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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Ventes d'investissements immobiliers défiscalisés : première jurisprudence contre les vendeurs aux argumentaires abusifs
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28/6/2010
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La responsabilité de vendeurs de biens immobiliers en défiscalisation, dont les promesses de facilité de location et de rendement locatif s'avèrent fallacieuses, vient pour la première fois d'être reconnue par la Cour de cassation (1) mais de manière très restrictive : certes, une société de commercialisation spécialisée a été reconnue comme fautive d'avoir, "forte de sa réputation de conseil en défiscalisation et de son expérience présenté, dans un but purement commercial, de manière extrêmement flatteuse à ses clients une opération qu'en tant que professionnel elle ne pouvait que savoir extrêmement risquée", à des acquéreurs qui n'avaient pas d'expérience particulière ; mais la Cour de cassation n'a pas pour autant considéré que les juges auraient dû annuler la vente, les plaignants n'ayant pu apporter la preuve d' "une action concertée ou commandée permettant d'imputer un défaut d'information et de conseil au premier mandataire exclusif et au promoteur"...
En fait, comme souvent dans ce genre d'affaire, les particuliers avaient traité avec plusieurs sociétés : un "commercialisateur", un promoteur et une structure chargée du montage de l'opération. C'est avec cette dernière, en l'occurrence la Foncière Richelieu, qu'ils ont signé l'acte de vente. Les juges ont bien accordé des dommages et intérêts aux clients trompés par des assurances de location et des prévisionnels factices. Mais ils n'ont pas retenu le vice du consentement, avec remboursement pur et simple du prix d'achat contre restitution du bien, car selon eux "les objectifs de défiscalisation n'étaient pas stipulés au compromis, ni dans l'acte de vente signé directement avec la société Foncière Richelieu, dont la plaquette publicitaire ne comportait aucune mention relative à une défiscalisation possible".
Autrement dit ils ont acheté purement et simplement un bien immobilier, le vendeur n'ayant pas de raisons de se sentir responsable des calculs de rentabilité qui ont motivé l'acte d'achat !
Du coup, les acquéreurs qui n'ont pas affaire au promoteur lui-même, mais à des commercialisateurs, ne peuvent s'en prendre qu'à eux-même s'ils suivent les argumentaires développés sans les vérifier ; et quand bien même ils pourraient mettre en avant des plaquettes ou des prévisionnels trompeurs à l'entête de ces derniers, ils ne se trouveraient qu'en face de petites structures à la solvabilité limitée, et bien contents quand elles ont en règle avec la législation et couvertes par une police de responsabilité civile professionnelle...
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Le nombre de coupures de gaz pour impayés explose
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28/6/2010
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Nouveau mauvais signe quant aux difficultés économiques d'un nombre croissant de français : après avoir appris l'explosion des impayés de loyers dans les HLM, on apprend cette fois celle des impayés de factures de gaz ! La société GrDF, gestionnaire du réseau de distribution de gaz naturel a confirmé le 28 juin des informations publiées par Le Parisien selon lesquelles 300.000 consommateurs pourraient en effet faire l'objet une coupure de leur fourniture de gaz nature en 2010 : c'est trois fois plus qu'en 2009 et 30 fois plus qu'en 2008 !
GrDF réalise ces "interventions pour impayés" (coupures) sur demande de GDF Suez (ex Gaz de France) ou des autres fournisseurs de gaz naturel tels qu'EDF, Altergaz, Poweo...
Le nombre de coupures était déjà passé de 10.000 en 2008 à 100.000 en 2009. Et pour les seuls 5 premiers mois de 2010 (1er janvier au 31 mai), il y a eu 110.000 coupures.
Le tarif réglementé du gaz a augmenté de près de 10% le 1er avril dernier, soit une hausse des factures annuelles allant de 12 à 85 euros pour les ménages, la première depuis août 2008 et la plus forte depuis novembre 2005. Il vient d'être annoncé qu'il augmentera encore de 4,7% au 1er juillet.
Selon une récente étude du ministère de l'écologie, environ 3,4 millions de ménages sont dans une situation de précarité énergétique, c'est-à-dire qu'ils dépensent plus de 10% de leurs revenus à régler leurs factures d'énergie.
Détail piquant, GrDF qui envoie un agent chez le consommateur pour pratiquer la coupure facture ensuite cette opération au fournisseur de gaz, qui peut alors décider de le répercuter en tout ou partie sur le consommateur. Et pour tenir compte de la forte augmentation du nombre de demandes de coupures, GrDF a décidé d'augmenter le tarif des coupures à partir du 1er juillet, en le faisant passer de 51 euros à 88 euros...
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Nouvelle mouture de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments
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25/6/2010
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La nouvelle version de la directive européenne relative à la performance énergétique des bâtiments, en date du 19 mai 2010 a été publiée au Journal officiel de l'Union européenne du 18 juin 2010. La directive vise à aider l'ensemble de l'Union européenne à atteindre son engagement de réduire, d'ici à 2020, les émissions globales de gaz à effet de serre d'au moins 20% par rapport aux niveaux de 1990 (et de 30% en cas de conclusion d'un accord international).
La France a déjà retranscrit la plupart des obligations communautaires dans le texte de loi dit Grenelle I, voté en août 2009.
Mais il y a des dispositions nouvelles ou renforcées : notamment, les articles 14, 15 et 16 de la nouvelle directive règlementent l'inspection des systèmes de chauffage et de climatisation. Les Etats membres devront prendre les mesures nécessaires pour mettre en œuvre une inspection périodique des parties accessibles "des systèmes utilisés pour le chauffage des bâtiments, tels que le générateur de chaleur, le système de contrôle et la (les) pompe(s) de circulation, dotés d'une chaudière d'une puissance nominale utile à des fins de chauffage de locaux de plus de 20 kW" et "des systèmes de climatisation d'une puissance nominale utile supérieure à 12 kW".
Ces inspections comprendront une évaluation du rendement de la chaudière/climatisation et de son dimensionnement par rapport aux exigences en matière de chauffage/refroidissement du bâtiment. Elles devront être réalisées par des "experts indépendants" et être suivies d'un rapport comprenant des recommandations pour l'amélioration rentable de la performance énergétique".
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Bernard Tapie sauveur d’Urbania ?
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25/6/2010
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Le quotidien La Tribune croit savoir que l'homme d'affaires Bernard Tapie serait prêt à participer à hauteur de 30 millions d'euros au tour de table qu'envisage de monter Philippe Nguyen, le président d’Investors of Private Equity (IPE), le fonds d’investissement qui souhaite organiser le sauvetage de l’administrateur de biens Urbania, n°2 ou 3 de la gestion immobilière en France, apparemment en grandes difficultés financières et sous le coup d’une enquête du parquet de Paris, après une plainte pour abus de confiance d'un de ses banquiers, la Société Générale. Le 15 juin, le fonds IPE annonçait être entré en "négociations exclusives" avec le groupe.
D’après les informations de La Tribune, "la reprise n’est pas finalisée mais pourrait l’être la semaine prochaine", avec la levée de 100 millions d'euros que le président d’IPE se serait engagé à réunir.
La question reste de savoir si une telle mise de fonds, compatible avec la valeur de l'entreprise, sera suffisante alors qu'on parle d'un passif total de 500 millions d’euros à l'égard des banques, la Société Générale, mais aussi Monte Paschi Banque, Fortis et la Banque Française, à hauteur respectivement, de 240, 78, 25 et 65 millions d’euros ! Ces banques se contenteront-elles de recevoir en échange de leurs créances 210 millions d’obligations convertibles comme croit savoir La Tribune ? Et ce pour renoncer à prélever sur les comptes des mandants - loyers encaissés pour compte des clients de gestion locative et surtout trésoreries des copropriétés - les sommes qu’Urbania avait "placées" dans ses propres affaires.
Cette information en elle-même est inquiétante, car elle prouve "en creux" que ces fonds ne sont pas "sanctuarisés" comme cela a été dit, et qu'il faut que les banques se fassent violence pour ne pas les saisir dans le cadre du recouvrement de leur créance ! Cette information laisse aussi penser que peu d'espoirs sont fondés sur la mise en jeu de la garantie financière , le garant du groupe, le Groupement français de caution, n'ayant probablement pas comme il est soupçonné depuis longtemps la surface financière suffisante pour couvrir un sinistre d'une telle ampleur...
La diffusion de ces informations n'est probablement pas étrangère au calendrier : le premier juillet a lieu l'appel des provisions pour le 3ème trimestre, qui doit reconstituer la trésorerie des copropriétés ; on saura vers le milieu du mois s'il ne s'agissait que de gagner du temps en rassurant la clientèle (la direction du groupe Urbania s'est empressée de faire connaître la bonne nouvelle de ses équipes et ses clients) ou si l'on s'oriente vers une solution durable.
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Le Pass-foncier en état de mort annoncée
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24/6/2010
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Le secrétariat d'Etat au Logement a annoncé le 24 juin que le montant plafond des prêts du "Pass-foncier", un système qui permet aux ménages modestes d'acquérir une maison ou un appartement en le régnalt à deux fois - la construction puis le terrain -, va être abaissé de 20.000 euros. Un décret sera publié au début du mois de juillet dans ce but. La disparition du principal avantage du Pass-Foncier, à savoir la TVA réduite à 5,5% sur le prix, est programmée pour la fin de l'année.
Cette réduction est due au manque de moyens du mouvement Action Logement (le "1% Logement"), qui avait prévu une enveloppe d'un milliard d'euros pour aider au financement de 30.000 logements en Pass-Foncier, soit une moyenne de 33.000 euros pour les maisons individuelles. il s'est en fait avéré que dans les zones urbaines où il est plus cher de construire et pour les logements collectifs, la facture du prêt par logement s'élève plutôt entre 40.000 et 50.000 euros.
Or Action Logement ayant été obligé de verser à l'Etat 850 millions supplémentaires par an à l'Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU) et à l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), plusieurs organismes collecteurs du 1% logement rencontrent des difficultés pour financer tous les dossiers éligibles dans certaines zones, d'où la nécessité de baisser le plafond des prêts...
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ERRATUM Copropriétés et développement durable : lancement d'une campagne nationale Eco-bilan pour tous
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21/6/2010
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Un excès d'optimisme nous avait fait prendre nos désirs pour des réalités et affirmer que le protocole d'accord entre les principaux participants au "Chantier copropriété du Plan bâtiment Grenelle" pour la mise en oeuvre d'une campagne nationale "Eco-bilan pour tous" était déjà signé (1).
C'était aller un peu vite car il reste un léger détail à régler pour cette signature, qui doit normalement intervenir en juillet sous l'égide du ministre de l'écologie : les grandes fédérations de syndics de copropriété accepteront-elles de poser sur la photo avec les associations de consommateurs, dont l'ARC (Association des responsables de copropriété), alors qu'elles sont très fortement remontées contre le projet de loi d'encadrement des syndics mis sur les rails par le ministère de la justice, et que ce projet a le soutien de ces dernières...
Nous avons donc corrigé notre "brève" en ligne en conséquence...
(1) Copropriétés et développement durable : lancement d'une campagne nationale Eco-bilan pour tous
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Copropriétés et développement durable : lancement d'une campagne nationale Eco-bilan pour tous
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18/6/2010
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Un protocole d'accord devrait prochainement être signé entre les principaux participants au "Chantier copropriété du Plan bâtiment Grenelle" : fédérations de syndics (FNAIM, UNIS, SNPI), associations de représentants de copropriétaires (ARC, CLCV, UNPI), agences d'Etat (ANAH, ADEME), organisations professionnelles des entreprises du bâtiment, des architectes, des bureaux d'études, organismes certificateurs, des fédérations comme celles des PACT, des SCOP d'HLM, l'UNAF, etc. Aux termes de ce protocole, qui serait signé sous l'égide du ministre de l'écologie, les signataires s'engageraient à oeuvrer pour l'information des copropriétaires, des conseils syndicaux et des syndics sur les objectifs et moyens mis en place dans le cadre du Grenelle de l'environnement, en vue d'une plus grande efficacité des organes de la copropriété et une plus grande collaboration non seulement entre les conseils syndicaux et les syndics, mais entre les copropriétaires et tous les professionnels de la filière (thermiciens, chauffagistes, architectes, entreprises de bâtiment, opérateurs d'efficacité énergétique…).
Pour permettre à toutes les copropriétés de se mobiliser et de se former sur les problèmes du "Grenelle", le "Chantier Copropriété" a ainsi décidé de mettre au point des cahiers pédagogiques simples permettant de faire des éco-bilans relatifs aux consommations énergétiques (chauffage et eau chaude), aux consommations d'eau et d'électricité, à l'état de l'isolation et de la ventilation des immeubles, et au traitement des déchets.
Ces cahiers sont en partie déjà disponibles et le seront bientôt pour le reste. Appelés "éco-bilans", ils doivent permettre à chaque copropriété de réaliser elle-même une "photographie" de la situation de chaque immeuble permettant de savoir où en est la copropriété (énergie, eau, électricité, déchets), et d'effectuer - dans la limite des compétences de chacun - un premier "diagnostic" simplifié de la situation (exemple : les valeurs relevées sont-elles normales et sinon pourquoi ?) ceci pour élaborer un tableau de bord et disposer d'éléments de comparaison. Elles pourront ainsi repérer les premières mesures à mettre en œuvre pour corriger la situation, et acquérir par là les connaissances de base qui permettent aux syndics et conseils syndicaux de travailler efficacement avec les experts pour aller plus loin.
Pour permettre à un maximum de copropriétés de réaliser leurs éco-bilans, les acteurs de la copropriété signataires du protocole uniraient leurs efforts afin de lancer une grande campagne commune avec pour objectifs de faire connaître ces cahiers, les diffuser ou en permettre l'accès facilement, aider à les renseigner le mieux possible et à en retirer les enseignements qui en découlent, et accompagner les copropriétés, une fois franchie cette première étape, pour aller plus loin. Les signataires s'engageraient à utiliser leurs moyens d'information traditionnels (journaux, sites Internet) d'une part pour faire connaître l'existence des cahiers relatifs aux éco-bilans ainsi que les moyens de se les procurer et d'autre part pour inciter les copropriétaires à s'approprier ces cahiers.
Ils s'engageraient également à créer des outils spécifiques d'information concernant les cahiers ou à les faire connaître (plaquettes, film, sites).
Le suivi de la campagne serait assuré par le "Chantier Copropriété".
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Sauvetage d'Urbania : que penser des informations diffusées ?
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18/6/2010
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Distillées suite à un communiqué de la direction du groupe Urbania, les informations selon lesquelles le groupe est en "négociations exclusives" avec le fonds d'investissement IPE et le fonds Laurad sont à prendre avec précaution, car elles peuvent simplement viser à gagner du temps et rassurer à l'approche du 1er juillet, échéance des appels de fonds trimestriels dans les copropriétés : en effet, le fonds d'investissement (Investors in Private Equity), fondé par Philippe Nguyen, ancien de la Caisse des Dépôts avec François Nicoly, ancien développeur et gérant de portefeuilles de capital risque pour Elf aquitaine, semble ne vouloir s'intéresser qu'à la partie prestations à l'immobilier tertiaire (Adyal), qui n'est pas la part la plus lourde ni probablement la plus en difficulté du groupe, à savoir l'administration de biens traditionnelle (gestion locative et syndic de copropriété). Ses déclarations au Monde ne trompent pas : "notre objectif est de faire de ce groupe un prestataire immobilier européen, pour le compte de grands investisseurs, une activité en plein essor", explique Philippe Nguyen au quotidien, ajoutant néanmoins que "le métier de syndic a besoin de se moderniser en faisant appel aux techniques d'information et surtout de mieux former ses équipes", ce qui n'appelle pas de critique. Mais il affirme aussi connaître le secteur pour avoir participé au rachat du conseil immobilier Atis Real, (cédé depuis à BNP Paribas immobilier), pure entité de conseil en immobilier d'entreprise, ce qui est moins crédible...
Notons que le fonds Laurad également cité, qui détient le réseau Laforet, était jusqu'il y a peu détenu majoritairement par le dirigeant-fondateur d'Urbania, Michel Moubayed, mais que le groupe financier Omnium finance, distributeur de produits de placements financiers et immobiliers, est monté à 49% dans le capital, et qu'il devrait en prendre le contrôle.
Reste à savoir si ces négociations déboucheront sur une solution permettant de désintéresser les créanciers, et donc sauver les mandats et les fonds de la clientèle : le groupe Nexity, sollicité par Bercy ne s'est visiblement pas longtemps intéressé au dossier alors qu'il se déclare par ailleurs prêt à envisager de la croissance externe : "trop compliqué" selon son président, Alain Dinin, qui lui connaît bien le secteur...
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Les impayés augmentent dans les logements HLM
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17/6/2010
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l'information doit inquiéter car elle permet de mesurer les effets de la crise économique actuelle et notamment de la situation de l'emploi. Ainsi que le révèle l'Union sociale pour l'habitat (USH - ex Union des HLM), les impayés temporaires de loyers, c'est-à-dire de plus de trois mois, sont en augmentation : ils touchent 6,1% des occupants. Entre fin 2008 et fin 2009, ils ont progressé de 13%, a commenté à l'AFP le sénateur Thierry Repentin, président de l'USH. Selon lui, "la crise se ressent chez les 4,2 millions de ménages locataires dont 60% appartiennent au tiers le plus modeste de la population". Et comme la crise touche désormais également les personnes en CDI, Thierry Repentin souligne que "la majorité des organismes HLM prévoit une poursuite de cette tendance" des impayés temporaires durant l'année 2010.
En cause : la paupérisation croissante de la population vivant dans les HLM : 60% des locataires ont un revenu disponible inférieur à 1.129 euros par mois et par ménage ; et si l'on s'en tient aux personnes ayant emménagé depuis les trois dernières années, cette proportion augmente fortement, à 72,7%.
Jusqu'en 2009, le mouvement HLM avait réussi à maintenir le pourcentage d'impayés définitifs à seulement 1% du total (soit 120 millions d'euros par an), notamment grâce à l'action des travailleurs sociaux qui interviennent auprès des ménages dès le premier mois de loyer impayé. "C'est un taux qui est assez faible et qui relativise toutes les conversations de cafés du commerce qui considèrent que beaucoup profitent du système", estime Thierry Repentin, qui redoute cependant que ce chiffre augmente, en raison de la progression des impayés temporaires.
L'USH a également qu'en 2009, 98.000 logements sociaux ont été mis en chantier, dont 13.000 dans le cadre d'acquisitions-rénovations. Le reste, 85.000 logements neufs, résulte de l'augmentation des financements dans le cadre du plan de relance. A titre de comparaison, les mises en chantier de logements neufs n'étaient que de 58.000 en 2007 et 80.000 en 2008.
L'USH craint par contre les conséquences d'un désengagement de l'Etat à venir sur les futures mises en chantier.
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Loi sur les syndics et la copropriété : réactions violentes des professionnels à l'annonce du contenu
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17/6/2010
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Allons-nous vers un bras de fer entre les fédérations de syndics de copropriété et le ministère de la justice ? Les représentants de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) et l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier), qui regroupent la majorité des syndics structurés, ont boycotté la Commission relative à la copropriété qui siège auprès de la Chancellerie, et que celle-ci avait saisie pour avis sur le texte de l'avant-projet de loi qui a été diffusé le 12 juin. Ce camouflet est doublé d'une interpellation directe du Premier ministre à qui il est demandé de désavouer sa Garde des Sceaux et de retirer purement et simplement le projet !
Le projet de loi, qui avait été annoncé pour être présenté au Conseil des ministres en juillet, le sera finalement dans la première semaine d'août, selon le ministère de la justice qui l'a fait savoir à l'AFP. Il sera ensuite présenté au Parlement à l'automne. Il est en préparation depuis plusieurs mois, probablement pas sans lien avec l'affaire du groupe Urbania, n°2 de l'administration de biens en France et apparemment en grande difficulté, visé par une plainte de la banque Société Générale pour abus de confiance, connue des pouvoirs publics depuis l'automne 2009...
Rappelons les principales mesures de l'avant-projet qui constitue une véritable mise au pas des syndics : carte professionnelle et conditions d'accès, de contrôle et de garantie financière spécifiques, obligation de formation continue, mise en concurrence, création de commissions régionales de déontologie et de discipline, resserrement de l'encadrement des honoraires, et fin de la dispense d'ouverture d'un compte bancaire séparé au non de chaque syndicat de copropriétaires !
Les réactions sont sans nuances : le président délégué de la FNAIM, Jean Chavot, a exprimé à l'AFP le "ras le bol" de la profession, qu'il estime "attaquée de tous les côtés, même par les pouvoirs publics". Il est vrai qu'on est loin du soutien exprimé en d'autres temps par Christine Boutin quand elle était ministre du logement, et que la grande masse des adhérents de la FNAIM comme de l'UNIS s'estime victime d'une véritable chasse à l'homme...
"Il aurait suffi simplement de modifier la loi de 1970 sur la profession pour interdire les liens capitalistiques entre les syndics et les organismes garantissant l'argent confié par les copropriétaires", a ajouté Jean Chavot. En clair, l'allusion concerne le principal danger qui guette le demi-million de clients d'Urbania au cas où une solution de reprise ne serait pas possible : la défaillance de son garant financier qui semblerait ne garantir que des cabinets Urbania, et ne pouvoir justifier d'une mutualisation des risques nécessaire à tout dispositif assurantiel !
Reste à savoir si cette fois les professionnels réussiront à se faire entendre : si l'affaire Urbania tourne mal, la politique du refus de toute discussion pourrait se révéler contre-productive...
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universimmo.com
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