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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Modification du calcul des APL au 1er avril 2019
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23/8/2018
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La réforme devait initialement entrer en vigueur 1e 1er janvier prochain, mais ce sera finalement au mois d'avril. Le mode des calculs des aides au logement (APL), appellation qui couvre l'aide personnalisée au logement pour les immeubles conventionnés et les allocations logement familiale et sociale du secteur privé, sera révisé afin de les faire correspondre de manière plus actualisée aux revenus des personnes concernées, a déclaré en juillet à l'AFP le ministère de la cohésion des territoires, réagissant à des informations des Echos.
Les APL sont actuellement déterminés à partir des revenus enregistrés deux ans plus tôt. Il s'agit désormais de les calculer en prelant en compte les revenus de l'année en cours. L'entrée en vigueur au 1er janvier du prélèvement de l'impôt sur le revenu à la source va permettre d'avoir une visibilité sur les salaires au mois le mois.
D'après les Echos, la réforme doit par ailleurs permettre d'économiser un milliard d'euros, dans l'idée que les revenus de début 2019 seront globalement plus élevés que ceux observés deux ans auparavant: cela réduirait mécaniquement le montant des aides leur étant conditionnées.
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Le logement coûte ou rapporte-t-il à l'Etat ?
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23/8/2018
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L'argument apparaît régulièrement, et à chaque publication des "comptes du logement" par le ministère en charge des statistiques de la construction et du logement, à savoir celui de la transition écologique et solidaire. Les comptes de 2017 montrent que ce secteur d’activité a représenté une dépense publique de 41,9 milliards d’euros mais qu’il a rapporté 74,4 milliards de recettes fiscales. Il n'en faut pas plus pour voir s'opposer ceux qui ne retiennent que la dépense, et ceux qui la justifient en mettant les recettes en face !
Qu'en est-il ? Côté dépenses directes et "dépenses fiscales" (en fait les réductions et crédits d'impôts), les aides publiques au logement sous toutes leurs formes – subventions d’investissement, allocations, avantages fiscaux et de taux – ont coûté 41,9 milliards d’euros, soit 1,9% du produit intérieur brut (PIB), en léger retrait (–0,3%) par rapport à 2016. 39,4% vont au secteur locatif social, 30% au le locatif privé, et 19,6% aux propriétaires occupants. L’Etat est le principal contributeur des aides au logement : 24,1 milliards d’euros, soit 57,8% du montant total. Il prend en charge 92,1% des avantages fiscaux, 60,2% des avantages de taux et 35,8% des prestations sociales. Les régimes sociaux qui versent 28,7% des prestations sociales sont le deuxième contributeur. Action logement et les collectivités locales prennent également en charge pour partie les prestations sociales et les subventions d’investissement ; ils sont respectivement les troisièmes et quatrièmes contributeurs.
Les aides aux consommateurs de service de logement visent à couvrir une partie des dépenses courantes des occupants. Elles représentent 23,3 milliards d’euros en 2017. Ces aides comprennent principalement des prestations sociales (21,4 milliards), notamment les trois aides personnelles au logement : l’allocation de logement familiale (ALF), l’aide personnalisée au logement (APL), et l’allocation de logement sociale (ALS), qui représentent un montant total de 18,0 milliards d’euros en 2017. Elles ralentissent légèrement en raison de la baisse du barème des APL votée en loi de finances pour 2016 qui compense leur progression tendancielle. La part couvrant les dépenses de logement des résidents de certains locaux d’hébergement collectif (personnes âgées, personnes handicapées) bénéficiaires de l’aide sociale à l’hébergement (ASH), estimée à 2,4 milliards d’euros en 2017, est stable.
D’autres prestations comme l’allocation de logement temporaire (ALT), les aides des fonds de solidarité
logement (FSL), les subventions d’Action logement aux personnes physiques ainsi que les tarifs sociaux
de l'énergie complètent les prestations sociales, pour 981 millions d’euros. Les consommateurs de service de logement bénéficient également d’avantages fiscaux au titre de leurs dépenses courantes liées au logement, notamment des taux réduits de TVA appliqués aux travaux d’amélioration pour un montant de 1,38 milliard d’euros en 2017. Ce montant est stable.
Les avantages fiscaux, autre gros poste de 15,4 milliards, profitent d’abord au secteur social (39%), puis aux propriétaires occupants sous la forme de prêts à taux zéro (PTZ), de crédits d’impôt énergétique et de TVA à taux réduit pour des travaux de rénovation (33%), avant le secteur locatif libre (25%) et ses avantages fiscaux Pinel (environ 2,2 milliards d’euros) et autres. Le PTZ est en hausse de 26,5 % par rapport à 2016, à 2,8 milliards d’euros, en raison de l’élargissement de son périmètre et de la hausse des plafonds de ressources des emprunteurs éligibles.
Côté recettes, 2017 fut une grande année, avec 74,4 milliards d’euros de prélèvements, en hausse de 5,7% sur un an : hausse de 15% des droits de mutation, à 13,1 milliards, liés aux recors battues en matière de transactions dans le neuf et l'ancien (968.000 ventes), mais aussi à la hausse des prix des logements (+3%) et du relèvement de 3,8% à 4,5%, à partir du 1er mars 2014, de la taxe elle-même, appliquée par tous les départements exceptés l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte ; hausse de 10,2% de la TVA qui rapporte sur le secteur 14,13 milliards d’euros, principalement via les 20% prélevés sur la vente de chaque logement neuf privé, et 15,8 milliards d’euros remontent à l’Etat par le biais de la TVA payée sur les services au logement – eau, électricité, petits travaux… Enfin, il y a l'impôt sur le revenu immobilier des bailleurs (7 milliards d’euros) et la taxe foncière (22,1 milliards d’euros).
Peut-on cependant comparer les deux et justifier l'allocation de ressources en faveur du logement par les recettes qu'il génère ? Il faudrait pour cela que les dépenses fiscales conditionnent les recettes, ou contribuent à leur augmentation. Ce peut être vrai pour certaines, mais il faudrait savoir lesquelles, et si elles sont réellement exemptes d'effets d'aubaine. Le problème est qu'une très grande partie des aides au logement sous toutes leurs formes ont transformé le fonctionnement du marché de la construction et de l'immobilier, et que tout gouvernement qui veut s'y attaquer risque de mettre en difficulté les populations qui en dépendent ou casser le marché avec, comme on l'a vu en 2015 et qu'on le voit à nouveau aujourd'hui, une réaction très rapide de l'industrie du bâtiment qui crie à la suppression d'emplois et provoque inévitablement un retour arrière...
Le gouvernement actuel a raison de considérer que le montant atteint par ces aides devient difficilement soutenable, mais il ne pourra y remédier qu'en s'attaquant aux causes structurelles qui font qu'elles sont devenues nécessaires : à savoir le fonctionnement des marchés immobiliers, à commencer par celui des terrains, et les mécanismes de la fixation des prix et des loyers !
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L'état des risques naturels et technologiques devient l'état des risques et pollutions
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22/8/2018
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Un arrêté du 13 juillet 2018 a procédé à l'actualisation du modèle d'état des risques naturels et technologiques. Le document d'information des futurs acquéreurs et locataires comprend désormais la rubrique relative à la situation de l'immeuble au regard des zones à potentiel radon dont le dispositif réglementaire est applicable depuis le 1er juillet dernier. Le classement ou non de la commune en zone de niveau 3 (zone à potentiel radon significatif) doit ainsi être renseigné.
Disponible depuis le 3 août, le formulaire a pris, à l'occasion de cette mise à jour, une nouvelle dénomination. Après avoir provisoirement été intitulé l'état des servitudes risques et d'information sur les sols (ESRIS), l'ERNMT est devenu "état des risques et pollutions". Le modèle peut être retiré en préfecture, sous-préfecture ou mairie, et est également téléchargeable sur le site internet dédié à la prévention des risques majeurs (www.georisques.gouv.fr/etat-des-risques-naturels-miniers-et-technologiques).
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A compter du 1er avril 2019, un meilleur contrôle des diagnostiqueurs
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21/8/2018
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Les enquêtes des organisations de consommateurs et les remontées des usagers, qui alertent depuis quelque temps sur la faible qualité de certains diagnostics, ont poussé les pouvoirs publics à encadrer davantage la formation et la surveillance des opérateurs. Un arrêté du 2 juillet 2018 redéfinit les critères de certification des professionnels et des organismes de formation, ainsi que les critères d'accréditation des organismes de certification.
Nouveauté : un texte unique au lieu des six arrêtés actuels : plomb, amiante, termites, gaz, énergie et électricité ! En harmonisant les différentes procédures de certification des compétences et en allongeant de 5 à 7 ans la durée de la certification, les pouvoirs publics ont souhaité répondre aux attentes des professionnels. Mais si ce texte a pour ambition d'assouplir le processus de reconnaissance des compétences des professionnels, il renforce le contrôle de leur activité : un contrôle sur ouvrage global est mis en place en contrepartie de l'augmentation de la durée du cycle de certification ; il doit permettre à l'organisme de certification de surveiller, sur site et sur une même mission de diagnostic, les méthodes de réalisation des différents diagnostics pour lesquels l'opérateur contrôlé est certifié, et non plus seulement sur la base d'un rapport préalablement établi. Le contrôle sera valable 7 ans.
Une obligation de formation est, par ailleurs, mise en place. Avant de délivrer tout certificat, l'organisme de certification devra vérifier que le diagnostiqueur aura suivi avec succès une formation dispensée par un organisme accrédité à cet effet.
Les organismes de formation ont très peu de temps pour se familiariser avec l'arrêté du 2 juillet puisque les nouvelles modalités de certification qui leur sont applicables entreront en vigueur le 1er octobre 2018. Quant aux diagnostiqueurs, ils seront soumis à la procédure unique de certification des compétences et de contrôle à compter du 1er avril 2019. Des mesures transitoires sont cependant prévues pour les certifications qui seront en cours de validité à cette échéance.
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Révision des valeurs locatives des locaux d'habitation : pas de généralisation de l'expérimentation...
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20/8/2018
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L'information a été donnée par le ministère de l’Action et des comptes publics, Gérald Darmanin, dans une réponse à une question de parlementaire (1). Il a indiqué qu’aucune généralisation de l’expérience menée sur la revalorisation des locaux d’habitation pour les impôts locaux n’avait été décidée.
Vieux serpent de mer, la question de la revalorisation des valeurs locatives servant de base aux impôts locaux et notamment la taxe foncière - la taxe d’habitation est également concernée mais elle est en principe vouée à disparaître - est un mistigri dont le gouvernement, comme ses prédécesseurs, voudrait bien se débarrasser. En effet, aujourd’hui encore, beaucoup de locaux sont évalués sur des bases déterminées selon les conditions de marché de 1970 pour les propriétés bâties et de 1961 pour les propriétés non bâties. Pour les propriétés bâties, une actualisation a eu lieu en 1980, mais depuis, les valeurs locatives sont seulement réactualisées annuellement par application d’un coefficient forfaitaire national uniforme.
Une réforme a bien eu lieu au cours des deux précédentes législatures, mais seulement pour les locaux professionnels. La révision de leurs valeurs locatives, entrée en vigueur le 1er janvier 2017, a permis de moderniser l'assiette des impôts locaux pour les professionnels et de rééquilibrer la charge fiscale, entre locaux professionnels, en prenant en compte le marché locatif d'aujourd'hui. Tous les locaux professionnels, entrant dans le champ de cette révision, disposent désormais d'une nouvelle valeur locative révisée, égale au produit de sa surface pondérée par un tarif au mètre carré, éventuellement ajusté d'un coefficient de localisation. Des coefficients de neutralisation ont toutefois été calculés pour éviter que, dans l'attente de la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation, les locaux professionnels ne subissent une trop forte hausse de leur valeur locative, et maintenir la part respective des locaux professionnels et des locaux d'habitation au sein de l'assiette des impôts locaux.
La révision des valeurs locatives des locaux d'habitation, a quant à elle, fait l'objet d'une expérimentation dans cinq départements (Charente-maritime, Nord, Orne, Paris et Val-de-Marne). Cette expérimentation a donné lieu à la remise d'un rapport au Parlement en 2017 (en application de l'article 74 de la loi de finances rectificative pour 2013). Selon le ministre, la généralisation, "sensible et lourde", de cette expérimentation n'a pas encore été engagée. Elle nécessitera de recenser tous les locaux (environ 46 Millions), de récolter des données afférentes aux loyers et de définir des secteurs d'évaluation, à l'instar des locaux professionnels.
(1) rép. min., n°7271, JOAN 10 juillet 2018
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Le logement plombe de plus en plus le budget des étudiants
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20/8/2018
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Pour la 14ème année consécutive, l’UNEF (Union nationale des étudiants de France) publie son enquête sur le coût de la vie étudiante (1). Pour la rentrée 2018, le coût de la vie augmente selon elle de 1,31%. Et 56% des étudiants, voient leur coût de la vie augmenter plus fortement que l’inflation. Si l’UNEF a réussi à obtenir quelques mesures de protection comme le gel du ticket de restauration Universitaire, cette avancée ne suffit pas à sortir les jeunes de la précarité. C’est d’autant plus le cas que dans le même temps les aides au logement et les bourses sur critères sociaux sont gelées et que les étudiants doivent maintenant payer une nouvelle cotisation consacrée à la vie étudiante et de campus, charge supplémentaire pour tous les étudiants, et d’autant plus pour ceux qui ne payaient pas la sécurité sociale étudiante supprimée cette année.
L‘augmentation du coût de la vie s’explique principalement par l’augmentation des prix des loyers et des transports en commun dans un certain nombre de villes universitaires. D'après les données communiquées par l'agence spécialisée Locservice.fr, huit villes cumulent ces deux augmentations : Lille, Nantes, Toulouse, Lyon, Saint-Etienne, Nancy, Angers et Rouen. Mais ces augmentations ne se cantonnent pas à ces seules villes. Alors que le logement représente 54% du budget des étudiants, 34 villes universitaires voient leurs loyers augmenter, avec une hausse de 1,21% en moyenne dans les grandes villes et de 0,67% en moyenne pour la France métropolitaine. Certaines villes universitaires voient leurs loyers s’envoler : +2,85% à Lyon, +2,50% à Poitiers ou encore +1,36% à Lille (suite à l’annulation de l’encadrement des loyers dans la ville).
Le prix des transports pèse également dans le budget des étudiants. Le budget transports est souvent le corollaire du coût du logement : on loge plus loin pour payer moins cher de loyer... 10 agglomérations (en incluant l’Ile-de-France)
imposent un budget au-dessus de la moyenne nationale qui est de 269,49 euros. Enfin, 6 municipalités seulement
ont développé des tarifs de transport moins cher pour les étudiants boursiers, prenant en compte les difficultés
des plus précaires, à savoir : Reims, Strasbourg, Amiens, Nancy, Metz et Brest.
A la rentrée 2018, les profils d’étudiants qui voient leur coût de la vie augmenter le plus fortement sont les étudiants
boursiers et les étudiants non boursiers de moins de 20 ans. Ces augmentations sont le résultat direct de la
politique du gouvernement combinant gel des aides sociales et des APL, aainsi que la nouvelle cotisation pour entrer à l’université.
Le "reste à charge" moyen s'établit à 866,69 euros par mois. Face à cela, les étudiants n’ont que deux choix : la dépendance familiale ou le salariat étudiant. La crise financière ayant rendu la solidarité familiale de plus en plus difficile, le salariat étudiant se développe. 46% des étudiants sont aujourd’hui contraints d’exercer une activité rémunérée durant leurs études, activité considérée comme nécessaire pour vivre pour plus de 50% des étudiants. Le salariat étudiant est pourtant la première cause d’échec à l’université.
L'UNEF regrette qu'après un an de mandat, le gouvernement mis en place par Emmanuel Macron n’ait toujours pas mis la lutte contre la précarité des jeunes à son agenda. "Convaincu que la suppression du régime étudiant de sécurité sociale permet de réduire la précarité des étudiants, le sujet à disparu du discours du gouvernement. Cependant, comme le démontre notre enquête, les récentes réformes du gouvernement ne suffisent absolument pas à lutter contre la précarité des étudiants sur l’ensemble de l’année universitaire, pire, elles sont même responsables de l’augmentation des difficultés financières d’une partie des étudiants et vont à contresens des besoins des jeunes.
Ainsi, face à un système d’aide sociale injuste, insuffisant et infantilisant, l’UNEF revendique l’ouverture de discussions avec le gouvernement afin de permettre une réforme ambitieuse permettant aux étudiants d’être autonome et ainsi de pouvoir faire leurs propres choix de vie", conclut le communiqué.
L'UNEF revendique entre autres mesures :
- une réforme des aides sociales permettant d’augmenter le nombre d’étudiants boursiers et une revalorisation
des bourses sur critères sociaux et des APL de 20% afin de faire face aux dépenses régulières qui ont augmenté ces
dernières années ;
- une augmentation du budget des aides urgences : ces aides vont toucher des étudiants dans des situations
particulièrement précaires ;
- un investissement dans les CROUS afin de permettre la mise en place effective du plan de constructions de 60.000 logements étudiants (garanti à gestion social) et de faciliter le remplissement de leurs missions de restauration à tarif social ;
- la remise en place de l’encadrement des loyers à Lille, et son extension à toutes les villes universitaires, afin de
stopper l’augmentation continue des loyers des petites surfaces et les abus des propriétaires, ainsi que des moyens
financiers destinés à assurer le contrôle de cet encadrement ;
- l’exonération de la taxe d’habitation pour les étudiants dès l’année 2019, afin de les décharger de cette dépense
qui pèse fortement sur leur budget annuel.
(1) UNEF - 20 août 2018 : Enquête sur le coût de la vie étudiante 2018
v. aussi le Le Guide 2018 du Logement étudiant de Century 21 France
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Immobilier, logement : les très libérales réformes recommandées par le rapport CAP 2022
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13/8/2018
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Pour mieux cibler sa réforme de l'Etat, le gouvernement a demandé à un groupe de spécialistes, le Comité action publique 2022, de plancher sur des pistes d'économies pour réduire de 30 milliards d'euros le déficit public à horizon de 2022. S’étant fait remettre leur rapport, et jugeant probablement trop explosives certaines des propositions formulées, le gouvernement avait prévu de ne pas le publier, expliquant qu’il dévoilerait les recommandations du groupe de travail qu’au fur et à mesure que seraient annoncées les mesures qui s’en inspireront. Finalement, dans des conditions non éclaircies, le rapport a fuité et nous avons pu nous en procurer une copie (1).
L’immobilier et le logement sont concernés dans les propositions 11 18 et 20, avec des mesures qui suscitent plus de scepticisme que de surprise. Le constat de la situation actuelle reprend tous les leitmotive de la macronie : on dépense trop alors que le coût du logement s'alourdit pour les ménages et que la pénurie s'aggrave dans les zones tendues. Aucune des grandes contradictions n'est levée, et notamment celle de la dépendance des gouvernements à l'égard de l'activité du bâtiment, elle-même tributaire des aides à la pierre (aux particuliers via le prêt à taux zéro, au logement social, ou pour l'investissement locatif privé), celle du pouvoir d'achat des ménages grevé par la hausse ininterrompue des prix de l'immobilier, pourtant un des moteurs de l'investissement dont dépend le bâtiment, et celle du rôle assigné au logement social : logement abordable pour pour une grande moitié des ménages qui ne peuvent accéder au logement privé devenu hors de prix ou refuge pour pauvres au risque d'accentuer encore leur ghettoïsation ?
Déjà les quelques mesures prises dans le budget 2018 - baisse des APL loyers avec répercussion obligatoire sur les loyers des HLM grevant leur capacité d'investissement, suppression des APL accession et restriction du prêt à taux zéro - viennent de casser la dynamique du bâtiment et du logement social : les professionnels tirent déjà la sonnette d'alarme, et l'on sait à quel point les gouvernements peuvent difficilement lui résister !
Face à ces dilemmes redoutables, le rapport CAP 2022, ne propose que des mesures techniques, dont la pertinence - au oins pour certaines - ne sera pas forcément gage de facilité de mise en oeuvre, tant les parties prenantes sont figées sur leurs positions : promoteurs, propriétaires, collectivités et élus locaux bailleurs sociaux, sans oublier Bercy. Si dans chaque niche il y un chien prêt à mordre comme on le dit souvent, cela promet un bon concert d'aboiements et pas mal de reculades ! Jugeons-en :
- proposition 11 Se loger mieux à moindre coût :
.afin de libérer l’offre foncière, faire de l’échelon intercommunal le niveau opérationnel de l’ensemble des politiques locales d’urbanisme et de logement, et notamment de l’instruction et la délivrance des permis de construire ;
.établir un cadre juridique et fiscal pérenne pour l’investissement locatif privé. Pour cela il est préconisé: la suppression des régimes d’exception comme le Pinel ou les locations meublées non professionnelles, qui, dans les zones tendues, favorisent plus les rentes des propriétaires immobiliers fonciers que l’augmentation de l’offre, et n’a pas démontré son efficacité dans la construction de logements intermédiaires en raison de l’absence de contrôle des conditions de ressources des locataires, la création d’un régime de droit commun unique pour les investisseurs autorisant la déduction des charges de propriété et d’un amortissement, l’interdiction de l’imputation des déficits fonciers sur les autres revenus catégoriels (ces déficits resteraient imputables uniquement sur les bénéfices fonciers ultérieurs), l’interdiction de l’imputation des intérêts d’emprunt dans le revenu imposable, et l’élargissement du régime du micro-foncier à une assiette de recettes brutes de 30.000 euros en augmentant le taux forfaitaire de déduction à 35% ;
.atténuer la frontière entre parc public et parc privé pour les ménages bénéficiant de revenus suffisants afin qu’ils ne restent pas figés dans le parc social. Il s’agit d’appliquer, uniquement en zone tendue, le supplément de loyer de solidarité (SLS) ou surloyer pour les ménages ayant des revenus suffisants et de réviser les barèmes. De cette manière, on atteint un total de loyer (comprenant le surloyer) dans le parc social proche des prix pratiqués sur le marché privé pour les ménages bénéficiant de revenus suffisants. Ceci peut inciter les ménages à sortir du parc social pour se loger dans le parc privé ;
.favoriser la péréquation entre les bailleurs du parc social – y compris sur les ressources supplémentaires provenant de l’augmentation des surloyers – afin de ne pas pénaliser les bailleurs accueillant les ménages les plus modestes dans les territoires les moins valorisés ;
.remédier aux distorsions de l’aide personnalisée au logement (APL) selon la nature des revenus. Le Comité propose de recentrer l’APL et de mieux l’articuler avec les autres revenus de transfert afin d’en améliorer l’équité. Cela suppose de calculer désormais l’APL en prenant en compte, sans distinction d’origine, l’ensemble des revenus (salaires, revenus de transfert, revenus de remplacement) à l’exception de l’AAH (une réflexion sur l’intégration de l’APL dans l’allocation sociale unique que nous proposons de mettre en place à terme – voir proposition n°12 – devra par ailleurs être conduite). Cela passe aussi par le maintien de la possibilité, pour l’ensemble des étudiants, de bénéficier des APL mais sans pouvoir se rattacher au foyer fiscal de leurs parents ;
.normaliser l’action publique en matière de financement du parc social : transformer les statuts de l’ensemble des bailleurs sociaux en statuts commerciaux (pouvant comporter des sociétés publiques locales à but non lucratif), afin de favoriser les regroupements, et les assujettir à l’impôt sur les sociétés, responsabiliser les acteurs en cas de recours au soutien financier auprès de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), notamment avec une mise sous tutelle possible, et transformer le "1% logement" en ressource fiscale et dans le même temps diminuer le montant qui est prélevé sur les entreprises (sic)
- proposition 18 Supprimer les doublons et améliorer le partenariat entre l’État et les collectivités territoriales : transférer la compétence en matière d’aide à la pierre au niveau régional ou métropolitain, la question spécifique de l’Ile-de-France devant être traitée séparément afin de déterminer le niveau de transfert le plus pertinent ;
- proposition 19 Renforcer la cohérence de l’action publique territoriale : améliorer la lisibilité et l’efficience de l’organisation territoriale de la justice ;
- proposition 20 Mettre un terme à toutes les interventions publiques dont l’efficacité n’est pas démontrée : aides fiscales zonées, taux réduits de TVA, etc. – harmoniser l'ensemble des aides à la transition énergétique, supprimer le taux réduit de TVA sur les travaux de rénovation thermique et le faire passer au taux intermédiaire.
A noter aussi la proposition 16 : "aller vers une société « zéro cash » pour simplifier les paiements tout en luttant mieux contre la fraude fiscale"...
(1) Comité Action Publique 2022 – juin 2018 : "Service Public : se réinventer pour mieux servir – Nos 22 propositions pour changer de modèle"
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Crédits immobiliers : les taux d'intérêt reviennent au plancher !
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10/8/2018
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Depuis janvier, les taux d'intérêt des crédits immobiliers ne cessent de baisser, pour atteindre 1,43% en moyenne en juillet. C'est ce qui ressort du dernier baromètre de l'Observatoire Crédit Logement/CSA : face à une demande qui s'est rétrécie et à la hausse des prix de l'immobilier, au moins dans la moitié des villes françaises, la plupart des banques ont amélioré leurs conditions de prêts. Les taux sont même tombés à 1,23% pour les crédits sur 15 ans; ils sont à 1,42 sur 20 ans et 1,66 sur 25 ans. De plus, des disparités existent en fonction de la qualité des dossiers : ainsi, pour le 1er groupe (les meilleurs), on est à 0,97% sur 15 ans ! A contrario, pour le 4ème groupe les moins bons, les taux atteignent 1,95% sur 25 ans...
Mais les évolutions des taux ne sont plus suffisantes pour atténuer l’impact de la hausse des prix de l’immobilier sur la solvabilité de la demande. Du coup, les banques jouent aussi sur la durée des prêts : en juillet 2018, la durée des prêts accordés était de 222 mois en moyenne ; ainsi, les durées des prêts bancaires se sont accrues de 17 mois depuis début 2014, de 5 mois sur la seule année 2017, et de 4 mois depuis début 2018.
A partir d’avril 2017 la demande a présenté des signes d’essoufflement. La dégradation de la solvabilité de la demande provoquée par la hausse des prix de l’immobilier s’est conjuguée, jusqu’en avril 2018, avec la détérioration des soutiens publics. Mais l’amélioration des conditions de crédit et l’assouplissement des conditions d’octroi des prêts ont favorisé un sursaut de la production bancaire, du fait notamment du relais pris par des prêts bancaires classiques aménagés pour une partie de la demande qui bénéficiait auparavant des produits aidés (PTZ, PAS...). Aussi, même si la demande est toujours à la peine, les évolutions constatées depuis avril 2018 viennent atténuer le repli de la production bancaire constaté auparavant. C'est le cas en juillet. L’activité mesurée en niveau annuel glissant persiste néanmoins sur une tendance baissière.
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Le projet de loi ELAN tel que voté par le Sénat
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6/8/2018
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Après les députés le 12 juin, le Sénat a adopté le 25 juillet en première lecture le projet de loi "ELAN" évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, avec de très nombreuses modifications. La procédure accélérée ayant été engagée, une commission mixte paritaire a été convoquée. Elle siégera à la reprise des travaux parlementaires début septembre. Les désaccords étant importants entre les députés et les sénateurs sur de nombreux points, il est peu probable qu’elle aboutisse à un accord, et donc l’Assemblée nationale devrait avoir le dernier mot.
Loi fleuve depuis le début, le projet de loi prend, à force d'amendements dans tous les sens, le chemin des précédentes lois traitant du logement, à savoir sa transformation en un gigantesque "fourre-tout". Il cherche à la fois à créer de nouvelles structures partenariales d'aménagement urbain, simplifier certaines normes de construction (comme les exigences d'accessibilité ou le concours d'architecte pour les HLM) ou contraintes d'urbanisme (comme la loi littoral), à lutter contre les recours abusifs contre les projets des promoteurs, faciliter la transformation de bureaux en logements, lutter contre les "marchands de sommeil", mais aussi à réformer le fonctionnement des copropriétés et faciliter le traitement des copropriétés en difficultés.
Deuxième grand volet : la réforme du secteur du logement social, après que la loi de finances ait amputé ses ressources en lui imposant une baisse des loyers pour compenser la baisse des APL aux locataires, en facilitant la vente des logements sociaux aux locataires ou au privé, en obligeant les organismes à se regrouper et à mutualiser leurs moyens, et en mettant un terme au maintien dans les lieux pour les locataires dont les ressources permettent d'accéder au logement intermédiaire, voire privé.
Troisième volet : le parc locatif privé, avec la création d'un "bail mobilité", visant les personnes ayant besoin d’un logement sur une courte durée tout en offrant des garanties pour les bailleurs et les locataires dans un nombre limité de cas, et une demi-mesure concernant l'encadrement des loyers mis en place par la loi "ALUR" pour être appliqué dans toutes les zones tendues, mais restreint par le gouvernement Valls aux seules villes volontaires, à ce jour Paris et Lille. Situation bancale qui a conduit la justice administrative à annuler les arrêtés instaurant ces encadrements. Prenant le parti de ménager la chèvre et le chou - les propriétaires depuis le début vent debout contre cette mesure anti-libérale, et les locataires, très contents d'en bénéficier - le gouvernement a prévu de poursuivre la possibilité pour les collectivités d'"expérimenter" l'encadrement en attendant une évaluation dans 5 ans, mais - le diable étant dans les détails - dans des conditions qui l'autoriseront à Paris et la bloqueront probablement à Lille...
Passant à son tour sur le projet de loi en première lecture, le Sénat en a rajouté une couche, écornant la loi SRU (qui impose 20 et 25% de logements sociaux dans les zones tendues), récupérant pour les maires des prérogatives en matière de permis de construire que le gouvernement voulait remonter aux intercommunalités, mais aussi rétablissant partiellement les exigences d’accessibilité dans les bâtiments collectifs d’habitation : le projet de loi adopté par les députés avait réduit à 10% le nombre de logements accessibles dans les bâtiments neufs, les autres devant être "évolutifs", c’est-à-dire accessible en grande partie et pouvant être rendu totalement accessibles, pour tous les handicaps, par des travaux assez simples ; le Sénat a porté le quota de logements accessibles à 30%...
C'est cependant en matière de copropriété que le Sénat s'est montré particulièrement offensif : le gouvernement avait prévu de mener une grande réforme du droit de la copropriété en vue de rendre le fonctionnement des syndicats de copropriétaires et la prise de décision plus fluide, notamment en matière de travaux, mais par voir d'ordonnances. Le Sénat lui brûle la politesse en supprimant une des deux ordonnances prévues et en insérant sa petite réforme dans la loi. Probablement un simple baroud d'honneur car les députés auront tout loisir de rétablir la procédure initiale prévue par le gouvernement !
Le Sénat a même osé quelques escarmouches en faveur des propriétaires bailleurs, comme celle consistant à rendre le décret du 17 août 1987 relatif aux charges récupérables révisable tous les deux ans à compter du 1er janvier 2019 ! Un décret qui n' été touché qu'une fois depuis trente ans, et encore à la marge, tant les gouvernements craignent d'ouvrir une boîte de Pandore entre propriétaires et locataires...
A noter aussi une mesure qui fera plaisir aux copropriétaires : un amendement répute les colonnes montantes électriques dans les immeubles collectifs mises en service avant la promulgation de la loi comme appartennant au réseau public de distribution d’électricité à l’issue d’un délai de deux ans à compter de la promulgation de la loi. De quoi mettre fin à des litiges croissants lorsque pose la question de la nécessaire réfection des colonnes devenues vétustes !
A suivre...
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Immobilier : sanction pénale exemplaire pour un professionnel du recours abusif
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1/8/2018
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La condamnation pénale d'un particulier parisien, auteur de plus de 70 recours abusifs sur des projets immobiliers franciliens, est doublement exemplaire : d'une part parce qu'elle prouve que la voie pénale, crainte par les promoteurs, est efficace, et parce qu'elle peut par sa sévérité inciter désormais les amateurs de recours pour de l'argent à réfléchir à deux fois : Pierre-Alain Wanten, fondateur il y a quelques années d'Apure (Association pour un urbanisme responsable et écologique), vient en effet d'être condamné pour escroquerie à trente mois de prison avec sursis, en sus d'une lourde sanction financière. Son association servait à déposer des recours qu'il ne retirait que moyennant finance.
Tout est parti d'une plainte de la Société foncière lyonnaise (SFL), à qui Pierre-Alain Wanten réclamait 600.000 euros. La justice déroule alors la pelote et découvre que « Apure ou son fondateur en direct avaient déposé au total 58 recours gracieux et 23 recours contentieux en 734 jours ! », a confié l'avocat de SFL, Alexandre de Konn, du cabinet LPA-CGR, au quotidien Les Echos.
Les banques ne financent pas un projet objet d'un recours, beaucoup ont payé pour éviter le blocage. Ainsi selon Les Echos, Immo Invest, propriétaire du 114 avenue des Champs-Elysées, a versé 250.000 euros pour éviter un retard qui aurait rendu caduque le bail avec Apple si son Apple Store ne pouvait pas ouvrir comme prévu à la fin 2018. Le groupe Lagardère a, lui, payé pour des travaux au siège d'Europe 1, etc. Le réassureur SCOR récolte la palme de la transaction la plus élevée, à 296.000 euros, rapporte le magazine Society. Au total, Pierre-Alain Wanten aura touché 1,6 million d'euros.
Les faits étant établis, le jugement a été rendu en un an, soit un délai plutôt court. Le fondateur d'Apure, qui a fait appel, devra rembourser les sommes perçues et les dommages financiers causés. La condamnation est hors de proportion avec ce qui aurait pu être obtenu devant le tribunal administratif, même si depuis 2013 il est possible de demander des indemnités pour recours abusif ; en fait les juges administratifs hésitent à qualifier un recours d'abusif : sur plus de 400 demandes d'indemnités faites à ce jour, seules trois ont été accordées, de 2.000 à 4.000 euros sauf une qui est montée à 82.000 euros il y a trois ans, indique l'avocate de SFL, citée par Les Echos...
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universimmo.com
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