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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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1% logement : vers un bras de fer entre le MEDEF et le gouvernement
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29/3/2010
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L'organisation patronale accuse le gouvernement d'assécher les fonds du 1% logement payé par les entreprises pour le logement de leurs salariés (en fait le taux payé n'est plus que de moitié...) et veut renégocier rapidement, dénonçant les risques d'implosion d'un dispositif qui drainait jusqu'ici bon an mal an 4 milliards d'euros de ressources par an. Les aides apportées au fil des ans par les collecteurs du 1%, les CIL fédérés au sein de l'UESL (union d'économie sociale pour le logement - organisme géré paritairement par le MEDEF et les syndicats) étant en grande partie sous forme de prêts, les ressources sont constituées également en partis de remboursements. L'Etat ayant fait "main basse" sur une partie des fonds collectés - près d'un milliard par an pendant 3 ans, pour assurer le financement de l'ANRU, de l'ANAH et de la lutte contre l'habitat indigne, ces emplois ne généreront pas de remboursements et le budget des collecteurs, disent le MEDEF et les dirigeants de l'UESL - risque de passer en "rouge" à compter de 2011.
Le secrétaire d'Etat, Benoist Apparu, a déjà reconnu que le schéma actuel n'était pas tenable au delà de cette date et qu'il fallait mettre en place un dispositif pérenne. Il l'envisage dans le cadre d'une remise à plat de l'ensemble du système d'aides au logement : allocations logement et APL, Pass-foncier (financé aussi par le 1% logement), PEL, crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt, etc. L'objectif au passage est de faire la part plus belle aux aides à l'accession à la propriété, objectif majeur du quinquennat de l'actuel président de la République.
Le mouvement du 1% logement, rebaptisé "Action logement" et animé par Jérôme Bédier pour le MEDEF et Jean-Luc Berho de la CFDT pour les syndicats, veut remédier aux difficulté de logement des salariés sous toutes ses formes, dans un contexte de crise économique et de malaise social aigus. "Les classes moyennes éprouvent de plus en plus de difficultés à se loger, ce qui commence à leur en poser pour travailler", avance Jérôme Bédier, qui est en même temps président du comité logement du MEDEF, ajoutant que "cette situation affecte désormais le fonctionnement même des entreprises, car le mal-logement a toujours des conséquences négatives sur le marché du travail, ne serait-ce qu'en limitant la mobilité des salariés"...
Or selon le MEDEF, les entreprises contribuent à hauteur de plus de 40% à l'effort national pour le logement au travers de toutes leurs cotisations : le 1%, mais aussi le FNAL (financement des allocations logement), et les cotisations d'allocations familiales versées par les entreprises et dont une partie sert aussi à aider les ménages à se loger. Et elles estiment qu'elles n'en ont pas un retour suffisant...
Pour preuve de sa bonne foi, le MEDEF travaille actuellement à définir une politique de logement destinée à aider les jeunes travailleurs ou les saisonniers à se loger ponctuellement. Il faudrait, selon l'organisation patronale, construire 20.000 logements dans toute la France pour les seuls saisonniers. On en compte seulement 500 actuellement.
Quant aux comptes du 1%, selon certaines estimations internes, la plupart des CIL devraient rencontrer, durant cette période, des incidents de trésorerie, y compris les plus gros d'entre eux, à l'image d'Alliance qui pourrait tenir jusqu'en 2013 mais pas au-delà. Cette dégradation est aggravée par la baisse de la masse salariale des entreprises, assiette des cotisations du 1%, en raison de la crise économique...
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La bataille est engagée pour le rachat de Foncia
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29/3/2010
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Ce n'est plus un secret : le n° 1 de l'administration de biens en France est en vente et plusieurs candidats à la reprise s'apprêtent à répondre à l'appel d'offres de l'actionnaire actuel, le groupe Banques Populaires, intégré dans la BPCE, la banque née du rapprochement forcé avec le groupe Caisses d'Epargne : des fonds d'investissement, mais aussi au moins deux candidats repreneurs issus du monde de l'immobilier. L'un d'eux est le groupe d'administration de biens Citya, implanté principalement en Touraine et dans l'Ouest, fondé par Philippe Briand, éphémère secrétaire d'Etat du gouvernement Raffarin III, qui s'est adjoint les services du très médiatique Henry Buzy-Cazaux, actuel président de l'école ESPI, et directeur général adjoint de Foncia du début des années 2000 à 2006. L'autre ne serait autre que le fondateur et ancien propriétaire de Foncia, Jacky Lorenzetti, associé à un groupe de promotion immobilière, qui tenterait une récupération après avoir fait une excellente affaire en vendant son groupe aux Banques Populaires...
A noter que les banques semblent se tenir à l'écart pour le moment... Après les industriels de l'eau et des services techniques dans les années 1980, seraient-elles la deuxième corporation à avoir perdu ses illusions sur les avantages à investir dans l'administration de biens ?
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La rénovation urbaine ne favorise pas la mixité sociale
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29/3/2010
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Même s'il constitue un effort exceptionnel pour les quartiers populaires, le programme de rénovation urbaine ne parvient pas encore à réintroduire de façon significative la mixité sociale : c'est ce qui ressort du rapport, réalisé par le comité d'évaluation et de suivi de l'Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU), que le quotidien Le Monde s'est procuré. Il révèle que les opérations engagées en 2004 dans le cadre du "plan Borloo" pour réduire les "ghettos" urbains, qui doivent au final mobiliser près de 40 milliards d'euros sur 375 quartiers entre 2004 et 2012, dont l'objectif était de réhabiliter les quartiers, mais aussi de faire évoluer leur composition sociale, ont eu des effets décevants sur ce dernier aspect.
Même sur un plan quantitatif, les deux tiers seulement des objectifs fixés par la loi (250.000 logements démolis, 250.000 reconstructions) devraient être atteints. Mais si certains quartiers ont profité d'une rénovation complète, jugée très positive, les experts notent que la volonté de diversifier leur composition sociale s'est heurtée à de nombreux obstacles, en particulier l'absence de solidarité de la part des communes plus riches.
Une partie des familles dont les logements ont été détruits devait ainsi être relogée dans des quartiers plus favorisés pour assurer un "brassage social". Mais "plus des deux tiers des ménages" ont été relogés dans d'autres zones urbaines sensibles (ZUS) -, ce qui signifie qu'elles ont été déplacées d'un quartier difficile à un autre. "Seuls les ménages les plus aisés ou qui disposent du plus fort potentiel de mobilité résidentielle semblent bénéficier de trajectoires résidentielles ascendantes", relèvent les experts...
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Prix du gaz : au 1er avril, ce sera finalement +9,7%
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29/3/2010
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La Commission de régulation de l'énergie (CRE) a donné son aval à l'augmentation de tarif proposée par GDF Suez. Après une baisse des tarifs du gaz naturel de 11,3% en 2009, les prix réglementés augmenteront de 9,7% à compter du 1er avril prochain. Pour les consommateurs qui qui se chauffent au gaz, individuellement ou collectivement, soit 6 millions de personnes, la facture annuelle augmentera de 70 euros. Le gouvernement s'apprête à affronter les protestations mais fait le dos rond, s'étant volontairement et opportunément désengagé du processus de fixation des prix réglementés...
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Indices et prix de l'immobilier : le secrétaire d'Etat a-t-il les moyens de ses ambitions ?
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26/3/2010
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La commission constituée au sein du CNIS (Conseil national de l'information statistique) sous la direction de Bernard Worms, président de l'ANIL a rendu son rapport à Benoist Apparu, secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme, sur l'information statistique sur le logement et la construction. Elle était chargée d’une expertise de la qualité des indices et prix moyens actuellement produits par les différents acteurs du marché immobilier - notaires, fédérations et réseaux d'agents immobiliers, fédération des promoteurs-constructeurs - ainsi que par les administrations et l'INSEE, et de proposer les voies et moyens de se doter d’ "indicateurs fiables, suffisamment fins et actualisés, pour mieux connaître l’évolution du marché, au plan national comme au niveau local".
La demande des pouvoirs publics, telle qu'elle a été formulée, est de pouvoir disposer à terme d'outils de pilotage performants, mais également de "donner plus de transparence au marché du logement, gage d'efficacité et d'équité dans les transactions".
Le rapport fait un état des lieux des statistiques publiques et privées ; sans surprise, il note la "grande qualité et la précision des données statistiques publiques au niveau national", mais déplore "le manque d'accès à des données locales", et le manque de réactivité et d'indicateurs conjoncturels avancés". Il ne fallait pas être grand clerc : si les chiffres des notaires sont établis sur une collecte quasi exhaustive des transactions signées dans leurs études en Ile-de-France, il n'en va pas de même en province ou certaines villes comme Carpentras sont même ignorées des statistiques.
Par ailleurs, les chiffres des notaires et de l'INSEE, publiés avec un délai de 2 à 4 mois après la collecte des informations à la source donnent les prix des ventes signées en acte authentique, et décrivent donc les conditions de marché prévalant 5 à 9 mois avant leur parution...
Le rapport regrette aussi "la présence de gisements d'information inexploités" (les données de l'administration fiscale par exemple), et "le manque d'accès à l'information"...
Concernant les sources privées, il dénonce une "difficulté de lecture" et préconise "la mise en place d'une offre d'étalonnage - un indice de fiabilité - pour les producteurs de [ces] statistiques afin de rendre plus fiables et plus lisibles les différentes sources d'information. C'est une façon diplomatique de prendre acte des critiques qui ont été faites aux indices de la FNAIM, dont toutes n'étaient pourtant pas exemptes d'arrières-pensées...
27 mesures sont préconisées au total, dont l'organisation de la statistique publique pour une meilleure connaissance du logement au niveau local, l'accompagnement des notaires dans l'amélioration de leur outil statistique et dans sa diffusion, l'amélioration des enquêtes et des systèmes de production statistiques de l'INSEE et des ministères, et un accès facilité pour tous aux données...
"A terme nous avons comme ambition de proposer des statistiques à l'échelle d'une rue", a déclaré Benoist Apparu à l'AFP, mentionnant l'idée d'un "portail Internet référent" qui permette au grand public d'avoir les bonnes références. "Il suffirait de taper le nom d'une rue pour accéder au prix au m² des cinquante dernières ventes conclues dans cette rue" a-t-il notamment indiqué, en reconnaissant qu' "il y a du travail" pour y arriver...
Le problème est surtout de reconnaître que l'information que produisent institutions publiques (administrations de l'équipement et du logement, INSEE), ou semi-publiques (notariat) vise surtout à satisfaire les besoins des pouvoirs publics ; quel est intérêt en effet pour les acteurs du marché immobilier de connaître l'indice des prix "corrigé des variations saisonnières" des ventes conclues il y a presque un an ? Par contre connaître les prix moyens par type de biens et par quartier dans toute la France et avoir les moyens avec d'estimer le juste prix d'un appartement ou une maison en fonction de ses caractéristiques est autrement plus opérationnel. Mais il faudra pour cela que notaires et agents immobiliers se mettent d'accord sur les informations stratégiques qu'il faut collecter dès la promesse de vente qui est signée chez les uns ou chez les autres, et qu'ils mettent en place des traitements statistiques appropriés permettant leur utilisation et leur mise à disposition, dans des conditions qui les rendent accessibles, et donc à des prix non-prohibitifs pour les professionnels et le grand public. Vu la bonne volonté des parties prenantes, il faudra beaucoup de volonté politique et de constance pour surmonter les difficultés techniques et relationnelles d'un tel projet...
A moins que des acteurs privés viennent mettre tout le monde d'accord : encore faudrait-il qu'ils aient accès à l'information source sur les transactions en train de se faire ou tout juste conclues ; pour les premières, les trois ou quatre grands portails d'annonces sont pratiquement en mesure de fournir des informations précises sur les prix demandés. Restent les transactions conclues en promesse de vente : une grosse moitié est signée chez les agents immobiliers ; une collecte contractuelle avec les réseaux et les fédérations de professionnels, plus quelques grands groupes tels Foncia, peut réunir un nombre suffisant de références pour que leur traitement permettre de dégager des indices et prix moyens fiables. Telle est en fait l'ambition du professeur Mouillart qui, fort de l'expérience et du succès de l'observatoire CLAMEUR pour les loyers, fondé à peu près sur ce principe, a annoncé pour cet été la mise en place d'un observatoire pour les prix de vente.
Les notaires risquent alors d'arriver sur un marché déjà occupé...
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Une SCPI sans société de gestion pendant un an
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26/3/2010
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C'est la mésaventure, rapportée par le quotidien Les Echos, vécue depuis près d'un an par près de 10.000 titulaires de parts de la SCPI Génépierre commercialisées par la Société Générale ! A l'origine, un conflit né entre la société de gestion et les associés. Ces derniers reprochaient déjà les piètres performances de la SCPI, mais surtout ils n'ont pas apprécié que leur société de gestion soit fusionnée avec une société de gestion du groupe Crédit Agricole, alors que la gestion des SCPI de ce groupe avait défrayé la chronique voici une dizaine d'années. "Bon nombre de particuliers avaient de bonnes raisons de préférer souscrire à la Société Générale plutôt qu'à la Banque verte. Ce n'est pas pour se retrouver entre les mains de cette dernière quelques années plus tard", expliquent Les Echos... Ils n'ont donc pas accepté de passer à la nouvelle entité proposée et l'ancienne société de gestion a cessé d'exercer son mandat, ayant été dissoute du fait de la fusion !
Un nouveau titulaire doit être désigné à l'assemblée qui a été convoquée pour le 31 mars parmi plusieurs candidats, si toutefois le quorum est atteint pour qu'elle puisse se tenir. En attendant, le taux de vacance des immeubles avoisine les 20% et, selon l'association des porteurs de parts, ses résultats sont plombés par des achats hasardeux réalisés en 2007 et 2008, dont les biens concernés auraient été payés très au-dessus de ce qu'ils valent aujourd'hui à dire d'expert.
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Report sine die de la taxe carbone
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23/3/2010
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Elle devait entre autres renchérir la facture de gaz ou de fioul de 7% environ, avec en contrepartie un chèque de remboursement forfaitaire : la "taxe carbone" est reportée sine die, au grand dam de écologistes, qui soupçonnent aussi le gouvernement d'avoir l'intention d'abandonner tout ou partie de la loi "Grenelle II", adoptée par le Sénat, et qui arrive en mai pour sa première lecture à l'Assemblée nationale : la petite phrase de François Fillon, le 22 mars, estimant qu' "il faut que toutes les décisions prises en matière de développement durable soient analysées à l'aune de notre compétitivité", est examinée hier sous toutes ses coutures par les experts de l'environnement, inquiets de la suite, et notamment du financement des mesures prévues... "A partir de maintenant, tout va être passé en revue en fonction du critère de compétitivité. Peut-être faut-il aussi revoir nos ambitions en matière de bâtiment ?" aurait avancé un ministre, dans des propos rapportés par le quotidien Les Echos.
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L'ANAH va devoir à nouveau changer de président
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23/3/2010
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Nommé président de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) en janvier 2009 en remplacement de Philippe Pelletier, qui a pris depuis la présidence du comité stratégique du Plan bâtiment du "Grenelle de l'environnement",
Marc-Philippe Daubresse, ancien ministre délégué au logement dans le gouvernement "Raffarin II", doit quitter son poste pratiquement le lendamain de son renouvellement : il a été en effet nommé ministre de la jeunesse et des solidarités actives dans le cadre du "remaniement technique" du gouvernement qui a suivi le 2ème tour des élections régionales.
L'arrêté le reconduisant à la présidence de l'ANAH avait été publié dimanche 21 et il a été nommé ministre le lendemain 22...
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Les entretiens franciliens de la FNAIM sur le thème de la copropriété et du développement durable
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22/3/2010
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Le 20 mars 2010, la FNAIM de Paris-Ile-de-France, qui regroupe un bon quart des syndics de la région parisienne, tenait ses 12èmes "Entretiens franciliens de la copropriété" sur le thème "Le développement durable : obligations ou opportunités ?". Organisés chaque année pour un public de copropriétaires et conseillers syndicaux, ces entretiens sont l'occasion pour les professionnels de dépasser les contacts qu'ils ont avec leur clientèle dans le cadre de la gestion quotidienne et de débattre de sujets d'avenir.
Le thème des entretiens de 2010 était l'occasion pour la chambre francilienne de démontrer l'implication de sa fédération dans les travaux du "Grenelle de l'environnement", notamment au travers de sa participation au "Chantier copropriété" du "Plan bâtiment Grenelle", qui fait travailler depuis plusieurs mois plusieurs dizaines d'experts et représentants des administrations et institutions concernées, à la création d'outils pour aider les copropriétés à faire leur bilan énergétique, puis à bâtir des plans pluriannuels de travaux prenant en compte tous les aspects concourant à la performance énergétique.
L'objectif était aussi d'informer les copropriétaires sur les aides, financements et incitations fiscales dont ils peuvent bénéficier, et de les sensibiliser aux retours sur investissement qu'ils peuvent obtenir, en termes d'économies de charges de chauffage, mais aussi de valorisation de leur patrimoine, alors qu'au contraire ne rien faire les expose au "déclassement" inéluctable de leur bien par rapport aux futurs immeubles neufs "basse consommation" ou de ceux qui auront fait les travaux nécessaires pour faire baisser leur facture énergétique...
Les travaux envisageables ont été passés en revue avec des experts de chaque spécialité :
- le chauffage et la production d'eau chaude bien entendu, avec souvent des investissements très rentables comme un désembouage et un équilibrage de l'installation, le changement de brûleurs, la mise en place de chaudières à condensation y compris maintenant dans des chaufferies au fioul, des améliorations sur la production de l'eau chaude sanitaire ;
- mais aussi sur l'enveloppe du bâtiment et la toiture, ainsi que sur les fenêtres avec toutefois une attention toute particulière à apporter à la ventilation intérieure.
Dans la foulée des Entretiens franciliens du 20 mars, la FNAIM de Paris-Ile-de-France a annoncé lancer un "Club du développement durable francilien de l’immobilier", qui aura pour but notamment d’aider les présidents ou membres de conseils syndicaux à, selon l'annonce de son tout nouveau président, Gilles Ricour de Bourgies, "mieux intégrer cette dimension dans les décisions et ainsi valoriser le patrimoine immobilier dans les meilleures conditions possibles".
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Les honoraires particuliers des syndics désormais encadrés par un arrêté
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21/3/2010
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Signé le 19 mars par Hervé Novelli, secrétaire d'Etat chargé entre autres des services et de la consommation, il répond à une revendication de longue date des associations de copropriétaires, depuis l'obtention, à l'issue d'une négociation avec les professionnels, d'un avis du Conseil national de la consommation (CNC) du 27 septembre 2007, fixant la liste des prestations devant être incluses dans le forfait de gestion courante des syndics de copropriété et ne pas être facturées au titre des "prestations particulières".
Sollicité, Luc Chatel, à l'époque au poste d'Hervé Novelli, avait donné aux syndics un délai pour se conformer à l'avis du CNC, annonçant qu'il ne le rendrait réglementaire par un arrêté ministériel que s'il s'avérait qu'ils ne jouaient pas le jeu, la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) étant chargée de vérifier sur le terrain la mise en conformité des contrats proposés par les syndics au fur et à mesure du renouvellement de leurs mandats au cours de l'année 2008.
La DGCCRF a bien réalisé deux enquêtes, l'une au 1er trimestre 2008 dont les résultats n'ont jamais été présentés, et dont on sait seulement qu'elle concluait à un taux de conformité de 89%, et une deuxième fin 2008, qui conclut à un taux de conformité de 92%, dont les résultats ont été présentés récemment aux partenaires des négociations ayant conduit à l'avis du CNC. Mais très remontées, les associations de copropriétaires et les médias n'ont jamais accepté de croire à ces résultats ; la polémique a été alimentée très tôt par de plusieurs contre-enquêtes "privées", les unes réalisées par des associations de consommateurs (l'ARC, la CLCV, l'INC-60 millions de consommateurs ou l'UFC-Que Choisir) - et des revues comme Le Particulier, les autres par des organisations professionnelles telles la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), avec bien entendu des résultats en sens inverse !
Succédant à Luc Chatel, Hervé Novelli a jeté l'éponge et annoncé un arrêté ministériel. C'est désormais chose faite avec un arrêté signé le 19 mars 2010(JO du 21 mars). A compter du 1er juillet 2010, tous les contrats de syndic présentés en assemblée générale, que ce soit pour un nouveau mandat ou pour un renouvellement devront inclure dans le forfait annuel de gestion courante les prestations listées par le texte.
A la grande satisfaction des fédérations de syndics (la FNAIM et l'UNIS, qui regroupent près des deux tiers des syndics structurés en France l'ont déjà fait savoir), l'arrêté reprend strictement l'avis du CNC avec juste quelques précisions. Doivent notamment être inclus dans les honoraires forfaitaires :
- la réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale annuelle, la convocation et la tenue de cette assemblée, ainsi que la diffusion du procès-verbal, mais à l'exception des "frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements", ainsi que de la "présence du syndic ou de son représentant" à la réunion du conseil syndical et à l'assemblée si la durée de celles-ci a dépassé la durée prévue par le contrat...
- toutes les opérations relatives à la transmission lors d'une fin de mandat, des archives du syndicat au syndic successeur ;
- la remise en concurrence et la renégociation des contrats du syndicat, et plus généralement les appel d'offres, étude des devis et mise en concurrence en vue des votes de travaux par l'assemblée générale ;
- la tenue du carnet d'entretien de la copropriété ;
- la gestion des sinistres concernant les parties communes, ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes ;
- le recrutement et la gestion complète du personnel du syndicat (gardiens et employés d'immeuble) y compris les remplacements pour congés et maladie, ainsi que l'établissement des DUERSST (document unique d'évaluation des risques sur la sécurité et la santé au travail) et leur mise à jour ;
- le calcul des intérêts légaux au profit du syndicat en cas d'impayé des copropriétaires...
Première à réagir, l'ARC (Association des responsables de copropriété), la plus en pointe des associations de consommateurs, regrette vivement que l'arrêté n'ajoute pas les précisions et contraintes supplémentaires qu'elle estime nécessaire et réclame depuis des mois. Sont notamment concernées par cette protestation les honoraires supplémentaires permis pour les assemblées générales annuelles tenues en dehors des heures ouvrables (lorsqu'elles dépassent la durée convenue), la facturation de la détention des archives "dormantes", la libre tarification des photocopies, ainsi que l'absence d'une définition claire de la notion de "tâche de gestion courante" - opposée à celle de "tâche particulière" - à l'instar de celle donnée par le tribunal de grande instance de Grenoble l'an dernier, à savoir "l'ensemble des actes accomplis par le syndic à l'occasion d'un fonctionnement a minima de la copropriété (prestations certaines) ou présentant un caractère suffisamment prévisible pour faire l'objet d'une tarification forfaitaire"...
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universimmo.com
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