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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Premier prêt à l'habitat compatible avec l'Islam octroyé en France
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2/11/2010
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Le premier prêt à l'habitat "charia compatible" a été octroyé en France à un "sportif de haut niveau" a annoncé l'Association d'innovation pour le développement économique et immobilier (AIDDIM). Son principe permet de ne pas avoir à reverser des intérêts, une pratique contraire à l'Islam.
Concrètement, le mécanisme adopté est celui d'un achat-revente - "Murabaha" - selon lequel la banque achète le bien immobilier et le revend ensuite au bénéficiaire, avec une marge. Cela permet à ce dernier de ne pas avoir à payer des intérêts. Une enquête réalisée par l'AIDDIM a chiffré à plus de 500.000, les personnes intéressées par des offres de financement conformes à leur religion, et à 7,2 milliards d'euros le marché des crédits résidentiels respectant les principes de la loi islamique.
Ce type d'opérations était freiné en France notamment par la double imposition du financeur sur les droits de mutation dans les contrats d'achats-ventes et la plus-value réalisée. Souhaitant permettre le développement des financements d'opérations immobilières en direction des publics souhaitant respecter les contraintes de l'Islam, le gouvernement a publié le 24 août quatre instructions fiscales (1) levant certains de ces verrous fiscaux : les opérations concernées sont celles du type "Suruk" (titres financiers hybrides dont la rémunération et le capital sont indexés sur la performance d'un ou plusieurs actifs sous-jacents détenus par l'émetteur), "Mourabaha" (achat-revente avec marge servant de financement), "Ijara" (contrat de location avec option d'achat) et "Istina" (vente d'un bien livré à échéance, proche de la VEFA).
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Achats immobiliers des non-résidents en France : effondrement en province et maintien en Ile-de-France
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2/11/2010
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C'est ce qui ressort de la 2ème édition de l'Observatoire du marché des biens immobiliers acquis en France par les non-résidents réalisé par BNP Paribas International Buyers : il met en évidence un effondrement des achats en province en 2009 (un peu moins de 20.000 ventes, en baisse de 40% par rapport à 2008) et leur maintien en Ile-de-France (un peu moins de 15.000 ventes, même nombre quasiment qu'en 2008).
Les acheteurs issus de L'Union européenne représentent 72% des transactions de la province. La part des Britanniques baisse de 5 points en faveur de la Belgique (+2), de l'Italie (+2), de l'Allemagne (+1) et du Portugal (+1). Ces 4 pays représentent 33% des transactions en 2009. Le neuf ne représente que 13% des achats, maisons et appartements étant à peu près à égalité. En Ile-de-France, ce sont les Portugais (20%) qui ont réalisé le plus grand nombre de transactions en 2009. Les Français (expatriés ou d'outre-mer) sont également fortement représentés (10%). L'Italie conforte sa place (+1) et les pays d'Afrique progressent ; l'Asie reste fortement représentée (14%). La part des résidences secondaires a sensiblement augmenté avec, de plus en plus, un objectif d'en faire sa résidence principale la retraite venue. Cette part a augmenté de 3 points en 2009 pour passer à 66% du total.
Entre 2009 et 2010, le choix de la France pour les non-résidents s'est imposé avec une augmentation de 7 points de base. 57% des acquéreurs non résidents considèrent que c'est le bon moment d'investir en France...
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Locataires en impayé : la Fondation Abbé Pierre dénonce la hausse continue des décisions d'expulsion
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29/10/2010
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L'arrivée de la trêve hivernale des expulsions (du 1er novembre au 15 mars) est l'occasion pour la fondation de faire le bilan des contentieux locatifs déposés au Tribunal pour impayés de loyers, et aussi de dénoncer un forcing des préfets dans l'exécution des expulsions avant la date fatidique. Les chiffres 2009 du ministère de la Justice mettent en évidence une hausse de 3,9% des nouvelles procédures par rapport à 2008, pour un total de 139.598 dossiers. Conséquence : les jugements d'expulsion subissent eux aussi une inflation, passant de 105.271 à 106.938 (+ 1,5%).
La Fondation Abbé Pierre relève pour s'en inquiéter que moins de 4 personnes sur 10 sont présentes ou représentées au Tribunal le jour du jugement. Elle dénonce aussi les retards de la politique de prévention à laquelle le gouvernement de dit attaché : les commissions de prévention qui devaient être installées au plus tard au 31 mars 2010 dans chaque département ne sont en fonctionnement que pour moins d'un tiers d'entre elles. Le comité de la charte de prévention des expulsions de Paris, par exemple, ne s'est pas réuni depuis plus de 2 ans malgré les relances des différents partenaires, indique la fondation...
Concernant les expulsions effectives, selon les chiffres du ministère de l'intérieur, une légère baisse se dessine dans les décisions d'octroi du concours de la force publique (-7%) ou leurs interventions (-6,5%). Ce qui ne plaira certainement pas aux milieux des propriétaires immobiliers. La fondation s'en félicite évidemment, indiquant que plateforme téléphonique de la Fondation Abbé Pierre (0810 001 505) enregistre plus de 2.500 appels annuels, montrant que les impayés sont pour les 2/3 liés à des problèmes d'emploi ou familiaux. Les témoignages recueillis reflètent la méconnaissance et l'incompréhension des ménages face à ces difficultés, des ménages qui n'ont - pour une majorité - pas même déposé de dossier "DALO" (droit au logement opposable) ni de demande de logement social.
Au total ce sont tout de même 50.000 familles qui se font expulser chaque année dont plus de 10.500 avec le concours de la force publique.
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Marché immobilier d'Ile-de-France : les niveaux d'avant-crise ont été atteints au 1er semestre 2010, et la hausse continue selon la FNAIM
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29/10/2010
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Nouvelle confirmation avec les chiffres mensuels des notaires franciliens issus des signatures de ventes intervenues de juin à août 2010, correspondant à des ventes conclues de février à mai : le nombre de ventes de logements anciens en Ile-de-France sur la période de juin à août 2010 s'élève à 46.100 unités, en hausse de 33% par rapport à la même période de 2009. Cette progression s'échelonne de 20% en Seine-Saint-Denis à 41% dans les Hauts-de-Seine. Sur l'ensemble de l'Ile-de-France, la hausse du nombre de ventes est de 30% pour les appartements et de 38% pour les maisons.
Le niveau d'activité de 2007 (47.000 ventes sur la région pendant la même période) est quasiment retrouvé. Dans les Hauts-de-Seine, il s'est vendu 7% de biens immobiliers de plus qu'en 2007, alors qu'à Paris et en Seine-Saint-Denis le nombre de ventes est resté encore inférieur respectivement de 6% et 8%.
Pour les appartements anciens, l'indice des prix d'août 2010 dépasse une fois encore les sommets historiques à Paris et en Petite Couronne - il atteint 209,8 et dépasse ainsi pour la première fois le pic atteint au mois de septembre 2008 (209,4) -, alors qu'en revanche, pour les maisons anciennes en Ile-de-France, le rattrapage ne s'est pas encore opéré et l'indice des prix demeure inférieur de 4,5% par rapport au point le plus haut d'août 2008 (193,7). A rappeler que le nombre de ventes et les indices de prix sont calculés sur 3 mois : "août" correspond donc à la période allant de juin à août en signatures, et par conséquent de février à mai en conclusion de transactions.
La poursuite de cette tendance est confirmée par la Chambre de Paris-Ile-de-France de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - regroupant 1.750 agences) : les mandats de vente rentrés dans les agences depuis juin montrent une nette poursuite de la hausse des prix à Paris et dans certaines zones tendues de la région. Mais par partout : en Grande couronne la remontée est moins nette après une stabilisation d'après-crise.
Mais cette flambée aurait ses limites : les prix devraient progresser faiblement en 2011, entre 0% et 5% par rapport à 2010, estime Gilles Ricour de Bourgies, président de la Chambre. "Il devrait y avoir une stabilisation globale des prix en Ile-de-France en 2011, notamment dans les beaux quartiers de la capitale, et la hausse devrait se limiter entre 0% et 5% par rapport à 2010", a t-il indiqué le 26 octobre dernier. Selon lui, "les seules exceptions, avec des hausses supérieures à 5%, devraient être les 18ème et 19ème arrondissements de Paris". Les prix en Ile-de-France au 3e trimestre 2010 sont revenus au niveau de septembre 2008, en ayant effacé la baisse de 10% enregistrée pendant la période de crise.
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750 millions pour 13 éco-cités
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27/10/2010
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Au lendemain de l'ouverture de la "Journée nationale Écocité", le secrétaire d'Etat au logement et à l'urbanisme, Benoist Apparu a présenté le 20 octobre en Conseil des ministres une communication relative aux treize projets Écocité sélectionnés dans le cadre du Plan ville durable. Les agglomérations lauréates devront remettre leurs projets opérationnels au plus tard le 15 mars 2011. Le Plan ville durable est destiné à promouvoir un urbanisme qui tient compte des enjeux environnementaux tout en étant compatible avec le dynamisme économique et social.
Les projets des villes durables sont financés par les crédits des investissements d'avenir (grand emprunt) à hauteur d'un milliard d'euros, dont 750 millions sont affectés aux 13 projets Écocité.
La réalisation des projets permettra de "disposer de véritables laboratoires et vitrines de la ville durable française : îlots urbains servant de test à l'adaptation au changement climatique, quartiers "zéro énergie" grâce à l'utilisation de sources d'énergie renouvelable (panneaux photovoltaïques…), développement de transports collectifs (TCSP) autour de véritables noeuds multimodaux, accompagnement du développement de la voiture électrique ou encore dispositifs d'assainissement ou de dépollution innovants", indique le communiqué du ministère.
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La France est-elle bien préparée face aux risques de séismes
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27/10/2010
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Deux décrets et un arrêté du 22 octobre 2010 révisent le zonage sismique et créent de nouvelles exigences au niveau des règles de construction en vue de renforcer la prévention du risque sismique en France. Elles mettent en application - comme toujours en France avec retard - les "Eurocodes" normes instaurées par la Commission européenne, ayant pour objectif d'harmoniser les règles techniques de conception et de calcul du bâti au sein de l‘Union européenne. Depuis le 1er mars 2010, les Eurocodes sont devenus le référentiel national pour la conception des ouvrages. L'Eurocode 8 traite du calcul des structures pour leur résistance aux séismes, et sera donc à appliquer pour tous les ouvrages neufs.
la précédente carte des aléas sismiques datait de 2005. Désormais, le territoire national est divisé en 5 zones dénommées respectivement : "zone de séismicité très faible", "faible", "modérée", "moyenne", et "forte".
Sans surprise, dans les DOM, les Antilles sont entièrement classées à sismicité "forte". En métropole pas de zones de sismicité "forte", mais sismicité "moyenne"dans certains secteurs des Alpes, des Pyrénées et du sud de l'Alsace ; le reste de l'Alsace, le Jura, le reste des Alpes, un bout de l'Auvergne et le nord des Pyrénées sont classés en sismicité "modérée.
De nouvelles zones de sismicité "modérée" apparaissent, telles que la Vendée, les Deux Sèvres, la région de Lyon, Nantes, Marseille, Lille, et Valencienne.
L'approche de la sécurité de l'ancien zonage était basé sur une conception déterministe de la sécurité, qui consiste à se baser sur les séismes majeurs historiques connus (par exemple, en région PACA, c'est le séisme de Lambescq qui a conduit au zonage de cette région). L'Eurocode, quant à lui, est basé sur une conception probabiliste de la sécurité qui intègre en plus la fréquence d'occurrence des seimes (est-ce une fois en 2000 ans ou tous les 300 ans ?, par exemple).
Les spectres ont également été modifiés, et les mauvais sols sont pénalisés par une majoration de l'accélération qui peut atteindre jusqu'à 80%. A contrario les bons sols subissent des accélérations plus faibles : cela résulte des retours d'expérience de nombreux séismes de ces 20 derniers années (Mexico, San Francisco, Los Angeles, Annecy...)
La nouvelle règlementation comporte aussi des exigences pour les travaux sur le bâti existant : ceux-ci ne doivent pas aggraver la vulnérabilité au séisme, a fortiori pour les travaux consistant à augmenter ou diminuer de plus de 30% la SHON initiale d'un plancher. Dans le cas de travaux sur éléments non structuraux du bâti ancien, des exigences sont prévues pour certains types de bâtiments dans les zones à sismicité modérée ou plus.
Les sénateurs Jean-Claude Etienne (UMP, Marne) et Roland Courteau (PS, Aude) ont organisé le 7 juillet 2010 une audition publique au Sénat ouverte à la presse sur le degré de préparation de la France face à un tremblement de terre, associé le cas échéant à un tsunami. Il en ressort qu'en France, le risque sismique est non négligeable en métropole en raison de la concentration de la population dans certaines zones sismiques. Ainsi, le séisme provençal de 1909 ferait aujourd'hui des centaines de victimes et des dommages économiques évalués à 700 millions d'euros.
Quant aux Antilles, le risque sismique y est important car s'y combinent une vulnérabilité des constructions élevée et un fort aléa. Un séisme similaire à celui qui a touché Fort de France en 1839 ferait plus de 30 000 victimes !
Tous les intervenants ont convenu que la France n'était pas préparée à un tremblement de terre. Malgré le programme interministériel de prévention du risque sismique lancé en 2005 et relayé dans les départements les plus concernés, les populations restent relativement indifférentes à ce risque tandis que la plupart des constructions restent vulnérables à cet aléa en raison du non respect des normes parasismiques et de l'impossibilité matérielle de l'Etat d'assurer un contrôle efficace de leur respect. Aux Antilles, un gros travail de diagnostic a été entrepris, mais la mise aux normes des bâtiments est lente et coûteuse. Ainsi, en ce qui concerne les écoles primaires publiques, 12 sont en train d'être renforcées ou reconstruites sur un total de 500 à traiter.
Grâce aux exercices pratiques réalisés chaque année et aux retours d'expérience à travers les missions d'aide aux pays sinistrés par un séisme, la sécurité civile est, selon les intervenants, relativement bien préparée à la gestion d'un tremblement de terre, même si certaines faiblesses persistent. Ainsi, la France manque de vecteurs de projection (avions, véhicules terrestres) pour acheminer les secours sur les lieux du sinistre. Par ailleurs, la gestion d'une crise peut être compliquée en cas d'intervention de plusieurs ministères dont les priorités peuvent s'avérer contradictoires ou dont les politiques de communication ne sont pas harmonisées.
L'examen des politiques de prévention et de gestion de crise a également montré la nécessité d'en améliorer la gouvernance, notamment à travers une coopération accrue d'une part avec les collectivités territoriales qui sont amenées à financer beaucoup d'actions sans que leur rôle soit reconnu à leur juste valeur et, d'autre part, avec les grandes associations habituées à intervenir auprès de la population dans des situations d'urgence et faisant preuve d'un grand professionnalisme.
Enfin, l'adoption de bons réflexes en cas de séisme et plus généralement de catastrophe naturelle permet d'un avis général de sauver des vies et de limiter les dégâts matériels. Le renforcement de l'auto-protection du citoyen en développant l'éducation et la formation de ce dernier à tous les âges de la vie est considéré comme indispensable...
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DPE : une version améliorée le 1er janvier sur toutes les annonces immobilières
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27/10/2010
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Lancement solennel le 27 octobre de l'affichage obligatoire du classement énergétique des biens immobiliers proposés à la vente ou à la location dans les annonces dans la presse papier, dans les vitrines des agents immobiliers et sur Internet, lors d'une conférence de presse en début de matinée du secrétaire d'Etat chargé du logement, Benoist Apparu, appuyé par son ministre de tutelle Jean-Louis Borloo.
A compter du 1er janvier 2011, comme l'a prévu la loi "Grenelle II" du 12 juillet 2010, les annonces dans la presse devront comporter la mention de la lettre A à G du classement du bien à vendre ou à louer au regard de sa consommation d'énergie, avec l'indication "classe énergie" ; à la même date, les annonces dans les vitrines des agences et les annonces sur Internet devront quant à elles faire figurer l'entière "étiquette énergétique", telle qu'établie par le diagnostic de performance énergétique (DPE), que les propriétaires vendeurs ou bailleurs devront désormais faire réaliser avant la mise en vente ou en location, alors que jusqu'à présent ils ne le faisaient au mieux qu'au stade de la promesse de vente ou pour la signature du bail.
Dans le même temps, le gouvernement prend aussi une série de mesures pour améliorer la précision et la fiabilité des DPE : affinage de l'analyse en doublant le nombre de paramètres pris en compte (ils passeront de 30 à 60), en interdisant sauf exception les "valeurs par défaut", en imposant de justifier les écarts entre les consommations théoriques résultant des modèles utilisés et les consommation réelles, et enfin en garantissant mieux les compétences des diagnostiqueurs et la qualité des diagnostics réalisés : pré-requis de formation initiale augmentés, meilleur encadrement de la certification et des contrôles post-certification, création de deux niveaux de certification suivant la complexité des bâtiments, etc.
La classe A correspond à une consommation énergétique totale pour le chauffage et l'éclairage inférieure à 50 kWh par m2 et par an (environ 250 euros par an de dépense), alors que la classe G correspond à une consommation supérieure à 450 kWh (environ 2.000 euros par an), la moyenne du parc français se situant entre 200 et 300 (classes D et E, mais avec une forte proportion de F et G...).
L'impact sur le pouvoir d'achat des acquéreurs ou des locataires est évidemment important et le gouvernement compte beaucoup sur cet affichage - qu'il qualifie de véritable "révolution" - pour inciter les propriétaires de logements "énergivores" à effectuer des travaux d'économies d'énergie, tablant sur le fait que les biens mal classés subiront une décote par rapport aux biens classés économes. Ceux-ci devraient être dans l'avenir de plus en plus nombreux, au fur et à mesure que les rénovations énergétiques se multiplieront dans l'ancien, et également par le fait que les nouveaux logements arrivant sur le marché par la construction neuve seront tous classés A : la nouvelle réglementation thermique résultant du "Grenelle", la RT 2012 est par coïncidence également publiée ce même 27 octobre, applicable au secteur tertiaire pour tous les permis de construire qui seront déposés à partir de dans un an (le 28 octobre 2011), et pour les logements pour les permis de construire qui seront déposés à partir du 1er janvier 2013. Sachant que les promoteurs ont pour la plupart, pour des raisons commerciales, déjà anticipé ces échéances et proposent déjà à la vente "sur plans" des bâtiments classés A ou très proches !
Il reste encore au gouvernement de publier un décret d'application, et le projet présenté il y a quelques jours aux professionnels prouve que le diable est dans les détails...
La question sera maintenant de savoir si les vendeurs ou bailleurs de biens immobiliers joueront le jeu et fourniront le DPE pour affichage dans les annonces. L'obligation n'est en effet accompagnée d'aucune sanction directe. Conscient de l'objection, le secrétaire d'Etat avance qu'une sanction existe dans le Code civil, dans les dispositions prévues pour le "dol" ou vice du consentement : l'acquéreur ou le locataire pourra selon Benoist Apparu et - foi d'avocat - Jean-Louis Borloo, faire annuler la vente ou le bail si l'annonce à laquelle ils a répondu et qui l'a fait acheter ou louer ne précisait pas le classement énergétique. L'argument ne tient pas une minute sur le plan juridique. Tout dépendra en réalité de la pression que mettront les supports de presse et portails d'annonces de particulier à particulier d'une part, et les agents immobiliers d'autre part sur les propriétaires pour qu'ils se conforment à leur obligation.
Laurent Vimont, président de Century 21 France s'engage pour les agences de son réseau a faire appliquer la consigne en tant que politique de la marque. Il est probable que les grandes fédérations d'agents immobilier, dont on attend à présent les réactions feront de même et s'engageront à faire appliquer l'obligation par leurs membres. On attend aussi de voir la politique de portails d'annonces tels que Pap.fr (groupe Particulier à particulier) ou Entreparticuliers.com : refuseront-ils les annonces sans DPE ?
Le marché entre particuliers pèse près de 40% du volume des transactions de vente comme de locations. On peut penser qu'il subira l'entraînement du marché des professionnels si ceux-ci appliquent l'obligation sans faille. On peut aussi penser que si l'affichage se généralise de manière visible, les annonces sans DPE paraîtront suspectes, les clients pensant que le vendeur ou le bailleur a quelque chose à cacher. D'autant qu'à contrario, les bons classements s'afficheront dans retenue ! Mais la partie n'est pas autant gagnée d'avance que semble le penser le gouvernement, notamment dans les zones "tendues" : si la présence du DPE lors des signatures des ventes ne pose pas de problème actuellement parce que les notaires l'exigent, la fourniture du DPE lors de la signature des baux d'habitation n'est pas, sans sanction directe, devenue une généralité...
A surveiller donc ! Interrogé sur ce que fera son ministère pour faire appliquer la mesure, Benoist Apparu n'a pas exclu de solliciter la DGCCRF (direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes)...
A surveiller aussi le prix des diagnostics : plutôt que 100 euros en moyenne comme l'avance le ministère, ils se situeraient autour de 150 à 200 euros et pourraient être renchéris par les contraintes supplémentaires imposées aux diagnostiqueurs. Sylvain Coopman, délégué général du la Chambre des diagnostiqueurs FNAIM minimise le risque, dans une profession où règne une vive concurrence ; il craint plutôt une montée de la pression des clients pour influer sur le résultat des diagnostics, à mesure que l'enjeu financier du classement augmente : celui-ci déterminera déjà à compter du 1er janvier prochain les conditions dont pourront bénéficier les acquéreurs au titre du nouveau prêt à taux zéro (PTZ), et il faut s'attendre à ce qu'il soit de moins en moins neutre sur la fixation du prix de vente ou du loyer...
En revanche si tout va bien, la généralisation de la réalisation de DPE à l'occasion des ventes et des locations permettra d'établir un état des lieux précieux de la performance énergétique du parc immobilier français. La loi Grenelle II a prévu que les DPE soient tous enregistrés dans une base de données nationale qui devrait être mise en place prochainement.
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La GRL pourrait devenir obligatoire...
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27/10/2010
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On réfléchit tout haut au secrétariat d'état chargé du logement : lancée solennellement en février 2010 pour faciliter l'accès des populations modestes ou précaires à la location, la GRL (garantie des risques locatifs) n'a pas rencontré le succès escompté : à peine 62.500 contrats ont été souscrits en septembre ; le secrétaire d'Etat au Logement, Benoist Apparu l'admet et cherche à en sauver le principe, qui avait été un thème de campagne fort de l'actuel président de la République, et sur lequel il s'est engagé à nombreuses reprises. Pire : les souscriptions se concentrent sur les locataires risqués, et il n'y a donc pas de bonne mutualisation des risques. La GRL n'a pas convaincu les bailleurs privés, ni la majorité des administrateurs de biens, souvent pour des raisons plus idéologiques que pratiques. C'est notamment le cas de l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier) qui voit dans le recours à la GRL une déresponsabilisation des locataires, alors qu'elle ne fait pas le même reproche à la garantie loyers impayés classique (GLI), qui fonctionne pourtant de la même manière... Beaucoup préfèrent donc conserver la GLI alors qu'en principe celle-ci est condamnée par l'interdiction introduite par la loi "Boutin" du 25 mars 2009 de cumuler assurance et caution personnelle. Dans les zones tendues où les propriétaires n'ont pas de mal à trouver des locataires, elle n'est pratiquement d'aucune utilité pour les bailleurs.
Les assureurs sont aussi restés attentistes et tous sauf trois ont conservé leur produit GLI, à la grande déception de ceux qui portent ce dispositif, à savoir Action Logement, autrement dit le mouvement du "1% logement".
L'idée d'origine, d'une assurance obligatoire couvrant tous les locataires, et donc à mutualisation du risque maximal refait surface, et il faut reconnaître que l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) n'a pas cessé de la réclamer, rejointe par la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) ; l'UNPI demande simplement que la prime soit partagée avec l'Etat et les locataires ; le partage avec l'Etat a déjà lieu, et celui avec les locataires est aussi purement idéologique puisque dans la pratique les propriétaires sont en mesure de répercuter le coût de la GRL dans le loyer...
Au niveau politique, rien n'est exclu si l'on en croit des confidences recueillies par Les Echos : "on pourrait imaginer une mission parlementaire de bilan de la GRL et de proposition, associant la majorité et l'opposition" aurait préconisé le député UMP Michel Piron, président du Conseil national de l'habitat (CNH), indiquant que "le système universel obligatoire mérite une étude sérieuse". Benoist Apparu, lui non plus, n'exclut rien, selon Les Echos. "J'ai réuni tous les acteurs de la GRL, il y a trois mois, et je dois les revoir d'ici la fin de l'année, j'attends leurs propositions. Je préférerais éviter un système coercitif et obtenir la mutualisation des risques par une augmentation des souscriptions à la GRL actuelle. Mais si cela ne fonctionne pas, il y aura deux options, la taxation de la GLI ou le caractère obligatoire de la GRL", aurait-il notamment déclaré.
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Projet de budget pour 2011 (suite) : alourdissement de la taxation des plus-values immobilières
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26/10/2010
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Dans le cadre de la réforme du financement de l'assurance vieillesse, les titulaires de hauts revenus et de certains revenus du capital vont être sollicités par la mise en place d'un prélèvement supplémentaire de 1% sur ces gains. Les vendeurs de bien immobiliers non exonérés feront partie de ces contributeurs : l'article 3 du projet de loi de finances pour 2011 porte de 16% à 17% le taux d'imposition des plus-values immobilières, pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2011.
Cela porterait donc le taux global de taxation des plus-values des particuliers à 29,10% (taux forfaitaire de 17% + prélèvements sociaux de 12,10%). Cette nouvelle contribution de 1% serait exclue du dispositif du bouclier fiscal.
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Le logement dans le rapport Attali
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26/10/2010
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Dans rapport définitif, remis au président de la République le 15 octobre, la Commission pour la libération de la croissance française, présidée par Jacques Attali, juge l'actuelle politique du logement inefficace, injuste et néfaste pour l'environnement malgré les 36 milliards d'euros d'aide publique globale au logement, soit près de 2% du PIB, l'une des plus coûteuses des pays membres de l'OCDE. Inefficace car "face à la hausse des prix immobiliers alimentée par la rareté du foncier en zones urbaines, la puissance publique solvabilise la demande les ménages accédants et celle des investisseurs (prêt locatif aidé d'intégration, prêt locatif à usage social, notamment). Cela accroît la demande de foncier constructible sans assurer parallèlement une hausse de l'offre, entraînant une hausse des prix. Les aides publiques sont donc en grande partie captées par les logeurs (bailleurs et vendeurs) et non pas les gens à loger". Injuste car "la part, parmi les propriétaires, des ménages accédants à la propriété a décliné (32% en 2008) en particulier pour les ménages dont les revenus sont inférieurs à deux SMIC (22%). La hausse des prix et des loyers a essentiellement frappé les jeunes et les ménages contraints de déménager pour des raisons professionnelles ou familiales. Elle a en revanche épargné les propriétaires et certains locataires peu mobiles, dont les augmentations de loyers sont contenues par les règles d'indexation des loyers. Cette inflation complique en outre l'équation budgétaire de la construction de logements sociaux et nuit à la mixité sociale, en confinant leur implantation dans des zones peu attractives où le coût du foncier est, de fait, plus faible". Enfin, néfaste pour l'environnement car "elle entretient la tendance à construire de plus en plus loin en périphérie des villes, favorisant un étalement urbain, générateur d'effets négatifs (besoins croissants en transport, coût de viabilisation et d'entretien des réseaux, distension du lien social…)".
Dans la stratégie à dix ans et en 27 nouvelles propositions, le rapport préconise (proposition 9) :
- de libérer et densifier le foncier dans les zones urbaines, au moyen d'une taxe annuelle sur les terrains constructibles non exploités, de la suppression de l'abattement progressif sur les plus-values foncières, et de la modification des limites à la densification de l'habitat ;
- d'unifier les aides à l'accession, favoriser la concentration des organismes HLM et l'émergence d'acteurs globaux, en généralisant, en la modulant, l'aide à l'accession à la propriété dans l'ancien comme dans le neuf, dans le secteur HLM comme dans le secteur libre - cette aide
serait modulée en fonction du revenu de l'accédant et de la tension sur le marché -, en créant un prêt à taux zéro rénové (c'est fait !), en fusionnant massivement les 800 organismes HLM, en structurant en groupes nationaux des entreprises sociales pour l'habitat, et en assurant l'émergence d'opérateurs globaux du logement ;
- lever les obstacles à la mobilité résidentielle par une "flexisécurité" immobilière : flexibilité par assouplissement des rapports des locataires avec les bailleurs, et assouplissement également des procédures d'expulsion pour impayés de loyers, amorcée par la loi "Boutin" du 25 mars 2009 ; en contrepartie, la sécurité serait assurée par le droit au logement opposable (DALO) et la garantie des risques locatifs (GRL) ; le rapport préconise la conception d'une nouvelle forme de contrat de location, plus souple, compensée par un traitement prioritaire, au
titre du DALO, des ménages insolvables de bonne foi.
La commission préconise également d'abaisser les plafonds de ressources HLM, et créer un produit locatif intermédiaire, toutes mesures qui raviront l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), qui ne cesse de les réclamer livre blanc après Livre blanc...
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universimmo.com
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