : pas de raz-de-marée pour la nouvelle procédure d'effacement des dettes
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27/9/2004
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Selon des informations publiés par La Tribune (1), les premiers chiffres de l'application de la procédure de faillite civile, entrée en vigueur fin février 2004, font apparaître un usage prudent de cette nouvelle faculté de rétablissement personnel issu de la loi "Borloo" (2).
Seulement 18 % à 20 % des dossiers déposés devant les commissions de surendettement de la Banque se voient orientés vers cette nouvelle forme de faillite civile, le reste étant principalement réglé suivant une procédure classique avec établissement d'un plan de rééchelonnement de la dette. Sur les 14.000 débiteurs à laquelle la procédure de faillite civile a été proposée, 9.000 l'ont accepté, et quelque 600 jugements auraient été rendus. Au final, après rejet des cas ne présentant pas la gravité requise, 450 cas ont donné lieu à ouverture de cette procédure.
(1) La Tribune, 21 septembre 2004
(2) loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine et décret n° 2004-180 du 24 février 2004
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Le projet de budget du logement pour 2005 reflète les nouvelles priorités
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24/9/2004
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Le budget du logement, initialement inscrit dans l'enveloppe globale du ministère de l'équipement et des transports, de l'Aménagement du territoire, et désormais intégré dans le budget du ministère de l'emploi et de la cohésion sociale, est présenté pour la première fois depuis 2002 en hausse à périmètre égal : 6,262 milliards d'euros contre 5,775 dans la loi de finances initiale pour 2004 ; la différence de 487 millions est presentée comme suit :
- +70 millions pour le renforcement des missions de l'ANAH, chargée de financer, en sus de son programme actuel, 200 000 logements "à loyers maîtrisés" entre 2005 et 2009, ce qui correspond, en moyenne, à un doublement du rythme annuel actuel, et contribuer, "avec les autres mesures destinées à consolider le statut des bailleurs privés", à la remise sur le marché de 100 000 logements vacants sur la même période...
- +80 millions pour le parc social : "rattrapage des retards de construction et résorption progressive de la dette HLM (lire la dette que l'Etat a accumulé à l'égard des HLM...) ;
- +333 millions pour les aides personnelles au logement avec l'annonce d'une revalorisation des barèmes.
Les crédits affectés au prêt à taux zéro en 2005 ne sont pas comptés dans ces chiffres (265 millions encore en 2005 pour les PTZ ancienne manière au lieu de 525, du fait de la transformation en crédit d'impôt).
Les aides personnelles au logement représentent 80% du budget du ministère (5,2 milliards sur 6,527 incluant le PTZ), ce qui au demeurant ne représente qu'une part des aides versées par les allocations familiales puisque le total a dépassé 13 milliards en 2002...
En 2004, les crédits affectés à l'urbanisme et au logement avaient affiché un recul de 8,8%, à 6,68 milliards d'euros.
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Projet de budget pour 2005 : remarquable stabilité fiscale...
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24/9/2004
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En dehors de la réforme du prêt à taux zéro (PTZ – voir notre brève), la seule mesure prévue pour l'immobilier dans le projet de loi de finances présenté mercredi 22 septembre au conseil des ministres concerne le crédit d’impôt pour dépenses d’équipements de l’habitation principale et s’appliquera dans le cadre de l’impôt sur les revenus de l’année 2005 (1) : le dispositif actuel qui devait s’appliquer jusqu’au 31 décembre 2005 est remplacé par deux crédits d’impôt :
- l’un en faveur du développement durable qui recentrera la liste des équipements éligibles sur les équipements les plus performants (exemple : chaudières à condensation et chaudières à basse température) et exclura les équipements de confort (saunas, hammams, inserts de cheminées) : les plafonds des dépenses prises en compte seraient relevés et les taux appliqués iraient de 15% pour les chaudières à basse température jusqu’à 40 % pour les équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable et les pompes à chaleur…
- l’autre en faveur de l’aide aux personnes : le taux du crédit d’impôt serait fixé à 25 % pour les dépenses d’installation et de remplacement d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées et handicapées et à 15 % pour certains ascenseurs.
Par ailleurs, le crédit d’impôt pour travaux de protection contre les risques technologiques dont la période d’application s’achève au 31 décembre 2010 resterait inchangé…
(1) Consulter le dossier de presse
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La Loi SRU réhabilitée
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22/9/2004
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Il y a deux ans, il n'était question que de revenir sur les mécanismes trop contraignants de la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains), qui impose aux communes urbaines un quota minimum de 20% de logements sociaux. Depuis le vent a tourné et le ministre de la Cohésion sociale, Jean-Louis Borloo, a indiqué mardi 21 septembre devant le congrès de l'USH (Union sociale pour l'habitat - ex Union des HLM) que le gouvernement allait "assumer" le suivi de la loi SRU.
"La loi SRU (...) était une bonne loi, nous allons assumer le suivi effectif de ces opérations, des communes qui sont volontaires et de celles qui ne les sont pas", a-t-il notamment déclaré, alors que la fondation Abbé Pierre s'apprêtait à demander lors du congrès des sanctions plus fortes pour les villes qui ne respectent pas cette obligation, estimant que certaines communes font preuve "d'inertie", ce qui entraîne de forte disparités géographiques.
A plusieurs reprises, le secrétaire d'Etat au logement, Marc-Philippe Daubresse, a déjà déclaré avoir l'intention de prendre des mesures "incitatives" et "coercitives" pour encourager les maires à respecter la loi (notre brève)...
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PTZ : marche arrière toute !
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22/9/2004
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Le gouvernement a fini par tenir compte de la levée de boucliers contre son projet de suppression du "prêt à taux zéro" (PTZ) et du scepticisme sur son remplacement par un crédit d'impôt en faveur des emprunteurs : finalement après des semaines de lancement de ballons d'essai par Bercy, semble-t-il contre l'avis du secrétaire d'Etat au logement, évoquant des modalités de plus en plus compliquées pour un résultat douteux, le PTZ est maintenu : simplement le crédit d'impôt envisagé sera non plus pour les emprunteurs mais pour les établissements prêteurs !
Il fallait y penser : car Bercy tenait au principe du crédit d'impôt ! En effet, un crédit d'impôt est une diminution de recettes pour l'Etat alors que le financement du PTZ était une dépense ; or le gouvernement s'est fixé un objectif en matière de progression des dépenses qu'il s'agit de tenir coûte que coûte... Des mauvaises langues étaient allées jusqu'à penser que l'Etat pensait mettre la main au passage sur la "cagnotte" de la Société de gestion du fonds de garantie de l'accession sociale (SFGAS) qui garantit ce prêt et dispose de provisions tentantes, puisque, comme le faisait remarquer Le monde cette semaine (1), "les gens modestes sont de fort bon payeurs et les sinistres que déclarent les banques auprès du SFGAS sont très rares"...
Du coup, le gouvernement est obligé de maintenir l'avantage qu'il offrait en contrepartie, bien accueilli par les professionnels de l'immobilier, à savoir l'élargissement du PTZ à l'ancien, du moins avec des conditions qui le rendent possible alors que les conditions précédentes étaient particulièrement restrictives ! Et le barème d'éligibilité en termes de revenus sera revu à la hausse. Le tout fera passer le coût du PTZ de 525 millions d'euros en 2004 à 1,4 milliards d'euros par an dans 5 ans.
Pour l'Etat, l'augmentation de la charge ne se fera cependant sentir qu'à compter de 2006 ou 2007, et ce système préserve l'avantage décisif du PTZ par rapport à un crédit d'impôt même d'impact financier équivalent : ce prêt pourra continuer à être considéré comme apport personnel par les banques, ce qui ne pouvait pas être le cas d'un crédit classique, fût-il assorti d'un avantage fiscal...
C'est précisément ce que Bercy a eu du mal à admettre !
(1) Le Monde du 17 septembre 2004 - voir notre revue de presse
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Scepticisme sur le volet logement du plan de cohésion sociale
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20/9/2004
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Trop beau pour être vrai ? Peut-être parce qu'il tranche avec l'inspiration libérale du reste des mesures annoncées dans le cadre de la préparation du budget 2005, le projet de loi "de programmation pour la cohésion sociale" (1) inspire la méfiance des commentateurs après celle exprimée par le Conseil économique et social (2) : certes il affiche des budgets importants - il est vrai seulement à partir de 2006 voire plus tard... - mais ces budgets dépendent de l'atteinte d'objectifs dont le réalisme n'est pas assuré. Déjà, les objectifs la loi "Borloo" (3) que l'actuel ministre de la cohésion sociale a fait voter quand il était ministre de la ville ont dû être révisés en baisse : des 40.000 démolitions-reconstructions de logements sociaux par an annoncées, auxquelles personne n'avait cru tant la conduite de ce type de projets est délicat et demande du temps, il n'en reste plus que 15.000 dans le nouveau plan... si 49 projets de rénovation urbaine, concernant quelque 70 quartiers, ont reçu à ce jour un avis favorable de l'ANRU (Agence nationale de rénovation urbaine, création de la loi) et devraient faire l'objet de "conventions", signées à l'automne, ils prévoient la démolition d'environ 24 000 logements et la reconstruction de 21 000 habitations, et prendront pour leur réalisation plusieurs années...
Le même scepticisme s'impose quant aux mesures de "mobilisation du parc privé". Certes il est prévu de donner des moyens à l'ANAH (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat) pour financer, en sus de son programme actuel, 200 000 logements "à loyers maîtrisés" entre 2005 et 2009, ce qui correspond, en moyenne, à un doublement du rythme annuel actuel, et contribuer, avec les autres mesures destinées à consolider le statut des bailleurs privés, à la remise sur le marché de 100 000 logements vacants sur la même période. La prime actuellement versée à certains propriétaires, sous conditions d’ancienneté de la vacance et de loyer, sera portée à 5 000 € en zone tendue et à 2 000 € sur le reste du territoire. Il est également prévu d’exonérer de CRL pendant trois ans les logements vacants depuis plus de douze mois conventionnés ainsi avec l'ANAH.
Par ailleurs, le projet de loi propose de favoriser le développement des logements loués à des associations d’insertion, y compris par le biais de SCPI, en relevant le taux de la déduction forfaitaire de 6 à 40 % applicable dans le cadre du dispositif d’amortissement fiscal d’aide à l’investissement locatif privé. Pour bénéficier de la hausse de la déduction forfaitaire cette location devra être effectuée aux conditions de loyers et de ressources du dispositif actuel en faveur des locations "très sociales" (régime "Lienemann" - voir nos indices et chiffres-clés).
Le problème est que ces objectifs (et donc les crédits qui seront réellement dépensés) dépendent du bon vouloir des bailleurs, et de leur propension à investir dans du locatif "social", aujourd'hui assez faible il faut le reconnaître au vu des plafonds de loyers et de ressources des candidats locataires pratiqués, et au vu aussi des incitations et l'attractivité du locatif "libre" (4)...
Notons toutefois que le gouvernement sera autorisé à prendre par ordonnance des mesures pour lutter plus énergiquement contre l'habitat "indigne" : notamment pour simplifier et harmoniser les divers régimes de police administrative, faciliter la réalisation des travaux ainsi que l’hébergement et le relogement des occupants et préciser en la matière les responsabilités respectives des autorités de l’Etat et des collectivités locales ou de leurs groupements, mieux préserver les droits des occupants et propriétaires de bonne foi (?), aménager et compléter le régime des sanctions pénales, et créer un dispositif de "séquestre immobilier spécial" permettant de récupérer tout ou partie de la créance due à la collectivité publique qui a assuré des travaux d’office ou supporté des dépenses d’hébergement ou de relogement des occupants incombant au propriétaire...
(1) Projet de loi de programmation pour la cohésion sociale
(2) voir le rapport du Conseil économique et social
(3) loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine
(4) notre article "Les bailleurs privés peuvent-ils faire de la location "sociale" ? "
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Décret ascenseurs : réactions des professionnels et des propriétaires
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20/9/2004
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Les premières réactions au décret "ascenseurs" (1) se sont fait entendre cette semaine.
La première est celle de la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens) représentant une grande partie des syndics de copropriétés et gestionnaires d'immeubles locatifs : elle craint que les dispositions "formulées de manière assez vague engendrent désormais pléthore de devis finalement très éloignés des nécessités réelles" ; par ailleurs, vu le montant de la facture pour chaque ascenseur, les administrateurs de biens vont devoir procéder à des appels d'offres ; or ils se demandent comment faire exécuter les travaux de mise en conformité par une entreprise autre que celle qui détient le contrat de maintenance ?
La CNAB regrette aussi que le texte désormais en vigueur ne définit pas le contenu du "contrat complet" et se borne à définir les tâches minimales que doit comporter le contrat d'entretien. Pourtant fait-elle remarquer, le contrat complet, qui comprenait un forfait en contrepartie duquel l'entreprise s'engageait à payer la quasi-intégralité des pièces défectueuses, représentait une sorte d'assurance tous risques garantissant le bon fonctionnement de l'appareil. Elle fera donc des propositions en ce sens à la Fédération des ascenseurs et autres partenaires.
En matière de récupération des charges, le texte n’apporte aucune précision alors que précédemment le contrat simple était récupérable à 100% et le contrat complet à 73%.
Pour conclure, la CNAB attend avec intérêt la publication des 4 arrêtés annoncés avant laquelle il ne sera pas réellement possible de signer les nouveaux contrats ou avenants ni commander les premiers travaux. Or, les délais sont courts, notamment pour les contrats d'entretien, dont la renégociation pour une partie d'entre eux doit avoir lieu avant le 30 septembre 2005...
La deuxième réaction est celle d' UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) : compte tenu du coût des travaux et des risques de débordements financiers, elle réclame "la création d'une instance de suivi déontologique composée de représentants des usagers, d'experts indépendants, d'ascensoristes et de représentants des services de l'Etat, chargées de suivre l'application effective de la réglementation".
(1) décret n° 2004-964 du 9 septembre 2004 relatif à la sécurité des ascenseurs et modifiant le code de la construction et de l'habitation - voir notre brève de la semaine dernière
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Sécurité des ascenseurs : l'urgence, doucement...
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11/9/2004
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Curieux décalage entre les arguments sécuritaires avancés encore aujourd'hui pour justifier la réglementation que le gouvernement a entrepris de mettre en oeuvre pour palier les risques d'accidents dans les ascenseurs, se référant à des accidents mortels répétés mettant en jeu des responsabilités pénales que l'on ne s'est visiblement pas acharné à poursuivre, et la lenteur de la machine réglementaire destinée à assurer la protection de l'usager !
Lancée en juillet 2002 par le tout nouveau ministre de l'équipement, entre autres, et du logement, après deux accidents mortels intervenus coup sur coup dans des immeubles sociaux à l'entretien manifestement déficients (notre article), elle a abouti laborieusement à une série de dispositions dans la loi "Urbanisme et habitat" en juillet 2003 (1), et ces dispositions viennent juste de recevoir leur décret d'application (2) ; et encore, en l'état elles restent inapplicables en attendant les (quatre ?) arrêtés techniques qui vont déterminer la nature exacte et l'ampleur financière des travaux que les propriétaires ou organismes gestionnaires d'immeubles devront faire réaliser, ces arrêtés étant toujours l'objet d'âpres marchandages avec les ascensoristes, grands bénéficiaires potentiels de l'opération avec des marchés de travaux en perspective d'un montant de 5 à 8 milliards d'euros !
Et alors même que la qualité de la maintenance assurée par ces mêmes ascensoristes n'a cessé d'être critiquée par les associations de locataires et de copropriétaires, et n'a pas non plus été clairement mise hors de cause dans les accidents rapportés par la presse...
Même impression de décalage entre l'objectif parfaitement louable de la sécurité de l'utilisateur et le calendrier d'entrée en vigueur des obligations de mise en sécurité : il s'échelonne de juillet 2008 à juillet 2018, et le contrôle technique obligatoire tous les 5 ans ne doit être effectué pour la première fois qu'au plus tard le 3 juillet 2009...
Il va falloir que les pouvoirs publics expliquent ce qu'ils vont faire pour éviter les morts d'enfants dans les HLM d'ici là, et si les mesures sont efficaces, toute cette machine est-elle vraiment nécessaire ?
Sur le fond des dispositions du décret qui ajoute un chapitre dans la partie réglementaire du Code de la construction et de l’habitation (articles R 125-1 à R 125-2-8), pas de grande surprise : les travaux de sécurisation visent les 17 risques sélectionnés début 2002 par un groupe de travail auprès de l'AFNOR, composé d'experts, de représentants des ascensoristes, des consommateurs et de bailleurs, chargé d'identifier les causes d'accidents et de proposer des solutions techniques chiffrées pour sécuriser les ascenseurs existants (notre article de 2002). Le décret regroupe les objectifs de sécurité en 9 chapitres :
« 1. La fermeture des portes palières ;
« 2. L'accès sans danger des personnes à la cabine ;
« 3. La protection des utilisateurs contre les chocs provoqués par la fermeture des portes ;
« 4. La prévention des risques de chute et d'écrasement de la cabine ;
« 5. La protection contre les dérèglements de la vitesse de la cabine ;
« 6. La mise à la disposition des utilisateurs de moyens d'alerte et de communication avec un service d'intervention ;
« 7. La protection des circuits électriques de l'installation ;
« 8. L'accès sans danger des personnels d'intervention aux locaux des machines, aux équipements associés et aux espaces parcourus par la cabine ;
« 9. L'impossibilité pour toute personne autre que les personnels d'intervention d'accéder aux locaux des machines, aux équipements associés et aux espaces parcourus par la cabine.
Les ascenseurs installés après le 27 août 2000 sont théoriquement conformes à un décret du 24 août 2000 (3) pris notamment pour l'application d'une directive européenne du 29 juin 1995 (4) ; pour les autres, le nouveau décret prévoit la mise en oeuvre de 17 dispositifs issus des 17 risques susmentionnés, 9 à mettre en oeuvre avant le 3 juillet 2008, 7 avant le 3 juillet 2013 (sauf un pour une catégorie d'ascenseurs, et le reste avant le 3 juillet 2018.
En cas de difficulté de mise en oeuvre, voire même d'impossibilité dans certains immeubles (monuments historiques par exemple), les propriétaires ou organismes gestionnaires pourront se faire autoriser par un bureau de contrôle après expertise technique éventuelle à mette en place des dispositifs compensatoires.
Le décret fixe enfin les modalités d'application des obligations d'entretien et de contrôle technique :
- il abroge l’arrêté du 11 mars 1977 sur les contrats d’entretien et fixe de nouvelles règles pour les contrats à compter du 30 septembre 2005 (au fur et à mesure pour contrats arrivant à échéance après cette date et au plus tard à cette date pour les contrats échus avant, avec possibilité de les proroger pour les négocier) ; il prévoit des clauses obligatoires (exemple : une clause de pénalité en cas de retard ou d’inexécution d'une prestation) et crée des obligations nouvelles pour l’ascensoriste (exemple : il doit faire un état des lieux au démarrage du contrat ; il doit assurer un dépannage 7 jours/7, 24 h sur 24 heures, etc.)...
- il précise les modalités du contrôle technique obligatoire tous les 5 ans et le premier contrôle technique doit être effectué au plus tard le 3 juillet 2009 pour les ascenseurs installés avant le 3 juillet 2003...
Enfin, le décret crée un droit d'information des résidants (par exemple celui de consulter le rapport du contrôle technique) et fixe des sanctions pénales pour les propriétaires ou gestionnaires qui ne respecteraient pas les obligations créées.
(1) loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003
(2) décret n° 2004-964 du 9 septembre 2004 relatif à la sécurité des ascenseurs et modifiant le code de la construction et de l'habitation
(3) décret n° 2000-810 du 24 août 2000 relatif à la mise sur le marché des ascenseurs
(4) directive 95/16/CE du Parlement européen et du Conseil du 29 juin 1995 concernant le rapprochement des législations des Etats membres relatives aux ascenseurs
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