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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Assurances emprunteurs : les banques devraient rembourser 16 milliards d'euros
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7/8/2012
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Le Conseil d'Etat vient de prendre une décision importante bénéficiant aux titulaires d'emprunts immobiliers conclus entre 1997 et 2007 ! De quoi s'agit-il ? Le Code des assurances prévoit que les entreprises d'assurance sur la vie ou de capitalisation doivent faire participer les assurés aux bénéfices techniques et financiers qu'elles réalisent, dans les conditions fixées par arrêté. Cela signifie que les assureurs doivent rendre aux assurés, à la fin du contrat, les surprimes d'assurance qui n'ont pas servi à couvrir la réalisation des risques. Mais l'arrêté d'application excluait de cette participation aux bénéfices, jusqu'à ce qu'il soit modifié en 2007, les contrats collectifs d'assurance décès, dont les assurances de groupe que font souscrire les banques et organismes de crédit avec les prêts immobiliers.
De fait, les compagnies d'assurance ont bien reversé une participation, mais aux établissements de crédit distributeurs des contrats de groupe, et non aux emprunteurs. C'est ce texte que le Conseil d'État vient de déclarer entaché d'illégalité sur un recours intenté par l'association de défense des consommateurs UFC-Que Choisir, qui avait assigné en justice en mai 2007 la CNP prévoyance, la Caisse d'épargne et de prévoyance ainsi que Cofidis. Il juge que le législateur n'a entendu exclure aucun type de contrat de l'obligation de participation des assurés aux bénéfices techniques et financiers des entreprises d'assurance sur la vie ou de capitalisation. Dès lors, en insérant une exclusion dans l'arrêté d'application, l'administration a illégalement restreint l'étendue du texte législatif.
Concrètement, selon l'UFC-Que Choisir, pour les seuls crédits immobiliers visés, c'est-à-dire ceux conclus entre 1997 et 2007, les banques ont reçu plus de 40% du montant des primes au titre des "bénéfices techniques et financiers" des contrats d'assurance-emprunteur. Cela représente près de 11,5 milliards d'euros, qui pourraient ainsi être redistribués aux emprunteurs immobiliers (plus 4,5 milliards aux titulaires de crédits à la consommation). Ceux-ci disposent de 2 ans à compter de la décision du Conseil d'État pour effectuer une demande de remboursement aux assureurs. L'action de groupe n'existant pas en France, UFC-Que choisir déclare, dans un communiqué paru sur son site internet, travailler d'ores et déjà "à la mise en place d'outils simples et efficaces devant permettre aux assurés de réclamer leur dû".
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Bilan décevant de 10 ans de politique de la ville
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7/8/2012
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Un rapport de la Cour des comptes publié le 17 juillet fait le bilan d'application de la loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine du 1er août 2003, qui avait l'ambition en refondant la "politique de la ville" de réduire significativement les écarts de développement pénalisant les quartiers prioritaires. Un engagement fondé sur un choix prioritaire : celui de la rénovation du cadre de vie, concrétisé par le programme national de rénovation urbaine (PNRU), mettant en oeuvre plus de 40 milliards d'euros d'investissements sous l'égide de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) créée pour l'occasion (prévus d'être financés par les collectivités territoriales pour 10 milliards, l'Etat relayé par le "1% Logement" pour 12 milliards, les bailleurs sociaux pour 18 milliards).
Le résultat 10 ans après est jugé décevant par la Cour des Comptes : les inégalités persistent entre quartiers, et pire : en matière d'emploi, les écarts se sont même accrus ! En cause une politique insuffisamment pilotée, tant à l'échelon interministériel, que local : sur le terrain, les préfets n'ont pas pu jouer un véritable rôle d'animation, la répartition des rôles entre les collectivités locales est trop imprécise, et les intercommunalités, qui pourtant serait un échelon de mise en œuvre pertinent, n'ont pas encore trouvé leur place dans le dispositif.
Autres critiques : l'effort de rénovation urbaine est mal articulé avec le volet social de la politique de la ville, la mobilisation des politiques publiques dans les quartiers est faible, et la répartition des moyens spécifiques de la politique de la ville n'est pas satisfaisante. Les contrats urbains de cohésion sociale (CUCS) mis en place à partir de 2006 ne sont pas selon la Cour le cadre territorial cohérent de la politique de la ville pour lequel ils ont été créés...
La Cour des comptes juge également que "la géographie prioritaire retenue est trop complexe et la dilution des interventions trop importante sur un trop grand nombre de zones ont pénalisé le dispositif". Même le PNRU, la vitrine de la politique de la ville des deux derniers quinquennats, patine : même s'il faut tenir compte de ce qu'il ne s'achève qu'en 2014, la Cour juge néanmoins que ses objectifs quantitatifs ne sont pas atteints : seules 53% des démolitions prévues sont réalisées, et seulement 30% de l'offre est reconstituée ; également, seuls 39% des logements prévus sont réhabilités. Par ailleurs, la Cour des comptes juge la diversification de l'offre insuffisante.
Quant au coût, même mobilisés en totalité (il reste encore 6 milliards à trouver), les fonds prévus ne permettront pas l'achèvement de tous les projets programmés dans les conventions, note la Cour des comptes, qui parle de décalage entre les objectifs initiaux et les moyens financiers disponibles.
Les recommandations redessinent en creux les critiques formulées : engager rapidement la réforme de la géographie prioritaire, concentrer l'effort sur les zones les plus en difficultés et harmoniser les zonages légaux et contractuels, soutenir l'action administrative interministérielle, renforcer le rôle de l'Etat local en regroupant, dans les territoires prioritaires, l'ensemble des personnels et des moyens de la politique de la ville sous la responsabilité des préfets, mobiliser les intercommunalités, réformer les modalités d'évaluation des actions, établir un bilan précis des engagements du PNRU, mieux prendre en compte les objectifs sociaux dans des contrats uniques de la politique de la ville, poursuivre le rapprochement de l'ANRU et de l'ACSE (Agence nationale pour la cohésion sociale et l'égalité des chances), et poursuivre le rééquilibrage territorial des crédits spécifiques de la politique de la ville dans les 6 départements les plus difficiles (Bouches-du-Rhône, Essonne, Nord, Rhône, Seine-Saint-Denis, Val d'Oise)...
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Encadrement des loyers : un dispositif d'information mis à disposition du public
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6/8/2012
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Afin d'éclairer au mieux les bailleurs et les locataires sur les modalités d'application du décret encadrant l'évolution des loyers dans près d'une quarantaine d'agglomérations, en métropole et dans les départements d'outre-mer, où des tensions anormales du marché locatif ont été constatées, le ministère du logement a mis en place un double dispositif : un numéro vert gratuit (0 805 160 111) permettant d'interroger les spécialistes des ADIL (agences départementales d'information sur le logement), et un module sur son site Internet www.territoires.gouv.fr, qui permet de savoir si telle commune ou agglomération est concernée par le décret et également de calculer le montant maximum d'augmentation du loyer dans ces zones couvertes par le décret.
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Loyers des logements privés en 2011 : +2,6 % en région parisienne et +1,5 % en province
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6/8/2012
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C'est ce qui ressort des rapports annuels de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP). Ces résultats définitifs sont proches des estimations publiées en avril (respectivement +2,4% et +1,6%), indique le communiqué publié à l'occasion de leur diffusion. Concernant la province, l'OLAP n'effectue pas d'étude exhaustive et se limite aux agglomérations d'Aix en Provence, Besançon, Bordeaux, Brest, Grenoble, Lille, Lyon, Nancy, Rennes, Strasbourg et Toulouse.
Ces résultats marquent une reprise de la hausse des loyers après trois ans de décélération. "Comme les années précédentes, l'évolution de l'Indice de référence des loyers (IRL), majoritairement utilisé dans l'indexation des locataires en place, et dont la reprise a été sensible en 2011 (+1,5% en moyenne contre +0,4% en 2010), a fortement influé sur la hausse globale", indique l'OLAP.
Ces résultats confirment selon l'observatoire à la fois la modération des loyers en province où la hausse moyenne enregistrée est proche de l'IRL depuis cinq ans et la tension persistante dans l'agglomération parisienne avec une hausse globale significativement supérieure à l'indice. Dans cette dernière, ce sont les hausses pratiquées à l'occasion d'un changement de locataire qui expliquent le différentiel, même si elles ne s'appliquent, par définition, qu'à une part minoritaire du parc (21% à Paris et 29% en province) : les augmentations lors des relocations restent en effet à un niveau élevé dans l'agglomération parisienne (+7,3%), valeur moyenne des dix dernières années, avec une progression toujours plus forte à Paris (+10,8 %) la proche banlieue (+7,0%). La grande couronne de Paris enregistre comme la province une hausse modérée de 1,9%.
C'est pour enrayer cette inflation injustifiée qu'a été pris le décret d'encadrement, qui limite à l'évolution de l'IRL l'augmentation lors d'une relocation ou lors d'un renouvellement du bail, et qui par ailleurs ne bloque pas les réajustements lorsque le loyer est "manifestement sous-évalué". Certes, la différence entre le loyer antérieur et le loyer pratiqué dans le voisinage pour des logements comparables ne peut être répercuté que pour la moitié de sa valeur, mais c'est le régime auquel étaient soumis les bailleurs de l'agglomération parisienne depuis près de vingt ans...
Pour la ministre du Logement, Cécile Duflot, qui s'exprimait lors d'une conférence de presse suivant la présentation de l'étude de l'OLAP, "ce décret ne vise pas les propriétaires qui louent leurs logements de façon responsable", rappelant que pour "un cinquième des locataires, le logement, un des premiers du budget des ménages, représentait 40% du budget"...
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Logement : Cécile Duflot présente sa feuille de route
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6/8/2012
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La ministre de l'égalité des territoires et du logement, Cécile Duflot, a présenté le 18 juillet en Conseil des ministres sa feuille de route concernant le logement. Le décret d'encadrement des loyers n'est que la première étape d'une politique plus globale que le gouvernement souhaite mener pour préserver le pouvoir d'achat des Français, développer l'offre de logements et soutenir l'effort de construction. Elle annonce pour les prochains mois une concertation pour rénover la loi de 1989, avec l'objectif, après avoir mis en place des observatoires locaux, de permettre la modération des loyers dans les cas où ils ont atteint un niveau manifestement excessif.
Une loi cadre visera par ailleurs la simplification et la sécurité juridique des procédures d'aménagement et d'urbanisme, en s'attaquant au sujet des recours abusifs. Y seront abordées les questions de densité urbaine, de contrôle des divisions foncières, d'adéquation des enjeux de développement durable à l'échelle régionale, etc.
Un plan pluriannuel en faveur de la production de logements sera lancé afin d'atteindre l'objectif d'une production annuelle de 500.000 logements, dont 150.000 logements sociaux. Sont évoquées à cette fin des aides à la pierre et l'augmentation du plafond du livret A.
Est également annoncé un plan de mobilisation du foncier, en particulier le foncier public, dans la ligne des engagements de la campagne présidentielle. Des mesures législatives permettront une très forte décote sur le prix des terrains, allant jusqu'à la gratuité, sous réserve du respect de certaines conditions, garanties et contreparties par les collectivités locales, sont en cours d'élaboration.
Le programme pluri-annuel des cessions envisagées sur la période 2012-2016 identifie plus de 900 sites, pour un total d'environ 2.000 hectares, avec, à la clef, la réalisation de 110.000 logements sur cette période. Cécile Duflot indique avoir écrit aux préfets de région pour qu'ils dressent, d'ici le 15 septembre, et avec les collectivités concernées, un inventaire des opérations qui pourraient être lancées à très brève échéance, afin de réaliser des programmes de logements sociaux sans attendre les dispositions législatives. Sur Paris, 8.050 logements sont envisagés sur les 59 ha de terrains cessibles identifiés. Dès 2012, 11.000 logements pourraient être mis en chantier sur du foncier public en Ile-de-France, si un accord sur les prix de cession était facilité.
Est également rappelée l'intention de relever de 20 à 25% la part minimale de logements sociaux à respecter par les communes où les besoins ne sont pas satisfaits, et d'imposer aux communes qui ne respectent pas leurs obligations un prélèvement par logement manquant multiplié par cinq et réaffecté à la construction de logements sociaux.
Enfin, la ministre doit annoncer en septembre, lors de la conférence environnementale, en lien avec la ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergie, un plan de performance thermique de l'habitat, visant à doter chaque année un million de logements, neufs et anciens, d'une isolation thermique de qualité, permettant d'enrayer la hausse des dépenses liées à l'énergie, de limiter les émissions de gaz à effet de serre et de professionnaliser toute une filière du secteur de la construction, créatrice d'emplois non délocalisables.
A suivre...
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Le coût de l'électricité pourrait croître de 50% en 10 ans...
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6/8/2012
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Comme celle du gaz, la facture d'électricité augmente de 1,7% : c'est ce que vient de confirmer un publié au JO du 22 juillet. Soit, selon EDF, une augmentation moyenne de 0,9 euro par mois TTC. Ce n'est pas une surprise : le gouvernement avait annoncé vouloir fixer la hausse des tarifs réglementés des prix de l'énergie en fonction de celle de l'inflation, soit 2%. Et ce, malgré un avis défavorable de la Commission de régulation de l'énergie (CRE). Pour l'électricité, cette dernière précise en effet qu'ils auraient dû être relevés de 5,7% et 2,6% pour, respectivement, les tarifs Bleu et Jaune.
La position du gouvernement risque d'être difficile à tenir sur la durée : selon un rapport remis le 18 juillet dernier par la Commission d'enquête sur le coût réel de l'électricité du Sénat, la facture moyenne d'un "ménage type" pourrait augmenter à 1.307 euros (HT) d'ici 2020, sachant qu'elle était en 2011 de 874,50 euros en moyenne. Une hausse imputée aux nécessaires investissements dans les réseaux dans leur réfection ou la création de nouveaux, ainsi qu'à la sous-estimation du coût de l'électricité nucléaire, qui ne prend pas en compte actuellement l'intégralité des coûts de sécurisation du parc post-Fukushima et celui du démentellement des centrales arrivées en fin de vie...
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Rénovation du parc d'installations d'assainissement non collectif : la règlementation a évolué depuis le 1er juillet
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6/8/2012
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Le ministère de l'écologie, du développement durable et de l'énergie rappelle qu'aujourd'hui, environ cinq millions de foyers français, soit environ 20% des citoyens ne sont pas raccordés au réseau public de collecte des eaux usées (le "tout à l'égout") et utilisent des installations d'assainissement des eaux usées autonomes ou individuelles (les "fosses septique"), appelées installations d'assainissement non collectif (ANC). Or des installations défectueuses ou mal entretenues peuvent présenter un danger pour la santé des personnes ou un risque de pollution pour l'environnement : l'administration estime qu'elles représentent environ 5% des pollutions au niveau national (aires d'alimentation de captage en eau potable, zones de baignade, etc.).
Pour répondre à ces enjeux sanitaires et environnementaux, la réglementation évolue le 1er juillet 2012 pour améliorer le contrôle des installations et permettre une rénovation progressive du parc d'installations. Les missions des Services publics d'assainissement non collectif (SPANC) créés sur tout le territoire par les communes sont précisées, et les nouvelles règles visent à réduire les disparités de contrôle qui pouvaient exister d'une collectivité à une autre en définissant notamment des critères communs au niveau national et en harmonisant les documents (règlement de service, rapports de visite...) remis lors des contrôles.
La modification de la réglementation repose sur trois axes :
- mettre en place des installations neuves de qualité et conformes à la réglementation : pour toute nouvelle construction, le propriétaire doit joindre, à sa demande de permis de construire, une attestation de conformité de son projet d'installation d'assainissement non collectif, dans le cas où son projet de construction est accompagné de la réalisation d'une telle installation. Cette attestation est délivrée par le SPANC de sa commune. Les installations neuves doivent désormais comprendre des dispositifs facilitant le contrôle des agents du SPANC ;
- réhabiliter prioritairement les installations existantes qui présentent un danger pour la santé des personnes ou un risque avéré de pollution pour l'environnement : le propriétaire doit réaliser les travaux de réhabilitation nécessaires dans les quatre ans qui suivent le contrôle ;
- s'appuyer sur les ventes de logements pour accélérer le rythme de réhabilitation des installations existantes : depuis le 1er janvier 2011, le vendeur d'un logement équipé d'une installation de ce type doit fournir, dans le dossier de diagnostic immobilier joint à la promesse) de vente, un document daté de moins de 3 ans délivré par le SPANC informant l'acquéreur de l'état de l'installation. Les travaux de réhabilitation doivent être effectués dans un délai maximal d'un an après la signature de l'acte de vente.
Les particuliers vont également être sensibilisés sur l'intérêt de contacter le SPANC en amont de la réalisation d'un projet d'assainissement non collectif. Au-delà de son rôle de contrôleur, le SPANC peut en effet conseiller les particuliers sur les démarches administratives ainsi que sur les projets et installations les plus pertinents pour éviter les incohérences techniques coûteuses ultérieures.
Les particuliers qui ont des dépenses à engager en vue de la mise en conformité de leur installation ont accès à des financements tels que l'éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ), à hauteur de 10.000 euros, si le dispositif de traitement ne consomme pas d'énergie. En 2011, 3.967 Eco-PTZ ont été attribués pour l'assainissement non collectif (10% des dossiers), pour un montant de 27 millions d'euros (3.8% des montants totaux).
Par ailleurs, le ministère indique que 800 millions d'euros vont par ailleurs être débloqués par les agences de l'eau dans le cadre de leurs prochains programmes d'intervention. Cette enveloppe sera principalement dédiée à la réhabilitation des installations les plus défectueuses, selon des critères d'éligibilité propres au contexte local. Les conseils régionaux, les conseils généraux et l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) peuvent également octroyer des subventions.
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Un rapport de l'IGAS pointe l'inadaptation des aides personnelles au logement
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6/8/2012
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Remis par l'Inspection générale des affaires sociales (IGAS) le 24 juillet à la ministre du Logement, Mme Cécile Duflot, il conclut à la perte d'efficacité des aides sociales au logement - allocation de logement familiale (ALF), allocation de logement sociale (ALS) et aide personnalisée au logement (APL) -, les jugeant déconnectées de la réalité du marché du fait de la décorrélation de leur montant et de la hausse très importante des loyers ces dernières années. La mission d'évaluation des aides personnelles au logement relève du programme d'activité de l'IGAS. Elle a été menée sur six mois. Ces aides bénéficient à plus de 6 millions de personnes, majoritairement locataires, pour un coût total de près de 16 milliards d'euros, partagé entre l'Etat et les caisse d'allocations familiales (CAF) qui les distribuent.
Leur effet inflationniste sur les loyers privés dans les zones tendues a été régulièrement dénoncé. L'IGAS adopte une position prudente sur le sujet : elle admet que sur la période 1991-1993, la forte augmentation des aides distribuées ait eu un effet sur les loyers des logements étudiants dans les agglomérations. Mais elle estime que le rôle joué par ces aides reste incertain et n'implique pas nécessairement de lien de causalité sur l'augmentation des loyers. Par contre, elles sont indispensables aux ménages à bas revenus et pour lesquels elles constituent un complément des "aides à la pierre" : elles allègent en effet le poids des dépenses liées au logement. Ainsi le taux d'effort médian du locataire passe de 35,8% avant aide à 19,5% après versement de l'aide mais en ajoutant le poids des charges, le taux d'effort médian après aide s'établit à 30%. Il serait donc insupportable sans elles.
Mais l'IGAS observe une détérioration de l'efficacité sociale de ces aides au cours de la dernière décennie qui résulte de la sous actualisation du barème avec pour conséquence, une déconnexion progressive avec la réalité des marchés du logement. Par ailleurs, le zonage du barème ne prend pas suffisamment en compte les écarts de prix entre marchés locaux.
La situation est donc devenue préoccupante pour les locataires du parc privé où le taux d'effort net médian hors charges s'établit à 34% contre 13% dans le parc social. "Les dispositifs mis en place pour modérer les loyers dans le parc privé n'ont pas constitués une réelle alternative aux aides personnelles. C'est le cas pour la contrepartie apportée aux propriétaires, soit pour investir dans l'immobilier locatif neuf, soit pour améliorer le logement mis en location", constate l'IGAS.
Le rapport rappelle opportunément que ces aides ne sont pas accessibles seulement aux locataires mais aussi aux accédants à la propriété pour les aider à rembourser leur emprunt pour l'acquisition ou pour des travaux d'amélioration. Elles viennent solvabiliser des ménages propriétaires de leur logement sous conditions de ressources. Mais ces aides personnelles des propriétaires ne représentent que 8,6% en effectif et 6% en montant de l'ensemble des aides personnelles au logement fin 2010.
L'IGAS recommande d'envisager la constitution de deux barèmes distincts dans le parc public et dans le parc privé. Cela permettrait de différencier les loyers plafonds du barème dans le parc libre en fonction de la réalité des loyers du marché. Il s'agirait également de réformer le mode de calcul de l'APL dans le parc public afin que son pouvoir solvabilisateur soit garanti par un taux d'effort unique. Il conviendrait au minimum d'améliorer l'articulation entre aides à la personne et aides à la pierre dans le secteur locatif social.
S'agissant des aides personnelles aux propriétaires, les objectifs de la politique du logement en matière d'accession à la propriété doivent être clairement définis. Ces aides pourraient être rénovées voire même supprimées sur le flux de nouveaux prêts, ce qui représenterait une économie de 60 M€ annuel. Pour les travaux d'améliorations des logements, l'IGAS s'interroge sur la cohérence du dispositif du Prêt à l'Accession Sociale (PAS) avec les subventions versées par l'Anah dans la perspective d'une rationalisation de l'ensemble des dispositifs...
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Baisse des taux d'intérêt et distribution de crédits immobiliers au plus bas malgré une embellie en juillet
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6/8/2012
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C'est ce qui ressort des chiffres de l'Observatoire Crédit Logement/CSA pour le 2ème trimestre et le mois de juillet 2012 : Depuis mars 2012, les taux reculent : sur le marché du neuf ils s'affichaient à 3,52% en juillet contre 3,93 en février, et sur le marché de l'ancien à 3,51% contre 3,97. Mais cette baisse ne profite que partiellement aux emprunteurs dans la mesure où elle s'accompagne d'une réduction significative des durées moyennes des prêts octroyés : 216 mois en juillet 2012 contre 226 en moyenne en 2011 dans l'ancien, et 224 mois contre 233 dans le neuf.
Et en tout état de cause, cette amélioration partielle des conditions d'emprunt intervient dans un contexte de forte dépression de la demande d'immobilier et donc de crédit, sûrement en partie provoquée par les prêteurs eux-mêmes, beaucoup plus restrictifs dans leurs critères d'octroi et leurs conditions d'apport personnel, qui a mis hors marché une part non négligeable des candidats acquéreurs, notamment les primo-accédants, mais aussi par les perspectives économiques : menaces sur l'emploi et le pouvoir d'achat des ménages, hausse des dépenses contraintes, incertitudes sur l'avenir, perte de confiance des classes moyennes, etc. Sans oublier la disparition de l'aide aux primo-accédants dans l'ancien que constituait le prêt à taux zéro, aujourd'hui restreint au neuf et soumis à conditions de ressources et plafond de prix au m2...
En juin 2012, le total des prêts accordés était ainsi en recul de 21,4%, en rythme annuel (année glissante), contre +24,7% en 2011 à la même époque : on était alors dans la pente remontante du premier "V" du "W" après la crise de 2008... Au total, la production du 2ème trimestre était à fin juin en baisse de 39,2% en glissement annuel, un effondrement inédit !
Certes, il y avait probablement aussi l'attentisme - peu explicable mais généralement constaté - de la période électorale. En effet, passées les élections, le marché a frémi en juillet, avec une production en hausse de 9,7% sur un mois. Mais cette évolution est loin d'être suffisante pour amorcer une véritable remontée : le recul de la production constaté sur les 7 premiers mois de 2012 reste de 31,8% (en glissement annuel).
En fait la clientèle s'est profondément transformée : adieu l'accession à la propriété des jeunes et des ménages les plus modestes (les "moins de 3 SMIC") ; leur niveau de solvabilité est redescendu au plus bas niveau depuis 2000 ! Les ménages aux revenus moyens (3 à 5 SMIC) sont également à la peine, et seuls les ménages aux revenus supérieurs conservent un niveau correct de solvabilité.
Concernant l'avenir, il y a peu de chances de voir le volume du marché rattraper les niveaux d'avant-crise : pour l'ensemble de l'année 2012, les crédits immobiliers accordés par les banques devraient être compris entre 110 à 120 milliards d'euros, soit une baisse de 25% à 30% par rapport à 2011 (160 milliards), loin du record absolu de 2007 (170,2 milliards), estime Michel Mouillart, professeur d'économie et opérateur scientifique de l'observatoire.
Et encore à condition que les taux d'intérêt restent à leur bas niveau actuel. Il est vrai que la perspective d'une hausse des taux n'est pas encore d'actualité : le taux des obligations assimilées du Trésor (OAT) à 10 ans, qui sert de référence aux prêts à taux fixes, est passé de 2,69% à fin juin à seulement 2,088% le 19 juillet, son plus bas historique. Mais pour combien de temps ? Le courtier en crédits CAFPI relève que l'agence de notation Moody's vient d'abaisser de "stable" à "négative" la perspective pour l'Allemagne, les Pays Bas et le Luxembourg, et que le triple A accordé à la France devrait être quant à lui réexaminé à la fin du troisième trimestre. Une légère remontée des taux longs français n'est donc pas à exclure au cours du quatrième trimestre. "Il suffirait que les difficultés de la zone euro s'aggravent et/ou que les agences de notation rétrogradent la note de la France pour qu'un retournement intervienne", indiquent-ils dans leur communiqué.
Par contre les taux courts, qui influencent l'Euribor 3 mois, taux retenu par les banques pour établir le niveau des crédits à taux révisable - en perte de vitesse ces derniers mois - vont rester faibles un bout de temps : en abaissant le 5 juillet son taux directeur à 0,75% la banque centrale européenne (BCE) a touché un plancher depuis la création de la monnaie unique intervenue en 1999. Cela pourrait redonner de l'intérêt aux crédits à taux révisable et capé pour les primo-accédants. "Retenir un financement de ce type permet d'amortir plus rapidement le capital à rembourser au banquier tout en limitant les risques de hausse du taux, par le biais du cap", indique CAFPI. Sans attendre la fin de leur prêt, les primo-accédants effectuent un remboursement anticipé lors de la revente de leur logement.
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La majoration de 30% des droits à construire est abrogée, avec un dispositif transitoire en cas de début d'application
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6/8/2012
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Sans surprise, le parlement a adopté définitivement le 25 juillet la loi abrogeant la majoration des 30% des droits à construire instaurée au printemps à l'initiative du précédent président de la République. Cette majoration, présentée comme "la" solution miracle à la crise du logement, n'aura tenu que quatre mois, ayant rencontré au mieux que scepticisme, notamment chez les promoteurs immobiliers, ou hostilité, en particulier chez les maires des villes concernées. Ceux-ci l'ont vite jugée "improvisée, redondante, inefficace et porteuse d'insécurité juridique", comme l'a qualifiée Thierry Repentin, sénateur PS et ancien président de l'Union sociale pour l'habitat (USH), aujourd'hui devenu ministre de la formation professionnelle, et co-auteur de la proposition de loi d'abrogation.
Le texte prévoit toutefois un dispositif transitoire applicable dans les communes qui auront instauré la majoration avant la promulgation de la loi, étant précisé qu'à tout moment, le conseil municipal pourra adopter une délibération mettant fin à ce dispositif. A défaut, il restera en vigueur jusqu'au 31 décembre 2015 ; en revanche, la majoration ne sera plus applicable sur le territoire des "collectivités n'ayant pas engagé de procédure de consultation du public d'ici la promulgation de la présente proposition de loi". Une décision saluée par l'Association des Maires de France (AMF) qui dénonçait une loi "trop systématique, inflationniste et source de contentieux".
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universimmo.com
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