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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Revalorisation des loyers loi de 1948 au 1er juillet
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23/8/2008
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Publié toujours avec retard, le décret de revalorisation annuelle des baux soumis à la loi n°48-1360 du 1 septembre 1948 reconduit les taux de hausse appliqué en 2007, à savoir 5% dans l'agglomération parisienne et 3,5% en province (Voir détail dans notre section des indices et chiffres-clés). Ainsi le gouvernement continue à réduire progressivement l'écart - toujours important - entre les loyers de loi de 1948 et les autres loyers, mais tient compte du ralentissement général des loyers constaté en 2006 et 2007.
Comme les années précédentes, les loyers de la catégorie IV ne subissent aucune majoration.
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Reconduction de l'encadrement des loyers dans l'agglomération parisienne
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23/8/2008
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Avec des chiffres sur les augmentations de loyers en 2007, notamment ceux publiés en fin de semestre par l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne), révélant une hausse moyenne des loyers de 3,8%, supérieure à l'inflation pour la même période (+2,5%), et supérieure à celle enregistrée en 2006 (+3,2%), le régime de modération des augmentations des baux en cours est une nouvelle fois reconduit...
Le décret (1) reprend à l'identique le dispositif en vigueur depuis 1993. Il s'applique aux renouvellements de baux qui interviendront entre le 31 août 2007 et le 30 août 2008. Il ne s'applique qu'aux baux entrant dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989, à savoir les logements non meublés loués à des personnes physiques à titre d'habitation principale.
Il concerne les baux renouvelés avec le locataire qui occupait déjà le logement. En revanche il ne s'applique pas aux locations avec un nouveau locataire dont la fixation du loyer initial se fait librement entre le propriétaire et le locataire.
Lors du renouvellement de bail d'un locataire, l'augmentation du loyer est limitée à l'évolution de l'indice INSEE de révision des loyers (IRL).
Elle peut toutefois être supérieure à la variation de l'indice INSEE :
- lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers constatés dans le voisinage : l'augmentation du loyer peut alors atteindre la moitié de l'écart entre le loyer déterminé par référence au voisinage et celui du logement à la date du renouvellement ;
- si le bailleur a effectué des travaux sur les parties privatives ou communes, d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, il a le choix entre une augmentation en fonction des références (limité à la moitié de l'écart) ou une augmentation atteignant 15 % du coût TTC des travaux réalisés (ce taux est passé de 10 à 15 % lors du décret d'août 1998).
La mise en oeuvre de l'augmentation qui en résulte le cas échéant s'effectue conformément aux dispositions de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989...
(1) décret n° 2008-788 du 18 août 2008 relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de Paris, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - inclut la liste des communes concernées
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Electricité, gaz : les tarifs domestiques augmentent de 2% et 5%
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14/8/2008
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Entre les demandes des fournisseurs historiques pratiquant des tarifs réglementés, EDF pour l'électricité et GDF pour le gaz, et le risque de dépasser le point de rupture dans la dégradation du pouvoir d'achat des ménages, dont le moral est actuellement au plus bas, le gouvernement a tranché ainsi : une acceptation d'une hausse de 2% des prix de l'électricité pour les particuliers, et de 5% de celle du gaz. La hausse est appliquée depuis le 15 août.
Le ministère de l'écologie, qui est aussi en charge de l'énergie a indiqué dans un communiqué avoir accédé à la demande d'EDF d'une augmentation au plus égale en moyenne à l'inflation ; pour limiter la hausse pour les particuliers à 2%, le gouvernement a autorisé une hausse de 6 et 8% pour les tarifs jaune et vert d'EDF appliqués aux professionnels, entreprises et collectivités locales. Pour le gaz naturel, la hausse a été limitée à 0,237 centimes d'euro le KWh, soit 5% en moyenne pour les particuliers chauffés au gaz naturel, est-il ajouté.
Pour ce qui concerne le gaz, GDF n'avait pas précisé quelle hausse il demandait. Selon "Le Parisien" (édition du 1er juillet), l'application stricte de la formule de calcul actuellement en vigueur aurait dû aboutir à une hausse de 9,5% à cette même date. Le gouvernement a reculé d'autant plus facilement que le baril de brut, qui frôlait les 150 dollars à la mi-juillet, a reflué de 30 dollars depuis...
La dernière hausse des tarifs réglementés de l'électricité pour les particuliers remontait à août 2007, de 1,1%. Par contre deux hausses des tarifs du gaz sont déjà intervenues en 2008, début janvier (+4%) et fin avril (+5,5%).
L'AFP faisait remarquer début août qu'avec la hausse annoncée le 14, la France demeure l'un des grands pays européens les plus protégés de la flambée des coûts de l'énergie. A titre de comparaison, EDF vient d'augmenter ses tarifs d'électricité de 17% en Grande-Bretagne, ce qui a provoqué une polémique. En Allemagne, les particuliers paient leur courant en moyenne 6% plus cher depuis le 1er août....
Parallèlement, le ministère de l'écologie a publié le 13 août un arrêté instituant une "tarification spéciale de solidarité en gaz", nouveau tarif qui complète un dispositif comparable dans l'électricité (tarif électrique de première nécessité). Comme pour ce dernier, le bénéfice du tarif spécial de solidarité en gaz est ouvert aux personnes dont les ressources n'excèdent pas un certain plafond, porté à 620,58 euros par mois pour une personne isolée contre 460 jusqu'à présent, ce seuil correspondant à celui de la couverture maladie universelle (CMU), a indiqué le ministère. La population bénéficiaire serait de l'ordre de 1,1 million de ménages utilisant du gaz naturel, tant en habitat individuel (800 000) que collectif (300 000)", a-t-il ajouté. – (Reuters)
Du fait de ce relèvement de plafond, le tarif électrique de première nécessité (TPN) sera ouvert à environ 2 millions de ménages, contre 1,1 actuellement.
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Les taux d'intérêt immobiliers pourraient se stabiliser en 2009
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14/8/2008
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Telle est la dernière estimation du courtier en ligne Meilleurtaux.com : qui prévoit quand même une augmentation moyenne de 0.2% d'ici la fin de l'année. "Après une période d'accalmie à la fin de l'hiver, le taux des OAT (obligations assimilables du Trésor) est beaucoup remonté au printemps, incitant les banques à relever de manière significative les taux des prêts qu'elles accordent à leurs clients", déclarait son président dans une interview parue le 14 août. Le taux fixe moyen des prêts à 25 ans pratiqués par les partenaires du courtier est repassé au-dessus du seuil des 5%, et se situe actuellement à environ 5.05/5.1%. "Compte tenu du décalage entre le moment où l'OAT évolue et celui où les banques répercutent cette variation, on peut tabler sur un taux moyen à 5.2/5.25% d'ici fin décembre, soit le niveau qui prévalait début 2002" a-t-il notamment ajouté.
Quant aux prévisions pour 2009, elles seraient plutôt à la stabilisation, mais de l'aveu même de Meilleurtaux, "on manque de visibilité pour faire des prévisions"...
Concernant les difficultés croissantes rencontrées par les acquéreurs pour obtenir un crédit immobilier, Meilleurtaux confirme le changement de climat à compter de fin 2007 : les tensions se faisant plus vives sur le marché monétaire en raison de la crise des "subprime", les banques, désireuses de limiter leurs risques, ont commencé à prêter moins facilement, sur des durées moins longues et selon des critères plus stricts.
L'auto-limitation pratiquée depuis joue surtout pour les emprunteurs modestes : "pour les très bons dossiers, rien n'a vraiment changé ; bien sûr l'emprunteur paie son crédit plus cher maintenant qu'il y a quelques mois, mais il lui est toujours possible d'emprunter", indique le président de Meilleurtaux, ajoutant que "pour les autres, la situation est devenue plus difficile"...
Les banques sont selon le courtier plus sélectives sur le montant de l'apport financier de l'emprunteur, sur le bon fonctionnement de son compte bancaire, son ancienneté professionnelle… Cette plus grande sélectivité va de pair avec une stabilisation des durées d'emprunt et la plus grande difficulté à obtenir un prêt relais.
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Juillet 2008 : nouvelle baisse du prix des maisons et stabilité des appartements ?
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12/8/2008
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C'est ce qui ressort de l'indice mensuel des prix de l'immobilier ancien de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobiliser) : au cours du mois de juillet, les prix des logements ont affiché un nouveau recul de 1.5%, essentiellement dû à celui des prix des maisons (-3.5%) alors que ceux des appartements évoluent toujours modérément (+1.8%). La FNAIM parle d'atonie des prix observés au cours des trois derniers mois France entière (+0.4%) rend compte d'une alternance de baisses et hausses observées aussi bien d'un mois sur l'autre que d'un territoire à l'autre, les tendances du marché, considéré dans son ensemble, sont toujours à la stabilisation des prix (+1.2% sur un an).
Rappelons que l'indice FNAIM reflète l'évolution des prix constatés par les agents immobiliers, soit une grosse moitié seulement du marché, le reste étant traité de particulier à particulier. il ne donne pas non plus d'indication sur le volume des transactions, l'"atonie des prix" étant, selon les témoignages des agents immobiliers, surtout accompagnée par l'atonie des transactions, sous l'effet notamment des restrictions des banques dans l'octroi des crédits ; celles-ci se propageraient à présent aux prêts moins risqués, selon une étude publiée le 8 août par la Banque centrale européenne (BCE)...
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La CLCV demande le plafonnement des honoraires des agents immobiliers
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12/8/2008
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"A l'heure actuelle, les honoraires des agents immobiliers sont libres et varient entre 2% et 13%, ceci en fonction de la nature du bien et de l'agence. Ils représentent donc un caractère inflationniste et contribuent à alimenter les spirales de hausses", écrit la CLCV (association Consommation, Logement et cadre de vie) dans un communiqué publié mardi 12 août, rapporté par l'AFP. Aussi la CLCV demande aux pouvoirs publics "de plafonner le montant des honoraires des agents immobiliers" et "d'imposer aux professionnels de préciser dans le prix affiché le montant exact de leur rémunération".
La CLCV estime qu'une telle mesure permettrait au consommateur de faire jouer la concurrence entre plusieurs agences en leur demandant de diminuer le montant de leurs honoraires, et souhaite également que les agents immobiliers publient les prix de vente des biens après les transactions, afin d'améliorer l'information des consommateurs sur l'évolution du marché immobilier et permettre "un comportement rationnel des agents économiques".
Enfin, pour faire bonne mesure, l'association dénonce le fait que les frais de mutation à titre onéreux - essentiellement la taxe d'enregistrement de 5% des prix de vente - a vu son produit presque doubler en 10 ans, estimant qu'ils "mériteraient d'être revus à la baisse"...
Concernant un plafonnement des honoraires des agents immobiliers, si tant est que le gouvernement ait l'idée de donner suite à cette demande, il est permis de douter de son efficacité anti-inflationniste : les commissions sont pour l'essentiel perçues par les agents immobiliers sur mandat de vente, et elles sont dans ce cas supportées par les vendeurs à qui la prestation est délivrée ; le fait que lors de la conclusion de la promesse de vente la commission soit, pour réduire les frais de mutation, mise à la charge de l'acquéreur n'y change rien : le prix a été déjà fixé commission comprise et il alors est diminué du montant de la commission. En fait les prix se forment sur le marché commission incluse, un acquéreur ne se déterminant en tout état de cause que par rapport au prix global qu'il aura à payer, peu lui important que le vendeur lui propose son bien en direct ou qu'il ait recours à un intermédiaire...
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Le formaldéhyde, polluant n°1 de l'air intérieur ?
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5/8/2008
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Dans le cadre de sa mission d'expertise et de sécurité sanitaire, l'Agence française de sécurité sanitaire de l'environnement et du travail (AFSSET) a été saisie en novembre 2004 par les ministères chargés de la santé et de l'écologie pour procéder à une évaluation des risques liés à la présence de formaldéhyde dans les environnements intérieurs et extérieurs. Le formaldéhyde (ou formol, ou encore méthanal) est en effet un produit chimique qui connaît de multiples applications en tant que biocide, conservateur ou fixateur. Il est ainsi présent dans de nombreux produits de construction et de consommation d'usage courant. Par conséquent, la population peut être exposée au formaldéhyde par les voies aérienne, orale ou cutanée. Or, en juin 2004, le Centre international de recherche sur le cancer (CIRC) a reclassé le formaldéhyde du groupe 2A (substance probablement cancérogène pour l'homme) au groupe 1 (substance cancérogène avérée pour l'homme) sur la base d'études épidémiologiques en milieu du travail. A travers la saisine de l'AFSSET, les ministères de la santé et de l'écologie ont souhaité savoir ce qu'il en était pour la population générale elle aussi exposée au formaldéhyde.
Après plus de trois ans de travaux, l'AFSSET vient de publier les résultats de son expertise. Elle remarque qu'une exposition aiguë au formaldéhyde liée à l'utilisation de produits de consommation courante dans des conditions normales d'utilisation, peut conduire à des irritations oculaires et nasales. L'agence précise avec prudence que ces observations ne sont valables que pour les références des produits testés dans le cadre de cette étude et ne doivent pas être extrapolées à l'ensemble des produits présents sur le marché français.
En environnement intérieur plus particulièrement, l'AFSSET estime que la majorité de la population française est exposée. Les mesures d'exposition réalisées attestent en effet d'un dépassement des valeurs toxiques de références chroniques protégeant de ces irritations dans les logements. En revanche, dans les lieux clos fréquentés par les enfants et dans les bureaux, l'AFSSET ne signale pas de dépassement des concentrations à risque mais fait part de son inquiétude concernant l'exposition fréquente.
Concernant le risque cancérogène, l'AFSSET considère que le risque pour la population de développer un cancer du nasopharynx suite à l'inhalation de formaldéhyde semble négligeable aux vues des niveaux de concentration mesurés actuellement dans l'air. Toutefois, elle rappelle que l'effet combiné du formaldéhyde à d'autres composés n'a pas été étudié.
En réponse à ces observations, l'agence préconise d'identifier les sources prépondérantes d'émissions de formaldéhyde dans les environnements intérieurs et d'étudier la relation entre les compositions des produits de consommation courante et les émissions.
En attendant d'en savoir plus, l'agence conseille de limiter l'usage du formaldéhyde et de définir des limites de concentration maximale dans les produits de construction et de consommation. Elle rappelle l'existence du protocole "Procédure de qualification des produits de construction sur la base de leurs émissions de composés organiques volatils (COV), de formaldéhyde et de critères sanitaires" élaboré par ses soins pour les produits de construction solides. L'AFSSET estime qu'il faut aller plus loin et étendre cette procédure de qualification aux autres sources de COV notamment les produits de construction liquides et le mobilier.
L'AFSSET recommande également l'amélioration de l'étiquetage des produits de manière à limiter l'usage des produits les plus émissifs. Enfin, l'agence rappelle qu'il est nécessaire de ventiler le plus possible les environnements intérieurs pour limiter l'accumulation des polluants.
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Rappel : le CREP obligatoire à la location à compter du 12 août 2008
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4/8/2008
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La loi n° 2004-806 du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique a remplacé l'état de risque d'accessibilité au plomb (ERAP) par un "constat de risque d'exposition au plomb" (CREP), obligatoire sur tout le territoire lors de toute vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949. La même loi l'a rendu obligatoire également à la location à compter du 12 août 2008 : il devra être annexé à tout nouveau contrat de location de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949 conclu à compter de cette date, et ce dans le cadre du "dossier de diagnostic technique".
Le CREP doit être établi par un diagnostiqueur, technicien indépendant, certifié par un organisme accrédité par le COFRAC, assuré pour son activité (responsabilité civile professionnelle).
Rappelons que si un tel constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils fixés, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location. Le constat initial sera joint à chaque contrat de location.
A rappeler également que le CREP porte uniquement sur les revêtements privatifs d'un logement, y compris les revêtements extérieurs au logement (volet, portail, grille, etc.), et que l'absence de ce constat dans le dossier de diagnostic technique constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager la responsabilité pénale du bailleur. Le coût de ce constat est à la charge du bailleur, nonobstant toute convention contraire…
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Réforme du Livret A et financement du logement social
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4/8/2008
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A compter du 1er août 2008, les bailleurs sociaux bénéficieront d'une baisse des taux de 20 points de base par rapport à la formule de calcul antérieure pour les prêts locatifs à usage social (PLUS) et de 50 points de base pour les prêts locatifs aidés d'insertion (PLA-I). Selon le ministère de l'écologie et celui du logement qui font cette annonce, cette mesure pérenne, qui résulte des économies dégagées par la réduction des coûts de distribution du livret A du fait de la généralisation de sa distribution (réforme contenue dans la loi de modernisation de l'économie qui vient d'être publiée), devrait leur permettre de dégager l'équivalent des fonds propres nécessaires pour construire 20.000 logements sociaux supplémentaires chaque année.
En fait elle ne compensera que partiellement la hausse à 4% du taux de rémunération du livret A (contre 3,5% auparavant) intervenue à la mi-juillet à effet aussi au 1er août. Les fonds déposés sur ce produit d'épargne sont en effet centralisés à la Caisse des dépôts qui les utilise pour accorder des emprunts à taux avantageux aux organismes HLM. Une hausse de la rémunération versée aux épargnants provoque donc un renchérissement du coût du crédit pour les constructeurs de logements sociaux.
L'Union sociale pour l'habitat (USH), qui regroupe 820 organismes HLM, estime que la dette de ses adhérents auprès de la Caisse des dépôts devrait avec cette hausse se trouver alourdie de 335 millions d'euros au cours des deux prochaines années. "Sur une opération de construction de logement social qui fait en moyenne 110.000 euros, il faudra mettre 6.500 euros en plus", indiquait fin juillet Luc Legras, chargé de mission à la délégation générale de l'USH, dans des propos rapportés par l'AFP, ajoutant que cette hausse s'ajoute à celle des coûts de construction dans le bâtiment...
En fait la baisse des taux des prêts aux bailleurs sociaux est permise par celle de la commission perçue par les banques pour collecter l'argent versé sur le produit d'épargne : celle-ci devrait passer de 1,12% actuellement à 0,6%.
Mais ce ne sera vraisemblablement pas suffisant. "Il devrait y avoir un fléchissement de la construction du locatif social", confiait à l'AFP Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université de Paris X-Nanterre. Les prêts de la Caisse des dépôts représentent en effet 75% du financement du logement social, selon l'USH. Or, en période de restriction budgétaire, il est peu probable que l'Etat augmente ses subventions pour compenser la hausse des taux...
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Les mises en chantier de logements sur un an passent pour la première fois en dessous des 400.000
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4/8/2008
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Alors que le gouvernement continue imperturbablement à afficher l'objectif de construction de 500.000 logements par an, la réalité du terrain ne cesse de l'en éloigner : le nombre des mises en chantier continue en effet de reculer et passe pour la première fois depuis septembre 2005 à moins de 400.000 sur un an, à près de 395.000. Il est en repli de 6,5 % par rapport au chiffre constaté au cours des douze mois précédents. Certes, le ministère de l'écologie précise que ce nombre est vraisemblablement sous-estimé pour l'habitat individuel, en raison de retards dans la remontée des informations de déclarations d'ouvertures de chantier suite à la mise en place de la réforme du droit des sols. Les perturbations imputables à cette réforme, qui n'affectent plus que les mises en chantier, pourraient persister encore deux ou trois mois.
Toutefois, la baisse ne peut que se poursuivre car sur l'ensemble des douze derniers mois, de juillet 2007 à juin 2008, les autorisations de construire ont chuté de 11,5% par rapport à la période juillet 2006 à juin 2007 ; le recul est du même ordre de grandeur pour les logements collectifs (-13,4 %) et les logements individuels (-10,9 %).
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universimmo.com
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