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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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L'Union des HLM entreprend de combattre les idées reçues...
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23/12/2014
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Idée reçue n°5 : "encore trop de riches en HLM"... C'est sous la forme de telles fiches que l'USH (Union sociale pour l'habitat) a entrepris de répondre aux affirmations répétées des tenants du libéralisme et détracteurs du logement social. Concernant l'occupation des logements, l'affirmation selon laquelle la pénurie de HLM s'expliquerait par le fait qu'il ne sont plus occupés par ceux qui en auraient réellement besoin fait mouche, alimentée par les cas rapportées par les médias d'élus ou de hauts fonctionnaires occupant des logements sociaux alors qu'ils auraient largement les moyens de se loger dans le privé. D'autant que pour la majorité des Français, "logement social" signifie "logement pour les ménages les plus démunis".
L'USH veut donc rétablir la réalité de l’occupation du parc HLM, qui est loin de ce cliché. Pour accéder à un logement social, le niveau de ressources du candidat doit être inférieur à un certain plafond. Il existe quatre plafonds, allant du logement très social au logement intermédiaire ("PLAI", "PLUS", "PLS", "PLI"), avec des loyers progressifs d’une catégorie à l’autre, en fonction du type de prêt qui a financé la construction. Pour la grande majorité du parc HLM, une personne seule en province doit gagner moins de 1.850 euros net par mois (plafond "PLUS"). Seulement 7% du parc de logements Hlm est composé de logements intermédiaires à plafonds supérieurs au PLUS. Ce plafond monte jusqu'à 2.131 euros à Paris et dans les communes limitrophes. Pour un couple avec deux enfants, ces plafonds sont respectivement de 3.592 et 4.985 euros. Or 60% des locataires actuellement dans les HLM ont des ressources inférieures à 60% de ces plafonds.
Les conditions de ressources, strictement contrôlées, valent aussi pour le maintien dans le parc : les locataires qui voient leurs revenus augmenter et dépasser le plafond de ressources sont automatiquement soumis à un surloyer depuis 1996. Or seulement 4% des ménages logés en HLM justifient de payer ce surloyer. La loi "Boutin" du 25 mars 2009 a abaissé les plafonds de ressources de 10,3% et renforcé le dispositif de surloyer. En application de la loi, les locataires dépassant de plus de deux fois les plafonds de ressources dans les zones de marché tendues, sont tenus de quitter le parc social après une période intermédiaire de 3 ans à compter du vote de la loi (les premiers départs auront eu lieu en 2014). Seulement 0,3% du parc HLM est concerné par cette dernière mesure, soit environ 10.000 logements sur un total de 4,3 millions.
Au delà, les organismes HLM réfutent l'idée que le logement social doit être réservé aux "pauvres", au risque d'aggraver le phénomène de ghettoïsation. Le niveau des plafonds de ressources et les seuils de déclenchements des surloyers doivent selon l'USH maintenir la possibilité d’un accueil diversifié, en particulier l’accueil de salariés exerçant des professions qui oeuvrent pour la collectivité : agents hospitaliers, instituteurs, policiers, etc. Le dispositif de surloyer doit en principe suffire pour mettre un terme à d’éventuelles rentes de situation.
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La réduction d'impôt Pinel et autres dispositions fiscales définitivement votés
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22/12/2014
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L’Assemblée nationale a adopté définitivement le 18 décembre le projet de loi de finances pour 2015 et le projet de loi de finances rectificative pour 2014. Ces deux projets de loi portent en particulier les mesures fiscales du plan de relance du logement annoncés par Manuel Valls et Sylvia Pinel le 29 août, ainsi que les engagements de l’État pour le développement du logement social annoncés par Sylvia Pinel lors du congrès de l’USH le 25 septembre.
Concernant l'immobilier, les mesures suivantes sont à retenir :
- l'alignement de la fiscalité sur les plus-values sur les cessions des terrains à bâtir sur celle des immeubles bâtis, soit une exonération totale au bout de 22 ans de détention, et abattement exceptionnel de 30% sur la plus-value calculée pour toute promesse de vente conclue avant le 31 décembre 2015 ; de surcroît, les donations de terrains effectuées en 2015 bénéficieront également d’un abattement exceptionnel pouvant aller jusqu’à 100.000 euros, à la condition que le terrain soit destiné à la construction ;
- la possibilité ouverte jusqu’au 28 février 2015 aux communes situées dans les "zones tendues" de décider une majoration jusqu'à 20% de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ; en outre, 100 millions d’euros seront affectés à une "aide pour les maires bâtisseurs" : 2.000 euros par logement construit au-delà de la croissance habituelle du parc, sous réserve du respect d’un plafond de richesse des communes et du respect des obligations de construction de logements sociaux fixées par la loi SRU...
- l'ouverture du prêt à taux zéro (PTZ) à l’acquisition dans l’ancien sous réserve de travaux dans les "centres-bourgs" de communes rurales dont la liste sera publiée d’ici la fin de l’année ;
- l'application du taux réduit de TVA à 5,5% pour l’accession à la propriété pour les ménages modestes dans les 1.300 nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville afin de favoriser la mixité sociale et le renouvellement urbain ;
- un abattement exceptionnel pouvant aller jusqu’à 100.000 euros pour les donations de nouveaux logements neufs réalisés jusqu’à fin 2016 ;
- le nouveau régime d’incitation fiscale des particuliers pour l’investissement locatif "Pinel" applicable depuis le 1er septembre 2014, identique au "Duflot dans son principe (réduction d'impôt) mais permettant désormais aux investisseurs de choisir de s’engager pour 6, 9 ou 12 ans, et donc augmentant potentiellement le montant de la réduction d'impôt ; l’avantage fiscal pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui réalisent des investissements locatifs est également aligné sur celui des particuliers ; enfin, il sera également possible, pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015, de louer le logement acquis à son ascendant ou son descendant, dans un foyer fiscal séparé ;
- le "CITE" (crédit d’impôt pour la transition énergétique) qui remplace depuis le 1er septembre 2014 le crédit d’impôt développement durable (CIDD) : il sera calculé au moyen d'un taux unique de 30% dès la première dépense réalisée, et pourra désormais, outre les travaux et installations d'équipements déjà subventionnés, être utilisé pour installer des compteurs individuels pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire dans les copropriétés ou encore des bornes de recharges pour véhicules électriques ; de même, pour l’adaptation des logements pour les personnes handicapées, le crédit d’impôt pour les dépenses d’équipement est prolongé et simplifié ;
- l'augmentation des subventions de l'ANAH pour les travaux de rénovation énergétique, grâce à des financements renforcés par le relèvement à 61 millions d’euros du plafond de la part de la taxe sur les logements vacants qui lui est affectée ;
- la mise en oeuvre des engagements de l’Etat dans l’Agenda signé le 25 septembre 2014 avec les bailleurs sociaux : prolongation de l'exonération sur 25 ans de la taxe foncière pour les constructions neuves de logements sociaux, gel des conditions d’appréciation du cadre juridique applicable au prêt à taux zéro (PTZ), à compter de la date de signature d’un contrat de location-accession à la propriété permet de donner aux ménages susceptibles de solliciter ultérieurement un PTZ une visibilité sur le cadre normatif qui s’appliquerait à eux dans l’avenir, et reconduction de l'abattement sur la taxe foncière pour les organismes de logement social pour 2015 dans les zones urbaines sensibles, et à compter de 2016, dans les 1.300 nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville.
La publication de ces deux lois est désormais suspendue à leur passage devant le Conseil constitutionnel.
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Immobilier : effritement des prix dans l'ancien et ralentissement de la baisse dans le neuf
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22/12/2014
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L'immobilier ne profite plus de la baisse historique des taux d'intérêt des crédits ! Alors que la baisse des taux avait jusque là très largement alimenté la hausse des prix, les baisses actuelles jusqu'à des niveaux jamais atteints (2,38% en moyenne selon l'observatoire Crédit Logement/CSA de novembre) ont lieu alors que les prix dans l'ancien s'effritent et que ceux dans le neuf se stabilisent après avoir eux aussi cédé du terrain. C'est ce qui ressort de la dernière livraison mensuelle de l'observatoire LPI (les prix immobiliers)-Se loger, sur des données arrêtées à fin novembre. Rappelons qu'il est opéré, comme pour CLAMEUR par le professeur Michel Mouillart, de l'Université de Paris Ouest, sur une base de données de compromis et mandats de 1,7 millions de biens vendus (44,3% de maisons et 55,7% d'appartements), collectés auprès de 4.434 agences immobilières des réseaux CIMM immobilier, du Crédit Mutuel, adhérentes du SNPI (une des 3 grandes fédérations professionnelles) ou clientes de Se Loger ; Le Crédit Foncier, Gecina, Crédit Logement et Sogeprom complètent la liste provisoire des partenaires. Ce qui en fait aujourd'hui l'observatoire le plus fiable des évolutions les plus récentes du marché.
"La hausse des prix signés (en promesse de vente) constatée durant l'été a cédé la place à un recul plus rapide que le repli saisonnier habituel", indique le commentaire pour les prix dans l'ancien : baisse des appartements de 1,7% en 3 mois contre -1,3% "seulement" pour les maisons. Sur un an, les prix ont reculé globalement de 0,5% selon l'observatoire (-0,3% pour les maisons et -0,8% pour les appartements), mais la chute se ralentit car l'évolution était de -0,7% sur un an en novembre 2013.
Mais ce ne sont que des moyennes : à Paris, si les prix ont à fin novembre augmenté de 2% sur un an, ils baissent de 2,9% sur les trois derniers mois, et cette évolution risque de continuer dans les prochains mois dans la mesure où et les prix "affichés (prix demandés dans les mandats) sont eux-même encore en baisse de 2,8%. Le passage sous les 8.000 euros le m2 en moyenne n'est pas loin (8.099 euros fin novembre)... Une situation comparable est constatée à Lyon (respectivement +0,5%, -2,2%, et -1,5%) et à Toulouse (respectivement +0,8%, -2,6%, et -3,7%). Mais des chiffres de baisse encore plus forte sont constatés à Strasbourg (respectivement -3,1%, -2,5%, et -3,5%) ou à Lille (respectivement -4,4%, -5,2% et -9% !). A l'inverse, des grandes métropoles voient leurs prix progresser comme Bordeaux (respectivement +2,5%, -1,4%, mais +2,6%), Rennes (respectivement +0,6%, +3,8%, et +2,6%), Montpellier (respectivement +1%, +4,2%, et +3,6%) et même Nantes (respectivement -4,9%, mais +0,9%, et +7,5% !). Quant à Marseille, elle reste entre deux (respectivement -1,4%, +0,3%, et -1,8%). Globalement, il est constaté un recul des prix de l’ancien dans 64 % des villes de Province.
Quant au neuf, les prix baissent de 0,8% sur un an contre +0,4% à la même époque en 2013, mais cette baisse a tendance à se ralentir : l'évolution est de +0,8% pour les appartements et -0,1% pour les maisons.
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Ce que la loi Macron peut changer pour les clients des notaires
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15/12/2014
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Le ministre de l'économie, Emmanuel Macron, a présenté le 10 décembre au Conseil des ministres son projet de loi pour la croissance et l'activité, connu désormais comme la "loi Macron". Le volet relatif aux professions réglementées du droit prévoit en particulier pour les notaires une révision des grilles tarifaires, la simplification des conditions d'installation des professionnels du droit à leur propre compte, et l'ouverture du capital entre professionnels du droit et du chiffre. Difficile de prévoir cependant dans quel sens ces mesures, violemment décriées par les intéressés, vont impacter leurs clients, et notamment les particuliers effectuant des transactions immobilières.
Concernant la rémunération, le projet de loi instaure le principe de prise en compte de "coûts pertinents du service rendu et une rémunération raisonnable", un "corridor tarifaire", et un principe de péréquation et de transparence et des révisions régulières. Pratiquement, la nouvelle grille de tarifs, qui sera fixée par décret en 2015 après avis de l'Autorité de la concurrence, ne sera pas constituée de prix déterminés mais d’une fourchette. Ainsi le notaire pourra choisir s’il pratique le prix minimum ou le prix plafond. Les actes les plus intéressants sur le plan financier pour les notaires, l’achat ou la vente d’un bien immobilier ne seront que peu modifiés. A l’heure actuelle la rémunération des notaires sur les transactions immobilières est calculée par tranches de prix de vente du logement selon un pourcentage qui varie entre 0,825 % et 4 % du montant de la transaction. Dans le nouveau régime, les tarifs des biens immobiliers les moins chers devraient être encadrés. Par contre, pour les transactions d'un montant plus élevé, le notaire pourra percevoir un pourcentage du prix de la vente. Un décret va fixer le seuil définissant le montant des transactions élevées, après avis donné par l’Autorité de la concurrence.
Afin d’éviter que les notaires choisissent seulement les tarifs plafonds, la loi prévoit l’instauration d’une certaine concurrence par la simplification des conditions d'installation de diplômés à leur compte. Le texte instaure uneliberté d'installation en encadrée". Un notaire ne pourra créer un nouvel office notarial que s’il a reçu l’accord du ministère de la justice. La Chancellerie pourra refuser selon deux critères : "la continuité de l'exploitation des offices existants" et le fait de ne pas "compromettre le service rendu". L'autorité de la concurrence est chargée d'établir une cartographie des études notariales. Des règles d'indemnisation pour les professionnels qui s'estimeraient lésés sont prévues.
Le projet de loi prévoit aussi l'ouverture du capital entre professionnels du droit et du chiffre (experts-comptables), l'ouverture du capital des sociétés d'exercice libéral (SEL) aux personnes exerçant la même profession, mais n'exerçant pas leurs fonctions au sein de la structure, et l'ouverture du capital des sociétés de participations financières de profession libérale (SPFPL) - c'est-à-dire les holdings - aux professionnels européens qui exercent la même profession et dont la qualité est reconnue.
Le Conseil d'État a émis un avis favorable sur le projet, tout en ajoutant des réserves notamment sur la libre installation des notaires, huissiers de justice et commissaires-priseurs judiciaires. Le gouvernement n'est toutefois pas obligé de tenir compte de son avis.
La clôture du dépôt des amendements est programmée au 9 janvier 2015, pour une première lecture du projet de loi devant l'Assemblée nationale à partir du 12 janvier 2015.
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Le bail solidaire proposé par la FNAIM pourrait-il avoir plus de succès que le Borloo dans l'ancien ?
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12/12/2014
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Intervenant devant 3.000 professionnels réunis pour le congrès de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) le 8 décembre, le premier ministre, Manuel Valls, a qualifié le "bail solidaire", défendu de manière récurrente depuis quatre ans par cette fédération, d' "idée à creuser". On apprenait même qu'une réunion était prévue à Matignon le 15 décembre pour "discuter des tenants et aboutissants du dispositif", selon des confidences faites au Figaro par Jean-Marc Torrollion, président délégué de la FNAIM.
En fait il s'agit du dispositif "Borloo dans l'ancien" avec conventionnement avec ou sans travaux, comportant engagement du bailleur à respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires en contrepartie de déductions spécifiques sur les revenus fonciers allant de 30 à 70% suivant le niveau des plafonds et le fait que le logement était ou pas considéré comme vacant au moment de sa mise en location.
Le principe du bail solidaire de la FNAIM s'appuie sur le même mécanisme mais impliquerait en plus la ou les collectivités territoriales dont dépend l'immeuble, "soit par une subvention pour travaux soit par une minoration sur la taxe foncière", explique le président délégué. Le bien devrait être loué pour une durée minimale de six ans renouvelable, avec un loyer "décoté d'environ 30% par rapport au niveau de marché des loyers". Le plafond de ressources doit également être respecté, comme le demande le dispositif "Borloo ancien". Le Figaro cite à l'appui l'expérience de l'agglomération grenobloise mise en oeuvre par le PACT de l'Isère, opérateur de l'agglomération : il s'agit du dispositif "Loca++" qui permet depuis quatre ans aux bailleurs de bénéficier d'une prime pour la location de leur logement, autour de 5.300 euros pour les studios, T1 et T2 et de 6.100 euros pour les T3 et T4, auxquelles s'ajoute la déduction fiscale de 60% du dispositif Borloo. Il faut cependant que le bien proposé ne nécessite pas de travaux, qu'il soit décent, qu'il possède des fenêtres double vitrage et des systèmes de chauffage et de ventilation cohérents. A noter aussi l'obligation pour les propriétaires de confier leur bien à une gestion professionnelle.
Le problème est de savoir si le bail solidaire a des chances de rencontrer plus de succès que le "Borloo ancien", resté confidentiel : selon l'ANAH, 8.105 conventionnements ont été signés en 2013, dont 5.103 sans travaux (les "Borloo anciens"). C'est mieux que rien, mais cela n'a rien à voir avec les 50 à 60.000 Scellier par an des grandes années de la défiscalisation dans le neuf ! L'agglomération grenobloise quant à elle espère atteindre les 260 baux solidaires sur les deux années 2014-2015... En réalité, cela n'a rien de surprenant : les bailleurs de logements anciens n'ont par définition aucune difficulté dans les zones tendues à trouver des locataires qui leur assurent une rentabilité correcte, sans avoir besoin d'avantages fiscaux qu'ils doivent payer par un sacrifice sur les loyers et la location à des ménages ou des personnes financièrement plus fragiles, qui peuvent potentiellement leur causer des impayés. La formule peut être plus intéressante dans les secteurs non tendus, mais les collectivités n'ont aucun intérêt dans ce cas à mettre la main dans la poche, le logement abordable y étant par définition abondant !
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Les Français et leurs attentes en matière de politique du logement
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10/12/2014
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Le logement constitue, avec l’emploi, la priorité des Français pour garantir la cohésion sociale : c'est une des conclusions d’une étude réalisée en juin 2014 auprès de 2 000 personnes, âgées de 18 ans et plus, par le Centre de recherche pour l’étude et l’observation des conditions de vie (CREDOC) sur les attentes des Français en matière de politique du logement, que Sylvia Pinel, ministre du logement, s’est vue remettre le 9 décembre. Le cadre de vie et le logement viennent, dans l'ordre d'importance au yeux des personnes interrogées, juste derrière leur famille et leurs enfants, et avant le travail, le temps libre ou les amis. "Support de l’identité pour chacun, endroit pour se ressourcer et rencontrer ses proches, le logement est également devenu - sous l’effet de la très forte hausse des prix de l’immobilier et sa déconnexion avec l’évolution des revenus - un marqueur social, voire une ligne de fracture sociale", indique le rapport.
Un autre trait qui ressort de l'étude est qu’il n’y a pas une politique prioritaire attendue. Les sondés sont partagés quant aux priorités que les pouvoirs publics devraient se fixer : 21% attendent que soit soutenue en priorité l’accession à la propriété, 18% souhaitent le développement du logement social, 15% évoquent l’aide aux jeunes actifs, 15% recommandent la mobilisation des logements vacants, 14% privilégient l’aide à la rénovation des logements anciens, et 10% l’augmentation des aides personnelles. Le développement du parc locatif privé et l’action pour garantir le paiement des loyers ne sont cités respectivement que par 4 et 2% des personnes interrogées...
Les dispositifs d’accession à la propriété sont jugés plus prioritaires par les classes moyennes supérieures, les personnes en couple et celles ayant entre 25 et 39 ans. Le CREDOC suggère que souhait de devenir propriétaire est souvent lié à la présence d’enfants ou au projet de construction d’une famille. "Mais depuis quelques années l’augmentation des prix de l’immobilier est telle qu’il devient quasi impossible aux personnes seules d’acheter leur logement (les couples biactifs représentent aujourd’hui 62% des accédants à la propriété contre 35% en 1990). Les bas revenus, les classes moyennes inférieures et les jeunes ont également de plus en plus de mal à devenir propriétaires. Et finalement, ce sont les personnes déjà prêtes à acheter qui réclament le plus une action de l’Etat pour les aider dans le domaine", explique le rapport.
Peu nombreux sont les locataires (du parc social ou du secteur libre) qui n’envisagent pas l’idée de devenir un jour propriétaire. Mais la contrainte financière est très forte : 22% d’entre eux indiquent que le principal levier qui les inciterait à acheter un logement serait de disposer de revenus plus importants, 23% disent, en miroir, que l’élément déclencheur pourrait être une baisse des prix d’achat des logements et les locataires du parc social soulignent que des conditions de crédit plus favorables pourraient jouer. Le CREDOC rappelle que le parc locatif est de plus en plus marqué sociologiquement : il accueille de plus en plus de ménages jeunes, célibataires, disposant de revenus modestes, de familles monoparentales, etc. Alors qu’en 1970, les locataires avaient à peu près le même niveau de vie que les propriétaires, leur revenu est aujourd’hui inférieur de 38% à celui des propriétaires souligne le rapport (citant Friggit 2013). "Le mouvement d’accession à la propriété qui s’est mis en place au cours des 40 dernières années s’est fait de manière hétérogène : la catégorie des locataires s’est peu à peu vidée de ses membres les plus aisés, ceux qui ont pu accéder à la propriété malgré l’envolée des prix de l’immobilier. Les jeunes semblent les plus nombreux à désirer acquérir un logement (80% seraient incités à acheter un logement avec une des propositions contre seulement 31% des 70 ans et plus), mais ils sont les plus freinés par les contraintes financières (29% expliquent qu’ils sauteraient le pas s’ils avaient une augmentation de revenu et 22% si les prix diminuaient)".
A noter que le soutien au logement social arrive en deuxième position des priorités à donner à la politique du logement. Il est même placé en tête des priorités par les plus de 60 ans, les personnes seules, les retraités, les bas revenus, les habitants de l’agglomération parisienne et les locataires - qu’ils logent actuellement dans le parc privé ou social. Il est également très souvent cité par les personnes habitant en banlieue. Les aides à la personne sont placées au premier rang des priorités par les bas revenus, pour qui le logement est devenu un poste budgétaire très lourd (il accapare 48% des revenus des 25% des locataires du parc privé les plus pauvres).
Le rapport révèle aussi la persistance de l'idée qu'il y a une grande masse de logements vacants à mobiliser, malgré les études qui ont démontré le contraire, et notamment que les logements inoccupés sont la plupart du temps en instance de travaux ou de démolition, in-louables sans réhabilitation coûteuse, ou encore dans des secteurs où il n'existe aucune demande, à preuve la maigre collecte de la taxe sur les logements vacants et le fiasco des velléités de réquisition... Pourtant, la mobilisation des logements vacants est attendue par 15% des Français, et apparaît même une solution intéressante aux cadres (23%), diplômés du supérieur (21%), accédants à la propriété (21%), aux personnes résidant dans des centres-villes (17%), ainsi qu’aux personnes très sensibles à l’environnement (19%). Les campagnes de désinformation des milieux politiques de gauche, reprochant aux propriétaires leur prétendue rétention spéculative, et celles des milieux de défense des propriétaires, reprochant au pouvoir les trop nombreuses contraintes à leurs yeux pesant sur les bailleurs, ont visiblement fait leur effet !
Le rapport montre enfin que pour les Français, les pouvoirs publics doivent concentrer leurs efforts sur tous les territoires, non seulement en zone tendue, mais également, dans les territoires ruraux.
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Les agents immobiliers voudraient que le gouvernement restreigne l'activité de transactions des notaires...
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10/12/2014
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Dans un éditorial, le président Europe et pour la France du réseau d'agences immobilières ERA, François Gagnon, relativise le sentiment d'injustice exprimé par les notaires au vu de la réforme des professions règlementées contenues dans le projet de loi "Macron" pour la croissance et l'activité, et rappelle que la loi ALUR, qu'on a stigmatisée pour l'encadrement des loyers, la GUL ou encore les obligations d'information des acquéreurs de lots de copropriété, a aussi plafonné les honoraires de location et forfaitisé les honoraires de syndic. Il constate ainsi que les professionnels de la transaction et de la gestion ont été "les premiers sollicités pour redonner du pouvoir d'achat aux Français".
Mais si cette "logique de redistribution" peut être contestée, la réforme en cours des professions règlementées ajoute selon François Gagnon un défaut : elle oublie "un acteur majeur des ventes de logements, les notaires justement" ! Ils sont autorisés à faire de la transaction immobilière uniquement à titre accessoire, mais l'observance de ce critère est-elle jamais vérifiée par les autorités, se demande-t-il ? Ils tiennent selon les estimations de l'ordre de 10 à 20% du marché des ventes en France. "Ils doivent respecter des règles de déontologie - codifiées dans un arrêté du 27 mai 1982 -, notamment pour que le public ne confonde pas entre leur rôle d'officier ministériel et celui de commerçant : les annonces de biens à vendre ne peuvent figurer en devanture des offices. Ces règles sont régulièrement malmenées sans que l'Etat ne s'en indigne. En outre, rien en termes de conflit d'intérêt : il ne choque pas le législateur qu'un notaire liquidant une succession puisse capter les mandats de cession des actifs du patrimoine concerné, bref être juge et partie", souligne-t-il.
Mais ce n'est pas tout : les règles tarifaires sont également dérogatoires : les notaires, par différence avec les agents immobiliers, peuvent demander à leurs clients vendeurs de prendre en charge les débours pour frais de publicité, qui constituent un poste budgétaire majeur pour parvenir à une vente. Les notaires bénéficient aussi d'honoraires fixés par décret, "échappant à toute négociation possible de la part des ménages recourant à eux, alors que les agents immobiliers sont exposés à tous les vents et constatent l'érosion inexorable de leur rétribution au gré de la désolvabilisation des Français".
"En somme, tout se passe comme si le regard du gouvernement ignorait la place des notaires dans le paysage de la transaction, en faisant semblant de croire qu'ils ne procèdent qu'à l'authentification des actes, se plaint François Gagnon. "Est-ce pour leur laisser des privilèges sur l'accessoire et faire digérer les bouleversements consentis, à savoir la fin du numerus clausus et la réglementation autoritaire sur les honoraires de mutation ?", suggère-t-il...
Pour le dirigeant d'ERA en tout cas, "les agents immobiliers ne comprendraient pas cette impasse dans la copie annoncée de Monsieur Macron pour moderniser la profession notariale si elle se confirmait. Il faut aller au bout du rééquilibrage. C'est un enjeu d'équité", proteste-t-il.
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Utilisation des fonds du 1% Logement : vers un retour à la normale en 2016
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9/12/2014
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La convention signée le 2 décembre dernier entre l'Etat (pas moins de 4 ministres et secrétaires d'Etat) et "Action Logement" pour la période 2015-2019 marque, selon les dirigeants de l'UESL, qui regroupe les collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC), appelée familièrement le "1% logement", la fin d'une "économie administrée". En clair, surtout la fin d'une habitude prise sous l'ancienne majorité de ponctionner une part des fonds de la PEEC - environ 4 milliards par an au total - pour financer la politique globale du logement, alors que ceux-ci sont colletés auprès des entreprises pour assurer le logement des salariés. La contribution d'Action Logement aux politiques nationales passera ainsi de 1,2 milliard en 2015 à 500 millions en 2019, année où seule l'ANRU en bénéficiera. Hors quartiers ANRU (opérations de rénovation urbaine), les organismes HLM ne bénéficieront plus de subventions à partir de 2016. Action Logement ne leur octroiera plus que des prêts, ce qui était son "modèle économique" initial.
En fait il s'agit là d'une "convention-cadre" qui a vocation à se décliner dans des conventions opérationnelles. Elles seront signées avec l'ANRU (financement du nouveau programme national de renouvellement urbain ou NPNRU), l'ANAH (Agence nationale de l'habitat, l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement - qui se voit confier de nouvelles fonctions dans le domaine de l'encadrement des loyers), l'Association foncière logement (AFL), ou encore l'USH (l'Union des HLM).
A l'égard du monde HLM, Action logement doit apporter un total de financements de 6,8 milliards d'euros d'ici 2019, pour la réalisation de 600.000 logements sociaux et intermédiaires sur 5 ans ; 5,9 milliards d'euros seront destinés à la production de 590.000 logements sociaux - "prioritairement" des logements locatifs sociaux PLAI et PLUS -, sous forme de subventions, de prêts et de dotations sur fonds propres. Mais les subventions ne représenteront que 140 millions d'euros en 2015 (contre 177 millions d'euros en 2008, 316 millions d'euros en 2009, 280 millions d'euros en 2014) et s'arrêteront ensuite. Au-delà, Action Logement ne délivrera que des prêts aux bailleurs sociaux. Cette conversion a constitué "un des points durs de la négociation", selon les protagonistes. Il s'agira de "prêts in fine" d'une durée en général de 40 ans, à des taux bonifiés.
Des prêts financeront également des opérations en structures collectives (foyers travailleurs migrants, meublés pour saisonniers…), des opérations PLS-PSLA et des opérations de réhabilitations de logements sociaux. Le montant maximum des prêts ne pourra excéder 60% du prix de revient de l'opération (30% pour les subventions).
L'intervention sous forme de dotations en fonds propres, versées aux filiales d'Action Logement ou à des organismes de logements social (SA, SEM ou Sacicap) aura pour but de soutenir le développement de logements sociaux uniquement en vue de favoriser l'accès aux logements des salariés. 110 millions d'euros sont prévus en 2015, 90 millions d'euros en 2016, 70 millions d'euros en 2017, 2018 et 2019. La convention mentionne bien que "les aides aux personnes morales donnent lieu à contreparties sous forme de réservations locatives", et précise que l'UESL "donne la priorité à la production neuve dans les bassins d'emplois où les salariés éprouvent des difficultés à se loger". Elle s'engagera à produire tous les ans, pour chaque région, une prévision des financements destinés au logement social, et à faire ensuite le bilan de ce qui a été effectivement distribué.
En contrepartie de son financement en faveur du logement social, l'Etat a ouvert à l'UESL la possibilité d'emprunter des fonds à la Caisse des Dépôts et consignations dans la limite de 3 milliards d'euros au total pour financer des emplois en faveur du logement social".
La contribution d'Action logement aux politiques nationales passera quant à elle de 1,2 milliards en 2015 à 500 millions en 2019. "L'Etat fera ses meilleurs efforts pour que, à partir de 2016, l'ensemble des sommes affectées aux politiques nationales portent sur des investissements favorisant la construction ou la rénovation urbaine", indique la convention du 2 décembre. Les montants affectés à l'ANRU seront de 850 millions d'euros par an sur 2015-2017, puis 700 millions d'euros en 2018 et 500 millions d'euros en 2019). Le financement de l'ANAH, de 50 millions d'euros en 2015, 2016 et en 2017, s'arrêtera ensuite.
De même, le versement "exceptionnel" pour 2015 de 300 millions d'euros au FNAL (fonds national d'aide au logement, qui finance l'aide personnalisé au logement/APL) restera bien exceptionnel, rien n'étant prévu au-delà. En revanche, l'ANIL recevra 9 millions d'euros par an d'Action Logement durant toute la période 2015-2019, en contrepartie d'échanges d'informations.
Egalement, hors cadre de sa contribution aux politiques nationales, Action Logement prêtera à l'Association foncière logement (AFL) 1 milliard d'euros sur 5 ans pour la construction de logements locatifs intermédiaires en "zone de rénovation urbaine". Une convention devra être signée avant le 30 avril 2015 afin de préciser les modalités de financement ainsi que "le plan de cession du patrimoine de l'AFL afin de garantir le remboursement des prêts octroyés par l'UESL".
Enfin, Action Logement s'engage à améliorer sa contribution à la mise en œuvre du "droit au logement opposable" (DALO) là où c'est le plus nécessaire, comme en Ile-de-France ;ailleurs, ce sera facultatif...
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Les notaires ont gagné le maintien du droit de présentation avec l'appui du gouvernement
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9/12/2014
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Les notaires installés ont eu chaud : saisi le 10 septembre 2014 d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), le Conseil constitutionnel a jugé, par une décision du 21 novembre que le droit de présentation des notaires, régi par l'article 91 de la loi sur les finances du 28 avril... 1816, ne contredisait "ni le principe d’égal accès aux charges et emplois publics, ni celui d’égal accès à la commande publique". Le droit de présentation est le droit pour les officiers publics et ministériels de pouvoir choisir librement leur successeur. L'action avait été introduite par un diplômé notaire sans office, Pierre Thiollet. Le Conseil constitutionnel a estimé que, s'ils participent à l'exercice de l'autorité publique et ont ainsi la qualité d'officier public nommé par le garde des sceaux, les notaires titulaires d'un office n'occupent pas des "dignités, places et emplois publics" au sens de l'article 6 de la Déclaration des droits de l'Homme et du Citoyen de 1789, visée par la Constitution ; par ailleurs -c'était le second grief -, la nomination d'un notaire ne constitue pas une "commande publique"...
A noter que le Conseil supérieur du notariat, dans sa défense du droit de présentation, avait reçu l'appui de Christiane Taubira, la garde des sceaux ministre de la justice, dont le représentant s'est opposé à l'argumentation tendant à l'inconstitutionnalité...
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Les Français ne savent pas très précisément ce qu'est la transition énergétique mais en pensent du bien...
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8/12/2014
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74% des Français se déclarent personnellement concernés par la transition énergétique, mais seuls 38% affirme savoir assez bien de quoi il s’agit : c'est ce qui ressort d'un sondage IFOP pour le bureau d'études Energie Perspective et FTI (Fabrique des Territoires Innovants), mené du 28 au 29 octobre 2014 auprès d’un échantillon de 1502 personnes, représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus. Les résultats révèlent des différences marquées entre les régions. Les Français du Sud-Ouest se sentent par exemple plus concernés (81%) que les habitants du Nord-Est.
Les sondés sont également partagés quant à l'action de leur collectivité locale - commune ou communauté urbaine - dans le domaine de la transition énergétique. 72% des Français déclarent ne jamais avoir entendu parlé d’économies d’énergie par leur collectivité. 73% ignorent les primes et subventions proposées localement en cas de travaux de rénovation énergétique. Pourtant, ils sont 61% à se déclarer confiants quant à l’action globale de leur collectivité et ils sont même 52% à penser qu’elle est légitime pour les orienter sur les questions de travaux d’économies d’énergie.
Les intentions des personnes interrogées de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement sont minoritaires : seuls 38% des sondés propriétaires souhaitent réaliser des travaux de rénovation énergétique, et ce taux tombe à 20% quand il s'agit de les faire d’ici moins de deux ans. Ceux qui ne souhaitent pas mener ce type de travaux justifient principalement leur position par le fait que leur habitat est bien isolé et que leur système de chauffage est performant (36%), ou bien que des travaux de rénovation énergétique ont déjà été menés (32%). Seul un quart d’entre eux avance le coût (23%).
Pour réaliser ces travaux de rénovation, seulement 6% des sondés pensent faire appel à un grand groupe, contre 62% qui pensent confier leurs travaux à une petite entreprise locale ou un artisan. Pour Marc Desforges, Délégué général de FTI, cela démontre que la rénovation énergétique "constitue plus que jamais l’opportunité de dynamiser l’activité économique dans les territoires et de créer des emplois non délocalisables". Pour sa part, Yann Person, fondateur d'Energie Perspective, conclut que "Les chiffres révélés dans l’étude montrent que le sujet de la transition énergétique atteint un certain niveau de maturité, voire de stagnation". "Ce n’est pas pour rien si l’on n’arrive pas à dépasser la barre des 150.000 rénovations par an", explique-t-il. "Les Français sont au courant, ils se sentent plutôt concernés mais ne pensent pas pour la plupart engager de travaux de rénovation, notamment pour des raisons financières. Sommées par l'Etat de sensibiliser leurs administrés à la question de la rénovation énergétique, les collectivités semblent les grandes absentes de cette enquête. En effet, plus d'un Français sur 2 se verrait bien orienté dans ses travaux par sa collectivité, et seulement 27% sont au courant des aides et subventions proposées par sa collectivité. Dommage, quand on sait que les aides peuvent financer jusqu'à 50% de la note globale des travaux d'un ménage", regrette Yann Person.
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universimmo.com
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