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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
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Baisse des APL : Gérald Darmanin suggère aux propriétaires de faire un effort sur le loyer
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23/8/2017
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Les propriétaires bailleurs, privés comme sociaux, ne doivent pas s'attendre à la complaisance du nouveau gouvernement : interrogé par le quotidien La Provence sur la baisse générale de 5 euros par mois des aides personnelles au logement (APL), appliquée à tous les bénéficiaires, Gérald Darmanin, ministre de l’action et des comptes publics, la justifie en expliquant que "les APL participent d’un système qui permet aux propriétaires d’augmenter les loyers".
Et d'ajouter qu'en attendant une réforme des APL qui sera présentée à l'automne, "chacun doit se demander ce qu’il peut faire pour le pays et en solidarité avec les plus fragiles". "Les propriétaires du parc privé mais aussi les bailleurs sociaux ne peuvent-ils pas faire un effort de baisse de loyer ? Dans le Nord, je connais beaucoup de propriétaires qui ont décidé de baisser de 5 euros le montant du loyer", suggère-t-il.
Le ministre a annoncé dans le même entretien que le gouvernement fera "de gros efforts en matière de politiques publiques du logement", et réaffirmé l’engagement, pour baisser les loyers, de créer un "choc d’offre ", en encourageant la construction par tous les moyens.
La baisse du coût du logement serait semble-t-il un objectif majeur du gouvernement, ne serait-ce que pour permettre une décrue des aides personnelles qui atteignent 18 milliards par an en 2017. Avec à la clé des rendements locatifs et des plus-values en baisse pour les propriétaires...
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Le fiasco du décret tertiaire : un révélateur d'une politique de réduction de la consommation énergétique sans boussole
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17/8/2017
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L'histoire commence en juillet 2010 avec la loi Grenelle 2. Dans l'enthousiasme du moment, elle instaure une obligation de rénovation thermique des bâtiments tertiaires - bâtiments publics, bureaux, centres commerciaux, entrepôts - à remplir dans un délai de 8 ans à compter du 1er janvier 2012. Un décret devait préciser les modalités des travaux et définir l'objectif de performance énergétique à atteindre. Ainsi est née la saga et ce qu'on peut appeler le fiasco du "décret tertiaire" : après moultes péripéties, le décret n'a finalement été publié qu'en mai 2017 pour être suspendu par le Conseil d'Etat 2 mois plus tard. Le texte fixait les objectifs de réduction de la consommation énergétique à atteindre d'ici 2020.
En cause le manque de continuité dans la politique gouvernementale. En 2012, l'administration envisage de publier ce fameux décret tertiaire pour mettre en application les obligations du Grenelle 2. Mais, les bâtiments publics sont soumis à l'obligation de rénovation du parc et budgétairement, le moment n'est pas propice. Après le changement de majorité, la gauche lance la transition énergétique. En 2015, c'est Ségolène Royal qui remet le décret tertiaire au goût du jour en introduisant dans la loi de transition énergétique un objectif de réduction des consommations énergétiques du parc tertiaire de 60% à horizon 2050. Un objectif intermédiaire doit être fixé toutes les décennies et publié au moins 5 ans avant son entrée en vigueur par décret. Le décret tertiaire est attendu plus que jamais puisqu'il doit donc fixer les objectifs à 2020 et sonner la mobilisation générale des acteurs de l'immobilier tertiaire.
Deux ans, plus tard, 5 jours avant la fin du mandat de François Hollande, le décret tertiaire voit enfin le jour, instaurant une obligation de réduction de 25% des consommations énergétiques à 2020. L'étendue de l'obligation doit encore être précisée par un arrêté. Le texte n'est toujours pas applicable à moins de 3 ans de sa date butoir et rencontre une véritable levée de boucliers de la part des associations professionnelles du commerce et l'hôtellerie.
PERIFEM, Le Conseil du Commerce de France, l'Union des métiers et des industries de l'hôtellerie déposent un recours auprès du conseil d'Etat contre une obligation qui, selon eux, impose des objectifs impossibles à remplir sans grever fortement la rentabilité économique de leur activité. Après une première suspension partielle prononcée le 29 juin par le Conseil d'État, la suspension totale du décret tertiaire est prononcée le 11 juillet, 2 mois après sa parution. Selon le Conseil d'État, le décret ne peut imposer une obligation de réduction des consommations énergétiques des bâtiments d'ici 2020, puisque la loi accorde un délai de cinq ans entre la publication du décret d'application et son entrée en vigueur. Délai non respecté ici ! Le juge a par ailleurs estimé que les professionnels concernés par le décret manquaient d'informations pour engager des travaux faute de publication de l'arrêté.
Le décret tertiaire est donc suspendu jusqu'à ce que Conseil d'État statue définitivement sur sa légalité. Cette procédure durant en moyenne une année, elle sonne inexorablement le glas du décret puisque même s'il était jugé légal, les délais d'applicabilité seraient impossibles à respecter.
La balle est dans le camp de Nicolas Hulot, nouveau titulaire de l'écologie et de la transition énergétique. Il est urgent de mettre de la cohérence et du pragmatisme dans la politique de transition énergétique, mais aussi de la volonté politique, car il y aura toujours des acteurs pour mettre en avant l'impact négatif sur les conditions économiques de leur activité et crier au loup sur l'emploi...
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Le poids économique de la rénovation de logements
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16/8/2017
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Selon l'Observatoire du Club de l'amélioration de l'habitat (CAH), qui a travaillé sur des données communiquées par le CGEDD (Conseil général de l'environnement et du développement durable - nouvelle appellation), le marché de la rénovation de logements représente en France 75 milliards d'euros par an. L'étude, qui s'intitule "La quantification du marché de la rénovation des logements", a pour objectif de "disposer d'informations et de réflexions de nature stratégique pour suivre la structure du marché de la rénovation de l'habitat, en comprendre les tendances".
On apprend ainsi que 81% des commanditaires de travaux de rénovation sont des particuliers propriétaires ou locataires. Il génèrent 61 milliards d'euros de commandes. Les bailleurs sociaux représentent 16% du total (12 milliards). Les maisons individuelles et logements collectifs partagent le marché de façon presque égale : 37 et 38 milliards, respectivement).
Par ailleurs, les travaux réalisés par les propriétaires et locataires eux-mêmes (l'auto-réhabilitation) représente 19% des dépenses totales des ménages, soit 12 milliards d'euros. Enfin, les interventions après travaux (exploitation/SAV) représentent 20% du budget investi dans la rénovation, soit 15 milliards d'euros. "Cette activité devient importante, du fait notamment des objectifs en terme d'efficacité énergétique", explique un expert de la Fédération française du bâtiment (FFB) à notre confrère Batiactu. Il s'agit en effet d'effectuer un pilotage fin des installations.
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Comment un bailleur social a réussi à améliorer la sécurité dans ses immeubles
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14/8/2017
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Graffitis, déchets, dégradations des parties communes, interphones dégradés, serrures cassées, bris de vitre: le vandalisme coûte chaque année près d'1 million d'euros à Vilogia, important bailleur social notamment dans la région du Nord. Pour lutter contre ces petites dégradations mais également contre les incivilités commises sur son patrimoine, Vilogia a confié il y a quatre ans à un ancien haut fonctionnaire dans la Police la mission d'élaborer une nouvelle stratégie de sécurité. Faisant le point aujourd'hui des résultats obtenus, Vilogia dresse un bilan positif.
"Le bailleur social est considéré par la Police nationale, les communes, les services judiciaires, et la préfecture comme un partenaire à part entière. Il est donc associé à toutes les structures d'échanges et partenariales mises en place », se félicite Jean-Claude Menault, le "Monsieur sécurité de Vilogia". Parmi elles, une "cellule de veille", pilotée par le maire, qui associe l'ensemble des partenaires cités. Car le bailleur est confronté à des problématiques de sécurité qui relèvent bien souvent de l'ordre public. C'est le cas de la délinquance.
Un des axes principaux de la stratégie mise en oeuvre est le dispositif de "veille résidentielle". Il a été mis en place il y a 4 ans dans la métropole lilloise et a été renouvelé récemment, dans le cadre d'un accord collectif conclu avec les associations représentatives des locataires. Chaque nuit, entre 18h et 6 heures du matin, trois équipages patrouillent sur l'ensemble du patrimoine locatif. "Nous sommes en mesure de répondre immédiatement aux demandes des locataires qui appellent notre plateforme téléphonique notamment pour des troubles de la tranquillité", explique Jean-Claude Menault. Chaque mois, les trois équipages réalisent environ 1.000 rondes et 300 interventions sur la base des feuilles de route hebdomadaires établies par un "observatoire des troubles à la tranquillité" (atteintes aux personnes, atteintes aux biens, trafics de stupéfiants), outil de suivi des incivilités alimenté par les agents de proximité, les chargés de clientèle Vilogia, les gardiens et les entreprises prestataires de nettoyage.
Dissuasif et réactif, le dispositif de veille résidentiel a prouvé son efficacité. Le nombre de sollicitations a été multiplié par trois depuis son lancement, indiquant que les locataires se sont appropriés l'outil. Le taux de résolution des incidents dépasse les 95%. Surtout, le nombre de dégradations est en baisse de 30%. Enfin, il est très apprécié des services de police et des élus locaux qui n'hésitent pas à le solliciter.
Le deuxième axe est un dispositif de médiation : un médiateur Vilogia est chargé de régler les litiges entre les locataires, qui peuvent perturber une cage d'escalier voire un immeuble entier. "Plutôt que de faire intervenir systématiquement la police ou le dispositif de nuit pour faire évacuer par exemple un hall d'immeuble, nous préférons convoquer les familles impliquées. Nous les mettons en demeure de faire cesser le trouble sous peine de résilier le bail". Et ça fonctionne plutôt bien, selon Jean-Claude Menault.
A la question de savoir si ces dispositifs seront déployés dans d'autres régions, Jean-Claude Menault est prudent : "ce dispositif n'a d'intérêt que s'il est mis en place sur un patrimoine dense et sur un territoire bien circonscrit. Cela nous semble plus difficile à le mettre en œuvre ailleurs sauf à le faire en inter-bailleurs, comme c'est envisagé en Seine-Saint-Denis (93), où nous sommes très présents", explique-t-il. Néanmoins, il y a 1 an, Vilogia a signé une convention de sécurité avec la Ville de Bègles, la direction de la sécurité publique de Gironde et la préfecture de la Gironde, portant sur les obligations de chacun sur le patrimoine locatif et la mise en place d'une cellule de veille mensuelle pour traiter les problématiques d'incivilités...
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L'invraisemblable business derrière Airbnb
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7/8/2017
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Les loueurs Airbnb sont loin de n'être que des occasionnels : par sa notoriété et sa facilité d'utilisation, la plateforme qui ne s'acquitte de presque aucun impôt en France a généré un écosystème pesant plus d'un milliard de chiffre d'affaires par an, perçu par les loueurs, et une myriade de prestataires et de petites mains assurant le réceptif des locataires, la conciergerie, la blanchisserie, etc. C'est ce qui ressort d'une enquête approfondie menée par le quotidien Le Monde, en collaboration avec les rédactions allemande de la Süddeutsche Zeitung, belge de De Tijd, néerlandaise de Trouw.nl et le journaliste d’investigation suisse François Pilet, enquête qui a notamment mis en évidence ceux parmi les clients d'Airbnb, toujours plus nombreux, qui font de la location de court terme leur activité à l’année.
"Arrivée discrètement au début de 2011 à Paris, la plate-forme de locations saisonnières est devenue, six ans plus tard, incontournable de l’offre touristique française", relève à juste titre Le Monde. Devant le refus de ses opérateurs de donner son chiffre d’affaires ni la part de revenu généré par les hébergeurs louant à l’année, le quotidien a étudié plus de 144.300 annonces réparties dans vingt villes françaises, soit 36% du total des annonces françaises sur Airbnb. Parmi ces offres, une sur cinq est aujourd’hui émise par un multipropriétaire, parmi lesquels on trouve un certain nombre de professionnels. On est donc loin de l’image d'Epinal d'une plateforme d'économie collaborative, dédiée aux propriétaires s’absentant de leur logement le temps des vacances ou d'un séjour à l'étranger...
Qu’ils soient professionnels ou non, certains hébergeurs ont fait d’Airbnb leur principale source de revenus. Une partie d’entre eux ne met à la location qu’un seul appartement – souvent un studio – tout au long de l’année. D’autres deviennent de véritables agences, gérant parfois plus de 120 logements, constate Le Monde !
Une activité évidemment pas toujours légale, la location d’un logement plus de cent vingt jours par an étant réglementée, particulièrement dans les grandes villes.
Mais ils ne sont pas les seuls à profiter de la manne : concierges, blanchisseurs, dépanneurs, tout un petit monde se nourrit des miettes de ce qui est devenu un business à l'égal de l'hôtellerie classique, qui n'en peut mais. Cette activité a aussi ses intermédiaires, comme comme l'agence Bnbsitter. Service client oblige !
Le volet européen de l'enquête révèle partout ailleurs une situation similaire : les hébergeurs louant leur logement plus de soixante jours par an représentent 42% des annonces aux Pays-Bas, 40,1% en Belgique, 35,2% en Allemagne, 33,2% en France, 32,8% en Suisse et dans le monde entier. Les multipropriétaires ne sont pas en reste : en France, comme dans les dix plus grandes villes allemandes, près d’un hôte sur cinq (18%) est un multipropriétaire.
Les législations pour contrer la professionnalisation des hébergeurs sur Airbnb, qui se développent de plus en plus, n'ont pas pour le moment réussi ne serait-ce qu'à freiner le phénomène, tant l'appât du gain est fort. Pour être efficace, les risques de se faire prendre doit être nettement supérieur à ce qu'il est aujourd'hui, et le montant des amendes rendu plus dissuasif. Dans les Flandres belges, le journal De Tijd a estimé que 85% des annonces ne respectaient pas les lois régionales. Depuis le mois d’avril, celles-ci obligent les hébergeurs à s’inscrire auprès de leur mairie et à faire figurer leur identifiant sur leur annonce. La même chose est instaurée depuis peu à Paris...
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Le bâtiment à la traîne en matière d'innovation
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7/8/2017
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C'est ce qui, d'après notre confrère Batiactu qui en a fait le compte-rendu, semble ressortir des travaux de l'Office parlementaire d'évaluation des choix scientifiques et techniques (OPECST), qui s'est interrogé sur les moyens du bâtiment à relever les défis de l'innovation. Cédric Villani, mathématicien de renom et récent député de LREM, a présidé le 26 juillet 2017, sa première réunion de travail sur ce thème. Intervenant en ouverture de la séance, Francis Allard, du Laboratoire des sciences de l'ingénieur pour l'environnement, spécialiste des questions de l'énergie dans le bâtiment, a déploré que le secteur du bâtiment, générant un chiffre d'affaires de 130 milliards d'euros par an, n'alloue que 0,1% de ce montant à la recherche et développement, contre 2% en moyenne dans les autres industries ! Alors que les enjeux sociétaux sont de taille : minimiser la demande d'énergie sans nuire au confort ni à la santé, limiter l'impact environnemental à l'échelle locale et enfin éradiquer la précarité énergétique", a-t-il énuméré. Et pourtant, les recherches se heurtent à des budgets décroissants (seuls 1 à 2 projets par an sont soutenus par l'ANR dans le vaste secteur du bâtiment/urbanisme/mobilité), à des effectifs trop faibles et à des difficultés à mobiliser toute une communauté sur des problèmes pourtant cruciaux.
Pour Didier Roux, membre de l'Académie des technologies, exprimant le point de vue de l'industrie sur le marché français, le principal besoin est que le client final soit satisfait ; or des études comme celles de l'UFC-Que Choisir sur les promoteurs-constructeurs de maisons individuelles et sur la rénovation énergétique et le label RGE montrent qu'ils sont déçus. Ancien directeur de la recherche et de l'innovation de Saint-Gobain, il estime qu'un autre problème est celui du déficit d'amélioration de la productivité du travail. "Elle a été multipliée par 16 dans l'industrie entre 1950 et 2015, mais seulement par 3 dans le bâtiment, et elle est même en recul depuis une quinzaine d'années", souligne-t-il. Egalement, le marché souffrirait d'un manque de confiance entre les consommateurs finaux et les acteurs du secteur. Sur la rénovation énergétique, il se montre également critique, jugeant "ridicule" la bataille entre les énergies et le déséquilibre entretenu en défaveur de l'électricité pourtant décarbonée : "On peut parfaitement chauffer un bâtiment à l'électricité s'il est bien isolé...
Autre intervenant, Etienne Wurtz, directeur de recherche au CEA-Ines de Chambéry, a présenté tous les progrès réalisés dans l'isolation des bâtiments, notamment au moyen d'aérogels projetés ou en plaques, ou de menuiseries performantes. Selon lui, avant d'en arriver à une rénovation industrialisée des logements par des équipements et enveloppes intégrées, il sera nécessaire de résoudre les problèmes de gestion des interfaces entre les produits et matériaux. C'est pourquoi il demande un "droit à l'expérimentation" et à l'erreur... Selon lui, le déploiement de capteurs photovoltaïques se généralisera à l'ensemble des éléments des bâtiments comme les tuiles et vitrages. Et il regrette la situation problématique du solaire thermique, "pourtant une solution de chauffage et d'eau chaude sanitaire de demain", rejetée en raison de déboires passés. Etienne Wurtz estime enfin que la problématique de qualité de l'air intérieur doit venir en tête de l'ordre du jour de l'office, et ne pas être étouffée par l'approche bas carbone de la future réglementation environnementale du bâtiment, attendue pour 2020 !
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Le programme Habiter mieux de l'ANAH crée des emplois
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5/8/2017
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En septembre 2015, l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) a fait réaliser une évaluation nationale des impacts économiques du programme "Habiter Mieux" qui a été approfondie en 2016 par une seconde étude. L'objectif de cette évaluation était d'estimer les différents impacts économiques du programme (emploi local et national, modifications organisationnelles, valorisation des logements, etc.) et de construire un baromètre de suivi de ces impacts. Pour ce faire, des investigations approfondies ont été réalisées au niveau national (experts et associations professionnelles) et dans 5 régions auprès d'un échantillon important d'acteurs des filières de rénovation énergétique (entreprises de travaux, opérateurs et industriels), des principaux acteurs régionaux de la formation, des instructeurs du programme et gestionnaires du FSL au niveau départemental et d'experts immobiliers locaux.
Les résultats montrent notamment que 50.000 logements rénovés dans le cadre du programme Habiter Mieux -
ce qui est l'objectif annuel moyen - génèrent le maintien ou la création d'au moins 17.000 emplois. En effet, 1 million d'euros de travaux permet le maintien ou la création de 6 équivalent temps plein (ETP) en maison individuelle et de 9 ETP en copropriété.
Au niveau de la formation et des compétences, l'évolution de la demande la plus significative concerne les formations "Reconnu Garant de l'Environnement"(RGE). Dans la majorité des cas, les travaux initialement envisagés sont optimisés par le programme et les aides Habiter Mieux. (50% pour les travaux faits en maison individuelle ; 75% pour les travaux faits dans les parties communes des logements en copropriété).
Egalement, l'activité liée aux travaux soutenus par le programme Habiter Mieux concerne des entreprises et artisans locaux. Plus de 80% des chantiers sont situés dans le même département que les entreprises ayant réalisé ces chantiers. En intégrant les départements limitrophes, cette proportion atteint quasiment 100%...
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Crowdfunding immobilier : un placement attractif qui se développe
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3/8/2017
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Selon le baromètre semestriel Fundimmo du crowdfunding immobilier, 36 millions d'euros ont été collectés en crowdfunding immobilier ce premier semestre 2017, soit 20% de plus qu'en 2016 sur la même période. Le nombre de projets financés est lui passé de 63 à 85, soit 35% de plus. Selon la plateforme de conseil en investissements participatifs, cela montre que le crowdfunding trouve sa place auprès des promoteurs. "Les promoteurs immobiliers pensent de plus en plus tôt au crowdfunding et se tournent désormais vers nous au moment d'élaborer le financement de leurs opérations. Nous intervenons ainsi légèrement plus en amont que par le passé, tout en gardant les mêmes conditions. Les durées de placement proposées aux investisseurs sont ainsi plus longues et offrent des rendements plus intéressants", explique Stéphane Bombon, Président et co-fondateur de Fundimmo.
Face à l'arrivée sur les plateformes de crowdfunding de nouveaux acteurs de l'immobilier, tels que les aménageurs et lotisseurs, aux plus faibles besoins de financement, le montant moyen par collecte a diminué, passant à 476.190 euros au premier semestre 2016 à 423.529 euros à la même période de cette année.
"Jusqu'à présent très rares, voire absents, ils ont commencé à faire appel à la finance participative pour des montants plus faibles que les promoteurs, leurs besoins étant structurellement moins importants", relativise Jérémie Benmoussa, Directeur Général et co-fondateur de Fundimmo.
Les montants remboursés au dé-bouclage des opérations ont atteint 9 millions d'euros, contre 5 millions l'an dernier, et le nombre de projets remboursés est passé de 12 à 31 sur la même période. "Le nombre de projets remboursés correspond à pratiquement la moitié des projets financés au premier semestre 2016. Cela est très positif, d'autant que 15% des projets financés depuis les débuts du crowdfunding immobilier en France ont d'ores et déjà été remboursés aux investisseurs", déclare Stéphane Bombon.
Le financement participatif immobilier séduit de plus en plus d’investisseurs : petit ticket d'entrée, immobilier et rendement alléchant, le crowdfunding immobilier détient des atouts maîtres dans sa manche pour séduire les particuliers. Les résultats de ce placement sont "très encourageants" assurent les auteurs du baromètre. Le rendement annuel moyen, déjà élevé, progresse même légèrement en 2017, passant de 9,2% au 1er semestre 2016 à 9,5% sur les six premiers mois de 2017.
Mais ce rendement est probablement justifié par les risques car ce type de placement ne bénéficie d'aucune garantie en dehors de la qualité des intervenants. L'ouverture d'une procédure judiciaire contre le groupe de promotion immobilière Terlat, dont deux plates-formes précurseurs et agréées dans ce secteur Anaxago et Wiseed ont financé les programmes, viennent rappeler les investisseurs à la plus grande prudence...
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Les coupes budgétaires touchent aussi le financement de la construction de logements sociaux
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1/8/2017
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Après le coup de rabot sur les APL c'est au tour du budget alloué à la construction de logements sociaux de subir les restrictions budgétaire. Par un décret du 20 juillet 2017, le Premier ministre Edouard Philippe et son ministre de l'action et des comptes publics, Gerald Darmanin, signent l'annulation de 184,9 millions d'euros en autorisation d'engagement et 130,5 millions d'euros en crédit de paiement sur le programme "Urbanisme, territoires et amélioration de l'habitat" de la mission "Egalité des territoires et logement."
L'Union sociale pour l'habitat (USH - ex Union des HLM) a fait ses calculs : par cette décision, c'est 12.000 logements sociaux en PLAI, c'est-à-dire à très faible loyer, qui ne seront pas financés cette année, et donc dans la catégorie la plus nécessaire, notamment en Ile-de-France. "Ce sont maintenant les logements très sociaux qui sont dans le "viseur de Bercy"", regrette Jean-Louis Dumont, président de l'USH...
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Nouvelles locations et renouvellement de baux d'habitation : reconduction à l'identique du décret d'encadrement
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30/7/2017
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Sans surprise, le gouvernement a renouvelé à l'identique les dispositions du décret du 29 juillet 2016 encadrant l'évolution des loyers des nouvelles locations et lors des renouvellements de bail avec réajustement du loyer. La liste des communes où cet encadrement s'applique est toujours définie comme celle des territoires où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants. Par ailleurs, les dispositions concernant les nouvelles locations s'appliquent aux logements vacants définis comme logements inoccupés proposés à la location, à l'exception logique de ceux faisant l'objet d'une première location, mais aussi de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois. Dans ce cas la fixation du loyer est toujours libre.
Lorsqu'un logement vacant depuis moins de 18 mois fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Une révision en fonction de l'indice IRL peut toutefois être appliquée si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location. Rappelons que depuis l'entrée en vigueur de la loi "ALUR" du 24 mars 2014, la loi oblige de mentionner dans le bail "le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail".
Le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :
1° Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies par le décret du 30 janvier 2002, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises ; sont exclus les travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge en application de l'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 ou à une majoration du loyer en application du II de l'article 17-1 de la même loi qui prévoit que "lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux" ;
2° Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues pour les logements vacants ;
3° Le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.
Lors du renouvellement d'un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
1° La moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au I de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
2° Une majoration du loyer annuel égale à 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer ; les mêmes restrictions que pour les nouvelles locations s'appliquent quant aux travaux pris en compte.
Dans tous les cas de réévaluation du loyer par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage, les "logements comparables" servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Les éléments constitutifs de ces références sont définis par un décret du 31 août 1990.
Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l'objet d'une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s'entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée.
Dans les communes où s'applique un encadrement des loyers à la date de la conclusion d'un nouveau contrat ou du renouvellement du bail (à Paris depuis le 1er août 2015 et potentiellement à Lille début 2017), celui-ci s'impose prioritairement pour la fixation du loyer.
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universimmo.com
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