SUIVRE
Décryptages - l'actualité de la semaine |
|
Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
|
Ralentissement du crédit en 2007 et baisse des prix de l'immobilier selon le Bipe
|
19/4/2007
|
Dans le cadre de son Observatoire permanent des marchés de l’épargne et du crédit, le cabinet d’étude et de conseil Bipe a estimé au cours d'une conférence de presse que la production de nouveaux crédits à l’habitat devraient connaître la stabilisation en 2007 et un certain reflux en 2008.
Selon son directeur, dont les propos sont rapportés par l'AFP, "2007 sera l'année des atterrissages" : les crédits immobiliers devraient voir ainsi leur taux de croissance ralentir et passer en-deçà de 14% contre 15% en 2006 et 22% en 2005. 2008 devrait confirmer cette tendance, le Bipe anticipant une croissance revenue à un chiffre.
Ce serait un "reflux modéré de la production de crédits habitat", "dans le cadre d’un atterrissage en douceur du secteur du logement". Le Bipe prévoit en effet un repli de 2% des prix de l'immobilier en 2007 ainsi qu'en 2008.
En cause : un "alourdissement du remboursement des prêts immobiliers" en part du revenu disponible des ménages, qui passerait de 5,9% en 2006 à 6,3% en 2008.
Le Bipe replace ces prévisions dans le contexte européen et mondial :
cette situation française se fera selon le Bipe dans un contexte de remontée des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE), que le Bipe voit atteindre 4% en fin d'année 2007 et 4,25% fin 2008, associé à une moindre croissance de l'économie française, inférieure à celle de la zone euro en 2007 et 2008. Au niveau international, le Bipe évoque également "un ralentissement mondial initié par les Etats-Unis", mais écarte l'hypothèse d'une récession, préférant parler de "pause de l'économie mondiale en 2007 et d'un redémarrage en 2008", selon son directeur.
|
|
L'ANAH donne un coup de pouce supplémentaire pour la remise en location de logements vacants
|
17/4/2007
|
En accompagnement du plan de cohésion sociale de Jean-Louis Borloo, l'ANAH (Agence nationale de l’habitat) avait remplacé à compter du 1er janvier 2005, les diverses primes destinées à résorber la vacance par une prime de 5.000 euros pour un logement situé dans les zones A et B du dispositif "Robien", et de 2.000 euros pour un logement situé dans la zone C, accordée aux propriétaires mettant en location un logement vacant au moins 12 mois avant le dépôt du dossier, effectuant des travaux pour un montant minimum de 15.000 euros par logement, et prenant l’engagement de pratiquer un loyer maîtrisé.
En accompagnement de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (dite loi "DALO"), le conseil d’administration de l’ANAH a décidé le 12 avril, pour répondre à l'objectif de réaliser 4.000 logements conventionnés dans le parc privé en 2007 à destination des publics prioritaires, l’augmentation de cette prime qui passe de 5.000 à 7.000 euros en zones A et B, et à de 2.000 à 3.000 euros en zone C sous deux conditions : un engagement explicite du bailleur de louer le logement à un organisme public ou privé, en vue de sa sous-location à des ménages prioritaires au sens de la loi DALO, et un dépôt du dossier de subvention avant le 31 décembre 2008.
Rappelons que la loi "ENL" du 13 juillet 2006, qui a créé a créé le régime "Borloo dans l’ancien", instituant une déduction forfaitaire de 30 ou 45% sur les revenus bruts de location, a créé aussi une déduction spécifique de 30% sur ces mêmes revenus en cas de relocation des logements qui ont donné lieu, au titre de l'année qui précède celle de la conclusion du bail, au versement de la taxe sur les logements vacants ; cette déduction peut donc conduire à une déduction totale de 60 ou 75% sur les revenus perçus jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion de ce bail, conclu entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007, et peut aussi se cumuler avec la prime de l’ANAH...
|
|
|
La pause des prix de l'immobilier en chiffres
|
17/4/2007
|
Ils sont fournis par le réseau des quelque 750 agences immobilières Laforêt, qui constate notamment une baisse tendancielle de l'offre de biens : 18 biens à vendre en moyenne par agence sur Paris, contre 80 dans les années 1990, et 72 biens par agence en région contre 250 en moyenne dans les années 1990.
Le réseau Laforêt note aussi une baisse de 15% du nombre d’acheteurs par rapport au premier semestre 2006 ; du coup, sur Paris, les offres de négociation sont passées à 4 % (contre 3,5 % au dernier trimestre 2006) et en région, elles atteignent 6 % (contre 4,5 % au dernier trimestre 2006). L’effet direct de cette augmentation du pourcentage de négociation est selon le communiqué de limiter la hausse des prix, qui ont selon les agences Laforêt augmenté de 1% à Paris au cours des trois premiers mois de l’année 2007, soit un rythme annuel de moins de 5%. Les quartiers Est de la capitale sont en stagnation, ceux des quartiers Centre et Ouest, qui avaient connu une hausse plus faible en 2006, ont progressé de 1 à 2 %. Les prix de l’Est de la capitale étant trop proches de ceux de l’Ouest, l’acheteur se déplace. Un effet de balancier que l’on constate aussi dans d’autres villes, les quartiers les moins attractifs ayant connu une hausse trop rapide au cours des trois dernières années.
Sur l’ensemble des régions françaises, les prix sont en hausse de 0,5 à 1 %. Seule la Normandie enregistre une légère baisse, de même que le prix des maisons en Midi-Pyrénées et sur la Côte d’Azur.
Selon Laforêt, l’attentisme à l’approche des élections n’a aucun effet sur la résidence principale : seules les résidences secondaires se trouvent très légèrement touchées par ce phénomène. À Paris, les délais de vente sont passés à 61 jours, contre 57 l’année dernière à la même période. Dans les autres régions, les délais ont augmenté d’une semaine, passant de 71 à 77 jours. Cet allongement de la durée des transactions est dû essentiellement à la durée des négociations entre vendeurs et acheteurs pour s’accorder sur le bon prix.
Les dirigeants du réseau Laforêt ne croient cependant pas que les prix baisseront en 2007 : selon eux, les acheteurs ont simplement compensé la hausse de ces deux dernières années en achetant des surfaces plus petites ; ainsi, la surface moyenne d’achat est tombée de 61 m2 au premier trimestre 2006 à 59 m2 au premier trimestre 2007...
Par ailleurs, l’attrait du marché français, notamment auprès des Européens, est sensible aux agents immobiliers Laforêt : les étrangers étaient présents dans 8 % de leurs transactions en 2006, et les dirigeants du réseau pensent que ce chiffre devrait atteindre 15 % dans 5 ans. Si cet engouement est souvent basé sur des critères objectifs (prix souvent inférieur à celui pratiqué dans leur propre pays…), il répond aussi à un effet de mode : être propriétaire d’une maison ou d’un appartement en France serait semble-t-il très "tendance" !
Autre raison de ne pas craindre une désolvabilisation des acquéreurs : l'achat d'un nouveau bien est dans plus des 2/3 des cas financé par une revente dans 67 % des transactions. De leur côté, les primo accédants bénéficient des prêts à taux zéro et de l’aide des familles... Du coup, comme tout le monde, les dirigeants du réseau Laforêt pensent que le seul élément qui pourrait venir troubler la bonne santé du marché immobilier serait une hausse de 2 à 3 points des taux d’intérêts, ce qui est peu probable...
|
|
|
Une boulette dans la loi sur le droit au logement opposable
|
13/4/2007
|
Décidément, le parlement qui sortira des prochaines législatives devra commencer par réparer les dégâts que le parlement sortant a fait en fin de législature ! Après l'adoption d'un amendement incohérent dans la loi relative à la prévention de la délinquance sur les modalités de fermeture des immeubles en copropriété, cette fois c'est dans la loi créant un droit au logement opposable que l'on découvre une bombe à retardement (1) : un amendement surprise a ajouté une liste de douze nouveaux documents à celle que les bailleurs n'avaient déjà pas le droit de demander depuis 2001 à un candidat locataire en vue de l'acceptation ou du refus de son dossier ; croyant bien faire, les auteurs de l'amendement y ont inclus "le dossier médical personnel", mais en précisant inconsidérément "sauf en cas de demande de logement adapté ou spécifique" !
Inutile de dire qu'aucune concertation préalable n'a eu lieu avent l'adoption à la va-vite de l'amendement, et que la "boulette" n'a été vue ni en commission parlementaire, ni par les membres concernés du gouvernement, dont celui en charge du logement, déjà mobilisés pour de nouvelles aventures...
L'affaire est grave car en fait le texte permettrait aux bailleurs, s'il était laissé en l'état, d'avoir accès au "dossier médical personnel (DMP) d'un candidat au logement à la recherche d'un appartement "adapté ou spécifique", ce qui soulève un tollé au Conseil national de l'ordre des Médecins ! "De quelle compétence dispose un bailleur pour lire un dossier médical?" s'interroge le Dr P. Cressard, responsable de sa section éthique et déontologie, interrogé par le magazine Impact Médecine (2) ; mais plus préoccupant, cette disposition ouvrirait une brèche par le législateur dans le secret médical : "si l'on autorise le bailleur à accéder au DMP, pourquoi ne pas faire de même pour l'assureur, l'employeur ou le banquier?" demande encore ce spécialiste...
Le plus singulier dans cette affaire, note le magazine, c'est que l'amendement à l'origine de "l'incursion" du bailleur dans le dossier médical a été soutenu par le député du Val-de-Marne Pierre-Louis Fagniez, qui n'est rien moins qu'un chirurgien !...
Et de rappeler que la vocation première du DMP, tel qu'il est défini par la loi de santé publique du 13 octobre 2004, est d'améliorer la qualité des soins. En facilitant la coordination et les échanges d'informations entre professionnels de santé. Seule une fin de législature brouillonne pouvait y inviter... les bailleurs !
(1) article 35 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale
(2) Impact Médecine, n°196, CISS, 12 avril 2007
Voir Universimmo.com, 2/4/2007 : "Des mesures pour faciliter la vie des candidats à une location ?" et Universimmo.com, En Bref, 26/3/2007 "Fermeture des copropriétés : une mesure votée à la va vite"
|
|
|
La HALDE et les discriminations au logement...
|
13/4/2007
|
La HALDE (Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité) a remis le 11 avril son deuxième rapport annuel (1), qui constate une très forte augmentation des réclamations qui lui sont soumises : plus de 4.000 réclamations ont été enregistrées en 2006 contre 1.410 en 2005, et cette croissance rapide se confirme au premier trimestre 2007 avec plus de 1700 réclamations au 30 mars 2007. Cela traduit selon la HALDE à la fois une prise de conscience de l'enjeu des discriminations, un recul de la résignation de la part des victimes et un changement du regard que notre société porte sur les discriminations.
Le domaine de l'emploi reste le plus important, il représente 42,8 % des réclamations reçues ; le logement n'occupe qu'une toute petite part avec 4,37%, mais cette proportion pourrait augmenter avec le perfectionnement des techniques de "tests" (ou "testing"), qui ont été reconnues par la Cour de cassation et confirmées par la loi du 31 mars 2006 sur l’égalité des chances. Les discriminations relevées peuvent être de natures très diverses : elles peuvent être liées au handicap, à la situation juridique du couple (exemple : concubins par ailleurs non divorcés), l'origine, l'appartenance religieuse...
La HALDE rappelle notamment dans le rapport le test réalisé sur l’accès au logement privé, dont les résultats - édifiants- avaient été présentés au cours d'une conférence de presse le 5 juillet 2006 (2). Ce test conduit par le cabinet d’études ASDO avait été réalisé dans trois régions (Ile-de-France, Nord- Pas-de-Calais et PACA)...
(1) HALDE, Rapport 2006
(2) Universimmo.com, En bref, 5 juillet 2006 : "Discriminations au logement : la HALDE les confirme"
|
|
|
Un léger mieux dans la grande misère de la justice
|
13/4/2007
|
C'est ce que mettent en lumière coup sur coup une étude statistique du ministère de la justice, dont les résultats ont été publiés par le Figaro, et le rapport annule de la Cour de cassation.
Côté justice du fond (TI, TGI et tribunaux spécialisés, cours d'appel ) l'étude officielle confirme l'état catastrophique du système judiciaire français, qui met ordinairement plusieurs années à traiter un dossier civil ou commercial simple, tout en mettant en lumière un léger mieux depuis 2002, année de l'alternance politique : le délai moyen de traitement passé de 9 à 7,3 mois en première instance, et de 17 à 14,2 mois en appel.
Ces chiffres cachent cependant la grande misère de certains ressorts : il faut deux fois plus de temps pour traiter un dossier dans les tribunaux de grande instance du ressort de la cour d'appel de Colmar ou de Bastia que dans ceux des cours de Caen ou Douai.
Le ressort de Colmar détient le record de la lenteur en première instance avec un délai de 10 mois, et Nancy détient ce lui de l'appel avec 22 mois !
Commentant ces résultats, Le Monde rappelle que le budget de la justice est dans la loi de finances votées pour 2007 de 6,271 milliards d'euros soit 2,34% du budget de l'Etat, un des plus faibles taux de l'Europe des 25. La commission d'enquête sur le fiasco de l'affaire Outreau a proposé un doublement du budget, idée reprise par le PS et l'UDF mais pas par l'UMP.
Côté Cour de cassation, le rapport annuel 2006 constate à la fois une augmentation générale du nombre des affaires enregistrées, au rythme de plus de 5% par an depuis 1997, et une résorption des stocks d’affaires en instance, notamment entre 2001 et 2006 : toutes affaires confondues, ils sont passés de 35 595 à 20 250 soit - 43 % ! Dans la même période, les délais de jugement ont été améliorés : 603 jours à 469 jours en 2006 (- 22 %). La chambre commerciale fait figure de bon élève avec une réduction de 39%de son délai moyens (1 060 en 2001, 643 en 2006) ; la troisième chambre civile a connu en 2006, un délai moyen de jugement de 464 jours (- 32 %), la deuxième chambre civile, 513 jours (- 23 %), la première chambre civile, 617 jours (- 21 %) et enfin la chambre sociale, 566 jours (- 20 %). Ceci explique peut-être cela, en matière civile, 24 % des affaires traitées ont donné lieu à une décision de non-admission en 2006…
|
|
|
Le prêt à taux zéro accessible à un plus grand nombre de ménages
|
12/4/2007
|
Après l'instauration par la loi "ENL" du 13 juillet 2006, à compter du 1er janvier 2007, d'un barème de majoration du montant du prêt à taux zéro (PTZ) pour les ménages dont les ressources donneraient accès au logement locatif social PLUS (prêt locatif à usage social), lorsque le prêt porte sur la construction ou l'acquisition de logements neufs et donnant lieu à une aide à l'accession sociale à la propriété attribuée par la commune d'implantation du logement, un décret vient de revoir significativement à la hausse les plafonds de ressources s'appliquant à tous les ménages pour bénéficier du PTZ, provoquant mécaniquement un élargissement du nombre de bénéficiaires (voir notre section des indices et chiffres-clés).
Les plafonds de ressources restent différents suivant que le primo-accédant habite en zone A (région parisienne, Côte d’Azur et Genevois français) ou sur le reste du territoire (zones B et C). Mais dans tous les cas, ils font un bond de 25% : désormais, pour prétendre au PTZ, le revenu fiscal de référence du demandeur ne doit pas dépasser 23.688 euros pour une personne seule en zone B ou C (au lieu de 18.950 euros précédemment), et jusqu'à 64.875 euros (contre 51.900 euros) pour un ménage d'au moins 5 personnes en zone A...
|
|
|
Arrivée de crédits amortissables jusqu’à 40 ans
|
11/4/2007
|
Face à l’envolée des prix de l’immobilier, qui ont plus que doublé en moins de 10 ans, alors que dans le même temps le revenu disponible des ménages augmentaient beaucoup moins, les banques et établissements de crédit ont eu tendace à allonger la durée de leurs prêts, à 30 ans et même à 35 ans ; sans aller aussi loin que Kutxabank, caisse d'épargne espagnole implantée dans la région de Toulouse, qui a annoncé en janvier un prêt à 50 ans, l'UCB, filiale de BNP Paribas, qui a depuis 2005 l'expérience de prêts à 35 ans, et chez qui 10% des emprunteurs choisissent déjà une durée supérieure à 25 ans, saute le pas et propose désormais des crédits amortissables jusqu’à 40 ans.
Ce faisant, l'UCB vise délibérément les jeunes ménages qui souhaitent acquérir leur résidence principale plutôt que de payer des loyers à fonds perdus. Les assureurs exigent en effet de ne pas dépasser 75 ans à l'arrivée, ce qui exclut d'office pour une telle durée les emprunteurs de plus de 35 ans...
"Dans un marché où les loyers ont progressé en moyenne de 3.5% en 2006, après les hausses à plus de 5% des années passées, c’est une façon pour les futurs propriétaires soucieux de savoir ce qui leur restera pour bien vivre chaque mois de figer leur budget logement", indique l'argumentaire. Le prêt proposé permet selon l'UCB aux acquéreurs de réaliser un gain de 33% de pouvoir d’achat par rapport au même emprunt sur 25 ans, et par conséquent de jeter leur dévolu sur un logement plus cher, avec une pièce supplémentaire ou bien situé dans un quartier plus agréable. Ceux qui font le choix de la longue durée peuvent aussi acheter tout de suite le bien dont ils auront besoin dans cinq ans, et éviter une éventuelle opération d’achat revente coûteuse en droits de mutation, ajoute le communiqué...
|
|
|
La moitié des ménages sont endettés et entre 3 et 7% sont en risque de surendettement
|
6/4/2007
|
C'est ce qui ressort d'une étude de l'INSEE sur l'endettement des ménages et ses disparités en fonction des revenus (1) : près de 47% des ménages étaient endettés à titre privé début 2004, chiffre en nette progression par rapport à 1992 où ils n'étaient que 43%. Cette différence est plutôt due selon l'INSEE à la diffusion du crédit à la consommation, notamment auprès des jeunes générations. Mais le motif principal d'endettement reste cependant l'achat d'une résidence principale : 3 ménages sur 10 sont endettés pour l’achat d’un bien immobilier ou foncier, ou pour de gros travaux de rénovation. Toutefois, la proportion de ménages endettés pour l’habitat est presque identique à celle de 1992, celle pour la résidence principale étant même légèrement inférieure.
On y apprend également que les différences dans le recours ou l’accès au crédit sont particulièrement marquées en fonction des revenus, notamment pour le crédit à l’habitat. La proportion de ménages qui ont au moins un crédit à l’habitat en cours augmente avec la position dans l’échelle des revenus disponibles. Elle est particulièrement faible pour les ménages dont le revenu disponible annuel est inférieur à 10.000 euros. Crédits à la consommation et à l’habitat confondus, la moitié de ces ménages à bas revenus ont une dette inférieure à 20.000 euros, alors que pour les autres, la dette médiane dépasse légèrement 40.000 euros. Cependant, pour les moins aisés, le remboursement de ces dettes exige un taux d’effort nettement plus élevé puisque la moitié d’entre eux y consacrent annuellement plus de 44 % de leur revenu disponible ! En fait les charges de remboursement dépassent 40 % des revenus disponibles pour près de 3 % des ménages et 30 % des revenus disponibles pour près de 7 % des ménages. Début 2004, 1,8 million de ménages étaient donc en situation de risque de surendettement !
Le niveau d’endettement et taux d’effort suivant des évolutions opposées quand on monte dans l’échelle des revenus, au-delà de 35.000 euros de revenus disponibles annuels, l’endettement médian est de 50.000 euros, mais représente un taux d’effort annuel inférieur à 20 % pour plus de la moitié des ménages...
Enfin, la durée moyenne initiale hors prêts relais a augmenté de plus de 3,5 ans entre 2000 et 2004 pour s’établir à 17,5 ans en 2004. Depuis les années 90, la durée des prêts à l’habitat aurait augmenté de 5 ans (source Banque de France). En combinant des critères d’âge, de revenus et de patrimoine financier, de catégorie sociale, de composition familiale et de zone de résidence, une analyse toutes choses égales par ailleurs montre que les ménages endettés pour l’habitat sont plutôt au milieu de leur cycle de vie, qu’ils ne possèdent pas beaucoup de patrimoine financier, mais ont un revenu disponible supérieur au revenu disponible médian. Ce sont plutôt des couples, avec enfants, et occupant un emploi stable. Ils habitent plutôt dans des agglomérations de petite taille ou en zone rurale...
(1) INSEE Première, n°1131 - avril 2007
|
|
|
L'indice de révision annuelle des loyers d'habitation poursuit son envolée
|
6/4/2007
|
L’indice INSEE de référence des loyers (IRL) du 4ème trimestre 2006 est paru et, avec une valeur de 107,13, affiche sur un an une hausse de 3,23%, à nouveau en progression par rapport au 3ème trimestre (+3,19%), lui-même en progression par rapport à celle des quatre trimestres précédents (+2,78%, +2,46, et deux fois +2,30%).
Rappelons que cet indice est venu remplacer la moyenne sur 4 trimestres (dite "moyenne associée") de l’indice du coût de la construction (ICC) qui servait de référence jusqu’au 31 décembre 2005 pour les révisions annuelles des loyers des baux d’habitation ; pour information, cette moyenne associée a augmenté pendant le même temps de 6,96%, après 6,83% au 3ème trimestre 2006 et +4,93% au 2ème, contre "seulement" +3,34% au 1er trimestre (voir toutes les valeurs dans notre section des indices et chiffres-clés) !
L’IRL tient donc toujours pour le moment ses promesses en tant qu’amortisseur de hausse, mais comme nous l'indiquions au trimestre précédent, il peine de plus en plus dans cette tâche, le taux de hausse dans la révision des loyers avec les locataires en place ayant tendance à dépasser celui de l'augmentation des loyers de marche (nouvelles locations et relocations) ! Le responsable est justement l'ICC qui a flambé aux trois premiers trimestres de 2006 avec respectivement +8,05% au 3ème trimestre, +7,05 au 2ème, et +7,24% au 1er ! En fait, avec 1406 au 4ème trimestre, il marque une hausse plus modérée (+5,55%)...
Victimes de cette hausse vertigineuse : les baux commerciaux, et autres locations (garages et parkings, remises, etc.) qui se réfèrent aux valeurs brutes de l’ICC !
Par contre, les baux meublés d'habitation principale viennent d'être soumis à l'IRL par une disposition insérée dans la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable.
Le calcul de l'ICC est effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant l’évolution des prix de la construction de quelques 6000 logements neufs suivie au travers de 320 dossiers. Les hausses des coûts de construction et, plus récemment, la flambée de l'acier et de certaines matières premières expliquent le dérapage de cet indice depuis 2005...
L’IRL, qui ne s’applique donc de manière obligatoire qu’aux baux de logements non meublés ou meublés loués à titre d’habitation principale, est quant à lui calculé pour 20% à partir de l'ICC, pour 60% de l'indice général des prix à la consommation (IPC) et pour 20% de l'indice des prix de l'entretien et de l'amélioration du logement (IPEA). Chacun de ces indices est pris en compte dans le calcul en moyenne annuelle glissante…
Pour estimer la valeur au 1er semestre 2007 d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location : consultez l'Argus du logement
|
|
|
universimmo.com
|
|
|
