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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Mise en place de la seconde partie de la loi DALO au 1er janvier 2012
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3/1/2012
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Le droit au logement opposable (DALO) institué par la loi du 5 mars 2007, permettant aux personnes qui ne peuvent accéder par leurs propres moyens à un logement décent et indépendant ou qui ne peuvent pas accéder à un logement adapté à leur situation (après avoir pourtant effectué des démarches personnelles), de recourir à un dispositif spécial de traitement accéléré, est entré le 1er janvier 2012 dans sa seconde phase : celle qui permet aux personnes dont le droit au logement est reconnu de saisir le Tribunal administratif pour faire valoir leur droit par la voie judiciaire.
Le droit au logement doit dans un premier temps être revendiqué amiablement auprès d'une commission de médiation qui statue sur le dossier de demande, puis désormais à défaut de solution, par un recours contentieux devant le tribunal administratif. Ce recours est ouvert aux demandeurs qui n'ont pas reçu une offre de logement tenant compte de leurs besoins et de leurs capacités dans le délai de 3 ou de 6 mois selon les départements à partir de la date de la décision de la commission, et celles n'ayant pas été reconnues comme prioritaires par la Commission de médiation, rappelle le ministère du logement dans une brochure d'information.
De manière générale, le DALO est ouvert aux personnes qui sont nées de nationalité française ou résident sur le territoire français de façon régulière, n'ont pas été en mesure d'accéder par leurs propres moyens à un logement décent et indépendant et de s'y maintenir, et sont par contre capables de justifier qu'elles satisfont aux conditions réglementaires d'accès au logement social ; pour cela, elles doivent être dépourvues de logement, sans domicile fixe ou hébergées par une autre personne, être menacées d'expulsion sans possibilité de relogement, être hébergées dans un établissement ou logées temporairement dans un logement de transition, être logées dans des locaux impropres à l'habitation ou présentant un caractère insalubre ou dangereux, être logées dans un local manifestement sur-occupé ou non décent à condition d'avoir à charge au moins un enfant mineur ou une personne handicapée ou de présenter elle-même un handicap, ou être demandeur de logement locatif social et munies d'une attestation d'enregistrement départemental de la demande n'ayant reçu aucune proposition adaptée à l'issue d'un délai anormalement long (délai qui varie d'un département à l'autre et qui est fixé par arrêté préfectoral).
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Les vrais chiffres du parc HLM
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3/1/2012
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Derrière les chiffres annoncés chaque année par le gouvernement et qui correspondent aux logements sociaux "financés", il y a ceux des logements sortis réellement de terre et ceux des logements démolis ou sortis du parc par la vente, que le gouvernement essaie d'encourager, notamment en faveur des locataires. L'INSEE fait le point annuellement sur l'accroissement net du nombre de logements sociaux, malheureusement avec presque un an de décalage, qui s'ajoute aux 3 à 4 ans que prend la réalisation d'un logement "financé" une année donnée...
Ainsi au 1er janvier 2011, le parc des bailleurs sociaux comporte 4,57 millions de logements, soit 71.200 de plus qu'un an auparavant. Au cours de l'année 2010, 97.400 logements ont été mis en service, mais seuls près de 79% d'entre eux étaient issus de la construction neuve. Ce taux tombe même à 58% en Ile-de-France ! Les autres viennent de l'achat et de la réhabilitation de logements existants. Parallèlement, 26.200 logements sont sortis du parc, 12.300 ont été démolis et 11.000 ont été vendus. Ce dernier chiffre marque au demeurant un échec pour le gouvernement qui avait fixé en 2007 l'objectif de 40.000 ventes par an, échec qui préserve cependant l'augmentation du parc qui n'aurait plus été que de 40.000 unités...
La progression a eu lieu dans la quasi-totalité des régions ; elle est particulièrement importante en Midi-Pyrénées, où elle dépasse 4,0% et est également sensible en Bretagne, Languedoc- Roussillon et Aquitaine, où elle est supérieure à 2,0%. Elle est moindre en Ile-de-France où les besoins sont les plus criants mais où les freins sont aussi les plus puissants, en raison de la rareté du foncier et de la politique de nombreuses collectivités territoriales.
L'accroissement du parc est beaucoup plus fort en métropole (1,6%) que dans les départements d'outre-mer, où il est en moyenne de 0,3%. En métropole, les régions qui enregistrent la hausse la plus faible du nombre de logements sociaux sont la Champagne-Ardennes, la Basse-Normandie et
la Franche-Comté. Il est vrai que ce sont aussi celles où l'offre de logement social est souvent excédentaire.
Autres aspects qui ressortent de l'enquête de l'INSEE : le parc se compose à près de 85% de logements collectifs ; 71.000 logements, soit 1,5%
du parc, sont vides, en réfection ou en attente d'être démolis ou vendus. Par ailleurs, au 1er janvier 2011, les logements proposés à la location mais vacants représentent 3,2% du parc : cela résulte du fait qu'il est effectivement des régions où le logement privé fait concurrence au logement social avec des loyers parfois inférieurs...
Autre donnée : la mobilité des locataires que le président de la République dénonçait il y a peu comme insuffisante : elle est certes plus faible que dans le parc privé mais pas si catastrophique que certains milieux essaient de faire croire : en 2010, près d'un logement sur dix a fait l'objet d'un emménagement, soit un taux de mobilité de 10%...
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Aménagements successifs à l'imposition des plus-values immobilières
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3/1/2012
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A compter du 1er février (date de signature de l'acte définitif chez le notaire), les plus-values immobilières réalisées par la vente d'un bien affecté à la location ou d'une résidence secondaire ne seront exonérées qu'au bout de 30 ans de détention. Les abattements sur le montant de la plus-value seront échelonnés sur une période de 25 ans à compter de la 6ème année de détention : 2% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème, 4% au-delà de la 17ème, et 8% au-delà de la 24ème. L'abattement de 1.000 euros sur la plus-value est supprimé mais le seuil de valeur de revente du bien à 15.000 euros est maintenu. Cette réforme était incluse dans la loi de finances rectificative pour 2011 de septembre (premier plan de rigueur Fillon).
Les nouvelles dispositions étaient déjà applicables depuis le 25 août 2011 pour les apports d'immeubles ou de droits sociaux à des SCI familiales.
Par ailleurs, le taux de l'impôt et du prélèvement social cumulés est passé de 31,5% à 32,5% depuis le 1er octobre : il était donc déjà applicable aux plus-values sous le régime précédent pour les ventes signées entre le 1er octobre 2011 et le 1er février 2012...
La loi de finances pour 2012 et la dernière loi de finances rectificative pour 2011 deuxième plan de rigueur Fillon) ont apporté plusieurs aménagements :
- l'exonération de la plus-value au titre des cessions intervenues à compter du 1er février 2012, en cas de vente d'une résidence secondaire par des personnes n'étant pas propriétaires de leur résidence principale ou d'un logement donné en location ou laissé vacant, la seule condition étant qu'il ne constitue pas la résidence principale du vendeur ; le bénéfice de cette exonération est limité à une seule vente ; il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années qui précèdent la vente ; par ailleurs, le vendeur doit réutiliser une partie du prix de vente, dans un délai de 24 mois à compter de la vente, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il devra affecter immédiatement à son habitation principale ; l'exonération de taxe sur les plus-values est proportionnelle à la fraction du prix de vente ainsi réemployée ;
- un triple assouplissement apporté par les députés à l'imposition des plus-values lors de la cession d'un bien hors résidence principale :
.exonération d'imposition pour les ventes de foncier non bâti "enregistrées au 25 août 2011" et réalisées d'ici "le 1er janvier 2013" ;
.pour les retraités partant en maison de retraite, leur domicile restera considéré comme une habitation principale pendant encore deux ans ;
.exonération d'imposition pour les ventes d'un droit de surélévation au plus tard le 31 décembre 2014, à condition que le cessionnaire s'engage à réaliser et à achever des locaux destinés à l'habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acquisition.
En attendant la prochaine réforme...
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Réaménagement de l'Eco-PTZ et du crédit d'impôt développement durable
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3/1/2012
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La loi de finances pour 2012 a allongé la durée de l'éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) à 15 ans, majoré le taux du crédit d'impôt en cas de réalisation de bouquet de travaux, rétabli le cumul possible avec le crédit d'impôt "développement durable" (CIDD), et réaménagé ce dernier.
La durée de l'éco-prêt peut être prolongée de dix à quinze ans pour les rénovations les plus importantes : ce sera le cas notamment si l'emprunteur finance des travaux d'installation, de régulation ou de remplacement des systèmes de chauffage, et d'installations d'équipements utilisant une source d'énergie renouvelable. Cette mesure est applicable aux offres de prêt émises à compter du 1er avril 2012. Egalement, la possibilité de cumuler l'éco-prêt et le crédit d'impôt "développement durable" est rétablie, à la condition que le montant des revenus annuels du foyer fiscal n'excède pas 30.000 euros (Elle avait été supprimée en 2011 et auparavant la limite de revenus était de 45.000 euros).
Le CIDD était normalement applicable jusqu'au 31 décembre 2012 ; il est prolongé jusqu'en 2015 pour les dépenses afférentes à un logement achevé depuis plus de deux ans, au titre de l'acquisition de chaudières à condensation, l'acquisition de matériaux d'isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants ou de portes d'entrées donnant sur l'extérieur, l'acquisition et la pose de matériaux d'isolation thermique des parois opaques, l'acquisition d'appareils de régulation de chauffage et la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique, hors les cas où celui-ci est obligatoire.
Les taux sont à la fois baissés et "rabotés" : les anciens taux de 45 %, 36 %, 22 % et 13 % passent ainsi respectivement à 32 %, 26 %, 15 % et 10 %.
Des plafonds de dépenses ont été mis en place à compter de 2012 : 1.000 euros TTC par m2 (hors tout de capteurs solaires) pour les équipements de chauffage ou de fourniture d'eau chaude sanitaire fonctionnant à l'énergie solaire, et 3.200 euros TTC par KW-crête de puissance installée pour les équipements utilisant l'énergie radiative du soleil (panneaux photovoltaïques).
A l'inverse, le crédit d'impôt est supprimé pour les dépenses afférentes à un logement achevé depuis moins de deux ans et payées à compter du 1er janvier 2013. Le logement devra donc avoir été achevé avant le 1er janvier 2011 pour pouvoir bénéficier du crédit d'impôt à compter du 1er janvier 2013. En fait cette date marque l'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation thermique, "RT 2012", à l'ensemble des bâtiments à usage d'habitation.
Une majoration du taux du crédit d'impôt est instaurée en cas de réalisation d'un bouquet de travaux dans un logement ancien ; il est requis pour cela des travaux dans au moins deux catégories listées, cette majoration ne pouvant aboutir pour un même équipement, matériau ou appareil, à l'application d'un taux supérieur à 50%.
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Coup de rabot sur les régimes Scellier et Censi-Bouvard
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3/1/2012
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La loi de finances pour 2012 a ajouté un nouveau "coup de rabot", cette fois de 15% sur un certain nombre d'avantages fiscaux dont les dispositifs "Scellier" : le taux de la réduction d'impôt "Scellier" passe ainsi de 16% à 13%, et en cas de location dans le secteur intermédiaire, le contribuable pourra bénéficier d'un supplément de réduction d'impôt de 4% (au lieu de 5% en 2011) par période triennale ; par ailleurs, le taux applicable au dispositif "Censi-Bouvard" passe de 14 % à 11 %.
Ces régimes sont en outre réaménagés en attendant leur fin programmée en 2012 et 2014. En effet, après avoir un temps envisagé de proroger les dispositifs jusqu'au 31 décembre 2015, le gouvernement a, dans le cadre du deuxième plan de rigueur "Fillon" confirmé la fin de l'avantage fiscal Scellier en décembre 2012 et Censi-Bouvard en décembre 2014.
Par ailleurs, le dispositif Scellier ne concernera plus que les logements "BBC 2005" ou logements rénovés bénéficiant du label "BBC rénovation". Toutefois, il faut noter que ce "verdissement" ne concerne pas le dispositif Scellier en outre-mer.
Enfin, au plafond de prix de revient de 300.000 euros s'ajoute pour les investissements réalisés à compter de 2012 un plafonnement de l'assiette par m2 de surface habitable en fonction de la localisation du logement. Le plafond par m² sera fixé par décret.
Le dispositif Censi-Bouvard quant à lui voit son extinction dûment organisée : il ne concernera plus, à compter du 1er janvier 2013 que les immeubles neufs ou en l'état futur d'achèvement ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire avant le 1er janvier 2012 et faisant partie d'un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement avant cette même date. Seront aussi admis les immeubles achevés depuis au moins quinze ans, ayant fait l'objet ou faisant l'objet des travaux éligibles et faisant partie d'un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis avant le 1er janvier 2012 et qui a fait ou qui fait l'objet des mêmes travaux. Le taux de la réduction d'impôt applicable sera celui en vigueur au 1er janvier 2012.
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Un an après son lancement en grande pompe, un PTZ+ en peau de chagrin
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3/1/2012
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La loi de finances pour 2012 a réduit le prêt à taux zéro pour la primo-accession à la propriété (le "PTZ+") à la portion congrue, quelques semaines seulement après que le gouvernement ait fêté fièrement le 300.000ème prêt signé. Un décret et un arrêté du 30 décembre achèvent de mettre en place de nouvelles conditions d'éligibilité - introduction de conditions de ressources, recentrage du prêt sur le logement neuf - et modifient certaines caractéristiques financières du prêt : quotité du prêt, durée de remboursement. Concernant les logements anciens, le "PTZ+" ne peut financer un logement ancien (au sens d'un logement ayant déjà été occupé) que dès lors qu'il s'agit d'un logement du parc social vendu à ses occupants.
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Immobilier neuf : une nouvelle baisse de 20% attendue dans les ventes en 2012
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3/1/2012
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C'est ce que prévoit Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), interrogé par Capital.fr le 2 janvier : en cause, le coup de rabot sur le dispositif "Scellier", et l'alourdissement de l'imposition sur les plus-values. A un peu plus de quatre mois de la présidentielle, il lance un appel aux candidats pour soutenir le secteur.
"Tous les voyants sont au rouge. En 2011, les ventes de logements neufs ont déjà baissé de 20% et nous pouvons nous attendre à une dégringolade de la même ampleur l'an prochain, ce qui nous ramènera au niveau de fin 2008, soit 75.000 logements vendus en un an", indique-t-il Même la réduction de moitié de l'enveloppe allouée au prêt à taux zéro (le "PTZ+"), qui pourtant ne touche pas directement le neuf aura un impact car elle gênera les reventes d'ancien qui peuvent être un préalable à un achat dans le neuf...
En prévision de ce coup d'arrêt, les promoteurs ont d'ailleurs déjà ralenti les dépôts de permis de construire. Du coup, selon la FPI, 35.000 emplois sont menacés dans le bâtiment au cours de la seule année 2012. En marge de la construction de programmes neufs, le bâtiment va aussi souffrir du relèvement de la TVA sur les travaux de rénovation, qui représentent près de la moitié du de l'activité du secteur.
A la question de savoir si dans ce contexte, une baisse des prix semble inévitable, Marc Pigeon reste prudent : "quelques promoteurs vont lancer de nouvelles opérations commerciales. Mais dans l'ensemble, les prix vont plutôt se stabiliser. Les constructeurs ne peuvent pas brader leurs programmes en raison de la généralisation des normes de performances énergétiques et de la hausse du coût du foncier. Enfin, contrairement à 2008 ils ne disposent d'aucun stock", indique-t-il.
Selon lui, aucun responsable politique ne peut durablement laisser de côté la question du logement qui pèse de plus en plus lourd dans le budget des ménages. Il est donc impératif de continuer à soutenir le secteur. "Pourquoi ne pas maintenir un dispositif d'investissement locatif réservé aux seuls investisseurs garantissant des loyers maîtrisés dans des zones bien ciblées. Le choix des zones devraient être de la responsabilité des élus locaux, seuls à même de déterminer les besoins en matière de logement", propose-t-il à qui veut l'entendre...
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Les terrains à bâtir en 2010 et ce qui y a été construit...
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3/1/2012
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En 2010, 142.000 permis de construire ont été délivrés à des particuliers en vue de la construction d'une maison individuelle neuve, selon l'enquête quasi-annuelle de l'INSEE. C'est une hausse de 30% par rapport à 2009, mais ce chiffre reste très en deçà des 178.000 permis délivrés en 2006...
Près d'un dixième des ménages édifie sa maison sur un terrain acquis par succession ou donation. Les neufs dixièmes restants procèdent à un achat. Parmi les 128.900 terrains achetés, 92.700 ont été acquis au cours de l'année 2010 (72% des achats). Les autres achats ont eu lieu en 2009 ou auparavant. 94% des permis sont pour résidence principale.
Le m2 de terrain s'est vendu en moyenne au prix de 59 euros, soit 4,3% de plus qu'en 2009. La superficie moyenne des terrains achetés a baissé de 3,8%, passant de 1.141 m² en 2009 à 1.098 m² en 2010. Au final, le prix total du terrain (prix au mètre carré multiplié par la surface) est stable (+ 0,3%). Les acquéreurs ont en quelque sorte compensé la hausse des prix en achetant plus petit...
Le prix moyen des terrains au mètre carré varie beaucoup suivant la région : il est supérieur à 100 euros/m² en Ile-de-France (167 euros/m²), en Provence-Alpes-Côte d'Azur (114 euros/m²), en Alsace (103 euros/m²), en Languedoc-Roussillon (107 euros/m²). Il est inférieur à 35 euros/m² en Auvergne et Basse-Normandie (environ 30 euros/m² chacun) et Limousin (18 euros/m²). En métropole, la part du terrain dans le coût total lié à l'acquisition d'une maison individuelle varie de 20 % pour le Limousin à 46 % pour l'Île-de-France et 47 % pour Provence-Alpes-Côte d'Azur.
Les superficies et les prix des maisons construites sont en moyenne de 131 m² pour un prix de 136.000 euros en 2010, pareil qu'en 2009. Globalement, l'investissement total moyen (terrain et maison) lié à l'acquisition d'une maison individuelle, lorsqu'il y a eu achat du terrain, est également constant entre 2009 et 2010 (+0,4%). Il représente en moyenne 194.000 euros en 2010. Comme les années précédentes, le terrain compte pour un tiers dans le coût total.
Entre 2009 et 2010, le prix moyen au mètre-carré des maisons est stable (respectivement 1.043 et 1.038 euros par mètre carré). Près de trois maisons sur cinq sont construites par un constructeur de maisons individuelles. Le prix moyen par mètre carré et la surface (SHON) de la maison varient selon le professionnel en charge de la construction. Le coût s'échelonne de 942 euros par mètre carré si le particulier lui-même prend en charge la maîtrise d'oeuvre à 1.279 euros s'il s'agit d'un architecte, la surface varie de 122 mètres-carré dans le cas d'un constructeur de maisons individuelles à 155 mètres carré en cas de recours à un
architecte.
Le prix moyen des maisons (en euros/m² de SHON) et surface moyenne (SHON en m²) varie beaucoup selon la taille d'agglomération : il est d'un peu plus de 1.000 euros et 116 m2 en zone rurale pour atteindre près de 1.200 euros et 140m2 en agglomération parisienne...
Autre donnée intéressante mise en valeur par l'INSEE : le mode de chauffage le plus souvent retenu en 2010 est le chauffage "tout électrique" : 37% des maisons construites en sont équipées. Mais les énergies renouvelables progressent remarquablement : seules (bois, pompe à chaleur, solaire thermique) ou combinées entre elles, elles ont été choisies par 22% des ménages constructeurs, et si on ajoute les cas où les énergies
renouvelables sont associées à un autre mode de chauffage, elles sont présentes dans 33 % des projets.
Mieux : en 2010, 20% des maisons construites ont un label énergétique. Pour 60% d'entre elles, il s'agit du label BBC-Effinergie.
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Crise du logement social : Sarkozy aurait-il enfin la solution ?
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27/12/2011
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Nous ne savions pas que l'UNPI avait autant l'oreille du président de la République. Refonder la politique du logement en remédiant à l'occupation indue du parc de logements sociaux : voilà la solution à laquelle personne ne pensait ! "Il faut refonder notre politique du logement, ça ne va pas !" a-t-il indiqué, selon des propos rapportés par Le Monde devant des responsables des "Restos du Coeur à Vitry sur Seine le 22 décembre. "Le côté assez désespérant c'est que la production de logements sociaux est de 130.000 par an, soit trois fois plus qu'il y a dix ans et, malgré tout, ce n'est pas suffisant". a-t-il expliqué.
Le président voit deux explications à ce problème. En premier lieu, certains ne devraient pas occuper ce type de logement, et d'autre part, le turnover y existe trop peu dans ce parc. "On ne peut pas passer toute sa vie dans un logement qu'on a obtenu à l'âge de 30 ans", a-t-il expliqué. Il a en outre déploré l'embolie "totale" du système de logements sociaux, expliquant que "40 milliards" d'euros par an étaient consacrés au logement social, alors même qu'il existe 1,2 million de demandeurs de logements sociaux. "A cela s'ajoute le problème de l'immigration", a-t-il glissé sans en dire plus...
Ces affirmations d'un président qui prétend nous dire la vérité, qui plus est faites devant des personnes au contact quotidien avec la détresse des plus démunis, relèvent de la provocation ! Sur les chiffres de la construction d'abord : le chiffre de 130.000 logements sociaux est celui des logements financés en 2010, et qui ne sortiront de terre que dans quelques années. C'est un chiffre exceptionnel du au plan de relance de 2008-2009, le gouvernement lui-même se fixant un objectif inférieur pour 2011 et 2012. Par ailleurs, il ne tient pas compte des démolitions, ni des ventes que le gouvernement encourage : en 2011 selon l'INSEE, le parc social ne compte que 71.200 unités de plus qu'un an auparavant, et tout ne résulte pas de la construction. En effet, si 97.400 logements ont été mis en service, seuls 79% d'entre eux sont neufs. Parallèlement, 26.200 logements sont sortis du parc, 12.300 ont été démolis et 11.000 ont été vendus.
Sur les 40 milliards ensuite : c'est un chiffre global de ce qui est consacré au logement et non pas seulement au logement social, et par tous les acteurs (Caisse des dépôts, le 1% logement, Caisse d'allocations familiales, etc.) et pas seulement par l'Etat. Il inclut le coût des aides au logement (une bagatelle de 16 milliards), des défiscalisations, de la TVA à taux réduit pour les travaux... La part de l'Etat pour la production de logements n'est même pas du dixième de cette somme.
Enfin sur l'occupation du logement social, laisser croire que les HLM ne sont habités que par des "nantis" est une imposture que démentent toutes les statistiques, et qui n'abusent que les milieux réactionnaires, où les pauvres sont vus comme des assistés et des profiteurs. A moins que le président n'ait fait référence à ces logements sociaux que les mairies, la plupart du temps de droite, ont accordé généreusement à des parlementaires, hauts fonctionnaires et autres supporters et qui alimentent régulièrement la chronique...
L'Union sociale pour l'habitat (USH), citée par Le Monde, et qui regroupe les 773 organismes HLM, rappelle que seuls 11% des ménages logés dans leur parc dépasseraient les plafonds d'accès au logement social. Au regard des 4,3 millions de ménages vivant en HLM, 440.000 seraient hors des barèmes d'attribution.
Sur le plan national et toujours selon les chiffres de l'USH, 5% des locataires dépasseraient le plafond de 20% et seulement 0,3% serait au-delà de 100%. Le logement social n'est pas non plus un eldorado pour les chômeurs et les bénéficiaires de minima sociaux : la majorité des 4,2 millions de HLM sont occupés par des salariés d'entreprises privées ou publiques ou par des fonctionnaires d'Etat. Toujours selon l'USH, 58% des chefs de famille des occupants du parc HLM sont en activité, 17% au chômage ou bénéficient d'allocations et 25% sont retraités ou préretraités.
Enfin, depuis mars 2009, tous les locataires dont les ressources dépassent de plus de 20% les plafonds sont assujettis à un surloyer - le "supplément de loyer de solidarité" - excepté dans les zones sensibles. Par ailleurs, les locataires dépassant de plus de deux fois les plafonds de ressources dans les zones tendues devront quitter le parc social après une période intermédiaire de trois ans, soit à partir de 2012...
Mais à défaut d'être vrai, ce discours plait dans les milieux populaires et le président candidat aurait tort de s'en priver, du moins tant qu'il n'aura pas fait de l'honnêteté un principe conducteur...
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Résidence secondaire ou biens locatifs : une donation pour éviter l'impôt sur les plus-values ?
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27/12/2011
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L'alourdissement de l'imposition des plus-values immobilières donne des idées aux fiscalistes et aux conseillers en patrimoine : pour ceux qui comptaient vendre des biens immobiliers pour aider leurs enfants, ils ont trouvé une solution : faire une donation d'un bien immobilier qu'ils pourront vendre peu de temps après, la plus-value étant neutralisée. Pas d'impôt à payer !
Rappelons que la réforme de l'imposition des plus-values immobilières (loi de finances rectificative du 19 septembre 2011) a porté de 15 ans à 30 ans le délai au-delà duquel la plus-value réalisée lors de la vente est exonérée d'impôt. Ce nouveau régime, plus dur, s'applique aux ventes conclues devant notaire à compter du 1er février 2012 (sauf pour la résidence principale qui continue d'être exonérée en toutes circonstances).
Comme il est trop tard pour profiter de l'ancien régime d'imposition, toute cession (vente à un tiers ou à une SCI familiale) donnant naissance à une plus-value sera susceptible d'être imposée à 32,5 % dès lors que l'immeuble est détenu depuis moins de 30 ans, avec certes des abattements selon la durée de détention mais qui ne joueront vraiment que vers la fin de la période.
Pour échapper à l'imposition de la plus-value, il peut être intéressant dans le cadre d'un projet familial de transmission de patrimoine de donner le bien immobilier taxable à ses enfants (plutôt que de le vendre), ces derniers pouvant, ensuite, le revendre rapidement (afin d'en tirer l'argent dont ils ont besoin). Évidemment, cette stratégie n'a de sens que pour des parents ayant le projet de faire des donations à leurs enfants et qui détiennent une maison, un appartement ou immeuble qu'ils envisageaient déjà de vendre dans l'avenir.
L'intérêt est que la plus-value du bien n'est pas imposée lors de la donation. Cette dernière n'est taxée qu'au regard des droits de mutation. Et, de ce fait, elle pourra être exonérée de droits à payer pour le ou les bénéficiaires à hauteur de l'abattement de 159.325 euros en ligne directe. Ensuite, lorsque le ou les enfants revendent le bien, sa plus-value taxable est calculée en fonction de sa valeur au moment de la donation (et non par rapport au prix d'achat initial payé par les parents). Bref, aucune plus-value n'a pu se constituer, puisqu'un temps assez bref sépare la donation de la vente. Celle-ci est donc, du point de vue de la plus-value, fiscalement neutre.
Si les donations sont surveillées, les spécialistes affirment que le choix d'une donation avant cession, plutôt que d'une vente suivie de la donation du produit de cette vente, n'est pas considéré comme un abus de droit, "pour l'instant", selon un professeur de droit consulté par la revue Intérêts privés. Ce schéma n'attire pas de critique de la part du comité consultatif pour la répression des abus de droit. Par contre, il n'est pas question que les parents se fassent rétrocéder le prix de vente du bien par leurs enfants, que ce soit directement ou au moyen d'un prêt fictif : une donation suppose une intention de se dépouiller irrévocablement du bien donné et de s'appauvrir réellement au profit du bénéficiaire...
Rien n'interdit par contre selon ces mêmes spécialistes de se réserver l'usufruit. Les parents donateurs ne font donation dans ce cas que de la nue-propriété et conservent le droit d'occuper les lieux ou même louer le bien à d'autres personnes pour en percevoir les loyers, ce qui peut leur assurer un revenu complémentaire. Si, un peu plus tard, l'immeuble est vendu avec l'accord de tous (usufruitiers et nus-propriétaires), la plus- value éventuelle n'est supportée que sur la valeur de l'usufruit, variable selon l'âge.
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universimmo.com
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