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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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ANRU : 6 milliards non financés sur le programme actuel...
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9/7/2012
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Avant de parler d'un programme national de rénovation urbaine (PNRU) n°2, promis par le candidat François Hollande, il faut d'abord finir de financer le PNRU n° 1 : c'est en queque sorte ce qu'a souligné le ministre de la ville, François Lamy, à l'occasion de la réunion du conseil d'administration de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) le 5 juillet dernier. "Ma priorité, dans les prochains jours, sera d'assurer le financement du programme car nous nous retrouvons avec 6 milliards d'euros à trouver dès 2013, soit la moitié du programme", a-t-il notamment déclaré.
Au total, ce programme représente plus de 40 milliards d'euros d'investissements sur la période 2004-2013, dont 12 milliards de subventions versées à l'ANRU.
S'agissant du lancement d'un PNRU 2, le ministre a prévenu : 'il ne pourra être lancé qu'après évaluation complète du premier, en fonction des marges de manoeuvre que le gouvernement pourra dégager...
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Le programme de lutte contre la précarité énergétique peine à décoller
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9/7/2012
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Le programme de lutte contre la précarité énergétique "Habiter mieux", pourtant doté de fonds importants, a traité moins de 10.000 ménages, loin du rythme de croisière annoncé, soit plus de 30.000 ménages par an : c'est ce qui a été pointé le 27 juin, lors d'un colloque du Club de l'amélioration de l'habitat, où l'on a tenté d'identifier les freins. L'objectif du programme est de réduire de 25% la consommation conventionnelle "théorique" (électro-domestique mis à part) de 300.000 logements en 6 ans, soit les logements du dixième des ménages français qui consacrent plus de 10% de leurs revenus à assurer leurs dépenses énergétiques.
Lancé en 2011, le programme "Habiter mieux" a été ralenti par le renouvellement des conseils généraux, clés de voûte du déploiement du programme dans tous les départements. Puis, fin 2011, il y a eu un sursaut. "On a eu l'impression que ça démarrait. J'étais optimiste. Mais, maintenant, on stagne", a déclaré Philippe Pelletier, le président reconduit du comité stratégique du "Plan bâtiment Grenelle" devant cette assemblée réunissant l'essentiel des acteurs du programme. C'est d'autant plus regrettable que le programme est doté d'une enveloppe de plus d'un milliard et demi d'euros, alors qu'on annonce une rigueur budgétaire sans précédent...
Première difficulté : repérer les ménages énergétiquement précaires. Le portrait-robot est établi : retraités ruraux propriétaires d'une maison construite avant 1975. Pour les dénicher, le programme comptait principalement sur les remontées du fonds de solidarité pour le logement et des travailleurs sociaux. Mais ces derniers ne s'occupent quasi exclusivement que des locataires et non de propriétaires.
Le réseau "Habitat et développement", qui a traité plus du tiers des dossiers "Habiter mieux" réalisés à ce jour, se tourne aujourd'hui vers de nouveaux relais de proximité. Le réseau vient de signer une convention avec l'association "Les ainés ruraux", regroupant plus de 700.000 adhérents, et avec la Capeb, afin qu'ils leurs transmettent le dossier de ménages susceptibles de profiter des aides.
D'autres moyens originaux ont déjà été expérimentés comme une émission de radio dédiée à la précarité énergétique ou encore l'implantation d'une camionnette de sensibilisation sur les marchés. Et, certains acteurs proposent d'envisager, pour la localisation, le recours à des volontaires du service civique. En cause aussi : l'étroitesse de la cible : Habitat et développement estime qu'il faut relever le plafond d'éligibilité fixé actuellement à 16.000 euros, estimant que tous les propriétaires occupants éligibles aux aides de l'ANAH devraient pouvoir intégrer le programme...
Deuxième difficulté: faire passer les intéressés à l'acte : Habitat et développement et GDF Suez ont mené conjointement, sur trois mois, un porte-à-porte dans le centre ancien de la commune de Lezignan (11). Sur 92 ménages identifiés, 3 seulement sont passés à l'acte ! Le conseil général du Maine et Loire, par exemple, qui a mis les moyens, notamment en embauchant à temps plein une coordinatrice précarité énergétique, ne compte, à ce jour, que 60 rénovations.
Troisième difficulté : la mobilisation des artisans, réticents face à la lourdeur des opérations. L'arrivée de l'éligibilité aux certificats d'économie d'énergie (CEE), si elle élargit le financement - l'ANAH et les collectivités territoriales peuvent vendre, pour chaque maison rénovée, des certificats aux "obligés" que sont Total ou GDF Suez -, complexifie le travail des entreprises et ralentit les opérations. De surcroît, il semble que les artisans peuvent être tentés de ne pas adhérer au programme "Habiter mieux" afin de traiter directement avec des "obligés" et percevoir quelque chose sur les certificats vendus, alors qu'ils ne le peuvent pas dans le cadre du programme officiel...
S'ajoutent à cela des doutes sur l'efficacité des travaux réalisés : pour bénéficier des aides offertes par le programme "Habitez mieux", les travaux doivent permettre au ménage précaire de réduire la consommation théorique de 25%. L'estimation est faite à partir d'un "diagnostic de performance énergétique (DPE), à la fiabilité contestée. Par ailleurs, à ce jour, aucune observation de la consommation réelle des logements rénovés n'a encore été menée. L'effet "mieux vivre" qu'apporte la rénovation peut s'accompagner de l'effet dit "rebond" : le ménage habitué à de mauvaises conditions de chauffage, et qui se chauffait à 20°C en hiver, peut avoir envie, suite aux travaux de rénovation, de monter à 23°C, température désormais facilement atteignable... Cet effet a été analysé par un "think tank" américain, Breakthrough Institute, qui a conclu dans un rapport de 2011 que lorsqu'on progresse de deux pas du point de vue de l'efficience énergétique et donc la réduction des coûts, l'effet rebond entraîne un recul en arrière d'un pas ou plus, allant parfois jusqu'à ruiner les gains réalisés au départ !
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Tempête Xynthia et inondations dans le Var : l'Etat accusé d'incurie dans la prévention et de gabegie dans les indemnisations...
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6/7/2012
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S'il ne s'agissait d’évènements survenus en France, on pourrait croire qu'on parle de l'Etat grec ! Dans un rapport publié le 5 juillet, la Cour des comptes accable l'Etat aussi bien dans l'application de la législation de l'urbanisme en matière de risques naturels que dans sa gestion des effets des inondations de 2010. Un exemple : la surveillance de l'entretien des digues de protection. Sur 95% du linéaire en Charente-Maritime, l'Etat n'a pas été en mesure d'identifier le responsable de la digue ! Quant aux moyens engagés par les collectivités et l'Etat, ils étaient notoirement insuffisants. Même chose dans le Var : les quatre cours d'eau à l'origine des inondations sont toutes non domaniales. Leur lit appartient aux propriétaires des deux rives, en principe tenus à leur entretien. Dans les faits, le rapport note que les rivières n'ont été entretenues ni par les riverains ni par les collectivités, qui auraient pu se substituer aux propriétaires défaillants.
On rappellera le bilan humain de la tempête Xynthia - qui avait frappé le littoral atlantique le 27 février 2010 - et des inondations qui, le 15 juin de la même année, avaient submergé les communes du Var : 64 personnes décédées, deux disparues, des centaines de blessés et de familles sans toit. Le bilan financier est aussi calamiteux ! Xynthia et les inondations du Var ont coûté 658 millions d'euros à l'Etat et aux collectivités locales et 1,3 milliard d'euros aux compagnies d'assurances, dont 640 millions d'euros pris en charge par le système de garantie "catastrophes naturelles".
L'incurie commence dès la prévention : la Cour des comptes dénonce un "Etat faible" et un urbanisme incontrôlé ; elle souligne les "insuffisances persistantes" qui ont conduit les collectivités locales, sous la pression des promoteurs, à ignorer les risques naturels : dans les trois départements concernés - la Vendée, la Charente-Maritime et le Var -, les préfets avaient établi un dossier départemental sur les risques majeurs (DDRM) trop "général" et non "actualisé". De leur côté, seule une minorité de communes avaient élaboré un "document d'information communal sur les risques majeurs" (DICRIM). Et depuis la catastrophe, il n'y a pas eu de progrès : dans le Var, seules 32 communes sur 153 ont transmis un DICRIM à la préfecture. Autre défaillance cette foie des préfets : les "atlas des zones inondables" - une cartographie des risques qui, en l'absence d'autres documents, peut empêcher des constructions dans les zones inondables - n'avaient pas, dans le Var, été transmis aux maires concernés ! En Vendée, les documents avaient bien été envoyés, mais ils sous-estimaient les risques de submersions.
Défaillance d'Etat enfin : le rapport souligne que les plans de prévention du risque inondation (PPRI), qui permettent de maîtriser l'urbanisme, n'ont pas été prescrits dans toutes les zones à risques, et que là où ils l'ont été, ces plans avaient fait l'objet de trop de négociations pour être encore contraignants. "L'Etat, à travers ses représentants les préfets, n'a pas toujours su résister aux pressions des élus", dénoncent les auteurs du rapport. Et ne sait toujours pas : la Cour des compte estime que "les oppositions locales, tant des habitants que des élus, n'ont pas disparu"...
La situation est d'autant plus grave qu'à cette défaillance s'ajoute selon les enquêteurs la faiblesse du contrôle des actes d'urbanisme exercé par les préfets !
La Cour des comptes dresse aussi un bilan calamiteux des systèmes d'alerte et de secours, dont les carences n'ont été que partiellement corrigées. "Il reste beaucoup à faire pour disposer d'un réseau d'alerte de la population performant", indique le rapport. Plusieurs casernes de pompiers avaient été construites en zones inondables et envahies par l'eau, comme à l'Aiguillon-sur-Mer, compétente pour intervenir à la Faute-sur-Mer, en Vendée, là où le bilan humain a été le plus lourd avec vingt-neuf morts. Et la situation était connue des autorités ! Egalement inondé en 1999, puis en 2010, le centre de Rochefort est toujours sous étude en vue de sa reconstruction. A Draguignan, dans le Var, l'inondation du centre de secours avait noyé les installations téléphoniques et informatiques, rendant toute communication impossible.
Par ailleurs, la Vendée est le seul département de l'Ouest à ne pas disposer d'hélicoptères publics et obligé d'attendre ceux de Charente-Maritime. Et, lorsqu'ils sont arrivés, des difficultés de transmission entre les hélicoptères et les sauveteurs au sol ont encore entravé les secours.
Gabegie enfin dans les indemnisations : la réaction du gouvernement de François Fillon et sa politique de rachat du bâti est très sévèrement dénoncée par la Cour des comptes : "précipitation excessive" après la tempête Xynthia, concertation insuffisante, délimitation improvisée des zones de rachat amiable, dites de " solidarité ", avant d'opter finalement, après avis d'experts, pour la définition de zones d'expropriation beaucoup plus restreintes. Résultat, on a racheté inutilement dans les deux départements atlantiques au prix fort des maisons pour 316 millions d'euros, permettant aux propriétaires de faire des confortables plus-values en exonération d'impôt, comme dans un cas cité d'un bien immobilier à la Faute-sur-Mer racheté 602.776 euros alors qu'il avait été acquis pour 300.000 euros en 2007 !
Alors que le Code de l'environnement prescrit que de telles opérations, ne soient engagées que sous réserve que le prix "s'avère moins coûteux que les moyens de sauvegarde et de protection des populations", aucune comparaison n'a été faite par les services de Jean-Louis Borloo pour les indemnisations suita à Xynthia. La situation de chaque habitation n'a pas été analysée. De même qu'aucun contrôle n'a été effectué sur l'existence d'un permis de construire ou de contrat d'assurance !
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Le gouvernement cherche à maîtriser le prix du gaz
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6/7/2012
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Le premier ministre a annoncé le 4 juillet sur TF1 que les tarifs du gaz n'augmenteront pas plus que l'inflation. Pourra-t-il tenir parole ? Rien n'est moins sûr : le bras de fer engagé par le gouvernement s'annonce hasardeux car GDF Suez - bien que détenu à 36% par l'Etat - et les autres fournisseurs (Poweo, Direct Energie, Altergaz...) ne semblent pas avoir l'intention de se laisser faire, ayant déjà saisi le Conseil d'Etat pour faire annuler le gel décrété pour le 1er avril par le précédent gouvernement avant les élections. Le ministre délégué au budget, Jérôme Cahuzac, a précisé le 5 au matin, sur RTL que cette décision sera bel et bien mise en oeuvre, "quitte à en passer par une modification de la loi ou des règlements". Les tarifs réglementés, qui avaient augmenté de 4,4 % au 1er janvier, doivent être revus en juillet, notamment pour tenir compte de la hausse des cours du pétrole entre décembre 2011 et mai 2012.
La réglementation impose en effet que l'intégralité des coûts d'approvisionnement soit répercutée dans les tarifs règlementés des consommateurs. Or GDF Suez a des contrats d'approvisionnement longue durée largement indexés sur les cours du pétrole, qui ont fortement progressé au premier trimestre, alors que les cours sur le marché court terme avaient plutôt baissé. Afin de récupérer une partie de la hausse d'avril qui n'avait pas eu lieu, GDF Suez a déposé, en juin, auprès de la Commission de régulation de l'énergie (CRE) une demande de revalorisation pour juillet de 5%. Selon le site du Journal du dimanche, le groupe de Gérard Mestrallet a depuis révisé ses exigences à la baisse et réclame désormais 4,1 %.
Si le gouvernement applique ce qu'il a dit, la hausse ne devrait pas dépasser 2 %. Ce qui signifie que Matignon refusera aussi que les fournisseurs de gaz répercutent sur les consommateurs l'augmentation attendue de l'ordre de 2% pour l'utilisation et la maintenance des infrastructures (gazoducs, stockage...) pourtant acceptée il y a quelques semaines par l'Etat.
Cette situation est une des bombes à retardement laissée par le précédent pouvoir : François Fillon, avait décidé, au printemps 2011, que la hausse de 5,1% d'avril 2011 serait la dernière avant l'élection présidentielle. Saisi en référé par les fournisseurs alternatifs (autres que GDF Suez), le Conseil d'Etat avait émis "un doute sérieux sur la légalité" de ce gel et le gouvernement avait dû consentir le relèvement de 4,4% au 1er janvier.
GDF Suez affirme que son manque à gagner a été de 300 millions d'euros, déclarant que la distribution de gaz en France est "une des seules activités qui ne soit pas bénéficiaire chez GDF Suez", qui a dégagé par ailleurs un résultat net de 4 milliards d'euros en 2011. Et de reprocher à la politique du gouvernement la chute de sa valeur en bourse...
Rappelons que François Hollande a promis durant la campagne de revoir la tarification du gaz en la rendant progressive pour inciter les Français à consommer moins et soulager les ménages modestes en précarité énergétique...
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Immobilier et logement dans le discours de politique générale
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4/7/2012
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Pas de nouveautés, mais des confirmations et des précisions : c'est ainsi que l'on pourrait caractériser les parties consacrées au logement dans le discours de politique générale du premier ministre devant le parlement le 3 juillet. Réitération de l'objectif de construction annuelle de 500.000 logements – dont 150.000 logements sociaux -, lancement d'un "plan de mobilisation du foncier sans précédent" avec mise à disposition gratuite des terrains vacants de l'Etat pour permettre la réalisation de programmes de construction et d'aménagement urbain respectueux de la mixité sociale, "relèvement" du plafond du Livret A, qui permet notamment de financer le logement social, "en fonction des besoins" - on ne parle plus de "doublement" ? - et renforcement de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) : les communes qui ne respectent pas leurs obligations en matière de logement social verront leurs pénalités multipliées par cinq !
Autre indication : l'imposition des revenus du patrimoine va être encore alourdie - le précédent gouvernement avait déjà largement engagé le mouvement - dans le cadre de l'objectif de l'alignement avec l'imposition des revenus du travail, et par ailleurs l'immobilier va être également impacté par le rétablissement de l'ISF dans son mode de calcul antérieur à la réforme de 2011, sauf pour le seuil d'assujettissement qui restera à 1,3 millions d'euros, et par l'alourdissement annoncé de la fiscalité des successions et des donations.
Pour le parc locatif privé, confirmation de la mise en place de l'encadrement des loyers, dans les villes où les tensions sont les plus fortes, avec une première étape sous forme d'un décret avant la fin du mois de juillet.
Enfin, le premier ministre annonce ce qui ressemble à une relance du Plan bâtiment Grenelle : "conformément aux engagements pris en faveur du développement durable et pour limiter les dépenses des familles, un plan ambitieux de performance thermique de l'habitat sera engagé, pour les logements neufs comme pour le parc ancien", est-il notamment indiqué.
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Collectif budgétaire : les mesures touchant l'immobilier...
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4/7/2012
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Une seule mesure du projet de 2ème loi de finances rectificative pour 2012 concerne l'immobilier : l'abrogation de la "TVA sociale", qui aurait vu, en raison du passage du taux de 19,6 à 21,2%, les prix des logements neufs augmenter de 1,33%, de même que la plus grande partie des charges locatives et de copropriété, sauf les charges sociales sur salaires qui auraient baissé du montant de la cotisation d'allocations familiales...
A noter aussi l'instauration d'une contribution exceptionnelle sur l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune).
Par contre, l'augmentation de 2 points des prélèvements sociaux portant sur les revenus du capital et du patrimoine, prévue dans le cadre de la "TVA sociale" par le précédent gouvernement, sera maintenue.
Egalement, l'annulation de l'exonération des heures supplémentaires ne concerne que les entreprises de plus de 20 salariés : les copropriétés qui emploient des gardiens-concierges et qui bénéficient de cette disposition ne seront donc pas touchées.
Le texte devrait être définitivement entériné par le Parlement le 31 juillet, date de clôture de la session extraordinaire.
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Encadrement des loyers : ce sera dans 41 agglomérations
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4/7/2012
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Le décret d'encadrement des loyers des logements privés lors d'une relocation, première partie d'une promesse de campagne de François Hollande, et qui devrait être publié incessamment, va concerner 41 agglomérations en métropole et dans les DOM, selon le projet en ce sens dévoilé par l'AFP. Seront concernées sans surprise les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Marseille ou Nice mais aussi des plus petites comme Armentières (Nord), Forbach, Menton ou Annemasse où les loyers sont jugés très élevés.
Ce projet d'encadrement des loyers, qui va être examiné par le Conseil d'Etat après notamment un avis consultatif de la commission de concertation réunissant les associations de locataires et de propriétaires, devrait être publié fin juillet comme s'est engagé la ministre du logement Cécile Duflot. Cette mesure d'urgence est prise par le gouvernement dans l'attente d'une loi-cadre sur le logement, comportant des dispositions relatives aux loyers, que la ministre doit présenter au début de 2013. Ce second volet instaurera, ainsi que la ministre du logement l'a indiqué à l'occasion des rencontres des Schémas de cohérence territoriale (Scot) qui se tenaient ce vendredi 29 juin à Nantes, "un dispositif qui se basera à la fois sur des loyers moyens, quartiers par quartiers (…) mais aussi sur la possibilité, dans certaines zones qui ont vécu cette augmentation de manière déraisonnable, de les ramener à un niveau raisonnable"...
Deux critères ont présidé au choix des agglomérations retenues pour voir s'appliquer cet encadrement : l'augmentation des loyers d'habitation doit avoir été de deux fois la moyenne nationale pour la période 2002-2012, soit 3,2%, et le loyer moyen actuel doit être supérieur à 11,1 euros/m2, soit 1.110 euros pour un 100 m2. Le nouveau dispositif prévoit que dans ces 41 agglomérations le propriétaire ne pourra pratiquer une hausse supérieure à celle de l'indice de référence des loyers (IRL). Des dérogations sont prévues en cas de travaux ou si le loyer acquitté par l'ancien locataire a été manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage.
A noter que si les professionnels de l'immobilier et les organisations de défense des propriétaires sont vent debout contre l'encadrement des loyers promis par le candidat François Hollande, ils ont visiblement à faire à une opinion majoritairement acquise au principe : c'est ce qui ressort de deux sondages oubliés coup sur coup au cours des dernières semaines. Le premier réalisé par IPSOS pour le compte du réseau d'agences immobilières ORPI, révèle que 70% des Français sont prêts à accepter un encadrement des loyers en zones tendues. Et ce sans être forcément convaincus de l'efficacité de cette mesure : 45% d'entre eux estiment qu'un plafonnement généralisé de la hausse des loyers risquerait d'entrainer une diminution de l'offre de logements... Mais seul 1 bailleur sur 4 affirme qu'il pourrait retirer son bien de la location et/ou renoncer à investir dans le locatif.
Dans un second sondage réalisé par Harris pour Century 21, 74% des personnes interrogées se déclarent favorables au projet d'encadrer les loyers à la relocation. "Les Français réservent un bon accueil à cette idée car elle ne les impacte pas directement. 17% d'entre eux seulement sont propriétaires bailleurs", commente Laurent Vimont, le président de Century 21 France, persuadé que ce dispositif va dans le mauvais sens.
Mais là aussi, plus d'un Français sur deux (52%) craint que les particuliers se détournent de l'investissement locatif et renoncent à acheter des biens pour les louer, et 55% pensent que cela découragera les propriétaires de faire des travaux d'amélioration ou d'entretien dans les logements qu'ils louent. Egalement sondés, 67% des propriétaires bailleurs indiquent aussi qu'ils augmenteront plus systématiquement les loyers en tenant compte de l'IRL (indice de référence des loyers), ce qu'ils ne font pas toujours aujourd'hui. Une menace à nuancer, indiquent les dirigeants de Century 21 car, sur un territoire comme l'agglomération parisienne, 85% procèdent déjà à des augmentations en cours de bail conformes à l'IRL, voire supérieures...
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L'UNPI attaque le logement social pour concurrence déloyale
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3/7/2012
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Est-ce devenu un "marronnier ? Déjà à pareille époque en 2011, l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière, fédération de chambres départementales ou régionales de propriétaires, revendiquant plus de 200.000 adhérents, principalement propriétaires bailleurs), avait mené une attaque en règle contre le logement social, défendant l'idée que celui-ci est un gouffre de fonds publics et devrait être restreint aux locataires les plus pauvres, l'Etat devant réorienter l'allocation des fonds publics à aider le secteur privé à augmenter son offre de logements à loyers accessibles. En fait, l'UNPI reproche au secteur public de faire de la concurrence déloyale aux propriétaires privés, alors que les conditions économiques ne sont pas équitables.
Prenant goût aux provocations médiatiques, elle pousse cette fois le bouchon un peu plus loin : s'autoproclamant de manière quelque peu abusive représentante des propriétaires immobiliers privés français, elle annonce avoir déposé le 5 mai une plainte auprès de la Direction générale de la concurrence de la Commission européenne pour rétablir les conditions d'une concurrence loyale sur le marché de l'immobilier locatif.
Elle reprend son argumentation d'il y a un an sur le fait que selon elle les aides d'Etat dont bénéficie le parc public ont créé des distorsions de concurrence injustifiées tout en prouvant leur inefficacité au regard du but poursuivi : le logement des plus démunis. A l'appui de sa démonstration, l'UNPI cite comme l'an dernier des chiffres biaisés : ainsi selon elle, les bailleurs publics français bénéficient de plus de 20 milliards d'euros d'aides par an (sans compter les aides indirectes et locales) et sont en concurrence directe avec les bailleurs privés, s'adressant de surcroit à la même population, ce qui n'est évidemment pas exact, même s'il est vrai qu'une part importante des locataires modestes est logée par la force des choses par les bailleurs privés. Sur ces 20 milliards, 3,8 milliards correspondent - dit-elle - à des aides à la pierre, 9,1 milliards d'euros à des avantages fiscaux concernant la TVA et la taxe foncière, 1,2 milliards à des avantages de taux de prêts et 6 milliards à des aides à la personne.
Elle oublie de dire que les bailleurs privés bénéficient aussi d'un régime fiscal favorable, qui leur permet notamment de déduire intégralement et sans délai de leurs revenus les travaux de réhabilitation et d'amélioration de leurs logements alors que logiquement ces travaux, qui concourent à l'investissement, ne devraient être déductibles qu'en amortissement (coût annuel estimé à 700 millions). Elle oublie d'indiquer aussi que dans ce cas, le déficit foncier qui est occasionné est déductible du revenu global à hauteur de 10.700 euros. Elle oublie le coût en fonds publics des divers régimes successifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif (Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier et autres Girardin et Demessine - coût 1,1 milliard par an actuellement), et surtout qu'en ce qui concerne les aides à la personne (15,7 milliards au total), les locataires du parc privé (6 millions) se taillent la part du lion avec 7,1 milliards contre 6 milliards pour ceux du parc social (5 millions) ! Et encore il faudrait y ajouter 1,1 milliard que coûte le cumul des aides au logement des étudiants avec la demi-part de quotient familial qui est tolérée du fait de leur rattachement au foyer fiscal des parents...
Autre argument "massue" réitéré chaque année : les HLM seraient pleins de "riches", du fait de critères d'accessibilité trop larges ; 65% des ménages est en effet éligible à un logement social, mais est-ce parce que les plafonds de ressources sont trop hauts (2.070 euros à Paris pour une personne seule et 1.800 en province, 4.840 euros pour un couple avec deux enfants dans la capitale et de 3.490 euros ailleurs) ou parce que les revenus d'une majorité de Français sont faibles ? Force est en tous cas de constater que dans les zones où le logement est cher, et qui touchent un bon tiers de la population française, ceux qui n'arrivent pas à accéder à un logement social ont beaucoup de mal )à se loger... Mais l'UNPI préfère faire du spectaculaire : "en 2007, les critères d'éligibilité avaient permis à près de 400.000 familles parmi les plus riches de France d'accéder au logement social et plus de 50.000 d'entre elles appartenaient même au dixième décile, le plus élevé, de l'échelle des revenus", indique-t-elle dans son communiqué. A noter que les 400.000 sont devenus 380.000 dans les déclarations d'une représentante de l'UNPI au Parisien...
Autre reproche : "plus d'un million de Français sont en attente d'un logement HLM et 700.000 HLM seraient vides ou sous-occupés". "Tous les chiffres de l'UNPI sont faux. Seulement 13 milliards vont au secteur locatif social sur un total de 40 milliards d'aides à la pierre et aux personnes dans le domaine du logement", déclare à l'AFP Thierry Bert, délégué général de l'Union sociale de l'Habitat (USH, qui regroupe l'ensemble des organismes HLM). Pour M. Bert, "il n'y a pas 700.000 HLM vides ou sous-occupés comme l'affirme l'UNPI mais seulement 160.000 logements vacants, essentiellement parce qu'ils se trouvent dans des zones en rénovation urbaine ou dans des régions affectées par un effondrement industriel ou un exode rural".
"Ces gens de l'UNPI sont gonflés", surenchérit Jean-Yves Mano, adjoint au logement à la mairie de Paris. "Où se posent les problèmes d'usage des logements HLM ? Dans les zones tendues, où les personnes sont dans l'incapacité de se loger convenablement dans le privé. L'UNPI souhaite qu'une partie des personnes qui vivent dans les logements sociaux dans ces zones reviennent dans le parc privé, ce qui leur permettra d'augmenter plus encore les loyers !"
Il ne croit pas si bien dire. Que demande en fait l'UNPI : que l'on convertisse les aides à la pierre en aides à la personne pour permettre aux locataires de payer les loyers du privé.
Quant à savoir si les ménages qui gagnent 4.000 euros et plus ont leur place dans le logement social, J.Y. Mano rappelle que 5% des occupants de HLM à Paris paient un surloyer parce que leurs revenus sont supérieurs aux plafonds de ressources, ce qui est peu, d'autant que la moitié d'entre eux dépasse le plafond de 20% seulement. "Ce n'est pas en s'attaquant à eux qu'on réglera la crise du logement", remarque-t-il, ajoutant qu'avec 4.000 euros de revenus, si on respecte la règle qu'appliquent tous les bailleurs, à savoir que le loyer ne doit pas représenter plus de 25% des revenus, une famille avec deux enfants ne peut dépenser plus de 1.000 euros dans son logement. "Avec cette somme à Paris, vous avez 20 à 30 m2"...
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Marché de l'immobilier ancien : l'état au 30 juin
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3/7/2012
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Presque simultanément, les deux réseaux qui produisent des chiffres sur le marché de l'ancien, Century 21 (850 agences franchisées) et la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - 11.000 adhérents), ont présenté l'état du marché respectivement au 1er semestre et au 2ème trimestre 2012 : il se caractérise par un net ralentissement en activité, et seulement une légère tendance baissière en prix de vente.
Rappelons que ces deux réseaux établissent leurs chiffres à partir des promesses de vente conclues au cours de la période considérée, au contraire des chiffres des notaires qui pour le moment ne sont établis que sur les signatures des actes authentiques, qui interviennent entre 2 et 4 mois après. Century 21 traite intégralement les données de toutes les transactions de ses agences, mais par contre la FNAIM ne fonctionne que sur collecte de données d'échantillons, plus aléatoire.
Pour Century 21, la contraction de l’activité est sévère : le nombre de
transactions est en chute de 17,1% sur douze mois sur l'ensemble du réseau. Mais il n'y a pas d'effondrement des prix. Certes, pour la première fois depuis la crise de 2008, le prix moyen au m² recule sur douze mois, mais la baisse est modérée : -2,6 %. Au niveau national, les prix ne sont en retrait que de -0,4% au 1er semestre 2012 par rapport au 2ème semestre 2011, "ce qui semble indiquer que le plus fort de la baisse est déjà derrière nous", conclut Laurent Vimont, président de Century21 France.
Le prix moyen au m² se situe désormais à 2.623 euros ; il avait atteint 2.693 euros au premier semestre 2011, et malgré cette très légère baisse, il reste encore supérieur au plus haut constaté avant la crise de 2008 (il était de 2.549 euros au 1er semestre 2008... Cette faible diminution des prix indique selon Century 21 que les vendeurs refusent pour l’heure d’ajuster leurs prétentions à la baisse.
En cause selon les dirigeants du réseau : La suppression du "PTZ+" pour l'ancien, conjuguée à l’augmentation des taux d’intérêt entre les mois d’octobre et de mars, et surtout le durcissement des conditions d’octroi des crédits, qui ont exclu du marché les ménages les plus modestes. Plus l’attentisme des ménages à l’approche des élections...
Les délais de vente se sont ainsi allongés de 8 jours entre le 1er semestre 2011 et le 1er semestre 2012 (un logement se vend désormais en 86 jours en moyenne) et, dans une conjoncture plus favorable aux acquéreurs, les marges de négociation sur les prix des logements ont légèrement progressé. Dans ce contexte, ce sont essentiellement les secundo-accédants qui font le marché, et la part des plus de 50 ans et des retraités progresse nettement parmi les acquéreurs.
68% des acquisitions au 1er semestre ont concerné des résidences principales, 7,8% des résidences secondaires et 17,8% un investissement locatif.
Par contre, une fois de plus, Paris n'est pas la France : le prix moyen au m² augmente encore de 1,6% entre le 1er semestre 2011 et le 1er semestre 2012 ; il se situe désormais à 8.478 euros ! Mais là encore, l’évolution des prix sur les six derniers mois est révélatrice : la hausse ralentit et n’est que de +0,4% sur le 1er semestre 2012. Les achats à titre de placement sont presque deux fois plus nombreux que dans la moyenne nationale, et ceux à titre de résidence secondaire à peine supérieurs.
Le reste de l'Ile-de-France voit baisser les prix dans tous les départements sauf dans les Yvelines (+1%) et la Seine-Saint Denis (+4,92% !).
Lyon est en forte baisse (-3,69% sur 12 mois), au contraire de Marseille qui augmente légèrement (+1,87%).
La FNAIM enregistre elle aussi une baisse de 15% en moyenne de l'activité de ses agences adhérentes (2ème trimestre 2012 par rapport
à la même période de l’année précédente). Son analyse des causes est la même que celle de Century 21, et elle mesure bien une évolutions des prix identique entre le 1er semestre 2012 et le 2ème semestre 2011 : -0,6% contre -0,4%...
L'indicateur trimestriel FNAIM-IFOP donne une photo des candidats potentiels à une opération immobilière très réservée : les Français sont de moins en moins nombreux à trouver que l'époque est favorable pour devenir propriétaires pour la première fois (35% contre 51% en décembre 2009), pour revendre son logement pour en acheter un autre (23% contre 38% encore en décembre 2010), ou encore pour investir dans le locatif (36% contre 49% en décembre 2009). Mais ils ne croient pas majoritairement à une baisse des prix, même s'ils sont de plus en plus nombreux à l'anticiper...
Pour redonner de la vigueur au marché, la FNAIM demande l’exonération des droits de mutation pour les primo-accédants - sous conditions de ressources -, et le retour de l’imposition des plus-values au régime de 2004, ce qui a été évoqué par l'équipe de campagne du candidat Hollande lors de l'élection présidentielle...
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Audit de la Cour des comptes : la politique du logement épinglée
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3/7/2012
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Dans son audit sur la "situation et les perspectives des finances publiques 2012" commandé par le nouveau gouvernement et présenté le 2 juillet, la Cour des comptes dénonce plusieurs faiblesses de la politique du logement suivie ces dernières années, notamment par rapport à son coût.
Les "dépenses fiscales" (les manques à gagner pour l'Etat du fait des divers avantages fiscaux accordés) rattachées aux programmes de la politique du logement de de la ville ont augmenté de 49% entre 2007 et 2011 et représentant désormais, pour le seul budget de l'Etat, 13 milliards d'euros.
Le dispositif le plus coûteux, l'application d'un taux réduit de TVA aux travaux portant sur les logements achevés depuis plus de 2 ans (5,2 milliards en 2011), modifié pour 2012, avec la hausse de 1,5 points de taux est selon la Cour d'un coût qui reste incertain, et il n'a pas fait l'objet d'une réelle évaluation depuis un rapport de 2002.
Le même diagnostic vaut pour le soutien à l'investissement privé locatif (1,1 milliards en 2011) progressivement appelé à disparaître. La Cour rappelle avoir récemment souligné qu'il n'existait "aucune information, au plan national, sur le volume et la localisation des réalisations correspondant à des investissements locatifs privés financés grâce aux dépenses fiscales, ni a fortiori sur leur occupation et les loyers pratiqués", alors même que les aides à l'investissement "renforcent la tension sur le foncier".
Les plans et comptes d'épargne logement représentent une dépense budgétaire de 1,1 milliards et une dépense fiscale de 0,5 milliard, alors que le taux de transformation des dépôts en prêts au logement est inférieur à 5%. "L'incitation fiscale ne peut guère être justifiée par l'objectif initial d'aide à l'accession à la propriété", fait remarquer la Cour.
Enfin, le cumul des allocations logements par les étudiants et de demi-parts de quotient familial supplémentaires par leurs parents illustre l'interaction entre dépenses budgétaires et dépenses fiscales. Environ 700.000 étudiants bénéficient d'aides au logement, pour une dépense de
1,2 milliards par an, et la dépense fiscale associée au rattachement de 80% d'entre eux au foyer fiscal de leurs parents coûte 1,1 milliards supplémentaires.
Les crédits budgétaires (dépenses directes) consacrés aux aides à la pierre ont connu une forte baisse apparente (- 43% de 2007 à 2011), qui résulte pour partie du transfert du financement de la rénovation de l'habitat privé ancien aux entreprises contributrices de la participation des employeurs à l'effort de construction, le "1% logement". Ils sont donc désormais centrés sur le logement locatif social. A périmètre constant, de 2007 à 2011, la Cour relève que les dépenses ont augmenté de 8%.
Concernant ce secteur, elle déplore la baisse du taux de rotation des locataires, entretenue à la fois par la difficulté d'adapter les logements aux évolutions de la taille du foyer et par l'écart croissant, notamment en région parisienne, entre les loyers des secteurs locatifs social et privé. Face au décalage persistant entre la demande et l'offre de logement social, la Cour suggère une "révision en profondeur des règles qui régissent les organismes bailleurs et la gestion du parc", une "meilleure régulation de la demande de logement", et une "meilleure occupation du parc"...
Elle appelle aussi à une réflexion sur la "pertinence et la cohérence des interventions des divers acteurs (Etat, collectivités territoriales, sociétés HLM, action logement…)".
Sur un plan plus général, elle relève que l'offre de logement est limitée par une fiscalité, notamment de l'imposition des plus-values, qui encourage la rétention, mais aussi par l'insuffisance de foncier et une tendance à l'augmentation des coûts de construction sous l'effet de la multiplication des normes.
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universimmo.com
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