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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le coût du logement augmente dans le budget des ménages mais celui du chauffage diminue
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11/6/2008
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C'est ce qui ressort des chiffres de l'INSEE sur la consommation des ménages en 2007 : la part des dépenses que les ménages consacrent au logement, à son chauffage et son éclairage progresse encore pour atteindre 25,4% de leur consommation, après 25,1% en 2006. Ce poste représente selon l'INSEE 75% des dépenses "pré-engagées", sur lesquelles les ménages peuvent difficilement arbitrer à court terme. La part de ces dernières dans le revenu disponible brut des ménages continue ainsi de progresser, mais à un rythme moins rapide : elle atteint 28,4% en 2007, soit +0,3 point, alors que la hausse était de 0,7 point en 2005 et +0,6 point en 2006.
En valeur, les loyers (hors aides au logement) augmentent sur le même rythme qu’en 2006 (+7,0%). Cette stabilité résulte d’une légère accélération en volume (+3,5% après +3,3% en 2006) et d’un léger ralentissement des prix (+3,4% après +3,6%), qui s’explique par une décélération concomitante de l’indice de référence des loyers (+2,7% après +2,9% en 2006) et des loyers dans le secteur libre lors des changements de locataire.
La baisse de la consommation de chauffage et d’éclairage s’amplifie : −2,8% en volume en 2007 après −0,2% en 2006. Selon l'iNSEE, ce sont les températures très clémentes des premiers mois de l’année qui contribuent au recul des dépenses de chauffage. En outre, les prix ralentissent avec la moindre hausse des cours du pétrole et l’appréciation de l’euro : +0,4% pour les combustibles liquides après +10,4% en 2006 et +5,1% pour le gaz après +14,2%. La modération des prix et des volumes sur ces postes constitue le principal facteur de ralentissement sur l’ensemble des dépenses pré-engagées.
En 2007, les achats d’équipements du logement ont continué à augmenter, avec +3,6%, après +2,5% en 2006. En particulier, les achats de meubles accélèrent (+3,4% après +1,0% en 2006)...
(1) Insee Première n°1192 - mai 2008
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Les condamnations de professionnels mais aussi de particuliers se multiplient pour discrimination
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11/6/2008
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Un propriétaire qui avait refusé de louer un apparemment à un couple d'origine maghrébine vient d'être condamné à 3.000 euros d'amende dont 2.000 avec sursis par le tribunal correctionnel de Grenoble. Il devra aussi verser des dommages et intérêts aux plaignants et à SOS Racisme, à l'origine de la plupart des plaintes pour discrimination. Lors de l'audience du 13 mai dernier, le procureur de la République avait requis trois mois de prison avec sursis et 1.500 euros d'amende...
Estimant que le refus de lui louer le logement était discriminatoire, le couple avait dénoncé la situation auprès de SOS racisme, qui avait ensuite organisé une opération de testing, puis déposé plainte.
Devant le tribunal, le propriétaire avait expliqué, selon des informations rapportées par l'AFP, qu'il n'avait pas voulu louer au couple à cause "du comportement et du caractère trop affirmé de la jeune femme avec qui il ne sentait pas à même de régler un conflit" si une telle situation se présentait. Il contestait les accusations de racisme, et indiqué qu'il avait loué l'appartement, peu après cette histoire, à un autre couple dont l'homme portait aussi un nom à consonance étrangère...
Cette condamnation fait suite à plusieurs condamnations d'agents immobiliers, dont une confirmée récemment en appel à six mois de prison avec sursis et à 10.000 euros de dommages et intérêts d'une gérante d'agences immobilières, exerçant en fait l'activité de marchand de listes, à qui il était reproché un double codage ethnique dans l'entreprise...
Par ailleurs, un candidat locataire de nationalité allemande à qui une agence immobilière de Montpellier avait refusé la location d'un appartement parce qu'il ne pouvait pas présenter de pièce d'identité française a obtenu en mai la condamnation de l'agence pour "discrimination indirecte".
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En mai : les prix des maisons plongent, les appartements se maintiennent...
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10/6/2008
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C'est ce qui ressort de l'indice mensuel des prix de l'immobilier ancien de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobiliser) pour mai 2008 : alors qu'ils avaient progressé de +1,3 % en avril 2008, les prix des maisons ont enregistré une baisse de -3,3 %, alors que de leur côté, les prix des appartements, qui étaient restés stables, ont marqué une légère hausse de +0,5 %.
Au total, si les prix des maisons sont toujours à court terme en phase de repli (-2,7 % au cours des trois derniers mois), ceux des appartements semblent résister à une baisse généralisée (+1,1 % au cours des trois derniers mois). Mais pour autant, force est de constater selon la FNAIM que le marché est toujours en voie de stabilisation puisque les prix y progressent désormais sur un rythme annuel de +1,7 %...
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Droit à commission des agents immobiliers : la jurisprudence plus sévère à l'égard des acquéreurs tricheurs
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5/6/2008
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La Cour de cassation, après fluctuations et nombreux arrêts plutôt défavorables aux agents immobiliers, rééquilibre sa jurisprudence cette fois solennellement par un arrêt en assemblée plénière : l'agent immobilier privé de l'affaire par les manoeuvres des acquéreurs a droit à des dommages-intérêts de leur part même si ceux-ci ne sont pas les débiteurs de la commission (1) !
Le déroulé de cette affaire illustre la rigidité dont a fait preuve la Cour de cassation avant d'opérer son revirement : elle intervenait en effet dans une affaire où des candidats acquéreurs, ayant visité un bien avec une agence sous une fausse identité ont conclu ensuite la vente directement avec le vendeur.
L'agent immobilier, qui leur réclamait en justice des dommages et intérêts pour l'avoir privé de la commission à laquelle il aurait eu droit si l'affaire avat été conclue par son entremise, avait dans un premier temps eu gain de cause, en première instance et en appel (Cour d'appel d'Aix-en-Provence), mais l'arrêt d'appel a ensuite été censuré par la Cour de cassation, au motif que l'intermédiaire ne peut pas réclamer de dommages-intérêts aux acquéreurs s'ils ne sont pas aux termes du mandat désignés comme les redevables de la commission(2).
Mais la cour d'appel de renvoi - celle de Nîmes - persiste dans la position de leurs collègues d'Aix-en-Provence en accordant une indemnisation à l'agent, et la Cour de cassation, de nouveau saisie d'un pourvoi des acquéreurs, statuant cette fois en assemblée plénière, qui cette fois répond positivement sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle (article 1382 du Code civil).
La résistance initiale de la Cour de cassation est d'autant plus remarquable que les acquéreurs se sont distingués par une mauvaise foi manifeste, en fraudant sur l'identité, puis en formulant une offre au prix "net vendeur" proposé par l'agent immobilier, ce qui prouvait la connaissance par ces derniers du droit à rémunération de l'agent.
La publication d'un communiqué après l'arrêt rendu par l'Assemblée plénière de la Cour de cassation témoigne à présent de la volonté de donner une grande audience à la décision !
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Donner les moyens aux maires de refuser des projets de construction non viables
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5/6/2008
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Un promoteur immobilier spécialisé dans la construction, la vente et l'exploitation de résidences services en France, le groupe Quiétude, propose de rendre obligatoire d'annexer une étude prévisionnelle de la demande locative lors de tout dépôt de permis de construire pour une nouvelle opération, qu'elle soit à vocation touristique ou de construction de logements collectifs.
Réalisée par des experts immobiliers indépendants, cette étude aurait pour objectif d'aider les élus à arbitrer la taille de différents projets et, le cas échéant, à refuser les demandes trop ambitieuses par rapport au marché local et donc vouées à l'échec.
"Il existe trop de cas, explique son directeur général dans un communiqué diffué à la presse, où les maires ont délivré des permis de construire de résidences de tourisme ou de programmes défiscalisés éligibles au dispositif Robien ou Borloo populaire, uniquement dans le but d'augmenter les ressources de leur commune ou tout simplement par ignorance des réelles potentialités du marché".
On observe ainsi dans la Vallée de Maurienne, poursuit le communiqué, une capacité d'hébergement tourisme qui est passée de 96.639 lits en 2000 à 125.000 lits en 2007 (soit une hausse de plus de 29% en 7 ans), alors que la fréquentation touristique a stagné dans le même temps. Résultat, un taux d'occupation très faible qui mécontente à la fois les investisseurs, les commerçants locaux et qui génère des baisses de loyers à la semaine.
Plus généralement, les constructions "massives", sans réelle adéquation entre demande et offre locative (résidentielle et touristique) engendrent actuellement des défaillances de gestionnaires et des logements vacants que les communes n'ont pas pu anticiper faute de moyens. L'obligation de réaliser une étude prévisionnelle de la demande locative par des tiers permettrait aux maires de disposer des outils nécessaires pour éviter les dérives observées (excès de construction, vacance des logements…), conclut le communiqué...
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Droit au logement: : la France montrée du doigt par le Conseil de l'Europe
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5/6/2008
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Le Comité des droits sociaux du Conseil de l'Europe, se fondant sur le droit tel qu'il est applicable aujourd'hui, et ne tenant donc pas compte des mesures de la loi "DALO" du 5 mars 2007 ayant institué le droit au logement opposable, et qui prendront effet à partir du 1er décembre 2008, accuse la France de violer plusieurs dispositions de la Charte sociale européenne garantissant le droit au logement et la non discrimination ; l'information est rapportée par l'Associated press, citant un "Rapport au Conseil des ministres" rendu public le 5 juin.
Ce rapport fait suite à une requête introduite par plusieurs associations dont ATD Quart Monde le 26 janvier 2006, sur la base d'au moins trois cas de familles en situation de mal-logement et d'errance "en violation de leurs droits malgré de nombreuses démarches".
Le Comité considère en premier lieu que la France viole les dispositions relatives à la prévention des expulsions locatives, notamment en "raison du manque de dispositifs permettant de proposer des solutions de relogement aux familles expulsées".
Il juge également que la France ne permet pas l'offre de logements accessibles aux ménages les plus pauvres, pointant une "inadéquation manifeste et persistante des mécanismes d'intervention existants pour s'assurer que l'offre de logements sociaux aux plus défavorisés bénéficie de toute la priorité qui convient".
Le rapport pointe aussi des "dysfonctionnements du système d'attribution de logements sociaux", et "l'insuffisance des voies de recours en cas de délais d'attribution trop longs".
Par ailleurs, le Comité accuse la France de ne pas garantir suffisamment l'accès au logement des gens du voyage, en particulier des Roms, "en raison de la mise en oeuvre insuffisante de la législation relative aux airs d'accueil pour les gens du voyage".
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Les sénateurs pointent les insuffisances de la politique du logement en outre-mer
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2/6/2008
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Au nom de la commission des finances du Sénat, présidée par Jean Arthuis (UC-UDF, Mayenne), le sénateur Henri Torre (UMP, Ardèche), rapporteur spécial de la mission "Outre-mer", a deux ans après un premier rapport, rendu publiques les conclusions de ses travaux relatifs à la politique du logement en outre-mer. Il dresse un bilan "en demi-teinte" des progrès accomplis : la gestion des crédits s’est beaucoup améliorée, le montant des factures impayées par l’Etat aux bailleurs sociaux ayant été fortement réduit. Par contre, le dispositif de la défiscalisation appliqué au logement est particulièrement insatisfaisant : d’une part, son coût n’est pas maîtrisé - le montant de la défiscalisation d’impôt sur le revenu en matière de logement en outre-mer devrait atteindre 230 millions d’euros en 2008, soit une hausse de plus de 27 % en deux ans- et la défiscalisation appliquée au logement libre a des effets pervers importants : elle conduit à la production de logements souvent inadaptés aux besoins de populations d’outre-mer et favorise la hausse du prix du foncier.
Enfin, selon le rapport, aaucun outil d’évaluation ne permet de déterminer son impact économique. C’est pourquoi il préconise de procéder au recentrage de la défiscalisation sur le logement social, dont la production s’est "effondrée depuis deux ans". Le cas de La Réunion est particulièrement inquiétant puisque la production de logement social y a diminué de 34 % entre 2005 et 2007. Ainsi, les objectifs fixés par la conférence nationale du logement outre-mer réunie le 27 février 2007 sont loin d’avoir été atteints.
Enfin, l'auteur du rapport préconise de lutter contre l’augmentation des prix du foncier en outre-mer, qui constitue le principal obstacle au développement du logement social. L’Etat doit mettre en place des outils plus efficaces pour inciter les communes à mener des politiques volontaristes de libération du foncier aménageable. L’action des établissements publics fonciers doit par ailleurs être soutenue. Enfin, les paramètres de financement du logement social doivent être ajustés pour tenir compte de l’évolution du coût des constructions...
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Baisse ou pas baisse ?
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31/5/2008
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Les notaires ne voient pas tous le marché de l'ancien de la même manière : le bulletin de mai 2008 de tendance du marché immobilier du site Immonot.com, établi par consultation d'un panel de notaires sur leur activité courante de transactions immobilières pour les deux mois passés et leurs prévisions pour les deux mois à venir, confirmait une tendance baissière, alors que le Conseil supérieur du notariat critique la représentativité et les prévisions de ce site, et maintient que les prix augmentent moins mais ne baissent pas...
Les notaires du panel Immonot n'attendent pas de regain d'activité dans les études, mais exprimaient un relatif optimisme pour les deux mois à venir, mais avec des baisses de prix, que ce soit sur les logements ou sur les terrains (pour les logements, la proportion d'opinions négatives passe ainsi de 53 % à 65 % et plus aucun professionnel ne prévoit une reprise de la hausse…) ; par ailleurs leur conseil majoritaire est de vendre plutôt qu'acheter.
Le 30 mai, le Conseil supérieur du notariat émettait un communiqué exprimant "les plus expresses réserves quant aux affirmations de cette société qui n'engagent qu'elle et ne peut être représentative de l'avis général des notaires de France". Dans son communiqué, le Conseil supérieur du notariat indique que "si l'on assiste à un ralentissement de l'activité (baisse du nombre des mutations), aucune information disponible aujourd'hui permet de parler de baisse des prix", et rappelle les chiffres récents publiés notamment par la Chambres des notaires de Paris pour l'Ile-de-France, qui montrent que ce ralentissement s'accompagne encore d'une hausse des prix, certes moins forte qu'auparavant, mais qui "n'en demeure pas moins réelle"...
Rappelons que le site Immonot.com est édité par la société "Notariat Services", basée en Corrèze, indépendante des instances professionnelles des notaires (chambres départementales ou régionales et Conseil supérieur), et qui conçoit et diffuse, pour la profession notariale des journaux, revues et sites internet immobiliers. Cela ne la disqualifie pas pour autant pour donner une tendance sur le marché immobilier...
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Ralentissement confirmé dans le bâtiment
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30/5/2008
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C'est ce qui ressort de l'enquête mensuelle de conjoncture dans le bâtiment, publiée par l'INSEE pour mai 2008 (1) : les entrepreneurs interrogés en mai témoignent d'un ralentissement de l'activité au cours des trois derniers mois et d'une anticipation de poursuite de tassement léger au cours des trois prochains mois...
Selon l'enquête, les carnets de commandes se dégarnissent et sont jugés inférieurs à la normale. Le taux d'utilisation des capacités de production continue de se replier, mais demeure élevé. Selon les entrepreneurs, les créations d'emploi, quoique toujours soutenues, ont été un peu moins nombreuses. Elles devraient rester relativement stables au cours des trois prochains mois.
Quant à l'indicateur de retournement élaboré par l'INSEE, il se situe - dans son langage propre - "dans la zone défavorable" : si ce mouvement est confirmé le mois prochain, "la croissance du secteur devrait passer en dessous de sa tendance"...
(1) INSEE - Informations Rapides, 27 mai 2008 - n° 148
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Diagnostics avant vente ou location : une enquête critique de l’UFC-Que Choisir
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27/5/2008
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Elle révèle selon ses auteurs des pratiques inquiétantes (1) : des zones d'amiante non détectées, des diagnostics « termites » effectués sans sondage, des diagnostics des installations de gaz ne détectant pas une anomalie pourtant basique, etc.
L'obligation de certification des diagnostiqueurs depuis le 1er novembre 2007 n'a selon Que Choisir pas "assaini" la profession : l'association de consommateurs met en cause l'existence sur ce marché de conflits d'intérêts anormaux, certains groupes d'entreprises agissant non seulement sur le terrain de la certification, mais aussi sur celui de l'activité de diagnostics, ainsi qu'une pratique des diagnostiqueurs de commissionnement des agents immobiliers, voire des notaires, afin que ceux-ci leur adressent leur clientèle, les empêchant d'assurer leur obligation d'indépendance et d'impartialité…
Le consommateur lui-même n'est pas exempt de critique, considérant le dossier de diagnostic technique comme une énième formalité déléguée au mandataire professionnel qui, dans de nombreux cas, choisira un diagnostiqueur enclin à lui verser des commissions…
(1) UFC-Que Choisir - conférence de presse du 27 mai 2008 - enquête : " diagnostics immobiliers, Qualité et indépendance : il est urgent de changer la donne !"
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universimmo.com
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