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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Prévention du saturnisme : un "constat" bientôt obligatoire aussi pour la location et pour les parties communes
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17/8/2004
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La loi récemment publiée "relative à la politique de santé publique" (1) renforce les moyens de la lutte contre le saturnisme dans l'habitat ancien : l'état d'accessibilité au plomb, établi depuis moins d'un an, et devant être produit préalablement à toute promesse ou compromis de vente quand l'immeuble a été construit avant 1948 et qu'il est situé dans un département déclaré tout entier comme "à risques", est remplacé par un "constat de risque d'exposition au plomb" ; il sera désormais obligatoire partout et devra être annexé "à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949".
Il devra "avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la promesse de vente et du contrat susmentionnés", mais "si un tel constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté [à paraître (NDLR)] (...), il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation. Le constat initial sera joint à chaque mutation" (article L 1334-6 nouveau du Code de la santé publique).
En copropriété, la loi précise cette fois que l'obligation ne vise que les parties privatives de l'immeuble (même article).
A l'expiration d'un délai de quatre ans à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi, et par conséquent à compter du 13 août 2008, ce "constat" devra être également annexé à tout nouveau contrat de location de locaux affectés "en tout ou partie à l'habitation" si l'immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949 (article L 1334-7 nouveau).
Ce constat devra avoir été établi depuis moins de six ans à la date de la signature du contrat. Si un tel constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par l'arrêté mentionné, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location. Le constat initial sera joint à chaque contrat de location.
En copropriété, l'obligation ne vise là aussi que les parties privatives.
Le manquement à cette obligation sera lourdement sanctionné : l'article L 1334-7 précise que "l'absence dans le contrat de location du constat susmentionné constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager la responsabilité pénale du bailleur".
Afin de dissiper tout malentendu, il est aussi précisé que l'établissement du constat "est à la charge du bailleur, nonobstant toute convention contraire"...
Enfin, ce constat devra être établi préalablement à "tous travaux portant sur les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l'habitation, construit avant le 1er janvier 1949, et de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements" (article L 1334-8 nouveau) ; cette "altération" sera définie par arrêté ; la aussi, si un tel constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté, "il n'y aura pas lieu de faire établir un nouveau constat à l'occasion de nouveaux travaux sur les mêmes parties".
La loi ajoute qu' "en tout état de cause, les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l'habitation, construit avant le 1er janvier 1949, devront avoir fait l'objet d'un constat de risque d'exposition au plomb à l'expiration d'un délai de quatre ans à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi", soit avant le 13 août 2008.
Les propriétaires d'immeuble et syndics de copropriété ont donc 4 ans pour faire réaliser ce nouveau diagnostic sur les parties communes (rappelons qu'ils ont aussi jusqu'au 31 décembre 2005 pour réaliser pour ces mêmes parties communes un "dossier technique amiante" - notre article de septembre 2001).
Au cas où le constat met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l'arrêté mentionné, "le propriétaire ou l'exploitant du local d'hébergement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l'immeuble ou la partie d'immeuble concerné".
La loi précise qu' "il procède aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants" et que ces travaux, s'il s'agit des parties privatives "incombent au propriétaire bailleur", sous peine de "manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager [sa] responsabilité pénale"...
En cas de constat positif, l'auteur du constat doit en informer le préfet du département ; ce dernier ou le service communal d'hygiène et de santé pourront prescrire toutes mesures conservatoires, "y compris l'arrêt du chantier, si des travaux entraînent un risque d'exposition au plomb pour les occupants d'un immeuble ou la population environnante", étant précisé que "le coût des mesures conservatoires prises est mis à la charge du propriétaire, du syndicat de copropriétaires, ou de l'exploitant du local d'hébergement"...
(1) Loi n° 2004-806 du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique
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Mise en oeuvre du nouveau dispositif de location-accession
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17/8/2004
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Mis en place par un décret et arrêté du 26 mars 2004 (1), le nouveau dispositif de location-accession sociale à propriété, vient de faire l'objet d'une circulaire du secrétaire d'Etat au logement, Marc-Philippe Daubresse, précisant les modalités de sa mise en oeuvre.
Reposant sur un nouveau type de prêt conventionné, le prêt social de location-accession (PSLA), le dispositif doit permettre aux ménages modestes, en particulier ceux ne disposant pas d'apport personnel, d'acquérir un logement après une phase locative au cours de laquelle ils peuvent constituer leur épargne et ainsi diminuer leur besoin d’endettement.
Pour l'année 2004, dans le cadre des enveloppes notifiées aux préfets de région, 10 000 logements devraient bénéficier de ces nouveaux prêts.
Les modalités d'agrément des opérations de construction de ces logements par les promoteurs publics ou privés sont décrites dans sept annexes jointes à la circulaire.
A noter que ce nouveau type de prêt conventionné ouvre droit à une TVA à taux réduit (5,5 %) et à une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans.
(1) décret n°2004-286 et arrêté du 26/03/2004
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Responsabilité de la banque confirmée en cas d'endettement excessif
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2/8/2004
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L’article 1147 du Code civil dispose que "le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part" ; en application de cet article, la Cour de cassation vient à nouveau (1) de retenir la responsabilité du banquier dans un cas d’insolvabilité par endettement excessif, infirmant une décision de Cour d'appel qui avait débouté un emprunteur de son action en responsabilité pour crédit abusif et manquement au devoir de conseil. La cour d'appel avait considéré que l'emprunteur avait obtenu l'emprunt en pleine connaissance de cause et que son préjudice était exclusivement imputable à lui-même, puisqu’il avait été prévenu par un premier établissement de crédit sollicité d'un endettement prévisible excessif ; cet établissement avait refusé d'octroyer le prêt !
Pour la Cour de cassation, c'est à l'établissement de crédit contractant, dans le cadre de son devoir de mise en garde qu'il appartient de prévenir l'emprunteur...
Déjà en 1995 (2), la Cour de cassation avait approuvé l'analyse d'une Cour d'appel selon laquelle la présentation d'une offre de prêt conforme aux exigences du Code de la consommation ne dispense pas l'établissement de crédit de son devoir de conseil à l'égard de l'emprunteur notamment quand il apparaît au professionnel que les charges de prêt sont excessives, compte tenu des ressources de l'emprunteur.
(1) Cass. 1ère Ch. Civ., 8 juin 2004, n°02-12185
(2) Cass. 1ère Ch. Civ., 27 juin 1995, n°93-15874
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Logement: vive protestation de l'UNPI
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28/7/2004
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L'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) proteste vivement dans un communiqué contre la nouvelle hausse de la CSG prévue dans le plan de sauvetage de la sécurité sociale. Selon elle, "les hausses successives correspondent à un prélèvement supplémentaire de 16% sur les revenus fonciers", ajoutant que "la taxation moyenne de l'immobilier était de l'ordre de 30%. En la portant à 46%, l'Etat la majore, en 7 ans, de 50% ce qui s'assimile à un véritable hold up" ; elle fait également remarquer que s'y ajoute la fiscalité locale "qui augmente quasiment dans les mêmes proportions"...
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Les principales mesures du Plan Climat...
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22/7/2004
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Le Plan climat 2004 a été annoncé jeudi 22 juillet par le ministre de l'écologie Serge Lepeltier. Parmi les mesures annoncées :
- une campagne d'information de 3 millions d'euros par an dès 2004 et au minimum sur 3 ans, conduite par l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) ;
- la généralisation des étiquettes "énergie" (A,B,C,D,E,F,G) qui équipent déjà l'électroménager aux véhicules, logements, climatisations, etc.
Par ailleurs, le ministre a rappelé les mesures du Plan Climat inscrite dans la loi d'orientation sur les énergies et votée en première lecture par le parlement en juin :
- augmentation du crédit d'impôt dont bénéficient déjà les particuliers pour l'achat d'équipements permettant les économies d’énergie (chaudières performantes, double vitrage ...) de 15% à 25%, voire 40% pour les équipements utilisant les énergies renouvelables, comme le chauffe-eau solaire ;
- établissement d’un diagnostic de performance énergétique avant toute vente (application juillet 2006) et avant toute location (application juillet 2007 - notre lettre de la 1ère quinzaine de juin 2004);
- mettre en oeuvre une réglementation thermique pour les rénovations, et non pas seulement pour les constructions neuves comme c'est le cas aujourd'hui...
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Mise au point concernant le chèque emploi associatif
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20/7/2004
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Sur la foi d'informations recueillies auprès du service spécialisé de l'URSSAF, nous avons indiqué au début du mois (notre brève) que le chèque emploi associatif était accessible aux syndicats de copropriétaires gérés par un syndic non professionnel ; il semble que le service téléphonique se soit alors un peu trop avancé et une lettre circulaire (1) est venue mettre au point les conditions d'éligibilité, notamment celles en fonction du statut du demandeur :
"Eligibilité en fonction du statut :
"Le décret précise que le dispositif peut être utilisé par toute association à but non lucratif qui remplit les conditions d'effectifs définies à l'article R.128-2.
"Sont notamment éligibles au dispositif, dès lors qu'elles n'exercent pas d'activité lucrative et qu’elles remplissent par ailleurs les conditions d'effectif requises, les associations et les congrégations religieuses régies par la loi du 1er juillet 1901 relative au contrat d'association, les associations régies par les dispositions en vigueur dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, les associations relevant de la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales de propriétaires".
Les syndicats de copropriétaires sont donc (pour le moment ?) exclus du bénéfice du chèque emploi associatif, mais par contre sont éligibles les associations relevant de la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales de propriétaires, donc les ASL de lotissements...
Dont acte !
(1) lettre collective CEA juillet 2004
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Le logement étudiant revient sur la table
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17/7/2004
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Avant les élections régionales, le ministre de l'éducation d'alors, Luc Ferry, avait présenté un plan sur dix ans pour endiguer la pénurie chronique de logements étudiants, dont la mesure la plus spectaculaire était la construction de 50.000 logements étudiants et la rénovation de 70.000 des 150.000 chambres gérées par les CROUS (Centres régionaux des oeuvres universitaires et scolaires) grâce à l'implication accrue du secteur privé et des collectivités locales.
Ce plan est aujourd'hui confirmé par le gouvernement actuel après une réunion de ministres à Matignon pour étudier les propositions du rapport du député UMP Jean-Paul Anciaux, qui a été établi en liaison avec les ministres chargés de l’éducation nationale et du logement, François Fillon et Marc-Philippe Daubresse ; ce rapport expose six grandes mesures :
- mesure 1 : intégrer le logement étudiant dans chaque Plan local de l’Habitat : la mesure est à insérer dans le projet de loi sur les responsabilités locales ;
- mesure 2 : Accélérer la construction de nouvelles résidences des CROUS par l'affectation de 2000 équivalent logements par an de Prêts Locatifs Sociaux (PLS), afin de financer la construction du programme nécessaire de chambres nouvelles destinées aux étudiants ; ces PLS pourront être financés à l’intérieur de l’enveloppe globale des ces prêts, qui a été portée à 22000 en 2004, et que le plan de cohésion sociale prévoit de porter à une moyenne annuelle de 28000 prêts entre 2005 et 2009 ; des instructions seront données aux directeurs départementaux de l’équipement pour que les programmes correspondants soient pris en considération prioritairement au niveau local...
- mesure 3 : moderniser le parc ancien des CROUS : l’équilibre financier de la réhabilitation des 70.000 chambres demandée par le rapport Anciaux nécessite un déplafonnement de l’Allocation Logement Sociale (ALS) pour que cette dernière soit portée pour les résidences réhabilitées au même niveau que celle qui est en vigueur pour les autres résidences services ; le principe du versement de l’ALS en tiers payant au bénéfice des CROUS, pourra être décidé par ordonnance...
- mesure 4 : construire de nouvelles résidences privées : la loi de Robien sur l’investissement locatif permet une relance de la construction de résidences étudiantes par des investisseurs privés ; le rapport Anciaux préconise que les CROUS puissent prendre en gestion des résidences de ce type pour y accueillir notamment des étudiants internationaux disposant de ressources suffisantes ;
- mesure 5 : renforcer l’efficacité sociale des aides personnelles aux étudiants : le décret du 27 juin 2003 avait prévu deux mesures qui concernent le mode de calcul des revenus servant à la détermination des aides personnelles au logement, une sur les couples d’étudiants et une qui rétablissait, pour les jeunes de moins de 25 ans, le système d’évaluation forfaitaire ; les réactions entraînées par ce décret ont conduit le gouvernement à en suspendre l’application à l’été 2003 ; le secrétariat d’Etat au logement a proposé de maintenir cette position à la rentrée prochaine...
- mesure 6 : sécuriser l’accès au logement : le Loca-pass (système d’avance du dépôt de garantie et apport d'un cautionnement en faveur du propriétaire, mis en œuvre par le 1% logement) doit pouvoir être accordé aux étudiants boursiers sur la base de la notification conditionnelle de bourse : cette disposition a été insérée dans le projet d’accord qui vient d’être signé entre l’Etat et l’UESL (Union d’économie sociale pour le logement) sur les interventions du 1% logement.
Ces mesures doivent permettre d'endiguer la pénurie chronique dans le secteur du logement étudiant. Leurs effets ne pourront cependant se faire sentir que dans les prochaines années. Un communiqué de Matignon précise qu'en attendant les recteurs d'académie vont mettre en place un dispositif à la rentrée 2004 pour "améliorer l'information" sur les offres existantes et "inciter à la location ou la sous-location en faveur des étudiants"...
Pour la rentrée 2004, les bourses étudiantes "seront revalorisées de 32 millions d'euros et seront augmentées en nombre en ce qui concerne les bourses de mobilité en Europe", a ajouté le ministre François Fillon.
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L'ARC et la sécurité des piscines : avec modération...
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16/7/2004
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La très influente Association des responsables de copropriétés (ARC) n'est pas pour la précipitation pour mettre les piscines collectives dans les copropriétés aux normes de sécurité obligatoires depuis le 1er mai 2004, dès lors qu'une piscine peut être accédée dans le cadre d'une location saisonnière (notre brève) : de peur de voir les syndics effectuer les travaux de mise en sécurité à la "va-vite", elle encourage ses adhérents à refuser les mises en sécurité avant le 1er janvier 2006, date à laquelle elles seront obligatoires pour tout le monde !
Remarquons qu'en préconisant cette temporisation, l'ARC fait fi de l'intérêt d'une mesure qui, au demeurant tardive, a été motivée par la constatation chaque année d'un nombre inacceptable d'accidents, la plupart du temps mortels, de jeunes enfants.
Mais elle ne s'arrête pas là : répondant par avance à l'incompréhension des copropriétaires qui donnent leurs appartements ou maisons en location pour l'été et qui se retrouvent sans cette mise aux normes hors la loi, l'ARC a une solution imparable : ils n'ont qu'à insérer dans leurs baux une clause interdisant d’accéder à la piscine !
L'ARC fait même plus : elle conseille aux syndics, pour dégager leur responsabilité, de faire "poser un panneau à l’entrée de la piscine rappelant que la piscine est interdite aux personnes qui louent, dans la mesure où cette piscine n’est pas encore sécurisée"...
Mesure évidemment très commerciale qui sera à n'en pas douter très appréciée si elle est appliquée par quelque professionnel suicidaire !
Il a dû certainement échapper aux dirigeants de l'ARC, en général mieux inspirés mais probablement nordistes, que les locations avec piscine (utilisable) sont un peu plus chères que celles qui n'en sont pas assorties, et que les copropriétaires obligés d'interdire la piscine à leurs locataires - solution au demeurant peu réaliste et qui ne les exonère probablement pas des risques de sanctions pénales - pourraient demander à leur très péremptoire association de prendre en charge le manque à gagner sur deux saisons de location...
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DROIT DE REPONSE:
Comme suite à la mise en ligne de cette information, l'ARC par la plume de son directeur, Bruno Dhont, a souhaité faire la mise au point suivante :
"1° L'ARC ne fait que rappeler que la date, pour les copropriétés, est le 1er janvier 2006 et non le 1er mai 2004.
"2° L'ARC informe ses adhérents afin de ne céder à aucun coup de force de certains syndics, par ailleurs mandataires de loueurs saisonniers, qui essaieront, ici et là, d'imposer des travaux aux copropriétés.
"3° L'ARC n'est pas "nordiste" mais bien "nationale" et défend ses adhérents du sud contre la stupidité de textes baclés et l'appétit de certains syndics.
"4° L'ARC supplie universimmo de ne pas faire de "chantage à l'accident" et le prie de répondre à cette question: combien y-a-t-il eu d'accident mortel la saison dernière dans une piscine de copropriété?
Réponse: aucun, les seuls accidents ayant eu lieu dans des piscines situées dans des résidences pavillonnaires.
"5° Si certains syndics ou loueurs saisonniers veulent engager la responsabilité du gouvernement pour le manque, éventuel, à gagner, nous les soutiendrons. Mais prétendre que les copropriétés devraient faire des travaux chers et en urgence pour éviter le manque à gagner d'investisseurs est plutôt singulier."
NOTRE REPONSE :
Cette réaction nous renforce dans notre étonnement de voir une association, dont nous mettons souvent en valeur la pertinence, et qui a acquis une influence certaine auprès des copropriétaires, enfourcher aussi indifféremment les bonnes et mauvaises causes, ce qui n'est malheureusement pas la première fois :
- sur le "chantage" à la sécurité : nous nous contenterons de rappeler que la loi du 3 janvier 2003 a été motivée entre autres par un avis de la Commission de sécurité des consommateurs dont la lecture est édifiante, et qui révèle à quel point les pouvoirs publics ont été longs à réagir ; avec toutefois une remarque quant au raisonnement curieux qui sous-tend la question posée : à partir de combien de décès l'ARC considérerait qu'il faut faire quelque chose : 2, 10, 100 ? Ne reproche-t-on pas assez aux autorités de ce pays de n'agir que lorsque l'accident s'est produit ?
- sur la date à laquelle la législation devient obligatoire pour les piscines installées avant le 1er janvier 2004 : nous restons pétrifiés par la considération que les copropriétaires qui louent leur appartement ne sont pas des copropriétaires comme les autres ! Nous croyions jusqu'ici que dès lors qu'une législation s'imposait à une partie au moins des copropriétaires, le syndicat avait le devoir de s'y conformer, faute de quoi les copropriétaires lésés pouvaient mettre en cause sa responsabilité pour le préjudice subi par l'impossibilité d'user librement de leur lot conformément à la destination de l'immeuble, dont la piscine fait partie (article 9 de la loi) ...
Le conseil donné par l'ARC au nom de la défense des intérêts des copropriétaires est donc non seulement inapproprié, mais de surcroît dangereux, et peut induire des syndicats à prendre des décisions au nom de l'économie, susceptibles d'entraîner des demandes de dommages et intérêts autrement plus coûteuses ! Malheureusement, dans ce cas, nous craignons que le conseil d'engager la responsabilité du gouvernement avec l'appui de l'ARC n'ait pas la portée pratique et concrète de ceux prodigués par ailleurs en général par cette association...
Ceci étant, nous ne nions pas – et nous l’avons au contraire dénoncé avec force - que la carence manifestée par le ministère du logement pendant la période "Robien" en matière de parution des textes réglementaires d'application, et le refus du secrétaire d'Etat actuel de repousser la date d'application pour les bailleurs saisonniers malgré les demandes insistantes des professionnels, aient mis les copropriétés concernées dans un "sacré pétrin" : les syndics sont censés avoir fait installer avant le 1er mai 2004, et pour une saison qui commence pratiquement le 1er juin (malheureusement les piscines sont utilisées surtout l'été) un dispositif de sécurité conforme à des normes parues ...le 2 mai, et avec un nouveau décret paru le 7 juin ! On nage effectivement en plein Kafka !
Alors même que l'installation d'un tel dispositif relève (décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004, lui aussi tardif) d'une décision de travaux de l'assemblée générale, à prendre de surcroît à la majorité de l'article 25, donc à la majorité absolue, qu'on n'obtient pas facilement dans les copropriétés de résidences de vacances...
Cependant, une fois ce constat atterrant dressé, ne faudrait-il pas que l'ARC, au lieu de mettre l’huile sur le feu la mette pour une fois dans les rouages, et admette que les syndics puissent prendre sur eux, sous réserve de l’accord du conseil syndical et d’une ratification ultérieure de l’assemblée, de faire en sorte que leurs copropriétaires ne voient pas leur saison de location gâchée par les errements d’une machine politico-administrative décidément déconnectée du réel, et qui n’a que faire de ces basses considérations d’intendance ?
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Les incitations "Robien" susceptibles d'être remises en cause...
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16/7/2004
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Daubresse dans les pas de Besson et Lienemann : selon des informations parues dans l'Express (1), le gouvernement préparerait une "loi Robien bis, plus sociale, qui incitera les investisseurs à pratiquer des prix bas, en échange de déductions fiscales intéressantes" et d'une sécurisation des revenus. Toujours d'après l'Express, il est également question de rendre la loi Robien initiale "moins attrayante"...
Le régime Robien est en effet de plus en plus accusé d'encourager la hausse des prix et des loyers, en orientant les promoteurs et les investisseurs vers des produits chers plutôt que vers le "locatif intermédiaire", qui aujourd'hui souffre de la plus grande pénurie et met dans la difficulté une grande partie des classes moyennes, composées de ménages trop aisés pour relever du logement social et pas assez pour pouvoir se loger correctement par rapport à leurs besoins dans le locatif libre ! De surcroît, l'engouement pour l'investissement en "Robien" a fait se précipiter les promoteurs sur les terrains disponibles, faisant grimper encore un peu plus les prix !
(1) article paru dans l'Express du 12 juillet 2004
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Une aide pour les copropriétés en difficulté
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13/7/2004
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L'ANAH (Agence Nationale d'Amélioration de l'Habitat) vient d'ouvrir un site internet consacré aux copropriétés en difficulté : Coproprietes.org.
Ce site a pour ambition selon ses promoteurs d’aider les acteurs concernés à concevoir, mettre en œuvre et piloter des stratégies d’intervention relatives aux copropriétés en difficulté : informer l’ensemble des acteurs, faire connaître les outils spécialisés, apporter une aide à la décision et favoriser l’avancée des projets. Il offre, également, un espace de connaissances des pratiques professionnelles à travers les réponses apportées aux questions d’ordre juridique, opérationnel ou financier.
Ce site s’adresse aux administrations, aux collectivités locales, aux professionnels, aux copropriétaires, bailleurs ou occupants et aux locataires. Il est géré par l’ANAH en partenariat avec le ministère de la cohésion sociale, le secrétariat d’Etat au logement, la délégation interministérielle à la ville et la Caisse des dépôts...
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universimmo.com
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