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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le bâtiment retient son souffle mais l'artisanat souffre...
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23/1/2009
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La situation des entreprises du bâtiment s'est un peu moins dégradée que prévu en janvier : c'est ce qui ressort de l'enquête mensuelle de l'INSEE de conjoncture dans le bâtiment pour janvier 2009. Selon les entrepreneurs interrogés en janvier , et suivant les termes de l'institut de statistiques, "la dégradation de la conjoncture a marqué le pas"... En fait il s'agit de l'indicateur synthétique du climat des affaires resté inchangé par rapport à décembre. Par contre, l'activité a encore fléchi ces derniers mois et cette baisse s'accentuerait au cours des trois prochains mois. Les entrepreneurs sont toutefois un peu moins nombreux à juger leur carnet de commandes inférieur à la normale et le taux d'utilisation des capacités de production reste stable.
Selon les entrepreneurs, les créations d'emploi sont restées modestes ; elles devraient de nouveau fléchir au cours des trois prochains mois.
Par contre, l'enquête de conjoncture dans l'artisanat du bâtiment, menée chaque trimestre conjointement, est plus pessimiste : certes chez les artisans aussi le repli de l'activité s'est interrompu fin 2008, mais il s'intensifierait à nouveau au premier trimestre de 2009, et les artisans sont aussi nombreux qu'en octobre dernier à juger que l'emploi s'est contracté sur la période récente. L'emploi fléchirait de nouveau au premier trimestre de 2009.
Le bâtiment subit en fait un double contre-coup : celui direct de l'effondrement de la construction neuve, et celui indirect de la baisse des transactions immobilières ! En effet, selon la FFB (Fédération française du bâtiment) qui reprend les chiffres de l'INSEE, 74% des acquéreurs immobiliers engagent pour 7.500 euros de travaux de rénovation en moyenne dans la première année qui suit leur achat ; du coup, une baisse d'un point du nombre de transactions entraîne une baisse de 0,3 point d'activité de l'amélioration-entretien des logements, soit une perte de 1.600 emplois pendant plusieurs années. Or les transactions ont chuté de plus de 25% et ce n'est peut-être pas fini...
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Les promoteurs dans le creux de la vague ?
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22/1/2009
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Les ventes des promoteurs immobiliers en 2008 devraient être comprises entre 75.000 et 78.000 logements en 2008 contre 127.400 en 2007, soit une baisse historique de 40%, a annoncé jeudi Jean-François Gabilla, le président de la FPC (Fédération des promoteurs constructeurs) lors d'une conférence de presse, indiquant que depuis le troisième trimestre 2007, la chute ne fait que s'accélérer "avec notamment des baisses de 34%, de 44% et certainement supérieure à 50% aux deuxième, troisième et quatrième trimestre 2008"... Il a également indiqué que es prix dans le neuf pourraient baisser cette année, dans une fourchette comprise entre 5% et 12% !
Les chiffres officiels de ventes de logements neufs (y compris ceux des maisons individuelles non pris en compte par la FPC) et de mises en chantier seront publiés fin janvier. Selon l'estimation de la FPC, le nombre de mises en chantier de logements neufs en France devrait plafonner en 2008 à environ 370.000 contre 435.000 en 2007, soit une baisse de 15%.
A noter que la FPC prévoyait en début d'année 110.000 ventes pour les promoteurs en 2008...
Pour 2009, le président de la FPC prévoit une "stabilisation" des ventes dans une fourchette comprise entre 75.000 et 80.000 unités, ce qui est mieux que redouté avant le plan de relance de l'économie ; sans lui, la FPC estime que les ventes auraient plafonné entre 60.000 et 65.000 unités, une véritable catastrophe industrielle !
A noter que selon l'enquête trimestrielle de conjoncture dans la construction immobilière, réalisée par l'INSEE pour janvier 2009, les promoteurs prévoient toujours de réduire les mises en chantier
pour les logements destinés à la vente. En revanche, pour ceux destinés à la location, les perspectives de mises en chantier se redressent. Egalement d'après cette enquête, la baisse du prix moyen des logements neufs s'est accentuée au quatrième trimestre 2008. Parallèlement, l'apport personnel des candidats à l'acquisition d'un logement neuf continuerait de diminuer. Toutefois, dans les prochains mois, le repli des moyens de financement consacrés aux achats de logements neufs se modèrerait...
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Seuil d'exonération des locations meublées
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20/1/2009
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Le "prix raisonnable" à ne pas dépasser pour la location meublée d'une pièce de son habitation principale, permettant d'être exonéré de l'imposition du revenu qui en résulte au titre des "BIC" (bénéfices industriels et commerciaux) dont relèvent les locations meublées, est fixé pour 2009 à 171 euros par mètre carré et par an en Ile-de-France, et 124 euros par mètre carré et par an dans les autres régions (1).
(1) Instruction fiscale 4 F-1-09, BOI du 16 janvier 2009
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Crédits relais immobiliers : la ministre n'a pas été entendue par les banques
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20/1/2009
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L'AFUB (association française des usagers des banques se rappelle à nouveau au bon souvenir des pouvoirs publics : depuis qu'il y a quatre mois la ministre du logement avait lancé un appel aux banques pour soutenir les clients piégés par les crédits relais, les effets se font selon elle toujours attendre ! Il y a pourtant urgence : sur près 100.000 prêts relais en cours, 30.000 devraient bientôt arriver à échéance avant même que leurs propriétaires aient pu se séparer de leurs logements…
A en croire l'AFUB, seule la moitié des établissements bancaires accordent des délais de remboursement supplémentaires à leurs clients. Et lorsque arrangements il y a, une écrasante majorité des banques facture également les réaménagements de contrats. "90% des banques font payer ces prolongements de prêt en révisant les taux d'intérêts à la hausse", indiquait Serge Maitre, le président de l'AFUB le 19 janvier à Capital.fr. Il indiquait aussi que depuis fin décembre, "près de 200 particuliers ont été contraints de saisir la justice et chaque jour de nouvelles plaintes sont déposées"...
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Le crédit d'impôt en faveur des logements est désormais accordé aux propriétaires-bailleurs
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19/1/2009
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Le dispositif de crédit d'impôt pour les travaux d'économie d'énergie dans la résidence principale est prorogé jusqu'au 31 décembre 2012, avec des plafonds de dépenses maintenus à 8.000 euros pour un célibataire et le double pour un couple. Son bénéfice est étendu aux locataires, ainsi qu'aux propriétaires bailleurs, personnes physiques, effectuant des aménagements dans un logement achevé depuis plus de deux ans qu'ils s'engagent à louer à titre de résidence principale pour une durée de cinq ans. La limite du plafond de dépenses pour ces derniers est fixé à 8.000 euros par logement pour la période allant du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. Toutefois, au titre d'une même année, un propriétaire-bailleur peut bénéficier du crédit d'impôt pour trois logements au plus, soit un plafond total de dépenses de 24.000 euros. En revanche, les dépenses pour lesquelles le bailleur bénéficie du crédit d'impôt ne seront pas déductibles de ses revenus fonciers...
A noter que les chaudières basse température et les pompes à chaleur air/air sont désormais exclues de ce régime. Par contre, les frais de diagnostic de performance énergétique ouvrent désormais droit au crédit d'impôt (un diagnostic tous les 5 ans), de même que les dépenses afférentes à la pose de matériaux d'isolation thermique des parois opaques.
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Vente en état futur de rénovation : le nouveau statut est applicable et devient obligatoire
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19/1/2009
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Il y avait le principe de la "vente d'immeuble à construire", plus communément appelée "vente en état futur d'achèvement" (VEFA) ou vente sur plans ; mais rien n'était prévu pour l'immobilier ancien avec promesse de réhabilitation : la loi "ENL du 13 juillet 2006 a comblé cette lacune en créant dans le même esprit un statut de la "vente d'immeuble à rénover".
Sont définies dans ce statut notamment les dispositions que doit respecter le contrat que doit conclure "toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, (…) [qui] s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux" ; notons qu'une réserve est mise à cette définition : que les travaux ne soient pas "d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction". Mais elle est sans conséquence car alors s'appliquent les règles de la construction neuve et de la vente d'immeubles à construire...
Ce statut devait être complété par des dispositions d'application : c'est enfin chose faite avec un décret du 16 décembre 2008 qui permet désormais un strict encadrement de ce type de ventes, et surtout une meilleure protection des acquéreurs, dépendant jusqu'ici de l'honnêteté de leur vendeur !
Bien que soumis aux dispositions relatives à la vente d'immeubles existants, le nouveau contrat de vente d'immeuble à rénover comporte plusieurs caractéristiques des ventes en état futur d'achèvement, voire même quelques contraintes supplémentaires :
- le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ; les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, l'acquéreur étant tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ;
- le vendeur d'un immeuble à rénover demeure maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux, et par conséquent responsable de la souscription de l'assurance "dommages-ouvrage" pour les travaux qui la justifient ;
- la réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties légales : parfait achèvement, garantie décennale sur le gros oeuvre, le clos et le couvert, et la garantie biennale de bon fonctionnement des équipements (ascenseur, chauffage, etc.) ; le vendeur est tenu par ces garanties conjointement avec les entreprises missionnées pour les réaliser ;
- la livraison résulte de l'établissement d'un procès-verbal établi entre le vendeur et l'acquéreur ; celui-ci-ci, comme dans le cas de la VEFA, peut alors "dénoncer au vendeur les vices de construction ou les défauts de conformité apparents affectant les travaux réalisés, soit dans le procès-verbal de livraison, soit dans un délai d'un mois après cette livraison" ; à compter de cette date, comme en VEFA, l'acquéreur pourra intenter une action en réparation dans un délai d'un an après la livraison ; il y a fort à parier que la jurisprudence, qui tolère dans les VEFA le signalement de vices de construction ou de défauts de conformité pendant toute la durée de ce délai d'un an fera de même pour ce nouveau type de vente...
- le contrat de vente, nécessairement conclu par acte authentique, doit préciser, à peine de nullité, la description, les caractéristiques de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu et la surface "Carrez", la description des travaux à réaliser sur les parties communes et sur les parties privatives (le contrat doit "comporter en annexe, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux"), le prix, révisable ou non et, dans l'affirmative, les modalités de sa révision qui ne peut être calculée qu'en fonction de la variation d'un indice national du bâtiment tous corps d'état, le délai de réalisation des travaux, les justifications des assurances de responsabilité et de dommages concernant les travaux lorsque ceux-ci relèvent des garanties légales mentionnées, ainsi que - disposition particulièrement importante - la justification d'une garantie d'achèvement des travaux souscrite par le vendeur ; celle-ci est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou par une entreprise d'assurance agréée à cet effet ;
En fait, dès la promesse de vente, l'acquéreur d'un bien en état futur de rénovation doit disposer, une fois de plus à peine de nullité, des "indications essentielles relatives à ses caractéristiques, au descriptif et au délai de réalisation des travaux, à son prix ainsi que l'engagement du vendeur de produire, lors de la signature de l'acte authentique de vente, les justifications de la garantie d'achèvement des travaux et des assurances" mentionnées.
Notons aussi l'obligation créée pour le vendeur "professionnel" en état futur de rénovation de justifier d'une assurance de responsabilité civile professionnelle ; par ailleurs, les locataires ou occupants de bonne foi (mais pas les squatters) seront protégés contre les travaux présentant "un caractère abusif et vexatoire", le juge saisi en référé pouvant prescrire l'interdiction ou l'interruption des travaux, sous astreinte le cas échéant, et sous peine de sanctions pénales lourdes. Le texte précise que le juge peut en outre ordonner la remise en état des lieux aux frais du condamné…
Le décret du 16 décembre définit quant à lui les travaux de rénovation en les distinguant des travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction. Il fixe aussi les modalités d'un mandat susceptible d'être donné par l'acquéreur au vendeur à l'effet de passer les actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus et indispensables à la réalisation des travaux prévus au contrat, définit les pouvoirs du vendeur dans la conduite des travaux, fixe le contenu du contrat, les modalités de l'achèvement, la garantie d'achèvement obligatoire comme dans le cas de la VEFA, ainsi que les modalités de la promesse de vente qui précède le contrat de vente.
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La tendance à la baisse des taux d'intérêt se confirme
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16/1/2009
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Bien qu'il n'y ait pas de lien direct entre le taux directeur de la BCE (Banque centrale européenne) et les taux des prêts immobiliers proposés par les banques et organismes de crédit aux particuliers, le signe est encourageant : la BCE vient encore de baisser ses taux de 0,5%, à 2% - record historique - et donne rendez-vous en mars pour une nouvelle baisse éventuelle ! Le président de l'institution a justifié cette décision "unanime" par une nouvelle réduction du risque inflationniste, liée essentiellement à l'affaiblissement de l'activité économique.
Parallèlement, les analystes financiers voient les taux à long terme des marchés financiers se stabiliser autour de 3,50%. Les taux des prêts immobiliers marquent en conséquence une tendance à la baisse, de 0,20 point par mois en décembre et en janvier. Dans un entretien à Capital.fr le 15 janvier, François Blancard, directeur général du Crédit Foncier, voit les taux fixes retomber d'ici l'été entre 4,20 et 4,50% sur des durées moyennes de 20 ans. En parallèle, les taux révisables devraient s'établir à un point de moins. "Au crédit Foncier, le prêt à taux fixe de 4,70% vaut par exemple aujourd'hui pour des durées jusqu'à 25 ans, pour tout emprunteur ayant un apport personnel de 20%", a-t-il notamment précisé.
Toutefois, les conditions des marchés financiers sont actuellement répercutées de manière nettement plus inégale qu'auparavant : selon François Blancard, "l'époque où le crédit immobilier était un produit d'appel dans toutes les banques est révolue. Désormais, les différences de taux et de conditions d'octroi de crédit sont très marquées entre les différents établissements bancaires. Tous ne connaissent pas les mêmes problèmes de liquidités et certains ont préféré mettre l'accent sur la commercialisation d'autres produits comme le livret A. Selon les établissements, nous constatons ainsi un écart moyen de 1,2 point sur les taux des crédits immobiliers. Certaines banques ont même abandonné la commercialisation des crédits relais"...
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L'indice mensuel des prix de la FNAIM au niveau de 2005 !
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15/1/2009
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C'est ce qui ressort des chiffres publiés au mois le mois par la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - organisme professionnel regroupant une petite moitié des agents immobiliers français) : l'indice mensuel, France entière et tous biens confondus, est descendu après six baisses presque successives de mai à décembre 2008 au niveau où il était en avril 2005 ! En réalité la pente descendante a été amorcée pour les maisons dès octobre 2007, mais des hésitations et de légères rémissions ont pu faire illusion. Par contre, l'indice des appartements a continué à grimper jusqu'en mai 2008, pour dégringoler ensuite brutalement en quelques mois de plus de 10% !
Par effet d'inertie, la moyenne sur les 12 mois de 2008 n'est en baisse que de 3,1% par rapport à celle de 2007 (en fait -1,9% seulement pour les appartements, et -4,9% pour les maisons en raison de l'évolution des indices respectifs en 2008), mais vu la pente prise, la FNAIM ne peut qu'anticiper une nouvelle baisse de 10% en 2009, et probablement encore une baisse au cours de l'année ou des deux années suivantes...
Ces chiffres reflètent-ils la réalité des prix du marché immobilier ? Probablement très imparfaitement, d'une part parce qu'il n'y a pas un marché mais une multiplicité de marchés ayant connu une évolution récente très différente, et d'autre part parce qu'ils ne sont établis qu'à partir de transactions réalisées : or - l'effondrement du nombre de transactions (entre -20 et -30%) le prouve - seule une partie des biens se vend actuellement, celle des biens "accessibles" ou "finançables", et celle dont les vendeurs sont obligés de se défaire pour des raisons de séparation, de mutation ou de besoins de fonds. Les autres soit ne trouvent pas preneur, soit sont conservés par leurs propriétaires qui refusent ou ne peuvent brader...
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L'IRL sur la voie de la décrue
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15/1/2009
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Correspondant, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, le nouvel IRL (Indice de référence des loyers) amorce sa décrue après la poussée de l'inflation à la mi-2008 et sa brusque réduction en fin d'année (+3,0% au mois de septembre, +1% en décembre) : ainsi, après un pic à +2,95% au 3ème trimestre 2008 son taux d'évolution sur un an revient à +2,83. avec une valeur de 117,54 ; il est à prévoir une poursuite de la baisse au moins sur un ou deux trimestres…
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL (voir dans notre section des indices et chiffres-clés) sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, mais ont été effacées du site de l'INSEE et sont conservées sur notre site.
La création de l'IRL s'avère providentielle pour les locataires : en effet l'indice du coût de la construction (ICC) utilisé auparavant augmentant depuis plusieurs trimestres à des taux record (10,64% au 3ème trimestre 2008 !)...
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Après un rachat controversé et au prix fort, les Caisse d'Epargne bousculent le courtier Meilleurtaux
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14/1/2009
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Limogé brutalement et pour "faute grave" par son nouvel actionnaire, les Caisses d'épargne, le fondateur du courtier en ligne Meilleurtaux.com est entré en résistance et dénonce une manoeuvre qui ne serait selon lui qu'un moyen d'éviter d'avoir à racheter au prix fort le solde de ses actions ! Un conflit d'actionnaires qui risque de faire sombrer un courtier en crédits immobiliers et déstabiliser ses 500 salariés...
Comment en est-on arrivé là ? Il y a 18 mois, le groupe Caisses d'Epargne, au côté d'autres investisseurs - Nexity, la MAIF et la Macif - se portait acquéreur de 50,7% de Meilleurtaux, sur la base d'une valorisation à 140 millions d'euros. Cette opération, consistant pour une banque à devenir propriétaire majoritaire d'un courtier qui cultivait son image d'indépendance vis-à-vis des prêteurs a surpris, comme le montant de la transaction, jugé élevé pour une société réalisant au plus haut de son développement 40 millions de chiffres d'affaires. Christophe Cremer, le fondateur, a conservé 7 % et vendu 14 % pour 20 millions d'euros. Trois fonds d'investissement possédaient le reste et ont vendu une grande partie de leur participation aux Caisses d'Epargne. Le problème se posait de la valeur du solde des actions restant entre les mains du fondateur : en raison du retournement du marché, le chiffre d'affaires a chuté de 14 %, au premier semestre 2008, et de 22 % au troisième trimestre. Les nouveaux dirigeants des Caisses d'Epargne ne semblent pas disposés à assumer les engagements de leurs prédécesseurs et effctuer le rachat du solde au prix convenu lors de la transaction...
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universimmo.com
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