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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Travaux d’ascenseur obligatoires : l'ARC demande une aide pour les copropriétaires modestes, âgés ou handicapés
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18/2/2008
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Ces derniers sont doublement victimes selon l'ARC (Association des responsables de copropriétés, association de consommateurs spécialisée dans la copropriété) des travaux de sécurisation des ascenseurs rendus obligatoires en trois étapes par la loi Urbanisme et habitat de 2003, un décret de 2004 et un arrêté de 2005 : financièrement avec des quotes-parts pouvant atteindre 5.000 à 6.000 euros pour des personnes situées aux derniers étages), et en raison de la durée des travaux (jusqu’à deux mois) et à l’impossibilité pour des personnes très âgées, invalides ou handicapées de sortir de chez elles pendant de longues semaines.
L'ARC se plaint que plusieurs demandes adressées au ministère du logement pour que des aides soient prévues à ce sujet, faisant valoir qu'il s'agit de de travaux obligatoires, n'aient reçu aucune réponse ; c'est "comme si ce sujet laissait totalement indifférent les pouvoirs publics" indique l'ARC dans un article sur son site.
Faisant remarquer que ces travaux génèrent une TVA non négligeable pour l'Etat, l'ARC demande que ce surcroît de recettes financé par les copropriétaires soit au moins à 50 % - sur 440 millions d’euros - consacré à aider les personnes plus modestes et les plus âgées...
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Flop du régime Borloo dans l'ancien ?
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15/2/2008
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Seuls 7.660 logements ont été conventionnés sans travaux en 2007 : ce chiffre, révélé par l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) dans sa présentation des chiffres 2007 des interventions de l'agence et des perspectives 2008, semble montrer que le régime d'incitation fiscale à l'investissement locatif dit "Borloo dans l'ancien" ne fait pas recette, en tous cas dans sa version sans travaux...
Rappelons que ce régime a été créé par la loi "ENL" du 13 juillet 2006 pour remplacer le régime "Besson ancien" à compter du 30 septembre 2006, et permet de bénéficier dans les mêmes conditions et pour les mêmes types de bailleurs d'une déduction forfaitaire de 30 et 45% sur les revenus bruts de location pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2006 concernant des logements donnés en location dans le cadre d'une convention avec l'ANAH, pendant la durée d'application de cette convention et suivant le niveau des plafonds de loyers et de ressources des locataires applicables, et que cette convention peut se faire sans travaux subventionnés...
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Logement étudiant: : des annonces en trompe-l'oeil ?
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15/2/2008
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L'annonce était tonitruante et reprise telle quelle dans les médias : Valérie Pécresse et Christine Boutin, respectivement ministre de l'enseignement supérieur et de la recherche et ministre du logement et de la ville, ont annoncé le 15 février que 620 millions d’euros seraient consacrés sur quatre ans au logement étudiant. Cette annonce avait lieu à l'occasion de la présentation du deuxième rapport "Anciaux", du nom du parlementaire en mission auprès de ces deux ministres, le député Jean-Paul Anciaux (UMP), auteur d'un plan pour le logement étudiant en 2004 et mis en oeuvre laborieusement par le gouvernement à partir de 2005.
Il s’agit en fait de la duplication sur quatre ans des 155 millions d’euros consacrés au logement étudiant dans le budget 2008, justement dans le cadre des objectifs de ce premier plan "Anciaux"... Le gouvernement s’est ainsi engagé à tenir les objectifs de 5.000 constructions et 7.000 réhabilitations de logements étudiants par an d’ici 2012. Ces objectifs avaient déjà été fixés dans le premier rapport du député, mais leur réalisation a pris beaucoup de retard : en effet, entre 2004 et 2007, seuls 6.300 logements ont été construits, loin des 20.000 prévus à raison de 5.000 par an, et 17.500 logements ont été réhabilités, alors que le rapport en annonçait 70.000 par an, soit 280.000 en tout. Le rapport Anciaux 2008 estime que 140 millions d’euros sont nécessaires pour réhabiliter 7.000 chambre chaque année, et 200 millions pour construire les 5.000 nouveaux logements prévus.
Ces annonces visent bien entendu à calmer la grogne des étudiants, dont les difficultés de logement vont croissant : L'organisation étudiante UNEF affirme que c'est le "premier obstacle dans l'accès aux études". L'UNEF réclame un milliard d'euros rien que pour les "cités U"...
Une enquête de l'Observatoire de la vie étudiante (OVE) réalisée en 2006 montrait déjà qu'un tiers des étudiants peinent à trouver un logement, alors que 42% d'entre eux vivent dans un logement familial 13% en résidence collective (Cité U, foyer), 31% seuls ou en couple et 6% en colocation. Les étudiants doivent payer 388 euros de loyer en moyenne, prix qui atteint 523 euros à Paris.
Prenant au vol une campagne médiatique quelque peu hasardeuse sur l'allégation du développement d'une pratique de prostitution de la part des étudiantes, qui utiliseraient ce moyen pour trouver un toit ou payer leur loyer, Christine Boutin, la ministre du logement a très officiellement saisi la HALDE (Haute autorité pour la lutte contre les discriminations et pour l'égalité) pour mettre en place une opération contre les propriétaires indélicats : "des jeunes femmes se trouvent contraintes de se prostituer pour accéder à un logement et en payer tout ou partie, comme l’ont montré certains ouvrages (La prostitution étudiante à l’heure des nouvelles technologies d’Eva CLOUET) ou articles récents (article de Libération du 6 février 2008 d’Elhame MEDJAHED et Ondine MILLOT)", relaye-t-elle dans un communiqué du ministère, dénonçant "cette exploitation des femmes par des propriétaires indélicats est scandaleuse et inacceptable" ! Elle demande à la HALDE "d’engager dans les meilleurs délais une action significative sur le modèle des opérations qui ont permis de mettre à jour certaines formes de discrimination"...
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Sondage : les français et l'ouverture du marché de l'énergie
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14/2/2008
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Réalisé en janvier 2008 par TNS Sofres pour Les Echos (1), il révèle une connaissance encore partielle par le grand public de l’ouverture du marché de l’énergie aux particuliers : seul un français sur deux sait que les particuliers peuvent choisir leur fournisseur d'énergie, un petit quart pense que c'est pour plus tard, et un gros quart n'en sait rien... Par contre, parmi ceux qui sont au courant, deux tiers estiment le
changement facile (contre 27% qui ont un avis contraire). Par contre, la confiance dans la réversibilité de l'abandon des tarifs réglementés du fournisseur historique reste minoritaire !
Autre marque de défiance : le grand public se partage par tiers entre ceux qui pensent qu'avec la concurrence, la qualité du service va s'améliorer, ceux qui la voient inchangée, et ceux qui la voient se détériorer ! Pire : plus des deux tiers pensent que l'ouverture du marché va entraîner une hausse des tarifs, les autres se partageant par moitié (16% chaque) entre ceux qui pensent qu'elle sera sans effet et ceux qui pensent qu'elle fera baisser les prix...
La notoriété des nouveaux opérateurs s'installe aussi très lentement : dans l'électricité Poweo se détache avec 14% (22% des personnes qui connaissent l'ouverture du marché), GDF suivant avec 6% de notoriété (9% des connaisseurs) ; pour le gaz, c'est encore pire : le plus connu n'est cité que par 3% des clients ! Pas étonnant dans ces conditions que seuls 1% des clients ont déjà regardé les nouvelles offres et ont changé, que 12% déclarent avoir seulement l'intention de regarder les nouvelles offres, et que 21% ont déjà regardé les nouvelles offres mais n'ont pas changé, la consultation ayant lieu dans la très grande majorité des cas avant un déménagement, et EDF et GDF étant très largement les fournisseurs contactés en premier...
(1) voir les résultats du sondage - sondage TNS Sofres réalisé sur un échantillon national représentatif de la population âgée de 18 ans et plus ; 849 personnes interrogées par téléphone les 29 et 30 janvier 2008
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L'IRL nouveau est arrivé
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14/2/2008
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La loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat a réformé le calcul de l'IRL (indice de référence des loyers), applicable pour la révision des baux meublés ou non meublés destinés à l'habitation principale, ainsi que des loyers des contrats de location-accession. En conséquence, l’INSEE a calculé les valeurs de l’indice de manière rétroactive depuis le 4e trimestre 2002. Il a été calculé jusqu’au 4e trimestre 2007 inclus, ce qui est une nouveauté (auparavant la valeur de l’indice n’était connue qu’avec un trimestre de décalage), et désormais la valeur de l’indice de chaque trimestre sera connue le 15 du premier mois du trimestre suivant ! Les nouveaux baux pourront ainsi se référer à un indice plus récent.
Le nouvel IRL correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, et la référence 100 a été cette fois fixée au 4e trimestre 1998. Sa valeur pour le 4ème trimestre 2007 est 114,30, soit une variation annuelle de +1,36% ; le nouvel IRL pour le 3ème trimestre fait ressortir une variation annuelle de +1,11% alors que pour le même trimestre, l’IRL ancien calcul faisait ressortir une variation annuelle de +2,49%.
Les nouvelles valeurs recalculées de l’IRL (voir dans notre section des indices et chiffres-clés) sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l’ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, et sont conservées sur notre site…
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850.000 logements sociaux à remettre à niveau énergétique
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12/2/2008
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C'est l'estimation du comité de pilotage du "Grenelle de l'environnement" sur la remise à niveau énergétique des logements du parc social HLM et SEM) les moins performants. Piloté par le directeur général de l'ANRU, Philippe Van de Maele, ce comité a pour objectif de faire passer les logements "passoires" en classe C des diagnostics de performance énergétique (entre 91 et 150 kWh) le plus rapidement possible. Sur les 850.000 logements étudiés, 100.000 sont en classe G, 150.000 en F et le reste en E. L'économie en fin de programme est estimée à 7 milliards de kW/h et un million de tonnes de CO2 par an, pour un coût entre 10.000 et 15.000 euros par logement !
La plus grande difficulté viendra de ce que 450.000 de ces logements sont reliés à des réseaux de chaleur, soit du bailleur, soit de la ville, ce qui suppose sans doute un réexamen complexe des contrats, des objectifs de performance, et une évolution de la production d'énergie vers des solutions durables...
Le recours à des partenariats public-privé est évoqué, par exemple en confiant la maintenance d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles à un acteur privé qui financerait les travaux d'économie d'énergie et se rétribuerait, non pas sur les économies d'énergie, dont le temps de retour est trop long, mais contre création et vente de nouvelles surfaces habitables, comme cela se fait aux Pays-Bas.
Au delà, le financement du traitement de ce parc immobilier impliquerait l'Etat, avec des financements de type Palulos, et les collectivités locales. Les certificats d'économie d'énergie, pour lesquels se pose la question d'un quota réservé au logement social, seraient également mobilisés. Enfin, les bailleurs sociaux contribueront, en recourant à l'emprunt mais aussi en fonds propres, quitte à se retourner vers leurs autorités de tutelle (les collectivités pour les offices, les actionnaires de référence pour les ESH) qui verraient leur patrimoine valorisé par les travaux faits sur les immeubles.
A noter aussi que 300.000 de ces logements sont situés dans les quartiers faisant l'objet d'une opération de rénovation urbaine sous l'égide de l'ANRU : parmi ceux-ci, 90 à 100.000 sont appelés à être démolis, et 150.000 doivent déjà faire l'objet d'une réhabilitation lourde prévue dans les conventions ANRU. Il ne reste donc que 100.000 logements environ environ à financer...
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Encore un sondage sur les français et l'énergie
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11/2/2008
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Cette fois c'est à l'occasion de l'ouverture du salon Interclima+elec qui s'est tenu du 5 au 8 février 2008 à Paris : une enquête réalisée par Ipsos (1) révèle qu'une grande partie des français se dit prête à investir dans les énergies renouvelables pour se chauffer. Si les personnes interrogées montrent leur attachement, voir leur fidélité, aux énergies traditionnelles : électricité (47 %) et gaz (41 %) en tête, un quatre d’entre eux témoigne tout de même de son intérêt pour le bois énergie (27 %), contre 20 % pour le fuel, dernier de la liste. Ainsi, l’intérêt des Français pour les énergies renouvelables n’est pas à négliger : 30 % déclarent les utiliser pour se chauffer. Après le bois suivent l’énergie par l’air et le sol (pompes à chaleur) à 4 % et l’énergie solaire thermique à 2 %.
A propos des énergies renouvelables, 55 % des personnes interrogées se disent bien renseignées à ce sujet. Par ailleurs, s'ils devaient changer leur installation de chauffage, 79 % des répondants se déclarent prêts à investir dans les énergies renouvelables, l’énergie solaire thermique étant la première concernée par ces intentions (52 %). Viennent ensuite l'énergie par l'air ou le sol (33 %) et enfin le bois et le biogaz avec respectivement 10 % et 3 %.
(1) étude réalisée dans le cadre de Express, l’enquête multi-clients d’Ipsos menée toutes les semaines par téléphone avec interviews assistées par ordinateur (C.A.T.I.), auprès d'un échantillon national représentatif de 835 individus âgés de 25 ans et plus, résidant en France Métropolitaine, sélectionnés selon la méthode des quotas (sexe, âge, profession du chef de ménage) doublée de la stratification région/ catégorie d’agglomération
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Encore une mission pour Christine Boutin...
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11/2/2008
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Elle lui a été fixée par le président de la République, Nicolas Sarkozy, dans son discours pour une nouvelle politique pour les banlieues le 8 février 2008 dernier, au cours duquel il a souhaité "en finir avec ce postulat idéologique énonçant que le logement social doit être locatif, comme si on ne pouvait avoir des revenus modestes et devenir propriétaire. On ne mesure pas le coût dû en partie au fait que les habitants, notamment les plus jeunes, ne s’approprient pas leur logement". Et d'ajouter : "je demande donc à Christine BOUTIN de me présenter, à partir de l’accord déjà conclu avec les bailleurs sociaux, un plan complet en faveur de l’accession sociale à la propriété prévoyant des règles de saine gestion des copropriétés."
De nouvelles modifications à la loi sur la copropriété en perspective ? A suivre...
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Les ascensoristes sur la défensive
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11/2/2008
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Le 31 janvier dernier, l'OPAC de Paris en tête, les cinq grands bailleurs sociaux de la ville de Paris, regroupant 190.000 logements équipés de 8.000 cabines d'ascenseurs, ont publié un communiqué commun exprimant le sentiment général des gestionnaires de parcs immobiliers et syndics de copropriété contre les "carences d'entretien et de maintenance" des appareils. "5% des ascenseurs sont en permanence en panne. Cela concerne 12.000 logements et 30.000 habitants", indique Jean-Yves Mano, président de l'OPAC de Paris.
Les cinq bailleurs, qui consacrent 13,45 millions d'euros annuels pour la maintenance des appareils, accusent les ascensoristes de privilégier les travaux de mises aux normes des installations, rendus obligatoires par la loi Habitat et urbanisme de 2003, et de pratiquer une gestion de l'entretien et de la maintenance en flux tendu, qui se traduit par des délais d'attente aux longueurs imprévisibles pour obtenir les pièces de rechange. Ils reprochent à la profession de ne pas s'être mise en ordre de marche pour faire face à ses obligations après la loi de 2003 et la parution de ses textes d'application, en matière recrutement et formation, et dénoncent le manque de compétence des techniciens envoyés pour dépanner, mais aussi l'insuffisante normalisation des appareils.
La fédération des ascenseurs a immédiatement réagi à ces critiques, par la voix de son délégué général, Jean-Pierre Cadeau. Elle fait valoir que la situation évoquée correspond au contexte spécifique des HLM de Paris et "nullement de la réalité pour l’ensemble du parc national". Selon elle, les HLM concernés (environ 2 % du parc national) ont, sur certains sites, à faire face à des actes de malveillance et détournement d’usage qui entraînent des pannes fréquentes. Il en résulte des taux d’intervention de l’ordre de 10 par an (et parfois davantage), qui impliquent une grande disponibilité des ascensoristes. Ces derniers interviennent d’ailleurs parfois dans des conditions d’environnement (sécurité et hygiène) particulièrement délicates.
La fédération des ascenseurs - syndicat professionnel des ascensoristes qui représente 90% du secteur et regroupe plus de 100 entreprises - indique que par contre au plan national, le taux moyen est d’environ 3 pannes par an, sachant que ce taux se réduit progressivement avec les améliorations de fiabilité en relation directe avec les travaux de modernisation et de mise en sécurité...
La profession précise qu’elle n’est pas restée les bras croisés : plus de 5% de la masse salariale sont consacrés à la formation initiale et continue, et la fédération a créé à son initiative et en partenariat avec l’Education nationale, un diplôme en 2006 (mention complémentaire technicien ascensoriste 1 année en alternance après Bac pro). par ailleurs, un plan de recrutement de plus de 1.500 techniciens par an est déjà engagé et se prolongera sur les 10 années à venir afin d’accompagner la croissance de l’activité travaux et d’assurer le renouvellement de classes d’âge. En 2007, près de 2 000 techniciens ont été effectivement recrutés par la profession, précise la fédération.
Elle rappelle que 60% des 445.000 ascenseurs du parc français a plus de 20 ans, et que tant les textes d’application que la prise de conscience des différents acteurs ont tardé, entraînant un démarrage effectif de la modernisation seulement en 2006. La profession a du coup enregistré une croissance de plus de 60% de l'activité travaux en 2006, ce qui explique les difficultés, accentuées par le fait que certains propriétaires regroupent les deux premières tranches de travaux
Les ascensoristes, comme l'ensemble des acteurs s’accordent à reconnaître que l’échéance de 2008 ne pourra être tenue, d'où le report attendu d'un décret qui reportera la première échéance à fin 2010...
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Publication de la loi pour le pouvoir d’achat : mesures en faveur des locataires… et des bailleurs
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9/2/2008
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Le projet de loi issu des annonces du Président de la République au 20 heures de TF1 le 29 novembre dernier, adopté définitivement le 31 janvier a été publié. Les mesures intéressant l’immobilier sont, rappelons-le les suivantes :
- le calcul de l’IRL (indice de référence des loyers) publié par l’INSEE chaque trimestre, servant à la révision des loyers des baux d’habitation meublés et non meublés destinés à l’habitation principale, correspondra dorénavant "à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers" ; il est également précisé que cette disposition est applicable aux contrats en cours, à compter de leur prochaine échéance de révision ;
- le montant maximum du dépôt de garantie susceptible d’être demandé par le bailleur au locataire entrant dans le cadre des baux d’habitation non meublés destinés à l’habitation principale, fixé par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, est ramené de deux à un mois ; la mesure est applicable à compter de la publication de la loi , soit le 9 février ; il est également précisé qu’ "au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers" : cette dernière disposition permet au locataire de faire valoir son droit d’avoir recours pour le versement du dépôt de garantie à l’aide "Loca-pass", cette aide étant désormais accessible à tous les locataires : le ministère du logement a en effet pour cela négocié à l'arraché un accord des partenaires du 1% logement ; rappelons qu’il s'agit d'une des deux prestations du Loca-pass, permettant à un locataire de se faire avancer le montant de son dépôt de garantie et de le rembourser sur 36 mois sans intérêt ;
- les bailleurs pourront désormais demander à percevoir directement l’allocation logement octroyée à leurs locataires, sans avoir besoin comme c’était le cas jusqu’ici d’avoir leur accord (cette faculté est également ouverte dorénavant aux établissements prêteurs concernant l’allocation logement octroyée à leurs accédants emprunteurs) ; cette mesure surprise a été introduite par amendement sénatorial afin de compenser quelque peu pour les bailleurs l’effet des deux mesures précédentes, très mal prises par leurs organisations représentatives et les syndicats d’administrateurs de biens...
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universimmo.com
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