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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Les nouveaux engagements du gouvernement pour sortir de la crise du logement
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5/12/2005
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Le Ministère de l'Emploi, de la cohésion sociale et du Logement vient de sortir une plaquette sur les nouveaux engagements du gouvernement pour sortir de la crise du logement, consultable et téléchargeable sur son site Internet (1). Elle tente de donner une cohérence aux multiples mesures annoncées depuis des mois sous la pression d'une actualité dérangeante, des incendies d'hôtels et d'immeubles insalubres du printemps et de l'été aux émeutes de l'automne dans les banlieues. Tout y passe : rénovation urbaine, financement de logements sociaux HLM et privés à loyer maîtrisé, déblocage de foncier pour la construction, financement d'hébergement d'urgence, relance des incitations fiscales pour le logement locatif intermédiaire, nouvel indice, augmentation de l'APL, lutte contre le logement indigne, etc.
Logement : le gouvernement s’engage -
Plus de 60 mesures pour sortir de la crise
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Le testing officialisé en tant que méthode pour détecter les discriminations
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2/12/2005
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La méthode, pratiquée par SOS Racisme depuis 1998, et consistant à présenter des jeunes d'origine européenne, puis des jeunes d'origine maghrébine ou africaine, à l'entrée de discothèques, restaurants, campings ou à l'embauche dans une entreprise, afin d'établir de façon incontestable l'existence ou non d'un comportement discriminatoire, a déja permis ces deux dernières années la condamnation de plusieurs agents immobiliers et propriétaires pour discrimination à la location d'un logement et même à la vente d'un bien immobilier.
Dans le cadre des mesures annoncées pour assurer une stricte égalité des chances, le premier ministre, Dominique de Villepin, entend faire des vérifications à l'improviste un moyen de preuve reconnu par les tribunaux. Matignon préfère cette méthode aux statistiques ethniques, perçues comme l'antichambre des quotas et du communautarisme. Le testing, redoutable s'il est mené dans l'intention de nuire, a l'avantage de révéler immédiatement les discriminations. Sans ce subterfuge, les enquêtes sont toujours longues et difficiles et seules quarante affaires de discrimination sont jugées en France chaque année.
Dorénavant, les particuliers pourront utiliser cette méthode avec un témoin neutre. La Haute Autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité (HALDE) prévoit d'organiser ses propres testings pour les discriminations à l'embauche : elle a lancé un appel d'offres pour disposer d'un opérateur spécialisé dans ces vérifications par secteur. Une fois la loi voulue par Dominique de Villepin votée, la HALDE pourra sanctionner par une amende de 25 000 euros les entreprises qui, à compétences équivalentes, éliminent systématiquement les CV de personnes âgées, handicapées ou portant un nom étranger. Outre l'amende, les coupables se verront publiquement épinglés dans la presse pour discrimination. Ce "naming and shaming", façon de nommer et d'exposer à la réprobation, vient des pays anglo-saxons, où elle a contribué à faire reculer les discriminations.
L'annonce de ce dispositif a été plutôt mal reçue par la Confédération générale des petites et moyennes entreprises (CGPME), qui redoute "une justice d'exception", mais aussi dans le domaine du logement, par l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), qui représente les propriétaires privés particuliers, et qui revendique leur droit de choisir son locataire. L'UNPI considère que la généralisation du testing "ne pourrait avoir que des résultats négatifs et irait à l'encontre de la politique menée par le gouvernement, notamment pour la remise sur le marché de logements vacants". Son président, Jean Perrin, réagit vivement aux propos tenus par le premier ministre et rappelle les conditions essentielles pour une bonne location : que le bailleur privé puisse continuer à choisir son locataire, que le logement soit occupé dans des conditions conformes à sa destination, que le bailleur puisse récupérer son bien dans les termes prévus par le contrat et enfin, que le paiement du loyer soit assuré.
Si les pratiques de "testing" étaient mises en œuvre à l’égard des bailleurs privés, "ceux-ci seraient dans leur droit de demander, eux aussi, à pouvoir tester la relation locative avec une remise en cause automatique si elle ne s’avérait pas conforme", a-t-il ajouté dans un communiqué...
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Les primo-accédants ont perdu en moyenne en capacité d'achat près de 9 m2 d'habitation principale
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30/11/2005
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C'est ce que révèle un nouvel indicateur semestriel mis au point par le Crédit Foncier et l'école de commerce Essec, calculé pour le premier semestre 2005 et publié pour la première fois le 29 novembre : la capacité moyenne pour un premier achat immobilier dans l'ancien est en effet de 50,7 mètres carrés, soit 8,7 mètres carrés de moins qu'il y a cinq ans.
La marge de solvabilité s'établit à 18 mètres carrés au premier semestre 2005 et elle s'est "fortement contractée" indiquent la banque et l'Essec dans un communiqué commun. Cette marge représente la surface supplémentaire pouvant être achetée avec un taux d'effort maximum, c'est-à-dire avec des mensualités plus lourdes et une durée de prêt allongée.
"La baisse de la marge signifie que les ménages prennent des crédits de plus en plus conséquents (mensualités élevées, durées plus longues) et s'approchent des limites de la solvabilité", selon le communiqué.
Depuis 2002, la capacité d'achat a diminué régulièrement sous l'effet de la hausse des prix, mais, selon le Crédit Foncier, sa baisse a été enrayée par la mise en place du prêt à taux zéro pour l'immobilier ancien.
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Forte progression des ventes et de la construction de logements neufs
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26/11/2005
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Sur les neuf premiers mois de l'année, les ventes de logements neufs atteignent au total selon le ministère de l’Equipement 90.700 unités, soit une progression de 7% par rapport à la même période l'année dernière ; sur cette période, les ventes de maisons individuelles progressent de 13% et les ventes d'appartements de 6%. Au troisième trimestre toutefois, le marché des appartements a poursuivi sa progression, mais par contre celui des maisons est en retrait, indique le ministère. Très dynamiques depuis le début de l'année, les ventes de maisons individuelles ont en effet reculé de 3,6% au cours du troisième trimestre.
Contrairement aux deux trimestres précédents, les ventes de studios reculent (-4,3%), mais restent en nette hausse depuis le début de l'année (+18,5%).
A la fin septembre, les stocks de logements, qui se reconstituent depuis déjà plusieurs mois, sont en hausse de 25% à 47.600 unités, souligne aussi le ministère.
Le prix de vente moyen d'une maison a progressé de 6,1% au troisième trimestre tandis qu'il a augmenté sur la période de 11% pour les appartements. "Le délai d'écoulement pour le collectif remonte de quatre à cinq mois et reste à cinq mois pour l'individuel", a encore indiqué le ministère.
Sur le plan de la construction, qui inclut celle des propriétaires - particuliers, institutionnels ou sociaux, le nombre d'autorisations concernant les logements en cumul sur douze mois délivrées à la fin octobre atteignent 504.453, en progression de 13,8%. Sur la même période, le total des mises en chantier s'élève à 395.217 unités, soit une hausse de 10,7%.
En ce qui concerne les locaux non résidentiels (bureaux, commerces, entrepôts), les autorisations de construire ont augmenté en cumul sur douze mois de 8,8% dans ce secteur et les mises en chantier de locaux ont reculé de 4,5%.
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La loi ENL enrichie au Sénat
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26/11/2005
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Déposé au Sénat en pleine crise des banlieues sous une forme quelque peu squelettique, projet de loi "Engagement national pour le logement" (ENL) a été étoffé par une série d'amendements, les uns d'origine gouvernementale, les autres d'initiative parlementaire ; citons pèle-mêle :
- la modification du régime d'amortissement fiscal "Robien" et création du régime "Borloo populaire", régime d'incitation fiscale à l'investissement locatif intermédiaire :
.comme le "Robien" jusqu'ici, ce dispositif permettra pour les biens acquis neufs ou anciens avec réhabilitation lourde à compter du 1er janvier 2006 d'amortir 65 % de la valeur investie sur quinze ans, le rythme d'amortissement étant réaménagé pour les deux régimes : 6% par an pendant 7 ans et 4% pendant 2 ans ; mais la poursuite optionnelle qui existait pour le "Robien" d'un amortissement de 2,5% par an pendant une ou deux fois 3 ans sera désormais réservée au "Borloo populaire" ; du coup, le "Robien" ne permettra plus d'amortir que 50% de la valeur investie sur neuf ans - rappelons que les deux premières périodes du "Robien" avant modification étaient de 8% pendant 5 ans et 2,5% pendant 4 ans - ;
.avantage supplémentaire pour le "Borloo populaire" : il autorisera en plus une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs, en contrepartie de deux conditions : la réintroduction d'un plafond de ressources pour les locataires (comme dans le régime "Besson"), et un plafonnement des loyers à 70 % du prix du marché (pour le "Robien" ils sont plus près de 90%) ; les nouveaux taux d'amortissement du "Robien" seront applicables pour les acquisitions à compter de la publication de la loi...
- l'instauration d'une taxe de 10% sur les deux tiers du prix de cession des terrains devenus constructibles du fait de leur classement en zone urbanisable ; ce prélèvement sera versé aux communes concernées ; il est également créé la possibilité pour ces dernières d’imposer une sur-taxation du foncier non bâti jusqu’à 3 euros le m2…
- le report d'une année pour l'entrée en vigueur des nouvelles règles comptables des syndicats des copropriétaires et précision importante : "les comptes du syndicat sont tenus conformément aux règles prévues par le décret mentionné à l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée à partir du premier exercice comptable commençant à compter du 1er janvier 2007" ; ce report laisse un an de plus pour la conversion des services comptables et des logiciels aux nouvelle règles...
- l'octroi d'un délai supplémentaire de 3 ans pour les adaptations des règlements de copropriété "rendues nécessaires par les modifications législatives depuis [leur] établissement" ; les copropriétés ont désormais jusqu'au 13 décembre 2008 pour les faire adopter par l'assemblée générale ;
- la possibilité pour le bailleur d’un local commercial - hors hôtels et locaux à usage hospitalier ou d'enseignement - de reprendre, à l'expiration d'une période triennale les locaux d'habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux s'ils ne sont pas utilisés à usage d'habitation ;
- la possibilité pour les propriétaires de logements inoccupés assujettis à la taxe sur les logements vacants (TLV) qui les remettraient sur le marché de ne déclarer pendant les deux premières années que la moitié des loyers perçus ;
- la suppression de la possibilité d’hériter d’un bail soumis à la loi de 1948, "même en l'absence de délivrance d'un congé au locataire" : de la même manière le contrat de location également est résilié de plein droit en cas d'abandon de domicile par le locataire ; par contre le maintien dans les lieux est toujours acquis au conjoint, auquel est ajouté le partenaire de "PACS", et "lorsqu'ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l'article 27 ainsi que, jusqu'à leur majorité, aux enfants mineurs" (article 5 modifié)…
- la création d'un diagnostic supplémentaire en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation à insérer dans le "dossier de diagnostic technique" créé par l'ordonnance du 8 juin 2005 : un état de l’installation intérieure d’électricité, lorsqu'elle a été réalisée depuis plus de quinze ans, en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes ;
- la création, dans l'esprit de la VEFA (vente en état futur d'achèvement) d'un régime de vente en état futur de rénovation - "vente d'immeubles à rénover", pour les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble - apportant des garanties similaires à l'acquéreur appelé à verser des sommes d’argent ou des dépôts de fonds avant l’achèvement des travaux ;
- l’impossibilité sauf cas particuliers lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, de refuser le permis de construire ou la déclaration de travaux sur le fondement de l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme ;
- la possibilité pour le tribunal administratif, lorsqu'il constate que seule une partie d'un projet de construction ou d'aménagement ayant fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme est illégale, de prononcer une annulation partielle…
(1) projet de loi portant engagement national pour le logement - dossier législatif complet
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Le nouvel indice de révision des loyers sera mis en service dès le 1e r janvier 2006
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26/11/2005
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C’est une annonce de Jean-Louis Borloo, ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement, dans une interview publiée le 25 novembre par Le Parisien : "initialement programmée pour le 31 juillet 2006, la mise en service de ce nouvel indice (...) interviendra au 1er janvier prochain", a-t-il déclaré ; "le premier ministre vient de m'autoriser à anticiper le calendrier : c'était indispensable pour tous les locataires car, le temps que le doublement de la production (de logements) régule le marché, les loyers auraient encore flambé pendant deux ou trois ans"…
Le texte en encore au Conseil d’Etat, mais le décret, qui doit entériner les conditions de calcul et de publication de cet indice, sera prêt à la fin de l'année et viendra compléter la loi de finances.
Ce nouvel indice remplacera l'indice du coût de la construction (ICC) ; il sera calculé à 60% sur l'indice des prix à la consommation (IPC), 20% sur l'indice du coût de la construction (ICC), et 20% sur l'indice des prix d'entretien et d'amélioration (IPEA). Selon les calculs du ministère, l'indice nouvelle formule aurait donné une augmentation de 2,80% au deuxième trimestre 2005, contre 3,63% pour la moyenne associée sur 4 trimestres de l'ICC, prise en compte actuellement pour la révision des baux d’habitation.
Cela reste néanmoins supérieur, quoi qu’en dise le ministre à l'augmentation programmée de l'APL (aide personnalisée au logement) et de l’allocation logement de 1,8% qui doit être appliquée avec effet rétroactif au 1er septembre…
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La France se dote d'un Plan séisme
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22/11/2005
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Le nombre de communes où s'appliquent les normes de construction parasismiques va probablement doubler dans les prochains mois, passant de 5.000 à près de 10.000, en raison d'une nouvelle évaluation du risque de tremblements de terre en France, a annoncé lundi le ministère de l'Ecologie et du Développent durable, lors de la présentation de son "Plan séisme" (1). Une nouvelle carte dévoilée à la presse par la ministre Nelly Olin fait apparaître des zones où le risque sismique était jusqu'ici largement sous-estimé, comme une grande région centre-ouest axée autour de la Vendée, le Jura et le département du Nord.
Même si l'opinion n'est guère sensibilisée, "les tremblements de terre peuvent être meurtriers en France", a souligné Mme Olin ; les séismes de 1839 en Martinique et de 1843 en Guadeloupe ont fait plusieurs milliers de victimes. Celui du 11 juin 1909, dans la région de Salon-de-Provence (Bouches-du-Rhône), a fait 46 morts et rasé plusieurs villages. "Or le vieil adage - là où la terre a tremblé, elle tremblera de nouveau - se vérifie chaque jour sur notre planète", a-t-elle rappelé. Or, aujourd'hui, un séisme serait encore plus ravageur qu'il y a un siècle: de l'ordre de 4.700 morts en Martinique, entre 400 et 1.000 morts dans les Bouches-du-Rhône. Mme Olin a donc promis que les services de l'Etat seront intransigeants contre "les graves négligences" relevées en matière de construction parasismique.
Dans les zones concernées, les agents de l'Equipement seront habilités à contrôler le respect des normes de construction et à dresser procès-verbal. Les promoteurs devront obtenir des entreprises privées de contrôle technique du bâtiment un certificat attestant la prise en compte des normes parasismiques. Ces sociétés délivreront également un certificat de conformité à l'édifice achevé. Par contre, la question des contrôles concernant les maisons individuelles, même si les coûts en jeu ne sont pas majeurs, n’est pas encore tranchée…
Le contrôle technique représente actuellement 0,6% de la valeur d'un bâtiment (hors foncier). La construction parasismique entraîne pour sa part un surcoût entre 1% et 5%. Les nouvelles normes devraient alourdir la facture de 0,2% à 0,3% "maximum" selon le ministère.
A partir du 1er juin 2006, acheteurs et locataires devront être informés par le vendeur ou le bailleur que leur domicile se trouve en zone sismique, et ce par l'état des risques naturels et technologiques rendu obligatoire lors des ventes immobilières et les locations en application de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement...
(1) Dossier de presse du ministère de l’Ecologie, incluant la nouvelle carte de l’alea sismique
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Un projet de loi permettrait à la HALDE d'infliger des amendes
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21/11/2005
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Selon des informations parues dans Le Figaro (1), un projet de loi "conférant un pouvoir de sanction" à la Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité (HALDE) est prêt. Ce texte ferait suite aux déclarations du premier ministre Dominique de Villepin qui, s'exprimant au plus fort des émeutes urbaines, avait estimé nécessaire de renforcer les prérogatives de cette autorité administrative indépendante nouvellement créée, qui peut être saisie par toute personne résidant en France, pour mieux lutter contre les discriminations.
Le projet de loi prévoit de lui permettre de prononcer des amendes d'un montant maximal de 1 000 euros. Elle pourra aussi ordonner l'affichage de sa décision pendant un mois aux frais du "coupable"...
Le quotidien rappelle que la définition des "actes discriminatoires" est très large, et correspond à toute différence de traitement fondée sur l'origine ethnique, géographique ou sociale, la confession, les opinions politiques, le sexe, les choix de vie privée, l'âge ou le handicap.
L'amende décidée par la Halde n'interdirait pas à la justice de prononcer une sanction pénale.
(1) Le Figaro, 19 novembre 2005
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Clichy sous bois : des copropriétés en première ligne
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21/11/2005
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Etincelle qui a embrasé les banlieues à travers la France, les événements de Clichy-sous-Bois se sont déroulés non pas dans un quartier HLM, mais au cœur d’un quartier appelé le "Chêne Pointu", qui regroupe deux grandes copropriétés de 800 et 600 logements : c'est ce que rappelle l'ARC (Association des responsables de copropriété), très en pointe sur le problème des copropriétés en difficulté et présente sur le terrain depuis des années ! Elle fait très justement remarquer que l’état de délabrement physique, financier, social de ces copropriétés est bien connu et ceci depuis une bonne dizaine d'années.
Or, il n'y a que trois ans que, comme suite à l’action des copropriétaires et de la Mairie, l’État a fini par accepter de mettre en place une "commission d’élaboration d’un plan de sauvegarde", et selon l'ARC, cette commission n'a été réunie en tout et pour tout que deux fois ! Aucune réunion n'a eu lieu dans la dernière année et demi et aucun plan n’a été élaboré comme suite à ces travaux ! Seuls quelques travaux d’urgence concernant la rénovation partielle d’ascenseurs très vétustes et vandalisés ont pu être financés, travaux qui seraient à peine commencés.
Scandalisée par cette carence, l'ARC dénonce la politique consistant à concentrer tous les moyens sur les démolitions-reconstructions d'HLM, par l'intermédiaire de l’ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine), au détriment de la politique concernant le traitement des copropriétés en difficulté, les moyens qui lui sont consacrés étant devenus insuffisants et inadaptés.
Or, comme le fait remarquer l'ARC, ce n'est pas d'aujourd’hui qu'une grande partie des problèmes des quartiers difficiles vient précisément des copropriétés en difficulté : elles accueillent les populations les plus marginales et les plus fragiles dans les immeubles les moins bien entretenus et les plus difficiles à redresser, en raison du statut propre à la copropriété ! Un colloque avait même été organisé, précisément à Clichy sous bois en décembre 2004, auquel participaient le Conseil National des Villes, la Ville de Clichy-sous-Bois, la Région Ile de France, le Conseil Général de Seine Saint Denis, la Caisse des dépôts et Consignation et l'ARC, et avait permis d’élaborer une "plate-forme revendicative" portée par tous les acteurs publics et privés concernés. Or un an après ce colloque, le ministère du logement n’aurait toujours pas fait savoir ce qu’il en pensait...
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Loi engagement national pour le logement : cascade d'amendements en préparation
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18/11/2005
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Une centaine d'amendements au projet de loi "Engagement national pour le logement" ont été adoptés en vue de son examen à partir du 21 novembre par la commission des Affaires économiques du Sénat, qui veut aller beaucoup plus loin que le projet initial, et proposer "une véritable révolution foncière", selon le rapporteur Dominique Braye (UMP, Yvelines) ! Il est vrai que la version déposée au Sénat par Jean-Louis Borloo a pu paraître plutôt maigrelette face à l'ampleur des enjeux révélés une fois de plus par l'actualité (1)...
La commission souhaite notamment faire profiter les communes de la plus-value engendrée pour les propriétaires par la constructibilité d'un terrain : le classement d'un terrain en zone constructible entraîne en effet une très forte hausse de sa valeur pouvant aller de un à cent, alors que le propriétaire n'y est pour rien, a souligné le rapporteur, qui n'envisage cependant qu'une part de 20% pour la commune...
La commission propose également que la décote appliquée au prix des terrains cédés par l'Etat pour la construction de logements puisse atteindre 50%, estimant qu'il appartient au «premier propriétaire de France» de «donner l'exemple»en la matière.
Pour encourager les communes à construire du logement social, elle préconise en outre que les pertes de recettes fiscales résultant de l'exonération de la taxe foncière sur ce type de construction pendant les 15 premières années soient compensées intégralement par l'Etat, alors qu'elles ne le sont actuellement qu'à hauteur de 2%.
Parmi les autres amendements adoptés, la commission propose également un dispositif permettant de mobiliser les logements vacants situés au-dessus des commerces et de créer "une incitation fiscale temporaire forte" pour encourager les propriétaires assujettis à la taxe sur les logements vacants à remettre leur bien sur le marché.
Elle suggère de ramener au 1er mars 2006, soit une anticipation de quatre mois, la date d'entrée en vigueur du nouvel indice de référence des loyers. Selon des estimations de l'INSEE, cette mesure pourrait limiter à 1,8% en 2006 la hausse des loyers des logements locatifs.
Rappelant que l'abrogation "en douceur" de la loi de 1948 était promise il y a 3 ans, la commission propose d'accélérer l' "extinction" du nombre de logements soumis en interdisant la transmission du bail aux descendants majeurs, ce qui est déjà le cas pour la transmission du droit au maintien dans les lieux : cette mesure n'apporterait en réalité pas grand chose car il est facile à un propriétaire de donner congé du bail, transformant le titre d'occupation en droit au maintien dans les lieux...
Enfin, deux dispositions sont proposées pour les copropriétés :
- report de 3 ans de la date limite pour la mise en oeuvre de la faculté créée par l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet dans chaque copropriété à l'assemblée générale jusqu'au 13 décembre 2005 de procéder dans des conditions dérogatoires aux "adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement" ;
- report d'un an de la date d'application des nouvelles règles fixées pour la comptabilité des syndicats de copropriétaires, afin de permettre l'adaptation des logiciels et la formation des personnels concernés...
(1) dossier législatif
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universimmo.com
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