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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
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La protection du patrimoine ferait les frais de la relance
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3/2/2009
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Le projet de loi pour l’accélération des programmes de construction et d’investissement publics et privés en cours de finalisation au Parlement - un des instruments du plan de relance - supprime l'avis conforme des architectes de bâtiments de France (ABF) aux permis de construire et autorisations de travaux, dans les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Objectif : simplifier les procédures pour doper la construction...
Cette mesure provoque un tollé chez les défenseurs du patrimoine : en effet, la conformité d'un avis signifie que le maire est obligé de le respecter, à moins de le contester au niveau du Préfet de région. L'avis conforme est l'outil essentiel à la mission de l'ABF et le fondement de son autorité. "Sans l'avis conforme, l'ABF n'est plus rien : c'est le seul moyen dont il dispose pour faire respecter ses prescriptions explique la FNASSEM qui regroupe les associations du paysage.
La ministre de la culture, Christine Albanel, qui il est vrai ne semble pas maîtriser grand chose ces derniers temps, "prend acte" de la décision, insérée dans le texte par amendement parlementaire, et insiste sur le fait que "cette mesure ne doit pas s'analyser comme l'abandon d'une prérogative de l'Etat dans le domaine du patrimoine mais qu'elle correspond à la volonté de moderniser les procédures".
La ministre rappelle dans un communiqué que la création d'une ZPPAUP ne procède pas d'une décision unilatérale de l'administration mais d'un partenariat entre l'Etat - tout particulièrement les ABF - et les communes. "Avant la création d'une ZPPAUP, un règlement de zone est en effet élaboré conjointement avec le maire. Ce règlement - qui a force juridique - définit les objectifs et les modalités de la conservation du patrimoine applicables à la zone. La création de la ZPPAUP est décidée par le maire" rappelle-t-elle.
Pour la ministre, c'est ce "mode d'élaboration partenarial" qui a conduit les parlementaires a imaginer un allègement du contrôle des ABF sur les permis de construire à l'intérieur de la zone en passant d'un avis conforme à un avis simple. Elle fait aussi remarquer que la loi permettra quand même à l'ABF de saisir le ministre de la Culture en cas de difficulté... "La décision rendue dans ces conditions s'imposera au maire, comme c'est le cas actuellement" conclu le communiqué du ministère.
Dans une interview donnée au Monde, Frédéric Auclair, président de l'Association nationale des ABF, se montre nettement plus inquiet : pour lui, il s'agit "de la remise en cause de quarante ans d'expérience - depuis les années 1960 et les premières lois Malraux - des fondamentaux du ministère de la culture en matière de protection du patrimoine."
"Il y a, en un an, quelque 400.000 avis émis, sur tout le territoire français par les ABF, dont une bonne moitié sont des avis "conformes". Le reste représente les avis favorables, assortis de certaines réserves ou prescriptions (traitements des toitures, façades, etc.). 10 % sont des avis défavorables sur des dossiers incompatibles. Quotidiennement, on empêche le pire sur le patrimoine, en hauteur et en importance, par rapport au tissu urbain (opérations commerciales et immobilières couplées, logements en hauteur au-dessus d'un supermarché,... etc.)" rappelle-t-il.
A noter également que le même texte a, aussi par voir d'amendement parlementaire, moyen courant d'expression des groupes d'intérêts, habilité le gouvernement à créer par ordonnance un régime d'autorisation simplifiée applicable aux installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE). Cet amendement devrait permettre de passer de 54.000 installations soumises à autorisation aujourd'hui à 15.000, objectif affiché par la rapporteure du projet de loi Laure de la Raudière. A noter toutefois que l'amendement précise aussi que l'ordonnance devra définir des prescriptions standardisées "en tenant compte des impacts cumulés sur l'environnement et les paysages". Cette insertion des "paysages" dans la protection de l'environnement pourrait conduire à un meilleur contrôle de l'implantation des éoliennes...
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Un rapport 2009 sur le mal-logement encore plus déprimant...
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3/2/2009
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La Fondation Abbé Pierre a présenté le 3 février son rapport annuel consacré à "L'état du mal logement" et la situation qu'il dépeint n'est pas rose : alors que le gouvernement répète inlassablement les chiffres des logements sociaux financés - mais pas forcément construits - le rapport, sur la base d'analyses dont la rigueur a jusqu'ici toujours fait référence, voit plutôt la situation empirer : "la crise, qui impacte lourdement le pouvoir d'achat des ménages, vient encore aggraver des situations tendues, nées de la difficulté à trouver et à conserver un logement dans une France qui manque cruellement de solutions à leur proposer et qui refuse par ailleurs de se doter des logements accessibles en nombre suffisant", souligne le rapport dans son introduction. Et la loi dite "DALO" de mars 2007 (droit au logement opposable), n'y changera rien, faute de toits disponibles en nombre suffisant...
La France compte aujourd'hui 3,5 millions de personnes mal logées ou sans logis (elles sont 600.000 dans ce cas), soit 200.000 de plus qu'il y a un an. S'y ajoutent 6,5 millions de personnes en situation de réelle fragilité de logement, à court ou à moyen terme. Ces chiffres mettent en évidence l'ampleur de la crise dans l'Hexagone, où on estime à 800.000 le nombre de logements manquants pour répondre aux besoins.
Les chiffres sont alarmants : 100.000 SDF, 100.000 personnes qui vivent dans des campings, 250.000 hébergées dans le cadre de dispositifs collectifs, 150.000 obligées de squatter chez des proches, 300.000 qui vivotent entre habitations de fortune et chambres d'hôtel...
Le rapport ajoute que 600.000 logements, occupés par plus 1 million de personnes, sont insalubres, que 500.000 ménages locataires n'arrivent plus à s'acquitter de leur loyer et que 70.000 propriétaires sont en rupture de remboursement de prêt... Résultat: 88.000 ménages menacés d'expulsion. Enfin, 350.000 ménages, bien que propriétaires, vivent dans des copropriétés dégradées, soit physiquement (bâti dégradé ou vétuste, mal ou pas entretenu) ou financièrement (endettement de la copropriété, impayé de charges, paupérisation des occupants)...
Dans ce sombre contexte, la Fondation Abbé Pierre tire la sonnette d'alarme. Doublement. Premier motif d'inquiétude: les personnes âgées, SDF vieillissants, migrants âgés en foyer, mais aussi hommes et femmes qui se "clochardisent à domicile" parce que, leurs ressources financières s'amenuisant, ils n'ont plus les moyens d'entretenir leurs quatre murs.
Seconde préoccupation: la dégradation des conditions de vie et d'habitat dans les "quartiers sensibles", devenus de véritables "territoires de relégation". "Un terreau fertile pour la crise des banlieues", avertit la Fondation Abbé Pierre.
De quoi nuancer le "tout va bien officiel"...
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La mise en œuvre du plan bâtiment prévu par le Grenelle de l'environnement
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2/2/2009
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Jean-Louis Borloo, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire (MEEDDAT) a récapitulé le 21 janvier en conseil des ministres les mesures prises pour la mise en oeuvre du plan bâtiment prévu par le Grenelle de l'environnement :
- la loi de finances pour 2009 a amélioré le crédit d'impôt "développement durable" destinée à accélérer les rénovations thermiques légères, et mis en place l' "éco-prêt à 0%" pour encourager la rénovation lourde des logements ; les textes réglementaires d'application seront publiés au mois de février 2009 ; par ailleurs, le crédit d'impôt pour intérêts d'emprunt des ménages acquérant des logements à basse consommation d'énergie a été doublé par cette même loi de finances ;
- le gouvernement mettra à disposition des bailleurs sociaux, en 2009 et 2010, dans la perspective d'une rénovation de 100.000 logements, une première enveloppe de prêts d'une durée de 15 ans à un taux très privilégié de 1,9% ;
- la France a obtenu, lors de sa présidence de l'Union européenne, une extension du champ d'intervention du FEDER (Fonds européen de développement régional) aux logements des personnes à faibles revenus ;
- l'action de l'ANAH sera renforcée en 2009 et 2010, grâce à la mise en place d'un fonds de lutte contre l'habitat indigne et les dépenses énergétiques de 200 millions d'euros ;
- le plan de relance prévoit une enveloppe supplémentaire de 200 millions d'euros pour la rénovation énergétique des bâtiments de l'Etat ;
Compte tenu des enjeux liés à ce programme, de sa complexité et de la multiplicité des acteurs, le gouvernement a confié une mission de pilotage à M. Philippe Pelletier, ex-président de l'ANAH, qui constituera un comité stratégique composé des principaux acteurs concernés par la mise en œuvre du programme, qui devrait selon lui doubler le chiffre d'affaires du secteur de la rénovation d'ici 2012 pour atteindre environ 20 milliards d'euros par an, et amener la création nette de 120.000 emplois directs...
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La baisse des taux d'intérêt des crédits immobiliers continue
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2/2/2009
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Le tableau de bord mensuel de l'Observatoire Crédit Logement / CSA pour le mois de novembre 2008, met en évidence une baisse des taux d'intérêt moyens du secteur concurrentiel à 4,78% (4.72% pour l'accession dans le neuf et 4,75% pour l'accession dans l'ancien), contre 4,99% en décembre et 5,15% en novembre 2008.
La durée moyenne des prêts s'établit à 215 mois soit un recul de 8 mois depuis le début de l'année 2008 ; enfin, le niveau des mensualités associées à un même capital emprunté s'est réduit de 4% en deux mois, et le coût relatif moyen des opérations réalisées est descendu à 3,65 années de revenus en janvier 2009, 3,60 en octobre 2008, et 3,97 années de revenus 18 mois plus tôt...
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Plan de relance: l'éco-PTZ pourra être cumulé avec le crédit d'impôt développement durable
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2/2/2009
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Le Parlement a autorisé dans le cadre du projet de loi relatif au plan de relance adopté le 29 janvier le cumul entre l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) et le crédit d'impôt "développement durable", qui permet aux propriétaires de leur logement principal, et depuis le 1er janvier aux locataires et aux bailleurs, de bénéficier d'une aide fiscale sur leurs dépenses d'équipements destinés à améliorer la performance environnementale de leur logement (achat de matériaux d'isolation ou d'installations de production d'énergie renouvelable).
Ce cumul est toutefois limité à deux ans (2009-2010), alors que le crédit d'impôt est prévu jusqu'en 2012, et est réservé aux ménages dont les ressources n'excèdent pas 45.000 euros au titre de l'avant dernière année précédant celle de l'offre de prêt, précise le ministère de l'écologie (MEEDDAT).
L'Eco-PTZ est une des mesures les plus attendues par le gouvernement pour la relance de la filière du bâtiment, car elle doit encourager les particuliers à faire des travaux de réhabilitation thermique de leur logement (isolation de la toiture, installation de fenêtres double vitrage etc).
Pour aller vite, les textes réglementaires d'application devraient être publiés avant fin février pour que les banques puissent offrir l'éco-PTZ à leurs clients le plus rapidement possible dans la foulée, a conclut le ministère dans une déclaration à l'AFP.
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Tempête : l'état de catastrophe naturelle constaté par arrêté est paru au JO
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29/1/2009
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L’arrêté portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle est paru au JO (1).
Attention, Seuls les dommages consécutifs aux inondations et coulées de boue, inondations et chocs mécaniques liés à l'action des vagues sont indemnisés dans le cadre de l'arrêté de catastrophe naturelle, les dommages liés aux effets du vent dû aux tempêtes, ouragans et cyclones sont indemnisés dans le cadre de la garantie tempête du contrat multirisques habitation.
Le délai de déclaration des sinistres en catastrophe naturelle est de 10 jours à compter de la parution de l’arrêté.
(1) Arrêté du 28 janvier 2009 portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle
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Construction de maison individuelle et devoir de conseil du banquier
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28/1/2009
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Un arrêt de la Cour de cassation va doucher les espoirs de ceux qui voyaient dans le devoir de conseil de la banque un garde-fou contre les prises de risque excessives des clients de constructeurs de maisons individuelles ; nombre d'entre eux arrivent, par l'attrait d'un prix inférieur, à convaincre leurs clients de renoncer aux garanties du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) tel que le prévoit la législation, pour un simple contrat de travaux.
La Cour de cassation intervenait dans une affaire où des clients dans cette situation, confrontés à la mise en liquidation judiciaire du constructeur, avaient assigné la banque qui leur avait accordé un prêt pour l'acquisition du terrain et la construction pour ne pas avoir attiré leur attention sur l'absence de contrat conforme aux dispositions du code de la construction et de l'habitation en matière de construction de maisons individuelles et d'autre part pour avoir débloqué les fonds sans avoir eu communication d'une attestation de garantie de livraison.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, jugeant que le devoir de conseil et de renseignement des organismes prêteurs à l'égard des emprunteurs profanes ne va pas jusqu'à leur imposer de conseiller aux accédants à la propriété un cadre contractuel plutôt qu'un autre pour réaliser leurs projets de construction (1)...
(1) Cass. 3ème Ch. civ., 14 janvier 2009, n°07-20416
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Le mouvement du 1% va se restructurer
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27/1/2009
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Le nouveau président de l'UESL (Union d'économie sociale pour le logement), Jérôme Bédier, a annoncé entreprendre un grand mouvement de regroupement des organismes collecteurs du 1% (en fait la participation obligatoire des entreprises de plus de 20 salariés de 0,45% de la masse salariale pour financer la construction de logements sociaux et l'accession des salariés à la propriété), pour passer de 111 actuellement (98 comités interprofessionnels du logement ou CIL, et 13 chambres de commerce et d'industrie ou CCI) à une trentaine maximum ; ils étaient 203 en 2002... Objet de critiques pas toujours innocentes pour sa gestion et sa gouvernance depuis de nombreuses années, le 1% Logement, gère environ 4 milliards d'euros par an (collecte auprès des entreprises et retour des prêts aux salariés), et va faire l'objet d'une réforme dans le cadre de la de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (notre ressource du 29/7/2008 http://www.universimmo-pro.com/uipros/uicont00x.asp?cc=4186 ) : celle-ci renforcera les pouvoirs de l'Etat et organisera une ponction de 850 millions d'euros sur les fonds gérés pour financer un désengagement de l'Etat dans l'ANRU (Agence nationale de rénovation urbaine) pour 320 millions, l'ANAH pour 480 millions et la politique de rénovation des quartiers anciens dégradés pour 50 millions.
Par ailleurs, l'UESL annonce également l'adoption d'un nouveau "modèle économique" pour la Foncière Logement, association chargée de favoriser la mixité sociale dont la gestion avait été mise en cause par la Cour des Comptes ; Elle devra simplifier son fonctionnement, adopter un nouveau mode d'attribution de ses logements financés par le 1% logement et le recours à des emprunts bancaires. Créée en mars 2002, elle a pour mission "l'acquisition de logements sociaux dans les communes ou les quartiers où l'offre locative sociale est insuffisante", et "la réalisation de programmes de logements locatifs" pour favoriser la mixité sociale dans les quartiers de renouvellement urbain. Depuis sa création, elle a acquis environ 16.000 logements et ses investissements se montent à 3,2 milliards d'euros.
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Christine Boutin veut bien perdre le secrétariat d'Etat à la Ville mais pas l'ANRU...
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26/1/2009
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La ministre du Logement a déclaré le 26 janvier sur LCI que le détachement de l'Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU) de la tutelle de son ministère serait "complètement stupéfiant". Ce détachement est en l'air depuis que sa collègue Fadela Amara, secrétaire d'Etat à la Politique de la Ville est passée, de manière au demeurant particulièrement surprenante si n'étaient leurs relations exécrables, sous la tutelle de Brice Hortefeux au Travail, et qu'elle en revendique aussi la tutelle...
"Je pense qu'il y aura un arbitrage au plus haut niveau de l'Etat et qu'il y aura un partage, mais je ne peux pas accepter n'importe quoi. Il y a de la place pour tout le monde, mais on ne peut pas envisager le logement sans la reconstruction", a ajouté Christine Boutin...
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L'indemnisation des dommages occasionnés par la tempête
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26/1/2009
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Comme celle de 1999, la tempête de 2009 qui a dévasté le sud-ouest de la France les 23 et 24 janvier sera aussi une grande affaire d'assurances. par contre, entre les deux tempêtes du siècle, les règles ont changé et désormais tout titulaire de contrat multirisques habitation est sûr d'être couvert par au moins deux garanties :
- la garantie "tempête" rendue obligatoire par une loi du 13 décembre 2000 d'orientation pour l'outre-mer, et codifiée à l'article L122-7 du Code des assurances, aux termes duquel "les contrats d'assurance garantissant les dommages d'incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l'assuré contre les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans et cyclones, sur les biens faisant l'objet de tels contrats ; mais cette garantie est limitée aux effets du vent dû à un évènement cyclonique pour lequel les vents maximaux de surface enregistrés ou estimés sur la zone sinistrée n'ont pas atteint ou dépassé 145 km/h en moyenne sur dix minutes ou 215 km/h en rafales, car alors les dommages relèvent de la seconde garantie ;
- la garantie "catastrophes naturelles", mise en place par la loi n°82-600 du 13 juillet 1982, a été intégré dans le code des assurances, en ses articles article L125-1 et suivants du code des assurances , couvre les "dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l'intensité anormale d'un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n'ont pu empêcher leur survenance ou n'ont pu être prises" ; le même article précise que l'état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s'est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie visée.
Pour la première garantie, qui entre en jeu dès lors que l'état de tempête est constaté, les délais et modalités de déclaration de sinistre et d'indemnisation sont ceux du droit commun des assurances. Pour la seconde, le délai strict de déclaration est de 10 jours à compter de la publication de l'arrêté "catastrophe naturelle" au Journal officiel. Attention, curieusement cette publication intervient souvent en fin de semaine, voire les dimanches et jours fériés...
En réalité, point n'est besoin d'attendre la publication de l'arrêté : une déclaration de sinistre adressée par lettre recommandée AR ou remise contre récepissé dès les premiers jours suivant la survenance des dommages fait l'affaire, dès lors qu'elle vise aussi bien la garantie tempête que celle des "catastrophes naturelles"... Par contre, concernant cette dernière, il convient d'être vigilant si la parution de l'arrêté tarde car l'assureur ne peut la traiter avant sa publication, et la durée de validité d'une déclaration de sinistre est limitée à deux ans ! Il est alors indispensable de la renouveler.
Selon les déclarations de la FFSA (Fédération française des sociétés d'assurance), les assureurs promettent de traiter les dossiers tempête au plus vite ; quant à l'Etat, le président de la République dans un déplacement en Gironde a promis que l'arrêté "cat. nat." serait publié dans un bref délai...
A noter que les mesures conservatoires (bâchages, déblaiements, étayages, etc.) peuvent être mises en oeuvre sans attendre les expertises, qui risquent de tarder quelque peu vu le nombre de dommages à visiter : les assureurs préfèrent notamment que les locaux découverts par la tempête soient mis hors d'eau sans délai, évitant ainsi l'aggravation des dommages...
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universimmo.com
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