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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Sylvia Pinel reconduite au ministère du logement
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26/8/2014
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La nouvelle avait été dévoilée une heure avant l'annonce officielle par Jean-Michel Baylet, président des radicaux de gauche auxquels elle appartient : Sylvia Pinel conserve son poste dans le nouveau gouvernement Valls en tant que ministre du logement, de l'égalité des territoires et - c'est la seule modification- de la "ruralité", référence à l'urbanisation péri-urbaine, les territoires proprement ruraux faisant partie quant à eux dans la novlangue actuelle de l' "hyper-ruralité"...
Après deux jours de tractations, la composition de l'équipe Valls II a dévoilée le 26 août vers 19 heures. Christiane Taubira reste ministre de la justice, et André Vallini garde son portefeuille de secrétaire d'Etat chargé de la Réforme territoriale. Michel Sapin reste ministre des Finances et des comptes publics et Christian Eckert conserve son secrétariat d'Etat au budget. Nouvel arrivé, Emmanuel Macron devient ministre de l'économie, de l'industrie et du numérique. Thierry Mandon, secrétaire d'Etat à la réforme de l'Etat et à la simplification est confirmé dans ses fonctions.
Invité du 20 heures de France 2, le premier ministre Manuel Valls a confirmé l'annonce de mesures importantes pour le logement et la construction "sous 48 heures"...
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Concrétisation d'un premier retour des zinzins dans le logement
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21/8/2014
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Un des défis majeurs du gouvernement dans son objectif de développement du logement intermédiaire est de faire revenir les investisseurs institutionnels - ceux qu'on appelle les "zinzins" : assurances, caisses de retraite, banques, etc. - dans le logement, alors qu'ils s'en sont désengagés systématiquement depuis la fin des années 1990.
La Société nationale immobilière (SNI), filiale de la Caisse des dépôts, s'y est attelée, non sans difficulté. Le gouvernement y a mis du sien en accordant des avantages fiscaux non négligeables : TVA à 10% et exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans pour la construction dans le cadre de conventions conclues entre des entreprises du secteur et l’Etat, prévoyant notamment un engagement de location de 15 ans minimum à des loyers inférieurs de 20% aux prix du marché (loi de finances pour 2014 et ordonnance du 20 février 2014). Ce coup de pouce a permis à la SNI de lancer le projet "Argos", qui vise à collecter les fonds nécessaires pour construire 10.000 logements dans ce cadre. Un premier accord a été passé le 24 juillet, qui permettra de produire 5.000 logements. Une première bouée de sauvetage pour que les promoteurs qui s'impatientaient puissent lancer les premières opérations de construction. Un second est prévu pour la fin 2014.
Initialement, le fonds du projet Argos, finalement nommé fonds de logement intermédiaire (FLI), devait être doté d'une capacité d'investissement de 1,7 milliard d'euros, dont 850 millions de fonds propres.
Pour l'instant Le FLI dispose selon un communiqué de la SNI d'engagements concrets "pour un montant total de 515 millions d'euros en capitaux propres, correspondant à une capacité d'investissement de 860 millions". Le FLI financera la construction de logements neufs "répondant aux dernières normes environnementales, à loyers maîtrisés et situés en région parisienne et dans les grandes agglomérations françaises où un déficit d'offre pour les classes moyennes est constaté depuis plusieurs années", y est-il également indiqué.
La SNI finance un tiers de ce fonds, le reste étant avancé par la CNP Assurances, BNP Paribas Cardif, Aviva France, le Groupe Malakoff Médéric, EDF Invest, l'Etablissement de Retraite Additionnelle de la Fonction Publique (ERAFP) représenté par AEW et la Société Mutuelle d'Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP).
Compte tenu des avantages fiscaux, il est prévu un rendement locatif brut d'environ 5% et dans tous les cas supérieur à 4,8%, indique la SNI.
Il y est également mentionné que "le fonds vise un taux de rentabilité interne de 7% à 20 ans sur la bas d'un endettement d'environ 50% de l'actif et d'une croissance annuelle moyenne des prix de l'immobilier de 1,05% sur 20 ans". Il faut ajouter à cela les perspectives de plus-value lors de la revente grâce au différentiel entre le prix d'acquisition et le prix de marché. Ces conditions favorables permettent de compenser le plafonnement des loyers qui seront calqués sur ceux du dispositif existant d'aide fiscal à d'investissement locatif, dit "Duflot".
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Relance du logement et professions règlementées au programme de la rentrée du gouvernement
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20/8/2014
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Dès le 19 août, Harlem Désir, secrétaire d'Etat aux Affaires européennes, l'avait laissé entendre sur BFMTV, et le lendemain, le président de la République, François Hollande, le confirmait dans un entretien au quotidien Le Monde (n°daté du 21 août) : des mesures urgentes vont être prises pour le logement et un projet de loi va être présenté en septembre concernant les professions règlementées, parmi les quelles figurent les notaires et les huissiers.
"Je veux accélérer les réformes pour relever le niveau de la croissance au plus vite dans quatre domaines : d'abord sur le logement, j'ai demandé au premier ministre de présenter un plan de relance. Il touchera à la fiscalité, aux procédures et aux financements" a notamment déclaré François Hollande. Ce plan de relance viserait avant tout à redonner confiance aux investisseurs qui semblent ne plus voir en l'immobilier résidentiel une valeur attrayante financièrement et surtout fiscalement...
"Sur les professions réglementées, Arnaud Montebourg présentera en septembre un projet de loi sur le pouvoir d'achat qui visera à accroître la concurrence dans les prestations offertes aux consommateurs, à faire baisser les tarifs et à lutter contre le maintien de certaines rentes et privilèges. Il comportera des mesures de simplification des normes d'urbanisme et adaptera la réglementation sur l'ouverture des magasins le dimanche", a ajouté le président.
Le terrain a été préparé avec les divulgations successives d'extraits d'un rapport de l'Inspection générale des finances (IGF), qui mettait en évidence des revenus mensuels médians de 13.284 euros et une rentabilité nette moyenne de 37% pour les notaires, et même une rentabilité de 43% pour les huissiers de justice, alors que celle des agents immobiliers et des agents ou courtiers d'assurance se situent à 19 et 20%...
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Le programme Habiter Mieux monte en puissance, mais concerne essentiellement des maisons individuelles
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20/8/2014
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L'ANAH a publié un point d'étape au 15 juin 2014 du programme "Habiter Mieux", qui vise à aider les ménages modestes en précarité énergétique à financer et réaliser les travaux leur permettant d'améliorer leur confort et payer moins pour leur chauffage.
Depuis le début du programme en 2010, près de 70.000 logements ont fait l'objet de travaux de rénovation thermique bénéficiant à 63.959 propriétaires occupants et 3.291 propriétaires bailleurs. En outre, 1.765 logements ont été traités dans des copropriétés en difficulté. Le montant des aides aux travaux de l'ANAH et du Fonds d'aide à la rénovation thermique (FART) s'élève à 673,2 millions d'euros, permettant la mise en chantier de 1,371 milliards d'euros de travaux.
Le rythme s'accélère. pour 2014, des travaux pour 18.303 logements étaient déjà engagés au 15 juin, soit 50% de son objectif pour l'année (38 000 logements).
Les aides "Habiter Mieux" assurent aujourd'hui près de 60% du financement des travaux des propriétaires occupants. Ce taux monte à près de 70% pour les ménages aux ressources très modestes. Cela correspond à un couple habitant hors Ile-de-France et dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 26.708 euros.
Les travaux se montent à 17.962 euros en moyenne, et procurent un gain énergétique de 39%. Leur montant moyen des travaux est d'environ 14.000 euros lorsque le gain énergétique est inférieur à 35%, mais pour atteindre 50%, il faut investir en moyenne 28.000 euros !
Sans surprise, la part des logements d'avant 1949 représente 43% des logements rénovés avec un coût moyen de travaux de 21.500 euros. Seuls 17% des logements concernés ont été construits après la première réglementation thermique datant de 1975 avec un coût moyen de travaux de 15.012 euros.
92% des logements traités sont des maisons individuelles. Avant travaux, 61% des logements étaient classés en étiquettes G ou F. Après travaux, les gains d'étiquettes sont significatifs puisque près de 90% des logements aidés gagnent au moins une étiquette de classe énergétique. Par contre, ils ne sont que 23% à en gagner deux et 5% à en gagner trois...
Côté propriétaires bailleurs, les travaux sont beaucoup plus importants : il s'agit de travaux lourds de réhabilitation dont le montant s'élève en moyenne à 56.914 euros. 77% des logements rénovés étaient vacants avant les travaux. Le gain énergétique est aussi plus important 64% en moyenne ! Pour les bailleurs, les subventions sont conditionnées au conventionnement du logement (loyer social, très social ou intermédiaire) et à la location à des ménages sous plafonds de ressources.
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Les diagnostiqueurs contrôlés par la DGCCRF : un assainissement certain...
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19/8/2014
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La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) s'est penchée sur l'activité des diagnostiqueurs immobiliers, soumis depuis deux ans à des obligations réglementaires, notamment en matière de formation et de certification. 269 établissements ont été contrôlés, donnant lieu à 207 avertissements (!), 39 injonctions, 7 intentions de procès-verbaux, et 3 dossiers contentieux en bonne et due forme.
Il en ressort tout d'abord une méconnaissance par les diagnostiqueurs immobiliers des règles générales d'information sur les prix et celles relatives au formalisme des factures et des notes. Si, le plus souvent, les diagnostiqueurs tiennent à disposition de leur clientèle des fiches tarifaires détaillées, ces tarifs restent toutefois complexes voire difficilement compréhensibles. Ils intègrent, en effet, de nombreux critères de détermination des prix liés à la nature de la transaction, à la taille, au type et à la date de construction du logement. 38 avertissements et 6 injonctions ont porté sur ce point. Par ailleurs, les anomalies constatées au titre des notes et factures (absence de mentions obligatoires, présence de mentions inutiles, absence de remise de notes) ont donné lieu à 100 avertissements et 14 injonctions. Le contrôle des sites internet a également mis en évidence des pratiques commerciales trompeuses : par exemple, annonce de 4 agences sur le département, alors qu'un seul local est ouvert au public, diffusion d'offres proposant des diagnostics gratuits sans préciser qu'il fallait au préalable réaliser des diagnostics payants...
Les contrôles ont également mis en évidence des pratiques contestables de vente à distance (commande passée sans acceptation explicite du client pour le démarrage des travaux avant le délai de rétractation par exemple ou ordre de mission reçu par le mandataire du client) qui rendent difficile l'application de la réglementation plus particulièrement le respect du droit de rétractation de 14 jours (19 avertissements et 12 injonctions).
Par contre, il s'avère que les diagnostiqueurs respectent généralement leurs obligations professionnelles concernant leurs formations, leurs certifications et leur assurance professionnelles. Ils doivent désormais détenir une formation initiale et intermédiaire donnant lieu à la délivrance d'une certification initiale et d'une re-certification tous les 5 ans. Les enquêteurs ont noté que ces derniers se sont conformés à ces obligations, même s'ils en déplorent le coût élevé. De même, l'obligation de souscrire une assurance responsabilité civile est aussi respectée par l'ensemble de la profession. Néanmoins 39 cas ont été relevés où les professionnels ne délivraient pas au consommateur l'attestation sur l'honneur préalablement à leur intervention (décret du 11 octobre 2010), et ont fait l'objet d'avertissements.
Enfin, les enquêteurs ont constaté une diminution de la pratique du versement de commissions par les diagnostiqueurs aux agences immobilières. Les contrôles réalisés ces dernières années par les agents de la DGCCRF ainsi que l'évolution réglementaire et jurisprudentielle (condamnation d'une société de diagnostics à une lourde amende car elle avait mis en place un partenariat avec des agences immobilières) expliquent certainement cette évolution.
Toutefois, des pratiques de référencement ou de conventionnement des diagnostiqueurs par des réseaux d'agences immobilières semblent se maintenir à la marge, quand l'organisation du marché immobilier local s'y prête. Ainsi, des diagnostiqueurs peuvent par exemple accorder des tarifs préférentiels aux clients envoyés par certaines agences immobilières. En outre, la tendance des grands groupes ou des réseaux d'agences immobilières qui développent des filiales dédiées au diagnostic immobilier, et l'existence de liens familiaux entre agences immobilières ou notaires et diagnostiqueurs peut conduire à remettre en question l'indépendance réelle des diagnostiqueurs appartenant à ces filiales vis-à-vis des agents immobiliers, indique la DGCCRF.
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Le coût de la rentrée étudiante augmente plus que l'inflation, malgré la stagnation des loyers
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18/8/2014
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Pour la deuxième année consécutive, ce ne sont pas les loyers qui alourdissent le budget moyen des étudiants : c'est ce qui ressort de l'étude annuelle de la Fédération des associations générales étudiantes (FAGE) pour la rentrée 2014. En fait, c'est surtout l'Ile-de-France qui assure cette modération, car les loyers de province, plus faibles, subissent encore une légère augmentation.
Mais le logement reste le premier poste de dépense, avoisinant 50% des dépenses mensuelles. L'encadrement des loyers annoncé dans la loi ALUR n'a toujours pas vu le jour, faute d'observatoires des loyers opérationnels et de textes d'application.
Et si le gouvernement a mis en place un plafonnement des "frais d'agence", ce ne sera effectif qu'à partir du 15 septembre. Or les étudiants ont pris en général leur location au 1er septembre, trop tôt pour en profiter...
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Immobilier : quand les nouveaux maires remettent en cause les projets de logements de leurs prédecesseurs...
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18/8/2014
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L'opposition aura de plus en plus de mal à reprocher au gouvernement le blocage de la construction : les témoignages de promoteurs et d'organismes HLM se multiplient, faisant état de projets de construction bloqués par les nouveaux maires de droite ou du centre élus aux dernières élections municipales. La gauche a en effet perdu 155 villes de plus de 9.000 habitants à ces dernières élections, et ces changements de bord politique provoquent le retard, voire l'annulation de nombreuses opérations de logements, notamment sociaux.
En réalité, il fallait s'y attendre : souvent, les campagnes électorales ont été menées sur le thème de la lutte contre le bétonnage excessif de la ville, et contre la densification, sans égard aux difficultés de l'industrie du bâtiment, et à l'urgence face à la pénurie de logements, expliquait en juin dernier Yves Laffoucrière, directeur général du bailleur social 3F.
Libération rapporte cette semaine le cas de Brice Rabaste, maire UMP récemment élu à Chelles (Seine-et-Marne), qui a annulé le permis de construire de 52 logements sociaux prévu par l'ancienne municipalité pour ne pas "dénaturer" le paysage...
Pour 3F, plusieurs projets sont retardés, voire "définitivement perdus", mettant en cause la production de 1.700 logements dans diverses communes.
Une consolation néanmoins pour les bailleurs sociaux : les maires de droite sont plus enclins à encourager la vente des logements HLM aux locataires, ce qui permet à de nombreux organismes de dégager des ressources pour construire de nouveaux logements en période de raréfaction des subventions de l'Etat. Selon le directeur général de 3F, deux mairies - Colombes et Clamart- qui ont basculé à droite donnent désormais davantage de marges de manœuvre aux bailleurs pour vendre à des locataires.
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Les copropriétés devront voter des travaux d'isolation avec leurs ravalements ou réfections de toitures
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14/8/2014
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C'est une des mesures phares du projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte, présenté par Ségolène Royal, ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergie au conseil des ministres le 30 juillet et déposé dans la foulée à l'Assemblée nationale pour un examen cet automne. Les mesures concernant le bâtiment avaient été présentées à la presse en juin, mais, les concernant, le projet de loi a été remanié.
Tout d'abord, une disposition permet de lever les freins découlant des règles d'urbanisme à l'isolation des bâtiments ; des dérogations seront instaurées en cas de travaux d'isolation par l'extérieur d'un bâtiment en saillie des façades ou de rehaussement des toitures pour mettre en place une isolation.
Ensuite, le projet de loi cherche à promouvoir les bâtiments à énergie positive ; un plan local d'urbanisme pourra imposer aux constructions, installations et aménagements de couvrir une part minimale de leur propre consommation d'énergie par leurs propres moyens de production d'énergie renouvelable.
Mais la mesure qui aura le plus d'impact sur le parc existant est l'obligation instaurée d'améliorer significativement la performance énergétique d'un bâtiment à chaque fois que des travaux importants sont réalisés ; sont visés les travaux d'entretien lourds (ravalement, toiture, etc.), qui devront chaque fois que c'est possible techniquement - ou qu'il n'existe pas une "disproportion manifeste entre ses avantages et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale" - une isolation (par l'extérieur, sous toiture…), ainsi que lors de l'aménagement de nouvelles pièces, initialement non destinées à l'habitation. Les copropriétés devront notamment dès à présent prendre en compte cette contrainte potentielle dans leur programmation de travaux...
A noter aussi qu'un article du projet de loi habilite le gouvernement à modifier le code de l'énergie par ordonnance pour mettre en place plusieurs obligations relatives aux de systèmes de comptage des consommations d'énergie (immeubles collectifs, réseaux de chaleur et de froid, compteurs individuels gaz et électricité) et les régimes de sanctions associés ; il transpose ce faisant certaines dispositions d'une directive européenne de 2012 relative à l'efficacité énergétique.
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L’expression juridique "en bon père de famille" disparaît du droit en vigueur
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14/8/2014
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La loi pour l'égalité réelle entre les femmes et les hommes, publiée le 4 août 2014, bannit désormais du droit français l'expression juridique "en bon père de famille". Plusieurs codes, dont le Code civil, employaient encore cette expression, désuète mais au sens très riche : le bon père de famille est quelqu'un d'avisé, responsable, respectueux, et qui tient bien sa "maisonnée", ses enfants et ses domestiques notamment...
Cette expression renvoyait à l'idée du comportement normal d'une personne titulaire d'un droit, spécialement d'un droit d'usage sur le bien d'autrui, en particulier dans le cadre d'un contrat de location, censée être aussi consciente de ses devoirs. Il est vrai qu'elle était devenue d'autant plus inappropriée qu'un grand nombre de locataires sont des mères de famille monoparentale !
En 1982, la loi "Quilliot" relative aux droits et devoirs des bailleurs et locataires avait déjà substitué à l'obligation "de jouir des locaux en bon père de famille" celle d'en jouir "paisiblement". Le locataire était ainsi tenu "d'user paisiblement de la chose louée" suivant la destination donnée par le contrat de location. L'expression était politiquement plus correcte mais le sens était nécessairement moins riche...
Le 21 janvier 2014, les députés ont adopté un amendement supprimant cette expression du droit français et la remplaçant par le terme "raisonnable" ou "raisonnablement". La loi pour l'égalité réelle entre les femmes et les hommes confirme cette suppression.
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Tarif de l’électricité : l’augmentation prévue à compter du 1er août est annulée
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13/8/2014
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L'augmentation de 5% prévue sur le tarif bleu de l'électricité à compter du 1er août 2014 a été annulée par un arrêté publié le 31 juillet 2014 au Journal officiel. Cette hausse prévue de longue date aurait fait suite à une hausse de 5% intervenue au 1er août de l'an dernier.
Le tarif Bleu est l'un des trois tarifs réglementés de l'électricité proposés par EDF (avec le tarif Jaune et le tarif Vert). Le tarif Bleu s'adresse aux clients particuliers et aux professionnels ayant un compteur d'une puissance inférieure ou égale à 36kVA. C'est l'abonnement le plus répandu chez les particuliers en France.
Comme le prévoit la réglementation, le projet d'arrêté a été examiné par la Commission de régulation de l'énergie (CRE) qui a pris acte de l'annulation de l'augmentation prévue. Elle a été saisie en parallèle, le même jour, d'un projet de décret réformant le mode d'établissement des tarifs réglementés de vente de l'électricité.
La CRE rendra son avis sur ce sujet au mois de septembre 2014.
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universimmo.com
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