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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Un 3ème trimestre historique en nombre de ventes de logements
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10/10/2018
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Le marché immobilier de l’ancien dans l’Hexagone va bien, très bien même selon le franchiseur Century 21 ! Pour les agences de ce réseau (800 agences environ), le marché de l'ancien a atteint des niveaux d’activité historique au 3ème trimestre. "Jamais un 3ème trimestre n’a été aussi dynamique en termes de transactions réalisées, indique le commentaire de l'étude publiée le 9 octobre.
Le nombre de transactions réalisées par les agences du réseau a progressé de 1,3% par rapport au 3ème trimestre 2017 qui déjà atteignait un record historique ! La hausse des prix, évaluée par les services de la franchise, atteindrait 2,6% dans l’ensemble pour se situer à 2.539€ le m² en moyenne, en dessous de leur niveau le plus haut enregistré au 3ème trimestre 2011 à 2.621€ le m².
Les plus actifs des acheteurs sont les 30/40 ans qui représentent, au global, 46,1% des acquéreurs. Ils profitent des taux d’intérêt bas pour acheter leur résidence principale d’une surface moyenne stable à 85,9 m2 (86,7 m² il y a un an).
Une autre tranche d’âge progresse parmi les acquéreurs. Selon l’étude, les 40/50 ans achètent à titre de placement pour leur retraite. Ils sont en hausse de 25,6% au niveau national.
A Paris, malgré une hausse des prix de 6,6% par rapport au 3ème trimestre 2017 et une baisse du volume des ventes de 5,9% par rapport au 3ème trimestre 2017, l’activité reste très dynamique et le nombre de ventes réalisées, bien qu’inférieur à l’année record de 2017, reste soutenu. Le prix moyen s’élève à 478.182€ au 3ème trimestre 2018 pour une surface moyenne de 50,2m².
Ce sont les cadres supérieurs et professions libérales qui achètent (54,2% des transactions) avec un emprunt représentant 63,7% du montant investi en moyenne. 57,8% des transactions parisiennes sont consacrées à la résidence principale, la part des acquisitions dédiées aux investissements locatifs atteignant 41,4% pour représenter près d’un tiers des achats à Paris, 31,1% précise Century.
En Ile de France, 74% des transactions réalisées le sont par les employés/ouvriers et les cadres moyens (40,6% et 33,4% respectivement). Le prix moyen au m² est en hausse de 3,1% par rapport au 3ème trimestre 2017 (3.262€ le m²). Les maisons dans la région francilienne se vendent en moyenne à 314.020€ contre 207.232€ pour les appartements.
L’évolution des prix est loin d’être uniforme sur le territoire et plus encore en province. En effet, une majorité de régions voient leur prix au m² grimper : Auvergne-Rhône-Alpes, Bourgogne Franche-Comté, la Bretagne, Grand-Est, la Normandie, la Nouvelle-Aquitaine, l’Occitanie, Provence-Alpes-Côte-d’Azur, alors que quelques régions enregistrent à l’inverse une baisse du prix moyen au m² : le Centre-Val-de-Loire, les Hauts-de-France et les Pays-de-la-Loire.
Source : Communiqué de presse Century 21 du 09/10/2018
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Les réseaux d'agents immobiliers euphoriques !
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10/10/2018
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Après Century 21, c’est au tour du réseau Laforêt de voir tous les indicateurs au vert et un volume de transactions en 2018 qui devrait se hisser au deuxième rang des années les plus prolifiques.
Comme pour la franchise Century 21, pour Laforêt le marché reste très actif, porté par des taux d’intérêts historiques. Ce qui, pour les dirigeants de Laforêt, encourage les investisseurs. Ceux-ci mettent la pression sur les petites surfaces qui se vendent très rapidement et à des prix élevés. Les secundo-accédants en profitent pour s’agrandir, ce qui maintient les prix élevés à la vente.
Même une possible hausse des taux d’intérêt n’enraye pas l’optimisme de Laforêt qui considère qu’elle devrait, si elle a lieu rester contenue. Seul petit bémol, le recul des primo-accédants qui face à des prix en constante progression et bien que bénéficiant de conditions financières avantageuses semblent avoir atteint leurs limites. Mais Laforêt, décidément confiant, estime que si la croissance du pays est moins importante que prévu, elle est néanmoins positive et devrait donc continuer de porter le dynamisme du marché.
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INSEE : Le parc de logements en France au 1er janvier 2018
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4/10/2018
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L'Insee a publié le 2 octobre les premières données de sa nouvelle enquête sur le parc de logements en France. L’étude révèle qu'en France métropolitaine, le parc a crû, depuis trente ans, de 1,1% par an en moyenne pour atteindre, 35,4 millions de logements au 1er janvier 2018. 29 millions de ces logements sont des résidences principales et près de 3 millions (2,948) sont des logements vacants situés à 60% dans une commune rurale ou dans une petite unité urbaine.
En 2018, l’habitat individuel représente 56% des logements : il est majoritaire parmi les résidences principales comme parmi les résidences secondaires et les logements occasionnels.
Dans les départements d'outre-mer, hors Mayotte, le nombre de logements a augmenté plus rapidement qu’en métropole, de 2,5% en moyenne annuelle depuis 1988. L’habitat individuel représente plus des deux tiers de l’ensemble des logements ultramarins. Le taux de logements vacants a évolué de 3,6% en moyenne annuelle. En 2018 ce sont 119.000 logements sur 923.000 qui sont vacants soit 12,9%.
Le taux de ménages propriétaires de leur résidence principale atteint 58% ; environ un tiers d'entre eux a un emprunt en cours. La part des propriétaires sans crédit immobilier augmente en partie sous l’effet du vieillissement de la population. En trente ans, elle est passée de 28% à 38% des ménages, indique l'INSEE.
Source INSEE Le parc de logements en France au 1er janvier 2018
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La Commission européenne saisie à propos des locations saisonnières illégales
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4/10/2018
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Paris et treize grandes villes et régions européennes ont rencontré ce début obctobre des représentants de la commissaire européenne Elzbieta Bienkowska, lui demandant de formuler une interprétation commune de la législation européenne applicable aux plateformes de location saisonnière Ainbnb et similaires, afin de lutter plus efficacement contre les locations saisonnières illégales et abusives. Celles-ci croissent de manière exponentielle en raison de la facilité offerte par ces plateformes et la rentabilité de ce type de locations, nettement supérieure à celle de la location classique, et déséquilibrent le partage du parc immobilier au détriment du logement, et accessoirement de l'industrie de l'hôtellerie, au point de transformer certains quartiers en monoactivité touristique...
Le développement de la location saisonnière contribue également à l’augmentation des prix des logements, pesant sur le pouvoir d'achat des ménages et leur mobilité, et donc dur les facultés de recrutement des entreprises. Les grandes métropoles cherchent à encadrer ce phénomène au moyen de réglementations locales ou nationales, tout en tentant un dialogue avec les plateformes, en vue de les convaincre de bonnes pratiques, tout en essayant de faire front commun.
Les facultés de contrôle des autorités municipales butent sur l’interprétation faite par les plateformes de la réglementation européenne : elles affirment que la réglementation européenne en matière de protection des données personnelles leur interdit de partager ces données avec les gouvernements ou collectivités locales. Ce qui les empêche notamment de vérifier le fréquence de location des biens.
Les villes européennes, qui restent convaincues que la Commission européenne a leurs préoccupations à cœur, ont demandé à la commissaire européenne Elzbieta Bienkowska une nouvelle réunion de suivi d'ici fin d'année, s'engageant à continuer de travailler ensemble sur ce sujet.
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Petite concession du gouvernement sur l'allègement des normes handicapés
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27/9/2018
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Dans le cadre de l'article 18 de la loi Elan (Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique), le 19 septembre 2018, la commission mixte paritaire a tranché en faveur d'un quota de 20% de logements directement accessibles dans le neuf tandis que les 80% restants seront destinés à être « évolutifs », c'est-à-dire rendus accessibles à l'issue de travaux simples. Le gouvernement, au nom de la simplification des normes, prévoyait dans sa première version le passage de 100% à 10% de logements accessibles aux personnes handicapées dans la construction neuve. Les députés avaient voté cette mesure, mais les sénateurs ont opté pour un quota de 30%. En commission mixte, sénateurs et députés se sont donc mis d'accord pour couper la poire en deux à 20%.
Les associations sont vent debout contre cette mesure qui, en outre, remet en cause le principe de la Convention relative aux droits des personnes handicapées adoptée à l'Assemblée générale des Nations unies par 161 pays, dont la France, le 13 décembre 2006. Ladite Convention et son protocole facultatif ont été ratifiés le 18 février 2010 et sont en vigueur en France depuis le 20 mars 2010.
Force est de constater que moins de 10 ans après cet engagement, l’universalité n’est plus de mise, la santé économique de la France vaut bien quels accommodements ! Cependant, tout en expliquant que le gouvernement prévoit grâce à la loi Elan de faire en sorte que 100% des logements construits soient évolutifs, le premier ministre a annoncé jeudi 26 septembre son intention de rendre obligatoire, par voie réglementaire, la construction d'ascenseurs dans les immeubles de trois étages et plus (actuellement quatre étages et plus), pour favoriser l'accessibilité des personnes âgées ou handicapées afin qu’elles puissent rester dans leur logement ou en trouver un facilement. La France se placerait ainsi, selon Édouard Philippe, dans la moyenne des pays européens. Ainsi l’honneur serait sauf au prix d’une petite concession du gouvernement sur le sacro-saint allègement des normes jugées inutiles, coûteuses ou obsolètes ?
Evidemment, l'assouplissement des normes handicapés est une vielle réclamation des promoteurs, qui prétendent que des contraintes trop sévères renchérissent les prix de l'immobilier. Notamment en obligeant à consacrer des surfaces importantes aux toilettes et pièces d'eau, ou aux couloirs de circulation. C'est en fait un de ces pièges que le "bon sens" tend à celui qui ne connaît pas le fonctionnement des marchés de l'immobilier. Autant il est naturel de voir les professionnels de manière quasi-pavlovienne pester contre les contraintes, autant il est étonnant de voir les pouvoirs publics tomber dans le panneau ! En effet, que va apporter cet allègement des normes handicapés lorsque le marché des terrains va se réajuster : tout simplement une hausse des prix de ces derniers. Car il n'y a pas de marché autonome des terrains à bâtir qui fonctionnerait en fonction de l'offre et de la demande : le prix d'un terrain se fixe en fonction de ce que l'acquéreur peut construire et de la valeur marché de cette construction une fois réalisée (1). Ainsi, si un promoteur grâce à cet allègement peut construire davantage de logements, le vendeur du terrain, mettant les acheteurs en concurrence, demandera un prix supérieur...
(1) Un candidat acquéreur d'un terrain à bâtir, en particulier un promoteur évalue la quantité de locaux qu'il peut réaliser et leur prix de vente en fonction du marché local, qui est influencé par les prix de l'ancien et le pouvoir d'achat des acquéreurs (pour les biens destinés à la location par le taux de rentabilité espéré par les acquéreurs finaux des locaux eu égard aux loyers pratiqués dans le secteur). Il soustrait ensuite le bénéfice souhaité et le coût de la construction, et détermine ainsi le prix maximal qu'il peut consacrer au foncier. Si le coût de construction diminue, le prix qu'il pourra consacrer au terrain pour emporter l'affaire augmente...
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Qui investit dans l’immobilier en 2018 ?
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24/9/2018
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Alors que depuis 5 ans, le marché de l’investissement locatif connaît une forte progression, et que sa part dans le total de logements construits est passée de 13,4% en 2013 à 15,5% en 2018 (estimation), le Crédit Foncier a réalisé, pour la sixième année consécutive, une enquête auprès de ses clients pour connaître les attentes et motivations des particuliers qui investissent dans l’immobilier.
Âgé en moyenne de 45 ans, vivant en couple (72% d’entre eux), un investisseur locatif dispose dans son ménage d’un revenu moyen de 71.100 euros. Il acquiert son bien locatif, un appartement de 45m2, pour un coût médian de 170.000 euros, à crédit sur une durée moyenne de 20 ans et 10 mois avec peu ou pas d’apport.
Trois motivations principales expliquent la réalisation d’un investissement locatif. La perspective de se constituer un patrimoine (54% des répondants) arrive au premier rang. Viennent ensuite le moyen de disposer d’un revenu complémentaire à la retraite (50%) et la perspective de payer moins d’impôts (47%). Mais les motivations sont très différentes entre le neuf et l’ancien.
Voir les résultats de l’enquête : « Quelles sont les motivations des Français qui font le choix de l’investissement locatif en 2018 ? »
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Le prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu aura bien lieu en janvier
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5/9/2018
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Après une semaine de psychodrame atteignant les plus hauts sommets de l'Etat, la seule décision raisonnable a été prise : le prélèvement à la source, en préparation à Bercy et dans les entreprises depuis deux ans, débutera bien au 1er janvier comme prévu. Le premier ministre, Edouard Philippe, l'a confirmé le 4 septembre au journal de 20 heures de TF1, en annonçant cependant plusieurs ajustements.
Sont concernés les crédits et les réductions d’impôts, dont le régime va encore être assoupli. En appliquant la réforme, le paiement de l’impôt sur le revenu ne sera plus décalé d’un an, mais les crédits et réductions d’impôt le resteront car ils ne seront pas inclus dans le calcul du taux d’imposition. Le fisc devra attendre la déclaration du contribuable pour s’assurer que celui-ci a bien droit à ces avantages. Il était donc prévu initialement que ceux-ci ne seraient versés par l’Etat qu’en août, ce qui impliquait une avance au fisc de plusieurs mois. le ministère des finances avait décidé dans un premier temps que, pour les crédits d’impôt liés à un emploi à domicile ou à la garde d’enfant, 30% de l’avantage serait versé dès janvier. Cette avance sera portée à 60%, et étendue aux réductions d’impôt en faveur de l’investissement locatif (Pinel, etc.) et aux réductions et crédits d’impôt en faveur des dons aux œuvres, aux personnes en difficulté et aux organisations syndicales. Cela représente plus de 5 milliards d’euros versés à plusieurs millions de contribuables dès le 15 janvier, indique Bercy.
Par ailleurs, les employés à domicile soumis à l’impôt sur le revenu, soit quelque 250.000 personnes n’entreront dans le prélèvement à la source qu’en 2020, et pour leur éviter de devoir payer deux fois l’impôt (au titre de 2019 et de 2020), ils paieront un acompte en 2019, calculé sur la base des derniers revenus connus. L’impôt sera régularisé en 2020...
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Un nouveau ministre de la transition écologique
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4/9/2018
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Passé le désarroi causé dans la majorité par la démission surprise de Nicolas Hulot, personnage difficilement remplaçable, le président de la République a choisi de faire profil bas avec François de Rugy, écologiste vert pâle rallié au macronisme après la présidentielle. Ses 25 ans de militantisme chez les Verts puis à Europe Ecologie-Les Verts (EELV), sont un gage de compétence sur les questions qu'il aura à traiter, et son sens de la conciliation rassurent ceux dans la majorité qui redoutaient le chantage à la démission de son prédécesseur...
Car à 44 ans, le nouveau ministre d'Etat se veut pragmatique et non dogmatique dans ce domaine, déclarant encore le 28 août que "l’écologie, cela ne peut pas être que des grands discours d’analyse, de dénonciation ou même de propositions mais bien de l’action, encore de l’action et toujours de l’action". Se définissant comme un "écologiste réformiste", il avait quitté EELV en août 2015 en dénonçant la "dérive gauchiste" de ses camarades. Mais il est un point sur lequel François de Rugy n'a pas varié, c'est d'être un antinucléaire de longue date. Depuis son arrivée à la présidence de l’Assemblée, il n’a pas ménagé ses critiques contre EDF et ses dirigeants. En novembre, lorsque Nicolas Hulot annonçait que le gouvernement ne tiendra pas l’objectif de 2025 pour réduire la part du nucléaire, François de Rugy dénonçait le conservatisme d’EDF. "Ce n’est plus EDF qui fait la politique de l’énergie", répétait-il encore en juillet. "Si le patron d’EDF veut faire la loi à la place des députés, qu’il se présente aux élections législatives et ensuite on verra ce qu’il en est". Aujourd'hui il en devient le ministre de tutelle...
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Les inquiétudes du bâtiment face au coup de frein sur la construction et la commercialisation de logements neufs
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30/8/2018
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Après deux ans de progression régulière, les chiffres de la construction font grise mine depuis le début de l'année et plongent carrément au début du second semestre. Selon les statistiques du ministère de tutelle publiés le 29 août, les permis de construire des logements, indicateur avancé du marché, ont fortement creusé leur recul en France de mai à juillet. "Le mois de juillet est calamiteux: cette fois le logement plonge", a estimé auprès de l'AFP Jacques Chanut, président de la Fédération française du bâtiment (FFB), principale fédération du secteur.
Au cours de ces trois mois, les permis de construire se sont élevés à 119.900 unités, soit un recul de 12,1% par rapport à la même période de 2017. Les mises en chantier, qui doivent normalement répercuter les autorisations de construire, sont un peu en retard et ne baissent "que" de 4,9% à 102.700. Mais la tendance baissière est là : un mois plus tôt, le ministère avait annoncé un déclin de 4% entre avril et juin. "La situation devient préoccupante", insiste Jacques Chanut, estimant que le nombre de mises en chantier était en route pour repasser sous la barre des 400.000 cette année, après l'avoir nettement franchi en 2017.
Est-ce la fin d'un cycle ? Il est vrai que ce recul succède à une progression régulière du marché, celui-ci ayant atteint un pic au tournant de la fin 2017. Que ce soit en matière de permis de construire ou de mises en chantier, le logement neuf a régulièrement avancé en 2016 et 2017 dans un contexte marqué par des taux d'intérêt très bas et les conséquences du renforcement des aides publiques à la propriété sous le quinquennat de François Hollande, dont notamment le prêt à taux zéro (PTZ).
C'est probablement ce qui manque aujourd'hui à une partie au moins du marché, avec la réduction du périmètre géographique du PTZ et la suppression de l'APL accession. Mais pas seulement : les taux d'intérêt ont maintenant tendance à se stabiliser, certes à de très bas niveaux, et ne suffisent plus à accélérer la demande au moment où les prix montent. En outre, un second carburant a d'ores et déjà commencé à manquer : la demande de construction et les achats aux promoteurs des organismes HLM, qui sont en passe de se faire ponctionner les deux tiers de leur capacité d'autofinancement !
Dans ce contexte, l'espoir du gouvernement de relance de l'offre dans le cadre de son projet de loi "ELAN" sur le logement, qui doit être définitivement adopté par les parlementaires en septembre, paraît dérisoire. Quant bien même certaines de ses dispositions permettraient de relancer l'offre, ce dont on peut douter si l'on s'en tient à l’allègement de certaines normes et aux mesures destinées à limiter les recours contre les permis de construire, encore faut-il qu'il y ait une demande solvable en face ! Sans changement de cap drastique de la politique du logement, il ne faudra pas plus de six mois pour entendre les signaux d'alarme du bâtiment, auxquels aucun gouvernement n'a su à ce jour résister. Malheureusement, il faut s'attendre à ce qu'alors, les mesures prises dans l'urgence soient comme à chaque fois les mêmes : un nième ré-élargissement du PTZ ou un nouveau "Pinel"...
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Coup d'arrêt dans l'immobilier neuf
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25/8/2018
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C'est ce qui ressort des derniers chiffres trimestriels de la commercialisation et la vente de logements neufs publiés par le Service de la donnée et des études statistiques (SDES) du ministère de la transition énergétique. Au cours du deuxième trimestre 2018, 34.100 logements neufs ont été vendus (réservés), soit 1,7% de plus qu'au deuxième trimestre 2017, la hausse étant portée par le collectif (+2,3%) tandis que l’individuel se repliait (-4,9%). Ces chiffres ne seraient pas alarmants si pendant le même temps les mises en vente ne s'étaient pas fortement contractées (-12,8%). Cette forte baisse est observée pour le collectif (-12,4%) et encore plus pour l’individuel (-17,2%) ! Sur la même période, les annulations reculent (-4,2%) et représentent l’équivalent de 10,1% des réservations. Avec une hausse de la demande et une forte baisse de l’offre, l'encours de logements proposés à la vente de fin de trimestre diminue et s'établit à 110.100 unités (-1,1% par rapport au niveau observé à la fin du second trimestre 2017).
Restes de l'euphorie de 2017 : les prix de vente moyens des logements neufs avaient augmenté de 2,7% pour le collectif et de 3,2% pour les maisons individuelles par rapport au deuxième trimestre 2017.
LAu niveau des ventes, ce sont les zones A et Abis (Paris, une grande partie de l’Ile-de-France, la Côte d’Azur et la zone frontalière suisse) qui tirent le marché : augmentation des réservations (+10,2%) et moindre repli des mises en vente (-7,2%) par rapport au deuxième trimestre 2017. Ces deux effets contribuent à diminuer le nombre de logements restant à vendre en fin de trimestre (-1,7%). Par contre, la zone B1 (les autres grandes agglomérations de plus de 250.000 habitants) présente un marché déprimé avec des réservations (-10,3%) et des mises en vente (-20,6%) en net recul par rapport au deuxième trimestre 2017.
Entre les deux, la zone B2 (les autres communes de plus de 50.000 habitants) se caractérise par une stabilisation du nombre de logements restant à vendre (+0,2%), conséquence d’une forte hausse des réservations (+14,5%) et d’une baisse des mises en vente (-6,7%).
Enfin la zone C, qui comprend le reste du territoire, présente un profil proche de celui de la zone B2, avec une augmentation des réservations (+5,9%) et une baisse des mises en vente (-11,9%) par rapport au deuxième trimestre 2017. Malgré le recul des mises en vente, celles-ci restent sur une tendance annuelle à la hausse (+13,0 %).
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