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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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"Ventes à la découpe" : tentative d'encadrer les marchands de biens...
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22/11/2004
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L'Assemblée a voté en première lecture du budget 2005 un amendement présenté par le PS visant, par un encadrement de l'activité des marchands de biens à enrayer "la flambée spéculative" liée aux ventes d'immeubles "à la découpe" : il s'agit des immeubles achetés entiers et vendus par appartement, soit aux locataires, soit à des investisseurs qui souvent donnent congé à l'échéance pour habiter ou revendre sans décote (notre article)...
Selon Patrick Bloche (PS), qui présentait l'amendement ce phénomène touche depuis 2003 "15% des 40.000 ventes de logements enregistrées à Paris", ce qui outre les "difficultés personnelles" remet en cause "la mixité sociale" et l' "équilibre des quartiers".
L'exposé des motifs indique les motivations de l'amendement : "afin de rééquilibrer la situation, il est proposé de réduire à un an au lieu de quatre le délais requis pour revendre, qui conditionne l'exonération de droits de mutation. Ce faisant la contrainte de temps dans laquelle sera placée le marchand de biens l'obligera, pour réaliser la revente, à des concessions plus importantes au bénéfice du locataire"...
Le raisonnement imputant à la "vente à la découpe" d'immeubles entiers la hausse des prix de l'immobilier parisien est curieux et probablement assez éloigné de la réalité : d'une part la mise en vente de ces immeubles, appartenant la plupart du temps à des propriétaires institutionnels - assurances, sociétés immobilières cotées ou non, SCPI, etc. - qui redéploient leurs patrimoines immobiliers, alimentent le marché en offres nouvelles et remédient quelque peu à la pénurie qui fait monter les prix, et d'autre part les appartements vendus de cette manière sont vendus en majorité occupés, et donc avec une décote qui va de 10 à 30%...
De surcroît, la part de ces immeubles vendus par des "marchands de biens" est faible, les propriétaires préférant mener eux-mêmes la vente par appartements avec le concours d'agents immobiliers spécialisés quand ils ne vendent pas l'immeuble entier à un autre institutionnel !
Reste à savoir de toutes façons si cet amendement ira jusqu'au bout du processus parlementaire...
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Les députés votent les crédits d’impôts pour 2005
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22/11/2004
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L'Assemblée a voté en première lecture du budget 2005 (1) les crédits d'impôts pour l'équipement des habitations principales en vue d'accueillir des personnes âgées et handicapées, ou pour favoriser les économies d'énergie (articles 65 et 66 du projet de loi de finances pour 2005). Le dispositif censé s'appliquer jusqu'au 31 décembre 2005 est prorogé jusqu'au 31 décembre 2009 et recentré sur le développement durable et les économies d'énergie d'une part, l'installation ou le remplacement d'équipements spécialement conçus pour les personnes âgées et handicapées, ainsi que les travaux de prévention des risques technologiques ou l'acquisition d'ascenseurs d'autre part.
Le premier crédit d'impôt s'appliquera aux dépenses d'équipements, matériaux et appareils les plus performants dont la liste est fixée par arrêté du ministre chargé du budget, payées ou réalisées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009 avec un plafond pluriannuel de 8.000 € pour une personne seule et de 16.000 € pour un couple.
Le taux du crédit d'impôt sera de 15 % pour les dépenses d'acquisition de chaudières à basse température, de 25 % pour les dépenses d'acquisition de chaudières à condensation, de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage. Le taux du crédit d'impôt est porté à 40 % pour les équipements de production d'énergie renouvelable et les pompes à chaleur.
Pour le second, le taux du crédit d'impôt s'élève à 25% pour l'installation ou le remplacement d'équipements spécialement conçus pour les personnes âgées et handicapées et à 15% pour les travaux de prévention des risques technologiques ou l'acquisition d'ascenseurs électriques à traction possédant un contrôle avec variation de fréquence.
Il s'appliquera aux travaux réalisés entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009 avec un plafond pluriannuel de 5.000 euros pour une personne seule et 10.000 euros pour un couple.
Les crédits d'impôt concernant l'acquisition de chaudières, de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage ou d'ascenseurs s'appliquent aux dépenses afférentes à un immeuble achevé depuis plus de deux ans, les autres pouvant s'appliquer à un immeuble juste achevé ou intégrés dans un immeuble neuf.
(1) projet de loi de finances pour 2005
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Crédits immobiliers : de nouvelles mesures pour les emprunteurs à risques de santé aggravés
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22/11/2004
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Aujourd'hui, grâce à la "convention Belorgey", signée le 19 septembre 2001 entre les assureurs, les banques, les associations de malades et de consommateurs et la Mission interministérielle de lutte contre le cancer pour améliorer l'accès à l'emprunt et à l'assurance des personnes présentant un risque de santé aggravé, sur près de 2,5 millions de dossiers de prêts immobiliers soumis chaque année aux assureurs, seuls 2 à 3 demandeurs sur 1 000 ne peuvent bénéficier d'une couverture d'assurance.
Concernant les prêts immobiliers ou professionnels, le principe est le suivant : tous les dossiers d'emprunteurs refusés par les contrats d'assurance de groupe des établissements de crédit (premier niveau) sont automatiquement transférés vers un dispositif de deuxième niveau pour un examen individualisé ; en cas de refus au deuxième niveau, les demandes sont systématiquement réétudiées au troisième niveau, celui d'un pool des risques aggravés, qui prend la forme d'une convention de co-réassurance, géré par le bureau commun d'assurances collectives. Le pool offre une capacité de couverture additionnelle en cas de refus ou d'ajournement de la demande d'assurance lors de la mise en jeu des contrats de deuxième niveau.
Un premier bilan de deux ans d'application de la convention vient d'être rendu public et de nouvelles mesures ont été adoptées par la commission de suivi : afin qu'un plus grand nombre de personnes puissent bénéficier du dispositif, la convention va s'appliquer, et au plus tard à compter du 1er janvier 2005, aux prêts d'une durée maximale de 15 ans au lieu de 12 et portant sur une somme inférieure ou égale à 250.000 euros au lieu de 200.000 actuellement.
Les signataires de la convention ont engagé une vaste campagne destinée à mieux faire connaître le dispositif conventionnel : les intéressés disposent d'un serveur vocal, le 0821 221 021 (0,118 € TTC la minute), qui leur permet d'obtenir, 24h sur 24h, anonymement des informations sur cette convention et sur ses modalités pratiques, d'un mini-guide, disponible auprès des banques, et d'explications détaillées sur Internet (1)...
(1) site "Les clés de la Banque"
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La sécurité au coeur du salon Piscine 2004
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19/11/2004
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Le salon mondial Piscine 2004, qui s'est déroulé du 16 au 19 novembre 2004 au parc des expositions Eurexpo de Lyon, a été le premier après l'entrée en vigueur de la réglementation pour la sécurisation des piscines privées, et alors que la barre symbolique du million de piscines privées a été franchie en 2003 en France...
Dans un entretien accordé au Moniteur, Patrick Roche, le président de la FNCESEL (Fédération Nationale des Constructeurs d'Equipements de Sports et de Loisirs), indiquait que, bien que la réglementation comportait des délais d'application quasi-impossibles à respecter - les nouveaux bassins devaient êtres équipés dès le 1er janvier 2004 mais les normes ont été publiées le 10 décembre 2003 et ont du être révisées le 2 mai 2004 -, la plupart des nouveaux bassins ont été sécurisés dès cet été et certains produits ont été livrés à la fin de l'été. "Il y a eu quelques retards de livraison mais le contexte permet de le comprendre, à l'impossible nul n'est tenu" a-t-il cependant déclaré...
"La sécurité est l'affaire du propriétaire du bassin et le "post test" de la campagne de prévention des noyades a révélé que les consommateurs étaient plutôt bien informés de leurs obligations mais ne souhaitaient pas subir des contraintes réglementaires dans la sphère privée dès qu'ils n'avaient pas d'enfants en bas âge", a-t-il ajouté, rappelant que l'efficacité d'un système dépend de sa bonne utilisation et que la moitié des noyades l'an dernier ont eu lieu en présence d'adultes autour du bassin et un tiers en présence d'un système de protection !
Notons que le ministre en charge a une fois de plus dans une réponse à une question de parlementaire refusé toute idée du report de la date d'application pour les nouvelles piscines et celles entrant dans les locations saisonnières (1)...
(1) Rép. min., JOAN 2 novembre 2004, n°47032
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Halls d'immeuble : Villepin corrige Sarkozy
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16/11/2004
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Selon des informations parues dans le Figaro (1), le ministre de l'intérieur Dominique de Villepin envisage de requalifier en contravention le délit d'entrave institué par son prédécesseur dans le cadre de la loi pour la sécurité intérieure (2). "Vous avez raison d'indiquer que le délit de stationnement illicite dans les halls d'immeuble est mis à mal par la jurisprudence de certains tribunaux. C'est pourquoi, comme pour les tags, j'étudie (...) la possibilité de contraventionnaliser les infractions les plus limitées" aurait-il notamment déclaré lors d'une séance de nuit sur le budget à l'Assemblée nationale, se gardant toutefois de toute polémique : "tout cela participe d'un faisceau d'idées diverses et variées, mais il nous reste encore jusqu'à la fin décembre pour arrêter la version définitive du projet sur la prévention" aurait-il ajouté...
Le Figaro rappelle que depuis son adoption le 13 février 2003, le délit d'occupation agressive des halls d'immeuble alimente la chronique. Depuis son entrée en vigueur le 18 mars 2003, le délit d'entrave dans les halls d'immeuble n'a été sanctionné qu'à quelques reprises par les tribunaux, comme à Lille, le 25 juillet 2003, avec la condamnation de deux jeunes à un mois de prison ferme. La police et la gendarmerie avaient pourtant relevé environ 150 infractions de ce type cette année-là, procédant à 260 gardes à vue. L'évaluation encore en cours pour 2004 ne devrait pas traduire de changement significatif.
Dans les faits, toujours selon le Figaro qui a enquêté auprès de la police, les forces de l'ordre sont confrontées à des difficultés multiples : il leur faut prouver l'entrave délibérée et notamment recueillir des témoignages, alors que les craintes de représailles lient souvent les langues dans les quartiers sensibles !
Le Figaro rappelle que le Syndicat de la magistrature a, pour sa part, toujours condamné "cette législation discriminatoire qui stigmatise les jeunes de banlieue"...
(1) Le Figaro, 16 novembre 2004
(2) loi n° 2003-239 du 18 mars 2003 pour la sécurité intérieure
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Le nouveau PTZ s'appliquera à l'ancien sans conditions de travaux
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15/11/2004
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Le tout nouveau ministre délégué au logement et à la ville (ex-secrétaire d’Etat au logement), Marc-Philippe Daubresse, vient de présenter les modalités détaillées du nouveau prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants à la propriété, applicable le 1er février 2005. Ces modalités sont en ligne sur le site du ministère (1).
Contrairement au PTZ actuel, créé en 1995, le nouveau prêt sera ouvert pour l'acquisition de logements anciens, et contrairement à des rumeurs qui avaient circulé, sans condition de travaux ; il verra son montant augmenté et ses conditions de remboursement assouplies moyennant cependant une décote par rapport au neuf en fonction des zones de l’amortissement «Robien» (2) : de 10% en "zone A", de 20% en "zone B" et de 25% dans les autres parties du territoire.
Les montants des prêts sont revalorisés pour l'ensemble des catégories : il passe ainsi pour un logement neuf en "zone A" de 15.250 euros à 16.000 euros pour les ménages d'une seule personne, et de 27.450 euros à 32.500 euros pour les familles de six personnes et plus.
Les conditions de remboursement sont assouplies pour les personnes dont le revenu est compris entre 1,6 et 2,3 fois le Smic, avec un allongement de six mois ou d'un an de la durée du prêt.
(1) voir le dossier de presse
(2)zonage fourni par l'arrêté du 19 décembre 2003
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Hausse du prix du gaz : 3,8 % depuis le 15 novembre 2004
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15/11/2004
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Un arrêté (1) fixe l'augmentation des prix de vente du gaz à compter du lundi 15 novembre 2004 pour les particuliers en moyenne de 0,15 centime d'euro/kWh, soit une hausse de 3,8 %.
Selon Gaz de France, cette revalorisation correspond à une hausse mensuelle de près de 1,50 € TTC pour un appartement de 70 m2 et de 2,30 € pour un pavillon de 120 m2...
Cette hausse s'explique bien entendu par l'envolée du prix du baril de pétrole, passé en un an de 29 à 50 dollars, les prix du gaz importé étant indexés sur ce dernier. Elle est très inférieure à ce qu'avait demandé Gaz de France (+13%) et même à la hausse que lui avait concédé Matignon (+8,2%) avant un coup d'éclat de Nicolas Sarkozy, jugeant cette hausse "extravagante" (notre brève)...
Cette hausse modérée ne concerne cependant que les particuliers : les utilisateurs professionnels, parmi lesquels figurent les chaufferies collectives d'immeubles sont depuis le 1er juillet 2004 sous le régime de l'ouverture du marché. Or le tarif tarif B2S de Gaz de France augmente de 8,1 %, et il semble que des copropriétés aient fait l'objet de propositions de fixation du prix pour un an sur la base du prix moyen de 2003 majoré de 12,8 %...
(1) Arrêté du 12 novembre 2004 relatif aux prix de vente du gaz combustible vendu à partir des réseaux publics de distribution
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Une enquête instructive sur les conditions de vie et (entre autres) le logement des étudiants
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15/11/2004
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L'Observatoire de la vie étudiante (OVE) a publié les premiers résultats issus de l'enquête "Conditions de vie 2003". Elle comporte des informations intéressante sur la vie matérielle des étudiants, et notamment l'origine et le montant de leurs ressources, leur lieu et mode d'habitation, son coût, sa localisation par rapport à l'établissement d'enseignement fréquenté, etc.
On y apprend en particulier que 62% d'entre eux résident en dehors du domicile familial, dont 15% seulement en résidence ou foyer universitaire ou internat ; les autres habitent un logement appartenant à leurs parents (3%), sont logés chez un membre de la famille (2%), possèdent leur logement (3%), sont en sous-location ou au pair (2%), et surtout habitent en location privée (34%) : 19% seuls, 10% en couple et 5% en colocation à plusieurs...
Les loyers moyens payés par ces derniers sont effrayants : 467 euros par mois à Paris intra-muros, à peine moins en région parisienne petite couronne (434), 371 en grande couronne, 346 dans les villes de plus de 300.000 ha, et encore 280 euros par mois dans les villes de moins de 100.000 ha...
Les résultats complets de cette étude sont consultables en ligne sur le site de l'OVE
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Les professionnels du diagnostic immobilier se dotent de règles déontologiques
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15/11/2004
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Créée en mai 2004, la Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier (FIDI) vient de publier les règles de déontologie professionnelle de son secteur d'activité : pas moins de vingt et une règles s'imposent désormais à ses adhérents vis-à-vis de leurs clients, de leurs confrères et de leur organisation professionnelle.
Philippe Rabut, président de la toute jeune fédération, souligne que "c’est la première fois qu’un tel travail de réflexion et de formalisation est mené pour cette profession qui a pris son essor depuis moins de cinq ans"...
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Les charges dans le budget des locataires
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15/11/2004
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Contrairement au loyer, les charges payées par les locataires sont en moyenne plus élevées dans le secteur social (141€/mois) que dans le secteur libre (112€). Par ailleurs, une fois prise en compte la surface habitable, les charges en euros par m2 et par mois acquittées par les locataires vivant en appartement sont supérieures à celles des locataires d’une maison quel que soit le secteur considéré : 2,04 contre 1,36 euros en moyenne. Telles sont quelques unes des conclusions tirées par l'INSEE dans le dernier numéro d'Insee Première (1) de l’enquête Logement qui s’est déroulée entre décembre 2001 et février 2002, portant sur un échantillon de 45 000 logements.
L'écart dans le montant des charges entre le secteur social et le secteur libre s’explique selon l'INSEE par la composition des deux parcs. Le parc social comprend en effet davantage de grands immeubles jouissant d’équipements collectifs et moins de maisons individuelles que le parc privé. En outre, les appartements du parc social, qui logent des familles plus nombreuses, sont plus spacieux.
En ajoutant aux charges le montant du loyer, un locataire du secteur privé (hors loi de 1948) dépense en moyenne pour se loger 537€/mois alors qu’un locataire du secteur social ne dépense que 425€/mois.
Les aides au logement amplifient cet écart. Hormis dans l’agglomération parisienne où elles sont les plus élevées, les dépenses de logement varient peu avec la taille de l’agglomération. Un coût au m² plus faible dans les petites villes est en effet compensé par une plus grande consommation d’espace habitable...
On apprend aussi qu'à caractéristiques du logement identiques, les charges sont comparables : dans le parc collectif, le montant des charges dépend au premier chef de la surface du logement mais n’est pas strictement proportionnel : pour un logement de 100 m2, il est supérieur d’un peu plus de 40 % à celui d’un logement de 50 m2 situé dans un immeuble comparable.
Sans surprise, il apparaît que le montant des charges dépend aussi de l’époque de construction de l’immeuble (les immeubles de la période des trente glorieuses sont plus onéreux que les immeubles plus récents ou plus anciens).
L’effet du chauffage collectif est aggravant : à autres caractéristiques du logement (y compris la surface) et de l’immeuble identiques, le chauffage collectif accroît les charges de 5 à 20% selon la zone climatique par rapport au chauffage individuel ! Selon l'INSEE, cela conforte deux idées fréquemment avancées selon lesquelles les ménages ayant un chauffage individuel chaufferaient « juste ce qu’il faut » alors qu’à l’inverse les logements seraient parfois chauffés plus que de besoin - ou les immeubles moins bien isolés - lorsque le chauffage est collectif.
La présence d’un ascenseur ou celle d’un gardien ont des effets plus modestes, toutes choses égales par ailleurs : + 3,5 à + 6% selon l’étage pour l’ascenseur, + 7 ou + 5 % pour le gardien selon qu’il réside ou non sur place. Enfin, le montant des charges varie aussi selon le type de commune : dans une agglomération de province, les locataires paient des charges inférieures de 23 à 27 % à celles acquittées par les locataires de l’agglomération parisienne à logements et immeubles comparables tandis que les locataires en communes rurales paient des charges inférieures d’environ 30 % à celles des locataires parisiens !
(1) Insee Première - Les charges dans le budget des locataires N° 990 - novembre 2004
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universimmo.com
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