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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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France : la diagonale du vide s’aggrave
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27/12/2018
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La France (hors Mayotte) comptait 66.362.000 habitants au 1er janvier 2016, soit une croissance de 0,4% par an depuis 2011. C'est ce qui ressort de la dernière exploitation des données de recensement livrée par l'INSEE. Mais le dynamisme démographique s’est affaibli légèrement, entre 2011 et 2016, la population a progressé en moyenne de 286.000 personnes par an, alors qu’entre 2006 à 2011 la moyenne était de 349.000 soit +0,5%.
Cependant, seules trois régions arrivent à maintenir leur rythme de croissance : Auvergne-Rhône-Alpes, Hauts-de-France et Provence-Alpes-Côte d’Azur. Dans toutes les autres, il se détériore, notamment en Guadeloupe (–0,7 point), à La Réunion (–0,6 point) ainsi qu’en Martinique (–0,5 point).
Treize départements affichent une croissance annuelle moyenne supérieure ou égale à 1%. La Guyane est en tête de ce classement. Elle cumule excédents naturel et migratoire. Il en est de même dans 10 départements qui bénéficient tous de la proximité d’une grande métropole : Haute-Savoie, Gironde, Haute-Garonne, Hérault, Loire-Atlantique, Ain, Ille-et-Vilaine, Rhône, Essonne et Tarn-et-Garonne. En Seine-Saint-Denis, la hausse de population est uniquement due au solde naturel. À l’inverse, en Corse-du-Sud, c’est l’attractivité qui stimule la croissance.
A l'autre bout, 24 départements perdent de la population, se répartissant majoritairement le long d’une ligne allant des Ardennes au Lot, souvent qualifiée de "diagonale du vide". Au nord-est et au centre, ces départements souffrent d’un déficit migratoire qui tend à s’aggraver et qui est de moins en moins atténué par un excédent des naissances sur les décès. Au contraire, dans le Massif central (Allier, Lozère, Corrèze, Lot, Cantal, Creuse), les arrivées sont supérieures aux départs et c’est le déficit naturel très défavorable, héritage d’une structure par âge vieillissante, qui porte la baisse de la population.
Paris fait partie de ces départements qui perdent de la population. De 2011 à 2016, la ville perd en moyenne chaque année 0,5% de sa population (11.900 habitants par an) alors qu’elle en gagnait 0,6% par an (+13.700) entre 2006 et 2011. Elle subit une nette dégradation de son déficit migratoire apparent qui n’est plus compensé par l’excédent naturel.
Les pôles urbains dont la croissance dépasse 1% par an sont sans surprise : Montpellier (+1,7% par an), Bordeaux (+1,5%), Nantes (+1,4%), Toulouse (+1,4%), Rennes (+1,2%) et Lyon (+1,1%). Seuls les pôles urbains de Paris, Nice, Béthune, Valenciennes et Douai-Lens subissent une dégradation de leur dynamisme démographique.
Les petites et moyennes aires, campagnes isolées restent à l’écart de la croissance. Tous les territoires hors espace des grandes aires urbaines s’avèrent moins dynamiques qu’entre 2006 et 2011. De 2011 à 2016, leur population ne progresse plus alors qu’elle affichait annuellement une hausse de 0,2% entre 2006 et 2011. La croissance démographique diminue également dans les couronnes périurbaines de ces moyens et petits pôles ainsi que dans les communes multipolarisées : ces espaces faisaient partie des plus dynamiques entre 2006 et 2011 avec des croissances de 0,8 à 1,0% par an ; au mieux leur population progresse aujourd’hui de 0,2% par an.
Tout se passe comme si désormais les grandes métropoles dynamiques, universitaires et à fort développement des activités technologiques et de services innovants attiraient l'emploi et les populations - probablement les plus éduquées et adaptées au monde numérique de demain -, laissant derrière elles des pans entiers du pays produisant à faible valeur ajoutée, et qui ne justifient plus d'y investir ni dans les infrastructures ni dans services publics...
Source : Insee : Entre 2011 et 2016, les grandes aires urbaines portent la croissance démographique française
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Mobilisation des logements vacants : l'expérience de terrain des collectivités enfin prise en compte
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27/12/2018
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L’Anah (Agence nationale de l'habitat) et le Réseau national des Collectivités mobilisées contre le Logement vacant (RNCLV) ont présenté, le 21 décembre un guide dédié à la lutte contre les logements vacants (1). Son objectif est double : sensibiliser les collectivités locales à la complexité de ce phénomène et leur proposer une méthodologie pour y remédier efficacement.
Ce travail est le fruit d’une collaboration entre l’Eurométropole de Strasbourg, l’Anah et 26 communes qui ont souhaité partager leurs bonnes pratiques en matière de lutte contre les logements vacants. "C’est là toute l’originalité du guide. Il propose une méthode d’action élaborée à partir des actions menées sur le terrain par ces 26 collectivités", pointe Raphaël Briot, chargé de mission territoriale à l’Anah.
Rédigé par des collectivités pour des collectivités, ce document propose donc une méthode en quatre temps : diagnostic, analyse, mise en œuvre et évaluation des mesures. Sont également répertoriés, les dispositifs et outils mobilisables pour inciter les propriétaires bailleurs à remettre leur bien sur le marché. La seconde partie du guide, consacrée aux retours d’expériences, vient illustrer de manière concrète le schéma d’action. Chaque commune reprend les 4 étapes décrites plus haut et les applique aux mesures qu’elle a déployées sur son territoire.
"La lutte contre la vacance contribue à augmenter l’offre de logements privés à vocation sociale", souligne Raphaël Briot dans le communiqué de l'Anah. Un levier d’action d’autant plus important pour l'agence qu’il représente l’un des axes du plan Logement d’abord, qui prévoit une mobilisation accrue du parc privé à vocation sociale. L'Anah va promouvoir le guide auprès des collectivités, et le fera vivre afin qu’il devienne, à terme, un outil de référence dans la lutte contre le logement vacant.
(1) ANAH - 21 décembre 2018 : guide "Vacance des logements : stratégies et méthodes pour en sortir".
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Encadrement des loyers : Lille veut retenter sa chance mais n'est pas sûre de réussir...
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27/12/2018
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La maire de Lille, Martine Aubry, qui s'est vue annuler par la Cour administrative d'appel de Douai l'encadrement des loyers mis en place en 2017 dans le cadre du dispositif instauré par la loi ALUR, veut repartir à la charge cette fois en application de l'"expérimentation" permise par la loi "ELAN" du 23 novembre 2018. Elle a fait voter la mesure à son conseil municipal du 7 décembre dernier. Elle met en avant le dernier classement de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) publié en juin dernier, selon lequel Lille serait la sixième ville française où les loyers sont les plus chers (12 euros par m²), derrière Paris, Nice, Aix-Marseille, Bordeaux et Toulon.
Mais, qu'il y ait eu ou non malice, la formulation de la loi ELAN ne lui ouvre pas un boulevard. En effet, seule la ville de Paris peut seule demander l'encadrement. Pour Lille, la demande doit être formulée par l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat auquel elle appartient, à savoir la Communauté urbaine de Lille Métropole, qui compte 84 communes. Par ailleurs, elle doit concerner un périmètre du territoire de la collectivité demandeuse réunissant les conditions suivantes :
"1° Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
"2° Un niveau de loyer médian élevé ;
"3° Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;
"4° Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci.
Les deux dernières conditions risquent de lui être déniées, l'effort de construction étant intense sur le territoire...
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Le bâtiment encaisse le retournement du marché du logement par la bonne santé du tertiaire
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22/12/2018
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En apparence tout va bien pour l'industrie du bâtiment : l’année 2018 se clôture sur un bon niveau d’activité, en progression de 2,3% en volume, après 4,9% en 2017 et 2,0% en 2016. C'est ce qui ressort du bilan d'activité présenté lors de la conférence de presse donnée par la Fédération française du bâtiment (FFB) le 19 décembre. De plus, les carnets de commandes s’affichent à haut niveau en fin d’année, aux environs de 6 mois de production, tous métiers et toutes tailles d’entreprises confondus. L’emploi a suivi, avec une hausse de 2,6% en 2018, soit 30.000 postes créés, dont 24.000 salariés, très majoritairement recrutés en CDI. "Le score eut pu s’avérer bien meilleur, si les entreprises n’avaient pas buté sur la contrainte de fortes difficultés de recrutement, quasiment aussi prégnantes qu’en 2006-2007", indique le communiqué de presse, ajoutant que ces dernières ont entraîné un "déport d’une partie de l’activité sur le début 2019".
Mais tous les segments du marché du bâtiment ne sont pas à la fête. Le secteur bénéficie surtout de la vitalité du segment des bureaux (+11,9%) et des bâtiments administratifs (+9,1%). Ce dernier profite d’une vague d’investissement public à l’approche des élections municipales de 2020. Et même si les dernières enquêtes de l’Insee présagent un report des investissements l’année prochaine, marché non résidentiel devrait enregistrer une hausse d’activité de 3% en 2019, portée par les bureaux (+14%), suivis par les bâtiments administratifs (+5,9%). Seul bémol dans ce secteur : le ralentissement de la création de surfaces commerciales, le "retail" étant secoué par les bouleversements entraînés par l'essor de l'e-commerce...
Par contre, 2018 a été marquée par l’amorce d’un retournement sur le marché du logement, appelé à s'amplifier. "Comme nous l’avions craint et annoncé, la pénalisation tous azimuts de la pierre, faussement assimilée à une « rente », a cassé l’élan" déplore la FFB. La liste des atteintes est longue : baisse des APL locatives, mise en place de la "Réduction de loyer de solidarité" (RLS) dans le logement social qui a amputé les marges des bailleurs sociaux de 800 millions d'euros en 2018 et les amputera du double à partir de 2019, bailleurs pénalisés de surcroît par la hausse à 10% de la TVA applicable dans le locatif social, suppression de l’APL accession, suppression de l’éligibilité au "Pinel" en zones B2 et C, mise en place de l’IFI à la place de l'ISF, qui agit comme un repoussoir pour les investisseurs aisés, ou encore la non éligibilité des revenus fonciers au "prélèvement forfaitaire unique" (PFU), la "flat tax" de 30%. Sans oublier la sortie progressive des fenêtres et chaudières performantes au fioul du champ du CITE (crédit d'impôt transition énergétique)... Et encore, le PTZ a été sauvé, bien que raboté, en zones B2 et C !
Les mises en chantier de logements reculent donc de près de 6% en 2018, passant de 428.000 à 404.000 unités. Les permis et les ventes de logements ressortant en net retrait sur l’année, la baisse des mises en chantier accélérera en 2019, pour atteindre -7%. Le décompte des logements commencés s’établira alors un peu en deçà de 380.000 unités, prévoit la FFB. Compte tenu des délais de production, l’activité des entreprises de bâtiment en logement neuf s’est logiquement maintenue en hausse de 2,8% en 2018, mais connaîtra un repli progressif en 2019 pour ressortir à -4,5% sur l’ensemble de l’année. "Comme en 2012-2013, la reprise fléchira donc sous les coups de boutoir des économies budgétaires de court terme" se plaint la fédération.
Quant au segment de l’amélioration-entretien, il a souffert des hésitations du marché de la rénovation énergétique. Sur 2018, l’activité a connu une petite hausse de 0,8%. La réintégration du remplacement des fenêtres à simple vitrage dans le champ du CITE devrait permettre de conserver un peu d’allant au marché, qui devrait progresser de 0,5% en 2019.
Au total, l’année 2019 devrait s’affichera en léger retrait de 0,5%. Toutefois, ce mouvement en deux temps se traduira par un bilan encore légèrement positif de l’emploi, avec de l’ordre de 5.000 postes créés en moyenne annuelle. Le retournement de l'emploi est probablement pour après...
Un espoir cependant : que le gouvernement procède à la relance effective du PNRU (programme national de renouvellement urbain) en sécurisant le financement de l'ANRU (l'agence nationale du même nom), et en débloquant les fonds nécessaires au programme "Action Cœur de ville", accompagné depuis du nouveau dispoitif de défiscalisation "Denormandie ancien" pour l'immobilier vacant dégradé des centres-villes. Même à supposer que seuls 10% du parc vacant éligible en bénéficient, c’est un total d’environ 40.000 logements locatifs privés qui pourraient revenir sur le marché locatif, estime la FFB.
Dans ce contexte, les mesures structurelles des lois "ELAN" et "ESSOC" votées en 2018, notamment en matière de simplification et d’amélioration des règles d’urbanisme, devraient mettre de l'huile dans les rouages, espèrent les professionnels du bâtiment.
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L'Anah va expérimenter l'audit énergétique gratuit pour les propriétaires en précarité énergétique
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20/12/2018
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Dans le cadre du projet de loi de finances (PLF) 2019, les députés ont adopté un amendement, porté par le député LREM Matthieu Orphelin, proche de Nicolas Hulot, et une quarantaine de députés du groupe parlementaire, permettant à l'Agence nationale de l'habitat (Anah) d'expérimenter dès 2019 l'audit énergétique gratuit pour les propriétaires occupants modestes, en situation de précarité énergétique.
Il vise à intégrer, à titre expérimental dans cinq départements, dans les aides du programme "Habiter mieux" piloté par l'Anah, une couverture de 100% des coûts d'une visite par un opérateur de l'Agence et la réalisation d'un audit énergétique avec des recommandations de travaux.
Cette visite présente un coût moyen de 600 euros, que les ménages "doivent aujourd'hui avancer et qui ne leur sont remboursés a posteriori que s'ils engagent des travaux", rappellent les députés dans l'exposé des motifs. La gratuité va banéficier aux 30% des ménages les moins favorisés du programme "Habiter mieux", soit 15.000 ménages (sur 50.000 ménages par an concernés par le programme).
"Dans l'idéal, cet audit ne serait pas seulement énergétique mais un audit socio-technique complet, comprenant un audit de santé (sur la qualité de l'air intérieur notamment) et sur la sécurité électrique", ont ajouté les députés dans l'exposé des motifs.
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Encadrement des loyers : la mairie de Paris dans les starting-blocks
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11/12/2018
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La résolution de la demande d’application de l’encadrement des loyers sur le territoire parisien, présentée par Ian Brossat a été adoptée par le conseil de Paris ce matin. Selon l'adjoint à la maire de Paris en charge du Logement, l'annulation de l’encadrement des loyers version "ALUR" par le tribunal administratif de Paris le 28 novembre 2017 a eu comme conséquence directe "une hausse considérable des prix ces six derniers mois".
Pour étayer sa proposition de rétablissement de l'encadrement des loyers, version "ELAN", la mairie de Paris s’est appuyée sur une étude de l’association CLCV (Consommation, logement et cadre de vie) qui en juillet dernier constatait que sur 1.000 logements étudiés, le taux d’annonces de locations conformes à l'ancien encadrement supprimé était inférieur à la moitié avec seulement 48% respectant la loi. Ce chiffre était de 61% en 2017, soit une chute de 13 points. "En moyenne, lorsque le loyer excède le maximum autorisé, c’est environ de 128 euros par mois, soit 1.536 euros supplémentaires à l’année, que le bailleur appelle auprès de son locataire", précisait la CLCV.
La mairie de Paris précise également que "pendant la période où l'encadrement des loyers a été appliqué (de 2015 à 2017) il a rempli ses objectifs selon le bilan de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) avec la stabilisation des loyers parisiens après une hausse continue de 50% de 2005 à 2015".
Rappelons que la loi ELAN (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) publiée le 24 novembre dernier, réintroduit la possibilité, sur certains territoires de mettre en place un dispositif expérimental d’encadrement des loyers pour les cinq prochaines années. La mairie de Parie, considérant que cet outil favorise l’accès au logement de la classe moyenne et la mixité sociale, a fait voter lors de son conseil du 11 décembre, l'autorisation à demander à l’État la mise en place de ce dispositif expérimental comme la loi l'y autorise, pour la capitale.
Cependant, si la loi est bien votée, ses textes d’application ne sont encore parus et si la mairie est dans les starting-blocks, il lui faudra encore attendre que le préfet d'Ile-de-France prenne un arrêté établissant un prix plafond au mètre carré, pour relancer l'encadrement des loyers à Paris. En attendant, le 5 décembre dernier, 26 maires "communistes et républicains" d’Ile-de-France et trois de communes de Paca et Auvergne-Rhône-Alpes ont annoncé leur volonté d’appliquer l’encadrement des loyers : il s'agit en région parisienne d'Aubervilliers, Bagneux, Bonneuil-sur-Marne, Champigny-sur-Marne, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fontenay-sous-Bois, Gennevilliers, Gentilly, Ivry-sur-Seine, La Courneuve, La Verrière, Limay, Magnaville, Malakoff, Morgang-sur-Orge, Mitry-Mory, Montreuil, Pierrelay, Saint-Denis, Stains, Tremblay-en-France, Valenton, Villeneuve Saint-Georges, et Villetaneuse. En PACA : Martigues et Port-de-Bouc. Enfin en Auvergne-Rhône-Alpes: Echirolles.
A suivre …
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Cinq conditions à la mise en œuvre du Logement d’abord
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7/12/2018
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C’est le nom qu’a donné le Haut comité pour le logement des personnes défavorisées à son rapport publié le 29 novembre dernier. "Cinq conditions nécessaires à la mise en œuvre du Logement d’abord" : tout est dit dans ce titre. Le plan quinquennal pour "le logement d’abord et la lutte contre le sans-abrisme (2018-2022)" présenté le 11 septembre 2017 à Toulouse par le Président de la République ne pourra être mis en oeuvre, selon le Haut comité pour le logement qu’aux 5 conditions suivantes :
Il est impossible d’élaborer une politique pour les personnes sans-abri sans connaître précisément leur situation et leurs besoins : les outils de connaissance actuels doivent s’améliorer, notamment en intégrant l’ensemble des dimensions du mal-logement.
Le droit à l’hébergement est inconditionnel dans les textes, mais les juges ont une interprétation extrêmement restrictive de ce droit : il est essentiel de revenir à l’esprit du texte.
Le "choc de l’offre" prévu par la loi Elan ne peut être basé uniquement sur la déréglementation de la construction : un véritable effort pour la mise à disposition de logements abordables pour tous doit être réalisé, notamment à travers l’encadrement des loyers et la création d’une offre sociale dans le parc privé.
l’accompagnement social des personnes mal-logées et sans-abri doit servir au rétablissement de celles-ci, et ne plus constituer un préalable à l’entrée dans un logement.
Les acteurs associatifs de la lutte contre le mal-logement sont les principaux précurseurs du "Logement d’abord" aujourd’hui proposé par le gouvernement. Il est important de pérenniser leur action et de renforcer leur capacité d’initiative.
Pour le Haut comité pour le logement des personnes, si le plan du gouvernement répond aux constats d’un sans-abrisme persistant en France depuis 30 ans et d’une saturation toujours croissante des dispositifs d’hébergement d’urgence dans les territoires, la nouvelle stratégie qui a pour ambition de diminuer de manière significative le nombre de personnes sans domicile d’ici 2022, est contradictoire avec les nombreuses décisions politiques du gouvernement actuel qui vont aujourd’hui à l’encontre de ces conditions : la baisse des APL, la généralisation du financement de l’action des associations par appels à projet, l’exclusion des personnes sans-papiers de l’accès à l’hébergement, etc. Par ailleurs, les loi de finances pour 2018 et projet de loi de finances pour 2019 comportent des baisses substantielles des budgets de l’hébergement et du logement, ce qui met en péril la mise en place du plan quinquennal.
Selon Marie-Arlette Carlotti, Présidente du Haut comité, si la mise en œuvre du "Logement d’abord" peut permettre à terme de réduire les coûts du budget de l’hébergement, il est indispensable (pour cela) de commencer par investir pour créer un choc de l’offre de logements aux loyers abordables, et créer un véritable service public de l’accompagnement. Et pour que le "Logement d’abord" réussisse, toutes les politiques publiques doivent être orientées dans la même direction.
Marie-Arlette Carlotti déclare en outre : "il y a actuellement deux conceptions du Logement d’abord au sommet de l’Etat. L’une est portée par le président de la République : elle a été présentée à Toulouse en 2017 et est pilotée par la DIHAL (Délégation interministérielle à l’hébergement et à l’accès au logement) dans le cadre du plan quinquennal. Cette stratégie s’appuie sur les expériences étrangères mais aussi sur celles des nombreuses associations de notre territoire pour le respect du droit au logement. L’autre conception, portée par le ministère des finances, a pour seul objectif la réduction des coûts de l’hébergement, le plus rapidement possible, quels que soient les dégâts sociaux et humains engendrés. Elle ne permettra en aucun cas de réaliser l’objectif du droit à un logement autonome pour tous."
Le président de la République et le gouvernement, en pleine crise sociale et remise en cause des orientations économiques et fiscales du quinquénat, vont tôt ou tard devoir trancher, le "en même temps" dans ce domaine comme dans d'autres conduisant toujours à pencher du même côté, le moins-disant...
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Un état des lieux de l’habitat indigne en Ile-de-France
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5/12/2018
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L’institut d’aménagement et d’urbanisme (IAU) Ile-de-France a réalisé un état des lieux sur l’habitat indigne dans la région. Cette étude parue le 3 décembre a été menée par l’IAU et la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL), de septembre 2017 à octobre 2018, en association avec la Région Ile-de-France et l’agence régionale de santé (ARS).
Le rapport estime, selon l'estimation de l'Anah (Agence nationale de l'habitat) pour 2015, à 157.300 les logements privés potentiellement indignes dans la région. La première des difficultés soulignées, est le repérage de ces logements. Les logements indignes sont difficiles à répertorier du fait même des caractéristiques de cet habitat, souvent dissimulé par les propriétaires de ces biens, voire parfois par les locataires victimes de marchands de sommeil. Ils constituent un peu plus de 4% de l’ensemble des résidences principales privées sous diverses formes, parc ancien dégradé, copropriétés dégradées, occupation de locaux destinés à d’autres usages, impropres à l’habitation. L’IAU (Institut d’aménagement urbain) constate également que se développent désormais des phénomènes de fragilisation des copropriétés récentes ou de division des logements dans le tissu pavillonnaire de nombreuses communes. L’habitat précaire et l’affectation comme résidence principale de locaux impropres à l’habitation s’installent dans le paysage urbain (cabanons, caves ou greniers occupés comme logement principal, bidonvilles, campings occupés à l’année, etc.).
La diversification des formes de l’habitat indigne et leur diffusion dans des tissus nouveaux compliquent son repérage pourtant indispensable à son traitement. L’IAU déplore dans son rapport, que les repérages liés aux effets de la paupérisation du parc ancien dégradé ne soient pas suffisants et que l’indicateur du PPPI (parc privé potentiellement indigne) de l’Anah, soit de plus en plus décalé des enjeux, ne permettant pas d’approcher les nouvelles formes de dégradation du parc, notamment celles liées aux conditions d’occupation des logements plus qu’à la nature de leur bâti.
L’étude rappelle les principales évolutions réglementaires et législatives ayant conduit à la définition de la notion d’habitat indigne et les différentes politiques qui s’y rattachent. Elle reprend, dans son état des lieux, les stratégies mises en place et le rôle des différents services et agences. L’étude constate que malgré d’importants efforts entrepris par les pouvoirs publics pour améliorer la connaissance et la localisation des processus de dégradation de l’habitat, les difficultés méthodologiques d’identification, de qualification et de repérage de cet habitat restent récurrentes.
Source : IAU île-de-France: L’habitat indigne et dégradé en Île-de-France - Etat des lieux des enjeux et des politiques
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Le Sénat a voté le plafonnement de l’IFI
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3/12/2018
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En plein mouvement des gilets jaunes, les sénateurs de la majorité ont, au cours de l'examen en 1ère lecture du projet de loi de finances pour 2019, voté le 28 novembre plusieurs assouplissements sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Ils ne sont pas les seuls à avoir voulu toucher à cet impôt emblématique : les socialistes et les communistes ont quant à eux tenté de revenir sur cette mesures phare du quinquennat, à savoir la transformation de l’impôt de solidarité sur la fortune en impôt sur la fortune immobilière. En vain : la majorité de droite et du centre s’y est opposée et l’ISF n’a pas été rétabli.
Par contre, cette même majorité a voté plusieurs exonérations sur l'IFI. Notamment : une exonération de 90% de l’impôt pour les propriétaires qui utilisent leurs terres pendant 18 ans dans une activité agricole, le bénéfice pour les loueurs en meublé professionnels de l’exonération au titre des biens professionnels, ou une baisse de 75% pour les propriétaires qui loueront leurs biens à des familles modestes à des loyers modérés en dessous du prix du marché.
Mais le pompon revient à une modification du calcul du plafonnement de l'IFI : l'objectif de l'amendement est la prise en compte de l’érosion monétaire, sujet qui fait l’objet d’une question prioritaire de constitutionnalité récemment renvoyée par le Conseil d’État devant le Conseil constitutionnel. Il est mis en avant que ce dernier exige à juste titre, lors de l’imposition d’une plus-value, qu’il soit tenu compte de l’inflation par l’application d’un coefficient d’érosion monétaire ou d’un mécanisme équivalent, tel qu’un abattement pour durée de détention. En effet, indique l'exposé des motifs, les plus-values constituent souvent un "revenu exceptionnel" correspondant à un investissement de plusieurs années, dont la rentabilité réelle peut être fortement affectée par l’inflation".
Or, dans le cadre du calcul du plafonnement de l’IFI, qui s'effectue par rapport à des revenus (afin de ne pas dépasser une certaine proportion de ces derniers), "les plus-values ainsi que tous les revenus sont déterminés sans considération des exonérations, seuils, réductions et abattements, et sans pour autant que l’inflation puisse être prise en compte par l’application d’un coefficient d’érosion monétaire". Du coup, concluent les auteurs de l'amendement, "la constitutionnalité du mode de calcul du plafonnement peut ainsi être interrogée, dans la mesure où sa raison d’être consiste à appréhender de façon aussi fine que possible des capacités contributives réelles du contribuable au travers des revenus courants ou exceptionnels dont il dispose".
Logique imparable, de parlementaires soucieux de l'équité à l'égard de ceux qui ont le plus de patrimoine. Mais qui paraît politiquement hors sol à un moment où se révèle l'ampleur du rejet par une majorité de la population d'une politique fiscale qui a multiplié les cadeaux aux plus aisés (7 Français sur 10 soutiennent les gilets jaunes, qui réclament entre autres le rétablissement de l’ISF pour compenser la hausse des taxes sur le prix des carburants - sondage Harris interactive pour RTL et M6 publié ce lundi réalisée en ligne le 2 décembre 2018 après la fin de la réunion de crise tenue à l'Elysée). Force est de constater que les préoccupations de la majorité de la population ne sont pas les mêmes que ceux des sénateurs de la majorité de droite et du centre, censés représenter les territoires ! À noter toutefois, que le gouvernement a donné un avis défavorable à ces assouplissements.
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Bail mobilité pourrait rimer avec précarité
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29/11/2018
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La loi "ELAN" portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, publiée le 24 novembre 2018, a créé un nouveau bail dit "mobilité". L’idée est de lever une barrière à l’entrée qu'est le dépôt de garantie, pour répondre au besoin des personnes en mobilité ayant besoin d’un logement sur une courte durée. Pour sécuriser le propriétaire, il est éligible au dispositif de garantie locative Visale, qui couvre non seulement le risque d’impayé de loyer mais également la remise en état du bien, le cas échéant.
Ce nouveau bail mobilité ne peut être conclu que pour des locations meublées. Le logement doit être décent et comporter les éléments permettant de le qualifier de logement meublé au sens des articles 25-4 et 25-5 de la loi du 6 juillet 1989.
Conclu sans dépôt de garantie, il est réservé uniquement aux locataires justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle. Le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité doit figurer sur le bail, car à défaut de cette mention, le contrat sera considéré comme une location meublée classique.
Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d'un mois et une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible. La durée du contrat de location, peut être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois. Si, au terme du contrat, les parties concluent un nouveau bail portant sur le même logement meublé, ce nouveau bail est soumis aux dispositions d’une location meublée classique.
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d'un mois. Très important : ce nouveau bail ne peut comporter une clause de solidarité entre les colocataires ou leurs cautions, celle-ci étant dans ce cas réputée non écrite. Par ailleurs, la commission départementale de conciliation n’est pas compétente pour l’examen des litiges générés par ce type de bail.
Sur le papier ce bail permettra, sans doute, de rendre des logements plus accessibles aux locataires en mobilité, et l’économie du dépôt de garantie n’est pas à négliger notamment pour le public visé. Cependant, ce bail pourrait aussi permettre, de la part de bailleurs mal intentionnés, des dérives mal contenues, compte tenu de la précarité des locataires éligibles et des difficultés à faire valoir leurs droits en cas de litige. A contrario, les bailleurs de bonne foi risquent de manquer pour ce type de locations dans les zones tendues, car on ne voit pas trop l'attrait que cette formule peut avoir pour eux, le marché leur permettant de trouver des locataires "normaux" à profusion...
Voir notre fiche pratique : Logements meublés loués dans le cadre d'un bail mobilité
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