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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
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Cohésion sociale : les projets de Borloo pour le logement privé
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26/6/2004
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Les Echos dévoilent de larges pans du volet logement du plan de cohésion sociale, qui doit être présenté en Conseil des ministres le 30 juin, et qui devrait comporter des mesures destinées à lutter contre la progression des expulsions de locataires dans le parc privé.
Selon le quotidien, afin de rassurer les propriétaires, le gouvernement s'apprête à donner aux créances issues d'impayés relatifs à une charge de logement le statut de créance privilégiée : le propriétaire d'un appartement passerait ainsi avant le fisc et les établissements financiers s'il présente une créance locative, que ce soit pour un loyer ou des charges impayées. Le gouvernement estimerait que cette mesure permettra de remettre 200.000 logements sur le marché qui ne sont aujourd'hui pas loués de crainte d'avoir des incidents de paiement...
A plus long terme, il envisagerait la création d'un « fonds de garantie du risque locatif ». Jean-Louis Borloo et son secrétaire d'Etat au Logement, Marc-Philippe Daubresse, estimeraient qu'il coûte moins cher à l'Etat d'organiser ainsi la « sécurisation » du risque locatif plutôt que d'envoyer des policiers expulser les gens, puis de financer des hébergements d'urgence...
Les Echos rappellent que le sujet est brûlant : entre 1997 et 2002, le nombre de personnes forcées de quitter leur logement a augmenté de 58 %, à 7.534 contre 4753 en 1997.
Il est vrai que pendant le même temps, le nombre de contentieux d'impayés a diminué (111.107 contentieux locatifs avec délivrance d'un titre exécutoire en 2002 contre 113.432 en 1997), de même que le nombre de jugements d'expulsion (83.836 contre 87.717) ; par contre, le nombre de commandements d'avoir à quitter les lieux s'est envolé (52.351 contre 47.821) de même que le nombre de demandes de concours de la force publique (20.087 contre 14.473) ! Signe que les contentieux sont devenus plus durs et les propriétaires plus réactifs...
Alertés par les bruits d'extension au "privé" du "gel des expulsions" instauré dans le secteur HLM (qui ne s'applique rappelons-le qu'aux locataires de "bonne foi" et surtout solvables au delai de difficultés temporaires, puisque, comme une certaine presse a omis de le dire, ce gel ne s'adresse qu'à des locataires capables de payer leur loyer courant - voir notre brève), les organisations de propriétaires montent déjà au créneau : l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) a écrit dès vendredi au premier ministre pour allumer un contre-feu : "au moment où près de 55.000 personnes investissent chaque année dans le dispositif Robien, comment les investisseurs potentiels réagiront-ils s'ils n'ont plus la garantie du paiement du loyer et de l'exécution des décisions de justice ?" demande l'UNPI, s'exprimant "au nom des 2 millions et demi de bailleurs privés" qu'elle dit représenter...
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Les députés créent une incitation fiscale pour la location-accession
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25/6/2004
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Les députés ont adopté à l'unanimité par amendement deux mécanismes d'incitation fiscale dont l'objectif est d'encourager le dispositif de location-accession, régi par une loi de 1984 qui e eu pour le moment peu de succès (1), et dont l'objectif est de permettre à des ménages sans apport personnel d'acquérir un logement après une phase locative. Cet amendement vise à accélérer la mise en place du nouveau prêt conventionné, appelé "prêt social de location-accession" (PSLA), qui a été institué par décret le 26 mars dernier (notre brève), et qui attendait la loi "Propriété pour tous", qui tarde un peu à sortir...
Présenté par le président de la commission des Finances Pierre Méhaignerie dans le cadre de l'examen du projet de loi de soutien de consommation et de l'investissement, cet amendement prévoit la mise en place d'une TVA à taux réduit (5,5%) et une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties sur les propriétés bâties pendant quinze ans.
Il fixe en outre "les conditions juridiques et pratiques dans lesquelles le remboursement de TVA peut être éligible pour les logements locatifs sociaux qui ont bénéficié du taux réduit de TVA (complément d'impôt entre 5,5% et 19,6%) notamment pour les opérations de location-accession". Il prévoit également une "exonération de TVA lors des ventes de logements qui ont fait l'objet d'un contrat de location-accession à leurs occupants"...
(1) loi n° 84-595 du 12 juillet 1984
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La qualité des logements : l’humidité est le défaut le plus fréquent
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24/6/2004
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Quand ils sont interrogés sur les défauts de leur logement, les ménages signalent le plus souvent l’humidité et les infiltrations d’eau : c'est ce que révèle le dernier n° d'Insee Première (1) à partir des données de l'enquête logement 2002, qui pour la première fois s'est référé aux critères du décret du 30 janvier 2002 permettant de définir un logement décent.
Quatre logements français sur dix ne respectent pas au moins un des critères issus de l’enquête, mais dans 65% des logements ayant des défauts, seul un problème apparaît et 12% seulement présentent au moins trois difficultés. L’inconfort peut ainsi être considéré comme une accumulation de problèmes, plus rare, mais sans doute révélatrice d’une dégradation plus importante du logement.
Par ordre d'importance, l'humidité vient nettement en tête : un quart des ménages ont déclaré que des signes d’humidité apparaissaient sur certains murs de leur logement. Il s'agit d'un type de difficulté à part entière, qui dans plus de la moitié des cas ne se cumule pas avec d’autres problèmes. Le problème des infiltrations d’eau vient immédiatement après avec 6,3% des logements concernés.
Les autres défauts ont été répartis en trois catégories :
- défauts structurels : sol fissuré et façade dégradée caractérisent un bâti défectueux - des infiltrations d’eau peuvent en être une conséquence - ; l’absence de chauffage, d’alimentation en eau courante et celle d’un « coin cuisine » apparaissent aussi comme deux autres défauts structurels, mais ils sont rares, avec moins de 1% des logements concernés ;
- manques d’équipement : 7% des ménages signalent une
installation électrique mal protégée ou l’absence d’installation sanitaire ; cette catégorie regroupe, tout en étant plus large, presque tous les logements considérés comme inconfortables au regard de la notion de confort sanitaire habituellement utilisée par l’Insee (présence de toilettes et d’une salle d’eau ou d’une salle de bains) ;
- difficultés occasionnelles : importantes fuites d’eau provenant de la plomberie, problème d’évacuation de W.-C., panne de chauffage : ils sont assez communs, puisque 8% des ménages signalent un incident de ce type au cours des douze mois précédant l’enquête ; si ces problèmes ponctuels sont souvent indépendants des problèmes structurels ou des manques d’équipement, ils sont néanmoins plus nombreux lorsque ces derniers sont également présents.
Les régions du nord sont celles où les ménages déclarent le plus de défauts de qualité, avec 42% des ménages en déclarant au moins un. Autrement, un axe allant de la région Poitou-Charentes au nord du pays regroupe les zones où les logements présentent le plus de difficultés. Les ménages signalent le moins souvent de défauts dans les régions du sud et de l’est de la France, ainsi qu’en Bretagne et dans les Pays-de-la-Loire.
Le défaut de qualité du logement va de pair avec son ancienneté ; il est également lié au type d’occupation : les locataires signalent plus souvent des défauts que les propriétaires. Concernant les logements en location, les ménages signalent en moyenne davantage de difficultés dans le secteur privé : la moitié d’entre eux citent au moins un défaut, et plus de 20% en déclarent plusieurs. Ces ménages sont nettement plus nombreux à déclarer des signes d’humidité. Les problèmes structurels sont quant à eux plus nombreux dans les meublés ou les chambres d’hôtel en location. Au contraire, les difficultés sont moins fréquentes dans les logements loués en secteur social, ce qui s’explique principalement par le fait qu’ils ont été pour la majorité construits plus récemment.
Enfin, parmi les moins bien logés on trouve souvent des familles nombreuses et des familles monoparentales. Les plus jeunes sont dans une situation nettement plus défavorable que leurs aînés, notamment les plus de 50 ans. De plus, les défauts de qualité sont légèrement plus souvent signalés lorsque le logement est surpeuplé : la moitié de ces logements n’ayant pas suffisamment de pièces au vu de la composition du ménage présentent au moins une difficulté, alors qu’un tiers seulement est dans ce cas parmi les habitations offrant un espace au moins suffisant par personne...
(1) téléchargeable sur le site de l'Insee (Institut national de la statistique et des études économiques)
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Le Salon de la Copropriété devient national
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23/6/2004
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Jusqu'ici manifestation francilienne, le Salon de la copropriété s'adressera à compter de sa 10ème édition aux acteurs de la copropriété à l'échelle de la France entière : copropriétaires, présidents et conseillers syndicaux, syndics professionnels, fournisseurs et prestataires des copropriétés, grandes fédérations professionelles, organismes financiers, etc.
Universimmo, qui soutient chaque année ce rendez-vous incontournable qui intéresse 7,5 millions de copropriétaires et plus de 100.000 professionnels, sera un partenaire actif de cette transformation, qui s'accompagne d'un doublement de la surface d'exposition, et d'une diversification des manifestations organisées au cours de la durée du salon : conférences animées par des spécialistes et personnalités de haut niveau, débats, rencontres avec les professionnels, remise de prix de l'innovation, etc. Les temps forts seront annoncés longtemps à l'avance sur notre site et les "universimmonautes" pourront y participer de manière privilégiée.
10ème Salon de la copropriété, les 17, 18 et 19 novembre 2004 (Pour recevoir dès maintenant une invitation, cliquer ici)
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Le gouvernement étudie le lancement d'une nouvelle forme de viager bancaire
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21/6/2004
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La technique s'inspirerait du "reverse mortgage" pratiqué aux Etats Unis : le propriétaire retraité hypothèque un bien auprès d'une banque, et perçoit en échange un capital ou une rente ou les deux à la fois ; contrairement au viager classique, il garde la propriété du bien, et à son décès les héritiers remboursent la banque dans les limites de la valeur du bien... Le quotitien La Tribune a révélé qu'un groupe de travail réunissant des professionnels "planchait" sur le sujet à Bercy et devrait rendre ses conclusions pour fin juin. D'ores et déjà une note intermédiaire a reçu un accueil favorable, et que le lancement de ce que les milieux proches du dossier appellent un "viager collectif", pourrait intervenir à l'automne.
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Lutte contre la légionellose : des actions viseront l'eau chaude sanitaire
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21/6/2004
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Philippe Douste-Blazy et Serge Lepeltier, respectivement ministre de la santé et ministre de l'écologie et du développement durable, ont présenté le 7 juin dernier en conseil des ministres le plan gouvernemental de prévention des légionelloses.
Les sources les plus fréquentes de légionelles dans les épidémies sont les tours aéroréfrigérantes et les réseaux d'eau chaude sanitaire. C'est pourquoi l'action du gouvernement, dont l'objectif selon le communiqué conjoint des deux ministres est de "diminuer par deux le nombre de cas d'ici à 2008", porte principalement sur ces installations. Le plan de prévention vise ainsi à mieux maîtriser les sources potentielles de contamination, à améliorer la surveillance de ces installations, à mieux organiser l'intervention des services de l'État en cas d'épidémie et à améliorer les connaissances sur les légionelles et sur la maladie.
Le ministère de la santé et de la protection sociale se charge notamment des "actions visant à maîtriser le risque sanitaire lié aux légionelles dans les réseaux collectifs d'eau chaude et les eaux minérales naturelles utilisées à des fins thérapeutiques". Le communiqué précise que "des guides de bonnes pratiques de gestion des risques sanitaires liés à l'eau seront diffusés aux professionnels et les missions d'inspection et de contrôle seront renforc ées dès cette année".
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La TNT arrive
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21/6/2004
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Le CSA a officiellement annoncé le 9 juin dernier, dans le cadre d’un point presse, les dates du lancement en deux étapes de la TNT (Télévision numérique terrestre) : soit le 1er mars 2005 pour les chaînes hertziennes analogiques existantes bénéficiant d’un droit de reprise intégrale et simultanée en mode numérique (TF1, M6, Canal+ pour son programme en clair) et pour les chaînes en clair de la TNT (France 2, France 3, France 5, Festival, Arte, La Chaîne parlementaire, Direct 8, iMCM, M6 Music, NRJ TV, NT1, TMC). Ces 15 chaînes devront débuter la diffusion de leur service dans le délai d’un mois à partir du 1er mars.
Les chaînes payantes de la TNT (AB1, Canal j, Canal+ pour son programme réservé aux abonnés, CinéCinéma Premier, Comédie !, Cuisine.tv, Eurosport France, i>télé, LCI, Match TV, Paris Première, Planète, Sport+, TF6, TPS Star) pourront être lancées à la date indicative du 1er septembre 2005 mais devront débuter l’exploitation commerciale du service dans un délai de six mois à compter de cette date.
"La TNT doit avant tout être la télévision numérique pour tous », a fait valoir le président du CSA Dominique Baudis, rappelant qu’« il faudra que les téléspectateurs fassent l'acquisition d'un boîtier extrêmement simple, d'un prix raisonnable, probablement inférieur à une centaine d'euros, pour pouvoir multiplier par trois le nombre de programmes auxquels ils ont accès", précisant également que parfois il sera nécessaire de procéder à un réglage de l'antenne râteau.
Le lancement de la TNT s’effectuera sur les 17 premiers sites qui permettront de couvrir environ 35 % de la population française, a précisé Yvon Le Bars, conseiller en charge de la TNT. Les principales agglomérations desservies lors du démarrage seront Paris et la région parisienne, Bordeaux, Brest, Lille, Lyon, Marseille, Niort, Rennes, Rouen, Toulouse et Vannes. « L'objectif est d'atteindre 50 % de la population couverte en septembre 2005 (avec 32 sites), 65 % de la population à la fin du premier semestre 2006 (avec une soixantaine de sites) et un total de 80 à 85 % de la population en 2007 (avec environ 115 sites), a rappelé le conseiller.
D’autre part, a rappelé Yvon Le Bars, le démarrage du numérique terrestre va permettre l’arrêt de l’analogique. Ce basculement vers le numérique cinq ans après le début des émissions de la TNT est une disposition qui a été introduite dans le texte de la loi "Paquet télécoms".
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Lancement de la lettre recommandée par Internet
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21/6/2004
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Le service de lettre recommandée électronique (LRE) est relancé par La Poste : depuis fin mai, il est possible d'utiliser un formulaire, sur un site sécurisé de La Poste, qui ensuite l'imprime, le met sous pli et le distribue sous forme de courrier papier à son destinataire. Le coût de ce service, un peu plus cher qu'un recommandé classique, dépend du nombre de pages et du recours ou non à l'accusé de réception (ex. : 6,24 E pour 1 page avec AR).
Tout comme l’émetteur dispose d’une preuve de dépôt papier dans le cas du recommandé déposé en bureau de poste, l’utilisateur du service de la LRE reçoit une preuve électronique de dépôt.
La preuve électronique de dépôt permet d’attester de l’heure de prise en charge des fichiers par La Poste. Les informations contenues dans la preuve sont protégées par la signature électronique de La Poste et la signature du Cachet Électronique de La Poste.
Avantages : le service fonctionne 24/24. Autre atout : grâce à un système d'algorithme inclus dans l'envoi, il est possible de valider le contenu du document et, si besoin, de vérifier que le message reçu correspond bien à celui envoyé...
Plus d'informations sur le site de La Poste...
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Huissiers : obligation d’information préalable du client sur le tarif des prestations
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9/6/2004
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Les huissiers de justice sont rémunérés pour les services rendus dans l'exercice des activités non prévues par le tarif et compatibles avec leurs fonctions par des honoraires fixés d'un commun accord avec les parties ou, à défaut, par le juge chargé de la taxation. C'est le principe qu'a rappelé la Cour de cassation (1), précisant que "dans tous les cas, le client doit être préalablement averti du caractère onéreux de la prestation de service et du montant estimé ou du mode de calcul de la rémunération à prévoir". par ailleurs la preuve de cet avertissement incombe à l'huissier, et le fait d'avoir préalablement versé une provision, dans le cas d'espèce pour le recouvrement d'une soulte, ne suffit pas à présumer une connaissance préalable du caractère onéreux des prestations pour le client...
(1) Cass. 2ème Ch. civ., 8 avril 2004, n°02-13537, S. c/ SCP Bès Ramonfaur Elissalde
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Nouvelles mesures financières en faveur des logements sociaux
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9/6/2004
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Dans un communiqué de presse du 9 juin 2004, le ministère de l'emploi, du travail et de la cohésion sociale, dont dépend désormais le ministère du logement, annonce qu'une enveloppe financière supplémentaire devrait permettre la construction de 10 000 nouveaux logements en 2004 et la remise à niveau de 100 000 logements locatifs sociaux sur 5 ans.
Cette annonce vient en contradiction avec les annonces faites par Bercy les semaines précédentes concernant des gels de crédits et coupes budgétaires touchant tous les départements minitériels, y compris le logement...
Par la voix de ce nouveau communiqué, le gouvernement semble vouloir répondre "aux besoins d'une offre nouvelle de logements à vocation sociale", et affirme avoir décidé de mettre à la disposition des bailleurs sociaux et des investisseurs privés une enveloppe supplémentaire d'un milliard d'euros de Prêts locatifs sociaux (PLS) afin de permettre la construction de 10 000 logements supplémentaires en 2004. Ces prêts complètent le programme de construction ou d'acquisition de 12 000 logements financés par le PLS lancé en 2004.
Les logements financés par ces PLS seront destinés à être loués sous conditions de ressources et de loyers plafonnés. Les PLS, financés par le fonds d'épargne collectés par le livret A, seront accordés par la caisse des dépôts et consignations et les banques ayant conclu avec elle une convention de distribution.
Par ailleurs, toujours selon le communiqué, le gouvernement décide de consacrer 2 milliards d'euros sur 5 ans pour la remise à niveau de 100 000 logements locatifs sociaux supplémentaires et la rénovation du parc locatif social. Une enveloppe annuelle de 400 millions d'euros de prêts bonifiés à 2,95 % sera ainsi ouverte prioritairement au profit des organismes ayant adopté une démarche de plan stratégique de patrimoine et qui s'engageront contractuellement avec l'État et la caisse des dépôts et consignations sur un programme cohérent de construction et de mise à niveau de leur parc. Ces prêts seront principalement utilisés dans les zones ne bénéficiant pas des aides en faveur de la rénovation urbaine. Cette nouvelle enveloppe sera prise en charge par la caisse des dépôts et consignations au titre de ses missions d'intérêt général dans les conditions suivantes :
- 200 millions d'euros seront consacrés à l'amélioration pendant 5 ans de 20 000 logements supplémentaires chaque année ;
- 200 millions d'euros viendront compléter la subvention de l'État (PALULOS) et permettront de mettre en œuvre les réhabilitations nécessaires...
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