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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le sort de Foncia, du Crédit Foncier et de Nexity toujours incertain
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17/8/2009
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Les assemblées générales des Caisses d'Epargne et des Banques Populaires ont voté le 31 juillet la constitution juridique de l'organe de tête du nouveau groupe résultant de leur rapprochement, la BPCE, l'Etat y prenant une participation minoritaire pour 3 milliards d'euros. Pesant au total 16 milliards, il sera possédé pour le reste à parité par les 17 Caisses d'Epargne » (dont l'Ile-de-France) et les 20 Banques Populaires. ses actifs seront constitués par la participation de 72% dans Natixis, la Société Marseillaise de Crédit, la Financière Océor et CNP Assurances. Les filiales liées à l'activité immobilière des deux groupes (Foncia, Crédit Foncier de France, Nexity, etc.) ont été écartées et conservées dans deux holdings séparés, détenus directement par les réseaux, qui au demeurant conserveront leur identité et leur enseigne.
François Pérol, contesté pour conflit d'intérêt lors de l'annonce de son arrivée à la tête du nouveau groupe - il était en charge du dossier à l'Elysée lors de la décision de fusionner les deux ensembles -, a été nommé à la direction de cette nouvelle entité.
Le pôle immobilier, comprenant le Crédit foncier, une forte participation dans Nexity (qui détient entre autres le groupe d'administration de biens Lamy-Gestrim et les réseaux d'agences Century 21 France et Guy Hocquet), GCE Habitat, Foncia, Maisons France Confort, etc., devra être réorganisé afin de développer les synergies. Toutefois, le nouveau président de BPCE a laissé entendre des cessions pourraient être nécessaires pour réduire l'exposition du groupe. C'est notamment le cas pour le Crédit Foncier, dont François Pérol a déclaré aux élus du personnel qu'il ne pouvait garantir son maintien dans le groupe.
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Encore une annonce de réforme du permis de construire
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17/8/2009
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Réformé par une ordonnance du 8 décembre 2005 et un décret d'application du 5 janvier 2007, entrés en vigueur le 1er octobre 2007, le permis de construire a été encore jugé trop complexe par le nouveau président de la République : Jean-Louis Borloo, dont le ministère était en charge de l'urbanisme, avait reçu dès décembre 2007 instruction de travailler à une réécriture complète du Code de l'urbanisme "visant à le simplifier et à libérer le secteur de l'urbanisme du carcan qui l'étreint" et qui ne protège selon lui "en rien l'environnement de nos villes" (discours de Vandoeuvre-lès-Nancy le 11 décembre 2007). Reçue sans grand enthousiasme, elle a visiblement été transmise à son tout nouveau secrétaire d'Etat, Benoist Apparu, chargé de l'urbanisme en même temps que du logement, qui a repris le refrain : "je vous mets au défi d'aller demain dans une mairie et de bien remplir un permis de construire. C'est tellement compliqué, il y a tellement de documents auxquels il faut se référer que tout le monde s'y perd", a-t-il notamment déclaré sur France 2.
Et d'annoncer une simplification des règles de l'urbanisme dans les six prochains mois, estimant qu'elles constituent telles quelles "un vrai frein à la construction". A noter que dans le même esprit, des mesures transitoires de simplification ont été prises dans le cadre du plan de relance de l'économie...
Evoquant la politique du logement, Benoist Apparu a promis de ne pas faire de nouvelle loi : il estime qu'il n'y a "plus besoin d'outils juridiques nouveaux", après déjà "cinq ou six lois en cinq ou six ans", notamment la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion de Christine Boutin. On sait ce qu'il advint de la même promesse faite par cette dernière à son arrivée à ce qui était alors le ministère du logement...
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Multipropriété : une meilleure protection des consommateurs
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2/8/2009
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Une loi du 22 juillet 2009, dite "de modernisation et de développement des services touristiques", a modifié la réglementation applicable aux immeubles en jouissance à temps partagé (le "time share") dans le sens d'une meilleur protection du consommateur. Les nouvelles dispositions concernent le contrat conférant à un particulier un droit de jouissance temporaire sur un immeuble, le fonctionnement des sociétés d'attribution de ces immeubles et les obligations des mandataires professionnels se livrant à la vente de ces contrats ou parts de sociétés.
La loi transpose en fait, pour une fois dans les délais impartis, une directive européenne du 14 janvier 2009 relative à la multipropriété, qui annule et remplace la précédente en date du 26 octobre 1994, et corrige un certain nombre de lacunes ayant permis de nombreux abus de confiance.
La protection du consommateur est élargie non seulement à de nouveaux contrats nés de la pratique mais également à de nouveaux produits, tels que les contrats d'utilisation de biens à temps partagé, les contrats de produits de vacances à long terme, ainsi que les contrats de revente ou d'échange de ce type de biens ou de produits.
La loi accroit les informations précontractuelles à fournir obligatoirement au consommateur, réduit la durée initiale du contrat qui passe de 3 ans minimum à une année, renforce le délai de rétractation dont bénéficie le consommateur à compter de la signature du contrat qui est porté à 14 jours (au lieu de 10) et dont l'exercice entraîne désormais la résiliation de tout autre contrat y étant lié (et notamment du contrat d'échange ou de prêt), et enfin fixe des peines d'amende au niveau national en cas de non-respect des règles d'ordre public.
Par ailleurs, la loi protège mieux les associés des sociétés d'attribution souhaitant se défaire de leur engagement et qui jusqu'à présent n'avaient aucune solution à leur disposition : des assouplissements ont été apportés à la loi du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeuble en jouissance à temps partagé, permettant aux associés de ces sociétés de s'en retirer soit après accord unanime des autres associés, soit sur décision judiciaire fondée sur de justes motifs, qui peuvent être, notamment, la transmission successorale des parts depuis moins de 2 ans ou l'impossibilité de jouir du bien.
Par ailleurs, plutôt que de modifier les règles de majorité permettant la révocation du gérant de la société, tout associé peut désormais demander la communication des noms et adresses des autres membres de manière à pouvoir renforcer la représentation des absents aux assemblées générales et la durée de la gérance est limitée à 3 années.
Enfin, la loi aménage les conditions dans lesquelles des contrats de vente en multipropriété peuvent être proposés par les "personnes physiques ou morales immatriculées au registre d'immatriculation des agents de voyages et autres opérateurs de la vente de voyages et de séjours" : ils doivent disposer de la part du vendeur d'un mandat écrit, et avoir souscrit une assurance de responsabilité professionnelle et une garantie financière. Un décret en Conseil d'État doit encore préciser le contenu de ces obligations.
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Demandes illégales de documents à la location et discriminations : tirs croisés sur les propriétaires et les agents immobiliers
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30/7/2009
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Double dénonciation de la CGL (Confédération générale du logement) et de la HALDE (Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité), relayée par le Figaro du 30 juillet : malgré une limitation très stricte des documents qu'il est permis de demander aux candidats locataires (article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989), certains bailleurs se montrent encore trop indiscrets et demandent des documents interdits ; par ailleurs la CGL recense de nombreuses demandes multiples de garants ou des cautions anormalement élevées.
De son côté, la HALDE note que les cartes de Sécurité sociale sont encore très demandées. Elle s'inquiète aussi de voir ces pratiques être le fait de propriétaires, mais également d'agences immobilières, pourtant censées connaître et appliquer la législation.
Quant aux discriminations, elles n'auraient pas diminué, mais sont plus difficiles à débusquer car de plus en plus sévèrement condamnées. L'origine est la première cause de discrimination», précise la HALDE, juste avant l'âge, car les personnes âgées se verraient souvent refuser un logement.
La Haute autorité annonce avoir testé une nouvelle technique de traque des pratiques discriminatoires chez les bailleurs : ayant enquêté sur les critères de sélection des propriétaires ou agences de 70 logements, choisis "au hasard", elle a détecté une quinzaine de cas d'attitude discriminatoire suffisamment nette pour que leur dossier soit transmis au parquet. La HALDE estime entre 2.000 et 5.000 euros les amendes qu'encourent ces bailleurs. Elle souhaitait dans un premier temps valider la qualité de la procédure d'enquête ; déterminée à faire évoluer les comportements des bailleurs, elle annonce la systématisation de ce type d'opérations.
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Abus de confiance à la location : 90 baux signés pour le même appartement...
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27/7/2009
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L'information est rapportée par l'AFP : un homme a reconnu en garde à vue, après son interpellation le 20 juillet, avoir signé 90 baux et encaissé 90 chèques de dépôt de garantie auprès de particuliers en recherche d'une location à Paris. Connu des services de police, l'auteur présumé de cette escroquerie a été reconnu sur photo par les victimes ; originaire de Grasse, y faisait déjà l'objet d'une mesure de semi-liberté. Les services de police l'ont localisé et arrêté grâce à l'exploitation des communications effectuées depuis son téléphone portable.
La pénurie de logements parisiens et l'importance de la demande, notamment en cette période de pré-rentrée universitaire, encouragent inévitablement ce type de délits ; la plus grande vigilance s'impose dès lors que l'identité et la qualité du propriétaire ou du mandataire qui le représente ne paraissent pas assurées, et notamment quand les conditions de la location ou les modalités de traitement de la candidature paraissent trop favorables. Rappelons qu'en cas de location de particulier à particulier, une preuve de la propriété du logement peut être demandée, et que lorsque la location est proposée par une agence immobilière, l'identité la qualité du représentant qui fait visiter doivent être attestées par une carte préfectorale ; par ailleurs, dans ce cas, aucun chèque de réservation ne peut être demandé, et en cas de signature du bail, le ou les chèques de dépôt de garantie, de premier loyer et de commission d'agence doivent impérativement être établis au nom de l'agence immobilière représentée par le collaborateur...
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Immobilier ancien : les prix baissent-ils vraiment ?
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27/7/2009
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Le professeur Michel Mouillart, spécialiste très écouté des marchés immobiliers, en doute : présentant le 21 juillet les résultats pour le 2ème trimestre 2009 de l'Observatoire du financement des marchés résidentiels (Crédit Logement/CSA), il estimait que la baisse révélée par les indices publiés ces derniers mois, autour de 10% en moyenne par rapport au niveau des prix atteint au plus haut du boom immobilier, pouvait n'être qu'apparente : selon lui, si les prix paraissent avoir "baissé", ce n'est pas parce que les valeurs immobilières ont reculé, mais parce que le blocage du marché de la revente (1) fait sortir les biens les plus chers du marché. et comme la plupart des "indices de prix" ne sont selon ses propres termes qu'à "faible correction de l'effet de qualité" - les biens retirés du marché sont en général, indique-t-il, les biens les plus chers, mais aussi les meilleurs et les plus beaux - l'impression est celle que les valeurs reculent... alors qu'en fait c'est la composition du marché qui a changé.
De surcroît, l'indice des prix des logements anciens Crédit Logement/CSA, établi à partir des ventes signées en acte authentique, et donc cohérent avec celui des notaires mais paraissant avec un trimestre d'avance sur ce dernier, remonte depuis un trimestre, ce qui fait dire au professeur Mouillart que la baisse des prix de l'ancien a déjà eu lieu...
(1) v. Universimmo.com, 27 juillet 2009 : "Marché immobilier : les vraies raisons du blocage"
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La loi Grenelle 1 définitivement votée
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27/7/2009
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L'Assemblée nationale et le Sénat ont tous deux adopté le 23 juillet 2009 le projet de loi de programmation relatif à la mise en œuvre
du Grenelle de l'environnement, dit "Grenelle 1", tel que mis au point par la Commission mixte paritaire (CMP), dernière étape d'un long processus parlementaire entamé en octobre 2008. Le projet de loi "Grenelle 2" de mise en oeuvre des orientations du premier est déjà sur les rails parlementaires.
La loi de programmation fixe des objectifs à atteindre mais ne chiffre pas ni ne définit les moyens. Elle concerne le bâtiment, les transports, la production d'énergie, la recherche, la biodiversité, la prévention des risques pour l'environnement et la santé, les déchets, etc. Elle veut que l'Etat soit exemplaire et arrête quelques principes de gouvernance pour atteindre les objectifs ambitieux qu'elle fixe...
Pour le bâtiment, l'Etat se fixe comme objectif de réduire les consommations d'énergie du parc des bâtiments existants d'au moins 38% d'ici à 2020. A cette fin, il se fixe comme objectif la rénovation complète de 400.000 logements chaque année à compter de 2013 !
Tous les bâtiments de l'État et de ses établissements publics seront soumis à un audit d'ici à 2010. L'objectif est, à partir du diagnostic ainsi établi, d'engager leur rénovation d'ici à 2012 avec traitement de leurs surfaces les moins économes en énergie. Cette rénovation aura pour objectif de réduire d'au moins 40% les consommations d'énergie et d'au moins 50% les émissions de gaz à effet de serre de ces bâtiments dans un délai de huit ans.
L'Etat incitera les collectivités territoriales à en faire autant. Les politiques engagées par les collectivités territoriales d'outre-mer feront l'objet d'un soutien spécifique afin de tenir compte des risques sismiques.
Par ailleurs, l'Etat se fixe comme objectif la rénovation de l'ensemble du parc de logements sociaux. A cet effet, pour commencer, 800.000 logements sociaux dont la consommation d'énergie est supérieure à 230 kilowattheures d'énergie primaire par m2 et par an feront l'objet de travaux avant 2020, afin de ramener leur consommation annuelle à des valeurs inférieures à 150 kilowattheures par m2. Les plus énergivores seront traités en priorité.
Une enveloppe de prêts à taux privilégiés sera accordée aux organismes bailleurs de logements sociaux, ainsi que des subventions qui pourront s'élever jusqu'à 20 % du coût des travaux.
Pour le privé, et notamment les bâtiments existants, l'Etat doit favoriser la conclusion d'accords avec le secteur des banques et des assurances, tout en mobilisant les établissements financiers publics, pour développer le financement des investissements d'économie d'énergie ; ces accords auront pour objet la mise en place de prêts aux particuliers dont les caractéristiques financières permettront le remboursement des annuités d'emprunt au moyen des économies d'énergie réalisées ; en fait ces dispositions sont déjà mises en oeuvre avec l'Eco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ).
De même, l'Etat favorisera la conclusion de contrats de performance énergétique, notamment dans les copropriétés, et s'assurera de l'élaboration de modèles de contrats de performance énergétique adaptés aux différents secteurs (résidentiel, tertiaire, industriel) ; il incitera le secteur des assurances à développer une offre de produits visant à garantir le bon résultat des travaux d'amélioration énergétique des bâtiments résidentiels...
Les propriétaires de surfaces importantes affectées aux activités tertiaires, notamment les sociétés foncières, pourront bénéficier du dispositif des certificats d'économie d'énergie.
Enfin, l'Etat incitera les bailleurs et les associations de locataires à engager une concertation pour déterminer les modalités de partage des économies d'énergie réalisées par ces investissements. Dans un délai d'un an à compter de la promulgation de la loi, le gouvernement rendra compte au Parlement de l'état de la concertation.
En complément l'Etat prévoira des dispositifs d'incitation financière visant à encourager les propriétaires et les syndicats de copropriétaires à réaliser des travaux de rénovation lourde destinés à accroître la performance énergétique de logements anciens aux caractéristiques thermiques et énergétiques très dégradées. Ces dispositifs privilégieront les financements qui tirent parti des gains réalisés par les économies d'énergie. Une étude analysera par ailleurs les possibilités de mettre en œuvre à terme des obligations de travaux de rénovation.
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Le mouvement du 1% Logement en pleine restructuration
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24/7/2009
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Gérant grâce à un réseau actuellement composé de 109 organismes collecteurs la participation obligatoire - au départ de 1% et aujourd'hui de 0,45% de la masse salariale - des entreprises de plus de 20 salariés pour financer la construction de logements sociaux et l'accession des salariés à la propriété, le mouvement dit du 1% Logement se restructure et change de nom : fédéré par l'UESL (Union d'économie sociale pour le logement), organisme paritaire patronat-syndicats, présidé anciennement par l'UIMM et désormais par le MEDEF, en la personne de Jérôme Bédier, et dirigé par un secrétaire national de la CFDT, Jean-Luc Berho, il s'appellera "Action Logement", et après une opération spectaculaire de regroupements plus ou moins forcés, verra son réseau de collecteurs réduit à... 21 ! Il est vrai que certains organismes collecteurs s'étaient vus épinglés par la Cour des comptes pour gestion quelque peu somptuaire, et que de manière générale il était jugé ces derniers temps passablement pléthorique et à la gouvernance opaque. Avant de quitter son poste, l'ex-ministre du logement, Christine Boutin, a même signé un arrêté qui suspend le conseil d'administration de l'organisme collecteur du 1% logement, Aliance, n°1 dans le collimateur de la Cour des comptes...
Il est vrai aussi que depuis des décennies, la manne collectée - 4 milliards par an actuellement - suscite des convoitises, que l'UESL avait réussi à contrer en mettant en oeuvre, en plus du financement d'une construction ralentie, des utilisations innovantes comme le "Loca-pass", le "Pass-Travaux", le "Pass-mobilité", et plus récemment la "GRL" (Garantie des risques locatifs - elle-même en pleine réorganisation). Il avait aussi accepté de financer le "Pass-foncier", nouvel outil pour l'accession sociale promu par Jean-Louis Borloo sous la précédente législature...
Mais cette résistance a fini par céder lors de la laborieuse et très opaque adoption de la loi "Boutin" (ou loi "MLLE") du 25 mars 2009, qui a révisé les règles de gouvernance du mouvement et prévu un prélèvement de 850 millions par an pour compenser des désengagements de l'Etat : 320 millions pour l'ANRU (Agence nationale de rénovation urbaine), 480 millions pour l'ANAH et 50 millions la politique de rénovation des quartiers anciens dégradés. Au départ, le gouvernement voulait 1 milliard...
Du coup, l'UESL a arrêté le "Pass-travaux", au grand dam du secteur de la rénovation du bâtiment, principal bénéficiaire des financements permis par ce produit, et prévient que la poursuite des dépenses actuelles conduirait à un déficit en 2012 !
Elle a par ailleurs décidé de diminuer de 850 à 500 millions par an la subvention versée à la Foncière Logement, une association chargée de favoriser la mixité sociale, dont la Cour des Comptes avait critiqué la gestion, notamment d'importantes rémunérations allouées à plusieurs administrateurs et un laisser-faire des tutelles...
Mais en contrepartie de son versement annuel à l'ANRU, Action Logement bénéficiera de réservations sur 10% des logements rénovés et, via La Foncière, de 25% des droits à construire sur les espaces libérés par les destructions d'immeubles. Une nouvelle convention est en cours de mise en place en ce sens. A noter que la tutelle de cet organisme est toujours en suspens entre le nouveau secrétaire d'Etat au logement et à l'urbanisme, Benoist Apparu, et Fadela Amara, chargée de la politique de la ville, auprès du ministre du travail, Xavier Darcos, et que les financements de cet organisme ont pris un retard considérable qu'il s'agit de rattraper... Une autre convention, avec l'ANAH réservera à Action Logement autour de 5.000 logements par an sur le parc rénové grâce àç ses subventions.
Enfin, la nouvelle version de la GRL, dispositif créé par la loi sur les services à la personne du 26 juillet 2005 permettant aux bailleurs de s'assurer contre les risques d'impayés, devrait être opérationnelle prochainement. Elle se confondra désormais avec l'assurance loyers impayés classique proposée par les compagnies privées. Une négociation est toujours en cours entre l'UESL, gestionnaire du fonds, et l'Etat sur les sommes nécessaires à sa mise en œuvre : Action Logement prendra en charge la "réassurance" des assureurs privés pour une partie des sinistres concernant des locataires présentant un taux d'effort qui les exclurait normalement du parc locatif privé : celle des salariés, des locataires du parc privé conventionné et des jeunes de moins de 30 ans en emploi ou recherche d'emploi ; l'Etat financera en principe cette réassurance pour les autres publics : fonctionnaires, professions indépendantes, etc.
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Les contours de la nouvelle GRL se précisent
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24/7/2009
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Bientôt les propriétaires bailleurs n'auront plus à choisir entre une assurance de garantie loyers impayés classique, délivré par les assureurs privés, et la "GRL" (Garantie des risques locatifs) délivrée depuis 2008 par le 1% Logement : il n'y aura plus que la GRL nouvelle version, dite "universelle", qui sera proposée par les assureurs privés, et qui sera pour les locataires à risques réassurée par le 1% Logement et l'Etat.
Ainsi, le propriétaire qui souhaite s'assurer contre les risques d'impayés ne trouvera chez les assureurs qu'un seul type de contrat qui, à condition que le loyer majoré des charges ne dépasse pas 2.000 euros mensuels, lui permettra de louer à des locataires présentant un taux d'effort (loyers et charges rapportés au revenu incluant les prestations familiales ou de chômage et l'aide au logement) ne dépassant pas 50%, et d'être garanti contre les impayés à hauteur de 70.000 euros par logement, plus 7.700 euros pour les détériorations immobilières, et le tout pour un taux de prime entre 1,5 et 2,5% des loyers et charges appelés. Rappelons que - fait peu connu - la cotisation d'assurance donne lieu à crédit d'impôt de 50%, et que le solde restant à la charge du bailleur est déductible de ses revenus fonciers.
C'est le résultat d'une négociation entre l'UESL (Union d'économie sociale pour le logement), organisme paritaire patronat-syndicats fédérateur des collecteurs du 1% Logement) et véritable promoteur de la GRL 1ère version, la FFSA (Fédération française des sociétés d'assurance) et l'Etat.
Sous la réserve relative au taux d'effort, tous les locataires sont en principe éligibles à la GRL. Pour justifier de la condition, le candidat locataire devra présenter son dernier avis d'imposition. A défaut, son contrat de travail à durée indéterminée ou déterminée.
Les compagnies d'assurances couvriront les risques des dossiers où le taux d'effort du locataire ne dépasse pas 28% de ses ressources" ; les autres sinistres seront couverts comme dans le cadre d'un contrat de réassurance par l'UESL pour les salariés - que leur entreprise cotise ou non au 1% - et les demandeurs d'emploi dans le privé, et les étudiants boursiers ; l'Etat doit quant à lui couvrir les fonctionnaires, les étudiants non boursiers, et - le point reste pour le moment en négociation - les commerçants, professions libérales et indépendants.
Tous les sinistres seront gérés par les assureurs, mais pour les locataires de bonne foi interviendra l'APAGL (Association pour l'accès aux garanties locatives), une émanation de l'UESL, pour le traitement "social" de la situation locative. 2.000 cas d'impayé font actuellement l'objet d'un tel traitement.
Les classiques contrats d'assurance "loyers impayés" souscrits à titre individuel ou collectif subsistent. Mais ils s'adresseront tout spécialement aux bailleurs louant des biens dont le loyer majoré des charges dépasse le seuil des 2.000 euros. Par ailleurs, les quelque 150.000 logements couverts par la GRL première version seront convertis en GRL nouvelle version.
A terme, le potentiel de logements assurables via la GRL universelle est estimé autour de 2 millions. La GRL nouvelle manière devrait recevoir le support de nombreuses collectivités territoriales dans les zones à marché locatif tendu ou à pénurie de logement social. Des municipalités telles qu'Aix-les-bains ont annoncé prendre en charge tout ou partie de la cotisation des bailleurs qui loueront grâce à elle des logements aux saisonniers. Elle estimerait que cela ne lui coûtera pas plus globalement que la prime pour un logement social par an... le région Poitou-Charentes s'oriente aussi dans cette voie pour les jeunes, de même que des entreprises publiques comme la poste et la SNCF pour le logement de leurs salariés...
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Près de 30.000 propriétaires piégés par l'immobilier défiscalisé ?
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20/7/2009
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C'est en tous cas le nombre de courriers reçus par l'ADIM (Association de défense des investisseurs et mandataires) : selon sa présidente, Claudy Giroz, dont les propos sont rapportés par l'AFP, près de "29.000 investisseurs, pour beaucoup ruinés, surendettés, [lui] ont écrit parce qu'ils ont acheté un bien surfacturé pour lequel ils ne trouvent pas de locataire et perdent le bénéfice de la défiscalisation" des dispositifs Robien ou Borloo, quasi-similaires. La plupart rêvaient de faire des économies d'impôts grâce au dispositif de défiscalisation "Robien", mais nombre d'entre eux sont aujourd'hui en difficulté financière ou surendettés.
Créé en 2003, ce dispositif vise à soutenir l'investissement locatif dans le neuf grâce à la déduction des revenus fonciers d'un "amortissement" de l'achat du bien qui peut dans le meilleur des cas atteindre 65% du montant de l'investissement, à condition pour le propriétaire de louer le logement pendant neuf ans minimum, et 15 ans pour atteindre la déduction maximale (cette durée d'amortissement n'est toutefois plus possible pour les investissements réalisés depuis 2006, sauf pour la variante "Borloo").
Entre 2003 et 2008, près de 350.000 logements ont été construits pour être vendus dans le cadre du dispositif Robien, selon une estimation du Crédit foncier. Mais, parfois surévalués, porteurs de malfaçons ou encore placés dans des zones peu attractives et donc boudés par les locataires, une partie de ces biens immobiliers cumule les défauts. Conséquence pour les propriétaires qui achètent presque toujours "sur plans" : le risque de perte de l'avantage fiscal faute de locataire dans le délai d'un an de l'achèvement et celui de perte sur revente d'un bien payé trop cher pour bénéficier de ce famaux avantage !
L'association de consommateurs UFC-Que Choisir estime pour sa part entre 5.000 et 10.000 le nombre d'investisseurs qui sont aujourd'hui en proie à des difficultés financières après l'achat d'un logement grâce au dispositif Robien.
Selon le Crédit Foncier, l'offre locative est supérieure à la demande dans une soixantaine de villes de plus de 50.000 habitants, notamment Dijon, Le Mans, Perpignan, Mulhouse, Valence ou Clermont-Ferrand. Confrontés au manque de locataires, nombreux sont les propriétaires contraints de baisser leur loyer. Résultat, là où pour certains investisseurs la mise de fonds mensuelle (différence entre le montant des remboursements du crédit souscrit et les recettes constituées des loyers et de la réduction d'impôt) ne devait pas dépasser 150 à 200 euros, elle se monte plutôt autour de 400 par mois... Sans compter l'épée de Damoclès de la revente, rappellent les associations !
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universimmo.com
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