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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Lancement de l'opération chaudière à 1 euro
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25/1/2019
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François de Rugy, ministre de la transition écologique et solidaire, et Julien Denormandie, ministre chargé de la ville et du logement, ont tenu, le 24 janvier, une conférence de presse commune pour expliquer la prime à la conversion des chaudières anciennes, qui pourra se muer, pour les foyers les moins favorisés, en "chaudière à 1 euro". L'objectif est ambitieux : zéro chaudière au fioul d’ici 10 ans, et d'ici là le remplacement de 600.000 chaudières au gaz ou au fioul dans les deux prochaines années, soit plus de 1 milliard d’euros d’aides sur ces 2 ans.
La prime, bonifiée pour les bas revenus, sera accordée pour tout remplacement d’une chaudière au fioul ou à gaz peu performante par un équipement utilisant des énergies renouvelables (chaudière biomasse, pompe à chaleur, système solaire combiné, raccordement à un réseau de chaleur) ou par une chaudière à gaz à très haute performance énergétique, ainsi que pour le remplacement d’un poêle à charbon par un poêle à bois performant.
Son déploiement est le résultat de plusieurs changements sur les dispositifs existants :
- un accès simplifié aux aides par la construction avec les acteurs privés d’offres commerciales agrégeant les aides de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) jusqu’à 50% des dépenses, les aides privées versées au titre des certificats d'économie d'énergie (CEE), le CITE (crédit d’impôt pour la transition énergétique) pour 30% du montant restant, et en offrant des solutions pour financer le reste à charge, et en réalisant, à la place des ménages, l’ensemble des démarches administratives ;
- une forte augmentation des aides au titre des CEE afin qu’ils tiennent compte de la valeur ajoutée écologique des opérations de remplacement de chaudières ;
- l'élargissement de l’éligibilité de ces aides : à tous les ménages, sans condition de revenu, et aux remplacements des chaudières à gaz les moins performantes, et non plus seulement aux chaudières au fioul car il faut remplacer toutes les chaudières vétustes.
Avec ce dispositif, le gouvernement met en place un cadre réglementaire incitatif dont il appartient aux entreprises de se saisir et proposer des offres commerciales attractives. Certaines entreprises privées se sont déjà engagées auprès de l’État.
La "prime à la conversion" des chaudières permet ainsi d’ores-et-déjà à certains des ménages les plus modestes de bénéficier du changement de leur chaudière pour 1 euro seulement. Pour les autres, le reste à charge sera faible et pourra par ailleurs être couvert par un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) qui a été récemment simplifié, ou des prêts des acteurs de l’énergie. Les économies d’énergie réalisées grâce à un nouvel équipement devraient permettre selon les deux ministres de réaliser des économies dès la première année, même pour ceux qui ont un reste à charge et un prêt à rembourser.
v. le tableau des aides
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18.565 copropriétés identifiées comme fragiles dans la Métropole du Grand Paris (MGP)
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23/1/2019
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L’habitat indigne désigne toutes les situations dans lesquelles l’état des locaux, installations ou logements, expose leurs occupants à des risques pour leur santé ou leur sécurité, et dont le traitement relève des pouvoirs de police exercés par les maires et les préfets, selon la nature des désordres constatés. Sont visés par cette définition d’une part les locaux et installations utilisés pour l’habitation mais impropres à cet usage (caves, sous-sols, combles…), d’autre part les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose leurs occupants à des risques manifestes pour leur santé ou leur sécurité. C’est la définition de l’habitat indigne que reprend l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR) dans sa note sur "l’habitat indigne : un enjeu social autant qu’immobilier dans la Métropole du Grand Paris" parue en décembre dernier.
Selon, l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR), la diversité des processus à l’œuvre dans la formation de l’habitat indigne montre que l’enjeu n’est pas seulement celui de l’éradication d’un stock de logements dégradés mais plus largement celui de l’entretien régulier des immeubles du parc privé au fil des années.
En 2015, dans la Métropole du Grand Paris (MGP), 163.080 logements en résidence principale étaient sans confort (ni baignoire, ni douche, ni WC privatifs) soit environ 5% des résidences principales, essentiellement dans le parc locatif privé. En ajoutant aux logements sans confort, les logements dont le confort est partiel, 19% des résidences principales de la Métropole étaient concernées, soit 603.557 logements. Ce taux s’élève à 31% à Paris, contre 17% dans le territoire Boucle Nord de Seine et 16% à Plaine Commune.
Parmi les différents segments du parc concernés par la dégradation et l’obsolescence, certains sont en recul et représentent une part de plus en plus résiduelle de l’habitat dégradé – c’est le cas des hôtels meublés — tandis que d’autres segments prennent de l’importance, comme les copropriétés dégradées et, à un moindre degré, la division pavillonnaire.
L’effet conjugué de la montée des besoins de travaux lié à l’obsolescence d’une partie des installations, notamment dans le parc des années 1970-1980 et la baisse des ressources des occupants actuels, moins aisés et endettés par leur acquisition, a notamment fragilisé les copropriétés. Selon les données les plus récentes, (FILOCOM 2013), 18.565 copropriétés étaient considérées comme fragiles par l’Anah (copropriétés de classe D), soit environ 18 % de l’ensemble des copropriétés situées dans la Métropole du Grand Paris. Avec 6.517 copropriétés fragiles, Paris, notamment dans le 18ème arrondissement (1.193 copropriétés), le 11ème (704 copropriétés), ainsi que les 20ème , 17ème , 19ème , 10ème et 14ème arrondissements, regroupe plus du tiers des copropriétés repérées par l’Anah comme présentant un risque de dégradation et de dysfonctionnement, soit 15% de l’ensemble des copropriétés parisiennes. Viennent ensuite Plaine Commune (2.053 copropriétés, soit 53% des copropriétés du territoire), Grand-Orly Seine Bièvre (1.781 copropriétés, soit 25% des copropriétés du territoire), Est Ensemble (1.743 copropriétés soit 32% des copropriétés du territoire), Boucle Nord de Seine (1.547 copropriétés soit 27% des copropriétés du territoire) et Paris Terres d’Envol (927 copropriété soit 25 % des copropriétés du territoire)...
Source : APUR : L'habitat indigne : un enjeu social autant qu’immobilier dans la Métropole du Grand Paris note n°141 – décembre 2018 -
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Effet Brexit sur le marché immobilier français, principalement de région parisienne...
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19/1/2019
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Le site Se Loger constate dans les 3 derniers mois une nette augmentation des consultations de ses annonces immobilières depuis l'Angleterre, en liaison selon les dirigeants du site avec le Brexit qui est officiellement prévu pour le 29 mars prochain, et risque de plus en plus d'avoir lieu sans accord. De plus en plus de Britanniques, mais également d’expatriés français ou encore de ressortissants d'autres pays européens, chercheraient déjà à emménager en France, avant même que la sortie du Royaume-Uni de l’Union Européenne ne soit actée.
Ce sont les marchés immobiliers franciliens et parisiens qui profitent le plus de cet "effet Brexit". Ainsi, pour les logements situés en Ile-de-France, la hausse des visites en provenance du Royaume-Uni est de 17%, mais dans la capitale, la hausse des visites atteint même 75%. "Nous avons également pu constater une progression similaire dans d’autres régions françaises, notamment en PACA (Provence-Alpes-Côte d’Azur) et surtout dans le Nord-Pas-de-Calais", indique le site, mais l'Ile-de-France est la région qui en profite le plus, avec 55% des visites, Paris en monopolisant 28%.
Cette appétence des Britanniques pour l’immobilier français peut notamment s’expliquer par leur peur de voir les transactions immobilières en France se compliquer après la sortie du Royaume-Uni de l’Union Européenne, avancent aussi dirigeants du site. La concentration sur l'Ile-de-France peut s’expliquer par le retour anticipé de nombreux expatriés français, cherchant à quitter la City pour rejoindre La Défense ou les autres quartiers d’affaires de la région parisienne, avant que le Brexit soit mis en place. A noter que les chiffres de SeLoger font totalement écho à une récente étude de Barnes, agence immobilière internationale spécialisée dans l'immobilier de luxe, qui constatait un "phénomène migratoire vers la France" sur le marché de l’immobilier de prestige, suite au vote des Britanniques. Ainsi, au 2ème semestre 2018, 5 à 10% des ventes de logements de luxe réalisées dans les quartiers centraux se sont faites auprès de Français qui rentrent de Londres et d’Européens de Londres qui s’installent à Paris.
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Un changement de chaudière à 1 euro pour les ménages modestes en 2019 ?
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19/1/2019
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François de Rugy, ministre de la transition écologique et solidaire, a annoncé lors d'un débat le 15 janvier 2019 au Sénat sur la programmation pluriannuelle de l'énergie, le lancement prochain d'un dispositif d'aide de type "remplacement d'une chaudière à un euro". Il devrait être financé via le système des Certificats d'économie d'énergie (CEE).
Cet outil fait visiblement partie d'une série de mesures concoctées en partenariat avec Julien Denormandie, ministre du Logement, qui seront annoncées prochainement. "Nous devons aider les Français à maîtriser leurs factures d'énergie", a-t-il expliqué. Reprenant l'exemple de Bordeaux, où Alain Juppé n'a apparemment pas atteint ses objectifs en la matière alors même que les moyens financiers étaient sur le table (seulement 3.000 rénovations sur un objectif de 9.000 par an). "Il faut plus de grands dispositifs à plus grande échelle", constate François de Rugy. "Faudrait-il installer un ou plusieurs opérateurs nationaux qui réaliseraient les 500.000 rénovations annuelles que nous visons, avec une priorité sur les passoires thermiques et les ménages les plus modestes ?"
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Crédits immobiliers : 2018 a fini avec des taux d'intérêt (presque) au plus bas
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18/1/2019
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En décembre 2018, les taux se sont établis à 1,43% (à un niveau pratiquement inchangé depuis 6 mois). C'est ce qui ressort de la dernière publication de l'Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels pour le 4ème trimestre 2018. Les taux d’intérêt réels (taux brut-taux d'inflation) sont en outre négatifs depuis juin 2018, confirmant une situation inédite depuis 1974. Cette situation est rendue possible par les conditions de financement et de refinancement de la production, ainsi que par une concurrence toujours vive entre les établissements de crédit, explique l'Observatoire. Ceux-ci réagissent en effet à la réduction de la demande constatée au long de l'année et tentent de limiter l’impact de la dégradation des soutiens publics à la primo-accession à la propriété, en améliorant les conditions des prêts qu’ils proposent aux ménages, et notamment aux plus modestes d’entre eux.
La baisse des taux a été générale depuis un an : les taux des prêts à taux fixe à 15 ans et à 20 ans sont inférieurs de 11 points à leur niveau de décembre 2017. Par ailleurs, la durée des prêts s'est accrue de 10 mois en moyenne en 2018. La part de la production à 25 ans et plus s’est établie à 38,1% en décembre 2018, ce qui est un niveau exceptionnel ; la part de la production à 20 ans et plus s'établit quant à elle à 68,7%, et à l'inverse celle à moins de 15 ans s'établit à 10,4% de la production. La déformation de la structure de la production constatée en 2018 est notable : jamais par le passé, le poids des durées longues n’avait été aussi élevé, souligne l'Observatoire.
Après avoir progressé à un rythme soutenu durant les deux dernières années (avec +3,9% en 2017), le coût des
acquisitions réalisées par les ménages a encore cru en 2018 (+ 2.9 %). Néanmoins, à fin 2018, le coût relatif s’établit à 4,1 années de revenus au 4ème trimestre 2018, contre 4,0 il y a un an. Il reste donc sur les niveaux les plus élevés constatés jusqu’alors. En effet, les revenus des ménages qui réalisent ces opérations n’augmentent que lentement (+0,9% en 2018, contre +2,4% en 2017), bien en deçà de la hausse du coût des opérations réalisées (ou de celle des prix à la consommation). Dans le même temps, le niveau de l’apport personnel recule rapidement (-7,1 % en 2018). Les taux d’apport personnel des emprunteurs ont rarement été aussi bas par le passé...
La production de crédits immobiliers a augmenté en montant de 4,0%, mais a baissé de 3,8% en nombre de prêts, ce qui implique une forte augmentation du montant moyen de ces derniers.
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Action Logement ajoute 9 milliards d'euros pour le logement et la mobilité des salariés
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10/1/2019
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Pour faire face à une crise du logement qui s'aggrave dans de nombreux territoires, Bruno Arcadipane, président de l’organisme paritaire Action Logement (collecteur du "1 % Logement") a annoncé jeudi un plan de 9 milliards d’euro, "qui se veut une réponse concrète aux questions de pouvoir d'achat pour les salariés les plus modestes". Action Logement veut ainsi démontrer ainsi "sa capacité d’action visant à répondre aux urgences du moment tout en contribuant à porter des solutions structurantes aux défis de demain".
Ce plan comprend sept axes prioritaires :
les enjeux de la rénovation énergétique des logements qui génère des charges importantes
pour les ménages,
les problèmes de mobilité que rencontrent de nombreux salariés dans leurs déplacements
contraints entre leur logement et leur lieu d’emploi,
la nécessité d’une société plus inclusive prenant en compte, en particulier, la question des
salariés âgés et la prise en charge de leur dépendance,
la transformation de bâtiments de bureaux vides en logements,
l’attention nécessaire portée aux territoires d'outre-mer et à leurs contraintes spécifiques,
l’accompagnement de la croissance de l’offre de logements de qualité adaptée aux besoins
de chacun,
la nécessité de résorber l’habitat dégradé voire indigne où vivent de nombreux salariés.
Les sommes annoncées sont censées s’ajouter au plan de 15 milliards prévu dans le cadre de la convention quinquennale avec l’État pour la période 2018-2022. Julien Denormandie, ministre chargé de la ville et du logement, a salué cette proposition, et s'est engagé à apporter son soutien "pour que ce qui a été annoncé aujourd'hui devienne réalité dans les plus brefs délais", a-t-il précisé.
"Le plan a été voté hier [le 8 janvier (NDLR)]) en fin d'après-midi, vous dire que tout serait cadré et fixé ce serait faux", a de son côté déclaré M. Arcadipane, qui a précisé que le plan serait financé pour un tiers par des fonds propres et pour deux tiers par des levées d'emprunts. 4 milliards devraient être consacrés au financement de prêts bonifiés, 3 milliards engagés en fonds propres et 2 milliards en subventions", précise encore Action Logement, qui cherche aussi à dissiper l'idée que le plan aurait été mis au point en catastrophe en réponse au mouvement des "gilets jaunes" : "les premières discussions ont commencé bien avant le mouvement", a indiqué Bruno Arcadipane. "Les partenaires sociaux qui travaillent au côté d'Action Logement au quotidien n'ont jamais attendu quoi que ce soit pour donner une impulsion forte et une dynamique à ce mouvement", qui arrive cependant à point nommé...
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Habitat indigne : des actions sous-calibrées
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10/1/2019
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La Fondation Abbé Pierre, la fédération Soliha, le groupe Procivis et l'Association Nationale Compagnons Bâtisseurs ont, lors d’une conférence de presse le 9 janvier, dressé un état des lieux et réclamé une politique nationale ambitieuse en matière de lutte contre l'habitat indigne. Pour la Fondation, les deux plans mis en place récemment par le gouvernement, pour contribuer à lutter contre l’habitat indigne, le plan "Initiatives Copropriétés" et le programme "Action Cœur de ville" ne peuvent fonctionner qu’avec un engagement réel et large des collectivités territoriales. Or, sur le terrain la Fondation et ses partenaires constatent que les nombreux outils, moyens financiers et dispositifs ne sont pas suffisamment utilisés.
Après le drame de Marseille (effondrement de deux immeubles dont une copropriété) et la prise de conscience du phénomène massif de l’habitat indigne qui concernerait 900.000 à 1,3 millions de personnes, contraintes de vivre dans des conditions d’habitat dangereuses et indignes, la fondation demande à l’Etat et aux élus de tous les territoires de se saisir de l’arsenal existant. La Fondation Abbé Pierre demande également au gouvernement d’engager sans tarder un ambitieux plan national de lutte contre l’habitat indigne, avec une véritable volonté programmatique. Enfin la fondation rappelle que la bataille contre l’habitat indigne ne pourra être gagnée que lorsque la crise du logement sera enrayée par la mise en œuvre de toutes les mesures portées depuis des années par les associations et la Fondation Abbé Pierre : production massive de logements à loyers abordables (et bien situés), encadrement des loyers en secteurs tendus, augmentation des APL, accélération de la politique du "logement d’abord" (alternative au coûteux hébergement d'urgence), intensification de la prévention des expulsions locatives, renforcement des moyens pour les quartiers en politique de la ville…
La Fondation a également annoncé, à cette occasion, qu'elle se constitue partie civile dans la procédure judiciaire contre X pour homicides involontaires aggravés par violation manifestement délibérée d'une obligation de prudence ou de sécurité ouverte à la suite des effondrements des immeubles de la rue d'Aubagne, à Marseille.
Voir : L’habitat indigne en France- Fondation Abbé Pierre du 09/01/2019
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Les charges réelles d'un logement en copropriété sont au moins de 35% de plus que les charges courantes
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9/1/2019
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Ce constat alarmiste est fait par l'Association des responsables de copropriété (ARC) qui se fonde sur plusieurs études réalisées ces dernières années. Les candidats copropriétaires, faute d’avoir été avertis sur cette réalité avant de s'engager sur une promesse de vente, sous-évaluent le coût réel du logement qu'ils envisagent d'acquérir, et tentent ensuite de résister au vote des travaux collectifs nécessaires pour maintenir les immeubles en état. Or les études montrent que "la part contributive des sommes nécessaires pour faire face aux travaux d’entretien et de rénovation représenterait 35 % du montant des charges courantes annuelles", souligne l'ARC. Résultat : les immeubles se dégradent, ce qui enclenche les processus cumulatifs de dévalorisation des logements et de paupérisation des copropriétaires, générant à terme des copropriétés en difficulté qui cumulent des impayés de charges et un vieillissement du bâti et des équipements collectifs.
Le phénomène est d'autant plus inquiétant que les copropriétaires subissent depuis plusieurs années des augmentations des charges courantes nettement supérieures à l'inflation : presque 40% de hausse au cours de ces dix dernières années pour une inflation cumulée de 10% ! D'où un nombre de copropriétaires débiteurs en augmentation et des sommes impayées de plus en plus importantes dans les copropriétés comme le montrent les dernières études réalisées notamment par l’ADIL. De son côté, l’OPAC (Observatoire PAtrimonial des Copropriétés de l’ARC) a pu mettre en évidence une détérioration de l’état financier des copropriétés de près de 17% en quatre ans.
Cette réalité met en difficulté beaucoup de copropriétaires, surtout des primo-accédants, qui lors de l’achat de leur bien n’ont pas forcément pris en considération cette donnée, les mettant rapidement en incapacité de paiement.
Pour l'ARC, si on veut éviter cette situation, "il est essentiel d’être plus clair et transparent sur le réel coût de revient du logement qui, au-delà du prix d’achat initial, doit inclure les honoraires du notaire, les charges courantes et les provisions travaux de la copropriété rattachées aux lots et, éventuellement, le coût du crédit. Cette information doit être évaluée sur dix ans, sachant que le turnover moyen d’un copropriétaire d’un lot est de huit ans. Par ce procédé, le copropriétaire sera conscient du réel coût de revient du logement qu’il souhaite acquérir, devant intégrer dans son plan de financement du logement les charges courantes et celles relatives aux travaux".
Pour mettre en évidence l’impact financier, l’ARC a procédé à deux calculs. Le premier intègre sur dix ans les "frais de de notaire", l’estimation des charges courantes qui évoluent de 3% par an et les travaux calculés à partir de son observatoire national des charges : OSCAR. Le second ajoute le coût du crédit (39.553 euros par exemple pour un montant d'emprunt de 164.000 euros sur une durée de 17 ans).
Sans surprise, l'impact des charges et du crédit est d'autant plus fort que le prix d'achat est faible. Ainsi à Paris, où les prix avoisinent les 10.000 euros par m2, le surcoût sans le coût du crédit est de 14,08% (le prix moyen de revient d’un appartement de 62,5 m² passe ainsi après 10 ans de 585.497 euros à 667.941 euros). A Marseille, il est de 23,37% (on passe d'un prix de revient moyen de 157.888 euros à 194.685,78 euros) A Saint-Etienne, l'impact est encore plus important, de 56,35% (le prix de revient moyen passe de 62.200 euros à 97.251,70 euros).
Si on ajoute le coût du crédit, la différence de prix atteint 20,84% à Paris, 69,95% au Havre et 119,94% à Saint-Etienne ! Autrement dit, dans cette dernière ville, lorsque le prix moyen d’achat du logement est de 62.200 euros, le coût total se monte au bout de 10 ans à 136.805 euros...
"Voilà pourquoi toutes les incitations à l’accession à la copropriété doivent être accompagnées d’une véritable information claire et compréhensible sur le véritable prix de revient d’un logement, à défaut de se retrouver avec des copropriétaires et des copropriétés en difficulté", conclut l'ARC.
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Lois de finances pour 2019 : que retenir pour l'immobilier ?
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2/1/2019
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La loi de finances pour 2019 a été publiée le 30 décembre, après être passée sous le peigne du Conseil constitutionnel, qui a retoqué 9 articles et des dispositions dans 4 autres articles. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2019 avait, quant à elle, été publiée dès le 23 décembre.
D'amendements en contre-amendements, les mesures finales concernant l'immobilier sont les suivantes :
- prêt à taux zéro (PTZ) : pour les opérations relatives aux logements neufs, maintien du resserrement prévu par la loi de finances de 2018, à compter du 1er janvier 2020, aux zones très tendues (zones A et B1) et dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense, mais une disposition prévoit que ce recentrage ne concernera pas les contrats de location-accession signés avant le 1er janvier 2020 ;
- contrats d'assurance emprunteur : application aux contrats conclus à compter du 1er janvier 2019 de la taxe spéciale sur les conventions d’assurance (TSCA), au taux de 9%, sur la totalité des primes, alors qu'elle ne s'appliquait jusqu’ici que sur la partie de la prime relative aux garanties invalidité, incapacité et perte d’emploi ;
- taxe foncière : exonération possible pendant 15 ans pour les contrats de location-accession dans l’ancien, et prolongation de deux dispositifs d’exonération dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ;
- incitations fiscales à l'investissement locatif :
.prorogation jusqu’au 31 décembre 2021 du dispositif fiscal "Censi-Bouvard" concernant les acquisitions destinées à la location meublée non professionnelle dans des résidences-services ;
.extension du dispositif "Pinel" aux investissements locatifs intermédiaires avec travaux dans des centres villes dégradés (le régime que certains intitulent déjà le "Denormandie"...) ;
. extension aux zones ayant été couvertes par un contrat de de redynamisation de site de défense dans les huit années précédentes ;
. plafonnement par décret à paraître des honoraires des intermédiaires, à la charge des promoteurs ; à noter qu'une estimation du montant des frais et commissions directs et indirects effectivement imputés ainsi que leur part dans le prix de revient doivent être communiqués à l’acquéreur lors de la signature du contrat de réservation, puis figurer pour leur montant définitif dans l’acte authentique d’acquisition du logement ;
.conservation du bénéfice du dispositif fiscal pour les contribuables n’étant plus domiciliés fiscalement en France ;
.dans le cadre du prélèvement à la source, intégration dans l’avance des réductions d’impôt en faveur des investissements locatifs ;
- Crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) :
.prorogation jusqu’au 31 décembre 2019 (la loi de finances pour 2018 prévoyait sa suppression à compter du 1er janvier 2019 et son remplacement par une prime ; cette réforme est repoussée d'un an) ; restent éligibles au CITE, l’acquisition de chaudières à très hautes performance énergétique, à l’exception de celles utilisant le fioul comme source d’énergie ; par ailleurs, le remplacement de fenêtres à simple vitrage par du double vitrage est à nouveau éligible après la suppression introduite à compter du 1er juillet 2018 par la loi de finances pour 2018, mais le montant des dépenses sera désormais plafonné par un arrêté à paraître ;
.éligibilité des dépenses de main-d’œuvre liées à la pose et à la dépose de certains équipements : concernant la pose de pompes à chaleur dédiées à la production d’eau chaude ou d’appareil de chauffages ou de production d'eau chaude sanitaire à énergie renouvelables, elles deviennent éligibles, dans la limite d’un plafond de dépenses fixé par arrêté à paraître englobant le coût de l’équipement et de sa pose ; par ailleurs, le coût de la dépose de cuve à fioul est également éligible au CITE pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2019 ; cependant, l’éligibilité de la pose ou de la dépose de ces équipements est conditionnée au niveau de ressources du ménage ;
.plafonnement du montant de l’achat des chaudières à micro-cogénération gaz d’une puissance de production électrique inférieure ou égale à 3 kVA ;
.réintroduction de taux différenciés de crédit d’impôt selon la nature de l’équipement : ainsi, la dépose de chaudière au fioul ouvre droit à un crédit d’impôt égal à 50% du coût de la main d’œuvre, tandis que les fenêtres double vitrage ouvrent droit à un crédit d’impôt égal à 15% du coût de l’équipement. En ce qui concerne les autres dépenses éligibles, elles ouvrent droit à un crédit d’impôt au taux de 30% ;
- Eco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) :
.alignement des conditions d’obtention de l’Éco-PTZ individuel sur celles du CITE ; pour être éligibles les logements doivent désormais être achevés depuis plus de deux ans à la date de début d’exécution des travaux dans tous les cas (métropole comme outre-mer) ;
.suppression de l’obligation de réaliser un bouquet de travaux d’amélioration de la performance énergétique pour bénéficier de l’Éco-PTZ individuel, et extension comme pour le CITE, aux travaux d’isolation des planchers bas ;
.fixation de la durée de remboursement de l'Eco-PTZ à 15 ans et ce, quelle que soit l’importance ou le nombre des travaux, afin de permettre aux ménages d’emprunter sur une plus longue durée ;
. suppression pour l'Éco-prêt copropriété du seuil de 75% de logements, permettant son ouverture aux immeubles de bureaux ou possédant des commerces en rez-de-chaussée ;
.levée de l’interdiction de bénéficier d’un Éco-prêt copropriété après un Éco-prêt individuel, le cumul étant conditionné par la réunion des deux conditions suivantes : l’offre de l’Éco-PTZ doit être émise dans un délai de cinq ans à compter de l’Éco-PTZ individuel, et la somme des montants des deux prêts devrait être inférieure à 30.000 euros au titre d'un même logement ;
.limitation à 5 ans du délai entre l’Éco-PTZ initial (individuel et copropriété) et l’Éco-PTZ complémentaire, dans la limite de deux prêts et de 30.000 euros par logement.
- aides au logement : pour 2019, la loi de finances prévoit une revalorisation plafonnée annuellement à 0,3% des aides personnelles au logement, à savoir l’Aide personnalisée au logement (APL), l’Allocation logement familiale (ALF) ou sociale (ALS) ; elle déroge ainsi au principe selon lequel la revalorisation au 1er octobre de ces aides est indexée sur l’évolution de l’Indice de référence des loyers (IRL) ; à noter que le Conseil constitutionnel a censuré le plafonnement prévu de la revalorisation pour 2020 des APL...
- "APL accession" : rétablissement jusqu’au 1er janvier 2020 de l’Allocation logement familiale ou sociale (ALF ou ALS) accession dans certains territoires d’outre-mer, sous réserve que le logement ait fait l’objet d’une décision favorable de financement prise avant le 31 décembre 2018 ; par ailleurs, la loi de finances ouvre l’Allocation de logement temporaire (ALT) à Mayotte, une aide financière accordée aux associations et organismes à but non lucratif ainsi qu’aux Centres communaux ou intercommunaux d’action sociale (CCAS, CIAS) qui ont conclu une convention avec l’État et qui logent, dans l’urgence et à titre temporaire, des personnes défavorisées.
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Construction de logements en 2019 : le choc d'offre n'aura pas lieu
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28/12/2018
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Les résultats du 3ème trimestre 2018 pour le secteur du logement, publiés le 28 décembre par le ministère de la transition écologique et solidaire, n’augurent pas de perspectives prometteuses pour 2019. Le nombre de logements autorisés à la construction (permis de construire, y compris la construction individuelle et le logement social) se contracte de 8,8% par rapport au troisième trimestre 2017 et de 2,0% par rapport au trimestre précédent. Cumulé sur un an, le nombre de logements autorisés s’élève à 474.000 unités au troisième trimestre, en baisse de 5,2% par rapport aux quatre mêmes trimestres précédents, sous l’impact de la contraction des autorisations de logements collectifs (-6,3%).
La commercialisation des logements neufs aux particuliers a diminué de 14,2% par rapport au troisième trimestre 2017, et les réservations ont également diminué de 8,9% soit 27.400 logements réservés pour 22.100 logements mis en vente. Les annulations de réservations (3.500), restent comme il y a 1 an, à un niveau élevé.
Les mises en chantier diminuent de 4,8% par rapport au troisième trimestre 2017 et de 4,3% par rapport au trimestre précédent. Le nombre de mises en chantier cumulées sur un an progresse de 3,3% sur la même période, à 423.900 logements. Ce sera probablement un point haut, avant retournement de la tendance amorcée par la baisse des autorisations, puis de la commercialisation et en conséquence des réservations. Rappelons que la demande de permis de construire précède la commercialisation qui elle-même précède les réservations. Enfin, ces dernières conditionnent la mise ou non en chantier...
Cette désaffection pour le neuf ne semble pas venir de la demande, qui s'est exprimée encore vivement dans l'ancien - le nombre de transactions de maisons et d’appartements anciens (cumulées sur un an) s’élève à 956.000 et demeure à un niveau jamais atteint auparavant - mais plutôt par une diminution de l'offre, à rechercher du côté des achats du logement social. Les organismes HLM ayant vu leur capacité d'autofinancement rognée par la réduction de loyer de solidarité imposée par le gouvernement (baisse des loyers pour compenser la baisse des APL des locataires sociaux), ils sont moins acheteurs en VEFA aux promoteurs qui du coup ne peuvent boucler nombre de programmes. Dans beaucoup de secteurs, une part de logements sociaux est en effet imposée, et sans acheteur HLM, un programme ne peut être réalisé...
Bien que les taux d’intérêt restent quasi stables à un niveau toujours bas, et que la durée des crédits, qui s’est allongée de 5 mois sur un an, favorise le passage à l’acte des acquéreurs, la frénésie n’est plus de mise chez les promoteurs et les entreprises du bâtiment qui voient leurs perspectives de croissance en berne. Fin d’un cycle ou le résultat de mesures inappropriées pour le bâtiment ? La nouvelle année ne ressemblera sans doute pas aux deux dernières années de reprise amorcées en 2016.
D'autant qu'un autre danger se profile qui pourrait aussi freiner la demande : une brusque détérioration de l’appréciation de la situation économique globale se dessine chez les Français, que révèle un sondage Ifop réalisé pour le courtier en crédits immobiliers Cafpi sur les Français et l’accession à la propriété. Ils sont 51% à porter un regard pessimiste sur la situation économique, ce qui affecte leurs projets d’achat immobilier : ils sont en effet à titre personnel 61% à estimer ne pas avoir les moyens d’acquérir un bien immobilier, contre 36% à affirmer l’inverse. En début d’année, seuls 43% des Français partageaient cet avis négatif, le plus bas niveau observé depuis la première vague de ce sondage Ifop lancé en 2009. Et pour cause : plus de la moitié n’a pas vu sa situation changer (53%), un tiers considérant même qu’elle est pire que l’an dernier. En bref, effet "gilets jaunes" ou pas, ils ne sont plus dans les meilleures dispositions pour penser "projet immobilier", les Français seraient 65% a estimer qu’il n’est pas facile de devenir propriétaire aujourd’hui...
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