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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Comment l'immobilier plombe le pouvoir d'achat
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30/8/2007
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C'est le titre d'un dossier du mensuel 60 millions de consommateurs, publié dans son numéro 419 de septembre 2007 : l'éditeur du magazine, l'INC (Institut national de la consommation) a mis au point un indice du pouvoir d'achat qui inclut l'achat de logement et la charge de crédit. Il se démarque du chiffre officiel d’évolution du pouvoir d’achat des ménages, calculé par l’INSEE en faisant la différence entre l’évolution du revenu disponible brut des ménages et l’évolution du prix de la dépense de consommation des ménages, et ce à la fois sur l’évaluation des revenus et sur les dépenses pris en compte :
- le revenu disponible brut mesuré par la comptabilité nationale ajoute aux revenus d’activités, du patrimoine et les prestations sociales (diminués des impôts directs et des cotisations sociales) un ensemble de revenus dits imputés, qui ne correspondent pas à des revenus effectivement perçus par les ménages, et notamment les loyers que se versent en quelque sorte à eux-mêmes les propriétaires occupants de leurs logements, ces revenus représentant en moyenne 16 % du revenu disponible brut ; l'INC ne prend pas en compte les revenus imputés ; de plus, au contraire de l'INSEE qui chiffre l’évolution du pouvoir d’achat de l’ensemble des ménages, l'INC s'intéresse au pouvoir d'achat par ménage, et tient donc compte de l’augmentation du nombre de ménages...
- côté dépenses, l’INSEE intègre l’ensemble des dépenses effectivement payées par les ménages mais également un certain nombre de dépenses dites imputées qui correspondent grosso modo aux revenus imputés cités plus haut ; l'INC ne le fait pas ; par contre, l’INSEE, considérant que l’achat de logement n’est pas de la consommation, exclut les dépenses d’acquisition liées notamment aux remboursements de crédits immobiliers ; l'INC intègre les dépenses d’achat de logement.
Or le coût d’achat de logement, défini en termes d’annuité de remboursement de crédit, a augmenté de 69,5% entre 2000 et 2006 !
Sur ces bases, l'évolution du pouvoir d'achat calculé par l'INC est de 2,1% pour 2001, 2,4% pour 2002, - 0,7% pour 2003, 0,9% pour 2004, - 0,2% pour 2005 et... 0,0% pour 2006 !
Pour la même période, l'INSEE trouve 2,1%, 2,3%, -0,4%, 1,3%, 0,2%, et 0,8%...
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Les investissements immobiliers des étrangers à Paris
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30/8/2007
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Selon les chiffres des notaires parisiens publiés le 28 août, ils ont représenté 7,9% des appartements vendus à Paris en 2006 ; parmi les acheteurs, 16,3% sont italiens, 11,2% viennent des Etats-Unis et 10,2% de Grande-Bretagne. C'est dans le 4ème arrondissement que la part des étrangers dans les transactions immobilières est la plus importante (21,4%), suivi du 1er (16,1%) et du 7ème (14,4%). En fin de liste, les quartiers de la capitale les moins prisés par les étrangers sont le 20ème (4,2%), le 12ème (4,3%) et le 13ème (4,7%).
La part des étrangers sur les transactions parisiennes, pour visible qu'elle soit, a baissé par rapport à 2005, année où elle avait atteint 8,2%. Les italiens étant déjà les plus nombreux (19,5%) devant les américains (10,8%) et les britanniques (11%). Leur préférence va nettement au 1er arrondissement, où ils arrivent largement en tête avec 43,3% des achats, devant les américains (20,4%) et les néerlandais (6,9%). En revanche dans les 5ème, 6ème et 7ème arrondissements, ce sont les américains qui s'affirment (25%, 25,9% et 21,1%) devant les italiens (15,6%, 24,7% et 16,6%).
Sans surprise, les chinois arrivent en tête dans le 19ème avec 31,1% de part d'acheteurs étrangers devant les italiens (8%) et les algériens (7,2%) et en deuxième dans le 20ème (12,6%).
Plus original, les portugais arrivent en troisième position dans le 9ème arrondissement (12,3%), dans le 15ème (9,5%) et dans le 18ème (8,9%). Les espagnols sont présents dans le 8e (13,2%), dans le 12ème (7,9%) et dans le 16ème (8,9%), à chaque fois en troisième place. Enfin, les irlandais font une percée en troisième place dans le 5ème (11%) et en seconde dans le 15ème (11,6%).
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Reconduction de l'encadrement des loyers dans l'agglomération parisienne
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30/8/2007
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Malgré des chiffres sur les augmentations de loyers en 2006, notamment ceux publiés en fin de semestre par l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne), en pleine décélération - les loyers d'habitation du secteur locatif privé ont augmenté en moyenne de 3,5% à Paris, de 2,9% dans les départements de la petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint- Denis et Val-de-Marne), et de 3,0 % dans ceux de la grande couronne (partie agglomérée - Essonne, Seine-et-Marne, Val-d’Oise et Yvelines) - le régime de modération des augmentations des baux en cours est une nouvelle fois reconduit...
Le décret (1) reprend à l'identique le dispositif en vigueur depuis 1993. Il s'applique aux renouvellements de baux qui interviendront entre le 31 août 2007 et le 30 août 2008. Il ne s’applique qu’aux baux entrant dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, à savoir les logements non meublés loués à des personnes physiques à titre d’habitation principale.
Il concerne les baux renouvelés avec le locataire qui occupait déjà le logement. En revanche il ne s'applique pas aux locations avec un nouveau locataire dont la fixation du loyer initial se fait librement entre le propriétaire et le locataire.
Lors du renouvellement de bail d'un locataire, l'augmentation du loyer est limitée à l'évolution de l’indice INSEE de révision des loyers (IRL).
Elle peut toutefois être supérieure à la variation de l'indice INSEE :
- lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers constatés dans le voisinage : l'augmentation du loyer peut alors atteindre la moitié de l'écart entre le loyer déterminé par référence au voisinage et celui du logement à la date du renouvellement ;
- si le bailleur a effectué des travaux sur les parties privatives ou communes, d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, il a le choix entre une augmentation en fonction des références (limité à la moitié de l'écart) ou une augmentation atteignant 15 % du coût TTC des travaux réalisés (ce taux est passé de 10 à 15 % lors du décret d'août 1998).
La mise en oeuvre de l'augmentation qui en résulte le cas échéant s'effectue conformément aux dispositions de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989...
(1) décret n°2007-1286 du 29 août 2007 relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de Paris, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; inclut la liste des communes concernées
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Le crédit d'impôt : une bouée de sauvetage pour la solvabilité des acheteurs de logement
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30/8/2007
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Le tableau de bord d'août de "l'Observatoire du financement des marchés résidentiels" réalisé par Crédit Logement, l'institut CSA et le professeur Michel Mouillart (Paris X-Nanterre) est éloquent : l'indicateur de solvabilité des ménages qui, notamment en raison de la remontée des taux d'intérêt, était tombé à son plus bas niveau depuis 2000, retrouve son niveau de 2005 grâce au crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt pour la résidence principale ; selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA, l'impact du crédit d'impôt équivaut pour l'ensemble du marché à une baisse des taux d'intérêt de l'ordre de 0,55 point de base.
Cet effet favorise particulièrement le marché du neuf, dont la clientèle est plus familiale et moins aisée que sur le marché de l'ancien : 53,9% des ménages qui achètent dans le neuf ont moins de 3 SMIC de revenus contre 41,4 dans l'ancien, et par ailleurs les prix de l'ancien ont augmenté plus fortement que les prix du neuf qui ont une tendance à la stabilisation. Or c'est la clientèle de moins de 3 SMIC avec enfants qui bénéficiera le plus du crédit d'impôt : à moins de SMIC son taux d'effort diminue de l'ordre de 6 à 7 points, et entre 2 et 3 SMIC, de 4 à 5 points !
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IBS Immobilier : chute d'un aspirateur de cabinets d'administration de biens et de syndics...
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25/8/2007
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Déconfiture de racheteurs d'entreprises trop pressés dépassés par leur croissance, ou entreprise délibérée de captation et détournement des trésoreries de copropriétés et de clientèles de propriétaires bailleurs ayant donné leurs biens en gestion ? Toujours est-il que ce petit groupe qui exhibait encore les succès de son développement au dernier Salon de la copropriété et de la gestion de biens, et qui réalisait encore des acquisitions fin 2006 se retrouve aujourd'hui sans garantie financière et sans carte professionnelle - donc avec interdiction d'exercer - avec à ses trousses des dizaines, et peut-être bientôt des centaines d'immeubles et de clients réclamant leurs fonds et dont les factures des fournisseurs et cotisations des organismes sociaux sont impayés depuis plusieurs mois : peut-être le plus gros sinistre de ce type depuis plusieurs décennies ! Sans compter les litiges avec les cédants de cabinets eux-mêmes lésés dans les opérations de rachat...
Cette affaire - exemplaire en son genre - révèle en tous cas les faiblesses d'une réglementation plus tatillonne qu'efficace dans la protection du client, notamment dans le contexte actuel de concentration effrénée et de rachats tous azimuts de cabinets immobiliers par des groupes grands ou petits, au financement souvent opaque et à la solidité pas forcément assurée ! La clientèle d'IBS s'est en effet dans sa grande majorité retrouvée entre les mains de ce groupe sans l'avoir choisi, par le rachat du capital de l'entreprise à qui elle avait confié son mandat, et se voit aujourd'hui piégée avant d'avoir pu prendre les devants. Et sans filet : les procédures pour faire jouer la garantie financière antérieure des cabinets rachetés risquent de s'avérer longues et hasardeuses, les garants exigeant en général de chaque mandant lésé de justifier sa réclamation par la production d'une comptabilité probante, permettant d'établir le solde détenu par le professionnel défaillant à la date de cessation de la garantie : autant demander à celui qui vient déclarer la perte de ses papiers d'identité de justifier de son identité par la production de ses papiers...
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Crédit d'impôt pour intérêts d'emprunt : la réponse du gouvernement au Conseil constitutionnel...
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24/8/2007
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A la suite de la censure, pourtant largement prévisible, par le Conseil constitutionnel du dispositif voulu par le président de la République en faveur des ménages qui se sont endettés dans le passé pour acquérir un logement, la ministre de l'économie, Christine Lagarde, a annoncé une nouvelle mesure en faveur des futurs propriétaires : les Français qui emprunteront pour acheter leur résidence principale bénéficieront d’un doublement du crédit d’impôt pour la première année de remboursement : celui-ci représentera donc 40 % des intérêts payés pendant la première année suivant l’acquisition, et 20 % les quatre années suivantes, les plafonds d'intérêts pris en compte étant eux-mêmes doublés la première année : au total 7.500 euros d’intérêts pour un célibataire et 15.000 euros pour un couple auxquels s’ajouteront 1.000 euros par enfant à charge. Pour chacune des quatre années suivantes, les plafonds restent inchangés : jusqu’à 3.750 euros d’intérêts pour un célibataire et 7.500 euros pour un couple auxquels s’ajoutent 500 euros par enfant à charge.
Au risque de contredire une fois de plus le Conseil constitutionnel, le gouvernement maintient une certaine rétroactivité : le crédit d'impôt s'appliquera à tous les actes signés depuis le 6 mai, date de l'élection de Nicolas Sarkozy. En ce qui concerne les logements neufs, la déclaration d'ouverture de chantier fera foi. La ministre de l'économie, Christine Lagarde, pense que cette rétroactivité est "compatible" avec les exigences juridiques du Conseil constitutionnel !
A suivre...
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Influence du mode de vie et d'habitat des ménages sur l'environnement
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24/8/2007
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Les 25 millions de ménages en France sont partie prenante de la stratégie nationale de développement durable. Ils peuvent agir pour la résolution des problèmes environnementaux, soit de manière directe par leur mode d'habitat, leurs pratiques domestiques et l’usage de leur voiture par exemple, soit par leur choix de consommation : c'est ce que met en évidence une étude de l'institut français de l'environnement (IFEN). Ils sont 78% de plus qu'en 1960, alors qu'en comparaison, la croissance démographique n’est que de 32% sur la même période. C'est que la structure des ménages a également évolué : un ménage était constitué de 3,2 personnes en moyenne en 1960, contre 2,4 en 2004. Sur la même période, la moyenne d'âge de la population a augmenté et le partage de l'emploi entre hommes et femmes s'est modifié. Ces évolutions ont influencé les changements de modes d'habitat, de mobilité, de consommation courante des ménages.
L’habitat est devenu l’un des premiers postes de dépenses des ménages : il représente 24% de leurs dépenses totales en 2004 contre 11% en 1960. L’acquisition de biens et équipements de la maison a de plus été multipliée par 3,6 en 40 ans (prix constants). L’accès à la propriété, l’individualisation de l’habitat, l’agrandissement des surfaces habitées, l’amélioration du confort, contribuent à l’accroissement des émissions de gaz à effet de serre et sont en partie responsables de l’artificialisation des sols. En 2003, l’habitat individuel et collectif occupe 3,7% du territoire national avec 2 millions d’hectares. Cela représente presque la moitié des sols artificialisés (sols bâtis, routes, jardins, chantiers…). L’artificialisation est responsable de la régression de milieux naturels et des espèces qui y sont associées et de la perturbation du cycle de l’eau et des sols. La surface occupée par l’habitat a augmenté environ 5 fois plus vite que la population dans la décennie 1992-2003. Cette évolution s’explique par une conjugaison de plusieurs phénomènes : en plus de la diminution du nombre moyen de personnes par logement, l’amélioration du confort et l’essor de l’habitat individuel concourent à la pression sur les sols et l’espace.
D'autre part, la surface habitable moyenne des logements, 90 m2 en 2002, a enregistré une croissance annuelle moyenne de 0,5% sur 10 ans. L’espace par habitant pour le logement et les fonctions associées (jardins, pelouses, voies d’accès et parking) représente 330 m2 en 2003 contre 280 m2 en 1992. En 2004, la surface moyenne des maisons construites après 1975 est de 9% supérieure à celle des maisons construites avant 1975. Les appartements neufs sont seulement 0,9% plus grands que les anciens.
L'augmentation des surfaces habitables mais aussi l'augmentation de 2° en 25 ans de la température moyenne hivernale des logements ont un impact sensible sur l'émission des gaz à effet de serre : le chauffage des logements contribue à 14% des émissions nationales de gaz à effet de serre, puisque 58% de l’énergie totale utilisée est d’origine fossile (gaz, fioul et charbon, et malgré une meilleure isolation des maisons et immeubles, les émissions augmentent en moyenne de 1% par an depuis 1990 !
Par ailleurs, conséquence aussi du mode d'habitat et d'urbanisation qui en résulte, la mobilité quotidienne motorisée concerne plus de ménages qu’auparavant et les dépenses qui lui correspondent ont été multipliées par 5 (prix constants) pour l’ensemble des ménages. Les distances parcourues globales se sont considérablement accrues (+49% entre 1988 et 2004), entraînant là encore pollution de l’air et émissions de gaz à effet de serre.
Enfin, les dépenses de consommation alimentaire des ménages ont doublé à prix constants sur 40 ans et se sont accompagnées d’un changement des modes alimentaires : plus de produits "prêts à l’emploi", de produits laitiers et carnés… Si la part du budget consacrée à l'alimentation par les ménages a diminué par rapport à celle consacrée à l'habitat, notamment du fait de l’industrialisation de la chaîne de production alimentaire, les impacts environnementaux directs, comme la production de déchets, s’accentuent. Les impacts indirects, tels que la production de gaz à effet de serre, sont liés à l’assujettissement de la chaîne de production alimentaire à la consommation d’énergie et à sa dépendance vis-à-vis des transports.
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Le Conseil constitutionnel invalide l'application du crédit d'impôt pour intérêts d'emprunts aux crédits en cours
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17/8/2007
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Le Conseil constitutionnel a validé le 16 août la loi en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat, dite "paquet fiscal", hormis les dispositions étendant aux prêts déjà contractés le crédit d'impôt institué pour encourager l'achat de l'habitation principale. L'invalidation de cette disposition, qualifiée de "cadeau fiscal rétroactif", qui était partie intégrante de la promesse de campagne du Président de la République, et qui avait provoqué une polémique entre lui et son ministre du budget, Eric Woerth, désavoué sans ménagement, n'avait pas été demandée par l'opposition dans sa saisine des "sages" : ils se sont eux-mêmes saisis de l'article 5 de la loi, adoptée définitivement le 1er août...
Le gouvernement semble cependant décidé à trouver le moyen de contourner les objections du Conseil constitutionnel, puisque François Fillon a déjà annoncé que la mesure contestée entrerait en vigueur d'une autre manière. Pour respecter la volonté du président...
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Contenu définitif du paquet fiscal intéressant l'immobilier
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16/8/2007
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Le projet de loi en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat a été adopté définitivement le 1er août par le parlement ; les députés PS ont déposé dès le lendemain un recours devant le Conseil constitutionnel. Les principales mesures intéressant l'immobilier sont :
- le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt immobilier (coût estimé par la ministre de l'économie : 3,7 milliards d'euros) : il bénéficiera aux acquéreurs d'une résidence principale, directement ou par l’intermédiaire d’une SCI, ou aux contribuables qui font construire un logement destiné à être affecté, dès son achèvement, à leur habitation principale ; il sera égal à 20% des intérêts, à compter du premier jour du mois suivant la date d'entrée en vigueur de la loi sur les cinq premières années de remboursement, y compris pour les emprunts en cours ; le montant des intérêts pris en compte chaque année sera plafonné à 3.750 euros pour une personne, 7.500 euros pour un couple, majorés de 500 euros par personne à charge. Ce plafond est doublé pour les personnes handicapées ;
- droits de succession et de donation (coût estimé : 2,2 milliards d'euros) : suppression totale des droits de succession pour le conjoint survivant marié ou pacsé, et relèvement de 50.000 à 150.000 euros de l'abattement personnel sur les successions pour les enfants et pour les personnes handicapées qui ne sont pas héritières directes, ainsi que pour les donations tous les six ans ; enfin, l'abattement pour les neveux et nièces est également relevé de 5.000 à 7.500 euros, et il est donné la possibilité de donner en franchise de droits - une seule fois - 30.000 euros en numéraire par une personne de moins de 65 ans à un membre de sa famille, majeur ou mineur émancipé ; il est également prévu une actualisation annuelle des taux du barème des droits de succession dans la même proportion que la limite supérieure de la première tranche du barème de l'impôt sur le revenu ;
- ISF (coût estimé 410 millions d'euros) : l'abattement sur la résidence principale passe de 20 à 30%.
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Les prix réglementés d'EDF devraient augmenter de 1,1% pour les particuliers et de 1,5% pour les consommateurs professionnels
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16/8/2007
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Le gouvernement a saisi la Commission de régulation de l'énergie (CRE) d'un projet d'arrêté prévoyant une hausse des tarifs réglementés de l'électricité de 1,1% pour les particuliers, soit 0,1 centime d'euros par kilowattheure, une hausse inférieure à l'inflation. Selon le gouvernement, soucieux de montrer qu'il préserve le pouvoir d'achat des consommateurs, cette hausse aura un impact moyen inférieur à un euro par mois sur la facture d'un ménage. Pour les entreprises et consommateurs professionnels (dont les immeubles à chauffage de base électrique, l'augmentation devrait être de 1,5%.
La précédente hausse des tarifs était intervenue le 15 août 2006 et était de 1,7% pour les particuliers...
Notons qu'à propos des tarifs réglementés, une proposition de loi a été déposée par Patrick Ollier, député UMP et ex-président intérimaire de l'Assemblée nationale, visant à permettre aux particuliers, commerçants et artisans ayant quitté EDF pour un de ses concurrents, comme ils le peuvent les premiers depuis le 1er juillet 2007 et les autres depuis le 1er juillet 2004, de revenir chez EDF aux tarifs réglementés, ce qui est aujourd'hui impossible. Président de la commission des Affaires économiques de l'Assemblée nationale, Patrick Ollier a confié au Parisien qu'il a pris la précaution de s'assurer du soutien du gouvernement...
Cette mesure est en fait souhaitée par les concurrents d'EDF, selon lesquels "sans le droit de revenir aux tarifs réglementés, le frein psychologique est tel que la plupart des clients refusent de quitter EDF", comme le rapporte le Parisien de la part de Poweo, un des principaux fournisseurs privés. En témoigne selon le Parisien le faible nombre de foyers qui ont franchi le pas...
A noter que les effets d'une telle mesure risquent d'être de courte durée : le filet de protection que la proposition de loi veut mettre en place sera provisoire. Les directives européennes sont formelles : dès le 1er juillet 2010 pour les logements neufs et tôt ou tard pour les autres, les tarifs réglementés devront avoir été supprimés.
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universimmo.com
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