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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
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Maison individuelle : entrée en vigueur d’un nouveau contrat-type de sous-traitance
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20/10/2006
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Le ministère de l’Equipement a annoncé le 10 octobre l’entrée en vigueur d’un nouveau contrat-type de sous-traitance dans le secteur de la maison individuelle, à l’initiative de sept organisations professionnelles du bâtiment et de la construction de maisons individuelles (1).
"Cette initiative répond au souci des pouvoirs publics de fournir un cadre juridique plus protecteur aux entreprises sous-traitantes et notamment aux PME et artisans, favorisant une sécurisation du revenu et de l’emploi des salariés concernés", explique le ministère de l’Equipement. "Elle permet aussi au particulier de faire construire sa maison dans des conditions améliorées de qualité et de sécurité", ajoute le communiqué.
Le contrat-type introduit des sanctions pénales en cas de défaut de garantie de paiement et l’élargissement des modalités de constitution d’une garantie de paiement des sous-traitants. De même, il équilibre et sécurise les relations contractuelles entre les constructeurs et les sous-traitants sur plusieurs points : protection des travailleurs et de l’environnement, restitution de la retenue de garantie, modalités de règlement, pénalités de retard, etc. Dans le cadre de la lutte contre le travail illégal, il recense les pièces à fournir par les sous-traitants, qu’ils soient établis en France ou à l’étranger et rappelle que, dans tous les cas, c’est la loi française qui s’applique.
(1) FFB (Fédération française du Bâtiment), CAPEB (Confédération de l’Artisanat et des petites Entreprises du Bâtiment), UNCMI (Union nationale des Constructeurs de Maisons individuelles), UCI-FFB (Union des Constructeurs immobiliers de la Fédération française du Bâtiment), CNSTB (Conseil national de la Sous-traitance dans le Bâtiment), SNSO (Syndicat national du second Œuvre), FNSCOP (Fédération nationale des Sociétés coopératives ouvrières de Production du BTP).
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95% des Français sont satisfaits de leur logement
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20/10/2006
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Selon une enquête réalisée par Artemice pour l’Agence nationale de l’Habitat (Anah), quelque 95% des Français se disent satisfaits de leur logement. Les plus satisfaits sont les propriétaires d'une maison à la campagne, à l'inverse des locataires d'appartements et des personnes isolées.
77% des français ont commencé leur carrière de résidant en tant que locataire, 13% seulement en tant que propriétaire et 10% hébergé gracieusement. Les 18-24 ans ont déjà "fait" en moyenne 3,05 logements alors que les 50-64 ans n'en ont fait que 3,62 et les plus de 80 ans que 2,88... Interrogés sur les raisons du choix de leur logement, 32% ont répondu la qualité de l'environnement, 28% la proximité du lieu de travail, 27% des raisons financières et seulement 11% la proximité des écoles. Les souhaits des Français pour leur logement portent sur une bonne isolation thermique (71%), suivie d'une bonne isolation phonique (58%), l'installation de panneaux solaires (54%) et des installations pour économiser l'eau (52%).
95% des français sont satisfaits ou plutôt satisfaits de leur logement, les plus satisfaits étant les propriétaires de leur maison à la campagne, et les moins satisfaits les locataires d'appartement vivant isolés... Près d'un locataire sur deux ne souhaite pas changer de logement, les autres optant majoritairement pour devenir propriétaires, principalement en maison individuelle et à la campagne, plutôt que prendre un autre logement en location. Pour ceux qui font ce choix, l'appartement en ville a une légère préférence à la maison individuelle...
Ces résultats et d'autres ressortent d'une enquête réalisée les 21 et 22 septembre par Artemice pour l’ANAH (Agence nationale de l’Habitat) auprès d’un échantillon national de 1.000 personnes, représentatif de la population âgée de 18 ans et plus (1), composée à 59% de propriétaires, à 35% de locataires et à 6% de logés à titre gracieux. Pour ce qui est des maisons individuelles, 81% sont propriétaires contre 13% locataires et 6% occupants à titre gracieux. Ces chiffres s'inversent pour les appartements avec 67% de locataires, 26% de propriétaires et 7% d'occupants à titre gracieux.
Parmi les propriétaires, 13% sont propriétaires d’autres logements acquis à des fins locatives et 9% souhaitent le devenir. Dans leur projet d’investissement locatif, les propriétaires préfèrent investir dans un appartement (63%) en centre ville (42%).
(1) ANAH - enquête "Les attentes en matière d'habitat"
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L'ICC continue de flamber, l'IRL modère...
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13/10/2006
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L’indice INSEE de référence des loyers (IRL) du 2ème trimestre 2006 est paru et marque sur un an une progression de 2,78%, en légère progression par rapport à celle des trois trimestres précédents (+2,46, et deux fois +2,30%), retrouvant le niveau des valeurs recalculées des indices du 2ème et du 1er trimestre 2005, respectivement de 2,60% et 2,79%. Rappelons que cet indice est venu remplacer la moyenne sur 4 trimestres (dite "moyenne associée") de l’indice du coût de la construction (ICC) qui servait de référence jusqu’au 31 décembre 2005 pour les révisions annuelles des loyers des baux d’habitation ; pour information, cette moyenne associée a augmenté pendant le même temps de 4,93% au 2ème trimestre 2006, contre 3,34% au 1er trimestre et seulement 2,44% au 4ème trimestre 2005, retrouvant les niveaux des 2ème et 1er trimestres 2005, respectivement +3,63% et +4,83% (voir toutes les valeurs dans notre section des indices et chiffres-clés) !
L’IRL tient donc toujours pour le moment ses promesses en tant qu’amortisseur de hausse.
Par contre, il ne s’applique de manière obligatoire qu’aux baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, ceux des logements non meublés loués à titre d’habitation principale ; les baux meublés, baux commerciaux, et autres locations (garages et parkings, remises, etc.) se réfèrent aux valeurs brutes de l’ICC qui continue sur des niveaux record : +7,05 au 2ème trimestre 2006 après +7,24% au 1er et +4,96% au 4ème trimestre 2005 alors qu'il avait marqué une accalmie auparavant avec +0,47% au 3ème et +0,71% au 2ème…
Le calcul de l'ICC est effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant l’évolution des prix de la construction de quelques 6000 logements neufs suivie au travers de 320 dossiers. Les hausses des coûts de construction et, plus récemment, la flambée de l'acier et de certaines matières premières ont expliqué le dérapage de cet indice en 2004 et 2005...
L’IRL est quant à lui calculé pour 20% à partir de l'ICC, pour 60% de l'indice général des prix à la consommation (IPC) et pour 20% de l'indice des prix de l'entretien et de l'amélioration du logement (IPEA). Chacun de ces indices est pris en compte dans le calcul en moyenne annuelle glissante…
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Mise en place du nouveau dispositif de garantie des risques locatifs au 1er janvier 2007
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13/10/2006
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La mesure était prévue dans la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale : il s'agit d'un dispositif de subventionnement et de crédit d’impôt permettant aux bailleurs qui font de la location sociale de souscrire une assurance loyers impayés dans des conditions économiquement viables. Des compensations seront versées sur les fonds du "1% logement" aux entreprises d'assurance de dommages qui proposent des contrats d'assurance contre le risque de loyers impayés respectant un cahier des charges sociales établi par l'UESL (Union d'économie sociale du logement, ancienne Union des HLM) et approuvé par décret ; l'UESL sera chargée d'assurer le financement de ces compensations dans le cadre d'une convention avec l'Etat. Par ailleurs, les bailleurs conventionnés auprès de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) bénéficieront d'un crédit d'impôt égal à 50 % du montant de la prime d'assurance payée au cours de l'année d'imposition, si le contrat respecte ce cahier des charges. Ce crédit d'impôt ne sera toutefois pas cumulable avec la déduction du montant de la prime d'assurance impayés de loyers que les bailleurs ont la faculté d'opérer sur leurs revenus fonciers...
La mise au point des modalités avec les partenaires est en cours et l'entrée en vigueur a été confirmée pour le 1er janvier 2007 ; le dispositif s'appellera "garantie des risques locatifs". Il est destiné, selon son promoteur, le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement, Jean-Louis Borloo, à permettre aux bailleurs de surmonter leur crainte des impayés qui constitue selon lui "un frein important à l'accès au logement des ménages à revenus modestes".
Le système "Loca-Pass", qui apporte une caution couvrant les impayés de loyers aux locataires éligibles (salariés, jeunes en situation ou recherche d'emploi, étudiants boursiers) ne suffit pas à cette sécurisation, sa durée étant limitée et ne prenant pas en charge la résolution du bail et l'expulsion en cas de défaillance grave du locataire.
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La réticence à expulser coûte de plus en plus cher à l'Etat
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13/10/2006
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En 2005, l'Etat a versé 78 millions d'euros aux propriétaires n'ayant pu obtenir l'exécution d'une mesure d'expulsion rendue par la justice en leur faveur. En 2000, le montant des indemnités s'était élevé à 48 millions d'euros. Il est fortement probable que le dérapage de ce poste de dépenses incite le ministère de l'intérieur à accentuer la pression sur les préfets pour accorder plus systématiquement le concours de la force publique, ce dont ils sont aujourd'hui souvent réticents chaque fois qu'une expulsion est susceptible de provoquer des remous ou que le relogement des expulsés est problématique...
L'augmentation de ce coût est constaté alors même que le nombre d'expulsions effectives augmente, probablement parce que les bailleurs sont de plus en plus avertis de la possibilité de faire payer l'Etat lorsque celui-ci s'avère incapable d'appliquer les décisions de justice.
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Hausse des taux de la BCE : quel impact sur ceux des prêts immobiliers ?
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6/10/2006
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Comme prévu, la BCE (Banque Centrale Européenne) a augmenté son taux directeur à court terme pour le passer de 3,00% à 3,25%. Cette augmentation n'a pas perturbé les marchés financiers ; ceux-ci comme le fait remarquer le site Meilleurtaux.com dans un communiqué, avaient entièrement anticipé cette hausse des taux d’intérêt à court terme et - fait remarquable -, malgré cette anticipation les taux d’intérêt à long terme sont en baisse sensible depuis début juillet 2006, ils sont passés de 4,08% au 6 juillet à 3,71% actuellement soit une baisse de 0,35%.
Le paradoxe n'est qu'apparent : les marchés financiers sont en fait rassurés par le fait que la politique monétaire stricte de la Banque Centrale Européenne, reflétée par cette hausse du taux d’intervention, permettra de réduire le taux d’inflation dans la zone euro et dans ces conditions les spécialistes prévoient que les taux à long terme devraient rester très bas jusqu’en fin d’année 2007 au moins...
Dans ces conditions selon Meilleurtaux, les taux d’intérêt des prêts immobiliers connaîtront une double évolution :
- les prêts à taux révisable, qui représentent environ 12 % des prêts (dont 70 % sont "capés" c'est-à-dire limités à la hausse) subiront la hausse de l’indice de référence et devraient connaître une augmentation d’environ 0,30 % ; cette hausse s’appliquera aux nouveaux prêts ainsi qu’aux prêts actuellement en cours,
- les prêts à taux fixe, qui sont basés sur l’OAT 10 ans et qui ont augmenté de 0,40 % environ depuis le début de l’année 2006 devraient soit rester stables soit connaître une légère hausse (0,20 % maximum) d’ici la fin de l’année.
Les banques utilisant les prêts immobiliers comme outil de conquête de nouveaux clients, on peut prévoir que la hausse des taux d’intérêt de la BCE n’aura pas d’impact réel sur les taux pratiqués pour les prêts immobiliers qui resteront extrêmement attractifs.
Selon Meilleurtaux, pour un emprunt à taux fixe à 25 ans (les prêts de cette durée sont en pleine croissance : ils représentent en 2006 30% du marché environ alors qu'ils ne représentaient que 2% en 2002 !) le taux d’intérêt proposé pour un excellent dossier hors assurance se situe actuellement à 4,00%. Compte tenu de la situation actuelle des marchés financiers, il devrait rester proche de ce niveau d’ici la fin de l’année 2006 et durant l’année 2007. En tout état de cause, une hausse d'un demi-point pour un tel crédit se traduirait par une augmentation des mensualités de remboursement de 28 euros pour 100.000 euros, et une hausse d'un point par une augmentation de 58 euros.
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Le Borloo dans l’ancien est arrivé
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2/10/2006
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Il était temps : le régime de déduction spécifique des revenus fonciers créé par la loi "ENL" (Engagement national pour le logement) en remplacement du régime d’incitation fiscale "Besson ancien" est entré en vigueur le 1er octobre 2006 (v. Robien et Borloo (Régime ou loi)).
Un décret du 29 septembre fixe les modalités des nouvelles conventions prévues par la loi afin de permettre le développement dans le parc immobilier ancien d’une offre locative à loyers intermédiaires et sociaux, et que les bailleurs pourront conclure avec l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) en vue d’obtenir des subventions pour travaux ou, pour bénéficier avec ou sans travaux de la déduction spécifique sur les revenus fonciers de 30 ou 45% en contrepartie du respect de plafonds de loyers au m2 et de ressources des locataires. Un communiqué de l’ANAH (1) détaille avec précision les modalités et donne les plafonds applicables (consultables également dans notre section des indices et chiffres-clés à la rubrique "Dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif").
Les modèles des nouvelles conventions ANAH sont également en ligne et téléchargeables : convention à loyer intermédiaire (2) et convention à loyer social (3).
"Le Borloo dans l’ancien est un outil puissant qui contribuera à loger dans le parc privé existant, dans des conditions confortables et à des loyers abordables, plusieurs dizaines de milliers de nouveaux ménages aux revenus modestes ou moyens par an", affirme le Ministère en charge du logement dans un communiqué.
Rappelons que l'engagement de location est de 9 ans en cas de conventionnement avec travaux subventionnés et de 6 ans sans travaux.
Il faut également rappeler que la même loi "ENL" a créé une déduction spécifique de 30% sur les revenus bruts de location en cas de relocation des logements qui ont donné lieu, au titre de l'année qui précède celle de la conclusion du bail, au versement de la taxe sur les logements vacants ; cette déduction, non cumulable avec les régimes d’amortissement "Robien" et "Borloo populaire", peut être cumulée avec le régime "Borloo dans l’ancien", pouvant donc conduire à une déduction totale de 60 ou 75% sur les revenus perçus jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion de ce bail, conclu entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007... De surcroît, cette remise sur le marché de logements vacants bénéficie toujours de la prime de 5.000 euros pour un logement situé dans les zones A et B du dispositif "Robien" et de 2.000 euros pour un logement situé dans la zone C du dispositif "Robien", dès lors que le bailleur justifie d’une durée minimale de vacance de 12 mois avant le dépôt du dossier, et d’un montant minimum de travaux de 15.000 euros par logement !
(1) Communiqué et dossier de presse de l’ANAH – 2 octobre 2006
(2) convention ANAH à loyer intermédiaire - et notice explicative
(3) convention ANAH à loyer social ou très social - et notice explicative
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Les familles ne fuient plus la capitale...
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2/10/2006
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Une étude de l'Atelier parisien d'Urbanisme (APUR), le bureau d'études de la ville de Paris, analyse l'évolution de la population parisienne et met en évidence un arrêt de l'hémorragie des familles qui fuyaient la capitale depuis un demi-siècle.
Si Paris a perdu 700.000 habitants entre 1954 et 1999, l'APUR note qu'une "stabilisation, voire une légère hausse du nombre de familles semble se dessiner" depuis les années 2000 ; une augmentation des effectifs scolaires entre 2002 et 2005 en atteste, ainsi qu'un accroissement démographie global de 1999 à 2004.
La dépopulation qui a longtemps affecté Paris s'explique par les difficultés de logement, l'exigüité des appartements parisiens et leur coût. Il n'est pas étonnant que seules 28% des familles parisiennes soient propriétaires de leur appartement contre 56% pour l'ensemble de la France. "Paris fonctionne à la façon d'un coeur qui attire les jeunes et fait refluer une partie des familles constituées", note l'APUR, selon lequel la capitale se révèle très attractive pour une population jeune, célibataire, qui s'y rend pour étudier, s'y installe en couple, mais tend à la quitter en grand nombre après la naissance des enfants, principalement pour l'Ile-de-France.
L'Apur cite comme facteurs positifs pour les familles "un marché de l'emploi de premier ordre, des facilités de transport, un important dispositif pour l'accueil de la petite enfance, des ressources éducatives, des attraits culturels et urbains".
La famille parisienne (Paris en compte 244.000 ayant au moins un enfant de moins de 25 ans) a ses particularités: taux de fécondité plus faible qu'au national, (1,75 enfant par femme contre 1,86), forte proportion de familles séparées (26% de foyers monoparentaux contre 17% en France), taux d'activité des mères très élevé.
L'étude a été réalisée pour l'observatoire des familles, créée par la municipalité parisienne pour répondre à leurs besoins (1).
(1) "Note de 4 pages" Les familles parisiennes - n° 25, septembre 2006
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Diagnostic de performance énergétique : c'est presque prêt
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29/9/2006
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L'arrêté précisant les modalités d'application du décret du 15 septembre relatif au diagnostic de performance énergétique (DPE) vient d'être publié : il précise notamment les méthodes et les procédures applicables de ce diagnostic qui sera exigible lors de toute vente de bien immobilier à partir du 1er novembre 2006 et en fournit des modèles.
Outre la description du bâtiment et de ses équipements, le DPE devra comporter l'indication de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations. La quantité d'émissions de gaz à effet de serre sera évaluée à partir de cette consommation d'énergie.
Pour pouvoir comparer les bâtiments les uns par rapport aux autres, des étiquettes "énergie" et "climat" situeront l'immeuble à la façon des lave linge et réfrigérateurs... Elles indiqueront respectivement le classement de la construction sur des échelles de référence relatives à la consommation énergétique et aux émissions de gaz à effet de serre rapportées à la surface du bâtiment.
Enfin, afin d'inciter les futurs acquéreurs à réaliser des travaux d'économies d'énergie, le diagnostic comprendra un volet "recommandations" accompagné d'une évaluation du coût des travaux et de leur efficacité.
Le texte en préparation fixant les modalités relatives au "dossier de diagnostic technique" qui regroupera en cas de vente ou de location l'ensemble des diagnostics obligatoires, dont le DPE, devrait préciser la durée de validité de 10 ans de ce diagnostic. Le DPE sera exigible au 1er juillet 2007 pour les bâtiments neufs et au 1er juillet 2007 pour les locations.
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Une nouvelle radiographie des bailleurs privés les montre plutôt satisfaits...
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28/9/2006
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Elle a été réalisée par le groupe PAP (Particulier à particulier) par questionnaire adressé à 5.000 bailleurs extraits du fichier des annonces qui en comprend 100.000, et 1660 réponses recueillies (1) ; cette même enquête a déjà été menée en 2002 et en 2004...
Il en ressort notamment que le propriétaire-bailleur, ou en tout cas celui dans le couple qui semble prendre en main la gestion du patrimoine (le répondant), reste toujours majoritairement un homme dans 65% des cas. Plutôt marié (à cause de la fiscalité ?), il est à 73% dans la tranche des 40-70 ans et la part des plus jeunes diminue fortement ! Les retraités sont très largement représentés dans la population des bailleurs puisqu’ils en représentent la plus grande part avec près de 36%. Sans surprise, les cadres du privé arrivent en deuxième position avec 24% de la population. Pour le reste, ce sont les employés, du privé ou du public, ainsi que les professions libérales qui sont séduits par l’investissement locatif.
Dans 67% des cas, l'achat a été effectué dans un but locatif, à près de 80% à crédit; les héritiers ne représentent que 13% des bailleurs quand ils ont préféré conserver le bien transmis et le louer plutôt que de s’en séparer. Il est à noter que 18% des actuels bailleurs louent leur ancienne résidence principale.
Dans les motivations, la défiscalisation progresse (22% contre 13% dans des analyses analogues en 2002 et 2004) mais l'essentiel est la constitution d'un patrimoine (près de 35 %) et qui leur assure un
complément de revenus, notamment en vue de la retraite (42 %).
Les bailleurs privés sont persuadés que l'investissement immobilier locatif restera un placement sûr et relativement rentable. 62% d'entre eux en tirent plus de 20% de leurs revenus, et près de 12% en tirent plus de 50% !
Les bailleurs sont 27% à ne posséder qu'un bien locatif, 25% à en posséder deux, 42% entre 3 et 10, et 10% plus de 10, et 14% d'entre eux détiennent leurs biens via une SCI...
La part de ceux qui ont bénéficié d'une aide fiscale ou autre augmente : elle est passée de 33 à 40% entre 2004 et 2006, probablement sous l'effet du régime "Robien" !
En toute subjectivité, seul 1 % des bailleurs déclare que son bien
est en mauvais état, l'excellent état le bon état étant largement majoritaire...
Pour les propriétaires-bailleurs, le locataire idéal est un salarié, si possible du secteur public, mais plus de 20% des bailleurs préfèrent les étudiants, dont ils savent que les parents se porteront caution. Cela doit être rapproché du fait que le parc locatif est essentiellement constitué de petites surfaces. 70% se disent même favorables à la colocation si l’éventualité leur échoit !
Enfin, les bailleurs n'ont pas l'air aussi découragés qu'on le dit : 78 % souhaitent conserver leur patrimoine locatif, et 53% préfèreraient l'immobilier s'ils devaient réinvestir ! 22% ont l'intention de vendre dans les deux ans, en premier lieu par besoin de liquidités, mais aussi pour les motifs habituellement invoqués comme une rentabilité insuffisante ou les impayés. Mais la majorité des bailleurs estime que la rentabilité
procurée par un bien locatif reste stable, au fur et à mesure des années. Mieux encore, près de 10 % d’entre eux considèrent que cette rentabilité a augmenté.
La location meublée a séduit 23% des bailleurs, pour des raisons fiscales essentiellement, la souplesse de la réglementation n'ayant convaincu que 42% d'entre eux...
70% n'ont connu aucun litige avec leur locataire, et ceux qui en ont connu ne sont que 9% à avoir dû recourir à la justice, les litiges d'impayé ne représentant que 57% des litiges affrontés. Notons que seuls 16% des bailleurs sont assurés contre les impayés, ce qui est très peu, essentiellement pour des raisons de coût ! Par ailleurs, 44% ne connaissent pas l'existence du "Loca-pass" (!) mais 80% de ceux qui connaissent ont une bonne perception.
Au final, si les bailleurs étudiés sont près de 70% à considérer que les lois régissant la location sont favorables au preneur, ils ne sont plus que 6% à demander que le régime de la location soit assoupli : leurs principales revendications tiennent d’abord à voir les litiges se régler plus rapidement et, à ce moment-là, mais uniquement à ce
moment-là, à bénéficier de plus de souplesse. Bien sûr, les bailleurs privés espèrent encore des allègements de la fiscalité, des incitations à l’investissement locatif, notamment dans l’ancien, mais, finalement, ils semblent selon les auteurs de l'étude relativement contents de leur condition...
(1) enquête PAP : être bailleur en 2006
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universimmo.com
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