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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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L'envolée des impôts locaux
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13/11/2009
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En 2009, les produits votés par les collectivités locales au titre des 4 taxes - taxe foncière sur le bâti, taxe sur le non bâti, taxe d'habitation et taxe professionnelle - devraient s'élever à 71 milliards d'euros desquels il convient de soustraire 1,11 milliard d'euros en prévision de la participation des collectivités au coût du dégrèvement de la taxe professionnelle en fonction de la valeur ajoutée. Ces chiffres sont communiqués par la Direction générale des collectivités locales (DGCL).
L'ensemble de ces impôts locaux sont prévus en hausse de 8,1% soit presque le double de la hausse de 2008 (4,4%) sous l'effet combiné de celle des bases imposables (+4,7%) et d'une hausse importante des taux votés par les collectivités (+3,4%). Cette hausse concerne toutes les collectivités mais surtout les départements et les communes.
Les produits des quatre taxes sont très différents : moins d'1 milliard pour la taxe sur le foncier non bâti et plus de 31 milliards pour la taxe professionnelle. Malgré son faible poids dans le total, le foncier non bâti représente encore plus de 20% des ressources fiscales de 13.000 communes, et constitue même la première ressource pour plus de 4.700 d'entre elles. Le produit global de la fiscalité directe se répartit à 62% pour les communes et les EPCI (établissements publics de coopération intercommunale), 31% pour les départements et 7% par les régions. On peut ajouter au produit des quatre taxes du secteur communal le produit de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Le produit global de la fiscalité s'élève alors à 76,4 milliards.
Les impôts directs locaux représentent une proportion stable de près de 40% des recettes de fonctionnement des collectivités territoriales en 2008 (derniers comptes disponibles). Les recettes de fiscalité indirecte, elles, sont en hausse depuis 2005 et la mise en application de la loi de décentralisation du 13 août 2004 relative aux libertés et aux responsabilités locales, passant de 12,7% en 2004 à 16,7% en 2008. En effet, la compensation financière des compétences transférées par l'Etat aux régions ou aux départements s'effectue par un transfert de fiscalité :
régions et départements perçoivent désormais des recettes liées à la taxe intérieure sur les produits pétroliers (TIPP) et à la taxe spéciale sur les conventions d'assurance (TSCA).
Incluse dans la taxe foncière, la TEOM est aussi en augmentation de 7,1%.
Les communes et leurs groupements ont le choix entre trois modes financement du service d'élimination des ordures ménagères :
la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la redevance d'enlèvement des ordures ménagères et le budget général.
Impôt direct facultatif, la TEOM est un due par tout propriétaire ou usufruitier d'une propriété dans une zone où les déchets ménagers sont collectés.
En 2009, le produit total de la taxe atteint 5,39 miliards d'euros. La proportion de communes sur le territoire desquelles est prélevée la taxe d'ordures ménagères est de plus de 67 %.
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Le Crédit Foncier et les prêts à taux révisables : signature d'un accord
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13/11/2009
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Après cinq mois de discussions, le Crédit Foncier est parvenu à un accord avec l'UFC-Que Choisir, l'AFUB (Association française des usagers des banques) et le collectif Action, qui défendent les intérêts de milliers de clients estimant avoir souscrit des prêts à taux révisable sans être correctement informés des risques.
Le dispositif prévoit que le Crédit Foncier propose à la clientèle concernée soit de convertir son prêt à taux variable en prêt à taux fixe bonifié (inférieur d'environ 0,3% au taux prévu par les contrats des clients pour une telle conversion), soit de conserver son prêt à taux variable mais avec un "cap de taux" (un plafond). Un courrier sera adressé à chaque client avec des simulations lui permettant de faire son choix.
Des négociations avaient été engagées en mai, sous l'égide d'un médiateur ; une enquête était alors en cours au parquet de Créteil sur de présumées pratiques de commercialisation trompeuses du Crédit Foncier, à la suite d'une plainte de l'UFC-Que Choisir.
L'UFC-Que Choisir a affirmé jeudi qu'elle maintenait sa plainte, malgré la conclusion de l'accord. Elle a souligné avoir dès le départ déconnecté la médiation de l'action judiciaire. "L'accord permet de sécuriser la situation de nombreux emprunteurs. Mais on aimerait que le procureur aille jusqu'au bout, qu'il y ait une reconnaissance officielle du fait que le Crédit Foncier a trompé ses clients", a expliqué à l'AFP Sébastien Guillerm, du Collectif Action.
Les associations et le collectif reprochent au Crédit Foncier d'avoir vendu à ses clients des crédits présentés comme à taux capés (plafonnés), alors qu'ils ne l'étaient pas, et d'avoir mal informé les clients sur le taux initial servant de base de calcul aux intérêts. 150.000 clients sont concernés, selon le Crédit Foncier.
Le tribunal de grande instance (TGI) de Paris a rendu le 10 mars 2009 une première décision favorable à une victime des prêts à taux variable non "capés" (plafonnés) du Crédit foncier. Le jugement intervienaitt alors qu'un procès-verbal de la DDCCRF (Direction départementale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) du Val-de-Marne dénonçait ces mêmes prêts.
En janvier 2008, L'UFC-Que Choisir avait mis en lumière au travers de témoignages de victimes que certains prêts immobiliers à taux variable commercialisés par le Crédit foncier avaient été vendus comme sécurisés, les conseillers ayant fait croire que même en cas de hausse des taux d'intérêt, les mensualités ne pourraient augmenter, seule la durée du prêt pouvant s'allonger au maximum de 20%. En réalité, lorsque les taux ont grimpé, de nombreux emprunteurs ont vu leurs mensualités exploser par le jeu de clauses qui se sont avérées ambigües et contradictoires...
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Relance de la politique de développement de l’hébergement et mise en place d'un référent unique
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10/11/2009
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Il faut reconnaître au nouveau secrétaire d'Etat au Logement, Benoist Apparu, d'avoir dès son arrivée érigé l'hébergement en priorité de son administration, et d'avoir sans tarder engagé une concertation avec les acteurs du mal logement en France. 20 propositions émanent de ce travail, effectué notamment avec Alain Reigner, Préfet délégué chargé du chantier national prioritaire lancé en 2008 par le Premier ministre, et qui travaille depuis sur la question.
Souhaitant donner une nouvelle impulsion, au moins médiatique, le secrétaire d'Etat décrète une véritable "refondation" du dispositif d'hébergement et d'accès au logement des personnes sans abri ou mal logées, selon trois principes :
- la prévention de la mise à la rue : elle passe par une meilleure prévention des expulsions, un renforcement de la lutte contre l'habitat indigne et de la répression contre les "marchands de sommeil" ; ille implique aussi des solutions en amont pour les jeunes sortant de l'aide sociale à l'enfance ou les personnes qui sortent de prison ;
- la mise en place d'un "service public de l'hébergement et de l'accès au logement : un service intégré de l'accueil et de l'orientation doit permettre dans chaque département "d'offrir à chaque personne, après mise à l'abri immédiate, une orientation correspondant à ses besoins" ; un "référent unique" devra assister chaque personne concernée. Une véritable planification territoriale de l'offre devra être mise en place, ainsi qu'une harmonisation des prestations confiées aux opérateurs et de leurs coûts, grâce à l'élaboration d'un référentiel national ;
- la priorité donnée à l'accès au logement, y compris pour les publics les plus vulnérables : le principe est qu'il ne doit pas y avoir de passage obligatoire par l'hébergement, sauf si la situation de la personne le justifie.
Cela suppose de renforcer l'accompagnement social et de l'adapter à chaque cas. Cela nécessite également la poursuite d'une politique volontariste de développement de l'offre de logement social, recentrée sur les territoires les plus tendus, et comprenant une offre de logements accessibles aux personnes les plus modestes. Le secrétaire d'Etat annonce que 27.500 logements très sociaux seront financés en 2010.
L'accès effectif au logement des personnes prioritaires passe par aussi par la restauration du contingent de l'Etat, la mobilisation d'un quart des attributions du 1% logement, la simplification de la demande de logement social et une plus grande transparence des attributions de logement.
Dans un premier temps, la priorité est donnée, avant l'hiver, à la mise en place d'un système unifié de premier accueil. Pour accueillir les personnes en situation d'exclusion grave, plus de 5.431 places de mise à l'abri supplémentaires sont prévues, dont 2.126 en Ile-de-France ; 40 accueils de jour sont mobilisables la nuit et les équipes mobiles seront renforcées.
Partant du constat que les capacités actuelles (67.000 places hors demandeurs d'asile) sont de qualité trop disparate, Benoist Apparu demande que dans chaque département les acteurs locaux (usagers, associations, collectivités locales, Etat...) préparent d'ici au 1er avril une cartographie de l'accueil, de l'hébergement et de l'insertion pour planifier l'offre en fonction des besoins, tout en restant dans la logique "logement d'abord". Un premier schéma de l'offre sera demandé à chaque préfet de département pour le 31 janvier. Le plan de relance permettra de poursuivre l'humanisation des centres d'hébergement, avec une logique d'individualisation. Pour harmoniser les prestations et les coûts des structures, un référentiel va être élaboré pour le 1er mars prochain afin de disposer d'une "vraie prévisibilité des dépenses", a expliqué le secrétaire d'Etat.
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Impôts locaux et révision des valeurs locatives : l'accélération
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6/11/2009
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Véritable serpent de mer, évoquée à nouveau en septembre après deux ans de silence, la révision des valeurs locatives servant de base à l'établissement des impôts locaux (taxe foncière et taxe d'habitation) subit, apparemment sous l'impulsion de l'Elysée, une brusque accélération, alors même que les impôts locaux subissent en 2009 une très forte hausse.
En effet, lors du débat à l'Assemblée nationale sur le taux de revalorisation forfaitaire des valeurs locatives pour 2010, fixé à 1,2%, Christine Lagarde, ministre de l'économie a indiqué que les modalités d'une révision, des valeurs locatives seront présentées dans le projet de loi de finances rectificative. Un projet de texte pourrait être transmis au Conseil d'Etat avant la mi-novembre.
Selon les informations diffusées par le quotidien "Les Echos", le projet consisterait à confier aux élus le soin de décider la révision. Cette révision s'opérerait dans un cadre communal et à produit fiscal constant. Il serait proposé de substituer la valeur vénale des biens à l'actuelle valeur locative, censée refléter le loyer du bien déterminé selon des méthodes par comparaison.
Le changement d'évaluation interviendrait lors du changement de propriétaire, sur le fondement du prix de vente constaté. Si la propriété n'a pas fait l'objet d'une mutation au cours d'une période de dix ans, le propriétaire serait lui-même tenu de réévaluer son bien en prenant appui sur les prix de marché constatés dans son environnement.
Compte tenu de la complexité de la réforme, elle ne devrait s'appliquer dans un premier temps qu'aux 3 millions de locaux commerciaux puis être généralisée à l'ensemble des biens assujettis aux taxes foncières et à la taxe d'habitation qu'après l'adoption de la loi de finances pour 2011.
Les Echos soulignent que bien qu'aussi technique que la suppression de la taxe professionnelle, cette réforme est politiquement plus explosive puisqu'elle concerne tous les ménages. "Elle ferait, à peu de chose près, autant de perdants que de gagnants, selon les simulations de Bercy", indique le quotidien économique. "A titre d'exemple, l'impôt serait allégé pour les contribuables ayant acheté des logements dans les années 1970, encore considérés comme neufs. Il serait augmenté pour ceux ayant réhabilité des logements anciens, qualifiés à tort de vétustes. La hausse pourrait atteindre jusqu'à 50 % de l'impôt payé, étalée sur plusieurs années".
Inutile de préciser qu'aucune concertation n'a été engagée avec les associations représentatives des élus locaux. S'interrogeant sur les motivations de la précipitation, d'aucuns, dans les milieux gouvernementaux y voient le "Vietnam de Nicolas Sarkozy"...
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Un comparateur officiel des tarifs de gaz et électricité
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6/11/2009
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Le site internet du Médiateur de l'énergie (1) met depuis le 5 novembre gratuitement à disposition des consommateurs, un comparateur de prix de l'électricité et du gaz qui sera enrichi progressivement de l'ensemble des offres proposées par les fournisseurs. Pour connaître les différentes offres proposées, il suffit de renseigner le code postal de son logement, son option tarifaire actuelle (par exemple, pour l'électricité : Base ou Heures creuses/Heures pleines) et éventuellement sa consommation.
Ce comparateur s'inscrit dans le cadre de l'ouverture des marchés de l'énergie, qui permet à tout consommateur de choisir son fournisseur d'électricité ou de gaz naturel depuis le 1er juillet 2007.
Il rappelle qu'il existe deux types d'offres : les offres aux tarifs réglementés, dont les prix sont fixés par les pouvoirs publics, et les offres de marché, et que la possibilité de revenir aux tarifs réglementés après avoir souscrit une offre de marché, ce qu'on appelle la réversibilité, est soumise à conditions, qui sont expliquées sur le site pour les clients particuliers comme pour les clients professionnels.
(1) site énergie-info
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Le droit au logement opposable en plein déni en Ile-de-France
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6/11/2009
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Lors de la remise d'un premier rapport en février 2009, Christine Boutin, alors ministre du logement, avait demandé au groupe de travail présidé par Paul Bouchet, Président d'ATD quart-Monde et membre du haut comité pour le logement des personnes défavorisées et du comité de suivi du DALO (droit au logement opposable) de prolonger sa mission sur les spécificités de l'Ile-de-France dans l'application de ce nouveau droit issu de la loi du 5 mars 2007. Elle l'avait invité notamment à se saisir de la question du partage des responsabilités entre l'Etat, les collectivités locales et les associations et à lui remettre ses propositions à ce sujet.
Le rapport remis récemment à son successeur, le secrétaire d'Etat au Logement, Benoist Apparu, et que s'est procuré le quotidien Libération, note malicieusement que depuis son entrée en vigueur, la loi DALO est devenue "un révélateur quantitatif des situations de mal-logement et aussi un baromètre mesurant l'aptitude de l'Etat à remplir les obligations".
Ou plus exactement de son inaptitude : selon ce rapport, le nombre de recours dans le cadre du DALO a dépassé fin août le cap des 100.000 au niveau national (100.511) dont 62.614 en Ile-de-France ! Dans les dossiers franciliens, 28.000 demandes étaient en attente d'une décision, 17.192 avaient fait l'objet d'un rejet et 17.106 ont reçu un "avis favorable" pour l'attribution "ultra-prioritaire" d'un logement social. Mais à ce jour, seuls 4.296 ménages ont été effectivement relogés, alors que, note le quotidien, les personnes concernées sont souvent dans des situations dramatiques.
Le secrétaire d'Etat fait siennes les propositions du rapport Bouchet visant à mobiliser davantage de HLM pour accélérer les attributions. Puisque la loi fait de l'Etat "l'autorité responsable débitrice de l'obligation" de loger, le rapport juge indispensable que les préfets récupèrent l'intégralité de leur contingent d'attribution de HLM.
Libération rappelle que, normalement, 30% des logements sociaux doivent être mis à la disposition des préfets. Mais, dans les faits, les organismes de HLM oublient souvent de les informer quand ces logements deviennent disponibles. "A l'heure du DALO, la mauvaise gestion du contingent préfectoral devient un drame", aurait reconnu Benoist Apparu. "Sur le flux des HLM qui se libèrent, les préfets vont avoir pour mission d'en prélever un sur trois. Ce qui permettra de dégager 10 000 logements par an en région parisienne", aurait-il assuré ; un autre gisement concerne le contingent du 1% logement. La loi Boutin, du 25 mars 2009, prévoit qu'un quart de ces attributions (soit 5.000 HLM en Ile-de-France) doivent se faire en direction du DALO. Le rapport Bouchet recommande de s'assurer que sera bien le cas...
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La défense de l'environnement entrée dans les esprits, si ce n'est encore dans les actes
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6/11/2009
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Les propriétaires de logements sont sensibilisés aux mesures du Grenelle de l'environnement : c'est ce qui ressort d'un sondage IPSOS-Le Moniteur (1) : 95 % d'entre eux sont prêts à limiter leur consommation d'énergie et 94% leur consommation d'eau. 80 % estiment que l'environnement est une tendance de fond, qu'elle est appelée à se développer au cours des prochaines années ; cette proportion monte même à 87 % chez les moins de 45 ans !
53 % d'entre eux ont l'intention d'engager des travaux en ce sens, dont 16% dans les douze prochains mois. La proportion monte à 57% chez ceux qui ont plus de 2.000 euros de revenus mensuels, à 58% chez les propriétaires bailleurs et 70% chez les personnes bien informées des aides de l'Etat ! Problème : il n'y en a que 29% des sondés qui s'estiment correctement informés, mais ceux-là à 65% les trouvent attractives !
58% de ceux qui veulent faire des travaux disent qu'ils en profiteront pour faire en même temps d'autres travaux (63% chez les bailleurs). Parmi ceux-ci, la grande majorité (53%) envisagent des travaux complémentaires entre 5.000 et 20.000 euros.
56% envisagent des travaux pour la récupération des eaux pluviales, et la même proportion pour installer des équipements producteurs d'énergie renouvelable (panneaux solaires, pompe à chaleur, petite éolienne) ; 56% également envisagent équiper leur logement d'une installation de chauffage consommant moins.
La proportion de ceux envisageant de poser des fenêtres plus isolantes, d'isoler le logement par l'intérieur, ou de l'isoler par l'extérieur est moindre, mais néanmoins forte : respectivement 46, 42 et 32%.
Les propriétaires sont plus rebutés par le montant facial de l'investissement que par son temps de retour : en effet 57% citent comme principal frein le coût élevé de investissement (et même 61% des propriétaires de maisons), mais seuls 26% trouvent que le temps de retour de ces investissements est trop long... A noter qu'un sur cinq est freiné parce que les professionnels ne connaissent pas encore suffisamment les nouveaux équipements ! Et seuls 28% sont prêts à demander à un professionnel de leur évaluer la performance énergétique de leur logement...
La période actuelle est jugée peu propice à se lancer dans des investissements par 50% des sondés contre 49, mais 61% de ceux qui s'estiment bien informés des aides de l'Etat pensent que c'est le moment. Parmi les facteurs incitatifs, vient en tête le retour sur investissement (cité par 70% des sondés), l'Eco-prêt à taux zéro (67%), et le prix de rachat du KWh photovoltaïque.
(1) Enquête a été réalisée par téléphone du 18 au 21 septembre 2009 auprès d'un échantillon de 977 personnes, représentatif des propriétaires français âgés de 18 ans et plus. L'échantillon a été constitué selon la méthode des quotas (sexe, âge, profession du chef de famille, catégorie d'agglomération et région).
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Les résidants en immeuble collectif sondés à nouveau sur leur bien-être
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6/11/2009
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Pour la 5ème année, le groupe d'administration de biens et syndic de copropriétés Loiselet et Daigremont, a fait réaliser par Ipsos son "Observatoire du bien-être dans les immeubles" : il révèle une fois de plus que les résidants des immeubles collectifs ne se sentent pas si mal de ne pas vivre en maison individuelle ; mieux : la proportion de ceux qui se sentent bien et très bien est passée en 5 ans de 82 à 86,5% !
Sollicité par le groupe, le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu, n'a pas manqué de se féliciter de ces résultats, indiquent que "le confort de vie n'est pas réservé aux habitants de maisons individuelles", et qu'un immeuble est "un espace du vivre ensemble, où les gardiens ont une importance encore fondamentale. Cette enquête montre la réussite d'un mode de vie trop souvent caricaturé"... Il souligne aussi que "les personnes
les plus satisfaites sont à chercher parmi les propriétaires", saisissant l'occasion de rappeler que "cette France des propriétaires, c'est une des
priorités du Président de la République, et c'est aujourd'hui l'objectif du Gouvernement"...
Comme les années précédentes, les principaux facteurs de bien-être sont la tranquillité, la sécurité et le voisinage (cités par 57,9% des sondés), l'environnement (commerces de proximité, quartier, etc. cités par 39,3%),
la conception de l'appartement et de l'immeuble (30%), notamment le confort, la luminosité, l'exposition, la vue, un immeuble propre et entretenu. Les questions d'équipements (ascenseur, parking, garage, digicode) n'arrivent pas en tête de liste, mais ils restent tout de même importants.
A l'opposé, concernant les sources de mal-être, l'étude retient le bruit (6,6%), les mauvaises relations de voisinage (3,8%) et l'entretien des parties communes (3,2%)...
A noter qu'il y a un an, l'INSEE confirmait dans une étude (1) que depuis une trentaine d'années, de plus en plus de ménages étaient satisfaits de leurs conditions de logement. Pourtant, en 2006, 14 % des logements pouvaient être considérés comme inconfortables, soit parce qu'ils cumulent plusieurs défauts majeurs (humidité, mauvaise isolation, etc.), soit parce qu'ils sont surpeuplés. Du coup, l'étude révélait que le sentiment d'inconfort pouvait parfois différer de l'inconfort effectif du logement : ainsi, 10% des ménages vivent dans un logement inconfortable et en sont néanmoins satisfaits ; il s'agit plus souvent de ménages jeunes ou modestes. Par ailleurs, 3 % des ménages, bien qu'habitant des logements présentant peu de défauts et n'étant pas surpeuplés, sont insatisfaits. L'environnement direct de ces logements est en effet souvent dégradé (insécurité, pollution ou bruit par exemple).
(1) INSEE Première n° 1209, septembre 2008 : "Les jeunes et les ménages
modestes surestiment plus souvent le confort de leur logement"
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Bientôt un étiquetage pour prévenir la pollution de l’air intérieur
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6/11/2009
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La loi du 3 août 2009 dite Grenelle 1 a prévu pour l'amélioration de l'air intérieur des bâtiments, de soumettre les "produits de construction et d'ameublement ainsi que les revêtements muraux et de sol, les peintures et vernis et l'ensemble des produits ayant pour objet ou pour effet d'émettre des substances dans l'air ambiant" à un étiquetage obligatoire à partir du 1er janvier 2012, notamment sur leurs "émissions et contenus en polluants volatils" ; elle prévoit aussi d'interdire dans ces produits les substances classées "cancérogènes, mutagènes ou toxiques" au sens de la réglementation européenne. Enfin, elle prévoit que dans un délai d'un an, l'Etat publiera "une étude sur la nécessité d'étendre ces mesures à d'autres catégories de produits de grande consommation susceptibles de polluer l'air intérieur dans les domiciles ou les lieux publics clos, tels que les produits d'entretien ou ayant pour fonction d'émettre des substances volatiles dans l'air ambiant".
En application de ces dispositions, l'Agence française de sécurité sanitaire de l'environnement et du travail (AFSSET) vient d'établir un protocole permettant de définir les niveaux de pollution, dans le but de permettre cet étiquetage. Elle a retenu 165 composés organiques susceptibles d'entraîner des effets sur la santé.
Des dispositifs similaires d'étiquetage existent déjà en Suède, en Allemagne ou encore au Japon...
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Régime Robien : la condition tenant à la location est assouplie
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29/10/2009
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Dans le cadre du dispositif d'amortissement "Robien" et "Borloo neuf", les investisseurs doivent s'engager à louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant au moins neuf ans et, sous peine de remise en cause de l'amortissement, la location doit prendre effet dans les douze mois de l'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
Une instruction fiscale vient assouplir cette dernière condition pour tenir compte des difficultés auxquelles sont confrontés les investisseurs dans les zones où la construction des logements excède la demande locative : désormais l'administration admet, lorsqu'ils n'ont pu louer dans ce délai, qu'ils puissent bénéficier d'une partie de l'avantage fiscal, sous réserve qu'ils justifient notamment qu'il ont accompli les diligences concrètes (insertion d'annonces, recours à une agence immobilière) en vue de louer le bien, et qu'il n'a pas proposé des conditions de location dissuasives ; le logement doit ensuite être loué pendant une durée de neuf ans à compter de la date de location effective, le point de départ de la période d'amortissement n'étant en tout état de cause pas modifié par ce report : il reste fixé au premier jour du mois de l'acquisition ou de l'achèvement du logement, mais le propriétaire ne peut bénéficier de la déduction au titre de cet amortissement qu'à compter du premier jour du mois de la location effective du bien (un prorata doit être déterminé le cas échéant).
Cette mesure de tempérament s'applique aux investissements réalisés à compter du 14 octobre 2009 ainsi que pour le règlement des litiges en cours.
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universimmo.com
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