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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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L'indice INSEE du coût de la construction s'assagit
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16/7/2003
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L'Insee a publié ce jour l'indice actualisé qui sert de référence au calcul des loyers dans le logement (voir notre section des indices et chiffres-clés). Il s’établit à 1183 pour le 1er trimestre 2003.
Sur un an, il affiche une hausse de 2,07%. Après une pointe à 2,8% au 4ème trimestre 2002, il revient en dessous des niveaux qu'il avait début 2002, puisqu’il affichait +2,18 % au 3ème trimestre et +2,11% au 2ème…
La moyenne associée sur 4 trimestres décélère à nouveau également, avec +2,29%, après +2,53% au 4ème trimestre 2002, +2,12% au 3ème trimestre, mais +2,74 % au 2ème...
C'est cette moyenne qui est prise en compte pour la révision annuelle des loyers des baux d'habitation, alors que l'indice brut est pris pour référence pour tous les autres baux.
"Au 1er trimestre 2002 l'indice avait connu une augmentation assez nette, depuis il se stabilise avec des hausses comparables à celles des prix à la consommation, qui ont augmenté de 2,4% au premier trimestre 2003", a commenté l'INSEE. Ce maintien traduit la bonne résistance du secteur de la construction dans l'habitat collectif, même s'il se tasse un peu dans la maison individuelle, a ajouté l'Institut.
Rappelons que le calcul est effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant l'évolution des prix de quelque 6000 logements neufs, et qu'une concertation a été lancée déjà il y a plus de 6 mois pour la création d'un nouvel indice pour les baux d'habitation, idée lancée par le précédent gouvernement et reprise par le nouveau ministre ; le projet deviendrait-il moins urgent ?…
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Rénovation urbaine : adoption en 1ère lecture dans un climat consensuel mais sceptique
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11/7/2003
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Le projet de loi d'orientation et de programmation pour la ville déposé par Jean-Louis Borloo après son adoption en conseil des ministres a été adopté ce 11 juillet après deux jours seulement de débats presque de pure forme : le PS l'a jugé "flou" et au "chiffrage fantaisiste" mais s'est abstenu.
"L'effort budgétaire de l'Etat n'est pas à la hauteur de vos intentions", a lancé au ministre la socialiste Annick Lepetit. "L'austérité budgétaire annoncée, les coupes sombres dans les dépenses publiques utiles nous rendent pour le moins dubitatifs sur votre capacité à honorer" les engagements, a renchéri la communiste Janine Jambu...
Le texte prévoit notamment la démolition et la reconstruction de 200.000 logements locatifs sociaux, ainsi que la rénovation de 200.000 autres sur cinq ans (2004-2008) pour un coût total de 30 milliards d'euros et une participation de l'Etat et de ses partenaires de 6 milliards.
La droite a au contraire salué l'ambition du texte. "Les socialistes avaient rêvé ce texte, M. le ministre vous l'avez réalisé", a lancé Eric Raoult (UMP), qui a ajouté que l'objectif de 200.000 logements démolis en cinq ans "est clairement ambitieux, il n'est aucunement irréaliste" grâce à "une union forte et résolue de tous les acteurs concernés"...
La généralisation du mécanisme de "rétablissement personnel", qui "tend la main aux familles" en leur offrant une nouvelle chance pour sortir de "la spirale" du surendettement n'a fait l'objet d'aucune opposition, le PS et le PC s'y déclarant favorables et regrettant juste "que la question de la prévention du surendettement (en) soit largement absente"...
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Le département de l'Aveyron contaminé par les termites
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8/7/2003
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Comme le département de Paris, le département de l'Aveyron vient d'être classé dans la catégorie des territoires infestés ou susceptibles d'être infestés par les termites.
Pris en application de la loi du 8 juin 1999 sur les termites, l'arrêté du préfet, qui prendra effet le 1er septembre, vise à "protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les graves dégâts occasionnés dans les bâtiments par les insectes xylophages et les termites en particulier".
L'arrêté impose notamment aux propriétaires d'un bien immobilier de faire procéder, avant toute transaction, à la réalisation d'un diagnostic par un expert et, en cas de travaux de démolition d'un bâtiment contaminé par les termites, de brûler ou de traiter sur place les bois contaminés.
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La Cour de cassation estime que les procès en matière d'expropriation ne sont pas équitables !
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7/7/2003
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La Cour de cassation a cassé le 2 juillet dernier un arrêt de la Cour d'Appel de Grenoble du 15 février 2002 qui fixe les indemnités revenant aux propriotaires d'une parcelle expropriée au profit du département de la Drôme au motif que le Commissaire du gouvernement, "expert et partie à cette procédure, occupe une position dominante et bénéficie, par rapport à l'exproprié, d'avantages dans l'accès aux informations pertinentes publiées au fichier immobilier ; qu'en appliquant ces dispositions génératrices d'un déséquilibre incompatible avec le principe de l'égalité des armes, la cour d'appel a violé le texte susvisé", à savoir l'article 6, alinéa 1er, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales qui prescrit les principes d'un "procès équitable"
Cet arrêt pourrait réduire à néant ce rôle du "commissaire du gouvernement" et rééquilibrer ainsi les droits des expropriés devant les pouvoirs des expropriants.
Il faut rappeler que la Cour européenne des droits de l'homme a déjà condamné la France le 24 avril 2003 pour non respect du procès équitable en matière d'expropriation. Un viticulteur de Saintes (Charente-Maritime), avait été exproprié de 21 hectares pour créer une route. Il est en effet extrêment rare qu'un exproprié obtienne gain de cause, qu'il critique le montant de l'indemnisation proposée ou qu'il conteste le projet lui-même.
Dans l'affaire jugée le 2 juillet, il s'agissait également d'une expropriation pour la création d'une route, à Allan (Drôme).
Le commissaire du gouvernement, du fait de sa position de fonctionnaire du fisc, est le seul à avoir accès au fichier des transactions immobilières intervenues précédemment dans la même zone, et il intervient en faveur de l'expropriant, observait notamment la Cour européenne.
Il faut également rappeler que ce "commissaire du gouvernement" ne doit pas être confondu avec le magistrat qui, devant les juridictions administratives, porte le même titre et dont le rôle est de donner un avis juridique sur la question posée...
(Cass. 3è Ch.civ., 2 juillet 2003, n°02-70047)
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Energie solaire: une expérience en collectif couronnée de succès
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4/7/2003
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Des panneaux captant l'énergie solaire pour produire de l'électricité, totalisant 220 m2, installés sur un toit d'un immeuble HLM de Montreuil (Seine-Saint-Denis), en bordure de Paris, ont produit en 13 mois l'équivalent de la consommation annuelle de courant de neuf familles.
L'expérience est rapportée par le Moniteur : raccordés au réseau EDF le 19 avril 2002, ils avaient produit au 30 juin dernier 30 MWh (mégawatts/heure) d'électricité, selon le Comité de liaison des énergies renouvelables (CLER) qui regroupe des industriels du secteur, des collectivités locales et des universitaires. Fin avril 2003, soit un an après le démarrage de l'opération, le toit photovoltaïque, du nom de la technique utilisée, avait déjà produit 22,5 MWh, soit 12,5% de plus que prévu...
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La loi Urbanisme et habitat est promulguée
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3/7/2003
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Ce sera désormais la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 ; rappelons que cette loi comporte à la fois des mesures d'assouplissement des dispositions d'urbanisme de la loi "SRU", des dispositions visant à améliorer la sécurité des ascenseurs, un meilleur contrôle du 1 % logement, des mesures pour les HLM, les SEM, la copropriété et le soutien de l'investissement locatif, à savoir le "régime Robien" qui remplace en grande partie le régime "Besson" (voir notre brève)...
On trouvera une excellente analyse des dispositions de cette loi aux aspects multiples et de leur signification réelle dans une étude consultable sur le site de l'ANIL...
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TVA à taux réduit : l'Europe reporte sa décision
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3/7/2003
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En raison de dissensions en son sein, la Commission européenne a décidé de reporter sa proposition de révision de la liste des produits pouvant bénéficier d'un taux réduit de TVA dans l'Union européenne, rapporte l'AFP. Une liste dont la version définitive doit ensuite être entérinée par les états-membres. «La proposition ne sera pas publiée le 9 juillet», a confirmé le porte-parole de Fritz Bolkestein, le commissaire européen chargé du dossier, qui précise qu'une nouvelle date sera prise dès «que le dossier sera mûr, avant la fin du mois ou plus tard».
Cette liste, qui doit être ensuite entérinée par les Etats membres, est attendue avec préoccupation par la France qui demande le droit de maintenir un taux réduit de TVA dans le BTP et de l'étendre à la restauration et aux disques !
La réunion préparatoire mercredi au niveau des cabinets des commissaires s'est déroulée dans une ambiance houleuse. "C'est un dossier hypersensible qui provoque de vives tensions", a-t-on confié de source proche de la Commission, ajoutant que «chaque pays a un point de vue très arrêté concernant les taux de TVA à réduire et ceux à ne pas réduire». Plusieurs points de vue s'affrontent en effet : le Royaume-Uni, défend par exemple un taux de TVA zéro sur les vêtements pour enfants... L'Allemagne serait quant à elle contre toute réduction...
La décision pourrait être reportée en septembre alors que l'application du taux réduit sur les travaux de bâtiment s'arrête au 31 décembre de cette année... Le cabinet de Renaud Dutreil, ministre du Commerce et de l'Artisanat, se veut néanmoins rassurant et dit compter sur la visite que le ministre doit faire en Allemagne d'ici la fin de l'été.
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La loi Urbanisme habitat construction validée par le Conseil constitutionnel
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27/6/2003
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Le motif de la saisine du Conseil constitutionnel ayant été rejeté, la loi "Urbanisme et habitat" votée le 5 juin dernier et encore rebaptisée "urbanisme, habitat, construction" après s'être appelée "DDUHC" pourra être promulguée dans les jours qui viennent. Rappelons que cette loi (voir notre brève) comporte à la fois des mesures d'assouplissement des dispositions d'urbanisme de la loi "SRU", des dispositions visant à améliorer la sécurité des ascenseurs, un meilleur contrôle du 1 % logement, des mesures pour les HLM, les SEM, la copropriété et le soutien de l'investissement locatif, à savoir le "régime Robien" qui remplace en grande partie le régime "Besson"...
(La loi est consultable sur le site du Sénat)
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Le nombre de crédits immobiliers a progressé malgré la hausse des prix
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23/6/2003
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La production de crédits immobiliers a battu des records avec une progression de +19% en 2002 par rapport à 2001, et la tendance devrait se poursuivre en 2003, au moins sur le premier semestre, grâce à une forte demande, toujours alimentée par le bas niveau des taux d'intérêt, selon le bulletin de juin de la Banque de France.
"Le ralentissement économique, la remontée du chômage et la poursuite de la hausse des prix de l'immobilier n'ont pas découragé les investissements immobiliers des ménages", souligne le bulletin, qui précise toutefois que si "sur les premiers mois de 2003, la production de crédit est restée dynamique et pour l'instant tout risque de retournement de conjoncture est exclue", en revanche "au délà du premier semestre les évolutions sont plus incertaines et dépendront pour l'essentiel de l'évolution de la confiance des ménages et de l'ampleur du redémarrage conjoncturel"...
Concernant l'année 2002, la Banque de France indique que la baisse des coûts du crédit a permis à la fois de compenser le renchérissement des biens immobiliers et d'accroître les capacités d'achat.
Les taux d'intérêt des crédits immobiliers à taux fixe se sont en moyenne établi à 5,95% à fin 2002 et ceux à taux variable à 5,54% ; cette baisse des taux s'est accompagnée d'une forte hausse des prix des logements de 6 à 8% entre 2001 et 2002 dans le neuf et de 10% en moyenne dans l'ancien.
La Banque de France note que les crédits contractés pour les travaux de rénovation ont baissé en raison du volume modeste des travaux qui ne nécessitent pas le recours à l'emprunt et de la concurrence des formules de prêts personnels.
Dans la production de crédit, les prêts pour l'accession à l'ancien représente 62 à 65%, dans le neuf 24% et pour les travaux 8%.
Malgré la production en hausse, le taux d'endettement des ménages en crédit immobilier mesuré par le ratio encours sur le revenu disponible (35% fin 2002) reste comparable à celui observé à la fin des années 90.
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Gilles de Robien devant la FNPC
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20/6/2003
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"Mission accomplie" ! Tel était l'essentiel du message délivré dans le discours de Gilles de Robien, ministre entre autres du logement, au Congrès de la FNPC (Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs) ce jour : en effet, depuis sa dernière rencontre avec les délégués de la fédération, il a pu faire état du fait que deux des principales demandes des promoteurs ont été satisfaites :
- "libération" du foncier, gelé par des élus locaux "tétanisés" selon lui par la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains), dont les dispositions étaient "parfois exagérément restrictives, souvent mal comprises, mal interprétées, mal appliquées parce que mal expliquées" : elle a fait l'objet du volet urbanisme de la loi "Urbanisme et habitat" (voir notre brève), dont il reste à assurer le "Service après Vote", à savoir "d'expliquer, de faire comprendre ces nouvelles mesures aux élus locaux, aux services de l'État aussi"...
- incitations fiscales à l'investissement locatif : Gilles de Robien s'est étonné lui-même d'avoir pu obtenir de Bercy les moyens d'aboutir si rapidement !
Continuant de congrès en congrès à égrener les annonces, et un peu "à sec" après un congrès des HLM où il ne fallait pas en promettre, il ne restait plus au ministre à prodiguer que quelques bonnes paroles, acceptées de bonne grâce par une profession dont le moral est, contrairement à d'autres, au beau fixe :
- extension du régime "Robien" aux résidences de tourisme : pourquoi pas ? De toutes façons, il travaille avec le ministre du budget, Alain Lambert, à la relance de l'investissement touristique : "nos discussions sont constructives, comme toujours, je ne doute pas qu'elles aboutiront prochainement, mais vous comprendrez qu'aujourd'hui il ne serait pas correct que je vous en dise plus. Je pense aboutir avant la fin de l'année"...
- accès des promoteurs aux PLS (Prêts locatifs sociaux) : "j'ai donné des instructions à mes services pour que vous ayez désormais accès a ces financements comme je m'y étais engagé devant vous" ! Pas question au passage de le changer : "le PLS est aujourd'hui un bon produit reconnu comme tel", quant à simplifier la procédure d'obtention, pourquoi pas ?
- PLI (Prêt locatif intermédiaire) : il n'est pas compétitif par rapport aux prêts non réglementés ; le ministère fera "prochainement des propositions pour adapter ce produit pour le rendre plus efficace, là où il est indispensable, c'est-à-dire en priorité dans les zones tendues"...
Et de citer Sénèque qui disait "qu'il n'y a pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas où il va" !
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universimmo.com
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